Luận văn Pháp luật về sở hữu nhà ở của người Việt Nam định cư ở nước ngoài và người nước ngoài tại Việt Nam

Nội dung text: Luận văn Pháp luật về sở hữu nhà ở của người Việt Nam định cư ở nước ngoài và người nước ngoài tại Việt Nam

1. ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI KHOA LUẬT NGÔ THANH HƢƠNG PHÁP LUẬT VỀ SỞ HỮU NHÀ Ở CỦA NGƯỜI VIỆT NAM ĐỊNH CƯ Ở NƯỚC NGOÀI VÀ NGƯỜI NƯỚC NGOÀI TẠI VIỆT NAM LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC HÀ NỘI - 2013 1
2. ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI KHOA LUẬT NGÔ THANH HƢƠNG PHÁP LUẬT VỀ SỞ HỮU NHÀ Ở CỦA NGƯỜI VIỆT NAM ĐỊNH CƯ Ở NƯỚC NGOÀI VÀ NGƯỜI NƯỚC NGOÀI TẠI VIỆT NAM Chuyên ngành : Luật kinh tế Mã số : 60 38 50 LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC Người hướng dẫn khoa học: TS. Doãn Hồng Nhung HÀ NỘI - 2013 2
3. Lêi cam ®oan T«i xin cam ®oan ®©y lµ c«ng tr×nh nghiªn cøu khoa häc cña riªng t«i. C¸c sè liÖu, vÝ dô vµ trÝch dÉn trong luËn v¨n ®¶m b¶o ®é tin cËy, chÝnh x¸c vµ trung thùc. Nh÷ng kÕt luËn khoa häc cña luËn v¨n ch•a tõng ®•îc ai c«ng bè trong bÊt kú c«ng tr×nh nµo kh¸c. T¸c gi¶ luËn v¨n Ng« Thanh H•¬ng 3
4. MỤC LỤC Trang Trang phụ bìa Lời cam đoan Mục lục Danh mục các bảng MỞ ĐẦU 1 Chương 1: TỔNG QUAN VỀ SỞ HỮU NHÀ Ở CỦA NGƢỜI VIỆT 12 NAM ĐỊNH CƢ Ở NƢỚC NGOÀI VÀ NGƢỜI NƢỚC NGOÀI TẠI VIỆT NAM 1.1. Một số khái niệm về nhà ở, sở hữu nhà ở của người Việt Nam 12 định cư ở nước ngoài và người nước ngoài tại Việt Nam 1.1.1. Khái niệm về nhà ở của người Việt Nam định cư ở nước ngoài 12 và người nước ngoài tại Việt Nam 1.1.2. Khái niệm về quyền sở hữu nhà ở của người Việt Nam định cư 14 ở nước ngoài và người nước ngoài tại Việt Nam 1.2. Tổng quan về người Việt Nam định cư ở nước ngoài và người 17 nước ngoài tại Việt Nam 1.2.1. Tổng quan về người Việt Nam định cư ở nước ngoài 17 1.2.2. Tổng quan về người nước ngoài tại Việt Nam 19 1.3. Phân loại đối tượng sở hữu nhà ở có yếu tố nước ngoài tại 21 Việt Nam 1.3.1. Đối tượng người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu 21 nhà ở tại Việt Nam 1.3.2. Đối tượng người nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam 24 1.4. Điều kiện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam của người Việt 26 Nam định cư ở nước ngoài và người nước ngoài tại Việt Nam 4
5. 1.4.1. Điều kiện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam của người Việt 26 Nam định cư ở nước ngoài 1.4.2. Điều kiện được sở hữu nhà ở của người nước ngoài tại Việt Nam 28 1.5. Kinh nghiệm của một số nước trên thế giới 30 1.5.1. Kinh nghiệm của Trung Quốc 30 1.5.2. Kinh nghiệm của Singapore 33 1.5.3. Kinh nghiệm của Malaysia 34 1.5.4. Kinh nghiệm của Indonexia 35 1.5.5. Kinh nghiệm của Philipin 35 1.5.6. Kinh nghiệm của Hàn Quốc 36 1.6. Pháp luật về sở hữu nhà ở của người Việt Nam định cư ở nước 37 ngoài và người nước ngoài tại Việt Nam 1.6.1. Quy phạm pháp luật điều chỉnh về sở hữu nhà ở của người Việt 37 Nam định cư ở nước ngoài và người nước ngoài tại Việt Nam 1.6.2. Đối chiếu các quy định của pháp luật nhà ở về sở hữu nhà ở 39 của người Việt Nam định cư ở nước ngoài và người nước ngoài tại Việt Nam với pháp luật về đầu tư, kinh doanh nhà ở 1.6.3. So sánh quyền sở hữu nhà ở của người nước ngoài, người Việt 42 Nam định cư ở nước ngoài với người Việt Nam trong nước Chương 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ SỞ HỮU NHÀ Ở CỦA 45 NGƢỜI VIỆT NAM ĐỊNH CƢ Ở NƢỚC NGOÀI VÀ NGƢỜI NƢỚC NGOÀI TẠI VIỆT NAM 2.1. Quyền và nghĩa vụ của người Việt Nam định cư ở nước ngoài 45 và người nước ngoài tại Việt Nam 2.1.1. Quyền và nghĩa vụ của người Việt Nam định cư ở nước ngoài 45 được sở hữu nhà ở tại Việt Nam 2.1.2. Quyền và nghĩa vụ của người nước ngoài được sở hữu nhà ở 47 5
