Luận văn Thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai theo pháp luật Việt Nam hiện hành

Nội dung text: Luận văn Thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai theo pháp luật Việt Nam hiện hành

1. ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI KHOA LUẬT NGUYỄN HOÀNG THẾ CHẤP NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƢƠNG LAI THEO PHÁP LUẬT VIỆT NAM HIỆN HÀNH LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC Hà Nội – 2015 i
2. ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI KHOA LUẬT NGUYỄN HOÀNG THẾ CHẤP NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƢƠNG LAI THEO PHÁP LUẬT VIỆT NAM HIỆN HÀNH Chuyên ngành : Luật dân sự và tố tụng dân sự Mã số : 60 38 01 03 LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC Cán bộ hướng dẫn khoa học: TS. Nguyễn Hải An Hà nội – 2015 ii
3. LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu khoa học của riêng Tôi. Các số liệu, ví dụ và trích dẫn trong luận văn đảm bảo độ tin cậy, chính xác và trung thực. Những kết luận khoa học của luận văn chưa từng được ai công bố trong bất kỳ công trình nào khác. TÁC GIẢ LUẬN VĂN NGUYỄN HOÀNG iii
4. MỤC LỤC Trang Trang phụ bìa Lời cam đoan Mục lục Danh mục các từ viết tắt Mở đầu 6 Chương 1: Lý luận chung về thế chấp nhà ở hình thành trong tƣơng lai 1.1. Khái quát chung về tài sản hình thành trong tương lai 5 1.1.1. Khái niệm tài sản hình thành trong tương lai 5 1.1.2. Đặc điểm của tài sản hình thành trong tương lai 9 1.1.3. Phân loại tài sản hình thành trong tương lai 11 1.2. Nhà ở hình thành trong tương lai 13 1.2.1. Khái niệm nhà ở hình thành trong tương lai 13 1.2.2 Đặc điểm của nhà ở hình thành trong tương lai 14 1.2.3 Phân loại nhà ở hình thành trong tương lai 16 1.3. Khái quát chung về thế chấp tài sản hình thành trong tương lai 17 1.3.1. Khái niệm thế chấp tài sản hình thành trong tương lai 17 1.3.2. Đặc điểm thế chấp tài sản hình thành trong tương lai 21 1.3.4. Phân loại thế chấp tài sản hình thành trong tương lai 22 1.4 Thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai 23 1.4.1 Khái niệm thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai 23 1.4.2 Đặc điểm của Thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai 23 1.4.3 Phân loại thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai. 24 1.5. Quá trình phát triển quy định của pháp luật về thế chấp tài sản hình thành trong tương lai 25 1.5.1. Lịch sử phát triển quy định pháp luật về thế chấp tài sản hình thành trong tương lai 25 1.5.2. Lịch sử phát triển quy định pháp luật về thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai. 27 Chƣơng 2: Quy định của pháp luật hiện hành về thế chấp nhà ở hình thành trong tƣơng lai 2.1. Về thế chấp tài sản và tài sản hình thành trong tương lai 31 2.1.1. Các điều kiện đối với thế chấp tài sản và tài sản hình thành trong tương lai 32 iv
5. 2.1.2. Chủ thể tham gia thế chấp tài sản và tài sản hình thành trong tương lai 35 2.1.3. Hiệu lực của hợp đồng thế chấp tài sản và tài sản hình thành trong tương lai 38 2.1.4. Xử lý tài sản thế chấp và tài sản hình thành trong tương lai thế chấp 45 2.2. Quy định về thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai 48 2.2.1. Các điều kiện đối với thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai 48 2.2.2. Chủ thể tham gia thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai 48 2.2.3 Hiệu lực của hợp đồng thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai . 53 2.2.4 Xử lý tài sản thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai 59 Chƣơng 3: Thực tiễn áp dụng pháp luật và giải pháp hoàn thiện pháp luật về thế chấp nhà ở hình thành trong tƣơng lai 3.1. Thực tiễn áp dụng pháp luật về thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai 66 3.1.1. Đánh giá thực trạng về thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai 66 3.1.2. Về thủ tục công chứng, chứng thực hợp đồng thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai 67 3.1.3. Về trình tự, thủ tục thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai 67 3.1.4. Về thủ tục đăng ký giao dịch bảo đảm hợp đồng thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai. 69 3.2. Giải pháp hoàn thiện pháp luật về thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai 73 3.2.1. Giải pháp hoàn thiện xây dựng pháp luật về thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai 73 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO v
6. DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT BLDS Bộ luật dân sự TSBD Tài sản bảo đảm TSHTTTL Tài sản hình thành trong tương lai NƠHTTTNL Nhà ở hình thành trong tương lai vi
7. MỞ ĐẦU 1. Tính cấp thiết của đề tài Trong điều kiện của nền kinh tế thị trường hiện nay khi mà các giao dịch dân sự, thương mại được xác lập ngày càng nhiều thì vấn đề tạo ra các hành lang pháp lý phù hợp để cho việc thuận lợi khi chúng ta công nhận những loại tài sản hình thành trong tuơng lai để đưa vào lưu thông trong các mối quan hệ dân sự, thương mại. Thế chấp đuợc coi là một trong những công cụ pháp lý hữu hiệu để hạn chế những rủi ro để hạn chế trong quan hệ vay vốn, tín dụng. Tài sản dùng để thế chấp rất đa dạng có thể là động sản, bất động sản, tài sản hữu hình, vô hình, tài sản hình thành trong tuơng lai Trong thế chấp tài sản hình thành trong tương lai thì thế chấp nhà ở hình thành trong tuơng lai là điển hình và phổ biến hiện nay. Thực tiễn hiện này các quy định pháp lý còn chưa rõ ràng và chưa tạo ra đầy đủ hành lang pháp lý vững chắc để bảo vệ quyền lợi của các bên trong quan hệ giao dịch thế chấp tài sản hình thành trong tuơng lai mà cụ thể là thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai. Do vậy nhằm tạo hành lang pháp lý đầy đủ và chặt chẽ phù hợp với thực tiễn cuộc sống và thúc đẩy sự phát triển kinh tế kinh tế thị trường. Cho nên việc nghiên cứu một cách có hệ thống khoa học các quy định pháp luật về thế chấp nhà ở hình thành trong truơng lai và việc đưa vào thực tiễn phù hợp với các giao lưu dân sự và kinh tế là hết sức cấp thiết. Lựa chọn đề tài “Thế chấp nhà ở hình thành trong tƣơng lai theo pháp luật Việt Nam hiện hành” làm đề tài nghiên cứu luận văn thạc sĩ, Tôi mong muốn sẽ góp phần hòan thiện hơn nữa các quy định pháp luật hiện hành về thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai, để khẳng định vai trò vị trí xứng đáng của biện pháp thế chấp trong điều kiện kinh tế thị trường như hiện nay. 2. Tình hình nghiên cứu đề tài Việc nghiên cứu các quy định của pháp luật về thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai đã đã được đề cập trong một số công trình nghiên cứu tại các 1
8. báo, tạp chí như: Tạp chí ngân hàng, thời báo kinh tế Sài gòn, tạp chí đầu tư bất động sản Hầu như các nghiên cứu chủ yếu tập trung vào thế chấp tài sản hình thành trong tương lai như luận văn thạc sĩ của Nguyễn Thị Kim Huệ với đề tài: “Giao dịch dân sự đối với tài sản hình thành trong tương lai”, Luật sư Đỗ Hồng Thái: Tài sản hình thành trong tương lai là đối tượng được dùng để bảo đảm nghĩa vụ dân sự, Tạp chí ngân hàng số 7/2006, Tiến sĩ Tuấn Đạo Thanh, bàn về công chứng hợp đồng thế chấp tài sản hình thành trong tương lai Chứ chưa đi sâu vào nghiên cứu cụ thể đối với hình thức thế chấp phổ biến nhất đối với thế chấp tài sản hình thành trong tương lai như là thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai. Do vậy luận văn sẽ là đề tài tập trung nghiên cứu cụ thể thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai theo quy định pháp luật Việt Nam hiện hành, đánh giá thực tiễn áp dụng các quy định này tại Việt Nam và đề xuất các giải pháp hoàn thiện quy định pháp luật cũng như các giải pháp bổ sung nhằm giải quyết hiệu quả các vấn đề còn vướng mắc, bất cập trong thực tiễn. 3. Mục đích nghiên cứu luận văn Khi nghiên cứu và hoàn thiện luận văn này, tác giả xác định mục đích chính của luận văn là phân tích, đánh giá một cách chi tiết và có hệ thống các quy định pháp luật hiện hành điều chỉnh các giao dịch dân sự đối với thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai, đánh giá các điểm bất cập phát sinh trên thực tế gây khó khăn cho giao lưu dân sự, đồng thời đề xuất các giải pháp hoàn thiện quy định của pháp luật, giải quyết các vấn đề bất cập này. 4. Tính mới và những đóng góp của đề tài Thứ nhất: luận văn tập trung phân tích và xác định thế nào là thế chấp nhà ở hình thành trong tuơng lai. Các đặc trưng pháp lý của thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai. 2
