Luận văn Thực tiễn giải quyết yêu cầu tuyên bố vô hiệu đối với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giả tạo ở Bến Tre

Nội dung text: Luận văn Thực tiễn giải quyết yêu cầu tuyên bố vô hiệu đối với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giả tạo ở Bến Tre

1. BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP. HCM NGUYỄN THỊ ĐOAN TRANG THỰC TIỄN GIẢI QUYẾT YÊU CẦU TUYÊN BỐ VÔ HIỆU ĐỐI VỚI HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT GIẢ TẠO Ở BẾN TRE LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC Tp. Hồ Chí Minh - Năm 2018
2. BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP. HCM NGUYỄN THỊ ĐOAN TRANG THỰC TIỄN GIẢI QUYẾT YÊU CẦU TUYÊN BỐ VÔ HIỆU ĐỐI VỚI HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT GIẢ TẠO Ở BẾN TRE Chuyên ngành: Luật Kinh tế Mã số : 8380107 LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC PGS TS PHẠM DUY NGHĨA Tp. Hồ Chí Minh - Năm 2018
3. MỤC LỤC TRANG PHỤ BÌA LỜI CAM ĐOAN MỤC LỤC DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT TÓM TẮT LUẬN VĂN LỜI NÓI ĐẦU 1 1. Lý do chọn đề tài 1 2. Câu hỏi nghiên cứu 2 3. Tình hình nghiên cứu 3 4. Mục đích, đối tượng và phạm vi nghiên cứu 3 4.1 Mục đích nghiên cứu 3 4.2 Đối tượng nghiên cứu 3 4.3 Phạm vi nghiên cứu 3 5. Các phương pháp tiến hành nghiên cứu, khung lý thuyết 4 5.1. Phương pháp nghiên cứu 4 5.1.1. Phương pháp nghiên cứu kết hợp lý luận với thực tiễn 4 5.1.2. Phương pháp so sánh luật học 4 5.1.3. Phương pháp nghiên cứu phân tích và tổng hợp 4 5.2. Khung lý thuyết 4 6. Ý nghĩa khoa học và giá trị ứng dụng của đề tài 4 CHƯƠNG 1: PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QSDĐ 6 1.1. QUY ĐỊNH CHUNG CỦA PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QSDĐ 6 1.1.1. Khái niệm, đặc điểm chung và các điều kiện có hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ 6 1.1.1.1. Khái niệm và đặc điểm của hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ 6 1.1.1.2. Các điều kiện có hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ 9
4. 1.2. QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QSDĐ GIẢ TẠO 13 1.2.1. Khái niệm, đặc điểm của hợp đồng giả tạo 13 1.2.2. Các đặc điểm, dấu hiệu để nhận biết một hợp đồng giả tạo 15 1.2.2.1. Về mặt chủ thể tham gia hợp đồng giả tạo 15 1.1.2.2. Về mặt nội dung và mục đích trong hợp đồng giả tạo 16 1.1.2.3. Về giá đất để xác định hợp đồng giả tạo 17 1.1.2.4. Về các tài liệu chứng cứ khác để xác định một hợp đồng giả tạo 18 1.2.3. Thời hiệu yêu cầu Tòa án tuyên bố hợp đồng giả tạo vô hiệu 19 1.2.4. Hậu quả pháp lý của hợp đồng giả tạo chuyển nhượng QSDĐ 21 1.3. CÁC QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VỀ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG GIẢ TẠO CHUYỂN NHƯỢNG QSDĐ 23 1.3.1. Quy định của pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ 23 1.3.2. Các tài liệu, chứng cứ cần xác minh, thu thập để làm căn cứ xác định hợp đồng giả tạo 26 Kết luận Chương 1 29 CHƯƠNG 2: THỰC TIỄN GIẢI QUYẾT YÊU CẦU TUYÊN BỐ VÔ HIỆU ĐỐI VỚI HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QSDĐ GIẢ TẠO 30 2.1. THỰC TIỄN GIẢI QUYẾT YÊU CẦU TUYÊN BỐ VÔ HIỆU HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QSDĐ GIẢ TẠO Ở BẾN TRE 30 2.1.1. Tình hình chung các vụ án về tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ giả tạo được giải quyết ở Bến Tre 30 2.1.2. Một số loại án tranh chấp hợp đồng giả tạo chuyển nhượng QSDĐ chiếm tỉ lệ lớn ở Bến Tre 32 2.1.2.1. Loại án thứ nhất thụ lý giải quyết 32 2.1.2.2. Loại án thứ hai thụ lý giải quyết 34 2.1.2.3. Loại án thứ ba thụ lý giải quyết 37 2.1.2.4. Loại án thứ tư thụ lý giải quyết 39
