Luận văn Thực trạng và giải pháp đẩy nhanh tiến độ đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận và lập hồ sơ địa chính trên địa bàn quận 8, TP Hồ Chí Minh

Nội dung text: Luận văn Thực trạng và giải pháp đẩy nhanh tiến độ đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận và lập hồ sơ địa chính trên địa bàn quận 8, TP Hồ Chí Minh

1. ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM PHAN THỊ NGỌC LAN THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP ĐẨY NHANH TIẾN ĐỘ ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI, CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN VÀ LẬP HỒ SƠ ĐỊA CHÍNH TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN 8, TP. HỒ CHÍ MINH LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Thái Nguyên - 2019 Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN
2. ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM PHAN THỊ NGỌC LAN THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP ĐẨY NHANH TIẾN ĐỘ ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI, CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN VÀ LẬP HỒ SƠ ĐỊA CHÍNH TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN 8, THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH Ngành: Quản lý đất đai Mã số: 8 85 01 03 LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS. Nguyễn Ngọc Nông Thái Nguyên - 2019 Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN
3. i LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan rằng, số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này là trung thực, đầy đủ, rõ nguồn gốc và chưa được sử dụng để bảo vệ một học vị nào. Tôi xin cam đoan rằng mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này đã được cảm ơn. Tôi xin chịu trách nhiệm trước Hội đồng bảo vệ luận văn, trước Khoa và Nhà trường về các thông tin, số liệu trong đề tài. Tôi xin chân thành cảm ơn! Thái Nguyên, tháng năm 2019 Tác giả luận văn Phan Thị Ngọc Lan Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN
4. ii LỜI CẢM ƠN Trong suốt thời gian học tập, nghiên cứu và hoàn thành luận văn, tôi đã nhận được sự hướng dẫn, chỉ bảo tận tình của các thầy cô giáo, sự giúp đỡ, động viên của bạn bè, đồng nghiệp và gia đình. Nhân dịp hoàn thành luận văn, cho phép tôi được bày tỏ lòng kính trọng và biết ơn sâu sắc tới thầy giáo PGS.TS. Nguyễn Ngọc Nông đã tận tình hướng dẫn, dành nhiều công sức, thời gian và tạo điều kiện cho tôi trong suốt quá trình học tập và thực hiện đề tài. Tôi xin bày tỏ lòng biết ơn chân thành tới Ban giám hiệu, Phòng Quản lý sau đại học, Khoa Quản lý tài nguyên - Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên đã tận tình giúp đỡ tôi trong quá trình học tập, thực hiện đề tài và hoàn thành luận văn. Tôi xin chân thành cảm ơn Ủy ban nhân dân Quận 8, thành phố Hồ Chí Minh, tập thể lãnh đạo phòng Tài nguyên và Môi trường huyện, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất quận, UBND các phường đã tạo điều kiện và giúp đỡ tôi trong thời gian tiến hành đề tài. Tôi xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới gia đình, người thân, bạn bè, đồng nghiệp đã quan tâm động viên tôi trong suốt quá trình nghiên cứu và thực hiện đề tài. Tôi xin chân thành cảm ơn! Thái Nguyên, tháng năm 2019 Tác giả luận văn Phan Thị Ngọc Lan Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN
5. iii MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN i LỜI CẢM ƠN ii MỤC LỤC iii DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT vi DANH MỤC CÁC BẢNG vi DANH MỤC CÁC HÌNH viii MỞ ĐẦU 1 1. Sự cần thiết của đề tài 1 2. Mục tiêu nghiên cứu 2 4.1. Ý nghĩa trong học tập và nghiên cứu khoa học 2 4.2. Ý trong thực tiễn 3 CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN TÀI LIỆU 4 1.1. Cơ sở lý luận và căn cứ pháp lý của công tác Đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và lập Hồ sơ địa chính 4 1.1.1. Cơ sở lý luận 4 1.1.2. Căn cứ pháp lý của công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và lập hồ sơ địa chính 14 1.2. Nội dung đăng ký đất đai, cấp giấy chứng quyền sử dụng đất, lập hồ sơ địa chính theo Luật Đất đai 2003 16 1.2.1. Đăng ký đất đai 16 1.2.2. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất 17 1.2.3. Hồ sơ địa chính 18 1.3. Những điểm mới của Luật Đất đai 2013 so với Luật Đất đai 2003 về đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, lập hồ sơ địa chính 20 1.3.1. Đăng ký đất đai 20 1.3.2. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 22 1.3.3. Hồ sơ địa chính 24 Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN
6. iv 1.4. Tình hình đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận ở một số nước trên thế giới 24 1.4.1. Các nước phát triển 24 1.4.2. Các nước trong khu vực 27 1.5. Tình hình Đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, lập Hồ sơ địa chính ở Việt Nam 30 1.5.1. Kết quả ĐKĐĐ, cấp GCNQSDĐ 30 1.5.2. Kết quả lập hồ sơ địa chính 32 CHƯƠNG 2: ĐỐI TƯỢNG, PHẠM VI, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 33 2.1. Đối tượng nghiên cứu 33 2.2. Phạm vi nghiên cứu 33 2.3. Nội dung nghiên cứu 33 2.4. Phương pháp nghiên cứu 33 2.4.1. Phương pháp điều tra, thu thập tài liệu, số liệu 33 2.4.2. Phương pháp so sánh 34 2.4.3. Phương pháp tổng hợp, phân tích 34 2.4.4. Phương pháp xử lý số liệu bằng phần mềm Excel 34 CHƯƠNG 3: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 35 3.1. Đánh giá điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội của quận 8 35 3.1.1. Điều kiện tự nhiên, tài nguyên thiên nhiên và cảnh quan môi trường 35 3.1.2. Thực trạng phát triển kinh tế 40 3.1.3. Dân số lao động và việc làm 40 3.1.4. Thực trạng phát triển cơ sở hạ tầng 41 3.1.5. Đánh giá những thuận lợi, khó khăn của điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội và môi trường ảnh hưởng đến công tác ĐKĐĐ, cấp GCNQSDĐ, lập HSĐC 43 3.2. Đánh giá tình hình quản lý, sử dụng đất quận 8 44 3.2.1. Tình hình quản lý đất đai 44 3.2.2. Hiện trạng sử dụng đất đai 50 3.3. Đánh giá thực trạng công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại Quận 8 giai đoạn 2015 - 2018 54 Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN
7. v 3.3.1. Hồ sơ và trình tự, thủ tục cấp GCNQSDĐ cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất, sở hữu tài sản gắn liền với đất ở 54 3.3.2. Kết quả cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại Quận 8 giai đoạn 2015 - 2018 56 3.4. Những thuận lợi và khó khăn trong công tác cấp giấy chứng nhận 64 3.4.1. Những thuận lợi 64 3.4.2. Những khó khăn 64 3.4.3. Nguyên nhân 65 3.5. Đề xuất các giải pháp nhằm đẩy mạnh công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn Quận 8 66 3.5.1. Giải pháp về cải cách thủ tục hành chính 66 3.5.2. Giải pháp về nguồn nhân lực 67 3.5.3. Giải pháp ứng dụng công nghệ thông tin 68 3.5.4. Thông tin tuyên truyền 68 3.5.5. Giải pháp khác 68 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 69 1. Kết luận 69 2. Kiến nghị 70 TÀI LIỆU THAM KHẢO 72 Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN
8. vi DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT BĐS : Bất động sản BTNMT : Bộ Tài nguyên và Môi trường ĐKĐĐ : Đăng ký đất đai GCN : Giấy chứng nhận GCNQSDĐ : Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất HĐND : Hội đồng nhân dân HSĐC : Hồ sơ địa chính NĐ - CP : Nghị định, chính phủ QLĐĐ : Quản lý đất đai QSHN : Quyền sở hữu nhà STT : Số thứ tự THCS : Trung học cơ sở THPT : Trung học phổ thông TP : Thành phố TT : Thông tư UBND : Ủy ban nhân dân VPĐKĐĐ : Văn phòng đang ký đất đai Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN
9. vii DANH MỤC CÁC BẢNG Bảng 3.1: Hiện trạng sử dụng đất phân theo đơn vị hành chính 51 Bảng 3.2. Hiện trạng sử dụng đất quận 8 53 Bảng 3.3. Kết quả đăng ký, cấp GCN đối với đất sản xuất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân tại quận 8 giai đoạn 2015-2018 56 Bảng 3.4. Phân loại các hộ gia đình, cá nhân không đủ điều kiện cấp CNQSDĐ nông nghiệp giai đoạn 2015-2018 57 Bảng 3.5. Kết quả cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở cho hộ gia đình, cá nhân giai đoạn 2015-2018 tại quận 8, TP.Hồ Chí Minh 60 Bảng 3.6. Nguyên nhân hộ gia đình, cá nhân không đủ điều kiện được cấp GCN đối với đất ở tại Quận 8 giai đoạn 2015 - 2018 63 Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN
10. viii DANH MỤC CÁC HÌNH Hình 3.1. Sơ đồ vị trí Quận 8, thành phố Hồ Chí Minh 35 Hình 3.2: Sơ đồ quy trình ĐKĐĐ, cấp GCNQSDĐ đối với HGĐ, CN 56 Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN
11. 1 MỞ ĐẦU 1. Sự cần thiết của đề tài Ở nước ta, đất đai nằm trong nhóm tài nguyên hạn chế nên đã trở thành tài nguyên vô cùng quý giá. Không những là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hóa, an ninh và quốc phòng mà đất đai còn là yếu tố không thể thiếu được trong tiến trình phát triển của đất nước, có vai trò cực kỳ quan trọng đối với đời sống xã hội. Việc sử dụng tiết kiệm và hiệu quả đất đai không chỉ có ý nghĩa kinh tế mà còn là sự đảm bảo cho mục tiêu ổn định chính trị và phát triển xã hội. Do là một yếu tố đầu vào của nền kinh tế xã hội cho nên Nhà nước phải quản lý chặt chẽ để tạo nên môi trường pháp lý đảm bảo việc điều tiết quan hệ thị trường lành mạnh trong việc sử dụng đất. Trong khoảng 20 năm trở lại đây, sự phát triển mạnh mẽ của nền kinh tế thị trường khiến cho đất đai trở nên đắt giá, đặc biệt tại các đô thị. Người dân ngày càng có nhiều nhu cầu thực hiện quyền của người sử dụng đất như mua bán, chuyển nhượng, thừa kế Trong khi đó việc san lấp, lấn chiếm đất đai, tự ý chuyển đổi mục đích ửs dụng đất, vi phạm trong lĩnh vực đất đai, để hoang hoá dẫn đến những khó khăn, phức tạp trong việc quản lý đất đai. Các chế tài trong việc xử lý các vi phạm trong công tác quản lý đất đai chưa rõ ràng, cụ thể hóa càng làm cho công tác quản lý khó khăn thêm. Do vậy, để làm tốt công tác quản lý đất đai và tạo điều kiện cho người dân được thực hiện các quyền hợp pháp của mình, Nhà nước phải thực hiện tốt công tác đăng ký - cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và các tài sản gắn liền với đất, lập hồ sơ địa chính. Cùng với sự phát triển chung của đất nước, quận 8 nằm trong khu vực phát triển mạnh mẽ về các mặt kinh tế, xã hội, tốc độ đô thị hóa đang ngày càng gia tăng kéo theo những vấn đề về quản lý và sử dụng đất: cấp phép xây dựng, mua bán chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tài sản tham gia thị trường bất động sản dẫn Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN
12. 2 đến nhiều biến động về sử dụng đất. Để đáp ứng yêu cầu quản lý nhà nước về đất đai chặt chẽ, thống nhất, phù hợp với quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất thì vấn đề đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, lập hồ sơ địa chính là một trong những yêu cầu không thể thiếu. Nhằm phân tích, đánh giá cơ sở pháp lý, cơ chế thực hiện và hiệu quả kinh tế, xã hội và quản lý đất đai, tôi thực hiện đề tài: “Thực trạng và giải pháp đẩy nhanh tiến độ Đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, lập hồ sơ địa chính trên địa bàn quận 8, thành phố Hồ Chí Minh”. 2. Mục tiêu nghiên cứu - Đánh giá thực trạng đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, lập hồ sơ địa chính trên địa bàn quận 8, thành phố Hồ Chí Minh; - Đề xuất một số giải pháp nhằm tăng cường công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, lập hồ sơ địa chính trên địa bàn. 3. Yêu cầu của đề tài - Hiểu và nắm vững các quy định văn bản pháp luật, pháp quy của Nhà nước, địa phương trong công tác quản lý Nhà nước về đất đai - Số liệu, tài liệu phải đảm bảo tính khoa học và thực tiễn, thu thập đầy đủ, khách quan, chính xác và trung thực - Nghiên cứu về chức năng nhiệm vụ và quyền hạn của người được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất địa phương. - Đề xuất các giải pháp có tính khả thi phù hợp với thực trạng địa phương. 