Luận văn Quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất là vợ chồng theo pháp luật Việt Nam

Nội dung text: Luận văn Quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất là vợ chồng theo pháp luật Việt Nam

1. ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI KHOA LUẬT LÊ THỊ THU HƢƠNG QUYÒN Vµ NGHÜA Vô CñA NG¦êI Sö DôNG §ÊT Lµ Vî CHåNG THEO PH¸P LUËT VIÖT NAM LUẬT VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC HÀ NỘI - 2015
2. ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI KHOA LUẬT LÊ THỊ THU HƢƠNG QUYÒN Vµ NGHÜA Vô CñA NG¦êI Sö DôNG §ÊT Lµ Vî CHåNG THEO PH¸P LUËT VIÖT NAM Chuyên ngành: Luật kinh tế Mã số: 60 38 01 07 LUẬT VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC Cán bộ hƣớng dẫn khoa học: PGS. TS. DOÃN HỒNG NHUNG HÀ NỘI - 2015
3. LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan Luận văn là công trình nghiên cứu của riêng tôi. Các kết quả nêu trong Luận văn chưa được công bố trong bất kỳ công trình nào khác. Các số liệu, ví dụ và trích dẫn trong Luận văn đảm bảo tính chính xác, tin cậy và trung thực. Tôi đã hoàn thành tất cả các môn học và đã thanh toán tất cả các nghĩa vụ tài chính theo quy định của Khoa Luật Đại học Quốc gia Hà Nội. Vậy tôi viết Lời cam đoan này đề nghị Khoa Luật xem xét để tôi có thể bảo vệ Luận văn. Tôi xin chân thành cảm ơn! TÁC GIẢ LUẬN VĂN Lê Thị Thu Hƣơng
4. MỤC LỤC Trang Trang phụ bìa Lời cam đoan Mục lục Danh mục các chữ viết tắt MỞ ĐẦU 1 Chƣơng 1: MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CƠ BẢN VỀ QUYỀN VÀ NGHĨA VỤ CỦA NGƢỜI SỬ DỤNG ĐẤT LÀ VỢ CHỒNG 6 1.1. Tổng quan về ngƣời sử dụng đất 6 1.1.1. Khái niệm người sử dụng đất 6 1.1.2. Nguyên tắc sử dụng đất 8 1.1.3. Các hình thức pháp lý xác lập quyền của người sử dụng đất 10 1.2. Khái niệm, đặc trƣng về quyền và nghĩa vụ của ngƣời sử dụng đất là vợ chồng 16 1.2.1. Khái niệm quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất là vợ chồng 16 1.2.2. Đặc trưng chế độ tài sản là quyền sử dụng đất của vợ chồng 20 1.3. Nội dung pháp luật về quyền và nghĩa vụ của ngƣời sử dụng đất là vợ chồng 23 Kết luận chƣơng 1 26 Chƣơng 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ QUYỀN VÀ NGHĨA VỤ CỦA NGƢỜI SỬ DỤNG ĐẤT LÀ VỢ CHỒNG 27 2.1. Quyền và nghĩa vụ chung của ngƣời sử dụng đất 27 2.1.1. Quyền chung của người sử dụng đất 27 2.1.2. Nghĩa vụ chung của người sử dụng đất 41 2.2. Đánh giá quyền và nghĩa vụ của ngƣời sử dụng đất là vợ chồng 43 2.2.1. Điều kiện chung chuyển quyền sử dụng đất 43
5. 2.2.2. Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất 48 2.2.3. Các quyền năng cơ bản của người sử dụng đất là vợ chồng 53 2.2.4. Những vướng mắc, bất cập khi thực hiện các quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất là vợ chồng 72 Kết luận chƣơng 2 77 Chƣơng 3: MỘT SỐ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN VÀ NÂNG CAO HIỆU QUẢ THỰC HIỆN PHÁP LUẬT VỀ QUYỀN VÀ NGHĨA VỤ CỦA NGƢỜI SỬ DỤNG ĐẤT LÀ VỢ CHỒNG 78 3.1. Định hƣớng hoàn thiện và nâng cao hiệu quả thực hiện pháp luật về quyền và nghĩa vụ của ngƣời sử dụng đất là vợ chồng 78 3.1.1. Hoàn thiện các quy định về quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất là vợ chồng nhằm khắc phục những bất cập, kẽ hở của pháp luật khi vận dụng vào thực tế 78 3.1.2. Hoàn thiện quy định về quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất là vợ chồng là nhằm đảm bảo nhu cầu phát triển của nền kinh tế và lợi ích chung của xã hội 79 3.1.3. Hoàn thiện quy định về quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất là vợ chồng cần tạo ra sự tương thích với pháp luật của các nước trong điều kiện hội nhập quốc tế hiện nay 80 3.2. Một số kiến nghị nhằm nâng cao hiệu quả thực hiện pháp luật về quyền và nghĩa vụ của ngƣời sử dụng đất là vợ chồng 80 3.2.1. Thống nhất các qui định pháp luật về thời điểm có hiệu lực của giao dịch quyền sử dụng đất của vợ chồng 80 3.2.2. Hoàn thiện qui định về xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất của vợ chồng 81 3.2.3. Hoàn thiện qui định pháp luật về tính thuế thu nhập cá nhân khi vợ chồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 82
6. 3.2.4. Kiến nghị biện pháp quản lý tài sản chung của vợ chồng khi vợ, chồng có yêu cầu ly hôn 83 3.2.5. Kiến nghị nâng cao hiệu quả thực hiện pháp luật về thông báo thông tin tranh chấp về đất đai và tình trạng hôn nhân của vợ chồng 85 3.2.6. Kiến nghị bổ sung thông tin trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của vợ chồng 86 Kết luận chƣơng 3 88 KẾT LUẬN 89 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 90
7. DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT CHXHCN: Cộng hòa xã hội chủ nghĩa GCN: Giấy chứng nhận HN&GĐ: Hôn nhân và gia đình KT – XH: Kinh tế - xã hội TNCN: Thu nhập cá nhân TW: Trung ương UBND: Uỷ ban nhân dân
8. MỞ ĐẦU 1. Lý do chọn đề tài Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt; là tài sản, nguồn lực to lớn của đất nước. Dưới góc độ kinh tế thì quyền sử dụng đất là một quyền tài sản đặc biệt quan trọng. Nhà nước ngày càng mở rộng và tạo điều kiện cho người sử dụng đất được thực hiện các quyền năng của mình thông qua hệ thống pháp luật. Luật đất đai số 45/2013/QH13 của Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam thông qua ngày 29 tháng 11 năm 2013, có hiệu lực pháp luật từ ngày 01/7/2014. Sau gần 1 năm thi hành Luật Đất đai năm 2013, đã đạt được những kết quả chủ yếu như sau: Chính sách, pháp luật đất đai từng bước được hoàn thiện, được phổ cập trên toàn mặt bằng xã hội, ý thức pháp luật về đất đai của xã hội được nâng cao so với trước đây, đã đóng góp tích cực cho phát triển kinh tế, góp phần giữ vững ổn định chính trị, đảm bảo an sinh xã hội; thu hẹp sự phân biệt giữa nhà đầu tư trong nước và nước ngoài trong việc tiếp cận đất đai; khắc phục những bất cập về bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất; đổi mới công tác giải quyết tranh chấp, khiếu nại về đất đai; Các quyền của người sử dụng đất được mở rộng và được Nhà nước bảo đảm thực hiện đã làm cho người sử dụng đất gắn bó hơn với đất đai, yên tâm đầu tư, phát triển sản xuất, kinh doanh để tăng hiệu quả sử dụng đất; Thị trường bất động sản trong đó có quyền sử dụng đất đã tạo lập được cơ chế hoạt động, phát triển tương đối đồng bộ; từng bước hoàn thiện chính sách tài chính đất đai theo hướng tiếp cận cơ chế thị trường, đã huy động được nguồn vốn xã hội cho thị trường, thu hút đầu tư cho phát triển, đưa đất đai trở thành nguồn nội lực, nguồn vốn để phát triển đất nước; cải cách thủ tục hành chính về lĩnh vực đất đai đã được đẩy mạnh. Mặc dù đạt được nhiều thành tựu quan trọng, tuy nhiên vẫn còn nổi lên một số tồn tại, bất cập chủ yếu như sau: Pháp luật đất đai và các pháp luật khác có liên quan đến đất đai quy định còn thiếu đồng bộ, chồng chéo, mâu thuẫn dẫn đến việc áp dụng khó khăn. Mặt khác, pháp luật về đất đai còn một số nội dung chưa rõ ràng, chưa phù hợp. Quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất nói chung, và của chủ thể là vợ chồng 1
9. nói riêng chưa được quy định đầy đủ, nhất là điều kiện thực hiện các quyền. Ở khía cạnh quan hệ hôn nhân và gia đình thấy rằng quyền sử dụng đất là một quyền tài sản có giá trị lớn, phần lớn các giao dịch liên quan đến đất đai trong quan hệ kinh doanh thương mại lại gắn liền với chủ thể là vợ chồng. Những giao dịch đó không chỉ chịu sự điều chỉnh của pháp luật đất đai mà nó còn phải chịu sự điều chỉnh của pháp luật hôn nhân và gia đình. Vì vậy, nghiên cứu một cách tổng quát, quan hệ biện chứng giữa hai chế định trên nhằm đưa ra những giải pháp, kiến nghị hoàn thiện pháp luật về quyền sử dụng đất dưới góc độ là tài sản của vợ chồng là thiết thực, có ý nghĩa thực tiễn cao. Vì lí do trên nên tôi đã chọn đề tài “Quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất là vợ chồng theo pháp luật Việt