Luận văn Thực trạng và giải pháp thực hiện các quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn Quận Hà Đông, Thành phố Hà Nội giai đoạn 2010-2014

Nội dung text: Luận văn Thực trạng và giải pháp thực hiện các quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn Quận Hà Đông, Thành phố Hà Nội giai đoạn 2010-2014

1. ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI TRƢỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN  PHẠM QUÝ CƢỜNG THùC TR¹NG Vµ GI¶I PH¸P THùC HIÖN C¸C QUYÒN Sö DôNG §ÊT CñA Hé GIA §×NH, C¸ NH¢N TR£N §ÞA BµN QUËN Hµ §¤NG, THµNH PHè Hµ NéI GIAI §O¹N 2010-2014” LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC HÀ NỘI - 2016
2. ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI TRƢỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN  PHẠM QUÝ CƢỜNG THùC TR¹NG Vµ GI¶I PH¸P THùC HIÖN C¸C QUYÒN Sö DôNG §ÊT CñA Hé GIA §×NH, C¸ NH¢N TR£N §ÞA BµN QUËN Hµ §¤NG, THµNH PHè Hµ NéI GIAI §O¹N 2010-2014” Chuyên ngành : Quản lý đất đai Mã số : 60850103 LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC Ngƣời hƣớng dẫn khoa học: PGS.TS Ngô Đức Phúc HÀ NỘI - 2016
3. LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan rằng, số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này là trung thực và chưa hề được sử dụng để bảo vệ một học vị nào. Tôi xin cam đoan rằng, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này đã được cám ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn này đều đã được chỉ rõ nguồn gốc. Hà Nội, ngày tháng năm 2016 Tác giả Phạm Quý Cƣờng
4. LỜI CẢM ƠN Tôi xin trân trọng cảm ơn các thầy giáo, cô giáo Khoa Địa Lý - Trường Đại học Khoa học Tự nhiên đã tạo mọi điều kiện thuận lợi và nhiệt tình giảng dạy, hướng dẫn tôi trong suốt quá trình học tập và nghiên cứu luận văn này. Đặc biệt, tôi xin gửi lời cảm ơn sâu sắc tới PGS.TS Ngô Đức Phúc là người trực tiếp hướng dẫn khoa học, đã tận tình giúp đỡ và hướng dẫn tôi hoàn thành luận văn này. Tôi xin trân trọng cảm ơn, UBND quận Hà Đông, Phòng Tài nguyên và Môi trường quận Hà Đông, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất quận Hà Đông, UBND và cán bộ địa chính của các phường trên địa bàn quận Hà Đông đã tạo mọi điều kiện thuận lợi và cung cấp đầy đủ các thông tin, số liệu, tư liệu bản đồ trong quá trình nghiên cứu luận văn này. Cuối cùng tôi xin trân trọng cảm ơn các bạn học viên cùng lớp, những người thân trong gia đình và bạn bè đã giúp đỡ và động viên tôi trong quá trình học tập, nghiên cứu để hoàn thành luận văn này.
5. MỤC LỤC MỞ ĐẦU 1 CHƢƠNG 1. CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ CƠ SỞ PHÁP LÝ VỀ THỰC HIỆN CÁC QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 5 1.1. Cơ sở lý luận 5 1.1.1. Khái niệm về đất đai, vai trò của đất đai với sự phát triển kinh tế, xã hội 5 1.1.2 Hệ thống pháp luật đất đai 5 1.1.3 Các quyền về đất đai 6 1.2. Quyền sở hữu, sử dụng đất ở một số nước trên thế giới 9 1.2.1. Các nước phát triển 9 1.2.2. Một số nước trong khu vực 12 1.3 Cơ sở pháp lý về thực hiện các quyền sử dụng đất ở Việt Nam 18 1.3.1. Quá trình hình thành, phát triển quyền sử dụng đất ở Việt Nam 18 1.3.2 Cơ sở pháp lý về thực hiện các quyền sử dụng đất 25 1.4 Tình hình việc thực hiện quyền sử dụng đất ở Việt Nam 29 1.4.1 Tình hình giao đất cho các tổ chức, hộ gia đình cá nhân sử dụng. 29 1.4.2 Công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. 30 1.4.3 Thị trường quyền sử dụng đất. 31 CHƢƠNG 2. ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG VIỆC THỰC HIỆN CÁC QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN HÀ ĐÔNG, THÀNH PHỐ HÀ NỘI 34 2.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội quận Hà Đông 34 2.1.1. Điều kiện tự nhiên 34 2.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội 39 2.2 Tình hình quản lý và sử dụng đất trên địa bàn quận Hà Đông 44 2.2.1 Hiện trạng sử dụng các loại đất trên địa bàn quận Hà Đông 44 2.2.2 Tình hình biến động diện tích các loại đất năm 2014 so với năm 2010 47
