Luận văn Thực thi pháp luật cho vay đầu tư bất động sản tại ngân hàng nông nghiệp và phát triển nông thôn Việt Nam

Nội dung text: Luận văn Thực thi pháp luật cho vay đầu tư bất động sản tại ngân hàng nông nghiệp và phát triển nông thôn Việt Nam

1. ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI KHOA LUẬT PHẠM THỊ HUYỀN TRANG THùC THI PH¸P LUËT CHO VAY §ÇU T¦ BÊT §éNG S¶N T¹I NG¢N HµNG N¤NG NGHIÖP Vµ PH¸T TRIÓN N¤NG TH¤N VIÖT NAM LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC HÀ NỘI - 2015
2. ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI KHOA LUẬT PHẠM THỊ HUYỀN TRANG THùC THI PH¸P LUËT CHO VAY §ÇU T¦ BÊT §éNG S¶N T¹I NG¢N HµNG N¤NG NGHIÖP Vµ PH¸T TRIÓN N¤NG TH¤N VIÖT NAM Chuyên ngành: Luật Kinh tế Mã số: 60 38 01 07 LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC Cán bộ hƣớng dẫn khoa học: PGS.TS. LÊ THỊ THU THỦY HÀ NỘI - 2015
3. LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan Luận văn này là công trình nghiên cứu khoa học của riêng tôi. Các kết quả nêu trong Luận văn chưa được công bố tại bất kỳ công trình khoa học nào khác. Các trích dẫn và ví dụ đưa ra đảm bảo chính xác, trung thực. Vậy tôi viết Lời cam đoan này đề nghị Khoa Luật Đại học quốc gia Hà Nội xem xét để tôi có thể bảo vệ Luận văn. Tôi xin chân thành cảm ơn! Ngƣời cam đoan Phạm Thị Huyền Trang
4. MỤC LỤC Trang Trang phụ bìa Lời cam đoan Mục lục Danh mục các từ viết tắt Danh mục các bảng phụ lục MỞ ĐẦU 1 Chƣơng 1: NHỮNG VẤN ĐỀ CƠ BẢN VỀ CHO VAY ĐẦU TƢ BẤT ĐỘNG SẢN VÀ PHÁP LUẬT CHO VAY ĐẦU TƢ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI 7 1.1. Khái niệm, đặc điểm, nguyên tắc của hoạt động cho vay đầu tƣ bất động sản 7 1.1.1. Khái niệm, đặc điểm của bất động sản 7 1.1.2. Khái niệm và đặc điểm của hoạt động cho vay đầu tư bất động sản tại ngân hàng thương mại 13 1.1.3. Nguyên tắc cho vay đầu tư bất động sản tại ngân hàng thương mại 27 1.2. Những vấn đề cơ bản về thực thi pháp luật về cho vay đầu tƣ bất động sản tại ngân hàng thƣơng mại 29 1.2.1. Quy định về chủ thể và điều kiện vay vốn đầu tư bất động sản tại ngân hàng thương mại 29 1.2.2. Quy định về hình thức pháp lý của quan hệ cho vay đầu tư bất động sản tại ngân hàng thương mại 33 1.2.3. Quy định về phương thức cho vay đầu tư bất động sản tại ngân hàng thương mại 34 1.2.4. Quy định về lãi suất cho vay đầu tư bất động sản tại ngân hàng thương mại 35 1.2.5. Quy định về thời hạn cho vay đầu tư bất động sản tại ngân hàng thương mại 37
5. 1.2.6. Quy định về bảo đảm nghĩa vụ trả nợ tiền vay đầu tư bất động sản tại ngân hàng thương mại 39 Kết luận chƣơng 1 41 Chƣơng 2: THỰC TIỄN THỰC THI PHÁP LUẬT CHO VAY TRONG LĨNH VỰC ĐẦU TƢ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG NÔNG NGHIỆP VÀ PHÁT TRIỂN NÔNG THÔN VIỆT NAM 42 2.1. Khái quát về lịch sử hình thành và phát triển của Ngân hàng Nông nghiệp và phát triển Nông thôn Việt Nam 42 2.2. Hệ thống văn bản điều chỉnh hoạt động cho vay tại Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển Nông thôn Việt Nam 43 2.3. Quy trình xét duyệt khoản vay đầu tƣ bất động sản tại Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển Nông thôn Việt Nam 45 2.3.1. Thẩm quyền phê duyệt khoản vay 45 2.3.2. Hồ sơ xét duyệt cho vay 47 2.3.3. Quy trình thẩm tra hồ sơ cho vay 50 2.4. Quy trình xét duyệt tài sản bảo đảm 54 2.5. Hợp đồng tín dụng 58 2.5.1. Quy trình giao kết hợp đồng cho vay đầu tư bất động sản tại Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển Nông thôn Việt Nam 58 2.5.2. Chấm dứt hợp đồng tín dụng 61 2.6. Đánh giá thực tiễn thực thi pháp luật cho vay đầu tƣ bất động sản tại Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển Nông thôn Việt Nam 68 2.6.1. Tình hình cho vay đầu tư bất động sản tại Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển Nông thôn Việt Nam 68 2.6.2. Những ưu điểm và hạn chế trong việc thực thi pháp luật cho vay đầu tư bất động sản tại Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển Nông thôn Việt Nam 74 Kết luận chƣơng 2 82 Chƣơng 3: MỘT SỐ GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ THỰC THI PHÁP LUẬT CHO VAY ĐẦU TƢ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG NÔNG NGHIỆP VÀ PHÁT TRIỂN NÔNG THÔN VIỆT NAM 83