9. Thứ hai: Luận văn đưa ra một cách nhìn toàn diện, đầy đủ về cả lý luận và thực tiễn đối với thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai; Thứ ba: Luận văn nêu bật tầm quan trọng trong việc xây dựng cơ chế phối hợp giữa các cơ quan công chứng, đăng ký thế chấp và các cơ quan chức năng khác trong việc đảm bảo tính an tòan của các giao dịch thế chấp. Luận văn đưa ra những bất cập của các quy định pháp luật hiện hành về thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai bởi chúng là nguyên nhân gây nên các tranh chấp hay tắc nghẽn trong việc lưu thông các giao dịch liên quan tới mua bán nhà ở hình thành trong tương lai. Thứ tư: Luận văn mạnh dạn đưa ra những đề xuất ban đầu nhằm hoàn thiện các quy định của pháp luật hiện hành về thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai phù hợp với điều kiện hòan cảnh kinh tế của đất nước trong điều kiện hội nhập thương mại quốc tế hiện nay. Ý nghĩa lý luận và thực tiễn của đề tài: kết quả nghiêm cứu luận văn làm sáng rõ vai trò của lý luận và thực tiễn của đề tài. Xây dựng khái niệm thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai, nêu lên được thực trang áp dụng quy định pháp luật hiện nay đối với vấn đề này. Chỉ ra những vướng mắc và bất cập và phương hướng hòan thiện pháp luật là cơ sở quan trọng để các cơ quan chức năng trong phạm vi, thẩm quyền của mình sửa đổi, bổ sung, hoàn thiện pháp luật trong lĩnh vực tương ứng. 5. Đối tƣợng và phạm vi nghiên cứu 5.1. Đối tƣợng nghiên cứu Đối tượng nghiên cứu của luận văn là quan hệ pháp luật thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai được quy định trong các văn pháp luật Việt Nam hiện hành. 5.2. Phạm vi nghiên cứu 3
10. Luận văn sẽ nghiên cứu quan hệ pháp luật thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai theo quy định pháp luật Việt Nam hiện hành, đó đó có phân tích các quy định trong các văn bản pháp luật trước đây. 6. Cơ sở lý luận và phƣơng pháp nghiên cứu 6.1 Cơ sở lý luận Luận văn dựa trên cơ sở lý luận của chủ nghĩa Mác – Lê Nin, tư tưởng Hồ Chí Minh, các văn kiện của Đảng, pháp luật của nhà nước. Đồng thời luận văn còn kế thừa các công trình nghiên cứu của tập thể và các cá nhân liên quan đến đề tài. 6.2 Phƣơng pháp nghiên cứu Để hoàn thành luận văn này tác giả đã sử dụng nhiều phương pháp nghiên cứu khác nhau, trong đó đặc biệt coi trọng các phương pháp sau: Thống kê xã hội học, phân tích, so sánh, tổng hợp. 7. Kết cấu của luận văn Ngoài phần mở đầu, kết luận và danh mục tài liệu tham khảo, nội dung luận văn gồm 3 chương: Chương I: Lý luận chung về thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai. Chương II: Quy định của pháp luật hiện hành về thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai. Chương III: Thực tiễn áp dụng pháp luật và giải pháp hoàn thiện pháp luật về thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai. 4
11. Chƣơng 1 LÝ LUẬN CHUNG VỀ THẾ CHẤP NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƢƠNG LAI 1.1. Khái quát chung về tài sản hình thành trong tƣơng lai 1.1.1. Khái niệm tài sản hình thành trong tƣơng lai - Tài sản Theo quy định hiện hành được xác định như sau “ Tài sản bao gồm vật, tiền, giấy tờ có giá và các quyền tài sản” [39, Điều 163]. Khái niệm tài sản của BLDS đã đưa ra khái niệm vật khác hẳn với quy định cũ đó là “ Tài sản bao gồm vật có thực, tiền, giấy tờ trị giá được bằng tiền và các quyền tài sản” [40, Điều 172]. Như vậy khái niệm tài sản của BLDS đã không còn “vật có