Luận văn Thực trạng sử dụng phương pháp so sánh và phương pháp chi phí trong thẩm định giá bất động sản tại Thành phố Hồ Chí Minh

Nội dung text: Luận văn Thực trạng sử dụng phương pháp so sánh và phương pháp chi phí trong thẩm định giá bất động sản tại Thành phố Hồ Chí Minh

1. BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP. HCM Y Z NGUYỄN TRƯỜNG LƯU THỰC TRẠNG SỬ DỤNG PHƯƠNG PHÁP SO SÁNH VÀ PHƯƠNG PHÁP CHI PHÍ TRONG THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH Chuyên ngành: Kinh tế phát triển Mã số: 60.31.05 LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: TS. NGUYỄN NGỌC VINH TP. HỒ CHÍ MINH - NĂM 2009
2. LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan luận văn này là do chính tôi nghiên cứu và thực hiện. Các thông tin và số liệu được sử dụng trong luận văn được trích dẫn đầy đủ nguồn, tài liệu tại danh mục tài liệu tham khảo là hoàn toàn trung thực. Học viên chân thành cảm ơn sự tận tình hướng dẫn của thầy Nguyễn Ngọc Vinh trong quá trình nguyên cứu để hoàn thiện đề tài này. Học viên cũng chân thành cảm ơn lãnh đạo các doanh nghiệp thẩm định giá, các thẩm định viên, các chuyên viên trong ngành thẩm định giá tại thành phố Hồ Chí Minh đã giúp đỡ trong việc cung cấp thông tin, tiếp cận các tài liệu nghiên cứu. Việc công bố một số thông tin mang tính nhạy cảm có thể ảnh hưởng đến hoạt động của các tổ chức nên học viên đã rất cân nhắc khi đưa các số liệu vào đề tài nghiên cứu, và mong các tổ chức có liên quan đồng thuận giúp học viên hoàn thành tốt đề tài nghiên cứu này. TP.Hồ Chí Minh, tháng 9 năm 2009 Nguyễn Trường Lưu
3. DANH MỤC CÁC KÝ HIỆU, CHỮ VIẾT TẮT Ký hiệu, từ viết tắt Diễn giải AVA : Hiệp hội thẩm định giá ASEAN (ASEAN Valuation Association) BĐS : Bất động sản BTC : Bộ Tài chính CTXD : Công trình xây dựng CVTĐ : Chuyên viên thẩm định DN : Doanh nghiệp đ : Đồng (đơn vị tiền Việt Nam) FDI : Vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (Foreign Direct Investment) GDP : Tổng sản phẩm quốc nội (Gross Domestic Product) GTHL : Giấy tờ hợp lệ IVSC : Uỷ ban tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế (International Valuation Standards Committee) m2 : Mét vuông NĐ : Nghị định P. : Phường PP : Phương pháp PPCP : Phương pháp chi phí PPSS : Phương pháp so sánh Q. : Quận QSDĐ : Quyền sử dụng đất SHNN : Sở hữu nhà nước TCTĐGVN : Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam TĐG : Thẩm định giá TĐV : Thẩm định viên TPHCM : Thành phố Hồ Chí Minh tr. : Triệu đồng TS : Tài sản TSSS : Tài sản so sánh TSTĐ : Tài sản thẩm định TT : Thông tư TT-LB : Thông tư liên Bộ UBND : Ủy ban Nhân dân
4. DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU Hình vẽ, biểu đồ Trang Hình 1.1: Sơ đồ mối quan hệ các nguyên tắc thẩm định giá 8 Hình 1.2: Các bước thực hiện phương pháp so sánh 14 Hình 2.1: Bản đồ thành phố Hồ Chí Minh 30 Hình 2.2: Tỷ lệ bình quân sử dụng các PP TĐG tại TPHCM 32 Hình 2.3: Cơ cấu học vấn bình quân nguồn nhân lực tại các DN 34 Hình 2.4: Cơ cấu nhân sự các bộ phận tại các doanh nghiệp 35 Hình 2.5: Phân khúc điều chỉnh khu đất theo phương án 1 44 Hình 2.6: Phân khúc điều chỉnh khu đất theo phương án 2 45 Hình 3.1: Thứ tự điều chỉnh các yếu tố ảnh hưởng đến giá BĐS 66 Bảng số liệu Trang Bảng 1.1: Số lượng doanh nghiệp hoạt động thẩm định giá 24 Bảng 2.1: Tốc độ tăng trưởng GDP của Việt Nam và của TPHCM 29 Bảng 2.2: Tỷ lệ sử dụng các PP thẩm định giá tại các DN 32 Bảng 2.3: Cơ cấu lao động bình quân tại các DN TĐG ở TPHCM 34 Bảng 2.4: Bảng điều chỉnh các yếu tố so sánh 40 Bảng 2.5: Các yếu tố so sánh được sắp theo trật tự 42 Bảng 2.6: Hệ số phân bổ giá trị quyền sử dụng đất cho các tầng 49 Bảng 3.1: Các yếu tố so sánh được điều chỉnh theo trình tự 67 Bảng 3.2: Các yếu tố so sánh được điều chỉnh bằng cách cộng dồn 68 Bảng 3.3: Các bất động sản so sánh cặp 71 Bảng 3.4: Các bất động sản so sánh cặp tiếp theo 72
5. MỤC LỤC PHẦN MỞ ĐẦU 1 Chương 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN 4 1.1. Bất động sản và thị trường bất động sản 4 1.1.1. Khái niệm bất động sản: 4 1.1.2. Thuộc tính của bất động sản: 4 1.1.3. Phân loại bất động sản 4 1.1.4. Thị trường bất động sản 5 1.1.4.1. Khái niệm: 5 1.1.4.2. Những đặc trưng của thị trường bất động sản 5 1.2. Thẩm định giá và thẩm định giá bất động sản: 6 1.2.1. Thẩm định giá. 6 1.2.1.1. Khái niệm 6 1.2.1.2. Đối tượng của thẩm định giá. 6 1.2.1.3. Mục đích của thẩm định giá. 7 1.2.2. Thẩm định giá bất động sản 7 1.2.2.1. Khái niệm. 7 1.2.2.2. Nguyên tắc chung về thẩm định giá bất động sản 8 1.2.2.3. Cơ sở giá trị trong thẩm định giá bất động sản 9 1.2.2.4. Quy trình thẩm định giá bất động sản 9 1.2.2.5. Các phương pháp thẩm định giá bất động sản 10 1.3. Phương pháp so sánh trong thẩm định giá bất động sản 13 1.3.1. Nội dung: 13 1.3.2. Các trường hợp áp dụng phương pháp so sánh 13 1.3.3. Các bước tiến hành của phương pháp so sánh trong TĐG BĐS 14 1.3.4. Những hạn chế và các điều kiện của phương pháp so sánh 17 1.4. Phương pháp chi phí trong thẩm định giá bất động sản 18 1.4.1. Cơ sở lý luận 18 1.4.2. Các trường hợp áp dụng 18
6. 1.4.3. Các bước tiến hành của phương pháp chi phí 18 1.4.4. Các phương pháp xác định chi phí 19 1.4.5. Cách tính hao mòn tích luỹ (khấu hao tích luỹ) 20 1.4.6. Những hạn chế và điều kiện của phương pháp chi phí 21 1.5. Quá trình hình thành và phát triển của ngành TĐG BĐS Việt Nam 22 Tóm tắt chương 1 28 Chương 2: THỰC TRẠNG SỬ DỤNG PHƯƠNG PHÁP SO SÁNH VÀ PHƯƠNG PHÁP CHI PHÍ TẠI TPHCM 29 2.1. Tổng quan về kinh tế - xã hội TPHCM có ảnh hưởng đến TĐG BĐS 29 2.1.1. Tổng quan về kinh tế - xã hội thành phố Hồ Chí Minh 29 2.1.2. Nghiệp vụ thẩm định giá BĐS tại thành phố Hồ Chí Minh 31 2.2.1 Vai trò của phương pháp so sánh và phương pháp chi phí trong thẩm định giá bất động sản tại TPHCM 31 2.2. Hệ thống các doanh nghiệp thẩm định giá tại thành phố Hồ Chí Minh 33 2.3. Thực trạng sử dụng phương pháp so sánh tại thành phố Hồ Chí Minh 36 2.3.1. Khảo sát, thu thập thông tin thị trường 36 2.3.2. Phân tích, điều chỉnh thông tin thị trường 37 2.4. Thực trạng sử dụng phương pháp chi phí trong TĐG BĐS tại TPHCM 51 2.4.1. Xác định chi phí xây dựng mới (tái tạo, thay thế) 52 2.4.2. Xác định hao mòn và ước tính giá trị hao mòn lũy kế 55 Tóm tắt chương 2 58 Chương 3: NHỮNG ĐỀ XUẤT NHẰM HOÀN THIỆN NGHIỆP VỤ KHI SỬ DỤNG PPSS VÀ PPCP TRONG TĐG BĐS TẠI TPHCM 59 3.1. Những đề xuất chung đối với ngành thẩm định giá 60 3.2. Đề xuất hoàn thiện nghiệp vụ khi vận dụng PPSS trong TĐG BĐS 65 3.3. Đề xuất hoàn thiện phương pháp chi phí trong TĐG BĐS 75 3.4. Ý nghĩa và những hạn chế của đề tài. 78 Tóm tắt chương 3 80 KẾT LUẬN 81 TÀI LIỆU THAM KHẢO 83 DANH MỤC PHỤ LỤC 84
7. 1 PHẦN MỞ ĐẦU Lý do chọn đề tài Quá trình chuyển đổi của một nền kinh tế mở đã tạo điều kiện hình thành ngành thẩm định giá tài sản của Việt Nam, tuy quá trình phát triển còn ngắn và đang trong quá trình thực nghiệm để ngày càng hoàn thiện hơn, nhưng ngành thẩm định giá của Việt Nam đã phát triển nhanh chóng và đã đáp ứng được phần nào yêu cầu của thị trường, trở thành một bộ phận không thể tách rời của nền kinh tế. Tại thành phố Hồ Chí Minh hoạt động thẩm định giá tuy mới hình thành và phát triển nhưng đã có những đóng góp đáng kể cho sự phát triển của kinh tế thành phố. Từ chỗ học hỏi kinh nghiệm và những lý luận về thẩm định giá của các nước trong khu vực và trên thế giới, đến việc ứng dụng một cách linh hoạt sáng tạo cho phù hợp với tình hình thực tiễn và đặc trưng của thị trường, đến nay ngành thẩm định giá tại thành phố hồ Chí Minh đã có một cơ sở lý luận tương đối đầy đủ, một hệ thống phương pháp thẩm định đã và đang phát huy hiệu quả. Bên cạnh những thành quả đó, trong thực tiễn sử dụng các phương pháp để thẩm định giá tài sản cũng còn những tồn tại