4. Ý nghĩa của đề tài 4.1. Ý nghĩa trong học tập và nghiên cứu khoa học - Hoàn thiện kiến thức đã học trong nhà trường cho bản thân đồng thời tiếp cận và thấy được những thuận lợi và khó khăn trong trong công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.Trên cơ sở đó có thể có giải pháp quản lý tốt hơn công tác này ở địa phương. Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN
13. 3 4.2. Ý trong thực tiễn - Ý nghĩa thực tiễn: Nâng cao vốn kiến thức cho bản thân để áp dụng vào công tác chuyên môn thực hiện tốt nhiệm vụ được giao. Đồng thời chủ động được những hoạt động chuyên môn nhằm nâng cao hiệu quả trong quá trình phối hợp thực hiện nhiệm vụ. - Đề tài có thể làm tài liệu tham khảo trong nghiên cứu, học tập và giảng dạy về thiết kế tổ chức bộ máy, thể chế, pháp luật, công tác phối hợp, chỉ đạo điều hành trong lĩnh vực quản lý đất đai, đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN
14. 4 CHƯƠNG 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU 1.1. Cơ sở lý luận và căn cứ pháp lý của công tác Đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và lập Hồ sơ địa chính 1.1.1. Cơ sở lý luận 1.1.1.1. Lịch sử công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, lập hồ sơ địa chính ở Việt Nam a) Thời kỳ trước năm 1945 Ở Việt Nam, công tác đạc điền và quản lý điền địa được bắt đầu làm từ thế kỷ thứ VI trở lại đây và nổi bật nhất là: - Thời kỳ Gia Long: Đất đai được quản lý bằng sổ địa bạ được lập cho từng xã phân biệt rõ đất công điền và đất tư điền. Và trong đó ghi rõ họ tên điền chủ, diện tích, tứ cận, đẳng hạng để tính thuế, được lập thành 3 bộ để lưu ở 3 cấp: bản Giáp được lưu ở bộ Hộ, bản Bính ở dinh Bố Chánh, bản Đinh ở xã sở tại. Theo quy định mỗi năm tiểu tu một lần, 5 năm thì phải đại tu một lần (Nguyễn Đình Đầu, 1994). - Theo Nguyễn Đình Đầu (1994), dưới thời Minh Mạng: Sổ Địa bộ được lập tới từng làng xã và tiến bộ hơn sổ thời Gia Long vì nó được lập trên cơ sở đạc điền với sự chứng kiến của các chức sắc giúp việc trong làng. - Thời kỳ Pháp thuộc: Thời kỳ này tồn tại nhiều chế độ điền địa khác nhau + Chế độ điền thổ tại Nam Kỳ: Theo Nguyễn Khắc Thái Sơn (2007), Pháp đã tiến hành xây dựng 3 loại bản đồ: bản đồ bao đạc, bản đồ giải thửa và phác họa giải thửa được đo đạc chính xác và lập sổ điền thổ. Các loại bản đồ thời kỳ này được lập với nhiều tỷ lệ khác nhau từ 1/200 đến 1/10.000 (Nguyễn Thúc Bảo, 1985). Trong sổ điền thổ, mỗi trang sổ thể hiện cho một lô đất của mỗi chủ sử dụng trong đó ghi rõ: diện tích, nơi tọa đạc, giáp ranh và các vấn đề liên quan đến sở hữu và sử dụng. + Chế độ quản thủ địa chính tại Trung Kỳ: đã tiến hành đo đạc bản đồ giải thửa, sổ địa bộ, sổ điền chủ, tài chủ bộ. Ngày 26/04/1930, Khâm sứ Trung kỳ đã ban hành Nghị định số 1358 lập Sở Bảo tồn điền trạch, đến 14/10/1939 đổi thành Sở Quản thủ địa chính (Nguyễn Đức Khả, 2003). Theo Nguyễn Thúc Bảo (1985), để thực hiện quản thủ địa chính phải tiến hành đo đạc giải thửa, lập địa bạ, điền bạ và sổ các chủ sở hữu gồm các bước: Phân Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN
15. 5 ranh giới xã; Phân ranh giới các thửa; Đo đạc lập bản đồ địa chính tỷ lệ l/2.000; Lập địa bộ danh sách các thửa đất. + Chế độ điền thổ và quản thủ địa chính tại Bắc Kỳ: theo Nguyễn Đức Khả (2003), do đặc thù đất đai ở miền Bắc manh mún, phức tạp nên mới chỉ đo đạc được các lược đồ đơn giản và lập được hệ thống sổ địa chính. Sổ địa chính lập theo thứ tự thửa đất ghi diện tích, loại đất, tên chủ. Ngoài ra còn được lập các sổ sách khác như sổ điền chủ, sổ khai báo b) Thời kỳ Mỹ Ngụy tạm chiếm miền Nam (1954 - 1975) Thời kỳ này tồn tại hai chính sách ruộng đất: một chính sách ruộng đất của chính quyền cách mạng và một chính sách ruộng đất của chính quyền Ngụy (Mai Văn Phấn, Đào Xuân Phái, 2010). Cụ thể như sau: - Chính sách ruộng đất của Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hoà miền Nam Việt Nam mà nội dung xuyên suốt trong quá trình đấu tranh giành độc lập dân tộc là ruộng đất về tay người cày, nhưng do chiến tranh kéo dài và ác liệt chính sách này chỉ thực hiện được ở vùng giải phóng. - Theo Nguyễn Thúc Bảo (1985), từ năm 1954 đến năm 1975, chính quyền Mỹ - Nguỵ chia miền Nam nước ta thành 3 miền: Nam phần, Trung phần và Cao nguyên trung phần. Tổ chức và hoạt động quản thủ điền địa từ năm 1954 đến năm 1975 đã thay đổi theo 3 giai đoạn và áp dụng một số chính sách sau: + Tân chế độ điền thổ theo Sắc lệnh 1925: Hệ thống hồ sơ được thiết lập theo chế độ này gồm: bản đồ giải thửa kế thừa từ thời Pháp; sổ điền thổ lập theo lô đất trong đó ghi rõ: diện tích, nơi tọa đạc, giáp ranh, biến động, tên chủ sở hữu; sổ mục lục lập theo tên chủ ghi số liệu tất cả các thửa đất của mỗi chủ. Hệ thống hồ sơ trên được lập thành hai bộ lưu tại Ty Điền địa và xã sở tại. Đây là chế độ được đánh giá chặt chẽ có hiệu quả nhất trong thời kỳ Pháp thuộc (Đặng Anh Quân, 2011). + Chế độ quản thủ điền địa: cũng tiếp tục được duy trì từ thời Pháp thuộc. Hệ thống hồ sơ gồm: sổ địa bộ được lập theo thứ tự thửa đất (mỗi trang sổ lập cho 5 thửa), sổ điền chủ lập theo chủ sử dụng (mỗi chủ một trang), sổ mục lục ghi tên chủ để tra cứu. Theo chế độ này phương pháp đo đạc rất đơn giản, các xã có thể tự đo vẽ lược đồ. Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN
16. 6 + Giai đoạn 1960 - 1975: Thiết lập Nha Tổng Địa. Nha này có 11 nhiệm vụ trong đó có 3 nhiệm vụ chính là: xây dựng tài liệu nghiên cứu; tổ chức và điều hành tam giác đạc; lập bản đồ và đo đạc thiết lập bản đồ sơ đồ và các văn kiện phụ thuộc. c) Quan hệ đất đai của Nhà nước Cách mạng Việt Nam (từ cách mạng tháng 8/1945 đến nay) * Giai đoạn từ tháng 8/1945 - 1979 Sau Cách mạng tháng 8 năm 1945, đặc biệt là sau cải cách ruộng đất năm 1957, Nhà nước đã tịch thu ruộng đất của địa chủ chia cho dân nghèo (Nguyễn Đức Khả, 2003), thêm vào đó là điều kiện đất nước khó khăn, có nhiều hệ thống hồ sơ địa chính giai đoạn đó chưa được hoàn chỉnh cũng như độ chính xác thấp, do vậy không thể sử dụng được vào những năm tiếp theo. Trước tình hình đó ngày 03/07/1958, Chính phủ đã ban hành Chỉ thị số 344/TTg cho tái lập hệ thống Địa chính trong Bộ Tài chính. Ngày 31 tháng 12 năm 1959, Quốc hội thông qua Hiến pháp 1959 đã xác định 4 hình thức sở hữu đất đai là: sở hữu nhà nước, sở hữu tập thể, sở hữu của lao động riêng lẻ, sở hữu của nhà tư sản dân tộc (Điều 1l). Đến năm 1960, hưởng ứng phong trào hợp tác hoá sản xuất, đại bộ phận nhân dân đã góp ruộng vào hợp tác xã làm cho hiện trạng sử dụng đất có nhiều biến động. Ngày 09/11/1979, Chính phủ đã ban hành Nghị định 404-CP quy định chức năng, nhiệm vụ và tổ chức của Tổng cục Quản lý ruộng đất, trong đó nêu rõ Tổng cục Quản lý ruộng đất trực thuộc Hội đồng Chính phủ, có trách nhiệm giúp HĐCP thống nhất quản lý Nhà nước đối với toàn bộ ruộng đất trên lãnh thổ cả nước. * Giai đoạn từ năm 1980 - 1988 Ngày 18 tháng 12 năm 1980, Quốc hội nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam thông qua Hiến pháp 1980. Theo đó, 4 hình thức sở hữu đất đai (sở hữu nhà nước, sở hữu tập thể, sở hữu của người lao động riêng lẻ, sở hữu của nhà tư sản dân tộc) ở Hiến pháp 1959 được gộp làm một, đó là sở hữu toàn dân (Điều 19) do Nhà nước thống nhất quản lý nên việc quản lý đất đai cần phải thay đổi theo cho phù hợp. Tuy nhiên, trong giai đoạn này, nhà nước mới chỉ quan tâm đến việc quản lý đất nông nghiệp cho nên mới xảy ra tình trạng giao đất, sử dụng đất tuỳ tiện đối với các loại đất khác. Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN
17. 7 * Giai đoạn từ năm 1988 - 1993 Ngày 29/12/1987, Luật Đất đai lần đầu tiên được ban hành nhằm đưa công tác quản lý đất đai vào nề nếp. Luật Đất đai 1987 khẳng định: Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý và vẫn giữ 7 nội dung quản lý nhà nước về đất đai như ở Quyết định số 201/CP năm 1980, nhưng có hoàn thiện hơn. Luật Đất đai 1987 quy định phân chia toàn bộ quỹ đất đai của Việt Nam thành 5 loại là: đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất khu dân cư, đất chuyên dùng, đất chưa sử dụng. Đây là văn bản luật đầu tiên điều chỉnh quan hệ đất đai, bảo vệ quyền sở hữu của Nhà nước, giao đất ổn định lâu dài. Tiếp đó, ngày 14/7/1989, Tổng cục quản lý ruộng đất đã ban hành Quyết định số 201/ĐKTK về đăng ký đất đai, cấp GCNQSDĐ, kèm theo đó là Thông tư số 302/TT-ĐKTK ngày 28/10/1989 hướng dẫn thi hành Quyết định số 201. Chính việc ban hành các văn bản này mà công tác quản lý đất đai đã có bước phát triển mới, công tác ĐKĐĐ có thay đổi mạnh mẽ và được thực hiện đồng loạt vào những năm tiếp theo trên phạm vi cả nước. Ngày 12 tháng 5 năm 1993, Cục trưởng Cục Đo đạc và Bản đồ nhà nước đã ban hành Quyết định số 77-QĐ- CT quy định kỹ thuật thành lập và quản lý hồ sơ địa giới hành chính các cấp của nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam. Theo đó, Ban chỉ đạo 364 của tỉnh phải lập phương án kinh tế - kỹ thuật thành lập bản đồ địa giới hành chính các cấp của tỉnh. Như vậy giai đoạn này, công tác quản lý đất đai đã bắt đầu đi vào nề nếp và đặc biệt chú ý tới việc xác định, lập và quản lý hồ sơ địa giới hành chính các cấp địa phương. Tuy vậy, Luật Đất đai 1987 được soạn thảo trong bối cảnh nước ta bắt đầu đổi mới, vừa tuyên bố xóa bỏ chế độ quan liêu bao cấp nên còn mang nặng tính chất của cơ chế đó khi soạn luật; do đó đã bộc lộ một số tồn tại (Nguyễn Đức Khả, 2003). * Giai đoạn từ khi Luật Đất đai 1993 ra đời đến trước khi Luật Đất đai 2003 ra đời Sau giai đoạn bắt đầu đổi mới (từ 1986-1991), chúng ta vẫn còn thiếu nhiều quy định và ngay cả hệ thống pháp luật đã ban hành cũng còn nhiều bất cập, chưa đáp ứng được tình hình đổi mới của đất nước. Vì vậy, Hiến pháp 1992 ra đời, trong Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN
18. 8 đó quy định: "Đất đai thuộc sở hữu toàn dân" (Điều 17), "Nhà nước thống nhất quản lý toàn bộ đất đai theo quy hoạch và pháp luật, đảm bảo sử dụng đúng mục đích và có hiệu quả" (Điều 18). Để phù hợp với giai đoạn mới và thực hiện đổi mới toàn diện nền kinh tế, cụ thể hoá Hiến pháp năm 1992, khắc phục những hạn chế của Luật Đất đai 1987, ngày 14 tháng 7 năm 1993, Quốc hội khoá IX thông qua Luật Đất đai 1993. Luật Đất đai 1993 ra đời khẳng định đất đai có giá trị và người dân có các quyền sau: chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho, thế chấp. Do vậy, công tác cấp GCNQSDĐ giai đoạn này là việc làm cấp thiết để người dân khai thác được hiệu quả cao nhất từ đất và công tác cấp GCNQSDĐ được triển khai mạnh mẽ nhất là từ năm 1997 tuy nhiên vẫn còn nhiều vướng mắc dù Nhà nước đã ban hành nhiều Chỉ thị về việc cấp GCNQSDĐ cho người dân và đã không hoàn thành theo yêu cầu của Chỉ thị số 10/1998/CT - TTg ngày 20/02/1998 và Chỉ thị số 18/1999/CT-TTg ngày 01/7/1999 của Thủ tướng Chính phủ về hoàn thành cấp GCNQSDĐ cho nông thôn vào năm 2000 và thành thị vào năm 2001. * Giai đoạn từ khi Luật Đất đai 2003 ra đời đến trước khi Luật Đất đai 2013 ra đời Bộ Tài nguyên và Môi trường được thành lập cuối năm 2002. Ngày 11/11/2002, Chính phủ ban hành Nghị định số 91/2002/NĐ-CP về chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn và cơ cấu tổ chức của Bộ TN&MT. Để khắc phục những thiếu sót của Luật Đất đai 1993 (gồm cả Luật Sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai 1998 và Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai 2001), thực hiện Nghị quyết số 12/2001/QHll về chương trình xây dựng luật, pháp lệnh của Quốc hội khoá XI (2002-2007), Quốc hội đã tiến hành xây dựng Luật Đất đai mới thay thế cho Luật Đất đai 1993. Ngày 26 tháng 12 năm 2003, tại kỳ họp thứ 4, Quốc hội khoá XI đã thông qua Luật Đất đai mới - Luật Đất đai 2003. Kèm theo đây là một loạt các văn bản mới của Nhà nước được ban hành như: Chỉ thị số 05/2004/CT-TTg ngày 09/02/2004 của Thủ tướng Chính phủ về triển khai thi hành luật đất đai năm 2003; tiếp theo đó ngày 29/10/2004 Chính phủ ban hành Nghị định số 181/2004/NĐ-CP về hướng dẫn thi hành Luật Đất đai năm 2003. Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN
19. 9 Luật Đất đai 2003 khẳng định rõ: "Đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước đại diện chủ sở hữu", đồng thời cũng quy định rõ 13 nội dung quản lý Nhà nước về đất đai trong Khoản 2, Điều 6 Quản lý Nhà nước về đất đai. Từ năm 2003 đến trước ngày 01/7/2014, Chính phủ và Bộ TN&MT đã có hàng loạt các văn bản, các thông tư dưới luật hướng dẫn thi hành Luật Đất đai, thể hiện sự quan tâm, lựa chọn định hướng đúng đắn, nhất quán và thống nhất về đường lối, chính sách của Đảng, nhà nước nhằm sử dụng đất đai ngày càng tiết kiệm và có hiệu quả để thúc đẩy quá trình phát triển của đất nước. Luật Đất đai 2003 được ban hành nhanh chóng đi vào đời sống và góp phần giải quyết những khó khăn vướng mắc mà Luật Đất đai giai đoạn trước chưa giải quyết được. * Luật Đất đai 2013 ra đời Ngày 29/11/2013, tại kỳ họp thứ 6, Quốc hội khóa XIII đã thông qua Luật Đất đai năm 2013 trong đó có 14 chương với 212 điều, tăng 07 chương và 66 điều so với Luật Đất đai 2003, đã thể chế hóa đúng và đầy đủ những quan điểm, định hướng nêu trong Nghị quyết số 19-NQ/TW Hội nghị lần thứ 6 Ban chấp hành Trung ương Đảng, đồng thời khắc phục, giải quyết được những tồn tại, hạn chế phát sinh trong quá trình thi hành Luật Đất đai 2003. Luật Đất đai 2013 có những điểm đổi mới căn bản sau đây: Một là, các yếu tố trụ cột của một hệ thống quản trị đất đai đã được tiếp thu để đưa vào Luật Đất đai, cụ thể gồm: (a) Công khai và minh bạch trong quản lý, trước hết là thông tin đất đai (Điều 28 quy định trách nhiệm của Nhà nước trong việc xây dựng và cung cấp thông tin đất đai trên nguyên tắc minh bạch); (b) Người dân được tham gia vào quản lý và giám sát việc thực thi pháp luật (việc lấy ý kiến của dân, Điều 43 quy định đối với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, Điểm a Khoản 2 Điều 69 đối với phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư; Điều 199 quy định về quyền giám sát của công dân đối với việc quản lý, sử dụng đất đai); (c) Kiểm soát việc thực hiện thẩm quyền của cơ quan nhà nước; (d) Trách nhiệm giải trình của cán bộ và cơ quan quản lý được quy định rất cụ thể về nhiệm vụ, thẩm quyền, trách nhiệm của từng cơ quan; Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN
20. 10 Hai là, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là nội dung có nhiều đổi mới nhất trong Luật Đất đai 2013 so với Luật Đất đai 2003, cụ thể bao gồm: (a) Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp xã được tích hợp vào quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp huyện; (b) Kế hoạch sử dụng đất cấp huyện được lập hàng năm; (c) Việc lấy ý kiến người dân về quy hoạch sử dụng đất được quan tâm đặc biệt với những quy định cụ thể; (d) Đã chuyển một bước từ phương pháp luận quy hoạch theo tổng diện tích loại đất sang phương pháp luận quy hoạch theo phân vùng sử dụng đất; (đ) Xác định được vị trí của quy hoạch sử dụng đất trong mối quan hệ với các loại quy hoạch khác nhằm khắc phục tình trạng quy hoạch cõng quy hoạch, hoặc quy hoạch chống quy hoạch; (e) Quy định cụ thể về nội dung của quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất các cấp hành chính, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất quốc phòng, an ninh; (g) Có quy định chính thức về giải pháp xử lý "quy hoạch treo"; Ba là, cơ chế Nhà nước thu hồi đất được quy định cụ thể hơn và tiến bộ hơn. Hiến pháp năm 2013 đã quy định về tiêu chí "Nhà nước thu hồi đất do tổ chức, cá nhân đang sử dụng trong trường hợp thật cần thiết do luật định vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng" (Khoản 3 Điều 54). Tiêu chí chung về phạm vi áp dụng vì lợi ích quốc gia, công cộng là đổi mới quan trọng nhất. So với Luật Đất đai 2003, Luật Đất đai 2013 đã loại hai nhóm dự án ra khỏi danh sách được áp dụng cơ chế Nhà nước thu hồi đất gồm các dự án có vốn được đầu tư lớn thuộc nhóm A và các dự án có 100% vốn đầu tư trực tiếp từ nước ngoài (FDI). Luật Đất đai 2013 đưa ra nguyên tắc thực hiện thu hồi đất theo quy hoạch là chủ yếu, để từ đó có đất sạch thực hiện đấu giá đất, hạn chế việc áp dụng cơ chế thu hồi đất theo dự án để giao đất cho nhà đầu tư đã được chỉ định nhằm loại bỏ nguy cơ tham nhũng trong thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất; Bốn là, luật hóa nhiều quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư của Nghị định số 69/2009/NĐ-CP thành các quy định của Luật; Năm là, thuật ngữ "Nhà nước giao đất" chỉ áp dụng đối với đất được sử dụng vô thời hạn và đất nông nghiệp giao cho hộ gia đình, cá nhân. Đối với các loại các trường hợp đất sử dụng vào mục đích sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp đều chuyển sang hình thức Nhà nước cho thuê đất, hoặc trả tiền một lần hoặc trả tiền hàng năm, đối với cả nhà đầu tư trong nước và nước ngoài; Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN
21. 11 Sáu là, về định giá đất, Luật Đất đai 2013 quy định là bảng giá đất chỉ áp dụng cho một số trường hợp; các trường hợp liên quan đến thu tiền sử dụng đất, thu tiền thuê đất, tính tiền bồi thường khi thu hồi đất và tính giá trị quyền sử dụng đất khi cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước đều phải quyết định giá đất cụ thể. Khung giá đất của Chính phủ và bảng giá đất của UBND cấp tỉnh được ban hành 5 năm một lần, khi có biến động lên hoặc xuống 20% thì phải điều chỉnh (Điều 113 và Khoản 1 Điều 114). Luật Đất đai 2013 quy định việc thành lập Hội đồng thẩm định giá đất để thẩm định giá trước khi UBND cấp tỉnh quyết định giá đất trong các trường hợp cụ thể, Chủ tịch Hội đồng là Chủ tịch UBND cấp tỉnh và trong Hội đồng bắt buộc có thành viên là đại diện của tổ chức có chức năng tư vấn định giá đất độc lập (Khoản 3 Điều 114). Kết quả của dịch vụ tư vấn giá đất độc lập là căn cứ để cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh trình Hội đồng thẩm định giá đất xem xét (Khoản 3 Điều 114); Bảy là, thời hạn và hạn mức sử dụng đất sản xuất nông nghiệp, đất rừng sản xuất, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối cho nông dân được nới rộng hơn. Luật Đất đai 2013 quy định kéo dài thời hạn sử dụng đối với đất nông nghiệp thành 50 năm và nông dân được tiếp tục sử dụng theo thời hạn mới mà không cần bất kỳ một thủ tục nào. Hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất được giao cho Chính phủ quy định cụ thể nhưng không vượt quá 10 lần hạn mức giao đất của Nhà nước; Tám là, việc xử lý các "dự án treo" cũng được đổi mới và được Luật Đất đai 2013 quy định tại Điểm i Khoản 1 Điều 64. Kèm theo Luật Đất đai 2013, Nhà nước ban hành các văn bản mới để hướng dẫn thi hành như: Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai; tiếp theo đó, ngày 19/5/2014, Bộ TN&MT có thông tư số 23/2014/TT-BTNMT quy định về GCNQSDĐ, QSHN ở và tài sản khác gắn liền với đất; thông tư số 24/2014/TT-BTNMT quy định về HSĐC 1.1.1.2. Cơ sở lý luận “Bất cứ lao động xã hội hay lao động chung nào mà tiến hành trên quy mô khá lớn đều yêu cầu phải có sự chỉ đạo, điều hòa những hoạt động cá nhân Một Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN