Luận văn Xác định giá trị quyền sử dụng đất để thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất – thực tiễn tại Ninh Thuận

Nội dung text: Luận văn Xác định giá trị quyền sử dụng đất để thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất – thực tiễn tại Ninh Thuận

1. BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP.HỒ CHÍ MINH TRẦN NGỌC NAM XÁC ĐỊNH GIÁ TRỊ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT ĐỂ THỰC HIỆN BỒI THƯỜNG, HỖ TRỢ, TÁI ĐỊNH CƯ KHI NHÀ NƯỚC THU HỒI ĐẤT – THỰC TIỄN TẠI NINH THUẬN LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ Ninh Thuận - Năm 2020 1
2. BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP.HỒ CHÍ MINH TRẦN NGỌC NAM XÁC ĐỊNH GIÁ TRỊ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT ĐỂ THỰC HIỆN BỒI THƯỜNG, HỖ TRỢ, TÁI ĐỊNH CƯ KHI NHÀ NƯỚC THU HỒI ĐẤT – THỰC TIỄN TẠI NINH THUẬN Chuyên ngành: Luật kinh tế Mã số:8380107 LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ Người hướng dẫn khoa học: TS. DƯƠNG KIM THẾ NGUYÊN Ninh Thuận - Năm 2020 3
3. LỜI CAM ĐOAN Tôi tên là Trần Ngọc Nam – mã số học viên: 7701280052A, là học viên lớp Cao học Luật Ninh Thuận, Khóa 28, chuyên ngành Luật kinh tế, Trường Đại học Kinh tế Thành phố Hồ Chí Minh, là tác giả của Luận văn Thạc sĩ với đề tài “Xác định giá trị quyền sử dụng đất để thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất – Thực tiễn tại Ninh Thuận” (Sau đây gọi tắt là “Luận văn”). Tôi xin cam đoan nội dung được trình bày trong luận văn này là kết quả nghiên cứu độc lập của cá nhân tôi dưới sự hướng dẫn của thầy TS. Dương Kim Thế Nguyên. Trong luận văn có sử dụng một số ý kiến, quan điểm khoa học của một số tác giả. Các thông tin này đều được trích dẫn nguồn cụ thể, chính xác và có thể kiểm chứng. Các số liệu, thông tin được sử dụng trong luận văn là hoàn toàn khách quan và trung thực. Ninh Thuận, ngày tháng 3 năm 2020 Học viên thực hiện Trần Ngọc Nam 5
4. MỤC LỤC TRANG PHỤ BÌA LỜI CAM ĐOAN MỤC LỤC DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT DANH MỤC CÁC BẢNG TÓM TẮT ABSTRACT PHẦN MỞ ĐẦU 1 1. Lý do chọn đề tài 1 2. Tình hình nghiên cứu đề tài 3 3. Mục đích, đối tượng và phạm vi nghiên cứu 6 4. Phương pháp tiến hành nghiên cứu 7 5. Kết cấu của Luận văn 7 CHƯƠNG 1. NHỮNG VẤN ĐỀ CHUNG VÀ CÁC QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VỀ XÁC ĐỊNH GIÁ TRỊ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT ĐỂ THỰC HIỆN BỒI THƯỜNG, HỖ TRỢ, TÁI ĐỊNH CƯ KHI NHÀ NƯỚC THU HỒI ĐẤT . 8 1.1. NHỮNG VẤN ĐỀ CHUNG VỀ GIÁ TRỊ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ XÁC ĐỊNH GIÁ TRỊ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 8 1.1.1. Khái niệm về quyền sử dụng đất và giá trị quyền sử dụng đất 8 1.1.2. Ý nghĩa của việc xác định giá trị quyền sử dụng đất trong bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất. 9 1.2. CÁC QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VỀ XÁC ĐỊNH GIÁ TRỊ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT ĐỂ THỰC HIỆN BỒI THƯỜNG, HỖ TRỢ, TÁI ĐỊNH CƯ KHI NHÀ NƯỚC THU HỒI ĐẤT 14 1.2.1. Quy định về thẩm quyền xác định giá trị quyền sử dụng đất. 15 1.2.2. Các loại đất cần phải xác định giá trị quyền sử dụng đất. 16 1.2.3. Nguyên tắc và phương pháp xác định giá trị quyền sử dụng đất. 18 1
5. 1.2.4. Trình tự, thủ tục thực hiện xác định giá trị quyền sử dụng đất để bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất. 21 1.2.5. Quy định về lựa chọn và ký hợp đồng thuê tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất. 28 KẾT LUẬN CHƯƠNG 1 30 CHƯƠNG 2. THỰC TIỄN ÁP DỤNG PHÁP LUẬT VỀ XÁC ĐỊNH GIÁ TRỊ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT KHI THỰC HIỆN BỒI THƯỜNG, HỖ TRỢ, TÁI ĐỊNH CƯ KHI NHÀ NƯỚC THU HỒI ĐẤT TẠI NINH THUẬN VÀ MỘT SỐ KIẾN NGHỊ 31 2.1. THỰC TRẠNG THU HỒI ĐẤT VÀ XÁC ĐỊNH GIÁ TRỊ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT ĐỂ THỰC HIỆN BỒI THƯỜNG KHI NHÀ NƯỚC THU HỒI ĐẤT Ở NINH THUẬN 32 2.1.1. Vụ án thứ nhất:. 33 2.1.2. Vụ việc thứ hai: . 36 2.1.3. Vụ việc thứ ba: 42 2.2. MỘT SỐ KIẾN NGHỊ NHẰM HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ XÁC ĐỊNH GIÁ TRỊ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT ĐỂ THỰC HIỆN BỒI THƯỜNG KHI NHÀ NƯỚC THU HỒI ĐẤT 48 2.2.1. Kiến nghị sửa đổi, hoàn thiện các quy định của pháp luật về xác định giá trị quyền sử dụng đất: 48 2.2.2. Giải pháp nâng cao hiệu quả thực hiện các quy định pháp luật về xác định giá trị quyền sử dụng đất 51 KẾT LUẬN CHƯƠNG 2 54 KẾT LUẬN CHUNG 55 TÀI LIỆU THAM KHẢO DANH MỤC CÁC VĂN BẢN PHÁP LUẬT SỬ DỤNG TRONG LUẬN VĂN PHỤ LỤC 2
6. DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT Giải phóng mặt bằng - GPMB Giá trị quyền sử dụng đất - GTQSDĐ Thu hồi đất - THĐ Quyền sử dụng đất - QSDĐ Ủy ban nhân dân - UBND Cộng hòa xã hội chủ nghĩa - CHXHCN Bồi thường, hỗ trợ, tái định cư BT, HT, TĐC 3
7. DANH MỤC CÁC BẢNG Bảng 2.1. Bảng giá đất hiện hành Bảng 2.2. Danh sách những người được bồi thường khi nhà nước thu hồi đất Bảng 2.3. Bảng giá đất cụ thể Bảng 2.4. Diện tích đất thu hồi trong dự án K2 Bảng 2.5. Thông tin về giá chuyển nhượng các thửa đất Bảng 2.6. Thông tin về giá chuyển nhượng các thửa đất Bảng 2.7. Thông tin về giá chuyển nhượng các thửa đất Bảng 2.8. Danh sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư đợt 1 Bảng 2.9. Kinh phí bồi thường, hỗ trợ và tái định cư đợt 2 4
8. TÓM TẮT Luật Đất đai năm 2013 đã quy định rất rõ các trường hợp Nhà nước quyết định thu hồi đất, trong đó có thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội và vì lợi ích quốc gia, công cộng. Việc xác định giá trị quyền sử dụng đất để bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất còn nhiều bất cập, không khách quan, pháp luật quy định chưa cụ thể rõ ràng. Giá đất để tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất hiện nay chưa phản ánh đúng giá trị đất trên thị trường. Khi bên thực hiện việc thu hồi đất và bên có đất bị thu hồi không cùng quan điểm với nhau về giá thì pháp luật quy định giải quyết những bất đồng đó để đảm bảo tính khách quan. Thông qua phương pháp hệ thống hóa, phương pháp tổng hợp, phương pháp phân tích, phương pháp lịch sử và phương pháp dự báo, đánh giá tác động pháp luật Tác giả làm sáng tỏ những điểm chưa hoàn thiện của pháp luật trong việc xác định giá trị quyền sử dụng đất để bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất, từ đó kiến nghị nhằm hoàn thiện pháp luật về xác định giá trị quyền sử dụng đất để thực hiện bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất trong thời gian tới. TỪ KHÓA: Bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, thu hồi đất 1
9. ABSTRACT The 2013 Land Law clearly stipulates cases where the State decides to recover land, including land for national defense and security purposes; socio- economic development for the sake of the nation and the public. The determination of the value of land use rights for compensation, support and resettlement when the State recovers land is still inadequate, not objective and the laws are not clear enough. The compensation costs when the State recovers the land do not reflect the market value of land. When the State conducting the land recovery and the land user does not agree with each other on the price, the law provides the solutionsfor such disagreements to ensure objectivity.Through the systematization method, the general method, the analytical method, the historical method and the method of forecasting and assessing legal impact The author clarifies the incomplete points of the law in determining the value of land use rights for compensation, support and resettlement when the State recovers land, thereby proposing to complete the law on determining the value of land use rights to make compensation when the Land acquisition in the near future. KEY WORDS: Compensation, support, resettlement, land acquisition 2