6. 3.1. Hoàn thiện các quy định pháp luật điều chỉnh hoạt động cho vay đầu tƣ bất động sản 83 3.2. Hoàn thiện các quy định đánh giá năng lực tài chính của khách hàng khi vay vốn đầu tƣ bất động sản tại Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển Nông thôn Việt Nam 84 3.3. Hoàn thiện các quy định về quy trình cho vay đầu tƣ bất động sản tại Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển Nông thôn Việt Nam 85 3.4. Hạn chế tình trạng chênh lệch giữa kỳ hạn vay vốn đầu tƣ bất động sản và kỳ hạn huy động vốn từ khách hàng tại ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển Nông thôn Việt Nam 90 3.5. Nâng cao chất lƣợng thông tin về khách hàng vay vốn 91 3.6. Xây dựng và hoàn thiện bộ quy tắc ứng xử trong nội bộ Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển Nông thôn Việt Nam 91 Kết luận chƣơng 3 92 KẾT LUẬN 93 TÀI LIỆU THAM KHẢO 94 PHỤ LỤC 99
7. DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT TỪ VIẾT TẮT TỪ ĐƯỢC VIẾT TẮT 1. Agribank Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển Nông thôn Việt Nam 2. BĐS Bất động sản Bộ luật Dân sự Việt Nam số: 33/2005/QH11 được 3. BLDS Quốc Hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam thông qua ngày 14/06/2005 4. Bộ hồ sơ cho vay Bộ hồ sơ vay vốn theo yêu cầu của Agribank Công ty Thanh Công ty TNHH sản xuất và xây dựng thương mại 5. Phát Thanh PHát 6. Doanh Nghiệp Doanh nghiệp, hợp tác xã vay vốn đầu tư bất động sản 7. ĐS Động sản Luật Giao dịch điện tử số: 51/2005/QH11 do Quốc Luật Giao dịch 8. Hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam thông điện tử qua ngày 29/11/2005 Luật Kinh doanh bất động sản số: 66/2014/QH13 do 9. Luật KDBĐS Quốc Hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam thông qua ngày 25/11/2014 Luật Các tổ chức tín dụng số: 47/2010/QH12 do Quốc 10. Luật CTCTD hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam thông qua ngày 16 tháng 6 năm 2010 11. Ngân hàng Ngân hàng thương mại Nghị định số 163/2006/NĐ-CP của Chính phủ ban 12. Nghị định 163 hành ngày 29/12/2006 về giao dịch bảo đảm “Quy chế cho vay của tổ chức tín dụng” ban hành kèm theo Quyết định số 1627/2001/QĐ-NHNN ngày 13. Quy Chế Cho Vay 31 tháng 12 năm 2001 của Thống đốc Ngân hàng Nhà nước về việc ban hành Quy chế cho vay của tổ chức tín dụng đối với khách hàng
8. Quy định cho vay đối với khách hàng trong hệ thống Ngân Quy chế cho vay hàng Nông nghiệp và Phát triển Nông thôn Việt Nam do 14. tại Agribank Hội đồng thành viên Agribank ban hành ngày 22/01/2014 kèm theo Quyết định số 66/QĐ-HĐTV-KHDN Quy định giao dịch bảo đảm cấp tín dụng trong hệ thống Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển Nông Quy chế bảo đảm 15. thôn Việt Nam do Hội đồng thành viên Agribank ban cấp tín dụng hành ngày 15/01/2014 kèm theo Quyết định số 35/QĐ- HĐTV-HSX Quy định phân cấp quyết định cấp tín dụng trong hệ thống Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển Nông Quy chế phân cấp 16. thôn Việt Nam do Hội đồng thành viên Agribank ban cấp tín dụng hành ngày 15/01/2014 kèm theo Quyết định số 31/QĐ- HĐTV-KHDN
9. DANH MỤC BẢNG PHỤ LỤC Số hiệu bảng Tên bảng Trang Bảng 1: Thẩm quyền quyết định cấp tín dụng của giám đốc sở giao dịch, chi nhánh loại I, loại II theo mức dư nợ cho vay 99 Bảng 2: Thẩm quyền quyết định cấp tín dụng của giám đốc chi nhánh loại III theo mức dư nợ cho vay 100