thực” và chỉ còn lại vật. Khái niệm vật bây giờ đã rộng hơn bao quát hơn so với trước không bị giới hạn trong từ “có thực” mà chỉ là vật chung chung, chúng ta có thể hiểu được có thể hiểu là vật có thực, vật vô hình, vật tồn tại trong tương lai hay dạng vật chất nào khác mà nó tồn tại khách quan trong thế giới chúng ta. Với sự phát triển không ngừng của khoa học kỹ thuật cùng với sự phát triển thương mại kinh tế trên toàn cầu thì giới hạn của vật hầu càng ngày càng mở rộng và hầu như không có giới hạn cụ thể, do vậy việc đưa khái niệm vật vào phù hợp với sự phát triển chung của xã hội và khoa học pháp lý để dự liệu bao quát được các quan hệ pháp luật phát sinh để điều chỉnh cho phù hợp trong các quan hệ pháp luật cụ thể. Tiền theo quy định là tiền Việt Nam là do nhà nước độc quyền phát hành, được coi là biểu tượng của chủ quyền quốc gia. Mọi giá trị của vật chất dùng để trao đổi thường được quy đổi ra tiền. Đối với nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam thì đơn vị tiền là Đồng. Do Ngân hàng nhà nước Việt Nam là đơn vị duy nhất phát hành tiền. Trong quan hệ hàng hóa thì đồng tiền mang ý nghĩa quan trọng trong việc định giá trị của một loại hàng hóa tại thời điểm nhất định. Do vậy tiền là thước đo chung cho hầu hết các loại hàng hóa trong quá trình trao đổi của các chủ thể. 5
12. Giấy tờ có giá ví dụ như: Cổ phiếu, hối phiếu, séc, trái phiếu đây là các giấy tờ mà trên các giấy tờ trên được ghi rõ mệnh giá được quy đổi ra giá trị bằng tiền, có thể ghi hoặc không ghi tên đích danh chủ sở hữu. trong điều kiện phát triển kinh tế hiện nay việc ngày càng đang dạng các loại giấy tờ có giá. So với tiền thì giấy tờ có giá có nhiều sự khác biệt đó là. Thứ nhất giấy tờ có giá không mang tính chủ quyền quốc gia và việc phát hành giấy tờ có giá không chỉ nhà nước mới được phát hành mà các tổ chức cá nhân có chức năng phù hợp với quy định pháp luật thì vẫn phát hành giấy tờ có giá. Ví dụ Công ty phát hành cổ phiếu, séc Do vậy việc phân định giữa giấy tờ có giá và tiền là để các bên định rõ được nghĩa vụ trong các giao dịch dân sự một cách rõ ràng hơn. Quyền tài sản: “Quyền tài sản là quyền trị giá được bằng tiền và có thể chuyển giao trong giao dịch dân sự, kể cả quyền sở hữu trí tuệ” [39, Điều 181]. Hiện nay pháp luật nước ta công nhận một số quyền tài sản như: quyền sử dụng đất, quyền khai thác tài nguyên thiên nhiên, quyền yêu cầu bồi thường thiệt hại, quyền đòi nợ, quyền sở hữu công nghiệp Như vậy việc coi quyền tài sản là tài sản và việc định lượng giá trị quyền tài sản bằng tiền quy về giá trị chung như bao tài sản khác. - Tài sản hình thành trong tƣơng lai Từ năm 1999 pháp luật Việt Nam đã sử dụng khái niệm TSHTTTL để trong quy định về thực hiện thế chấp tài sản “TSHTTTL là động sản; bất động sản được hình thành sau thời điểm ký kết giao dịch bảo đảm và sẽ thuộc quyền sở hữu của bên bảo đảm như hoa lợi, lợi tức, tài sản hình thành từ vốn vay, công trình đang xây dựng các tài sản khác mà bên bảo đảm có quyền nhận” [34, Điều 2] và “nghĩa vụ có thể được bảo đảm bằng một hoặc nhiều tài sản, kể cả TSHTTTL bằng một hoặc nhiều biện pháp bảo đảm” [34, Điều 4]. Quy định về Đảm bảo tiền vay của các tổ chức tín dụng có một cái tên khác về TSHTTTL là tài sản hình thành từ vốn vay “Tài sản bảo đảm tiền vay là tài sản của khách hàng vay, tài sản hình thành từ vốn vay và tài sản của bên bảo lãnh dùng dể đảm bảo thực hiện nghĩa vụ trả nợ đối với tổ chức tín dụng” [35, Điều 2] , “Bảo 6