Nam” làm luận văn thạc sỹ luật học của mình. 2. Tình hình nghiên cứu Trong những năm gần đây, đã có một số đề tài nghiên cứu về vấn đề quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất nói chung và chế độ tài sản của vợ chồng như: Pháp luật về quyền của người sử dụng đất đã được đề cập trong: Nguyễn Ngọc Điện – Tiến sĩ Luật học (1999), Nghiên cứu về tài sản trong Luật dân sự Việt Nam, Nxb. Trẻ, TP. Hồ Chí Minh; Nguyễn Quang Tuyến (2003), Địa vị pháp lý của người sử dụng đất trong các giao dịch dân sự, thương mại về đất đai, Luận án tiến sĩ luật học; TS.Thẩm phán Nguyễn Văn Cường, TS Nguyễn Minh Hằng (2011), Giao dịch về quyền sử dụng đất vô hiệu, pháp luật và thực tiễn xét xử, Nxb thông tin và truyền thông; PGS.TS. Đỗ Văn Đại (2012), Luật nghĩa vụ dân sự và bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự, Nxb chính trị quốc gia – sự thật; Cao Thu Phương(năm 2011), Sở hữu chung của vợ, chồng đối với quyền tài sản theo pháp luật Việt Nam, đề tài nghiên cứu khoa học ; PGS.TS. Nguyễn Thị Hồng Nhung (2014), Bàn về quyền sử dụng đất được phép chuyển nhượng trong kinh doanh bất động sản ở Việt Nam, tạp chí Luật học số 6/2014, tr.40 – 47; Jack Thurston (December, 2006), The Fat of the Land, Prospect Magazine; Kevin Cahill (2006), Who owns the world: the hidden facts behind the landownership?, Mainstream Publishing. Bên cạnh đó, có rất nhiều các bài báo, bài nghiên cứu được đăng tải trên các tạp chí, báo viết, báo mạng và phương tiện thông tin đại chúng khác về những nội dung liên quan đến chế độ tài 2
10. sản của vợ chồng, địa vị pháp lí của người sử dụng đất, . Nhìn chung những công trình nghiên cứu trên đã góp phần tạo nên những cơ sở lý luận và chỉ ra được những vấn đề thực tiễn cho việc thực hiện các các quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất. Tuy nhiên, các đề tài trên chỉ mới dừng lại ở quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất nói chung hay chế độ tài sản của của vợ chồng mà chưa phân tích chuyên sâu vào quyền sử dụng đất dưới góc độ là quyền tài sản của vợ chồng. 3. Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu Mục đích của đề tài: trên cơ sở lí luận, các qui định pháp luật cùng thực tiễn áp dụng pháp luật về quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất, chế độ tài sản của vợ chồng mà từ đó tìm hiểu những bất cập, chưa phù hợp với tình hình thực tiễn cũng như xu hướng phát triển của xã hội để có những nhận xét, kiến nghị nhằm nâng cao hiệu quả thực hiện các quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất là vợ chồng theo pháp luật Việt Nam. Để đạt được mục đích trên, nhiệm vụ nghiên cứu của luận văn là: Thứ nhất: nghiên cứu lý luận chung về quyền sử dụng đất, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất, chế độ tài sản của vợ chồng. Đây là cơ sở lý luận cơ bản để hình thành các qui định pháp luật về quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất là vợ chồng. Thứ hai: nghiên cứu các qui định hiện hành về quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất nói chung và chủ thể là vợ chồng nói riêng. Luận văn đi sâu vào nghiên cứu quyền sử dụng đất là tài sản hình thành trong thời kì hôn nhân hợp pháp của vợ chồng. Đặc biệt trú trọng vào các quyền năng như quyền chuyển nhượng, góp vốn, thế chấp quyền sử dụng đất. Tham khảo một số qui định của pháp luật thế giới về việc pháp luật đất đai. Trên cơ sở thực tiễn xét xử ở Tòa án Đống Đa, Hà Nội để rút ra những bất cập, hạn chế của qui định pháp luật. Thứ ba: tác giả đưa ra những kiến nghị nhằm nâng cao hiệu quả thực hiện pháp luật về quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất là vợ chồng. 4. Đối tƣợng và phạm vi nghiên cứu Trong khuôn khổ một bản luận văn thạc sỹ, với khả năng nghiên cứu và nguồn tài liệu còn hạn chế, luận văn chưa thể nghiên cứu bao quát hết các vấn đề về quyền và nghĩa vụ của người sử dụng là vợ chồng mà chỉ dừng lại ở những tiếp cận, 3