5. 2.2. NHỮNG KHÓ KHĂN VÀ VƯỚNG MẮC TRONG QUÁ TRÌNH GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG GIẢ TẠO CHUYỂN NHƯỢNG QSDĐ43 2.2.1. Một số khó khăn thực tế khi giải quyết hợp đồng giả tạo chuyển nhượng QSDĐ ở Bến Tre 43 2.2.1.1. Những khó khăn với lý do khách quan 43 2.2.1.2. Những khó khăn với lý do chủ quan 44 2.2.2. Một số vướng mắc khi giải quyết hợp đồng giả tạo chuyển nhượng QSDĐ ở Bến Tre 45 Kết luận Chương 2 50 CHƯƠNG 3: MỘT SỐ GIẢI PHÁP NHẰM HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QSDĐ 51 3.1. MỘT SỐ KHUYẾN NGHỊ VỀ HOÀN THIỆN HỆ THỐNG PHÁP LUẬT ĐIỀU CHỈNH VỀ HỢP ĐỒNG GIẢ TẠO CHUYỂN NHƯỢNG QSDĐ 51 3.2. MỘT SỐ GIẢI PHÁP NHẰM HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VÀ NÂNG CAO HIỆU QUẢ, CHẤT LƯỢNG XÉT XỬ CÁC TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG GIẢ TẠO CHUYỂN NHƯỢNG QSDĐ 54 3.2.1. Nhóm giải pháp hoàn thiện pháp luật 54 3.2.2. Giải pháp nâng cao hiệu quả, chất lượng xét xử 59 Kết luận chương 3 62 KẾT LUẬN 63 DANH MỤC VĂN BẢN QUY PHẠM PHÁP LUẬT PHỤ LỤC
6. LỜI CAM ĐOAN Tôi tên là Nguyễn Thị Đoan Trang - là học viên lớp Cao học Khóa 17 chuyên ngành Luật kinh tế, Khoa Luật, Trường Đại học Kinh tế Thành phố Hồ Chí Minh, là tác giả của Luận văn thạc sĩ luật học với đề tài “Thực tiễn giải quyết yêu cầu tuyên bố vô hiệu đối với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giả tạo ở Bến Tre” (Sau đây gọi tắt là “Luận văn”). Tôi xin cam đoan tất cả các nội dung được trình bày trong Luận văn này là kết quả nghiên cứu độc lập của cá nhân tôi dưới sự hướng dẫn của người hướng dẫn khoa học. Trong Luận văn có sử dụng, trích dẫn một số ý kiến, quan điểm khoa học của một số tác giả. Các thông tin này đều được trích dẫn nguồn cụ thể, chính xác và có thể kiểm chứng. Các số liệu, thông tin được sử dụng trong Luận văn là hoàn toàn khách quan và trung thực. Học viên thực hiện Nguyễn Thị Đoan Trang
7. DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT BLDS Bộ luật dân sự BLTTDS Bộ luật Tố tụng dân sự Luật KDBĐS Luật KDBĐS HĐ CN QSDĐ Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ QSDĐ Quyền sử dụng đất TAND TAND UBND Ủy Ban Nhân Dân
8. TÓM TẮT LUẬN VĂN Qua thực tiễn công tác giải quyết án ở Bến Tre, tỉnh Bến Tre cho thấy việc thụ lý giải quyết các vụ án về tranh chấp hợp đồng giả tạo chuyển nhượng QSDĐ bắt đầu xuất hiện trong khoảng thời gian từ 10 năm nay và ngày càng tăng lên về số lượng đồng thời cũng phức tạp hơn về tính chất trong vấn đề xác định tính giả tạo. Khi giải quyết hậu quả của hợp đồng giả tạo phần lớn các vụ án thật sự chưa đảm bảo công bằng về quyền và lợi ích hợp pháp của người dân. Vì vậy, để đảm bảo công bằng về quyền và lợi hợp pháp cho người dân, tránh bị lợi dụng kẽ hở của pháp luật nhằm thu lợi bất chính, bảo vệ quyền lợi của người bị yếu thế sau khi ký kết hợp đồng giả tạo chuyển nhượng QSDĐ, cần thiết có những biện pháp áp dụng để ngăn chặn tình trạng trên đang xảy ra hiện nay. Từ thực trạng quy định của pháp luật đã áp dụng vào thực tiễn trong giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ giả tạo tại Tòa án còn tồn tại nhiều hạn chế, khó khăn vướng mắc, vì vậy cần thiết có các giải pháp cấp bách để kịp thời áp dụng vào quá trình giải quyết loại án này trong hệ thống Tòa án hiện nay. Trong luận văn này sẽ phân tích thêm một số vụ án cụ thể đã và đang giải quyết thực tế ở Bến Tre, qua tính chất, nội dung vụ án tác giả tự phân chia ra thành một số loại án cụ thể để làm rõ thêm tính chất giả tạo, qua đó góp phần làm sáng tỏ những những hạn chế, những kẽ hở của pháp luật để từ đó góp phần tìm ra và đề xuất hướng hoàn thiện pháp luật quy định về hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ cũng như đề ra các giải pháp nhằm hoàn thiện và nâng cao chất lượng, hiệu quả công tác xét xử án. Mục đích là có căn cứ pháp lý vững chắc cho đội ngũ thẩm phán vững tin áp dụng để giải quyết các vụ án tranh chấp hợp đồng giả tạo chuyển nhượng QSDĐ, đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của người dân, mang lại sự công bằng cho xã hội.