13. đảm tiền vay bằng tài sản hình thành từ vốn vay là việc khách hàng dùng tài sản hình thành từ vốn vay để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ trả nợ cho chính khoản vay đó đối với tổ chức tín dụng” [35, Điều 2] Như vậy trong việc bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trong việc vay vốn thì tài sản được hình thành từ vốn vay của chính khách hàng dùng để làm tài sản bảo đảm cũng là tài sản dùng để đảm bảo cho việc thực hiện nghĩa vụ trả nợ của chính khoản vay. Việc kiểm soát nguồn vốn của ngân hàng đối với bên cho vay là yếu tố hết sức quan trọng. Việc lường các rủi ro khi cho vay vốn và kiểm soát nó, đồng thời phòng ngừa và cử lý rủi ro đảm bảo bảo toàn và thu hồi vốn cho ngân hàng một cách kịp thời tránh thất thoát và kiểm soát chặt chẽ. Sau một thời gian áp dụng, khái niệm TSHTTTL đã được thể hiện được một số bất cập cũng như chưa rõ ràng. Quy định TSHTTTL là động sản, bất động sản hình thành sau thời điểm ký kết giao dịch bảo đảm và sẽ thuộc quyền sở hữu của bên bảo đảm chỉ giới hạn TSHTTTL ở vật, chưa đề cập cụ thể tới các dạng tài sản khác, các khái niệm còn chung chung và không có sự xác định cụ thể chắc chắn đối với các trường hợp cụ thể. Trong khái niệm đã nêu rõ các loại TSHTTTL là hoa lợi, lợi tức, tài sản hình thành từ vốn vay, công trình đang xây dựng và các tài sản khác. Việc liệt kê như vậy sẽ không đảm bảo bao quát chung được toàn bộ khái niệm đối với các loại tài sản là TSHTTTL, đồng thời theo xu hướng phát triển thì ngày càng có nhiều loại TSHTTTL phát sinh chẳng hạn như quyền đòi nợ hình thành trong tương lai, máy móc, thiết bị hình thành theo đơn đặt hàng Chính vì những hạn chế đó mà đến năm 2005, chế định này đã được ghi nhận “ Vật dùng để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ dân sự là vật hiện có hoặc được hình thành trong tương lai. Vật hình thành trong tương lai là động sản, bất động sản thuộc sở hữu của bên bảo đảm sau thời điểm nghĩa vụ được xác lập hoặc giao dịch bảo đảm được giao kết” [39, Điều 320] tiếp theo đó thì để chi tiết về giao dịch bảo đảm đối với TSHTTTL như sau: “TSHTTTL là tài sản thuộc sở hữu của bên bảo đảm sau thời điểm nghĩa vụ được xác lập hoặc giao dịch bảo đảm được giao kết. TSHTTTL bao gồm cả tài sản đã được hình thành tại thời 7
14. điểm giao kết giao dịch bảo đảm mới thuộc sở hữu của bên bảo đảm” [29, Điều 4] và sau đó đã ban hành quy định sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 163/2006/NĐ – CP đã quy định rõ ràng hơn TSHTTTL bao gồm: a) Tài sản hình thành từ vốn vay; b) Tài sản đang trong giai đoạn hình thành hoặc đang được tạo lập hợp pháp tại thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm; c) Tài sản đã hình thành và thuộc đối tượng phải đăng ký quyền sở hữu nhưng sau thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm thì tài sản đó mới được đăng ký theo quy định của pháp luật; Tài sản hình thành trong tương lai không bao gồm quyền sử dụng đất. [30, Điều 1]. Thời điểm xác lập quyền sở hữu được xem là mốc để xác định TSHTTTL, BLDS 2005 quy định về thời điểm chuyển quyền sở hữu là đối với tài sản mua bán là thời điểm giao hàng, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác hoặc Pháp luật có quy định khác, đối với tài sản phải đăng ký quyền sở hữu. Vì vậy đối với tài sản bắt buộc phải đăng ký quyền sở hữu, chỉ được xác lập quyền sở hữu khi đã hoàn tất thủ tục đăng ký quyền sở hữu, cho dù tài sản đã hình thành xong. Nếu theo quy định pháp luật cũ thì trường hợp tài sản hình thành trước thời điểm nghĩa vụ được xác lập hoặc giao dịch bảo đảm thì không phải là TSHTTTL, còn nếu căn cứ theo quy định mới, nếu tài sản hình thành rồi nhưng chưa thuộc quyền sở hữu thì là TSHTTTL, đây là điểm khác nhau cơ bản giữa pháp luật cũ và mới. Nghị định 11/2012/NĐ – CP đã quy định rõ ràng hơn về khái niệm TSHTTTL so với Nghị định 163/2006/NĐ – CP cụ thể là đã quy định TSHTTTL bao gồm tài sản hình thành từ vốn vay, điều này rất phù hợp với thực tiễn các ngân hàng hiện nay. Tài sản đang trong giai đoạn hình thành hoặc đang được tạo lập hợp pháp tại thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm. Có thể hiểu là tài sản đó đang trong quá trình hình thành, chưa hoàn thiện tại thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm. Tài sản đã hình thành và thuộc đối tượng phải đăng ký quyền sở hữu, nhưng sau thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm thì tài sản đó mới được 8