10. 1 PHẦN MỞ ĐẦU 1. Lý do chọn đề tài Đất đai có vai trò vô cùng quan trọng đối với đời sống kinh tế, chính trị, xã hội của mỗi quốc gia bởi vì, đất đai được xác định là tài nguyên quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là nguồn nội lực quan trọng nhất để phát triển kinh tế, là thành phần quan trọng của môi trường sống. Ở Việt Nam, Hiến pháp năm 2013 khẳng định: “Đất đai là tài nguyên đặc biệt của quốc gia, nguồn lực quan trọng phát triển đất nước, được quản lý theo pháp luật”1 Như vậy, Hiến pháp – văn bản pháp luật có giá trị pháp lý cao nhất tại Việt Nam cũng đã chính thức xác nhận đất đai có vị trí, vai trò đặc biệt quan trọng. Vì lẽ đó, việc quản lý, sử dụng đất luôn là vấn đề được Nhà nước Việt Nam quan tâm. Trong thời gian qua, việc sử dụng đất để triển khai các dự án phát triển kinh tế - xã hội ở Việt Nam một mặt đem lại những lợi ích rõ rệt về kinh tế, về hạ tầng các đô thị, làm thay đổi chất lượng cuộc sống của người dân, song mặt khác cũng gây không ít khó khăn cho một bộ phận dân cư do bị ảnh hưởng bởi việc THĐ mà mất đi tư liệu sản xuất chính, mất nguồn thu nhập và kế sinh nhai. Chính vì thế, khi Nhà nước THĐ vì mục đích quốc phòng an ninh; phát triển kinh tế - xã hội và vì lợi ích công cộng, việc chú ý đến hoạt động bồi thường, hỗ trợ cho người có đất bị thu hồi nhằm đảm bảo họ có đời sống tốt hơn là một yêu cầu quan trọng và gần như phải hình thành là một nguyên tắc khi thu hồi đất. Khi thực hiện bồi thường, hỗ trợ, việc xác định GTQSDĐ để bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước THĐ luôn là vấn đề bức thiết. Đây là hoạt động có liên quan mật thiết đến từng cá nhân, hộ gia đình và các tổ chức có đất bị thu hồi. Do vậy, cần phải hoàn thiện các quy định của pháp luật liên quan về xác định GTQSDĐ khi Nhà nước thực hiện thu hồi đất. 1Khoản 1, Điều 54, Hiến pháp Nước CHXHCN Việt Nam năm 2013 1
11. 2 Theo thống kê của các cơ quan nội chính tại tỉnh Ninh Thuận nói riêng và cả nước nói chung, phần lớn các vụ khiếu kiện đông người trong những năm qua là khiếu kiện về đất đai và bồi thường, GPMB. Qua đó cũng đủ thấy vấn đề THĐ nói chung và vấn đề bồi thường thiệt hại khi Nhà nước THĐ nói riêng là một vấn đề cực kỳ phức tạp và đặt ra nhiều thử thách. Để giải quyết những vấn đề trên, thời gian gần đây tỉnh Ninh Thuận đã có nhiều cố gắng trong việc đề ra các giải pháp để đẩy nhanh tiến độ, nâng cao hiệu quả thực hiện công tác THĐ để thực hiện các dự án đầu tư, phát triển kinh tế, xã hội. Tuy nhiên, việc thực hiện THĐ nói chung và việc bồi thường khi Nhà nước THĐ, trong đó có việc xác định GTQSDĐ để giải quyềt bồi thường, hỗ trợ nói riêng vẫn còn có những bất cập, hạn chế nhất định. Đa số các công trình mà phải thực hiện THĐ trên địa bàn tỉnh vẫn còn gặp khá nhiều khó khăn, phức tạp do nhiều nguyên nhân khác nhau, trong đó xác định GTQSDĐ để tính tiền BT, HT, TĐC khi THĐ đối với các dự án do Nhà nước thực hiện thu hồi là một trong những nguyên nhân cơ bản. Chính sách bồi thường hiện nay tuy đã được quy định tại các văn bản quy phạm pháp luật, nhiều lần được điều chỉnh để phù hợp với tình hình thực tế ở địa phương nhưng vẫn còn nhiều vấn đề vướng mắc cả về lý luận và thực tiễn, trong đó, chủ yếu là việc xác định giá trị quyền sử dụng đất để tính tiền bồi thường khi Nhà nước THĐ. Xuất phát từ thực tế trên, để góp phần đánh giá đúng thực trạng và đưa ra các kiến nghị nhằm hoàn thiện các quy định của pháp luật về việc xác định GTQSDĐ cụ thể để tính tiền bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước THĐ, từ đó tạo điều kiện thuận lợi cho công tác THĐ nhằm góp phần tích cực vào quá trình xây dựng, phát triển kinh tế - xã hội và ổn định cuộc sống của người dân tại tỉnh Ninh Thuận, tôi lựa chọn đề tài: “Xác định giá trị quyền sử dụng đất để thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất – Thực tiễn tại Ninh Thuận” làm luận văn tốt nghiệp thạc sĩ của mình. 2