9. 1 LỜI NÓI ĐẦU 1. Lý do chọn đề tài Nước ta là một nước phát triển kinh tế chủ yếu là nông nghiệp, vì vậy đất đai là nguồn tài nguyên đặc biệt quý giá gắn liền với mỗi gia đình chúng ta. Đất đai do toàn dân sở hữu và Nhà nước quản lý thống nhất. Nhà nước quản lý thông qua quy định bằng pháp luật, từ đó người dân dựa vào hệ thống pháp luật nói chung và các quy định riêng về Luật Đất đai để thực hiện quyền của mình trong khuôn khổ pháp luật quy định. Cụ thể người dân có các quyền như chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn QSDĐ hoặc thực hiện quyền khác theo quy định của Luật Đất đai. Trong thị trường bất động sản, việc người sử dụng đất thực hiện quyền chuyển nhượng QSDĐ thông qua các giao dịch dân sự là phổ biến nhất trong đời sống xã hội hiện nay.Tuy nhiên, do các văn bản của pháp luật quy định về đất đai còn thiếu đồng bộ, chồng chéo, mâu thuẫn với nhau dẫn đến việc áp dụng pháp luật đi vào thực tiễn được các cơ quan tiến hành tố tụng áp dụng không thống nhất. Những kẽ hở của pháp luật bị một số đối tượng lợi dụng làm ảnh hưởng đến quyền, lợi ích hợp pháp của người khác và tất yếu sẽ dẫn đến phát sinh tranh chấp. Khi tranh chấp phát sinh mà không tự thỏa thuận với nhau thì các đương sự có quyền khởi kiện yêu cầu cơ quan có thẩm quyền giải quyết, trong đó Tòa án là cơ quan thụ lý và giải quyết tranh chấp đất đai hiện nay được người dân lựa chọn. Nếu xét về lý thì hợp đồng chuyển nhượng đúng và phù hợp với pháp luật quy định nhưng xét về tình thì rõ ràng không phù hợp với thực tế chuyển nhượng. Bên cạnh quyền của người dân được luật quy định ngày càng gia tăng, tuy nhiên các quy định về hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ thời gian qua có tính ổn định thấp, có những quy định chưa phù hợp với thực tế cuộc sống, chưa dự liệu được hết các trường hợp phát sinh trong thực tiễn. Mặc dù có sự điều chỉnh của pháp luật để phù hợp với thực tiễn tuy nhiên vẫn chưa dự liệu được hết tất cả các trường hợp trong khi tính giả tạo ngày càng tinh vi. Vì vậy, vẫn còn nhiều trường hợp lợi dụng kẽ hở của pháp luật chưa kịp điều chỉnh để thực hiện nhằm thu lợi bất chính, thể hiện sai bản chất của giao dịch dân sự về
10. 2 đối tượng, mục đích của giao dịch dân sự. Bên cạnh đó do việc quản lý của Nhà nước về đất đai chưa chặt chẽ còn nhiều hạn chế, trong khi thị trường bất động sản hiện nay ngày càng phức tạp, thực tế đã phát sinh các giao dịch ngầm trong người dân mà hậu quả xảy ra thì Tòa án là nơi giải quyết tranh chấp. Vì vậy, trong đề tài này tác giả sẽ tìm hiểu, phân tích và đánh giá các quy định của pháp luật và thực tiễn khi người dân sử dụng, thực hiện quyền của mình là quyền chuyển nhượng nhưng thật sự che đậy một mối quan hệ khác đó là hợp đồng vay tài sản. Hay nói cách khác là hợp đồng giả tạo chuyển nhượng QSDĐ hiện nay đang là vấn đề đau đầu không riêng gì của thẩm phán khi giải quyết án mà còn là thách thức của các nhà làm luật đến nay chưa có hướng giải quyết triệt để. Để giúp chúng ta đánh giá, nhìn nhận một vấn đề pháp lý đã áp dụng vào cuộc sống nhưng vẫn còn nhiều vướng mắc, nhiều kẽ hở bị lợi dụng dẫn đến các tranh chấp nên tác giả chọn đề tài này nhằm vạch rõ những bất cập trong quá trình Tòa án giải quyết đã phát hiện để có hướng giải quyết, khắc phục nhằm góp phần đảm bảo quyền và lợi hợp pháp của người dân khi tham gia ký kết hợp đồng cũng như đảm bảo sự ổn định của trật tự xã hội, đảm bảo lợi ích chung của cộng đồng. 2. Câu hỏi nghiên cứu Thứ nhất: Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ là gì? Hợp đồng chuyển nhượng giả tạo QSDĐ là gì ? Đặc điểm và dấu hiệu nào để xác định một hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ là giả tạo? Chế tài, hình thức xử lý và hậu quả như thế nào khi phát hiện hợp đồng giả tạo ? Thứ hai: Thực tiễn áp dụng pháp luật vào xét xử các vụ án tranh chấp về hợp đồng giả tạo chuyển nhượng QSDĐ ở Bến Tre ? Những khó khăn, vướng mắc trong quá trình áp dụng pháp luật vào thực tiễn giải quyết hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ giả tạo như thế nào? Thứ ba: Những giải pháp, kiến nghị nào nhằm hoàn thiện quy định của pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ? Pháp luật Việt Nam có cần thiết phải điều chỉnh để xác định và nhận diện hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ giả tạo và cần thiết có chế tài xử lý hình sự hay không ?