cần được nhìn nhận và khắc phục để có thể nâng cao hơn nữa hiệu quả của việc ứng dụng các phương pháp thẩm định vào thực tiễn. Tháng 12/2008, Bộ Tài chính ban hành Quyết định 129/2008/QĐ-BTC về năm phương pháp thẩm định giá. Tuy nhiên, trong chừng mực nào đó những tiêu chuẩn này chưa thật cụ thể và chi tiết để có thể vận dụng các phương pháp thẩm định giá trong hoạt động tác nghiệp cho từng trường hợp cụ thể. Do đó, việc hoàn thiện các phương pháp thẩm định giá một cách cụ thể và chi tiết phù hợp với đặc trưng của thị trường vẫn là yêu cầu cần thiết của hoạt động thẩm định giá nói riêng và của ngành thẩm định giá nói chung. Đối với thẩm định giá bất động sản, do đặc thù của tài sản mang tính địa phương, việc vận dụng những kinh nghiệm, tri thức của các nước đi trước trên thế giới gặp nhiều hạn chế, nên phương pháp thẩm định giá bất động sản tại thị trường Việt Nam cũng mang những đặc trưng khác biệt nhất định. Chuyên đề
8. 2 “Thực trạng sử dụng phương pháp so sánh và phương pháp chi phí trong thẩm định giá bất động sản tại thành phố Hồ Chí Minh” mong đóng góp một số ý kiến cho sự phát triển của hoạt động thẩm định giá bất động sản nói riêng và của ngành thẩm định giá nói chung trong tiến trình phát triển của kinh tế thành phố. Mục tiêu nghiên cứu Đề tài tìm hiểu phân tích thực trạng sử dụng phương pháp so sánh và phương pháp chi phí trong thực tiễn thẩm định giá bất động sản tại thành phố Hồ Chí Minh, trên cơ sở đó đề xuất những gợi ý có thể góp phần xây dựng và hoàn thiện việc vận dụng phương pháp so sánh trực tiếp và phương pháp chi phí trong thực tiễn thẩm định giá bất động sản hiện nay trên địa bàn. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu - Lý luận về phương pháp so sánh và phương pháp chi phí trong thẩm định giá bất động sản. - Thực tiễn ứng dụng phương pháp so sánh đối với bất động sản và phương pháp chi phí đối với bất động sản là công trình xây dựng trong thẩm định giá bất động sản tại các doanh nghiệp thẩm định giá trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh. Phương pháp nghiên cứu Phương pháp thống kê mô tả được sử dụng trong quá trình nghiên cứu và được cụ thể hóa qua các bước như: - Thu thập thông tin, tài liệu, tham khảo ý kiến chuyên gia từ các tổ chức thẩm định giá trên địa bàn nghiên cứu . - Tập hợp, thu thập và xử lý tài liệu, kết hợp với kiến thức đã học và thực tiễn để thực hiện nội dung đề tài. - Trong quá trình xử lý số liệu và thông tin, nếu có những vấn đề cần làm rõ thực hiện khảo sát bổ sung. Ngoài ra, các phương pháp và kỹ thuật sau cũng được vận dụng để lý giải về đề xuất các ý kiến như: Phương pháp phân tích tổng hợp, đối chiếu so sánh, diễn dịch quy nạp
9. 3 Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài Việc nghiên cứu đề tài có ý nghĩa về lý luận cũng như thực tiễn. Về mặt lý luận giúp cho các cơ quan ban ngành, Chính phủ có cái nhìn cụ thể về thực tiễn thẩm định giá của một khu vực địa phương đặc trưng để có thể có những chính sách phù hợp trong việc xây dựng hành lang pháp lý cũng như những quy định về tác nghiệp của ngành. Về mặt thực tiễn, đề tài giúp những người trực tiếp thực hiện thẩm định giá bất động sản, các doanh nghiệp, các tổ chức nghiên cứu có cái nhìn cụ thể hơn về thực trạng thẩm định giá tại thành phố Hồ Chí Minh để có kế hoạch hoàn thiện những hạn chế còn tồn tại trong việc vận dụng. Bố cục của đề tài Ngoài phần mở đầu và kết luận, đề tài gồm ba chương Chương 1: Cơ sở lý luận chung về bất động sản, thẩm định giá, phương pháp thẩm định giá bất động sản. Tổng quan hoạt động thẩm định giá tại Việt Nam. Chương 2: Thực trạng ứng dụng phương pháp so sánh và phương pháp chi phí trong thẩm định giá bất động sản tại thành phố Hồ Chí Minh. Chương 3: Những đề xuất nhằm vận dụng hiệu quả hơn phương pháp so sánh và phương pháp chi phí trong thẩm định giá bất động sản tại thành phố Hồ Chí Minh.