6. tại Việt Nam 2.2. Những đặc thù cơ bản trong hợp đồng mua bán, tặng cho nhà 50 ở của người Việt Nam định cư ở nước ngoài và người nước ngoài tại Việt Nam 2.2.1. Một số nội dung pháp lý cơ bản về hợp đồng mua bán, tặng 50 cho nhà ở có yếu tố nước ngoài 2.2.2. Chủ thể hợp đồng mua bán, tặng cho nhà ở của người Việt 52 Nam định cư ở nước ngoài, người nước ngoài tại Việt Nam 2.2.3. Đối tượng của hợp đồng mua bán, tặng cho nhà ở của người Việt 54 Nam định cư ở nước ngoài và người nước ngoài tại Việt Nam 2.2.4. Hình thức của hợp đồng mua bán, tặng cho nhà ở của người Việt 55 Nam định cư ở nước ngoài và người nước ngoài tại Việt Nam 2.2.5. Nội dung của hợp đồng mua bán, tặng cho nhà ở của người Việt 56 Nam định cư ở nước ngoài và người nước ngoài tại Việt Nam 2.2.6. Quyền và nghĩa vụ của các bên tham gia hợp đồng mua bán nhà 57 2.3. Thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở của người Việt 58 Nam định cư ở nước ngoài và người nước ngoài tại Việt Nam 2.3.1. Thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở của người 58 Việt Nam định cư ở nước ngoài 2.3.2. Thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở cho người 60 nước ngoài tại Việt Nam 2.4. Quy định xử lý vi phạm về sở hữu nhà ở của người Việt Nam 62 định cư ở nước ngoài và người nước ngoài tại Việt Nam 2.4.1. Thẩm quyền xử lý các vi phạm về sở hữu nhà ở của người Việt 62 Nam định cư ở nước ngoài và người nước ngoài tại Việt Nam 2.4.2. Xử lý các vi phạm về sở hữu nhà ở của người Việt Nam định 63 cư ở nước ngoài và người nước ngoài tại Việt Nam 2.5. Thực trạng về sở hữu nhà ở của người Việt Nam định cư ở 66 nước ngoài và người nước ngoài tại Việt Nam 6
7. 2.5.1. Thực trạng sở hữu nhà ở của người Việt Nam định cư ở nước ngoài 66 2.5.2. Thực trạng sở hữu nhà ở của người nước ngoài tại Việt Nam 69 2.6. Áp dụng pháp luật về sở hữu nhà ở của người Việt Nam định 71 cư ở nước ngoài 2.6.1. Áp dụng pháp luật về sở hữu nhà ở của người Việt Nam định 71 cư ở nước ngoài 2.6.2. Áp dụng pháp luật về sở hữu nhà ở của người nước ngoài tại 77 Việt Nam Chương 3: HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ SỞ HỮU NHÀ Ở CỦA 85 NGƢỜI VIỆT NAM ĐỊNH CƢ Ở NƢỚC NGOÀI VÀ NGƢỜI NƢỚC NGOÀI TẠI VIỆT NAM 3.1. Hoàn thiện pháp luật về sở hữu nhà ở của người Việt Nam 85 định cư ở nước ngoài và người nước ngoài tại Việt Nam 3.2. Một số kiến nghị hoàn thiện pháp luật về sở hữu nhà ở của 87 người Việt Nam định cư ở nước ngoài và người nước ngoài tại Việt Nam 3.3. Một số kiến nghị hoàn thiện cơ chế tổ chức thực hiện sở hữu 93 nhà ở của người Việt Nam định cư ở nước ngoài và người nước ngoài tại Việt Nam 3.4. Một số giải pháp khác 96 KẾT LUẬN 98 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 99 PHỤ LỤC 104 7
8. DANH MỤC CÁC BẢNG Số hiệu Tên bảng Trang bảng 2.1 Thống kê sở hữu nhà ở tại Việt Nam của người Việt Nam 68 định cư ở nước ngoài 2.2 Thống kê sở hữu nhà ở tại Việt Nam của người nước ngoài 71 8
9. MỞ ĐẦU 1. Tính cấp thiết của đề tài Trong bối cảnh quốc tế và trong nước có rất nhiều khó khăn, thách thức, nhất là do ảnh hưởng của cuộc khủng hoảng tài chính, suy thoái kinh tế toàn cầu, toàn Đảng, toàn dân ta đang nỗ lực phấn đấu đạt những thành tựu quan trọng trong thực hiện các mục tiêu, nhiệm vụ phát triển kinh tế, đưa nước ta trở thành nước công nghiệp hóa hiện đại hóa. Một trong những chính sách được đề ra qua các kỳ Đại hội Đảng đó là thu hút đầu tư, nhân tài, các chuyên gia, nhà khoa học, kỹ sư nước ngoài vào Việt Nam làm việc và đóng góp. Để thực hiện tốt mục tiêu trên, Đảng và Nhà nước ta đã thực hiện nhiều chính sách ưu đãi đối với các đối tượng là người Việt Nam định cư ở nước ngoài và người nước ngoài vào Việt Nam làm việc, sinh sống. Nếu như trước đây do các điều kiện chính trị - xã hội, Nhà nước ta thực hiện những chính sách rất cứng rắn trong lĩnh vực nhà ở, hạn chế quyền sở hữu nhà ở của người Việt Nam định cư ở nước ngoài và người nước ngoài tại Việt Nam, dẫn đến tình trạng những đối tượng này khi vào Việt Nam sinh sống và làm việc đều phải thuê nhà ở hoặc nhờ người đứng tên sở hữu nhà ở gây bất tiện trong sinh hoạt, lũng đoạn thị trường bất động sản dẫn đến nhiều tranh chấp và khó khăn cho Tòa án khi xử lý các vụ việc liên quan đến nhà ở thì đến nay cùng với tiến trình hội nhập với thế giới, đặc biệt kể từ khi Việt Nam trở thành thành viên chính thức của Tổ chức Thương mại Thế giới (WTO) Nhà nước ta đã đưa ra các chính sách thông thoáng hơn cho phép người Việt Nam định cư ở nước ngoài và người nước ngoài được phép sở hữu nhà ở tại Việt Nam. Theo thống kê của Cục Việc làm, Bộ Lao động - Thương binh và Xã hội thì hiện nay số lượng người nước ngoài vào làm việc tại Việt Nam là hơn 74.000 người và theo thống kê của Ủy ban Nhà nước về người Việt Nam ở nước ngoài có khoảng hơn 4 triệu người Việt Nam định cư ở nước ngoài đang 9