15. đăng ký theo quy định pháp luật. Nghĩa là tài sản thuộc sở hữu của bên bảo đảm sau thời điểm nghĩa vụ được xác lập hoặc giao dịch bảo đảm được giao kết (Được quy định tại BLDS 2005) có bao gồm cả trường hợp tài sản đã được hình thành tại thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm, là đối tượng phải đăng ký quyền sở hữu nhưng vì lý do nào đó mà chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu. Như đã phân tích ở trên thì thời điểm chuyển giao quyền sở hữu thì khái niệm TSHTTTL tại các quy định hiện hành đã lấy mốc xác định TSHTTTL là thời điểm chuyển giao quyền sở hữu của bên bảo đảm thì trường hợp tài sản đã hình thành nhưng sau thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm mới thuộc quyền sở hữu của bên bảo đảm thì vẫn thuộc trường hợp quyền sở hữu xác lâp sau khi nghĩa vụ được xác lập. Trong nghị định số 11/2012/NĐ – CP cũng đã quy định rõ “Tài sản hình thành trong tương lai không bao gồm quyền sử dụng đất”[30, Điều 1]. Vì sao pháp luật lại quy định quyền sử dụng đất không phải là tài sản hình thành trong tương lai. Tại thời điểm giao kết bản thân quyền sử dụng đất là đã tồn tại rồi nó thuộc sự quyền quản lý của nhà nước. Do vậy việc quy định TSHHTTL không bao gồm quyền sử dụng đất là hơp lý. Thêm vào đó nhà nước muốn quản lý một cách chặt chẽ sự phát triển của các dự án nhà đất nhất là các dự án nhà ở thương mại để bán, việc này hạn chế các dự án hình thành mà không có nhà và cơ sở hạ tầng. Điều này là rất hợp lý để tránh tình trạng các chủ đầu tư chỉ bán nhà trên giấy mà không tiến hành các thủ tục theo quy định để tiến hành triển khai xây dựng dự án như: giải phóng mặt bằng, bồi thường, xây dựng cơ bản qua đó hạn chế các tranh chấp, bất ổn xảy ra khi tiến hành phát triển một dự án nhà ở. 1.1.2. Đặc điểm của tài sản hình thành trong tƣơng lai Căn cứ vào các khái niệm và quy định pháp luật liên quan về TSHTTTL, có thể nhận xét tài sản hình thành trong tương lai có một số đặc điểm như sau: Là một loại tài sản: BLDS 2005 đã mở rộng khái niệm tài sản“Tài sản bao gồm vật, tiền, giấy tờ có giá và các quyền tài sản” [39, Điều 163]. Như vậy khái niệm vật đưa ra ở 9
16. đây với nghĩa bao hàm rất là rộng đủ điểu kiện đáp ứng vào các mối quan hệ dân sự. Với sự phát triển của khoa học kĩ thuật thì khái niệm vật ngày càng mở rộng. Vật không chỉ là những thứ tồn tại hiện hữu mà còn bao gồm cả những vật hay tài sản chắc chắn sẽ có. Vật vô cùng vô tận, có thể hiện tại vật sẽ hình thành thành trong tương la. Do vậy trong khái niệm vật thì đã bao gồm các vật hình thành trong tương lai và coi đó là một loại tài sản trong khái niệm tài sản. Chúng ta thầy rằng TSHTTTL làm một dạng tài sản mang tính chất đặc thù và có nhiều đặc điểm khác với các tài sản hiện hữu. Và việc thừa nhận nó hay không thừa nhận thì nó vẫn tồn tại và phát triển trong thế giới vật chất của chúng ta. Quan trọng việc chúng ta làm sao thừa nhận nó, coi nó là loại tài sản bằng các quy định pháp luật để kiểm soát và tạo ra hành lang pháp lý cho các chủ thể khi tham gia giao dịch đối với loại tài sản này, đồng thời làm đa dạng và phong phú hơn loại tài sản tham gia giao dịch dân sự, tạo điều kiện dễ đàng cho chủ sở hữu sử dụng tài sản của mình linh hoạt hơn kể cả khi nó hình thành trong tương lai. Tài sản thì phải thỏa mãn hai điều kiện sau đây: phải mang lại lợi ích cho con người đó là giá trị sử dụng và phải trị giá được bằng tiền đem lại giá trị vật chất. Đối với TSHTTTL, thứ nhất lợi ích của nó có thể được sử dụng tham gia vào các giao dịch dân sự cho mục đích bất kì, ví dụ như thế chấp để bảo đảm khoản vay. Thứ hai giá trị của TSHTTTL có thể được xác định thông qua những tài liệu dùng để xác lập quyền sở hữu như hợp đồng mua bán nhà chung cư, giấy nộp tiền, bản vẽ thiết kế chi tiết Tại thời điểm hiện tại vẫn chưa có định dạng cụ thể thực tế tức là chưa hình thành tại thời điểm giao dịch hoặc đã hình thành nhưng về quy định pháp luật thì chủ sở hữu vẫn chưa xác lập quyền sở hữu. Khác với tài sản đã hình thành rồi và đã xác lập quyền sở hữu, TSHTTTL có thể chưa hình thành hoặc chưa tồn tại tại thời điển hiện tại. Ví dụ: Tòa nhà chung cư đang xây móng, hàng hóa, máy móc đang sản xuất theo đơn hàng, hoa lợi, lợi tức đây là đặc điểm cơ bản để phân biệt tài sản hiện hữu và TSHTTTL. Chính vì đặc điểm này mà tính rủi ro của TSHTTTL cao hơn so với tài sản hiện hữu. Ngoài ra TSHTTTL bao gồm cả trường hợp đã hình thành rồi mà chưa 10