12. 3 2. Tình hình nghiên cứu đề tài Chủ đề về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có đất bị Nhà nước thu hồi trong thực hiện các mục tiêu phát triển hiện đang là tâm điểm gây chú ý của dư luận xã hội ở nước ta hiện nay. Do đó, đã có nhiều công trình nghiên cứu chủ đề này dưới các cách tiếp cận và về các địa phương khác nhau. Có thể đề cập đến một số công trình nghiên cứu và một số bài báo tiêu biểu như: Luận án tiến sĩ “Tái định cư ở thành phố Hà Nội: Nghiên cứu sự tác động đến đời sống kinh tế - xã hội của người dân”,của tác giả Trần Đức Phương đã bảo vệ năm 2015 tại trường Đại học Quốc gia Hà Nội, đã hệ thống hóa và góp phần làm rõ hơn cơ sở lý luận về tái định cư và tác động của tái định cư đến đời sống kinh tế, xã hội của người dân. Luận án đã phân tích, đánh giá thực trạng vai trò quản lý của Nhà nước đối với vấn đề tái định cư và đảm bảo đời sống của người dân thông qua việc ban hành và thực hiện hệ thống các văn bản pháp lý về đất đai, về BT, HT, TĐC khi nhà nước THĐ để thực hiện các dự án phát triển. Luận án đã chỉ ra định hướng phát triển đô thị của thành phố Hà Nội trong tương lai, xác định mục tiêu phát triển, nhu cầu về tái định cư và đề xuất các quan điểm giải quyết vấn đề tái định cư và đảm bảo ổn định bền vững đời sống kinh tế, xã hội của người dân tái định cư. Luận án cũng đề xuất 7 nhóm giải pháp chủ yếu nhằm ổn định bền vững đời sống kinh tế, xã hội của người dân trong quá trình tái định cư. Luận văn thạc sĩ “Thực hiện chính sách bồi thường, hỗ trợ tái định cư khi nhà nước thu hồi đất tại huyện Hoài Đức, thành phố Hà Nội”,của tác giả Nguyễn Quốc Cường bảo vệ năm 2018 tại Học viện Khoa học xã hội Hà Nội, đã rút ra một số kết luận sau: Trình tự tiến hành công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước THĐ đã được các cấp chính quyền huyện Hoài Đức thực hiện về cơ bản phù hợp với quy định của Nghị định 197/2004/NĐ-CP; Nghị định 84/2007/NĐ-CP và Nghị định 47/2014/NĐ-CP. Đồng thời, để công tác thực hiện chính sách bồi thường, hỗ trợ GPMB ở huyện Hoài Đức đáp ứng yêu cầu trong bối cảnh mới, thành phố Hà Nội nói chung, huyện Hoài Đức nói riêng cần thực hiện đồng bộ các giải pháp chủ yếu sau: Hoàn thiện nội dung chính sách bồi thường, hỗ trợ giải 3
13. 4 phóng mặt bằng; tăng cường vai trò cộng đồng trong việc tham gia công tác giải phóng mặt bằng; nâng cao năng lực và hiệu quả làm việc của đội ngũ cán bộ, công chức làm việc trong lĩnh vực giải phóng mặt bằng Đó quá quá trình cải tạo, chỉnh trang các khu đô thị cũ, xây dựng mới các đô thị, các khu công nghiệp và dân cư khu vực đô thị hóa. Việc BT, HT, TĐC có tầm quan trọng như vậy nhưng lâu nay các chính sách trong lĩnh vực này còn thiếu và rời rạc. Luận văn thạc sĩ ngành Tài nguyên đất và môi trường nông nghiệp“Ảnh hưởng của việc thực hiện chính sách bồi thường giải phóng mặt bằng đến đời sống và việc làm của người dân bị thuhồi đất tại thị xã Quảng Trị, tỉnh Quảng Trị”,của tác giả Trần Thị Loan bảo vệ năm 2016 tại trường Đại học Nông lâm Huế, đã đề cập đến việc thực hiện chính sách bồi thường GPMB khi nhà nước thu hồi đất; những tác động của việc thực hiện chính sách bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước THĐ đến đời sống và việc làm của người dân bị thu hồi đất. Từ đó, đề xuất một số giải pháp nhằm góp phần hoàn thiện hơn trong công tác bồi thường, GPMB khi THĐ nông nghiệp của người dân và hướng tới mục tiêu thực sự mang lại một cuộc sống tốt hơn cho người dân, đối tượng được coi là dễ bị tổn thương trong quá trình đô thị hóa nói chung và quá trình chuyển đổi sử dụng đất nói riêng. Luận văn thạc sĩ Luật học "Những vấn đề pháp lý về định giá đất trong giải phóng mặt bằng tại huyện Yên Sơn, tỉnh Tuyên Quang",của tác giảNguyễn Thị Thùy Linh bảo vệ năm 2015 tại trường Đại học Quốc gia Hà Nội, đã đi sâu nghiên cứu các vấn đề lý luận về định giá đất; những vấn đề chung về pháp luật định giá đất trong GPMB về thực trạng pháp luật định giá đất trong giải phóng mặt bằng, từ đó đưa ra các giải pháp hoàn thiện pháp luật về định giá đất trong GPMB và nâng cao hiệu quả thi hành pháp luật về định giá đất trong GPMB tại địa phương. Luận văn thạc sĩ ngành Kinh tế tài chính “Nghiên cứu phương pháp định giá đất đền bù giải phóng mặt bằng cho các dự án nhà ở đô thị Việt Nam”, của tác giả Nguyễn Thị Tuyết Anh, bảo vệ năm 2014 tại Học viện Tài chính, đề tài nghiên cứu phương pháp định giá đất nói chung và các phương pháp định giá đất trong việc bồi thường GPMB cho các dự án xây dựng nhà ở đô thị. Nghiên cứu một số phương 4