10. sinh sống và làm việc tại hơn 100 quốc gia trên thế giới và đại đa số đều mong muốn trở về quê hương đóng góp cho sự phát triển của đất nước. Có thể nói, số lượng người nước ngoài và người Việt Nam định cư ở nước ngoài có nhu cầu sở hữu nhà ở tại Việt Nam là rất lớn bởi lẽ nhu cầu về nhà ở là nhu cầu cấp thiết cho sinh hoạt của mỗi con người, hơn nữa khi người nước ngoài hay người Việt Nam định cư ở nước ngoài đến, quay trở lại Việt Nam đầu tư, làm ăn, sinh sống thì họ mang theo cả gia đình, vợ con vì vậy nhà ở luôn là vấn đề quan tâm hàng đầu của những đối tượng này. Việc Quốc hội thông qua chính sách cho phép người Việt Nam định cư ở nước ngoài và người nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam đã thể hiện được quan điểm của Đảng và Nhà nước Việt Nam trong việc thực thi chính sách đối với người nước ngoài cũng như người Việt Nam định cư ở nước ngoài trong giai đoạn mới. Thứ nhất, cụ thể hóa chủ trương, đường lối của Đảng về việc chủ động hội nhập kinh tế quốc tế theo hướng đa phương hóa, đa dạng hóa, tranh thủ mọi thời cơ để phát triển đất nước trên nguyên tắc giữ vững độc lập tự chủ, định hướng xã hội chủ nghĩa và chủ quyền quốc gia. Thứ hai, tạo điều kiện thuận lợi cho các nhà đầu tư, các chuyên gia, nhà khoa học, nhà quản lý nước ngoài và người Việt Nam định cư ở nước ngoài sinh sống ổn định, yên tâm làm việc lâu dài tại Việt Nam, góp phần thực hiện chính sách an sinh xã hội của Đảng và Nhà nước ta. Thứ ba, chính sách cho phép người nước ngoài và người Việt Nam định cư ở nước ngoài mua và sở hữu nhà ở sẽ góp phần thúc đẩy thị trường nhà ở và bất động sản phát triển trên nguyên tắc đảm bảo ổn định, minh bạch và lành mạnh, góp phần tạo dựng các đô thị hiện đại, văn minh. Thứ tư, chính sách này phù hợp với tiến trình hội nhập quốc tế và các điều ước quốc tế mà Việt Nam ký kết, gia nhập; đảm bảo tính công khai, minh bạch, bình đẳng giữa đối tượng người nước ngoài và công dân Việt Nam. 10
11. Chính sách cho phép người Việt Nam định cư ở nước ngoài và người nước ngoài sở hữu nhà ở tại Việt Nam đã được cụ thể hóa trong Luật Nhà ở năm 2005, Nghị quyết số 19/2008/QH12 ngày 03/6/2008 về thí điểm cho tổ chức, cá nhân nước ngoài mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam; Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 08/8/2010 hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở năm 2005 và một số văn bản pháp luật khác đã mở ra cánh cửa cho người Việt Nam định cư ở nước ngoài, người nước ngoài được mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam. Có thể khẳng định, chính sách cho phép người nước ngoài và người Việt Nam định cư ở nước ngoài có nhiều quyền năng hơn trước về sở hữu nhà ở tại Việt Nam đã tạo ra sự biến đổi lớn lao về chính trị, kinh tế, xã hội. Bởi lẽ, các quy định về sở hữu nhà ở của người Việt Nam định cư ở nước ngoài và người nước ngoài tại Việt Nam ảnh hưởng trực tiếp sự phát triển của thị trường bất động sản, tác động gián tiếp đến sự phát triển của nền kinh tế. Để hoàn thiện pháp luật về sở hữu nhà ở của người Việt Nam định cư ở nước ngoài và người nước ngoài tại Việt Nam, Nhà nước ta đã sửa đổi, bổ sung Luật Đất đai năm 2003, Luật Nhà ở năm 2005 và pháp luật liên quan qua từng thời kỳ. Tuy nhiên cùng với thời gian các quan hệ xã hội phát sinh ngày càng đa dạng và phức tạp dẫn tới những tồn tại, bất cập khi áp dụng các quy định về nhà ở trong đời sống thực tế. Bên cạnh đó các quy định pháp luật ngặt nghèo, chưa thực sự phù hợp đã khiến số lượng sở hữu nhà ở có yếu tố nước ngoài là khá nhỏ, không phát huy được mục đích của Đảng và Nhà nước ta đã đề ra. Theo thống kê của Cục Quản lý nhà và Thị trường bất động sản - Bộ Xây dựng thì sau 03 năm thực hiện thí điểm cho phép người nước ngoài sở hữu nhà ở tại Việt Nam mới có 46 trường hợp người nước ngoài mua nhà ở. Số lượng nhà ở mà người Việt Nam định cư ở nước ngoài sở hữu cũng chỉ dừng ở con số 282 nhà ở kể từ khi Luật số 34/2009/QH12 ngày 18/6/2009 sửa đổi bổ sung Điều 126 Luật Nhà ở và Điều 121 Luật Đất đai có hiệu lực. Trong khi đó các giao dịch chui về nhà ở cũng như hành vi vi phạm quy định của pháp luật sở hữu nhà ở tại Việt Nam liên quan đến người Việt Nam định 11