11. nghiên cứu dưới góc độ quyền sử dụng đất là tài sản chung của vợ chồng có thể đưa vào lưu thông, sản xuất và kinh doanh. Luật văn tập trung nghiên cứu những vấn đề lý luận cũng như qui định của pháp luật Việt Nam hiện hành, có so sánh với các qui định pháp luật cũ. Thông qua hoạt động thực tiễn xét xử của Tòa án mà từ đó tác giả đưa ra những kiến nghị nhằm hoàn thiện về chế định quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất là vợ chồng với tư cách là tài sản có giá trị được đưa vào hoạt động kinh doanh thương mại. 5. Phƣơng pháp nghiên cứu Luận văn nghiên cứu và hoàn thiện trên cơ sở phương pháp luận của chủ nghĩa duy vật biện chứng và chủ nghĩa duy vật lịch sử kết hợp với các phương pháp tổng hợp, phân tích, thống kê. Đặc biệt luận văn chủ yếu được nghiên cứu dưới phương pháp phân tích và so sánh. Tức là phân tích các qui định pháp luật về địa vị pháp lí của người sử dụng đất, về chế định tài sản của vợ chồng. Phân tích việc áp dụng pháp luật trong thực tiễn đời sống. Song song với đó có sự so sánh với những qui định của pháp luật nước ngoài để thấy những điểm tương đồng cũng như sự khác biệt giữa hệ thống pháp luật các nước khi qui định về quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất là vợ chồng. Việc sử dụng phương pháp so sánh, nghiên cứu giúp cho người nghiên cứu có cái nhìn toàn diện cũng như qua đó kham khảo và đưa ra được những giải pháp nhằm hoàn thiện, nâng cao hiệu quả thực hiện các quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất là vợ chồng theo pháp luật Việt Nam. 6. Kết quả nghiên cứu và những đóng góp mới của đề tài Đây là công trình nghiên cứu có tính hệ thống và chuyên sâu về quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất là vợ chồng theo pháp luật Việt Nam. Dưới góc độ lý luận và thực tiễn luận văn làm sáng tỏ được các khái niệm, đặc điểm, những vướng mắc trong quá trình thực hiện pháp luật. Luận văn có cái nhìn tổng quát về chế định quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất, chế định về tài sản của vợ chồng. Quá trình nghiên cứu có tham khảo chế định pháp luật của một số nước trên thế giới, phân tích, đánh giá các báo cáo xét xử, thống kê của các cơ quan nhà nước. 4
12. Trên cơ sở đó đưa ra những kiến nghị hoàn thiện pháp luật về thời điểm phát sinh hiệu lực của giao dịch đất đai, về đăng kí biến động đất đai, về quyền xử lý tài sản thế chấp, về cách tính thuế thu nhập do chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Nội dung của luận văn có ý nghĩa thiết thực cho mọi cá nhân, đặc biệt là các cặp vợ chồng trong việc giao dịch quyền sử dụng đất. Từ đó, góp phần thực hiện pháp luật, xây dựng gia đình hạnh phúc, bền vững. 7. Kết cấu của luận văn Ngoài phần mở đầu, kết luận và danh mục tài liệu tham khảo, nội dung của luận văn gồm 3 chương với kết cấu nội dung nghiên cứu như sau: Chương 1: Một số vấn đề lý luận cơ bản về quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất là vợ chồng Chương 2: Thực trạng pháp luật về quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất là vợ chồng Chương 3: Một số giải pháp hoàn thiện và nâng cao hiệu quả thực hiện pháp luật về quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất là vợ chồng 5
13. Chương 1 MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CƠ BẢN VỀ QUYỀN VÀ NGHĨA VỤ CỦA NGƢỜI SỬ DỤNG ĐẤT LÀ VỢ CHỒNG 1.1. Tổng quan về ngƣời sử dụng đất 1.1.1. Khái niệm người sử dụng đất Xem xét ở góc độ lý luận, khái niệm người sử dụng đất được xác định dựa trên hai tiêu chí cơ bản: Tiêu chí thứ nhất: căn cứ vào cơ sở pháp lý làm phát sinh quyền sử dụng đất (tiêu chí pháp lý). Một tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được xác định là người sử dụng đất khi được Nhà nước cho phép sử dụng đất thông qua một trong các hình thức sau đây: - Được Nhà nước giao đất (giao đất không thu tiền sử dụng đất; giao đất có thu tiền sử dụng đất); - Được