11. 3 3. Tình hình nghiên cứu Khi xã hội càng phát triển thì cần thiết phải có hệ thống pháp luật là khung pháp lý nhằm để điều chỉnh các mối quan hệ phát sinh trong đời sống chúng ta. Thực tế từ những quy định của pháp luật về lý luận cho đến thực tiễn áp dụng pháp luật trong công tác giải quyết án về loại việc tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ tất cả các thẩm phán đều nhìn thấy rõ có sự giả tạo trong loại hợp đồng này. Do vậy có rất nhiều tác giả nhận thấy và nghiên cứu nhằm đưa ra các giải pháp giải quyết một cách thấu tình, đạt lý. 4. Mục đích, đối tượng và phạm vi nghiên cứu 4.1 Mục đích nghiên cứu Mục đích nghiên cứu của tác giả trong luận văn này là làm rõ những vấn đề luật quy định và thực tiễn áp dụng pháp luật giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ giả tạo còn nhiều hạn chế, kết quả giải quyết án bị hủy, sửa nhiều dẫn đến chất lượng trong công tác giải quyết án thấp. Từ đó cho thấy sự cần thiết phải hoàn thiện pháp luật nhằm nâng cao chất lượng giải quyết án, đảm bảo quyền lợi cho người dân. 4.2 Đối tượng nghiên cứu Các quy định của pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ và thực trạng áp dụng vào thực tiễn giải quyết tranh chấp hợp đồng giả tạo chuyển nhượng QSDĐ mà TAND thành phố Bến Tre đã và đang giải quyết. 4.3 Phạm vi nghiên cứu Tác giả nghiên cứu chủ yếu các quy định của pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ như Bộ luật Dân sự, Luật Đất đai, Luật KDBĐS, Luật Nhà ở cùng các văn bản hướng dẫn thi hành như các Nghị định, Thông tư, Công văn hướng dẫn và thực tiễn áp dụng pháp luật vào việc giải quyết các tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ giả tạo ở Bến Tre qua các bản án có hiệu lực pháp luật. Bắt đầu từ năm 2008 Tòa án thụ lý giải quyết về việc tranh chấp hợp đồng giả tạo chuyển nhượng QSDĐ và trong khoảng thời gian 10 năm nay thì số lượng án thụ lý ngày càng tăng lên về số lượng và phức tạp về tính chất giả tạo, vì vậy tác giả
12. 4 nghiên cứu trong khoảng thời gian trên nhằm làm sáng tỏ nội dung luận văn nghiên cứu. 5. Các phương pháp tiến hành nghiên cứu, khung lý thuyết 5.1. Phương pháp nghiên cứu 5.1.1. Phương pháp nghiên cứu kết hợp lý luận với thực tiễn Những nội dung lý luận được luật quy định về hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ và hợp đồng giả tạo kết hợp với thực tiễn áp dụng pháp luật khi giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ giả tạo ở Bến Tre, tỉnh Bến Tre trong thời gian qua. 5.1.2. Phương pháp so sánh luật học Trong quá trình nghiên cứu, tác giả sẽ phân tích so sánh, làm rõ quy định của pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ và hợp đồng giả tạo chuyển nhượng QSDĐ. So sánh sự khác biệt giữa pháp luật quy định với thực tiễn áp dụng giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ giả tạo. 5.1.3. Phương pháp nghiên cứu phân tích và tổng hợp Phân tích cụ thể khái niệm, các quy định có liên quan đến hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ và hợp đồng giả tạo, quy định liên quan hợp đồng vô hiệu. Thống kê các vụ án về tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ giả tạo tại Tòa án, đường lối giải quyết, từ đó chỉ ra được những bất cập trong việc đánh giá hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ giả tạo. 5.2. Khung lý thuyết Toàn bộ luận văn nghiên cứu dựa trên hệ thống pháp luật Việt Nam quy định về hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ đồng thời đối chiếu với thực tiễn áp dụng pháp luật vào việc giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ tại Tòa án nói chung và TAND thành phố Bến Tre nói riêng. 6. Ý nghĩa khoa học và giá trị ứng dụng của đề tài Sau khi nghiên cứu, luận văn này góp phần làm sáng tỏ những những hạn chế, những kẽ hở của pháp luật để từ đó góp phần tìm ra được và đề xuất hướng hoàn thiện pháp luật quy định về hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ nhằm cho tất cả cùng
13. 5 thực hiện theo đúng quy định đồng thời là chìa khóa, là căn cứ pháp lý vững chắc cho đội ngũ thẩm phán áp dụng để giải quyết các vụ án tranh chấp hợp đồng giả tạo chuyển nhượng QSDĐ. Mục đích cuối cùng là đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của người dân, mang lại sự công bằng cho xã hội.