10. MỞ ĐẦU 1. Tính cấp thiết của đề tài nghiên cứu Trong năm năm trở lại đây không chỉ Việt Nam mà các quốc gia phát triển trên thế giới đều bị ảnh hưởng bởi cuộc khủng hoảng kinh tài chính và suy thoái kinh tế toàn cầu. Các chính phủ đã đặt ra những kế hoạch năm năm, kế hoạch mười năm để phục hồi nền kinh tế, để đưa đất nước thoát khỏi cuộc khủng hoảng. Đảng và Nhà nước Việt Nam cũng đã đề ra các mục tiêu và nhiệm vụ tại Nghị quyết Đại hội XI về kế hoạch 5 năm 2011 – 2015. Một trong số các nhiệm vụ đặt đó là: Tiếp tục kiên trì kiềm chế lạm phát, ổn định kinh tế vĩ mô, ổn định giá trị sức mua đồng tiền. Thực hiện chính sách tiền tệ với mục tiêu hàng đầu là ổn định giá trị đồng tiền, kiểm soát để bảo đảm tương thích giữa tăng tổng phương tiện thanh toán, tăng dư nợ tín dụng với tốc độ tăng trưởng kinh tế và kiềm chế tăng chỉ số giá tiêu dùng. Giảm dần tỷ lệ huy động vốn đầu tư từ tín dụng ngân hàng, đẩy mạnh kênh huy động vốn qua thị trường chứng khoán và các định chế tài chính khác [11]. Qua đó ta thấy hoạt động tín dụng của các ngân hàng có ý nghĩa quan trọng tới nền kinh tế của một quốc gia bởi nó có tác động rất lớn tới điều tiết nền kinh tế. Hoạt động tín dụng được định hướng đúng đắn sẽ làm cho đồng tiền của quốc gia đó có tính thanh khoản cao và từ đó tạo ra giá trị thặng dư cho nền kinh tế. Một trong những hoạt động quan trọng của tín dụng ngân hàng đó là cho vay đầu tư. Nếu căn cứ theo lĩnh vực đầu tư thì hoạt động cho vay đầu tư bao gồm: cho vay đầu tư trong lĩnh vực nông nghiệp, cho vay đầu tư trong lĩnh vực công nghiệp, cho vay đầu tư trong lĩnh vực tài chính – tiền tệ và cho vay đầu tư trong lĩnh vực bất động sản. Bất động sản gắn liền với cuộc sống của mọi thành viên trong xã hội. Cùng với thị trường vốn, thị trường lao động thị trường bất động sản là một trong những thị trường đầu vào của quá trình sản xuất. Có thể nói thị trường bất động sản là một trong những thị trường giao dịch quan trọng của nền kinh tế. Trong thế kỷ 21, thời kỳ phát triển cực thịnh của thị trường bất động bắt đầu từ đầu năm 2007 và 1
11. đến giữa năm 2008 là kết thúc chuỗi ngày tăng trưởng 364% so với những năm trước đó. Thời kỳ này, tín dụng ngân hàng có thanh khoản cao, nguồn tiền được các ngân hàng giải ngân nhanh chóng phục vụ cho các hoạt động đầu tư bất động sản, khả năng thu hồi vốn và lãi cho vay của ngân hàng cũng rất cao. Tuy nhiên, khi nền kinh tế rơi vào cuộc khủng hoảng suy thoái toàn cầu thì thị trường bất động sản cũng bị “đóng băng”. Sự khó khăn của thị trường bất động sản được đánh dấu bằng việc các ngân hàng xiết chặt tiêu chí cho vay đầu tư bất động sản, nâng lãi suất cho vay đầu tư bất động sản và việc giải ngân nguồn vốn đầu tư cũng “dè dặt” hơn. Mặc dù vậy, so với sự thất thường của thị trường vàng, thị trường chứng khoán với biên độ dao động lớn và thời gian ngắn, thì bất động sản vẫn là kênh đầu tư an toàn được mọi người quan tâm, đảm bảo đồng vốn tốt trong thời kỳ lạm phát, trượt giá và ít rủi ro hơn. Bên cạnh đó, giá trị gia tăng của bất động sản cũng là một yếu tố giúp cho nhà đầu tư luôn hy vọng vào thị trường này bởi ngoài đáp ứng nhu cầu nhà ở thì khi cần thì bất động sản là một loại “hàng hóa” có thể bán với mức giá kỳ vọng. Vậy nên, việc nghiên cứu về hoạt động cho vay đầu tư bất động sản của ngân hàng vẫn còn nguyên tính thời sự và giá trị của nó. Hiện nay, Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển Nông thôn Việt Nam là ngân hàng thương mại duy nhất do Nhà nước làm chủ sở hữu, vì vậy, hoạt động cho vay đầu tư bất động sản nói riêng và hoạt động tín dụng của ngân hàng này nói chung bên cạnh sự quản lý, điều hành của bộ máy lãnh đạo nội bộ còn có sự tham gia điều chỉnh, điều tiết hoạt động của Nhà nước trong từng thời kỳ. Chính vì vậy, hoạt động cho vay đầu tư bất động sản tại Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển Nông thôn Việt Nam là một vấn đề rất đáng được lưu tâm. Do vậy, tác giả lựa chọn đề tài: “Thực thi pháp luật cho vay đầu tƣ bất động sản tại Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển Nông thôn Việt Nam” là đề tài luận văn tốt nghiệp. 2. Đối tƣợng và phạm vi nghiên cứu Xuất phát từ góc độ pháp luật, luận văn phân tích, đánh giá, bình luận về quy định pháp luật hiện hành đối với hoạt động cho vay đầu tư bất động sản trong mối 2