6. 2.2.3 Cơ cấu diện tích theo đối tượng sử dụng, quản lý. 49 2.2.4 Tình hình quản lý nhà nước về đất đai trên địa bàn quận Hà Đông 52 2.3 Đánh giá tình hình việc thực hiện các quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn quận Hà Đông. 56 2.3.1 Tình hình thực hiện quyền chuyển nhượng sử dụng đất. 56 2.3.2 Tình hình thực hiện quyền thừa kế quyền sử dụng đất. 67 2.3.3 Tình hình thực hiện quyền tặng cho quyền sử dụng đất. 71 2.3.4 Tình hình thực hiện quyền cho thuê quyền sử dụng đất. 76 2.3.5 Tình hình thực hiện quyền thế chấp quyền sử dụng đất. 80 2.3.6 Tổng hợp các chỉ tiêu, ý kiến đánh giá của hộ gia đình, cá nhân thực hiện các quyền sử dụng đất 86 2.3.7 Đánh giá chung về tình hình thực hiện các quyền sử dụng đất ở quận Hà Đông, thành phố Hà Nội 88 CHƢƠNG 3. ĐỂ XUẤT MỘT SỐ GIẢI PHÁP GÓP PHẦN NÂNG CAO QUYỀN CỦA NGƢỜI SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN HÀ ĐÔNG, THÀNH PHỐ HÀ NỘI 91 3.1 Giải pháp về cơ chế chính sách pháp luật về đất đai 91 3.2 Giải pháp về cải cách thủ tục hành chính thực hiện các quyền sử dụng đất 92 3.3 Giải pháp về nâng cao đội ngũ cán bộ, công chức, viên chức và cơ sở vật chất. 94 3.4 Giải pháp về tuyên truyền pháp luật đất đai 95 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 96 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 99 PHỤ LỤC
7. DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT GCNQSDĐ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất GTSX Giá trị sản xuất KCN Khu công nghiệp QHSDĐ Quy hoạch sử dụng đất QSD Quyền sử dụng QSDĐ Quyền sử dụng đất TNMT Tài nguyên và Môi trường VPĐK Văn phòng đăng ký UBND Ủy ban nhân dân
8. DANH MỤC BẢNG Bảng 2.1: Các chỉ tiêu kinh tế giai đoạn 2010-2014 41 Bảng 2.2: Dân số, Lao động quận Hà Đông qua các năm 2010-2014 42 Bảng 2.3: Hiện trạng sử dụng đất năm 2014 của quận Hà Đông 45 Bảng 2.4: Biến động diện tích đất theo mục đích sử dụng đất 47 quận Hà Đông giai đoạn 2010-2014 47 Bảng 2.5: Thống kê các loại đất theo đối tượng sử dụng và quản lý 50 Bảng 2.6: Tình hình thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn quận Hà Đông từ năm 2010 - 2014 56 Bảng 2.7: Tình hình chuyển nhượng QSDĐ của 03 phường giai đoạn 2010-2014 59 Bảng 2.8: Tổng hợp nguyên nhân việc chuyển nhượng QSD đất 62 Bảng 2.9: Kết quả điều tra về nguồn thông tin chuyển nhượng quyền sử dụng đất 63 Bảng 2.10: Tổng hợp địa điểm giao dịch chuyển nhượng 64 Bảng 2.11: Tổng hợp thời gian thanh toán 66 Bảng 2.12: Tổng hợp thực trạng giấy tờ và phương thức hợp đồng 66 Bảng 2.13: Tình hình thực hiện quyền thừa kế quyền sử dụng đất trên địa bàn quận Hà Đông từ năm 2010 - 2014 67 Bảng 2.14: Tổng hợp kết quả điều tra việc thực hiện quyền thừa kế QSD đất. 70 Bảng 2.15: Tình hình thực hiện quyền tặng cho quyền sử dụng đất trên địa bàn quận Hà Đông từ năm 2010 - 2014 72 Bảng 2.16: Tổng hợp kết quả điều tra việc thực hiện quyền tặng cho QSD đất. 75 Bảng 2.17: Tổng hợp tình hình thực hiện cho thuê quyền sử dụng đất 78 Bảng 2.18: Tổng hợp lý do cho thuê quyền sử dụng đất của gia đình 79 Bảng 2.19: Tổng hợp quan hệ với người thuê 80 Bảng 2.20: Tình hình thực hiện thế chấp, bảo lãnh quyền sử dụng đất trên địa bàn quận Hà Đông từ năm 2010 - 2014 81 Bảng 2.21: Tổng hợp kết quả điều tra việc thực hiện quyền thế chấp QSD đất. 83 Bảng 2.22: Tổng hợp đối tượng nhận thế chấp, bảo lãnh 85 Bảng 2.23: Tổng hợp lý do thế chấp 85 Bảng 2.24: Tổng hợp ý kiến của hộ gia đình, cá nhân về thực hiện các quyền sử dụng đất 85
9. DANH MỤC HÌNH Hình 2.1: Sơ đồ vị trí của quận Hà Đông, thành phố Hà Nội 35 Hình 2.2: So sánh kết quả chuyển nhượng qua các năm của quận Hà Đông 58 Hình 2.3: So sánh kết quả thừa kế qua các năm của quận Hà Đông 68 Bảng 2.14: Tổng hợp kết quả điều tra việc thực hiện quyền thừa kế QSD đất. 70 Hình 2.4: So sánh kết quả tặng cho qua các năm của quận Hà Đông 74 Hình 2.5: So sánh kết quả thế chấp qua các năm của quận Hà Đông 83