14. 6 CHƯƠNG 1: PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QSDĐ 1.1. QUY ĐỊNH CHUNG CỦA PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QSDĐ 1.1.1. Khái niệm, đặc điểm chung và các điều kiện có hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ 1.1.1.1. Khái niệm và đặc điểm của hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ Kể từ khi Luật Đất đai năm 1993 có hiệu lực pháp luật thì việc chuyển nhượng QSDĐ được Nhà nước công nhận, không bị cấm. Bộ luật dân sự (BLDS) năm 1995 và BLDS năm 2005 đều dành một phần-phần thứ năm quy định về chuyển QSDĐ. Theo Chương XXVIII, BLDS năm 2005 quy định về Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ, trong đó tại Điều 697 có nêu khái niệm “hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên chuyển nhượng chuyển giao đất và quyền sử dụng cho bên nhận chuyển nhượng, còn bên nhận chuyển nhượng trả tiền cho bên chuyển nhượng theo quy định”1. Khác với hai bộ luật này, BLDS năm 2015 thì không quy định cụ thể ở chương riêng về hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ mà chỉ quy định chung trong Chương XVI “Một số hợp đồng thông dụng” có Mục 7 với nội dung rất khái quát về các loại “hợp đồng về QSDĐ”, cụ thể tại Điều 500 quy định chung về “hợp đồng về QSDĐ là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó người sử dụng đất chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn QSDĐ hoặc thực hiện quyền khác theo quy định của Luật đất đai cho bên kia; bên kia thực hiện quyền, nghĩa vụ theo hợp đồng với người sử dụng đất”2. Qua sự sửa đổi bổ sung này ta thấy cũng hợp lý, tránh trùng lặp tại những phần khác nhau trong BLDS và Luật Đất đai cũng như luật khác có liên quan. Mặc dù đất đai là một loại tài sản đặc biệt, thuộc quyền sở hữu của toàn dân nên người 1 Điều 697 Bộ luật dân sự năm 2005. 2 Điều 500 Bộ luật dân sự năm 2015.
15. 7 sử dụng đất không phải là người chủ sở hữu nhưng luật trao cho rất nhiều quyền được quy định tại Điều 166, Điều 167 Luật Đất đai. Người sử dụng đất được nhà nước trao QSDĐ thông qua các hình thức như giao đất, cho thuê đất, công nhận QSDĐ. Các QSDĐ đó tương tự như quyền của chủ sở hữu các loại tài sản khác như quyền chuyền đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn QSDĐ, được Nhà nước bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất theo quy định của Luật Đất đai3. Theo Điều 105 BLDS năm 2015 có quy định về “tài sản là vật, tiền, giấy tờ có giá và quyền tài sản. Tài sản bao gồm bất động sản và động sản. Bất động sản và động sản có thể là tài sản hiện có và tài sản hình thành trong tương lai”4.Vì vậy QSDĐ cũng là tài sản của cá nhân, tổ chức. Do đó khi chủ sử dụng đất thực hiện việc chuyển QSDĐ thì đều phải thực hiện thông qua các giao dịch, hợp đồng như các loại tài sản khác. Vì vậy, để tránh trùng lặp nên BLDS năm 2015 đã chọn phương án dẫn chiếu áp dụng những quy định chung về hợp đồng và những quy định tương đồng với việc chuyển nhượng QSDĐ và quy định những điểm riêng biệt cần áp dụng khi tham gia giao dịch dân sự đó. Việc chuyển nhượng QSDĐ với nhau tạo điều kiện cho người có đất nhưng không có nhu cầu sử dụng sẽ chuyển cho người khác có nhu cầu sử dụng và khai thác một cách có hiệu quả tạo ra của cải vật chất cho gia đình và cho xã hội. Đối với người có đất nhưng không có nhu cầu sử dụng thì sau khi chuyển nhượng họ được khoản tiền tương ứng với giá trị QSDĐ để đầu tư, kinh doanh hoặc thực hiện công việc khác nhằm tạo ra của cải vật chất cho bản thân, gia đình và xã hội. Đối tượng của hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ là QSDĐ của bên chuyển nhượng nhưng thửa đất vẫn thuộc quyền sở hữu của toàn dân do Nhà nước đại diện thống nhất quản lý. Do đó người sử dụng đất không có 3 Tưởng Duy Lượng, Lê Thị Hòa (2018), Bàn về một số loại hợp đồng thông dụng, Tạp chí TAND nhân dân tối cao, (Số 6), tr 10. 4 Điều 105 Bộ luật dân sự năm 2015.