Nhà nước cho thuê đất (cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm; cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê); - Được Nhà nước cho phép nhận chuyển quyền sử dụng đất (thông qua các giao dịch chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho, thế chấp và góp vốn bằng quyền sử dụng đất); - Được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất hợp pháp (cấp GCN quyền sử dụng đất cho các trường hợp đang sử dụng đất ổn định, lâu dài và không có tranh chấp). Tiêu chí thứ hai: căn cứ vào thực tế sử dụng đất (tiêu chí thực tế). Người sử dụng đất là những người đang sử dụng đất trên thực tế [62, tr.180] Tuy nhiên việc dựa vào một trong hai tiêu chí này để xác định thế nào là người sử dụng đất thì sẽ nảy sinh một số vấn đề. Nếu chỉ căn cứ vào việc được Nhà nước giao đất, cho thuê đất hoặc công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất để xác định người sử dụng đất sẽ dẫn đến việc bỏ qua đối tượng thuê đất. Trên thực tế, đất được hình thành từ hình thức cho thuê lại khá phổ biến. Nên nếu chỉ căn cứ qua các hình thức trên thì đối tượng thuê lại đất của người sử dụng sẽ không được xem là người sử dụng đất. Ngược lại, nếu dựa vào tiêu chí sử dụng đất 6
14. thực tế sẽ dẫn đến việc những người sử dụng đất hợp pháp (được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất hay nhận chuyển quyền sử dụng đất) và người sử dụng đất bất hợp pháp (lấn, chiếm đất đai; mua bán, chuyển nhượng đất đai trái phép; sử dụng đất sai mục đích ) đều được hưởng quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất. Điều này sẽ tạo ra sự không phù hợp trên thực tế. Theo qui định tại Điều 5 Luật đất đai năm 2013 thì: “Người sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất” [45, Điều 5]. Người sử dụng đất theo qui định tại Điều 5 Luật đất đai năm 2013 có thể là hộ gia đình, cá nhân trong nước; Tổ chức trong nước gồm cơ quan nhà nước, đơn vị vũ trang nhân dân, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị - xã hội, tổ chức kinh tế, tổ chức chính trị xã hội - nghề nghiệp, tổ chức xã hội, tổ chức xã hội - nghề nghiệp, tổ chức sự nghiệp công lập và tổ chức khác theo quy định của pháp luật về dân sự (sau đây gọi chung là tổ chức); Cộng đồng dân cư gồm cộng đồng người Việt Nam sinh sống trên cùng địa bàn thôn, làng, ấp, bản, buôn, phum, sóc, tổ dân phố và điểm dân cư tương tự có cùng phong tục, tập quán hoặc có chung dòng họ; Cơ sở tôn giáo gồm chùa, nhà thờ, nhà nguyện, thánh thất, thánh đường, niệm phật đường, tu viện, trường đào tạo riêng của tôn giáo, trụ sở của tổ chức tôn giáo và cơ sở khác của tôn giáo; Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao gồm cơ quan đại diện ngoại giao, cơ quan lãnh sự, cơ quan đại diện khác của nước ngoài có chức năng ngoại giao được Chính phủ Việt Nam thừa nhận; cơ quan đại diện của tổ chức thuộc Liên hợp quốc, cơ quan hoặc tổ chức liên chính phủ, cơ quan đại diện của tổ chức liên chính phủ Từ qui định trên thấy rằng khái niệm người sử dụng đất phải được xây dựng trên hai cơ sở là lý luận và thực tiễn. Bởi vì, đất đai ở nước ta thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Tuy nhiên, cần phải hiểu khái niệm người sử dụng đất được đề cập ở đây không chỉ là người được Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất để trực tiếp sử dụng (trực tiếp khai thác các thuộc tính có ích của đất) mà còn bao gồm cả những người được giao đất, cho thuê đất song không trực tiếp khai thác, sử dụng đất mà đóng vai trò là người tổ chức quá trình sử dụng đất, như: bỏ vốn, công nghệ đầu tư vào đất đai, thuê người lao động v.v. 7