10. MỞ ĐẦU 1. Tính cấp thiết của đề tài Đất đai gắn với sự tồn tại và phát triển của con người, của xã hội loài người không chỉ theo ngh a duy nhất là đất đai cần thiết cho sự tồn tại và phát triển mà trên phương diện kinh tế, đất đai là nơi tạo ra của cải vật chất. Vì vậy, đất đai c ý ngh a cực k quan trọng, nhà kinh tế học cổ điển W. Petty đã n i: lao động là cha, đất đai là m của mọi của cải . Đất đai tham gia vào tất cả các ngành sản xuất vật chất của xã hội, vừa là tư liệu sản xuất nhưng đồng thời là yếu tố không thể thiếu được trong phân bổ dân cư, xây dựng và phát triển hạ tầng k thuật, hạ tầng xã hội, an ninh và quốc phòng. Hiến pháp nước Cộng hoà xã hội chủ ngh a Việt Nam năm 1992 sửa đổi, bổ sung theo Nghị quyết số 51 2001 QH-10 ngày 25 tháng 12 năm 2001 của Quốc hội khoá X k họp thứ 10 tại chương I, điều 5 quy định: Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Nhà nước c quyền định đoạt về đất đai và điều tiết các nguồn lợi từ việc sử dụng đất . Luật đất đai 2003 kh ng định Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu trên cơ sở quán triệt chế độ sở hữu toàn dân về đất đai. Quyền sử dụng đất từng bước được mở rộng từ 5 quyền: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng đất (theo Luật đất đai 1993) thành 9 quyền: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thừa kế, thế chấp, bảo lãnh, g p vốn bằng quyền sử dụng đất. Luật Đất đai 2013 tiếp tục kh ng định đảm bảo các quyền sử dụng đất của người sử dụng đất, trong đ hộ gia đình, cá nhân được thực hiện 8 quyền. Trong quá trình tổ chức thi hành Luật đất đai, việc thực hiện các quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân vẫn còn nhiều những vấn đề bất cập cần tiếp tục giải quyết. Việc nghiên cứu thực trạng việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất nhằm đánh giá, đẩy mạnh công tác quản lý và thực hiện các quyền của người sử dụng đất. 1
11. Quận Hà đông c toạ độ địa lý 20o59' v độ Bắc, 105o45' kinh Đông, nằm dọc 2 bên quốc lộ 6 từ Hà Nội đi Hoà Bình cách trung tâm Thành phố Hà Nội 13 km về phía Tây, c diện tích tự nhiên 4.963,95 ha. Gồm 17 đơn vị hành chính phường, c ranh giới tiếp giáp như sau: phía Bắc giáp huyện Từ Liêm, phía Nam giáp huyện Thanh Oai, phía Đông giáp huyện Thanh Trì, phía Tây giáp huyện Hoài Đức, huyện Quốc Oai. Quận c vị trí địa lý liền kề trung tâm thủ đô Hà Nội nên c điều kiện thuận lợi cho phát triển kinh tế - xã hội và giao lưu kinh tế. Là địa bàn mở rộng ảnh hưởng của không gian mở rộng trung tâm thủ đô Hà Nội. Đồng thời chịu tác động văn h a, khoa học - k thuật - công nghệ, dịch vụ, thị trường từ trung tâm thủ đô. Quận Hà đông là điểm nút các trục tuyến giao thông quan trọng hướng về Tây - Tây Nam thủ đô Hà Nội kết nối với vùng Tây Bắc và các tỉnh phía Nam. Trong những năm gần đây, quận Hà Đông c tốc độ đô thị h a cao, nhiều dự án được triển khai và đi vào sử dụng, do việc đô thị h a dẫn đến giá đất trên thị trường tăng cao và diễn biến phức tạp. Mặt khác, do phát triển kinh tế - xã hội nhu cầu thực hiện các quyền của người sử dụng đất ngày càng tăng. Hàng năm, trung bình trên địa bàn quận Hà Đông c khoảng: 3.417 trường hợp chuyển nhượng, 267 trường hợp thừa kế, 981 trường hợp tặng cho, 3840 trường hợp thế chấp thực hiện thủ tục đăng ký biến động trên địa bàn. Tuy nhiên, ngoài các trường hợp đã thực hiện thủ tục đăng ký biến động theo quy định cũng còn một số không nhỏ chưa thực hiện thủ tục đăng ký biến động theo quy định. Để phản ánh đúng thực trạng sử dụng đất trên địa bàn quận hiện nay, c cái nhìn chính xác và mang tính thực tế và đề ra giải pháp nhằm đảm bảo thực hiện các quyền về sử dụng đất trên địa bàn quận tôi chọn đề tài:“Thực trạng và giải pháp thực hiện các quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn quận Hà Đông, thành phố Hà Nội giai đoạn 2010-2014”. 2. Mục tiêu nghiên cứu Đánh giá thực trạng thực hiện các quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn quận Hà Đông, thành phố Hà Nội và đề xuất các giải pháp đảm bảo thực hiện các quyền sử dụng đất trên địa bàn nghiên cứu. 2