16. 8 toàn quyền quyết định, định đoạt tuyệt đối như đối với các loại tài sản khác thuộc quyền sở hữu của mình. Ngoài ra, các bên còn phải tuân thủ các quy định về điều kiện, nội dung, trình tự, thủ tục do pháp luật quy định5. Ngoài ra, các bên cần xác định loại đất, diện tích đất, vị trí, số hiệu đất được chuyển giao; ranh giới và tình trạng đất được chuyển giao, thời hạn sử dụng đất, mục đích và quy hoạch sử dụng đất, bởi các yếu tố này vừa là cơ sở để xác định giá trị QSDĐ, vừa là cơ sở để xác định diện tích đó có vượt quá hạn mức đất được phép chuyển nhượng hay không. Do xuất phát từ đất đai có vị trí, vai trò to lớn trong quá trình sản xuất ra của cải vật chất từ nền sản xuất nông nghiệp, ảnh hưởng đến sự phát triển và ổn định kinh tế. Khi các bên tự nguyện xác lập hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ, các bên căn cứ vào các giấy tờ chứng nhận QSDĐ, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất mà theo quy định của pháp luật, người sử dụng đất có quyền chuyển nhượng QSDĐ. Quyền cụ thể của mỗi bên được luật quy định cụ thể và buộc các bên thực hiện theo đúng sự tự nguyện thỏa thuận của các bên đã ký kết với nhau. Tuy nhiên, để đảm bảo việc sử dụng đất hiệu quả, tránh hiện tượng đầu cơ đất đai không khai thác hết tiềm năng của đất đai, Nhà nước quy định điều kiện cho cả bên nhận chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng QSDĐ. Ví dụ Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho QSDĐ trồng lúa. Hộ gia đình, cá nhân cũng không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho QSDĐ ở, đất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ, trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng. Khác với các hợp đồng dân sự khác về hình thức của hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ bắt buộc phải được lập thành văn bản và được công chứng, chứng thực và phải tiến hành đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính. Đây không những là căn cứ pháp lý xác lập quyền 5 Nguyễn Minh Hằng, Nguyễn Văn Cường (2011), Giao dịch về QSDĐ vô hiệu- Pháp luật và thực tiễn xét xử, Nxb Thông tin và truyền thông, Hà Nội.
17. 9 sở hữu QSDĐ mà còn là căn cứ để giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ khi có vi phạm xảy ra. Khi các chủ thể ký kết hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ thì các chủ thể phải có trách nhiệm thực hiện nghĩa vụ nộp thuế chuyển QSDĐ, nộp lệ phí trước bạ, lệ phí địa chính theo quy định pháp luật. Tóm lại, chuyển nhượng QSDĐ về bản chất là mua bán, đó là việc một bên (bên bán) chuyển giao tài sản và quyền sở hữu đối với tài sản từ mình sang bên kia (bên mua) để nhận từ bên kia một khoản tiền nhất định. Đối tượng chuyển nhượng trong trường hợp này chỉ là QSDĐ nên hợp đồng này có tên gọi là: Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ. Chuyển nhượng QSDĐ trong giao dịch dân sự phải tuân theo quy định của Bộ luật Dân sự và Luật Đất đai. Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ là sự thoả thuận giữa các bên, theo đó bên chuyển nhượng QSDĐ chuyển giao đất và QSDĐ cho bên nhận chuyển nhượng, còn bên nhận chuyển nhượng trả tiền cho bên chuyển nhượng theo quy định của Bộ luật Dân sự và Luật Đất đai. Nếu chuyển nhượng QSDĐ trong kinh doanh bất động sản thì còn phải tuân theo quy định của pháp luật về Luật KDBĐS. Bên cạnh đó thì quyền tài sản này cũng có tính đặc thù riêng do luật định nên khi thực hiện các giao dịch người sử dụng đất vừa phải tuân thủ theo quy định của BLDS năm 2015 về hợp đồng dân sự, vừa phải tuân thủ theo quy định của Luật Đất đai và các luật khác có liên quan như Luật KDBĐS. 1.1.1.2. Các điều kiện có hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ 1.1.1.2.1. Về hình thức của hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ Theo khoản 2 Điều 689 Bộ luật dân sự năm 2005 thì “Hợp đồng chuyển nhượng đất phải được lập thành văn bản, có công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật”6. Tuy nhiên khi các bên ký hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ mà viết giấy tay, viết không theo đúng mẫu quy định, không có công chứng chứng thực của cơ quan nhà nước có thẩm quyền thì căn cứ Điều 134 BLDS năm 2005, theo yêu 6 Điều 689 Bộ luật dân sự năm 2005.