10. 4 Chương 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN 1.1. Bất động sản và thị trường bất động sản 1.1.1. Khái niệm bất động sản: Theo pháp luật Việt Nam: “bất động sản là những tài sản không di dời được bao gồm: Đất đai; Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà; công trình xây dựng đó; Các tài sản khác gắn liền với đất đai; Các tài sản khác do pháp luật quy định”. Theo Tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế năm 2000 “Bất động sản bao gồm đất đai tự nhiên và những gì con người tạo ra gắn liền với đất. Đó là những vật hữu hình, có hình thể vật chất có thể nhìn thấy hay sờ nắn thấy, nằm trên bờ mặt, trong không trung hay dưới lòng đất”. Thuật ngữ bất động sản trong thẩm định giá bất động sản được hiểu là đất đai và các tài sản gắn liền với đất (công trình xây dựng trên và dưới mặt đất). 1.1.2. Thuộc tính của bất động sản: Đất đai là một tài sản và là một tài sản đặc biệt nên về cơ bản bất động sản (đất đai và các tài sản gắn liền với đất) có những thuộc tính đặc trưng cơ bản sau: • Tính bất động • Tính không đồng nhất • Tính khan hiếm • Tính bền vững, đời sống kinh tế dài 1.1.3. Phân loại bất động sản Có nhiều cách phân loại bất động sản khác nhau như phân loại dựa trên tính hữu dụng của bất động sản trên thị trường, phân loại dựa vào khả năng đầu tư khai thác bất động sản, phân loại dựa vào địa điểm của bất động sản. Tuy nhiên vì quyền lợi của bất động sản phụ thuộc nhiều vào mục đích sử dụng của bất động sản nên có thể căn cứ vào mục đích sử dụng đất (theo luật Việt Nam) để phân loại như sau:
11. 5 a) Đất nông nghiệp: gồm đất trồng cây hàng năm, đất trồng cây lâu năm, đất rừng sản xuất, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối, đất nông nghiệp khác. b) Đất phi nông nghiệp: bao gồm các loại đất - Đất ở tại nông thôn, đất ở tại đô thị. - Đất xây dựng trụ sở cơ quan, xây dựng công trình sự nghiệp. - Đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp gồm đất xây dựng khu công nghiệp; đất làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh; đất sử dụng cho hoạt động khoáng sản; đất sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm. - Đất sử dụng vào mục đích công cộng gồm đất giao thông, thủy lợi; đất xây dựng các công trình văn hóa, y tế, giáo dục, đào tạo, thể dục thể thao phục vụ lợi ích công cộng; đất có di tích lịch sử - văn hóa, danh lam thắng cảnh; đất xây dựng công trình công cộng khác theo quy định của Chính phủ. - Đất do các cơ sở tôn giáo sử dụng. - Đất có công trình là đình, đền, miếu, am, từ đường, nhà thờ họ - Đất sông ngòi, kênh, rạch, suối và mặt nước chuyên dùng. - Đất phi nông nghiệp khác. c) Nhóm đất chưa sử dụng: các loại đất chưa xác định mục đích sử dụng đất, đất hoang hóa. 1.1.4. Thị trường bất động sản 1.1.4.1. Khái niệm: Thị trường bất động sản là tổng thể các giao dịch về bất động sản dựa trên các quan hệ hàng hóa, tiền tệ diễn ra trong một không gian và thời gian nhất định. Các giao dịch về bất động sản có thể là mua, bán, trao đổi, chuyển nhượng, góp vốn, cho thuê, thế chấp, bảo hiểm 1.1.4.2. Những đặc trưng của thị trường bất động sản Thị trường BĐS có những đặc trưng cơ bản sau: - Thị trường BĐS chủ yếu là thị trường giao dịch các quyền
12. 6 - Thị trường mang tính địa phương - Thị trường nhạy cảm với các biến động kinh tế, chính trị. - Độ trễ của cung và cầu bất động sản lớn hơn so với các hàng hóa khác. - Tính thanh khoản thấp. - Thị trường cạnh tranh không hoàn hảo. 1.2. Thẩm định giá và thẩm định giá bất động sản: 1.2.1. Thẩm định giá. 1.2.1.1. Khái niệm Theo Giáo sư Lim Lan Yuan, Trường Xây dựng và Bất động sản, Đại học quốc gia Singapore: "Thẩm định giá là một nghệ thuật hay khoa học về ước tính giá trị cho một mục đích cụ thể của một tài sản cụ thể tại một thời điểm, có cân nhắc đến tất cả những đặc điểm của tài sản cũng như xem xét tất cả các yếu tố kinh tế căn bản của thị trường, bao gồm các loại đầu tư lựa chọn". Giáo sư W. Seabrooke (Anh): "Thẩm