15. Qua những phân tích trên đây, có thể đưa ra khái niệm về người sử dụng đất như sau: Người sử dụng đất là các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước cho phép sử dụng đất bằng một trong các hình thức giao đất, cho thuê đất, cho phép nhận chuyển quyền sử dụng đất hoặc công nhận quyền sử dụng đất; có quyền và nghĩa vụ mà pháp luật quy định trong thời hạn sử dụng đất. 1.1.2. Nguyên tắc sử dụng đất Điều 4 Luật đất đai năm 2013 một lần nữa lại khẳng định: “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Nhà nước trao quyền sử dụng cho người sử dụng đất theo qui định của Luật này” [45, Điều 4]. Nhà nước đảm bảo cho người sử dụng đất thông qua những hình thức như cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản trên đất; Nhà nước không thừa nhận việc đòi lại đất đã được giao theo quy định của Nhà nước cho người khác sử dụng trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ cộng hoà, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hoà miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam; Nhà nước có chính sách tạo điều kiện cho người trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối có đất để sản xuất; đồng thời có chính sách ưu đãi đầu tư, đào tạo nghề, phát triển ngành nghề, tạo việc làm cho lao động ở nông thôn phù hợp với quá trình chuyển đổi cơ cấu sử dụng đất và chuyển đổi cơ cấu kinh tế nông thôn theo hướng công nghiệp hoá, hiện đại hoá. Tuy nhiên ngoài những đảm bảo của Nhà nước được ghi nhận trong pháp luật đất đai thì Nhà nước cũng đưa ra những nguyên tắc đối với người sử dụng đất để đảm bảo cho quyền đại diện chủ sở hữu của mình và đảm bảo cho việc sử dụng đất đai được hiệu quả, bền vững, lâu dài theo định hướng xã hội chủ nghĩa. Không chỉ quy định những đảm bảo cho người sử dụng đất, Điều 6 Luật đất đai năm 2013 còn xác định các nguyên tắc sử dụng đất nhằm định hướng cho việc sử dụng đất, tránh tình trạng sử dụng đất bừa bãi, lãng phí, sai mục đích gây thiệt hại đến tài nguyên đất đai - nguồn nội lực, nguồn vốn to lớn để phát triển đất nước [45, Điều 6]. Theo đó, việc sử dụng đất phải bảo đảm các nguyên tắc sau đây: - Đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và đúng mục đích sử dụng đất; Không phải ngẫu nhiên nguyên tắc này được đặt lên hàng đầu trong sử dụng 8
16. đất, bởi lẽ, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất chính là sự định hướng, thể hiện quan điểm, chiến lược quản lý và sử dụng đất trong tương lai của Nhà nước. Việc sử dụng đất theo đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất sẽ đảm bảo đất đai được sử dụng có hiệu quả và bền vững. Không chỉ sử dụng đất đai đúng quy hoạch, kế hoạch mà người sử dụng đất còn phải sử dụng đất đúng mục đích. Việc sử dụng đất đúng mục đích sẽ góp phần duy trì và củng cố trật tự quản lý đất đai đã được Nhà nước xác lập. - Tiết kiệm, có hiệu quả, bảo vệ môi trường và không làm tổn hại đến lợi ích chính đáng của người sử dụng đất xung quanh; Đất đai là nguồn tài nguyên thiên nhiên có hạn và vô cùng quý giá nên việc sử dụng đất đai tiết kiệm, có hiệu quả có ý nghĩa rất quan trọng không chỉ vì lợi ích trước mắt của chính người sử dụng đất mà còn vì lợi ích lâu dài của các thế hệ tương lai. Hơn nữa, thực hiện tốt nguyên tắc này còn góp phần thiết thực vào việc bảo vệ môi trường sống của con người. - Người sử dụng đất thực hiện các quyền, nghĩa vụ của mình trong thời hạn sử dụng đất theo quy định của Luật đất đai và các quy định khác của pháp luật có liên quan. Theo Điều 166 Luật đất đai năm 2013, người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất [45, Điều 166]. Hơn nữa, người sử dụng đất còn được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất theo quy định. Quyền được lựa chọn hình thức giao đất, thuê đất. Quyền năng này vẫn được Luật đất đai năm 2013 kế thừa Luật đất đai năm 2003. Điều này thể hiện sự tôn trọng của Nhà nước đối với quyền tự do lựa chọn hình thức sử dụng đất cho phù hợp với điều kiện, hoàn cảnh thực tế của người sử dụng. Đây là một minh chứng cho việc pháp luật đất đai luôn luôn quan tâm và bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp cho người sử dụng đất, tạo điều kiện thuận lợi cho quá trình sử dụng đất của người sử dụng đất. Hơn nữa, quy định này ra đời đáp ứng được các đòi hỏi của việc sử dụng đất trong điều kiện kinh tế thị trường. 9