12. 3. Nhiệm vụ nghiên cứu - Tổng quan cơ sở lý luận và cơ sở pháp lý về các quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân trong chế độ sở hữu toàn dân về đất đai - Đánh giá một số nét cơ bản về hiện trạng sử dụng đất trên địa bàn quận Hà Đông - Điều tra, khảo sát thực trạng tình hình thực hiện các quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn quận Hà Đông, thành phố Hà Nội. - Đánh giá cụ thể việc thực hiện các quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân tại quận Hà Đông từ năm 2010 đến năm 2014 đồng thời rút ra được những tồn tại cần giải quyết. - Đề xuất một số giải pháp g p phần thúc đẩy, đảm bảo việc thực hiện các quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân và công tác quản lý đất đai trên địa bàn quận Hà Đông hiệu quả. 4. Phạm vụ nghiên cứu Đề tài luận văn tập trung nghiên cứu tình hình thực hiện các quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn quận Hà Đông giai đoạn 2010-2014. 5. Phƣơng pháp nghiên cứu - Phương pháp điều tra thu thập số liệu thứ cấp: Thu tập thông tin, số liệu, tài liệu liên quan đến đặc điểm tự nhiên, kinh tế - xã hội và các tài liệu liên quan đến việc thực hiện các quyền sử dụng đất trên địa bàn quận Hà Đông, thành phố Hà Nội. - Phương pháp điều tra thu thập số liệu sơ cấp: Phương pháp này được sử dụng để điều tra về tình hình cấp Giấy chứng nhận QSDĐ, tình hình chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế, cho thuê, thế chấp từ các cơ quan quản lý Nhà nước. Phương pháp điều tra theo phiếu: Trên cơ sở các mẫu phiếu điều tra nhằm thu thập tình hình thực hiện các quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân. Phương pháp chọn điểm, mẫu điều tra: Điều tra theo 3 phường đại diện cho toàn quận, mỗi phường chọn 1 – 2 tổ dân phố, với 150 hộ gia đình, cá nhân đã từng tham gia giao dịch các QSDĐ. Đối tượng điều tra: Các cán bộ làm công tác quản lý Nhà nước và các hộ dân đã tham gia hoặc đang tham gia giao dịch các QSDĐ. 3
13. Cách chọn mẫu điểm điều tra: Các mẫu c điều kiện tương tự nhau được lựa chọn theo phương pháp ngẫu nhiên. - Phương pháp thống kê, tổng hợp số liệu và xử lý số liệu: Trên cơ sở các số liệu, tài liệu thu tập được ta sử dụng các phần mềm máy tính thống kê, tổng hợp theo từng đối tượng địa bàn là phường, từng nội dung QSDĐ và từng năm để lập thành bảng bằng phần mềm Excel. - Phương pháp chuyên gia: Sử dụng ý kiến của các chuyên gia, những nhà quản lý c kinh nghiệm về vấn đề liên quan đến việc thực hiện các quyền sử dụng đất. 4
14. CHƢƠNG 1 CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ CƠ SỞ PHÁP LÝ VỀ THỰC HIỆN CÁC QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 1.1. Cơ sở lý luận 1.1.1. Khái niệm về đất đai, vai trò của đất đai với sự phát triển kinh tế, xã hội Mở đầu của Luật đất đai 1993 đã xác định: Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố dân cư, xây dựng cơ sở kinh tế, văn h a, xã hội, an ninh quốc phòng, là tư liệu sản xuất đặc biệt không gì thay thế được trong sản xuất nông nghiệp . Tuy nhiên tài nguyên đất c hạn về diện tích và cố định trong không gian, trong khi nhu cầu đất đai của con người ngày càng tăng. Do vậy ở mọi quốc gia, đất đai luôn được coi là nguồn tài nguyên của cải đặc biệt quan trọng trong quá trình phát triển và xây dựng đất nước. Đất đai thường xuyên chịu tác động của ngoại cảnh. Trong đ , sự tác động của con người c ảnh hưởng mang tính quyết định đến độ phì của đất, đến hiệu quả sử dụng đất. Quản lý phân bổ hợp lý