12. cư ở nước ngoài và người nước ngoài tại Việt Nam vẫn tồn tại và có xu hướng gia tăng. Mặt khác, theo số liệu của Bộ Xây dựng những năm gần đây số lượng dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại ngày càng tăng. Chỉ tính riêng 02 thành phố lớn là Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh thì từ khi có Luật Nhà ở năm 2005 đến quý I/2013 toàn Thành phố Hồ Chí Minh đã phát triển được 51,879.2 triệu m2 sàn xây dựng nhà ở, nâng tổng diện tích nhà ở trên địa bàn thành phố lên 121.379,2 triệu m2, tổng diện tích nhà ở tại Hà Nội cũng đạt mức trên 147 triệu m2 sàn. Tuy nhiên, số lượng người mua nhà vẫn không đạt mức như mong muốn của các nhà đầu tư, rất ít các giao dịch về nhà ở được thực hiện dẫn đến sự tụt dốc của thị trường bất động sản nói riêng và toàn bộ nền kinh tế nói chung. Trước những hạn chế nói trên, Bộ Xây dựng đang dự định triển khai sửa đổi, bổ sung pháp luật về sở hữu nhà ở của người Việt Nam định cư ở nước ngoài và người nước ngoài tại Việt Nam trình Chính phủ nhằm tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản, nâng cao hiệu quả kinh tế đầu tư. Do vậy, việc nghiên cứu đề tài "Pháp luật về sở hữu nhà ở của người Việt Nam định cư ở nước ngoài và người nước ngoài tại Việt Nam" là một nhiệm vụ vô cùng quan trọng, cấp thiết trong giai đoạn hiện nay, nhằm tìm hiểu nguyên nhân khó khăn, bất cập trong việc áp dụng các quy định về sở hữu nhà ở tại Việt Nam và đưa ra một số kiến nghị hoàn thiện các quy định của pháp luật, một mặt tạo điều kiện thuận lợi cho việc sở hữu nhà ở tại Việt Nam của người Việt Nam định cư ở nước ngoài và người nước ngoài, mặt khác tạo ra sự thông thoáng, hiệu quả trong công tác quản lý nhà ở của các cơ quan nhà nước. 2. Tình hình nghiên cứu Chính sách cho phép người Việt Nam định cư ở nước ngoài và người nước ngoài sở hữu nhà ở tại Việt Nam đã được triển khai từ lâu, cùng với đó là một loạt các văn bản pháp luật điều chỉnh về vấn đề này. Với các nhà 12
13. nghiên cứu, đây là đề tài mang tính thời sự khoa học vì nhà ở luôn là vấn đề sinh tồn, quan trọng đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài và người nước ngoài sinh sống, làm việc tại Việt Nam. Trên thực tế, có không ít các công trình, đề tài, bài viết trực tiếp hoặc gián tiếp liên quan đến vấn đề này. Dưới đây là một số nghiên cứu tiêu biểu: - Doãn Hồng Nhung, New legal corridor oversea Vietnamese foreign organization and invidual using land in Vietnam, Vietnam Law and Legal Forum, The only monthly English language law magazine in Vietnam (May 2004; Vol. 10-No-117); ThS. Doãn Hồng Nhung, Hành lang pháp lý mới cho người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức cá nhân nước ngoài sử dụng đất ở Việt Nam, Tạp chí Luật học, Đại học Luật Hà Nội, số 01 năm 2005; ThS. Chu Mạnh Hùng, Chính sách mới về nhà ở cho người nước ngoài tại Việt Nam, Tạp chí nghề luật, số 03/2008. Bài viết đã đánh giá sự cần thiết mở cửa cho phép người nước ngoài sở hữu nhà tại Việt Nam và phân tích về điều kiện, đối tượng, trình tự, thủ tục sở hữu nhà ở áp dụng cho người nước ngoài theo quy định của pháp luật hiện hành; Nguyễn Mạnh Khởi, Pháp luật về đăng ký quyền sở hữu nhà ở và công trình xây dựng ở Việt Nam, Luận văn thạc sĩ Luật học, Khoa Luật - Đại học Quốc gia Hà Nội, 2009. Luận văn đã khai thác các nội dung liên quan đến việc đăng ký quyền sở hữu nhà ở và công trình xây dựng tại Việt Nam như điều kiện, thủ tục, cơ quan đăng ký, một số vướng mắc trong việc đăng ký quyền sở hữu và đề xuất giải pháp; Đặng Thị Hằng, Những vấn đề pháp lý về sử dụng đất của người Việt Nam định cư ở nước ngoài tại Việt Nam, Luận văn thạc sĩ Luật học, Trường Đại học Luật Hà Nội, 2010. Nội dung của luận văn tập trung phân tích các vấn đề về quyền sử dụng đất của người Việt Nam định cư ở nước ngoài như các quy định chung của pháp luật liên quan đến quyền sử dụng đất, thực trạng 13