17. Tương ứng với quyền thì theo đó sẽ đi kèm với các nghĩa vụ. Để thực hiện được các quyền năng trên thì người sử dụng đất cũng phải thực hiện các nghĩa vụ như: phải sử dụng đất đúng mục đích, đúng ranh giới, phải đăng kí quyền sử dụng đất, phải thực hiện các nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai . Tuy vậy, việc thực hiện quyền và nghĩa vụ chỉ trong thời hạn sử dụng đất và nó còn bị chi phối bởi những qui định của pháp luật khác như Bộ luật dân sự năm 2005, Luật hôn nhân gia đình năm 2014, Luật nhà ở năm 2014 . 1.1.3. Các hình thức pháp lý xác lập quyền của người sử dụng đất Nhu cầu sử dụng đất trên thực tế rất đa dạng nên Nhà nước căn cứ vào từng trường hợp cụ thể để giao đất, cho thuê đất và công nhận quyền của người sử dụng đất. Thứ nhất: các căn cứ giao đất, cho thuê đất Điều 52 Luật Đất đai năm 2013 quy định cụ thể việc giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất phải căn cứ vào kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện [45, Điều 52]. Đây là điểm mới so với qui định của Luật Đất đai năm 2003 là theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất hoặc quy hoạch xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn như quy định. Lần đầu tiên vai trò của quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được thể hiện rõ nét trong Luật. Nếu trước đây, để giao đất, cho thuê đất khi không có quy hoạch sử dụng đất có thể căn cứ quy hoạch của xây dựng đô thị, điểm dân cư nông thôn hoặc quy hoạch khác, thì nay phải kế hoạch sử dụng đất hàng năm của huyện đã được UBND cấp tỉnh phê duyệt. Việc nhấn mạnh vai trò của quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là cần thiết và là bước tiến của Luật Đất đai năm 2013, vì quy hoạch sử dụng đất đai là biện pháp hữu hiệu của Nhà nước nhằm tổ chức lại việc sử dụng đất đai, hạn chế sự chồng chéo gây lãng phí đất đai, tránh tình trạng chuyển mục đích tuỳ tiện, làm giảm sút nghiêm trọng quỹ đất nông lâm nghiệp, ngăn ngừa được các hiện tượng tiêu cực, tranh chấp, lấn chiếm huỷ hoại đất, phá vỡ môi trường sinh thái, gây ô nhiễm môi trường dẫn đến những tổn thất hoặc kìm hãm sản xuất, phát triển kinh tế - xã hội và rất nhiều các hiện tượng nguy hại khác. Hơn nữa quy hoạch sử dụng đất đai còn tạo điều kiện để sử dụng đất đai hợp lý hơn. Trên cơ sở phân hạng đất đai, bố trí sắp 10
18. xếp các loại đất đai quy hoạch sử dụng đất đai tạo ra cái khung pháp lý yêu cầu các đối tượng quản lý và sử dụng đất đai tuân thủ pháp luật. Điều đó cho phép việc sử dụng đất đai sẽ hợp lý, tiết kiệm và hiệu quả hơn. Bởi vì, khi các đối tượng sử dụng đất đai hiểu rõ được phạm vi ranh giới và chủ quyền về các loại đất thì họ yên tâm đầu tư khai thác phần đất đai của mình, do vậy hiệu quả sử dụng sẽ cao hơn. Điểm c Khoản 4 Điều 40 Luật Đất đai năm 2013 quy định phải: Xác định vị trí, diện tích đất phải thu hồi để thực hiện công trình, dự án sử dụng đất vào mục đích quy định tại Điều 61 và Điều 62 của Luật này trong năm kế hoạch đến từng đơn vị hành chính cấp xã. Đối với dự án hạ tầng kỹ thuật, xây dựng, chỉnh trang đô thị, khu dân cư nông thôn thì phải đồng thời xác định vị trí, diện tích đất thu hồi trong vùng phụ cận để đấu giá quyền sử dụng đất thực hiện dự án nhà ở, thương mại, dịch vụ, sản xuất, kinh doanh và Lập bản đồ kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện [45, Điều 40, Khoản 4]. Nhằm đảm bảo đủ căn cứ để giao đất, cho thuê đất. Khi giao đất, cho thuê đất phải căn cứ vào nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong dự án đầu tư, đơn xin giao đất, thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất. Nếu chủ thể sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân hay cộng đồng dân cư muốn được Nhà nước giao đất, cho thuê đất trước hết và nhất thiết phải có đơn xin giao