tài nguyên đất là một trong những biện pháp mang tính hiệu quả cao trong việc phát triển kinh tế xã hội. Kết hợp hiệu quả giữa khai thác và sử dụng đất với bảo vệ đất và hệ sinh thái chung s tạo ra sự phát triển ổn định, lâu dài. Cùng với sự gia tăng dân số và phát triển kinh tế xã hội đã gây áp lực lớn lên các nguồn tài nguyên thiên nhiên đặc biệt là đất đai. Vì vậy, để khai thác sử dụng đất đai hiệu quả hợp lý, đảm bảo sử dụng lâu dài cần phải hiểu biết một cách đầy đủ các thuộc tính và nguồn gốc của đất trong mối quan hệ tổng hòa với các điều kiện tự nhiên xã hội và nhân văn. 1.1.2 ệ th n pháp u t đất đai Hệ thống pháp luật Theo giáo sư Ulf Jensel (Lund University): Theo sự phân chia truyền thống dựa trên cơ sở mô hình luật (Legand Model) các nước trên thế giới áp dụng 2 hệ thống pháp luật chủ yếu là: Luật chung (Common Law) như Anh, M và các nước thuộc địa cũ của Anh; Luật lục địa (Continental Law) như Pháp, Tây Ban Nha và 5
15. các nước thuộc địa cũ của 2 nước này (Nhánh La Mã), Đức và Bắc u (Nhánh Đức), Liên Xô và Đông u cũ ( Nhánh xã hội chủ ngh a). Tuy nhiên, Luật bất động sản của Đức, c, M không mang tính toàn liên bang và chỉ trong phạm vi từng bang. Vì vậy, Luật M được hiểu theo ngh a chung và nguồn gốc chung của Luật không nhất thiết dẫn đến các quy định tương đồng về bất động sản [3]. Hình thức văn bản pháp luật về đất đai Khung pháp lý về đất đai được quy định trong các loại văn bản pháp luật như sau: Hiến Pháp; Bộ Luật: Ví dụ Bộ Luật đất đai Thụy Điển (1970); Luật: Ví dụ Luật đất đai Việt Nam (1987, 1993, 2003, 2013) Pháp lệnh: Ví dụ pháp lệnh Nhà ở Việt Nam (1991) Phạm vi điều tiết của pháp luật đất đai Pháp luật đất đai điều tiết các nội dung chủ yếu như sau: - Các quyền về đất đai; - Phạm vi giao dịch đất đai; - Quản lý nhà nước về đất đai; - Các ngh a vụ của chủ sử dụng, chủ sở hữu đất đai; - Các dịch vụ hỗ trợ quản lý đất đai 3]. 1.1.3 ác qu ền về đất đai 1 1 3 1 uyền s h u a hái niệm: Theo điều 164 của Bộ Luật dân sự 2005: Quyền sở hữu bao gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt tài sản của chủ sở hữu theo quy định của pháp luật 19]. b ác hình thức s h u về đất đai bất động sản g m: - Sở hữu nhà nước (Chủ sở hữu là Nhà nước); - Sở hữu tập thể, cộng đồng (chủ sở hữu là tập thể, cộng đồng); - Sở hữu cá nhân (chủ sở hữu là cá nhân). c uyền của chủ s h u đất đai bất động sản: Chủ sở hữu c quyền thực hiện bất cứ hoạt động nào mà không trái quy định pháp luật, không xâm phạm quyền lợi và lợi 6
16. ích của người khác bao gồm: Chiếm hữu, sử dụng, định đoạt, thế chấp, chuyển nhượng, cho thuê, để thừa kế, cho tặng hoặc từ bỏ bất động sản. d) ác lập quyền của chủ s h u đất đai bất động sản: Quyền sở hữu đất đai, bất động sản được xác lập khi một pháp nhân tạo được một bất động sản mới để sử dụng hợp pháp do mua bán, chuyển nhượng, cho, tặng, thừa kế hoặc theo phán quyết của tòa án. e hấm dứt quyền s h u đất đai, bất động sản: Quyền sở hữu đất đai, bất động sản chấm dứt khi: Chủ sở hữu từ bỏ quyền sở hữu bằng văn bản hoặc đất đai, bất động sản bị thu hồi theo Quyết định của cơ quan nhà nước c thẩm quyền hoặc theo phán quyết của Tòa án [3]. 1.1 3 2 uyền s h u toàn dân về đất đai Sở hữu đất đai c thể được biểu hiện ở nhiều hình thức khác nhau nhưng suy cho cùng trong mọi xã hội, mọi hình thái kinh tế - xã hội c nhà nước, sở hữu đất đai cũng chỉ tồn tại ở hai chế độ sở hữu cơ bản là sở hữu tư và sở hữu công. Cũng c thể trong một chế độ xã hội, một quốc gia chỉ tồn tại một chế độ sở hữu hoặc là chế độ sở hữu công hoặc là chế độ sở hữu tư nhân về đất đai, cũng c thể đan xen cả hai chế độ sở hữu đ . Việt Nam, chế độ sở hữu về đất đai cũng được hình thành và phát triển theo những tiến trình lịch sử nhất định, mang dấu ấn và chịu sự chi phối của những hình thái kinh tế - xã hội nhất định trong lịnh sử. Chế độ sở hữu công về đất đai ở