17. thuộc quyền sở hữu của chủ sở hữu, phổ biến hiện nay là các căn hộ chung cư chu đầu tư đã xây xong, bàn giao nhà cho người mua nhưng đang chờ cấp giấy chứng nhận sở hữu nhà ở. Các quy định pháp lý đối với tài sản hình thành trong tương lai tương đối chặt chẽ, đặc biệt là về mặt giấy tờ và thủ tục nhằm kiểm soát quá trình hình thành, kết quả hình thành của tài sản và dự tính các rủi ro của nó trong quá trình hình thành. Do là TSHTTTL đây là yếu tố tương lai do vậy khó mà biết trước được chắc chắn là nó hình thành đúng như vậy hay không hay tệ nhất là không hình thành theo sự dự liệu của các bên liên quan do vậy yếu tố rủi ro trong các quan hệ giao dịch liên quan tới tài sản này là tiềm tàng rất lớn vì vậy các quy định pháp lý phải khắt khe nhằm đảm bảo tránh các tranh chấp hay phòng ngừa rủi ro cho các bên khi tham gia vào các quan hệ giao dịch mua bán, thế chấp tài sản đặc biệt này. Ví dụ trong quan hệ mua bán nhà NƠHTTTL việc pháp luật quy định rất chặt chẽ về giao dịch mua bán đó là: Điều kiện nhà ở hình thành trong tương lai là đối tượng của hợp đồng mua bán được quy định cụ thể tại Nghị định số 71/2010/NĐ – CP đó là tại thời điểm giao dịch thế chấp về nhà ở đã có thiết kế kĩ thuật được phê duyệt, đã xây dựng xong phần móng nhà ở, đã hoàn thiện thủ tục mua bán qua sàn giao dịch bất động sản và đã thông báo cho sở giao xây dựng nơi có dự án phát triển nhà ở theo quy định pháp luật. Đây là đặc điểm quy định cụ thể của pháp luật để đảm bảo tính chắc chắn của nhà ở sẽ có trong tương lai để giảm thiểu rủi ro cho các bên tham gia giao dịch. 1.1.3. Phân loại tài sản hình thành trong tƣơng lai Hiện nay TSHTTTL tham gia vào giao dịch dân sự khá đa dạng và phổ biến hơn. Một số dạng TSHTTTL hiện nay như: nhà chung cư chưa xây xong, nhà chung cư đã xây xong nhưng chưa bàn giao chưa hoàn thành thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, tàu, thuyền, máy móc, thiết bị được sản xuất theo đơn đặt hàng Do TSHTTTL chỉ mới được đưa vào giao dịch trong những năm gần đây, đồng thời quy định pháp luật cho TSHTTTL cũng chưa 11
18. hoàn thiện và thống nhất nên chưa có sự phân loại rõ ràng TSHTTTL và NƠHTTTL. Tuy nhiên chúng ta có thể phân loại như sau: Căn cứ vào tính chất vật lý của TSHTTTL thì có thể phân loại thành TSHTTTL hữu hình và vô hình: ví dụ như là nhà ở hình thành trong tương lai, tàu thuyền hình thành trong tương lai. Vô hình: Quyền đòi nợ hình thành trong tương lai. TSHTTTL hữu hình là những tài sản sau khi hình thành là những tài sản hiện hữu trong thế giới vật chất mà con người cầm được, nắm được sờ đuợc và có hình dạng vật chất rõ ràng. Còn TSHTTTL vô hình là những tài sản mà đuợc thể hiện duới hình thức khác mà con người không thể cảm giác đựoc mà trong đó có thể đuợc đuợc thể hiện duới dạng quyền, một sản phẩm trí tuệ, ý tuởng Căn cứ vào tình trạng của TSHTTTL thì ta có thể phân loại thành TSHTTL là động sản và TSHTTTL là bất động sản. Căn cứ vào thủ tục của cơ quan nhà nuớc thì chúng ta có thể phân chia thành TSHTTTL không phải đăng ký quyền sở hữu và TSHTTTL phải đăng ký quyền sở hữu. TSHTTTL không phải đăng ký quyền sở hữu là những tài sản khi hình thành theo quy định của pháp luật của nhà nứơc thì chủ sở hữu không phải tiến hành các thủ tục cần thiết theo quy định để đăng ký quyền sở hữu đố với tài sản đó. Ví dụ như hoa lợi, lợi tức TSHTTTL phải đăng ký quyền sở hữu: Đó là những tài sản khi đã hình thành trong tuơng lai thì theo quy định pháp luật của nhà nước thì chủ sở hữu phải tiến hành các thủ tục cần thiết theo quy định pháp luật để tiến hành đăng ký tài sản đó, ví dụ như: nhà ở hình thành trong tương lai. Các dạng TSHTTTL tồn tại phổ biến trong thực tế hiện nay là: Căn hộ chung cư, nhà biệt thự, liền kề đang xây thô trong các dự tại khu đô thị. Thường các dạng này người mua sẽ mua tại chủ đầu tư theo dạng hợp đồng mua bán hoặc góp vốn tùy theo từng dự án cụ thể và thỏa thuận nộp tiền 12