18. 10 cầu của một hoặc các bên, Tòa án ra Quyết định buộc các bên thực hiện quy định về hình thức của hợp đồng chuyển nhượng trong một thời hạn khoảng 01 tháng, nếu quá thời hạn đó mà các bên không thực hiện thì giao dịch vô hiệu. Tuy nhiên điều luật này khi được vận dụng vào thực tế thấy rằng nó không có tính khả thi, không mang lại hiệu quả gì, không đương sự nào tiếp tục tự nguyện thực hiện hợp đồng theo yêu cầu Tòa án7. Tuy nhiên đến BLDS năm 2015 có sửa đổi, bổ sung tại Điều 502 quy định “Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ phải được lập thành văn bản theo hình thức phù hợp với quy định của Bộ luật này, pháp luật về đất đai và quy định khác của pháp luật có liên quan”8. Thứ nhất: Hình thức của hợp đồng phải lập thành văn bản và được công chứng chứng thực theo quy định pháp luật vừa phải tuân thủ theo các quy định tại khoản 2 Điều 117, Điều 119 BLDS năm 2015, Nghị định 76/2015/NĐ-CP ngày 10/9/2015 quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật KDBĐS 9. Như vậy BLDS năm 2015 đã khắc phục được Điều 134 BLDS năm 2005 do không có tính khả thi. Cụ thể theo quy định tại Điều 129 BLDS năm 2015 thì tùy trường hợp “khi vi phạm quy định về hình thức cụ thể về hợp đồng không làm thành văn bản hoặc văn bản không đúng mẫu quy định hoặc trường hợp hợp đồng đã được lập bằng văn bản đúng mẫu quy định nhưng chưa được công chứng chứng thực nhưng các bên đã thực hiện ít nhất 2/3 nghĩa vụ trong hợp đồng thì theo yêu cầu của một hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Trong trường hợp này, các bên phải thực hiện lại việc công chứng chứng thực”10. 7 Lê Sỹ Nam (2012), Hình thức hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và thực tiễn giải quyết tranh chấp tại Tòa án, Tạp chí Nhà nước và Pháp luật, (số 7), tr 42-49. 8 Điều 502 Bộ luật dân sự năm 2015. 9 Tưởng Duy Lượng, Lê Thị Hòa (2018), Bàn về một số loại hợp đồng thông dụng, Tạp chí TAND nhân dân tối cao, (Số 6), tr 11. 10 Điều 129 Bộ luật dân sự năm 2015.
19. 11 Thứ hai: Theo BLDS năm 2005 thì việc chuyển nhượng phải được đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính. Đến BLDS năm 2015, tại Điều 503 đã sửa đổi bổ sung quy định “Việc chuyển nhượng QSDĐ có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký theo quy định của Luật Đất đai”11. Cụ thể, theo quy định tại Điều 95 Luật Đất đai năm 2013 thì việc chuyển nhượng QSDĐ bắt buộc phải được đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính. Trường hợp không thực hiện đăng ký có thể dẫn đến hậu quả hợp đồng bị vô hiệu. Tuy nhiên không phải mọi trường hợp vi phạm đều bị vô hiệu mà còn căn cứ vào các điều kiện khác. 1.1.1.2.2. Về nội dung của hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ Về điều kiện thực hiện các quyền chuyển nhượng khi có đủ các điều kiện theo quy định tại Điều 188 Luật đất đai năm 2013 như sau: Thứ nhất: Đất có giấy chứng nhận sử dụng đất hợp pháp, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật đất đai năm 2013; Theo Luật Đất đai năm 2013, người có QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu công trình xây dựng, quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất đều được cấp một loại giấy chứng nhận là “Giấy chứng nhận QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất” nhưng với nội dung thông tin khác nhau tùy thuộc vào phạm vi quyền của họ. Thứ hai: Đất không có tranh chấp; Khái niệm “tranh chấp đất đai” được ghi nhận tại khoản 23 Điều 3 Luật Đất đai năm 2013: “Tranh chấp đất đai là tranh chấp về quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai”12. Khi một tài sản đang có tranh chấp là việc quyền, lợi ích liên quan đến hai hoặc nhiều người đang bị tranh chấp, vì vậy việc định đoạt tài sản trong các 11 Điều 503 Bộ luật dân sự năm 2015. 12 Khoản 23 Điều 3 Luật Đất đai năm 2013