14. 5 pháp phổ biến trong định giá đất, cơ sở cho việc định giá THĐ và một số kinh nghiệm của các nước về vấn đề định giá đất. Đề tài nghiên cứu thực trạng giá đất đền bù giải tỏa mặt bằng cho các dự án xây dựng nhà ở tại Việt Nam, nghiên cứu các chính sách, quy định của Việt Nam trong thời gian gần đây về các phương pháp định giá đất và chính sách đối với việc thu hồi đất, giải tỏa mặt bằng. Nghiên cứu trường hợp giải tỏa cho dự án nhà Thủ Thiêm minh họa cho thực trạng về vấn đề thu hồi đất, GPMB ở Việt Nam. Đề tài cũng đưa ra các kiến nghị về cơ chế và phương pháp đền bù giải tỏa mặt bằng cho các dự án xây dựng nhà ở đô thị. Bên cạnh đó, đánh giá về chính sách giải phòng mặt bằng. Tác giả Lê Văn Lợi có bài viết“Những vấn đề xã hội nảy sinh từ việc thu hồi đất nông nghiệp cho phát triển đô thị, khu công nghiệp và giải pháp khắc phục” đăng trên Tạp chí khoa học chính trị, số 6 năm 2013. Trong bài viết này, tác giả đã phân tích thực tế những vấn đề xã hội nảy sinh trong quá trình THĐ nông nghiệp như: Nông dân mất tư liệu sản xuất, cuộc sống bấp bênh; tình trạng dư thừa lao động, thiếu việc làm; tình trạng tranh chấp, khiếu kiện liên quan đến đền bù GPMB kéo dài; tình trạng hẫng hụt về văn hóa, lối sống của một bộ phận dân cư khi phải trở thành thị dân một cách “bất đắc dĩ”; tệ nạn xã hội gia tăng. Ô nhiễm môi trường sống Từ đó tác giả đề xuất những đổi mới căn bản về thể chế quản lý đất đai, nhất là quy trình, cách thức thu hồi, phân chia lợi íchvà kèm theo đó là thực hiện đồng bộ các giải pháp về an sinh xã hội, đảm bảo cuộc sống của người dân. Qua nghiên cứu các công trình khoa học, bài báo được công bố đã nêu trên đều nghiên cứu về việc xác định GTQSDĐ khi thực hiện việc BT, HT, TĐC khi nhà nước THĐ ở mức độ và phạm vikhác nhau. Đã nghiên cứu đi sâu phân tích, bình luận một số khía cạnh pháp lý về xác định GTQSDĐ khi nhà nước thu hồi đất; đánh giá một cách toàn diện cảlý luận và thực trạng pháp luật về xác định GTQSDĐ nói chung và xác định GTQSDĐ trong lĩnh vực GPMB để đưa ra các giải pháp hoàn thiện. Với mong muốn được tiếp cận vấn đề từ góc độ thực tiễn một cách chi tiết, đồng thời bằng việc tham chiếu giữa các quy định của pháp luật về xác định GTQSDĐ để bồi thường khi nhà nước THĐ với thực tiễn áp dụng qua các vụ việc, 5
15. 6 tình huống cụ thể, nhằm góp thêm một ý kiến chỉ ra được những quy định phù hợp, không phù hợp của pháp luật với thực tiễn cuộc sống, mặt khác cũng đưa ra những nhận xét, đánh giá việc thực thi pháp luật về việc xác định GTQSDĐ khi thực hiện BT, HT, TĐC khi nhà nước THĐ của các cơ quan, tổ chức, cá nhân có thẩm quyền ở một địa bàn cụ thể. Trên cơ sở đó, đề xuất một số giải pháp góp phần hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả áp dụng pháp luật về việc xác định GTQSDĐ khi thực hiện BT, HT, TĐC khi nhà nước THĐ cho phù hợp với đòi hỏi của thực tiễn hiện nay. 3. Mục đích, đối tượng và phạm vi nghiên cứu 3.1. Mục đích nghiên cứu Mục đích nghiên cứu của Luận văn là làm rõ các quy định của pháp luật về xác định GTQSDĐ khi thực hiện BT, HT, TĐC khi nhà nước THĐ và thực tiễn áp dụng pháp luật về xác định GTQSDĐ khi thực hiện BT, HT, TĐC khi nhà nước THĐ qua các vụ việc, tình huống cụ thể tại địa bàn tỉnh Ninh Thuận. 3.2. Đối tượng nghiên cứu Luận văn xác định đối tượng nghiên cứu bao gồm: - Nội dung các văn bản quy phạm pháp luật của Viêt Nam ở Trung ương, của UBND tỉnh Ninh Thuận về xác định GTQSDĐ để thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái định khi nhà nước THĐ từ khi Luật Đất đai năm 2013 có hiệu lực đến nay; - Thực tiễn áp dụng pháp luật về xác định GTQSDĐ để thực hiện BT, HT, TĐC khi nhà nước THĐ qua các vụ việc, tình huống cụ thể tại tỉnh Ninh Thuận từ khi Luật Đất đai năm 2013 có hiệu lực đến nay. 3.3. Phạm vi nghiên cứu Để một trong các căn cứ quan trọng để xác định GTQSDĐ là giá đất. Giá đất bao gồm giá đất do nhà nước quy định và giá đất được xác định thông qua các giao dịch về quyền sử dụng đất. Hơn nữa, giá đất do Nhà nước quy định bao gồm khung giá đất, bảng giá đất và giá đất cụ thể. Giá đất cụ thể mới là căn cứ quan trọng để xác định GTQSDĐ khi nhà nước THĐ cho mục đích quốc phòng an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng. Vì lẽ đó, Luận văn chỉ tập trung nghiên cứu các quy 6