12. tương quan với quá trình xây dựng và hoàn thiện pháp luật về đất đai, tín dụng – tài chính trong thời kỳ nền kinh tế có những chuyển biến tích cực sau thời gian dài rơi vào khủng hoảng suy thoái. Để làm được điều này, luận văn tập trung nghiên cứu, khái quát hệ thống các vấn đề lý luận về cho vay nói chung và đầu tư kinh doanh bất động sản nói riêng của pháp luật Việt Nam hiện hành và quy định của Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển Nông thôn Việt Nam, từ đó, phân tích các nhân tố nội hàm của hoạt động này cũng như các yếu tố tác động làm thay đổi các nhân tố của hoạt động cho vay đầu tư bất động sản. Trên cơ sở những vấn đề lý luận đã nêu ra, luận văn phân tích thực tiễn thực thi pháp luật cho vay đầu tư bất động sản của Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển Nông thôn Việt Nam, chỉ ra những ưu điểm cũng như các bất cập, hạn chế trong việc thực thi đó. Đồng thời, đưa ra những kiến nghị, giải pháp để nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật hoạt động cho vay đầu tư bất động sản trong giai đoạn hội nhập kinh tế quốc tế. 3. Mục tiêu nghiên cứu 3.1. Mục tiêu tổng quát Thông qua việc nghiên cứu các vấn đề lý luận và thực tiễn của pháp luật Việt Nam hiện hành về hoạt động cho vay nói chung và hoạt động cho vay đầu tư trong lĩnh vực bất động sản nói riêng, cũng như việc áp dụng các quy định pháp luật đó để ban hành ra các văn bản điều chỉnh hoạt động cho vay này trong nội bộ của của Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển Nông thôn Việt Nam, Luận văn phân tích thực tiễn thực thi pháp luật cho vay bất động sản tại Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển Nông thôn Việt Nam, chỉ ra những đặc điểm của ngân hàng này trong hoạt động cho vay đầu tư bất động sản cũng như những mặt tích cực và những mặt còn thiếu sót của pháp luật khi áp dụng vào thực tế. Đồng thời, Luận văn đưa ra các kiến nghị, giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật của lĩnh vực này. 3.2. Mục tiêu cụ thể Để đạt được mục tiêu tổng quát đã đặt ra, Luận văn xây dựng một kết cấu nghiên cứu đi từ lí luận chung đến thực tiễn pháp luật hiện hành, từ thực trạng đến 3
13. giải pháp. Hoạt động cho vay đầu tư bất động sản được tìm hiểu xuất phát từ những vấn đề cơ bản nhất về khái niệm bất động sản theo pháp luật của một số nước trên thế giới và của Việt Nam, những quy định của pháp luật Việt Nam cũng như quy định của Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển Nông thôn Việt Nam về hoạt động cho vay đầu tư bất động sản và thực tiễn thực thi pháp luật đó để có thể đánh giá được tính chặt chẽ, hợp lý và phù hợp với thực tiễn của pháp luật. Bên cạnh đó, các kiến nghị của Luận văn nhằm nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật cho vay đầu tư bất động sản được đưa ra trên cơ sở đánh giá các kết quả đạt được cũng như các bất cập còn tồn tại trong các quy định của pháp luật cả về mặt xây dựng, hoàn thiện pháp luật, các quy định cho vay trong nội bộ Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển Nông thôn Việt Nam và cả thực tiễn thực thi các quy định này. 4. Tính mới và những đóng góp của đề tài Việc nghiên cứu các vấn đề liên quan đến hoạt động cho vay đầu tư bất động sản luôn là lĩnh vực nghiên cứu được nhiều học giả trong và ngoài nước quan tâm, theo đó, có thể kể đến các nghiên cứu như: T.S Lê Xuân Bá (2003), “Sự hình thành và phát triển thị trường bất động sản trong công cuộc đổi mới ở Việt Nam”, Nxb. Khoa học – kỹ thuật Hà Nội; Edward W.Reed, Ph.D và Edward K.Gill, Ph.D (2004), “Ngân hàng thương mại”, tổ chức biên dịch và hiệu đính PGS.TS Lê Văn Tề, T.S Hồ Diệu, Nxb. Thống kê; Nguyễn Hồng Quân (2008), “Khủng hoảng tài chính – tín dụng bất động sản tại Hoa Kỳ”; “Thị trường bất động sản của Việt Nam – Thực trạng và giải pháp”; Thanh Hải (2005), “Phá “tảng băng” thị trường bất động sản”; Vũ Phương Liên (2005), “Giải pháp chiến lược cho thị trường bất động sản” Mặc dù đã được tìm hiểu, song có thể thấy những nghiên cứu trên phần lớn vẫn mang tính chất bao quát, tổng thể. Bên cạnh đó, bất động sản lại là một thị trường luôn có nét đặc trưng riêng ở từng thời kì, một mặt hoạt động đầu tư bất động sản tác động tới nền kinh tế, mặt khác nó lại bị những biến động của nền kinh tế tác động ngược trở lại. Việc đánh giá tác động của pháp luật hiện hành và quy định của một ngân hàng thương mại cụ thể đối với hoạt động cho vay đầu tư bất 4