Việt Nam đã được xác lập từ thời phong kiến ở các hình thức và mức độ khác nhau. Tuy nhiên, quyền sở hữu toàn dân về đất đai chỉ được kh ng định một cách tuyệt đối từ Hiến pháp 1980 và sau đ được tiếp tục kh ng định và củng cố trong Hiếp pháp năm 1992 [2]. Điều 17 Hiến pháp 1992 [14 kh ng định: Đất đai, rừng núi, sông hồ, nguồn nước, tài nguyên trong lòng đất, nguồn lợi ở vùng biển, thềm lục địa và vùng trời mà pháp luật quy định là của Nhà nước, đều thuộc sở hữu toàn dân , Nhà nước thống nhất quản lý đất đai theo quy hoạch và pháp luật (Điều 18, Hiến pháp 1992). Luật đất đai 1993 cũng đã thể chế h a chính sách đất đai của Đảng và cụ thể 7
17. h a các quy định về đất đai của Hiến pháp. Luật đất đai 1993 quy định các nguyên tắc quản lý và sử dụng đất đai: Đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước thống nhất quản lý đất đai theo quy hoạch, pháp luật, sử dụng đất đai hợp lý hiệu quả và tiết kiệm, bảo vệ cải tạo bồi dưỡng đất, bảo vệ môi trường để phát triển bền vững [15]. Luật đất đai 2003 18 đã quy định cụ thể hơn về chế độ Sở hữu đất đai (Điều 5), Quản lý Nhà nước về đất đai (Điều 6), Nhà nước thực hiện quyền đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai và thống nhất quản lý Nhà nước về đất đai (Điều 7), với tư cách là đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai. Nhà nước thực hiện việc thống nhất quản lý về đất đai trong cả nước nhằm đảm bảo cho đất đai được sử dụng theo đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, đảm bảo lợi ích của Nhà nước cũng như của người sử dụng. 1.1.3.3 uyền sử dụng đất Nhà nước là người đại diện cho nhân dân thực hiện quyền sở hữu toàn dân về đất đai. Nhà nước c quyền chiếm hữu, sử dụng và định đoạt về đất đai theo quy hoạch, kế hoạch và trên cơ sở những quy định của pháp luật. Tuy nhiên, với các quyền năng đ , cũng không được hiểu rằng Nhà nước c quyền sở hữu về đất đai mà chỉ là đại diện cho toàn dân thực hiện quyền sở hữu đ trên thực tế. Quyền sử dụng đất là một khái niệm c tính sáng tạo đặc biệt của các nhà lập pháp Việt Nam. Trong điều kiện đất đai thuộc quyền sở hữu toàn dân và không thể phân chia thì làm thế nào để người dân thực hiện được quyền của mình. Để người dân c thể khai thác, sử dụng đất đai c hiệu quả, đáp ứng được nhu cầu của sản xuất và đời sống mà lại không làm mất đi ý ngh a tối cao của tính toàn dân, không mất đi vai trò quản lý với tư cách đại diện chủ sở hữu của Nhà nước. Khái niệm quyền sử dụng đất của người sử dụng đất chính là sự sáng tạo pháp luật, giải quyết được mâu thuẫn n i trên và làm hài hoà được các lợi ích của quốc gia, Nhà nước và mỗi người dân 20]. Nội dung QSDĐ của người sử dụng đất bao gồm các quyền năng luật định: quyền chiếm hữu (thể hiện ở quyền được cấp GCNQSDĐ, quyền được pháp luật bảo vệ khi bị người khác xâm phạm); quyền sử dụng (thể hiện ở quyền khai thác lợi ích của đất và được hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất được giao) và một số quyền 8
18. năng đặc biệt khác tùy thuộc vào từng loại chủ thể và từng loại đất sử dụng. Tuy nhiên, nội dung QSDĐ được thể hiện c khác nhau tùy thuộc vào người sử dụng là ai, sử dụng loại đất gì và được Nhà nước giao đất hay cho thuê đất? QSDĐ của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất bao gồm: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thừa kế, thế chấp, bảo lãnh, g p vốn bằng quyền sử dụng đất. 1.2. Quyền sở hữu, sử dụng đất ở một số nƣớc trên thế giới Ngày nay trên thế giới c 2 hình thức sở hữu đất đai là đa hình thức sở hữu và chỉ một hình thức sở hữu (sở hữu đơn). Dạng đa hình thức sở hữu đất đai bao gồm sở hữu nhà nước, sở hữu cộng đồng (sở hữu chung) và sở hữu tư nhân. Tại các nước phát triển, đa số các nước đều thừa nhận hình thức sở hữu tư nhân về đất đai, do đ đất đai được mua bán, trao đổi trong nền kinh tế tuy c một số đặc điểm riêng so với