16. 7 định pháp luật về xác định giá đất cụ thể và xác định GTQSDĐ để thực hiện BT, HT, TĐC cho hộ gia đình, cá nhân khi nhà nước thu hồi đất. 4. Phương pháp tiến hành nghiên cứu Phương pháp tiến hành nghiên cứu Luận văn như sau: - Phương pháp hệ thống hóa; - Phương pháp tổng hợp; -Phương pháp phân tích; - Phương pháp lịch sử; - Phương pháp dự báo và đánh giá tác động pháp luật. Các phương pháp nêu trên đã được sử dụng cụ thể trong Luận văn như sau: Phương pháp hệ thống hóa pháp luật, tổng hợp, phân tích luật và phương pháp lịch sử được sử dụng tại chương 1 của Luận văn nhằm làm rõ những vấn đề lý luận và các quy định của pháp luật hiện hành về xác định GTQSDĐ để thực hiện BT, HT, TĐC khi nhà nước thu hồi đất. Phương pháp phân tích tình huống điền hình, phân tích Bản án lịch sử được sử dụng tại phần 1, chương 2 của Luận văn nhằm làm rõ thực trạng áp dụng pháp luật trong xác định GTQSDĐ để thực hiện BT, HT, TĐC khi nhà nước THĐ tại tỉnh Ninh Thuận. Phương pháp dự báo và đánh giá tác động pháp luật được sử dụng tại phần 2, chương 2 của Luận văn đưa ra các kiến nghị nhằm hoàn thiện các quy định về xác định GTQSDĐ để thực hiện BT, HT, TĐC khi nhà nước thu hồi đất. 5. Kết cấu của Luận văn Luận văn gồm 2 chương: Chương 1. Những vấn đề chung và các quy định của pháp luật về xác định GTQSDĐ để thực hiện BT, HT, TĐC khi nhà nước thu hồi đất. Chương 2. Thực tiễn áp dụng pháp luật về xác định GTQSDĐ khi thực hiện BT, HT, TĐC khi nhà nước THĐ tại Ninh Thuận và một số kiến nghị. 7
17. 8 CHƯƠNG1. NHỮNG VẤN ĐỀ CHUNG VÀ CÁC QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VỀ XÁC ĐỊNH GIÁ TRỊ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT ĐỂ THỰC HIỆN BỒI THƯỜNG, HỖ TRỢ, TÁI ĐỊNH CƯ KHI NHÀ NƯỚC THU HỒI ĐẤT 1.1. NHỮNG VẤN ĐỀ CHUNG VỀ GIÁ TRỊ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ XÁC ĐỊNH GIÁ TRỊ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 1.1.1. Khái niệm về quyền sử dụng đất và giá trị quyền sử dụng đất 1.1.1.1. Khái niệm quyền sử dụng đất Ở Việt Nam, kể từ Hiến pháp năm 1980, quy định “Đất đai thuộc quyền sở hữu của toàn dân và do Nhà nước làm đại diện chủ sở hữu” đã chính thức xác lập và duy trì từ đó đến nay. Nhà nước trao QSDĐ cho người dân thông qua hình thức giao đất, cho thuê đất. Luật Đất đai cũng quy định “Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất đối với những người đang sử dụng đất ổn định, phù hợp với quy hoạch và không có tranh chấp”. “Xét về bản chất, Quyền sử dụng đất là một loại vật quyền hạn chế thực hiện trên đất, được phát sinh từ vật quyền chính là quyền sở hữu toàn dân về đất đai thông qua việc Nhà nước là đại diện chủ sở hữu toàn dân trao cho các chủ thể bằng các hình thức giao đất, cho thuê đất và công nhận quyền sử dụng đất.”2 Ngoài ba hình thức xác lập QSDĐ từ Nhà nước (“được Nhà nướcgiao đất, được Nhà nước cho thuê đất, được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất”), QSDĐ của người sử dụng đất cũng có thể được xác lập thông qua các giao dịch nhận chuyển QSDĐ (như “nhận chuyển nhượng, nhận chuyển đổi, nhận tặng cho, nhận góp vốn, nhận thừa kế quyền sử dụng đất”). Chính vì thế, Điều 5 Luật đất đai 2013 quy định: “Người sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công 2Nguyễn Thành Luân (29/4/2018), “Bản chất pháp lý của quyền sử dụng đất ở Việt Nam”, “ ” 8