14. động sản vẫn là một đề tài tương đối mới. Do đó, việc lựa chọn đề tài “Thực thi pháp luật cho vay đầu tƣ bất động sản tại Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển Nông thôn Việt Nam” làm luận văn tốt nghiệp cao học luật có ý nghĩa cả về mặt lý luận và thực tiễn. Thông qua việc nghiên cứu về đề tài này, tác giả hệ thống hóa được những lý luận về cho vay đầu tư bất động sản theo pháp luật Việt Nam hiện hành và quy định nội bộ của Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển Nông thôn Việt Nam; phân tích các nhân tố tác động đến hoạt động cho vay này ở trong lý luận cũng như thực tiễn. Ngoài ra, luận văn còn chỉ ra những ưu điểm và vướng mắc còn tồn tại trong việc thực thi pháp luật đối với hoạt động cho vay đầu tư bất động sản tại Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển Nông thôn, qua đó, đưa ra một số giải pháp hoàn thiện pháp luật, hoàn thiện các quy định cho vay nội bộ của ngân hàng này nhằm nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật trong hoạt động cho vay đầu tư bất động sản Những quan điểm, đề xuất trong luận văn phần nào sẽ giúp ích cho các ngân hàng thương mại nói chung và Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển Nông thôn nói riêng trong việc nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật về hoạt động cho vay đầu tư bất động sản. 5. Nội dung và phƣơng pháp nghiên cứu 5.1. Nội dung nghiên cứu Luận văn nghiên cứu và xây dựng hệ thống lý luận pháp luật về bất động sản cũng như hoạt động cho vay đầu tư bất động sản giữa đối tượng cho vay và đối tượng đi vay thông qua hoạt động cho vay tín dụng đầu tư của Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển Nông thôn Việt Nam; phân tích sự cần thiết phải điều chỉnh bằng pháp luật đối với hoạt động của nhóm đối tượng này; những đặc trưng, yêu cầu của pháp luật được đề cập; để từ đó rút ra những bài học, kinh nghiệm trong việc quản lý, thẩm định và phê duyệt khoản vay v.v đối với Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển Nông thôn Việt Nam trong lĩnh vực đầu tư bất động sản. Luận văn nghiên cứu quan niệm của các nước trên thế giới cũng như của Việt Nam về bất động sản để qua đó, thấy được sự thống nhất về cách hiểu của các quốc gia đối với loại tài sản này. Đồng thời, hệ thống hóa các quy định về cho vay 5
15. của pháp luật Việt Nam và của Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển Nông thôn Việt Nam để nêu bật những vấn đề pháp lý trong hoạt động cho vay đầu tư bất động sản, đồng thời chỉ ra những bất cập cần tiếp tục hoàn thiện trong gian tới. Trên cơ sở những kết quả nghiên cứu đạt được từ việc phân tích thực trạng thực thi pháp luật về cho vay đầu tư bất động sản tại Ngân hàng Nông nghiệp và phát triển Nông thôn Việt Nam, luận văn nghiên cứu và đề xuất cơ sở, phương hướng hoàn thiện pháp luật về hoạt động đặc thù này và đưa ra một số giải pháp, kiến nghị cụ thể để hoàn thiện, nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật về cho vay đầu tư bất động sản tại Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển Nông thôn Việt Nam nói riêng và ở các tổ chức tín dụng khác nói chung. 