20. 12 trường hợp này có thể bị ảnh hưởng đến quyền, lợi ích chính đáng của người khác. Vì thế, một mặt để bảo đảm quyền, lợi ích chính đáng cho họ cũng như để tránh tình trạng tranh chấp về sau này, pháp luật thường không cho phép các chủ thể định đoạt (mua bán, chuyển nhượng) các tài sản đang xảy ra tranh chấp. Khi đó, việc thực hiện thủ tục về chuyển nhượng QSDĐ đều tạm dừng cho đến khi tranh chấp được giải quyết. Khi có tranh chấp đất đai thì khuyến khích các bên tự hòa giải, nếu hòa giải không thành thì khởi kiện tại TAND có thẩm quyền. Do vậy, chỉ khi đất có tranh chấp và đang được Tòa án có thẩm quyền thụ lý giải quyết thì không được chuyển nhượng QSDĐ. Thứ ba: Đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án và còn trong thời hạn sử dụng đất. Mục đích của việc kê biên tài sản là nhằm bảo đảm hiệu lực thi hành bản án, quyết định trên thực tế. Thứ tư: Đất trong thời hạn sử dụng đất, tùy thuộc vào mục đích sử dụng đất, căn cứ xác lập QSDĐ mà thời hạn sử dụng đất sẽ có sự khác nhau. Theo quy định của pháp luật hiện hành thì thời hạn sử dụng đất bao gồm hai loại: Đất có thời hạn sử dụng ổn định lâu dài và đất sử dụng có thời hạn. Về chủ thể tham gia ký kết hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ: Đối với các tài sản khác thì chủ sở hữu luôn có quyền định đoạt tài sản của mình thông qua việc chuyển giao quyền sở hữu. Tuy nhiên, do tính chất đặc biệt của tài sản là QSDĐ nên không phải chủ thể nào có QSDĐ đều có quyền chuyển nhượng QSDĐ và nhận chuyển nhượng QSDĐ. Chỉ có những chủ thể sử dụng đất được pháp luật cho phép chuyển QSDĐ mới có quyền chuyển nhượng. Tùy thuộc vào loại đất mà người nhận chuyển nhượng và người chuyển nhượng còn bắt buộc phải tuân theo một số điều kiện nhất định được quy định riêng tại Luật Đất đai năm 2013 và các trường hợp không được nhận chuyển nhượng. Ví dụ như chuyển nhượng đất nông nghiệp trồng lúa thì người nhận chuyển nhượng đất trồng lúa phải là hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp, có nhu cầu sử dụng đất và chưa có đất hoặc có đất nhưng đang sử dụng dưới hạn mức theo quy định. Đối với đất chuyển nhượng là đất
21. 13 rừng phòng hộ, trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng thì bắt buộc phải chuyển nhượng cho hộ gia đình, cá nhân sinh sống trong phân khu rừng đó. Bên cạnh đó thì hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ còn phải tuân thủ thêm các điều kiện về chủ thể tham gia giao dịch dân sự phải có đủ năng lực hành vi dân sự, chủ thể tự nguyện xác lập giao dịch dân sự theo Điều 117 BLDS năm 2015 quy định. 1.2. QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QSDĐ GIẢ TẠO 1.2.1. Khái niệm, đặc điểm của hợp đồng giả tạo Nhà nước cũng đã dự liệu được các tình huống phát sinh khi các chủ thể tham gia giao dịch dân sự trong thực tiễn hàng ngày, tất nhiên các chủ thể sẽ có các giao dịch giả tạo với nhiều mục đích khác nhau nên Điều 129 BLDS năm 2005 đã có quy định và hiện nay vẫn tiếp tục kế thừa quy định đó tại Điều 124 BLDS năm 2015: “Khi các bên xác lập giao dịch dân sự một cách giả tạo nhằm che giấu một giao dịch khác thì giao dịch giả tạo vô hiệu, còn giao dịch bị che giấu vẫn có hiệu lực, trừ trường hợp giao dịch đó cũng vô hiệu theo quy định của Bộ luật này hoặc luật khác có liên quan. Trong trường hợp xác lập giao dịch dân sự giả tạo nhằm trốn tránh nghĩa vụ với người thứ ba thì giao dịch dân sự đó bị vô hiệu”13. Tuy nhiên BLDS năm 2015 có bổ sung thêm nội dung “hoặc luật khác có liên quan” nhằm giúp cho chúng ta trong quá trình đánh giá tính pháp lý của giao dịch được che giấu bởi một giao dịch dân sự khác đã được xác lập một cách giả tạo. Khi các bên xác lập giao dịch giả tạo mục đích là nhằm che giấu một giao dịch dân sự khác thì giao dịch giả tạo vô hiệu, còn giao dịch bị che giấu vẫn có hiệu lực, trừ trường hợp giao dịch đó cũng vô hiệu theo luật định. Giao dịch giả tạo là giao dịch giả tạo, cùng là loại giao dịch không có thật, mặc dù về hình thức thể hiện như 13 Điều 124 Bộ luật dân sự năm 2015.