định giá là sự ước tính về giá trị của các quyền sở hữu tài sản cụ thể bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích đã được xác định rõ". Theo điều 4, Pháp lệnh giá của Việt Nam, ngày 8/5/2002: "Thẩm định giá là việc đánh giá hay đánh giá lại giá trị của tài sản phù hợp với thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định theo tiêu chuẩn của Việt Nam hoặc theo thông lệ quốc tế." Như vậy thẩm định giá là sự ước tính giá trị của tài sản, và giá trị được thể hiện bằng tiền, trong điều kiện của thời điểm, địa điểm và mục đích thẩm định xác định. Quá trình thẩm định phải phù hợp với thị trường cũng như những thông lệ và những quy định liên quan. Thẩm định giá thường được mô tả như một khoa học “không chính xác”. Nó là một khoa học vì nó dựa vào công việc phân tích, đánh giá một cách có hệ thống. Nó không chính xác vì nó chỉ xem như một ý kiến cho đến khi giao dịch xảy ra, không phải là một thực tế được chứng minh. 1.2.1.2. Đối tượng của thẩm định giá. Đối tượng thẩm định giá là tài sản, tài sản là một khái niệm pháp lý bao gồm tất cả các quyền lợi, ích lợi liên quan đến quyền sở hữu (sử dụng) của chủ
13. 7 sở hữu (chủ sử dụng). Trong nền kinh tế thị trường, đối tượng của thẩm định giá thường là: - Tài sản là bất động sản. - Tài sản động sản (máy, thiết bị, dây chuyền công nghệ ) - Tài sản vô hình. - Doanh nghiệp. 1.2.1.3. Mục đích của thẩm định giá. Trong nền kinh tế TĐG nhằm nhiều mục đích khác nhau, những mục đích phổ biến của TĐG như: - Bảo toàn tài sản (TĐG phục vụ khấu hao tài sản, TĐG phục vụ cho bảo hiểm, bồi thường hay đánh giá lại tài sản) - Mua bán, chuyển nhượng tài sản - Biến động về quyền sở hữu của tài sản (sát nhập, chia tách, chuyển nhượng) - Nghiệp vụ tài chính. - Tính thuế - Thuế chấp, thanh toán - Tư vấn, đầu tư - Thẩm định theo yêu cầu luật pháp. - 1.2.2. Thẩm định giá bất động sản 1.2.2.1. Khái niệm. Thẩm định giá bất động sản là sự ước tính giá trị của các quyền sở hữu (sử dụng) bất động sản cụ thể bằng hình thức tiền tệ cho một mục đích đã được xác định rõ trong những điều kiện của một thị trường nhất định với những phương pháp phù hợp. Bất động sản cũng là một tài sản, vì vậy, về nguyên tắc việc thẩm định giá bất động sản cũng giống như việc định giá các tài sản thông thường. Mặt khác, bất động sản là một tài sản đặc biệt, giá bất động sản ngoài các yếu tố về không gian, thời gian, kinh tế, pháp lý chi phối nó còn bị tác động bởi các yếu tố về tâm lý, xã hội.
14. 8 1.2.2.2. Nguyên tắc chung về thẩm định giá bất động sản Về cơ bản trong thẩm định giá BĐS có bốn nhóm nguyên tắc chính như: (1) Các nguyên tắc dựa trên quan niệm của người sử dụng (2) Các nguyên tắc liên quan đến quá trình sử dụng BĐS (3) Các nguyên tắc gắn liền với thị truờng (4) Nguyên tắc sử dụng cao nhất và tối ưu Mối quan hệ của bốn nguyên tắc này có thể được biểu hiện dưới dạng sơ đồ sau: Các nguyên tắc dựa Các nguyên tắc liên Các nguyên tắc liên quan trên quan niệm của quan đến quá trình sử đến thị trường: ngườ i sử dụng dụng BĐS - Cung cầu - Hữu dụng - Đóng góp - Sự hoà hợp - Thay thế - Cân bằng - Thay đổi trong môi - Dự kiến lợi ích - Phân bổ trường kinh tế xã hội tương lai Nguyên tắc sử dụng cao nhất và tối ưu Hình 1.1. Sơ đồ mối quan hệ các nguyên tắc thẩm định giá Nguyên tắc sử dụng cao nhất và tối ưu: Việc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất của tài sản là đạt được mức hữu dụng tối đa trong những hoàn cảnh kinh tế xã hội thực tế phù hợp, có thể cho phép về mặt kỹ thuật, về pháp lý, về tài chính và đem lại giá trị lớn nhất cho tài sản. Nguyên tắc này cho thấy dù giữa hai hay nhiều BĐS có thể có sự giống nhau về mặt vật chất, nhưng vẫn có thể khác nhau đáng kể trong việc sử dụng. Nguyên tắc sử dụng cao nhất và tối ưu là cơ sở để xác định giá trị thị trường cũng như phi thị trường của bất động sản nguyên tắc này thể hiện việc sử dụng có hiệu quả nhất trong số những sử dụng tiềm năng có thể áp dụng trên tài sản.