5.2. Phương pháp nghiên cứu Để triển khai các nội dung trong khuôn khổ nghiên cứu, tác giả sử dụng các phương pháp phân tích, so sánh, tổng hợp, từ đó đưa tới cho người đọc cái nhìn tổng quát nhất về việc thực thi pháp luật cho vay đầu tư bất động sản của các tổ chức tín dụng tại Việt Nam qua việc phân tích chi tiết về việc thực thi pháp luật cho vay đầu tư bất động sản tại Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển Nông thôn Việt Nam. Đồng thời, phương pháp phân tích còn chỉ ưu điểm và hạn chế trong quy định của pháp luật về hoạt động cho vay đầu tư bất động sản và đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật trong lĩnh vực này. Ngoài ra, tác giả còn kết hợp sử dụng các số liệu, vụ việc thực tế để việc phân tích, tổng hợp khách quan và thuyết phục hơn. 6. Kết cấu của luận văn Kết cấu của luận văn gồm: Phần Mở đầu, ba chương và kết luận. Cụ thể các chương của luận văn như sau: Chương 1: Những vấn đề cơ bản về cho vay đầu tư bất động sản và pháp luật cho vay đầu tư bất động sản tại ngân hàng thương mại Chương 2: Thực tiễn thực thi pháp luật cho vay đầu tư bất động sản tại Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển Nông thôn Việt Nam Chương 3: Một số giải pháp nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật cho vay đầu tư bất động sản tại Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển Nông thôn Việt Nam. 6
16. Chương 1 NHỮNG VẤN ĐỀ CƠ BẢN VỀ CHO VAY ĐẦU TƢ BẤT ĐỘNG SẢN VÀ PHÁP LUẬT CHO VAY ĐẦU TƢ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI 1.1. Khái niệm, đặc điểm, nguyên tắc của hoạt động cho vay đầu tƣ bất động sản 1.1.1. Khái niệm, đặc điểm của bất động sản 1.1.1.1. Khái niệm bất động sản Bất động sản (sau đây gọi tắt là “BĐS”) là một thuật ngữ được sử dụng rộng rãi, phổ biến trong đời sống thường ngày song song với thuật ngữ động sản (sau đây gọi tắt là “ĐS”). BĐS được hiểu đơn giản là những tài sản không di dời được như: đất đai, nhà cửa, cây cối . còn những vật có thể di chuyển được được coi là ĐS. Xét về khía cạnh luật học, rất nhiều quốc gia trên thế giới phân chia tài sản của mình thành BĐS và ĐS. Tuy nhiên, xét về khía cạnh nguồn gốc lịch sử pháp luật phân chia tài sản thành BĐS và ĐS, ta phải tìm về với pháp luật của luật cổ La Mã. Đây là đạo luật được xem là chính thống, quan trọng nhất và đầu tiên của loài người ghi nhận sự phân chia này. Luật La Mã là hệ thống luật cổ được xây dựng cách đây khoảng hơn 2000 năm (năm 449 trước Công nguyên) đánh dấu sự ra đời và phát triển của Nhà nước La Mã cổ đại. Đây là hệ thống pháp luật hoàn chỉnh nhất của nhà nước chiếm hữu nô lệ. Do vậy, Luật La Mã, đặc biệt là các chế định pháp luật về dân sự của Luật La Mã đã ảnh hưởng mạnh mẽ đến sự phát triển của pháp luật và các học thuyết pháp lý của các nước châu Âu lục địa, đặc biệt là hệ thống Luật Dân sự (Civil Law) [13, tr.5]. Theo Luật La Mã, “Tài sản – res” là một thuật ngữ dùng để chỉ một vật tồn tại theo tính chất của nó, một vật có biểu hiện vật chất cụ thể. Mặt khác, “res”cũng được hiểu như một quyền trừu tượng mà con người có được đối với vật (vật quyền). Nếu vật là đối tượng của quyền thì con người là chủ thể của quyền. Trong quan hệ đó, vật được coi là tài sản [13, tr.7]. Tài sản được chia thành ĐS và BĐS. “ĐS – resmobilis” được 7
17. hiểu là những vật có thể bị di chuyển trong không gian mà không ảnh hưởng đến giá trị và đặc tính của vật. “BĐS – res immobilis” là những vật không thể di chuyển được trong không gian mà không ảnh hưởng đến giá trị và đặc tính sử dụng của vật. BĐS cơ bản và rõ ràng nhất là đất đai và những vật gắn liền với nó. Đối với các quốc gia theo hệ thống Civil Law như Pháp, Đức, Nhật Bản, Nga BĐS bao gồm đất đai và những tài sản gắn liên với đất đai. Theo đó, Tập II – Tài sản và những biến dạng của quyền sở hữu tài sản của Bộ luật Dân sự Pháp 1804 đã dành hẳn một Chương để nói về BĐS (Immovables) tại các Điều 518, Điều 519, Điều 520 như sau: Đất đai và nhà ở bản chất là bất động sản; Cối xay gió, cối xay nước mà gắn liền và là một phần không tách rời của nhà cửa về bản chất cũng là bất động sản; Mùa màng chưa gặt, trái cây chưa bứt khỏi cây là bất động sản, nếu bứt khỏi cây được coi là động sản. Chỉ phần nào của mùa màng, cây cối bị bứt khỏi thì phần đó là động sản [41]. Ta thấy, Bộ luật Dân sự Pháp 1804 khẳng định, BĐS không chỉ bao gồm đất đai, nhà cửa mà còn là bất cứ vật nào gắn liền với đất, là một phần không tách rời của đất như: cối xay gió, cối xay nước, mùa màng chưa gặt, động vận chưa được phân phối tới các nông trại khác ngoài vùng đất mà chúng được nuôi ban đầu, hạt giống để gieo trồng, chim bồ câu ở trong chuồng của chúng (Điều 524, Bộ luật Dân sự Pháp năm 1804) đều được coi là BĐS. Có nghĩa rằng, theo Bộ luật Dân sự Pháp 1804, tại một thời điểm này thì một vật được coi là BĐS nhưng tại một thời điểm khác, vật đó lại trở thành ĐS khi nó đã bị tách rời khỏi những vật cố định trên đất. Bộ luật Dân sự của Nhật Bản (bản đã được dịch song ngữ Nhật – Anh) chia tài sản thành động sản (Movables) và bất động sản (Real Estate). Theo đó, Điều 86 Bộ luật Dân sự Nhật Bản quy định rằng: “Đất đai và bất kỳ những vật không tách rời của đất đai đều được coi là bất động sản; 2) Bất kỳ vật nào mà không phải là bất động sản thì được coi là động sản ” [42]. Qua đó ta thấy đối với khái niệm “vật gắn liền với đất”, so với Bộ luật Dân sự Pháp, Bộ luật Dân sự Nhật Bản không đi sâu vào việc liệt kê các sự vật được coi là vật gắn liền với đất mà khái quát bản chất của tất cả những vật không tách rời của đất đai đều là BĐS. 8
18. Một ví dụ khác cho trường phái pháp luật Civil Law, đó là pháp luật dân sự của Nga. Định nghĩa về BĐS được quy định tại Chương 6 – Điều khoản chung của Bộ luật Dân sự Nga năm 2003. Theo đó, Điều 130 quy định rằng: “Bất động sản (những tài sản không di chuyển được) được coi là mảnh đất, mỏ khoáng sản trong lòng mảnh đất đó, các sinh vật dưới nước thuộc mảnh đất đó và tất cả những vật khác mà gắn liền với mảnh đất đó v.v. Những vật này không thể bị di chuyển mà không gây ra tổn hại nghiêm trọng tới giá trị của chúng ” [6]. Như vậy, theo pháp luật dân sự của Nga, BĐS không chỉ là mảnh đất, của cải trong lòng đất mà còn là tất cả những gì được tạo ra dưới sự tác động của con người gắn liền với mảnh đất đó như: các khu rừng, các đồn điền được trồng lâu năm trên mảnh đất đó, nhà ở cũng như các công trình xây dựng trên đất v.v Tuy nhiên, pháp luật của Nga chỉ quy định “mảnh đất” là BĐS chứ không phải là “đất đai” nói chung. Điều này là hợp lý nếu coi đất đai là đối tượng của giao dịch dân sự bởi đất đai là một danh từ chung chỉ toàn bộ vùng đất rộng lớn thuộc chủ quyền của một quốc gia, không một giao dịch dân sự nào lại có thể đem đất đai của một quốc gia làm đối tượng của giao dịch dân sự. Còn “mảnh đất” là đất đai được giới hạn trong một phạm vi nhất định, thuộc sở hữu chung hoặc riêng của cá nhân hoặc tổ chức và có thể trở thành đối tượng của giao dịch dân sự. Bên cạnh đó, Điều 130, Bộ luật Dân sự Nga còn liệt kê những vật không gắn liền với đất như: tàu biển, máy bay, phương tiện vũ trụ v.v cũng là các BĐS. Ngoài ra, tác giả MC Kenzie and Betts trong quyển “Essentials of real estate economic” có viết: “Bất động sản bao gồm đất đai và các tòa nhà. Hiểu một cách đơn giản thì đất đai là những thứ gắn liền với nó, được trang bị cho nó và là những thứ không di dời được theo quy định của pháp luật” [40]. Như vậy, hầu hết các quốc gia thuộc hệ thống pháp luật Civil Law đều có cách phân loại tài sản thành ĐS và BĐS. Sự phân loại tài sản thành ĐS và BĐS xuất phát từ ba cách tiếp cận cơ bản sau: - Bất động sản được xác định theo bản chất tự nhiên, theo giá trị sử dụng và bởi đối tượng trên bất động sản (Ví dụ Bộ luật Dân sự của Pháp); - Coi mảnh đất và những tài sản có liên quan tới mảnh đất đó là bất động sản (Ví dụ Bộ Luật Dân sự của Nga); 9