18. 9 nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này ” 1.1.1.2. Khái niệm giá trị quyền sử dụng đất Quyền sử dụng đất là một loại tài sản như được quy định tại các Điều 105 và Điều 115 Bộ luật Dân sự năm 2015 (BLDS 2015). Chính vì thế QSDĐ có giá trị của nó. Luật đất đai năm 2013 đưa ra định nghĩa về Giá đất và Giá trị quyền sử dụng đất tại Điều 3 như sau:“Giá đất là giá trị của quyền sử dụng đất tính trên một đơn vị diện tích đất. Giá trị quyền sử dụng đất là giá trị bằng tiền của quyền sử dụng đất đối với một diện tích đất xác định trong thời hạn sử dụng đất xác định”. Như vậy, giá đất là cơ sở quan trọng để xác định giá trị quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, để thực hiện việc bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước THĐ thì giá đất để làm căn cứ xác định GTQSDĐ chính là giá đất do nhà nước quy định. Vì vậy, trong Luận văn này chỉ đề cập đến giá đất do Nhà nước quy định mà không đề cập đến giá đất thị trường. 1.1.2. Ý nghĩa của việc xác định giá trị quyền sử dụng đất trong bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất. Trong quá trình phát triển kinh tế - xã hội tất yếu nảy sinh nhu cầu THĐ để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, hoặc vì lợi ích quốc gia, hoặc để đầu tư xây dựng các công trình công cộng, phát triển đô thị. Khi Nhà nước thu hồi đất, nhà nước tiến hành bồi thường cho người có đất bị thu hồi. Tuy vậy, xác định GTQSDĐ khi thực hiện BT, HT, TĐC luôn luôn là vấn đề nhạy cảm, tác động tới nhiều mặt của đời sống kinh tế - xã hội. Nó ảnh hưởng lớn đến quyền lợi của Nhà nước và quyền lợi của người có đất bị thu hồi. Chính vì thế, việc xác định GTQSDĐ có ý nghĩa rất quan trọng như sau: Thứ nhất, đối với nhà nước, xác định GTQSDĐ là căn cứ để nhà nước thực hiện các chính sách BT, HT, TĐC cho người sử dụng đất khi thu hồi đất. 9
19. 10 Những năm qua, số lượng các dự án nhằm mục đích phát triển kinh tế - xã hội do Nhà nước THĐ trên cả nước tăng rất nhanh. Trong quá trình thực hiện các dự án đầu tư này thì việc xác định GTQSDĐ để nhà nước thực hiện các chính sách BT, HT, TĐC cho người sử dụng đất khi THĐ là một khâu quan trọng và có tính đặc thù, không những ảnh hưởng lớn đến tiến độ đầu tư mà còn liên quan đến sự ổn định tình hình kinh tế, chính trị - xã hội của đất nước. Việc xác định GTQSDĐ phù hợp và đúng với giá trị đất trên thị trường sẽ được người có đất bị thu hồi đồng tình ủng hộ. Qua đó, người dân sẽ nhận đền bù và sớm bàn giao mặt bằng để các dự án được triển khai thực hiện đúng tiến độ, giảm thời gian và tiết kiệm chi phí GPMB. Ngược lại, nếu việc xác định GTQSDĐ không phù hợp, giá đất được bồi thường thấp hơn nhiều so với giá trị đất trên thị trường sẽ gây không ít khó khăn, trở ngại cho cá nhân, tổ chức, hộ gia đình có đất bị thu hồi3, gây dư luận, bất bình trong Nhân dân dẫn đến mất trật tự trị an và gây trở ngại rất lớn trong tiến trình phát triển kinh tế - xã hội của địa phương. Thứ hai, việc xác định GTQSDĐ cũng làm cơ sở để giải quyết các quyền lợi cho người có đất bị thu hồi, đảm bảo người sử dụng đất sau khi bị thu hồi có thể sớm ổn định cuộc sống với điều kiện “bằng hoặc tốt hơn” trước đó. Nhà nước ta xuất thân từ Nhà nước có nền nông nghiệp lạc hậu, người dân chủ yếu sống bằng nghề nông nghiệp lúa nước. Thực hiện Chủ trương của Đảng Cộng sản Việt Nam, Nhà nước Việt Nam đã và đang đầu tư cơ sở hạ tầng để phát triển đất nước trở thành một nước có nền công nghiệp hiện đại. Đảng và Nhà nước Việt Nam tập trung đẩy mạnh công tác phát triển cơ sở hạ tầng mà một trong những công tác then chốt và quan trọng nhất đó là công tác thu hồi đất. Vấn đề xác định GTQSDĐ để bồi thường thiệt hại khi Nhà nước THĐ đã, đang và sẽ là một vấn đề mang tính thời sự cấp bách; là vấn đề phức tạp mang tính chất chính trị, kinh tế - xã hội tổng hợp; đòi hỏi được sự quan tâm của nhiều ngành, nhiều cấp, các tổ chức, cá nhân và của toàn xã hội. Để người dân ổn định cuộc sống sau khi Nhà nước thu hồi 3 có thể làm cho họ mất đi tư liệu sản xuất chính, mất nguồn thu nhập và kế sinh nhai 1 0