15. 9 1.2.2.3. Cơ sở giá trị trong thẩm định giá bất động sản Giá trị thị trường: Giá trị thị trường của một tài sản là mức giá ước tính sẽ được mua bán trên thị trường vào thời điểm thẩm định giá, giữa một bên là người mua sẵn sàng mua và một bên là người bán sẵn sàng bán, trong một giao dịch mua bán khách quan và độc lập, trong điều kiện thương mại bình thường (TCTĐGVN số 01). Hoạt động thẩm định giá phần lớn là dựa trên cơ sở giá trị thị trường, tuy nhiên có những loại tài sản riêng biệt, mục đích thẩm định giá riêng biệt đòi hỏi thẩm định giá phải dựa trên cơ sở giá trị phi thị trường. Giá trị phi thị trường: Giá trị phi thị trường của tài sản là mức giá ước tính được xác định theo những căn cứ khác với giá trị thị trường hoặc có thể được mua bán, trao đổi theo các mức giá không phản ánh giá trị thị trường như: giá trị tài sản đang trong quá trình sử dụng, giá trị đầu tư, giá trị bảo hiểm, giá trị đặc biệt, giá trị thanh lý, giá trị tài sản bắt buộc phải bán, giá trị doanh nghiệp, giá trị tài sản chuyên dùng, giá trị tài sản có thị trường hạn chế, giá trị để tính thuế (TCTĐGVN số 02) 1.2.2.4. Quy trình thẩm định giá bất động sản Quy trình TĐG là trình tự mang tính hệ thống mà TĐV tuân thủ theo các bước đi đó để trả lời cho câu hỏi của khách hàng về giá trị BĐS. Quy trình TĐG bắt đầu khi TĐV nhận nhiệm vụ và kết thúc khi chứng thư thẩm định giá được trao cho khách hàng. Quy trình thẩm định giá thông thường gồm sáu bước: Bước 1: Xác định tổng quát Xác định khách hàng và người sử dụng (khách hàng, bên thứ ba liên quan) Xác định đặc điểm của tài sản. Xác định mục đích TĐG. Xác định cơ sở giá trị. Xác định thời điểm có hiệu lực (hiện tại, quá khứ, tương lai). Xác định những điều kiện, những giả thiết, những hạn chế. Bước 2: Lập kế hoạch TĐG: Xác định rõ những công việc phải làm và thời gian thực hiện từng công việc cũng như toàn bộ thời gian cho cuộc thẩm định giá. Nhiệm vụ của
16. 10 TĐV trong bước 2 là xác định phạm vi cần thiết để hoàn thành công việc với kết quả đáng tin cậy. Bước 3: Khảo sát hiện trường và thu thập thông tin: Khảo sát hiện trường tài sản thẩm định giá Thu thập số liệu thông tin thị trường Thu thập số liệu về các tài sản có thể so sánh Bước 4: Phân tích số liệu Phân tích thị trường Phân tích sử dụng tài sản tốt nhất, hiệu quả nhất (đất trống, công trình xây dựng) Bước 5: Áp dụng phương pháp thẩm định giá Thực hiện các bước tiến hành của các phương pháp TĐG để đưa ra ý kiến cuối cùng về giá trị tài sản. Bước 6: Báo cáo thẩm định giá Báo cáo thẩm định giá thường gồm những nội dung sau: - Những thông tin cơ bản về tài sản - Những căn cứ pháp lý để thẩm định giá - Mô tả đặc điểm tài sản về mặt kỹ thuật, mặt pháp lý. - Những giả thiết và hạn chế trong thẩm định giá trị tài sản - Kết quả khảo sát thực địa (thẩm định hiện trạng) - Các PP thẩm định giá áp dụng và những tính toán trong quá trình TĐG - Những lập luận về mức giá cuối cùng. - Những quyền lợi và lợi ích cá nhân (nếu có) của TĐV đối với TS - Chữ ký của thẩm định viên 1.2.2.5. Các phương pháp thẩm định giá bất động sản Có nhiều cách tiếp cận trong việc thẩm định giá BĐS, tuy nhiên một số phương pháp cơ bản sau thường sử dụng để tiến hành thẩm định giá bất động sản trong nền kinh tế:
17. 11 a) Phương pháp so sánh Phương pháp ước tính giá trị BĐS thẩm định bằng cách so sánh BĐS được thẩm định với các BĐS tương tự đã được bán trong thời gian gần với thời điểm thẩm định, sau đó áp dụng những đơn vị so sánh thích hợp và thực hiện những điều chỉnh đối với các mức giá bán của những so sánh đó dựa vào các yếu tố so sánh. Phương pháp này còn được gọi với tên: phương pháp so sánh giá bán, phương pháp so sánh trực tiếp, phương pháp so sánh dữ liệu thị trường. b) Phương pháp chi phí (Chi phí giảm giá) Phương pháp chi phí trong thẩm định giá dựa trên cơ sở một người mua tiềm năng có đầy đủ thông tin hợp lý thì sẽ không bao giờ trả giá cho một tài sản lớn hơn chi phí bỏ ra để mua một tài sản hoặc xây dựng một công trình có cùng một sự lợi ích tương tự. Phương pháp này chủ yếu dựa trên nguyên tắc thay thế, mà giả định rằng giá trị của tài sản hiện có có thể được đo bằng chi phí làm ra một tài sản tương tự như là một vật thay thế. c) Phương pháp thặng dư Phương pháp thặng dư áp dụng để tính toán giá trị vốn của các tài sản có khả năng phát triển mà ở đó các phương pháp khác có thể ước tính thấp dưới mức giá trị của tài sản. Giá trị của sự phát triển được biểu hiện dưới hình thái giản đơn, hoàn toàn là giá trị ước tính, từ đó trừ đi tất cả các chi phí xây dựng (chi phí phát triển kể cả lợi nhuận của nhà đầu tư). Phần dư ra thể hiện mức thặng dư mà trên đó giá trị của tài sản có thể được trả. Giá trị phát triển gộp Chi phí phát triển, bao Giá trị thặng dư BĐS = của công trình phát - gồm cả lợi nhuận của tri ể n (d ự ki ế n) nhà đầu tư phát triển d) Phương pháp thu nhập (hay phương pháp đầu tư) Tài sản tạo ra thu nhập thông thường được mua bán như một khoản đầu tư. Khả năng tạo ra thu nhập là một yếu tố cơ bản đối với tài sản. Tài sản tại ra thu nhập cao thì giá trị thị trường của nó càng cao và ngược lại. Phương pháp thu
18. 12 nhập sử dụng để phân tích khả năng tạo ra dòng thu nhập trong tương lai của một tài sản sau đó vốn hóa dòng thu nhập này để tìm ra giá trị hiện tại của tài sản. Cơ sở lý luận của phương pháp này là giá trị thị trường của một tài sản bao gồm giá trị hiện tại của tất cả các khoản lợi nhuận tương lai có thể nhận được từ tài sản. Chiết khấu dòng tiền: n CF V GT = t + n ∑ (1+r)t (1+r)n t = 1 Trong đó: GT : Giá trị của tài sản CFt : Thu nhập năm thứ t Vn : Giá trị thu hồi của tài sản vào cuối năm thứ n n : Thời gian năm giữ tài sản. r : Tỷ suất chiết khấu Vốn hóa thu nhập: TNR GT = r Trong đó: GT : Giá trị của tài sản TNR : Thu nhập ròng từ tài sản r : Tỷ suất vốn hóa e) Phương pháp lợi nhuận Phương pháp lợi nhuận dựa vào sự phân tích khả năng sinh lợi ước tính của việc sử dụng tài sản, trừ đi các chi phí hoạt động kinh doanh hợp lý, còn lại một khoản dư ra thể hiện là thu nhập thực hàng năm đặc trưng cho tài sản. Thu nhập thực này sau đó được chuyển hoá thành vốn theo như cách trong phương pháp đầu tư. Tóm lại, trong việc sử dụng các phương pháp trên để tiến hành thẩm định giá, không có phương pháp nào là phương pháp chính xác riêng rẽ, mà chỉ có phương pháp phù hợp nhất, còn các phương pháp khác có thể được sử dụng để kiểm tra kết quả của phương pháp phù hợp nhất. Việc xác định phương pháp thích
19. 13 hợp nhất phụ thuộc vào các yếu tố như: thuộc tính của tài sản, đặc điểm thị trường, mục đích và mục tiêu của việc thẩm định giá 1.3. Phương pháp so sánh trong thẩm định giá bất động sản Phương pháp so sánh được sử dụng gần như phổ biến trong thẩm định giá cũng là phương pháp chủ yếu và căn bản của thẩm định giá vì những lý do sau: - Là phương pháp hầu như ít gặp khó khăn về kỹ thuật. - Nó thể hiện sự đánh giá về giá trị của thị trường, vì vậy nó có cơ sở để các bên liên quan thừa nhận. - Cơ sở cho nhiều phương pháp TĐG khác. 1.3.1. Nội dung: Phương pháp so sánh dựa trên lý luận cho rằng giá trị thị trường của một tài sản có quan hệ mật thiết với các giá trị của các tài sản cùng loại đã được giao dịch trên thị trường. Nội dung của phương pháp so sánh là tìm kiếm các tài sản đã được giao dịch trên thị trường tương đồng với tài sản thẩm định giá, và tiến hành những điều chỉnh thích hợp với các mức giá bán dựa vào các yếu tố so sánh để phản ánh sự khác nhau giữa chúng và tìm ra giá trị cho tài sản TĐG. Các nguyên tắc thường xuyên áp dụng khi sử dụng phương pháp so sánh: nguyên tắc cung cầu, nguyên tắc thay thế, nguyên tắc đóng góp, nguyên tắc cân bằng. 1.3.2. Các trường hợp áp dụng phương pháp so sánh Phương pháp so sánh được áp dụng cho tất cả các loại BĐS khi có được các giao dịch thích hợp, tin cậy, phản ánh được bằng chứng của thị trường. Trong thực tiễn thẩm định giá BĐS phương pháp so sánh thường dùng để thẩm định những trường hợp: - Các tài sản có tính đồng nhất như: các căn hộ, các chung cư, các dãy nhà cùng xây dựng một kiểu, các ngôi nhà riêng biệt, các phân xưởng và các nhà kho trên một mặt bằng, các nhóm văn phòng và nhóm cửa hiệu. - Đất trống. Phương pháp so sánh trực tiếp thường được coi là đầu vào cho các phương pháp thẩm định giá khác, như là các phương pháp chi phí và phương pháp thặng dư.