những hàng h a tư liệu tiêu dùng hoặc tư liệu sản xuất khác. Trong đ tài sản thuộc sở hữu cộng đồng c thể là các công trình văn h a, tín ngưỡng; chung cư, bệnh viện Hầu hết các quốc gia trên thế giới như M , Đức, Pháp, Nga, Nhật, Ý chọn hình thức đa hình thức sở hữu trong quản lý đất đai. Tại một số quốc gia đôi khi hình thức sở hữu đơn chỉ tồn tại dưới dạng danh ngh a, như Vương quốc Anh và các nước thuộc liên hiệp Anh thì đất đai thuộc Nữ hoàng, tuy nhiên Luật pháp cho phép các chủ thể được mua bán đất đai trong thời hạn 999 năm, 99 năm hay 75 năm. Dạng hình thức đơn sở hữu c ngh a rằng theo pháp định chỉ tồn tại duy nhất một hình thức sở hữu về đất đai, sở hữu đ c thể là sở hữu nhà nước hoặc sở hữu toàn dân được hiểu là sở hữu chung. C rất ít quốc gia trên thế giới c hình thức sở hữu nhà nước như Trung Quốc, Mông Cổ, Cộng hòa dân chủ nhân dân Triều Tiên. 1.2.1. ác nước phát triển Tại các nước phát triển, đa số các nước đều thừa nhận hình thức sở hữu tư nhân về đất đai, do đ đất đai được mua bán, trao đổi trong nền kinh tế tuy c một số đặc điểm riêng so với những hàng h a tư liệu tiêu dùng hoặc tư liệu sản xuất khác. 9
19. 1 2 1 1 Thụy Điển Tại Thụy Điển, pháp luật đất đai về cơ bản là dựa trên việc sở hữu tư nhân về đất đai và nền kinh tế thị trường. Tuy nhiên, sự giám sát chung của xã hội tồn tại trên rất nhiều l nh vực, ví dụ như phát triển đất đai và bảo vệ môi trường. Hoạt động giám sát là một hoạt động phổ biến trong tất cả các nền kinh tế thị trường cho dù hệ thống pháp luật về chi tiết được hình thành khác nhau. Hệ thống pháp luật về đất đai của Thụy Điển gồm c rất nhiều các đạo luật, luật, pháp lệnh phục vụ cho các hoạt động đo đạc địa chính và quản lý đất đai. Các hoạt động cụ thể như hoạt động địa chính, quy hoạch sử dụng đất, đăng ký đất đai, bất động sản và việc xây dựng ngân hàng dữ liệu đất đai v.v. đều được luật hoá. Dưới đây là một số điểm nổi bật của pháp luật, chính sách đất đai của Thụy Điển: - Việc đăng ký quyền sở hữu: Việc đăng ký quyền sở hữu khi thực hiện chuyển nhượng đất đai: Toà án thực hiện đăng ký quyền sở hữu khi c các chuyển nhượng đất đai. Người mua phải đăng ký quyền sở hữu của mình trong vòng 3 tháng sau khi mua.Bên mua nộp hợp đồng chuyển nhượng để xin đăng ký. Toà án s xem xét, đối chiếu với Sổ đăng ký đất. Nếu xét thấy hợp pháp, s tiến hành đăng ký quyền sở hữu để người mua là chủ sở hữu mới.Các bản sao của hợp đồng chuyển nhượng s lưu tại toà án, bản gốc được trả lại cho người mua. Toà án cũng xem xét các hạn chế về chuyển nhượng của bên bán (ví dụ cấm bán) . - Vấn đề thế chấp: Quyền sở hữu được đăng ký sau khi hợp đồng được ký kết nhưng thế chấp lại được thực hiện theo một cách khác. Theo quy định của pháp luật về thế chấp, c 3 thủ tục để thực hiện thế chấp: (1) Trước tiên người sở hữu đất đai phải làm đơn xin thế chấp để vay một khoản tiền nhất định. Nếu đơn được duyệt thì thế chấp đ s được đăng ký và toà án s cấp cho chủ sở hữu một văn bản xác nhận đủ điều kiện thế chấp. Văn bản xác nhận đủ điều kiện thế chấp này s được sử dụng cho một cam kết thế chấp thực thế được thực hiện sau khi đăng ký.Văn bản xác nhận đủ điều kiện thế chấp dường như chỉ c ở Thụy Điển. (2) Văn bản xác nhận đủ điều kiện thế chấp được gửi cho bên cho vay. Khi thực hiện bước (1), toà án không kiểm tra, xác minh các yêu cầu đối với thế chấp. Yêu cầu đối với thế chấp 10