20. 11 đất, đòi hỏi các cấp, các ngành có liên quan phải tập trung nghiên cứu, tìm nhiều giải pháp để công tác xác định GTQSDĐ khi THĐ phải đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp cho người dân, Nhà nước cần quan tâm nhiều hơn nữa về việc chuyển đổi nghề, BT, HT, TĐC cho các tổ chức, cá nhân có đất bị thu hồi nhằm làm cho người dân có cuộc sống ổn định và tốt hơn trước khi bị thu hồi đất. Thứ ba, xác định GTQSDĐ đúng đắn có ý nghĩa quan trọng trong việc đảm bảo công bằng xã hội, ổn định kinh tế và chính trị tại các khu vực có đất bị thu hồi. Xác định GTQSDĐ để bồi thường khi Nhà nước THĐ không chỉ thể hiện bản chất kinh tế của các mối quan hệ về đất đai4, mà còn thể hiện về các mối quan hệ về chính trị, xã hội, ổn định thể chế của một quốc gia, Thực tế đã khẳng định công tác xác định GTQSDĐ để bồi thường khi Nhà nước THĐ đúng đắn trong những năm qua là điều kiện tiên quyết để triển khai thực hiện các dự án, nó mang ý nghĩa hết sức to lớn trong việc BT, HT, TĐC cho các tập thể, cá nhân và quần chúng Nhân dân, góp phần ổn định đời sống của người dân, đảm bảo trật tự an toàn xã hội và ổn định tình hình kinh tế, chính trị, xã hội ở địa phương. Chính vì thế, tại Việt Nam, vấn đề xác định GTQSDĐ để thực hiện BT, HT, TĐC khi Nhà nước THĐ đã được quan tâm xây dựng, tổ chức thực hiện và hoàn thiện qua các giai đoạn khác nhau. Giai đoạn trước năm 1987: Sau Cách mạng tháng Tám, Nhà nước Việt Nam dân chủ cộng hòa được thành lập. Trong nước Việt Nam mới, các quy định về ruộng đất trước đây đều bị bãi bỏ. Trước năm 1987, do nhiều nguyên nhân khách quan và chủ quan, ở nước ta pháp luật đất đai chưa phát triển. Trong thời kỳ này chỉ có một số văn bản quy phạm pháp luật về đất đai mà tiêu biểu là Nghị định số 151/TTg ngày 14/01/1959 của Hội đồng Chính phủ “quy định tạm thời về trưng dụng ruộng đất”, tại Chương II đã đề cập việc “Bồi thường cho người có ruộng đất bị trưng dụng”. Tiếp đến Thông tư số 1792/TTg ngày 11/01/1970 của Thủ tướng Chính phủ về “quy định một số điểm tạm thời về bồi thường nhà cửa, đất đai, cây 4giữa Nhà nước với các tổ chức và cá nhân sử dụng đất, giữa các tổ chức kinh tế này với các tổ chức kinh tế khác và giữa cá nhân với nhau. 1 1
21. 12 cối lâu niên, các hoa màu cho nhân dân ở những vùng xây dựng kinh tế mở rộng thành phố đề cập vấn đề bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất”; Quyết định số 201/CP ngày 1/7/1980 của Hội đồng Chính phủ về “tăng cường công tác quản lý ruộng đất trong cả nước”. Các quy định về bồi thường khi Nhà nước THĐ mặc dù được ban hành song chưa đầy đủ và thống nhất. Giai đoạn từ năm 1987 đếntrước năm 1993: Ngày 29/12/1987, Quốc hội khóa VIII kỳ họp thứ hai của Nước CHXHCN Việt Nam đã thông qua Luật đất đai; trong đó quy định: “Khi đất đang sử dụng bị thu hồi vì nhu cầu của Nhà nước hoặc của xã hội thì được đền bù thiệt hại thực tế và được giao đất khác”5. Tuy nhiên quy định này mới dừng lại ở mức độ khái quát, chưa nêu cụ thể các trường hợp được bồi thường hoặc không được bồi thường; mức độ bồi thường như thế nào . Cụ thể hóa quy định này của Luật đất đai năm 1987, Quyết định số 186/HĐBT ngày 31/05/1990 của Hội đồng Bộ trưởng6 “quy định về vấn đề bồi thường thiệt hại khi Nhà nước THĐ trong trường hợp chuyển mục đích từ đất nông nghiệp, lâm nghiệp sang sử dụng vào mục đích khác”. Theo đó, “người được Nhà nước cho phép chuyển mục đích sử dụng đất phải nộp một khoản tiền vào ngân sách nhà nước. Nhà nước dùng khoản tiền này để khai hoang mở rộng diện tích đất nông nghiệp bù đắp vào số diện tích phải chuyển mục đích sử dụng đất”. Giai đoạn 1993 đến trước năm 2003: Luật đất đai năm 1993 được Quốc hội khóa X Nước CHXHCNViệt Nam thông qua ngày 14/07/1993 đã quy định rõ hơn về vấn đề bồi thường; cụ thể: “Người sử dụng đất có quyền được bồi thường thiệt hại về đất đai bị thu hồi”7; và “Trong trường hợp cần thiết Nhà nước thu hồi đất đang sử dụng của người sử dụng đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng thì người bị thu hồi đất được đền bù thiệt hại”8; “Trước khi thu hồi phải thông báo cho người đang sử dụng đất biết về lý do thu 5 Khoản 5 Điều 49, Luật đất đai năm 1987 6 nay là Chính phủ 7 Khoản 6 Điều 73 Luật đất đai năm 1993 8Điều 27 Luật đất đai năm 1993 1 2