14. và giải pháp hoàn thiện pháp luật về quyền sử dụng đất của người Việt Nam định cư ở nước ngoài; Nguyễn Thị Minh Thu, Một số vấn đề pháp lý về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ở thành phố Hải Phòng, Luận văn thạc sĩ Luật học, Khoa Luật - Đại học Quốc gia Hà Nội, 2010. Vấn đề chính mà luận văn nghiên cứu là các vấn đề liên quan đến cấp giấy chứng nhận và kiến nghị sửa đổi các quy định pháp luật liên quan đến việc cấp giấy chứng nhận; TS. Doãn Hồng Nhung, Pháp luật về nhà ở cho người Việt Nam định cư ở nước ngoài và người nước ngoài tại Việt Nam, Sách chuyên khảo, Nxb Xây dựng, 2010. Cuốn sách nghiên cứu tổng quát các quy định của pháp luật liên quan đến nhà ở của người Việt Nam định cư ở nước ngoài và người nước ngoài tại Việt Nam như các hình thức sở hữu nhà ở, các giao dịch nhà ở, thực trạng nhu cầu sở hữu nhà ở và đưa ra các giải pháp hoàn thiện pháp luật về nhà ở; Ngô Thanh Hương, Pháp luật về nhà ở của người Việt Nam định cư ở nước ngoài và người nước ngoài tại Việt Nam, Luận văn tốt nghiệp, Khoa Luật - Đại học Quốc gia Hà Nội, 2010. Nội dung của luận văn đề cập vấn đề pháp luật nhà ở dưới góc độ phân tích các quy định hiện hành về nhà ở, so sánh các quy định về nhà ở của Việt Nam và các nước trên thế giới và kiến nghị một số giải pháp; TS. Nguyễn Minh Hằng và ThS. Nguyễn Thị Thùy Trang, Một số vướng mắc về thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người Việt Nam định cư ở nước ngoài, Tạp chí Nghề luật, số 03/2011. Bài viết đi sâu phân tích các quy định của pháp luật về thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất cho người Việt Nam định cư ở nước ngoài, phân tích các sai sót về thẩm quyền cấp giấy chứng 14
15. nhận và xử lý của Tòa án trong việc giải quyết các tranh chấp về thẩm quyền cấp giấy chứng nhận. Có thể khẳng định các công trình, bài viết, nghiên cứu hiện nay liên quan đến nhà ở cho đối tượng là người Việt Nam định cư ở nước ngoài và người nước ngoài tại Việt Nam hầu như mới chỉ đề cập ở khía cạnh vấn đề pháp lý về cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu hoặc những quy định chung về pháp luật nhà ở áp dụng đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài và người nước ngoài tại Việt Nam, mà chưa có một nghiên cứu sâu về vấn đề sở hữu nhà ở của các đối tượng này. Do vậy, luận văn sẽ tập trung phân tích cơ sở pháp lý, cơ sở thực tiễn, đánh giá thực trạng, cơ chế bảo vệ quyền sở hữu dưới góc độ Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản và kiến nghị các giải pháp nhằm cụ thể hóa các quy định pháp luật nhà ở cũng như các biện pháp đảm bảo sở hữu nhà ở của người Việt Nam định cư ở nước ngoài và người nước ngoài tại Việt Nam được triển khai thực hiện có hiệu quả, thông thoáng, phù hợp với pháp luật quốc tế. 3. Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu Mục đích nghiên cứu Đề tài sẽ tập trung thực hiện ba mục đích nghiên cứu sau: - Xây dựng cơ sở lý luận và cơ sở thực tiễn liên quan đến liên quan đến sở hữu nhà ở của người Việt Nam định cư ở nước ngoài và người nước ngoài tại Việt Nam như điều kiện, thủ tục, hợp đồng mua bán, tặng cho nhà ở, cơ chế bảo vệ quyền sở hữu nhà ở của những đối tượng này ; - Đánh giá thực trạng sở hữu nhà ở tại Việt Nam của đối tượng người nước ngoài và người Việt Nam định cư ở nước ngoài; - Đề xuất một số giải pháp hoàn thiện pháp luật sở hữu nhà ở của người Việt Nam định cư ở nước ngoài và người nước ngoài tại Việt Nam, nâng cao hiệu quả áp dụng pháp luật trong thực tiễn. 15
16. Nhiệm vụ nghiên cứu Trên cơ sở mục đích nghiên cứu, đề tài sẽ thực hiện những nhiệm vụ nghiên cứu dưới đây: - Nghiên cứu quan điểm chỉ đạo của Đảng và Nhà nước; các văn bản quy phạm pháp luật như Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, văn bản hướng dẫn thi hành; các công trình nghiên cứu, tài liệu tham khảo liên quan đến sở hữu nhà ở của đối tượng người Việt Nam định cư ở nước ngoài và người nước ngoài tại Việt Nam; - Phân tích số liệu, khảo sát thực trạng sở hữu nhà ở của người Việt Nam định cư ở nước ngoài và người nước ngoài tại Việt Nam từ đó làm rõ những hạn chế, bất cập và nguyên nhân khó khăn khi áp dụng quy định pháp luật sở hữu nhà ở của người Việt Nam định cư ở nước ngoài và người nước ngoài tại Việt Nam; - So sánh các quy định về sở hữu nhà ở của một số quốc gia trên thế giới có đặc điểm tương đồng với Việt Nam và kiến nghị giải pháp hoàn thiện pháp luật sở hữu nhà ở của Việt Nam liên quan đến người nước ngoài và người Việt Nam định cư ở nước ngoài. 4. Phạm vi nghiên cứu Luận văn sẽ tập trung nghiên cứu vấn đề sở hữu nhà ở của người Việt Nam định cư ở nước ngoài và người nước ngoài tại Việt Nam dưới góc độ Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản và một số luật liên quan; không nghiên cứu dưới góc độ luật dân sự. Đề tài sẽ đi sâu phân tích, đánh giá các quy định về hợp đồng mua bán, tặng cho nhà ở; thực trạng và cơ chế bảo vệ quyền sở hữu nhà ở có yếu tố nước ngoài và các giải pháp cụ thể hóa Luật Nhà ở năm 2005. 5. Phƣơng pháp nghiên cứu Trên cơ sở lập trường xuất phát và quan điểm tiếp cận các nguyên tắc cơ bản của chủ nghĩa duy vật biện chứng, chủ nghĩa duy vật lịch sử, cơ sở lý 16
17. luận chủ nghĩa Mác - Lênin, tư tưởng Hồ Chí Minh về Nhà nước và pháp luật, quan điểm của Đảng và Nhà nước về sở hữu nhà ở của người nước ngoài và người Việt Nam định cư ở nước ngoài, đề tài sử dụng các phương pháp nghiên cứu sau: - Phương pháp phân tích, tổng hợp các thông tin, tư liệu liên quan đến nội dung nghiên cứu như các quan điểm, đường lối của Đảng và Nhà nước; các số liệu về nhu cầu và thực trạng sở hữu nhà ở của người Việt Nam định cư ở nước ngoài và người nước ngoài tại Việt Nam tại các cơ quan quản lý nhà ở; tham khảo các công trình nghiên cứu trong nước và nước ngoài về sở hữu nhà ở có yếu tố nước ngoài; - Phương pháp khảo sát thực tế để tìm ra những vấn đề vướng mắc, tồn tại trong lĩnh vực nhà ở đối với người nước ngoài và người Việt Nam định cư ở nước ngoài. - Phương pháp so sánh các quy định của pháp luật về sở hữu nhà ở giữa Việt Nam và một số quốc gia trên thế giới nhằm kiến nghị giải pháp hoàn thiện pháp luật về sở hữu nhà ở của người Việt Nam định cư ở nước ngoài và người nước ngoài tại Việt Nam. 6. Những đóng góp của đề tài Thứ nhất, đề tài có vai trò xây dựng cơ sở lý luận và cơ sở thực tiễn về sở hữu nhà ở của đối tượng là người nước ngoài và người Việt Nam định cư ở nước ngoài. Pháp luật về sở hữu nhà ở có yếu tố nước ngoài là vấn đề khá mới tại Việt Nam nên số lượng đề tài và các công trình nghiên cứu liên quan còn khá hạn chế. Nhìn chung các nghiên cứu trước đây mới chỉ đưa ra vấn đề mà chưa có một nghiên cứu đi sâu đánh giá, phân tích quy định pháp luật và thực trạng áp dụng pháp luật sở hữu nhà ở của người nước ngoài và người Việt Nam định cư ở nước ngoài. Vì vậy, đề tài sẽ là một nguồn tài liệu tham khảo đối với hoạt động xây dựng pháp luật của nhà nước ta. 17
18. Thứ hai, đề tài góp phần hoàn thiện pháp luật về sở hữu nhà ở của người Việt Nam định cư ở nước ngoài và người nước ngoài tại Việt Nam. Bên cạnh những thành tựu đạt được trong chính sách nhà ở dành cho đối tượng người nước ngoài và người Việt Nam định cư ở nước thì pháp luật về sở hữu nhà ở có yếu tố nước ngoài vẫn bộc lộ những hạn chế, bất cập. Xuất phát từ thực trạng sở hữu nhà ở tại Việt Nam của người Việt Nam định cư ở nước ngoài và người nước ngoài tại Việt Nam, đề tài sẽ đưa ra các giải pháp nhằm cụ thể hóa các quy định của pháp luật cũng như cơ chế bảo vệ quyền sở hữu từ đó nâng cao hiệu quả áp dụng pháp luật sở hữu nhà ở của đối tượng này. Thứ ba, đề tài có đóng góp quan trọng trong việc thực hiện các chính sách thu hút đầu tư, nhân tài, phát triển kinh tế của Đảng và Nhà nước ta. Có thể khẳng định, bên cạnh nhu cầu ăn, mặc thì nhà ở luôn là mối