20. 14 1.3.3. Các bước tiến hành của phương pháp so sánh trong TĐG BĐS Về cơ bản có 5 bước sau: Nghiên cứu thị trường Kiểm tra thông tin Lựa chọn đơn vị so sánh thích hợp So sánh và điều chỉnh những khác biệt Thống nhất và rút ra chỉ số giá trị Hình 1.2. Các bước thực hiện phương pháp so sánh (1) Nghiên cứu thị trường: Nghiên cứu thị trường để có thông tin về giá giao dịch, giá niêm yết hoặc giá chào bán và các yếu tố so sánh của những tài sản tương tự với tài sản cần thẩm định giá, đã giao dịch thành công hoặc đang mua, bán trên thị trường. (2) Kiểm tra thông tin: Thu thập, kiểm tra thông tin, số liệu về các yếu tố so sánh từ các tài sản cùng loại hoặc tương tự có thể so sánh được với tài sản cần thẩm định giá đã giao dịch thành công hoặc đang mua, bán trên thị trường vào thời điểm cần thẩm định giá hoặc gần với thời điểm cần thẩm định giá. Để nhận diện rõ các yếu tố so sánh cần phân tích kỹ các giao dịch thị trường. Mục đích của việc đánh giá các giao dịch thị trường nhằm tìm ra những giao dịch thoả mãn lý thuyết “người bán tự nguyện và người mua tự nguyện” và càng có khả năng so sánh với tài sản mục tiêu được xem xét thì hiệu quả của việc phân tích và điều chỉnh càng cao (3) Chọn dữ liệu so sánh thích hợp: Chọn đơn vị so sánh thích hợp với đặc điểm của tài sản và thị trường khu vực (m2, m3, căn hộ, phòng, giường bệnh ). Xây dựng bảng phân tích, so sánh đối với mỗi đơn vị so sánh. (4) So sánh và điều chỉnh: Căn cứ và kết quả khảo sát tài sản thẩm định giá, căn cứ vào thông tin thị trường (những tài sản so sánh) thu thập ở trên, tiến hành phân tích để làm rõ những đặc điểm giống nhau và khác nhau giữa BĐS cần định giá và các TSSS. Những yếu tố so sánh được sử dụng phổ biến theo trật tự sau:
21. 15 - Tình trạng pháp lý (quyền tài sản) - Điều khoản tài chính (trả góp nhiều lần, hỗ trợ lãi suất) - Các điều khoản bán (đang vội vàng mua hoặc bán, giao dịch giữa những người thân, giữa những đơn vị trong tập đoàn, bán đấu giá ) - Chi phí phải bỏ ra ngay sau khi mua (sửa chữa nâng cấp, dỡ bỏ những chi tiết lỗi thời chức năng ) - Điều kiện thị trường (luật thuế thu nhập, lạm phát, thất nghiệp, lãi suất ) - Địa điểm, địa thế (gần các trung tâm công cộng, gần nguồn nước, giao thông ) - Đặc điểm tự nhiên (kich thước, cao độ mặt bằng, tiện nghi, tiện ích chức năng ) - Phân vùng, quy hoạch (chính sách quản lý của Chính phủ trong khu vực) - Việc sử dụng hiện tại (chi phí vận hành, chất lượng quản lý, sự hòa hợp ) - Những phần không thuộc BĐS (những phần đi kèm với BĐS nhưng không phải là BĐS). Tiến hành so sánh sơ bộ để loại bỏ dần khỏi danh mục những tài sản không tương đồng qua đó chúng ta sẽ có một nhóm các tài sản được lựa chọn để tiến hành các bước tiếp theo. Một số kỹ thuật trong việc phân tích: Kỹ thuật định lượng và sử dụng các phép toán o Phân tích theo cặp o Phân tích số liệu thống kê: phân tích hồi quy và tham khảo thống kê được sử dụng phối hợp với các phương pháp khác. o Phân tích đồ thị: kết luận đưa ra dựa trên cơ sở sự hiển thị những số liệu thành đồ thị. o Phân tích xu hướng: rất hữu ích khi có nhiều số liệu thị trường tài sản o Phân tích các yếu tố liên quan đến chi phí. o Phân tích số liệu thứ yếu, bổ sung.