20. chỉ được xét đến khi thực sự sử dụng bất động sản để vay vốn (tức là chỉ được xem xét đến ở bước 2). Các yêu cầu đặt ra khi thế chấp là: bên đi vay phải là chủ sở hữu bất động sản; bên cho vay cần đặt ra các điều kiện cho người đi vay; bên đi vay phải cam kết việc thực hiện thế chấp và bên cho vay s giữ văn bản thế chấp. Khi không đáp ứng các yêu cầu này thì thế chấp s không hợp pháp. Đ là trình tự thế chấp theo quy định của pháp luật nhưng trên thực tế hầu hết các thế chấp đều do ngân hàng và các tổ chức tín dụng thực hiện. Tại ngân hàng, bên đi vay s ký ba văn bản: hợp đồng vay (nêu rõ lượng tiền vay), hợp đồng thế chấp (thế chấp bất động sản) và một đơn gửi toà án để xin đăng ký thế chấp. Ngân hàng s giữ hai tài liệu đầu tiên và gửi đơn xin thế chấp đến toà án. Sau khi được xử lý, đơn xin thế chấp lại được chuyển lại ngân hàng và lưu trong hồ sơ thế chấp. Thông thường ngân hàng đợi đến khi c quyết định phê duyệt của toà án mới chuyển tiền cho người đi vay. Khi nợ thế chấp được thanh toán hết, văn bản xác nhận đủ điều kiện thế chấp s được trả lại cho bên đi vay. Bước (3) được áp dụng khi hợp đồng thế chấp bị vi phạm. Khi không được thanh toán theo đúng hợp đồng, bên cho vay s làm đơn xin tịch thu tài sản để thế nợ. Việc này s do một cơ quan c thẩm quyền đặc biệt thực hiện, đ là: Cơ quan thi hành pháp luật (Enforcement Service). Nếu yêu cầu không được chấp thuận, tài sản s được bán đấu giá và bên cho thế chấp s được thanh toán khoản tiền đã cho thế chấp.Thủ tục này được tiến hành khá nhanh ch ng. Vụ việc s được xử lý trong vòng 6 tháng kể từ khi c đơn xin bán đấu giá [7]. 1.2.1.2. Ôxtrâylia Ôxtrâylia c cơ sở pháp luật về quản lí, sở hữu và sử dụng đất đai từ rất sớm. Thời gian trước 1 1 1875, luật pháp Ôxtrâylia quy định 2 loại đất thuộc sở hữu của Nhà nước (đất Nhà nước) và đất thuộc sở hữu tư nhân (đất tư nhân). Đất Nhà nước là đất do Nhà nước làm chủ, cho thuê và dự trữ. Đất tư nhân là đất do Nhà nước chuyển nhượng lại cho tư nhân (đất c đăng kí bằng khoán thời gian sau 1 1 1875). Về quyền lợi và ngh a vụ, luật pháp Ôxtrâylia thừa nhận quyền sở hữu tuyệt đối, không bắt buộc phải sử dụng đất.Chủ sở hữu c quyền chuyển nhượng, thế chấp, cho thuê hoặc chuyển quyền theo di chúc mà không c sự tr i buộc hoặc ngăn trở nào. 11
21. Nhà nước c quyền trưng dụng đất để xây dựng hoặc thiết lập các công trình công cộng phục vụ quốc kế dân sinh (Điều 10, Sắc lệnh về đất đai 1902) nhưng chủ sở hữu được Nhà nước bồi thường. Việc sử dụng đất phải tuân theo quy hoạch và phân vùng và đất phải được đăng kí chủ sở hữu, khi chuyển nhượng phải nộp phí trước bạ và đăng kí tại cơ quan c thẩm quyền (Cục quản lý đất đai Ôxtrâylia - DOLA) [9], [23]. 1 2 1 3 ộng hoà Liên bang Đức Đối với Cộng hoà Liên bang Đức, mục tiêu chuyển đổi sang thị trường đối với l nh vực bất động sản được xác định rất rõ ràng, Chính phủ thực hiện sự cam kết với chương trình hành động cụ thể, cũng như việc hình thành khung khổ pháp lý bảo đảm cho quá trình chuyển đổi. Đức, quyền c nhà ở của công dân được quy định trong Liên bang. Theo đ , đất và nhà không tách rời, nhà đất được mua - bán theo nguyên tắc của thị trường. Hiến pháp Cộng hòa Liên bang Đức (Điều XIV) quy định quyền sở hữu đất đai và quyền thừa kế xây dựng được Nhà nước bảo đảm, tuy nhiên, chủ sở hữu c ngh a vụ sử dụng không đi ngược với lợi ích toàn xã hội. Khái niệm về sở hữu đất đai và nhà ở Đức là thống nhất với ngoại lệ là: thứ nhất, quyền thừa kế xây dựng – với quyền này người được hưởng quyền thừa kế xây dựng c thể xây dựng và sử dụng trên mảnh đất của chủ khác – Bên giao quyền thừa kế xây dựng theo hợp đồng được phép cho một thời hạn tối đa là 99 năm. Người mua quyền c ngh a vụ phải trả hàng năm cho chủ đất khoản tiền bằng 6-7% giá trị của mảnh đất. Quyền thừa kế xây dựng được thế chấp và hết hạn hợp đồng thì chủ đất mua lại nhà; hai là, sở hữu từng phần – áp dụng trong trường hợp một người mua căn hộ trong một tòa nhà thì được quyền sở hữu căn hộ và một phần đất trong khuôn viên tòa nhà. Phần đất này được quy định theo tỷ lệ phụ thuộc vào diện tích và vị trí không gian của căn hộ trong tòa nhà 6]. 1.2.2. Một s nước tron khu vực 1.2.2.1. Thái Lan Theo báo cáo chuyên đề Tổng hợp về Chính sách và tình hình sử dụng đất đai của một số nước trong khu vực và trên thế giới Hoàng Huy Biều (2000) cho biết: 12