quan tâm hàng đầu của mỗi người. Đó là yếu tố cấp thiết cho sinh hoạt của con người cũng là yếu tố gắn kết con người với nơi mình sinh sống. Chính sách nhà ở có vai trò khuyến khích đầu tư, thu hút nhân tài là người Việt Nam định cư ở nước ngoài và người nước ngoài. Đồng thời tác động trực tiếp đến sự phát triển của nền kinh tế vì sự lớn mạnh của thị trường bất động sản thể hiện sức mạnh kinh tế của một quốc gia. Tuy nhiên, để thực hiện được các mục tiêu trên thì cần thiết phải xây dựng một hành lang pháp lý thông thoáng, phù hợp với điều kiện kinh tế, chính trị, xã hội của Việt Nam, hoàn thiện các quy định của pháp luật liên quan đến nhà ở cho người nước ngoài và người Việt Nam định cư ở nước ngoài. Thứ tư, đề tài có ý nghĩa trong tiến trình hội nhập quốc tế của Việt Nam. Kể từ Đại hội Đảng lần thứ X, Đảng và Nhà nước ta đã nhấn mạnh đến vai trò của các cá nhân, tổ chức nước ngoài và người Việt Nam định cư ở nước ngoài trong tiến trình hội nhập của Việt Nam và thế giới. Đây chính là cầu nối thúc đẩy quan hệ kinh tế, chính trị, xã hội giữa Việt Nam và toàn cầu. 18
19. Việc cho phép người Việt Nam định cư ở nước ngoài và người nước ngoài sở hữu nhà ở tại Việt Nam thể hiện chính sách mở cửa của Đảng và Nhà nước ta, nhằm tạo sự bình đẳng giữa công dân Việt Nam trong nước với người nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, phù hợp với xu hướng của các quốc gia trên thế giới. Tuy nhiên, mục đích hội nhập sẽ không đạt được nếu pháp luật về sở hữu nhà ở không hoàn thiện. Mục tiêu của đề tài là nghiên cứu các quy định của pháp luật nhằm kiến nghị giải pháp hoàn thiện các quy định về sở hữu nhà ở của người Việt Nam định cư ở nước ngoài và người nước ngoài tại Việt Nam. Do vậy, đề tài sẽ góp phần hoàn thiện pháp luật sở hữu nhà ở của các đối tượng này từ đó thúc đẩy quá trình hội nhập của Việt Nam trong bối cảnh toàn cầu hóa. 7. Kết cấu của luận văn Ngoài phần mở đầu, kết luận, danh mục tài liệu tham khảo và phụ lục, nội dung của luận văn gồm 3 chương: Chương 1: Tổng quan về sở hữu nhà ở của người Việt Nam định cư ở nước ngoài và người nước ngoài tại Việt Nam. Chương 2: Thực trạng pháp luật về sở hữu nhà ở của người Việt Nam định cư ở nước ngoài và người nước ngoài tại Việt Nam. Chương 3: Một số kiến nghị hoàn thiện pháp luật về sở hữu nhà ở của người Việt Nam định cư ở nước ngoài và người nước ngoài tại Việt Nam. 19
20. Chương 1 TỔNG QUAN VỀ SỞ HỮU NHÀ Ở CỦA NGƢỜI VIỆT NAM ĐỊNH CƢ Ở NƢỚC NGOÀI VÀ NGƢỜI NƢỚC NGOÀI TẠI VIỆT NAM 1.1. MỘT SỐ KHÁI NIỆM VỀ NHÀ Ở, SỞ HỮU NHÀ Ở CỦA NGƢỜI VIỆT NAM ĐỊNH CƢ Ở NƢỚC NGOÀI VÀ NGƢỜI NƢỚC NGOÀI TẠI VIỆT NAM 1.1.1. Khái niệm về nhà ở của ngƣời Việt Nam định cƣ ở nƣớc ngoài và ngƣời nƣớc ngoài tại Việt Nam Nhà ở không chỉ là tài sản lớn của mỗi cá nhân, hộ gia đình, nhà ở cũng được coi là điều kiện cần thiết đứng thứ ba sau ăn mặc để giúp con người có thể yên tâm tham gia lao động, tạo ra của cải vật chất cho xã hội. Luật Nhà ở năm 2005 và Nghị định số số 71/2010/NĐ-CP ngày 23/6/2010 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở năm 2005 đưa ra khái niệm nhà ở là "công trình xây dựng với mục đích để ở và phục vụ các nhu cầu sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân" [29, Điều 1]. Như vậy, để được coi là nhà ở thì cần có những điều kiện, yếu tố [17]: Thứ nhất, nhà ở phải là công trình xây dựng do con người tạo lập nên bằng công sức lao động kết hợp với các loại vật liệu xây dựng, thiết bị gắn với nhà ở thông qua các biện pháp khoa học, kỹ thuật để xây dựng (phải là công trình xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng). Thứ hai, công trình xây dựng này được xây dựng để phục vụ nhu cầu ở và các nhu cầu sinh hoạt thường xuyên khác của hộ gia đình, cá nhân như: để duy trì cuộc sống, là không gian văn hóa của một tập hợp người có quan hệ gia đình (quan hệ hôn nhân, quan hệ huyết thống, quan hệ nuôi dưỡng) cùng ở trong một nhà, là nơi thờ cúng tổ tiên, nơi giao lưu, gặp gỡ các thành viên của nhiều thế hệ, của dòng họ, phục vụ yêu cầu duy trì nòi giống . 20