19. theo từng đợt căn cứ vào thời hạn trong hợp đồng hoặc thực tế tiến độ xây dựng dự án. Tàu thuyền, máy móc, trang thiết bị được sản xuất, đóng theo dạng hợp đồng đặt hàng theo thiết kế trước đó. Nhà chung cư, liền kề, biệt thự hay các dạng bất động sản khác khi chủ đầu tư đã hòan thành các thủ tục để tiến hành xây dựng triển khai để hòan thành các công trình này. Máy móc, trang thiết bị, dây chuyền đã được đặt mua theo phương thức hàng cập cảng, đã có hợp đồng mua bán, vận đơn và hàng đã cập cảng nhưng bên mua chưa thanh toán tiền đủ cho bên bán. Sau khi bên mua đã thanh toán đủ thì bên bán sẽ bàn giao hàng. 1.2. Nhà ở hình thành trong tƣơng lai 1.2.1. Khái niệm nhà ở hình thành trong tƣơng lai Đối với các văn bản pháp luật chuyên ngành trước đây thì khái niệm NƠHTTTL chưa được nêu cụ thể mà tại các văn bản này chỉ đưa ra các khái niệm liên quan đến các giao dịch mua bán, chuyển nhượng NƠHTTTL mà không xác định rõ cụ thể được khái niệm thế nào là khái niệm NƠHTTTL. Cụ thể như: - Luật nhà ở số 56/2005/QH11 quy định về mua bán, cho thuê nhà ở cho phép: “Trường hợp chủ đầu tư huy động vốn từ tiền ứng trước của người có nhu cầu mua hoặc thuê nhà thì chỉ được áp dụng trong trường hợp thiết kế nhà ở đã được phê duyệt và đã được xây dựng xong phần móng. Tổng số tiền huy động trước khi bàn giao nhà ở cho người có nhu cầu không vượt quá 70% giá trị nhà ở ghi trong hợp đồng” [48, Điều 39] - Luật kinh doanh bất động sản số: 63/2006/QH11 “Mua bán nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai là việc mua bán nhà, công trình xây dựng mà tại thời điểm ký hợp đồng, nhà, 13
20. công trình xây dựng đó chưa hình thành hoặc đang hình thành theo hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công và tiến độ cụ thể” [51, Điều 4]. Tại các quy định hiện hành mới ban hành thì khái niệm NƠHTTTL đã được nêu ra cụ thể. - Luật nhà ở số 65/2014/QH13: “Nhà ở hình thành trong tương lai là nhà ở trong quá trình đầu tư xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng”[49, Điều 3]. - Luật kinh doanh bất động sản số 66/2013/QH13: “Nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai là nhà, công trình xây dựng đang trong quá trình xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng” [50, Điều 3]. Như vậy với sự phát triển của các giao dịch mua bán nhà đất để tạo ra khung pháp lý phù hợp với thực tế kích thích sự gia tăng mua bán, chuyển nhượng, thế chấp thì khái niệm NƠHTTTL được cụ thể hóa hơn trong các quy định hiện hành và có sự thống nhất, nhất quán khái niệm để thuận lợi trong cách hiểu và cách áp dụng các quy định pháp luật hiện hành. Như vậy mốc thời gian để xác định là NƠHTTTL là nhà đó đang được xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng. Như vậy hai yếu tố phải đồng thời thỏa mãn mới gọi là NƠHTTTL. Khi đã xác định được đối tượng nào là NƠHTTTL thì các quan hệ pháp lý phát sinh liên quan tới NƠHTTTL như mua bán, thế chấp sẽ được cụ thể hóa hơn, nhất quán hơn tránh trường hợp hiểu sai và không phân biệt được thế nào là nhà ở có sẵn (hiện tại) và NƠHTTTL dẫn tới nhưng tranh chấp không đáng có gây thiệt hại về tiền bạc và mất nhiều thời gian để giải quyết. 1.2.2 Đặc điểm của nhà ở hình thành trong tƣơng lai Nhà ở hình thành trong tương lai là tài sản cho nên nó mang các đặc điểm chung của một tài sản hình thành trong tương lai như đã nêu ở phần trên ngoài ra nó sẽ có một số đặc điểm riêng biệt theo quy định pháp luật hiện hành. Thứ nhất: Ngôi nhà đó phải trong quá trình xây dựng. Tại thời điểm hiện tại thì ngôi nhà đó chưa hình thành chỉ tồn tại về mặt giấy tờ và trong quá trình hình thành căn cứ vào các số liệu, dữ liệu thiết kế, bản vẽ cụ thể được cơ quan 14