19. - Coi đất đai và những gì liên quan đến đất đai là bất động sản (Ví dụ Bộ Luật Dân sự Nhật Bản). Quy định về BĐS trong Bộ luật Dân sự Việt Nam số: 33/2005/QH11 được Quốc Hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam thông qua ngày 14/06/2005 (sau đây gọi tắt là “BLDS”) đã tiếp cận BĐS theo cách thứ ba. Với cách thức tiếp cận này, quan niệm về BĐS đã có những thay đổi so với sự liệt kê thuần túy theo quan niệm truyền thống về những tài sản nào được coi là bất động sản chuyển sang việc quy định những điều kiện đặc trưng chung [18, tr.4]. Khoản 1, Điều 174 BLDS cũng chia tài sản thành BĐS và ĐS. Theo đó: Bất động sản là các tài sản bao gồm: a, Đất đai; b, Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; c, Các tài sản khác gắn liền với đất đai; d) Các tài sản khác do pháp luật quy định [44, Điều 174] Như vậy, cũng giống như pháp luật của đa số các quốc gia trên thế giới, pháp luật dân sự của Việt Nam cũng ghi nhận tài sản bao gồm ĐS và BĐS. Trong đó BĐS là đất đai và những thứ gắn liền với đất đai, những thứ không di chuyển được và công dụng, tính năng của nó gắn liền với đất đai. Tuy nhiên, ngoài việc liệt kê BĐS là đất đài và các vật gắn liền với đất giống như pháp luật của một số quốc gia, BLDS của Việt Nam còn quy định BĐS bao gồm “Các tài sản khác do pháp luật quy định”. Đây là một quy định tương đối mở trong việc xác định loại tài sản là BĐS nhưng quy định này cũng gây ra nhiều tranh cãi xung quanh việc xác định đâu là ĐS và đâu là BĐS bởi cho đến nay pháp luật Việt Nam vẫn chưa có các quy định cụ thể danh mục các tài sản này. Tuy nhiên, trong phạm vi luận văn của mình, tác giả chỉ xét đến đối tượng BĐS là đất đai và tài sản khác gắn liền với đất đai là nhà cửa, các công trình phụ khác đi kèm với nhà cửa, được sử dụng trong giao dịch dân sự. Cụ thể BĐS là đối tượng trong giao dịch cho vay đầu tư dự án BĐS để kinh doanh tại Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển Nông thôn Việt Nam. 10
20. 1.1.1.2. Đặc điểm bất động sản BĐS là tài sản đặc biệt của mỗi quốc gia vì vậy, ở mỗi quốc gia BĐS lại có những đặc trưng riêng phù hợp với đặc điểm địa lý, phong tục, tập quán, con người, tình hình kinh tế - chính trị - văn hóa – xã hội v.v của mỗi quốc gia đó. Bên cạnh đó, BĐS được xét đến dưới góc độ pháp lý là tài sản có giá trị, được chuyển giao trong giao dịch cho vay. Vậy nên, BĐS có những đặc điểm sau: Bên cạnh những đặc điểm tự nhiên mà BĐS nào cũng có như: BĐS là kết tinh sức lao động của con người; BĐS thỏa mãn những nhu cầu thiết yếu của con người; BĐS cố định về vị trí địa lý; BĐS có tính lâu bền và khan hiếm; và BĐS mang nặng yếu tố tập quán, vị trí địa lý, thị hiếu và tâm lý xã hội, BĐS với vai trò là đối tượng trong giao dịch cho vay đầu tư còn có những đặc điểm khác biệt. Thứ nhất, BĐS trị giá đƣợc thành tiền: Từ xa xưa, trong quan hệ cung – cầu, các loại tài sản đều có thể trở thành hàng hóa để con người trao đổi ngang giá, vật đổi vật hoặc vật đổi tiền, hoặc tiền đổi vật. BĐS cũng không nằm ngoại lệ, trong quan hệ cung cầu, BĐS này có thể mang ra để trao đổi lấy BĐS khác hoặc BĐS được đem bán để đổi lấy một khoản tiền tương ứng với giá trị và giá trị sử dụng của BĐS, hoặc dùng một khoản tiền để đổi lấy BĐS. Điều này có nghĩa là, nếu BĐS chỉ là vật bất biến mà con người không đưa nó vào trong giao dịch trao đổi, không khái quát giá trị của nó thành tiền thì BĐS sẽ không phải là hàng hóa và như vậy BĐS trong trường hợp này không phải là đối tượng của giao dịch cho vay đầu tư. Thứ hai, BĐS chịu tác động và ảnh hƣởng lẫn nhau: Giữa các BĐS với nhau, là giữa các BĐS liền kề hoặc ở trong cùng một khu vực sẽ có ảnh hưởng trực tiếp hoặc gián tiếp tới nhau. Ảnh hưởng đó có thể là tích cực hoặc tiêu cực. BĐS được hình thành có ảnh hưởng tích cực tới các BĐS khác là khi BĐS đó được xây dựng với mục đích nâng cao giá trị cuộc sống, được thiết kế và có cấu trúc cũng như kết cấu xây dựng hợp lý và đúng tiêu chuẩn. Tuy nhiên, việc xây dựng các BĐS sẽ ảnh hưởng tiêu cực tới các BĐS khác đặc biệt là các BĐS liền kề khi BĐS được xây dựng không đúng theo quy chuẩn, chỉ tiêu thiết kế và không phù hợp với kết cấu chịu lực của công trình hoặc của đất đai xung quanh nơi tiến hành xây dựng. 11