21. Trên thực tế, vẫn có sự nhầm lẫn giữa nhà ở với chỗ ở, nơi cư trú như nhà trên thuyền, nhà nổi Tuy nhiên, đó không được coi là nhà ở vì không đáp ứng được tiêu chí là nhà ở theo quy định của pháp luật. Luật Nhà ở đưa ra khái niệm về nhà ở để phân biệt giữa nhà ở với các loại nhà khác không phải nhà ở như: nhà làm việc, nhà hàng, khách sạn và các công trình xây dựng khác. Để phân biệt nhà ở với các công trình xây dựng khác thì pháp luật về nhà ở đã đưa ra một số đặc điểm của nhà ở: Một là, nhà ở phải do con người xây dựng theo quy chuẩn, tiêu chuẩn thiết kế riêng và được xây dựng bằng các loại vật liệu mà Nhà nước quy định; Hai là, nhà ở phải luôn gắn liền với đất, có đủ điều kiện để phân cấp, phân loại theo quy định và có tuổi thọ nhất định; Ba là, nhà ở phải được thiết kế có đầy đủ công năng để phục vụ nhu cầu ở và sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân như: có phòng ở, sinh hoạt chung, bếp, công trình phụ; trong đó các công trình phụ có thể được xây dựng khép kín trong cùng một căn hộ hoặc xây dựng tách biệt. Theo pháp luật về nhà ở thì nhà ở được phân loại thành: nhà ở thương mại, nhà ở xã hội, nhà ở công vụ, nhà biệt thự tại đô thị, nhà chung cư Tuy nhiên, không phải tất cả các loại nhà ở như đề cập ở trên đều thuộc hình thức nhà ở thuộc quyền sở hữu của người nước ngoài tại Việt Nam. Không giống như công dân Việt Nam ở trong nước, người nước ngoài chỉ có quyền sở hữu nhà ở là căn hộ chung cư trong dự án phát triển thương mại và không thuộc khu vực cấm hoặc hạn chế người nước ngoài cư trú đi lại. Như vậy, nhà ở thuộc sở hữu của người nước ngoài tại Việt Nam chỉ có thể là nhà ở có từ hai tầng trở lên, có lối đi, cầu thang và hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho nhiều hộ gia đình, cá nhân và có phần diện tích thuộc sở hữu riêng của từng hộ gia đình, cá nhân, của chủ đầu tư và phần diện tích thuộc sở hữu chung của các chủ sở hữu nhà chung cư. Pháp luật Việt Nam nghiêm cấm các trường hợp người nước ngoài mua nhà ở riêng lẻ hoặc nhà biệt thự gắn liền vì 2 1
22. liên quan đến quy định của Luật Đất đai năm 2003 và chính sách quản lý đất đai của nhà nước ta. Trước đây, đối tượng là người Việt Nam định cư ở nước ngoài cũng bị hạn chế rất nhiều về việc sở hữu nhà ở tại Việt Nam, tuy nhiên kể từ khi Luật Đất đai năm 2003 sửa đổi bổ sung năm 2009, Luật Nhà ở năm 2005, Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23/6/2010 về hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở, Luật số 34/2009/QH12 ngày 18/6/2009 sửa đổi, bổ sung Điều 126 Luật Nhà ở và Điều 121 Luật Đất đai có hiệu lực thì quyền của người Việt Nam định cư ở nước ngoài đối với vấn đề sở hữu nhà ở được mở rộng hơn rất nhiều. Theo quy định hiện hành thì người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở không hạn chế về số lượng và loại nhà ở giống như công dân Việt Nam ở trong nước (trừ một số trường hợp). Điều đó có nghĩa là người Việt Nam định cư ở nước ngoài có quyền sở hữu tất cả các loại nhà ở như nhà chung cư, nhà riêng lẻ, nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất Như vậy, pháp luật về nhà ở của Việt Nam quy định rất chặt chẽ về loại nhà ở mà người Việt Nam định cư ở nước ngoài và người nước ngoài tại Việt Nam được phép sở hữu. Chính bởi chế định sở hữu đất đai, lịch sử đất đai và các chính sách, quy định đặc thù của Việt Nam liên quan đến đất đai trong việc bảo vệ quyền sở hữu toàn dân đối với đất đai mà Nhà nước ta không mở rộng quyền sở hữu nhà ở của các đối tượng có yếu tố nước ngoài như với công dân Việt Nam ở trong nước. 1.1.2. Khái niệm về quyền sở hữu nhà ở của ngƣời Việt Nam định cƣ ở nƣớc ngoài và ngƣời nƣớc ngoài tại Việt Nam Quyền sở hữu là một trong những quyền cơ bản nhất, quan trọng nhất của mỗi công dân. Người chủ sở hữu đối với tài sản sẽ có quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt đối với tài sản thuộc sở hữu của mình. Để tìm hiểu quyền sở hữu nhà ở của người Việt Nam định cư ở nước ngoài và người nước ngoài tại Việt Nam cần thiết phải đi nghiên cứu về chế định sở hữu tài sản nói chung và chế định sở hữu nhà ở nói riêng. 22