đất, thuê đất có xác nhận của Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn về nhu cầu của mình. Đối với các dự án cần phê duyệt thì tùy từng loại mà có cơ quan thẩm định nhu cầu sử dụng đất khác nhau. Như những dự án đầu tư của tổ chức có sử dụng nguồn vốn từ ngân sách nhà nước đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt hoặc dự án có vốn đầu tư nước ngoài đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy phép đầu tư thì cơ quan thực hiện việc cấp giấy phép đầu tư cũng chính là cơ quan thẩm định nhu cầu sử dụng đất. Còn đối với dự án xây dựng cơ sở tôn giáo thì phải do ủy ban nhân dân cấp tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương xét duyệt. Việc giao đất, cho thuê đất dựa trên nhu cầu sử dụng giúp cho việc quản lý trở nên minh bạch, việc sử dụng nguồn đất được hiệu quả. 11
19. Thứ hai: các hình thức xác lập quyền của người sử dụng đất Trong thời kì Hiến pháp năm 1992, Luật đất đai năm 1993 cũng đã ghi nhận việc Nhà nước giao đất cho các tổ chức, cá nhân sử dụng ổn định, lâu dài thông qua 2 hình thức xác lập là: Nhà nước giao đất, cho thuê đất cho các tổ chức kinh tế, đơn vị vũ trang nhân dân, cơ quan Nhà nước, tổ chức chính trị, xã hội, hộ gia đình và cá nhân; Nhà nước cho tổ chức, cá nhân nước ngoài thuê đất. Sau đó, Luật đất đai sửa đổi năm 1998, 2001 đã mở rộng thêm hình thức giao đất. Đó là giao đất có thu tiền sử dụng đất, giao đất không thu tiền sử dụng đất. Và hình thức cho thuê đất: gồm thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm, trả tiền thuê đất nhiều năm mà thời hạn thuê đất đã được trả tiền còn lại ít nhất là 5 năm, cho thuê đất trả tiền thuê đất 1 lần cho cả thời gian thuê. Tiếp đó đến Luật đất đai năm 2003, sửa đổi, bổ sung năm 2009 đã bổ sung thêm 2 hình thức xác lập nữa: một là Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất đối với người đang sử dụng đất ổn định bằng việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; hai là Nhà nước đảm bảo việc sử dụng đất do các bên tự thỏa thuận thông qua việc chuyển quyền sử dụng đất. Đến Luật đất đai năm 2013 thì lại qui định đối với hình thức thuê đất thì chỉ xác lập hai hình thức là thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm và cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê; và thêm nữa là hình thức công nhận quyền sử dụng đất. Về hình thức giao đất: “giao đất là việc Nhà nước trao quyền sử dụng đất bằng quyết định hành chính cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất” [45, Điều 3, Khoản 7]. Có 2 hình thức giao đất: Một là giao đất không thu tiền sử dụng đất: là những trường hợp chủ thể sử dụng đất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối sử dụng đất vào mục đích công cộng, lợi ích quốc gia, an ninh quốc phòng thì không phải trả tiền. Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng nhằm mục đích khuyến khích, hỗ trợ các chủ thể sử dụng đất và đồng thời phát triển các mảng kinh tế còn non yếu. Điều 54 Luật đất đai 2013 cụ thể hóa những đối tượng không phải nộp tiền sử dụng đất như sau: Hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối được giao đất nông nghiệp trong hạn mức; người sử 12
20. dụng đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng, đất rừng sản xuất là rừng tự nhiên, đất xây dựng trụ sở cơ quan, đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh; đất sử dụng vào mục đích công cộng không nhằm mục đích kinh doanh; đất làm nghĩa trang, nghĩa địa mà không phải do tổ chức kinh tế được giao đất thực hiện dự án đầu tư hạ tầng nghĩa trang, nghĩa địa để chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với hạ tầng; tổ chức sự nghiệp công lập chưa tự chủ tài chính sử dụng đất xây dựng công trình sự nghiệp; tổ chức sử dụng đất để xây dựng nhà ở phục vụ tái định cư theo dự án của Nhà nước; cộng đồng dân cư sử dụng đất nông nghiệp; cơ sở tôn giáo sử dụng đất phi nông nghiệp như: đất thuộc chùa, nhà thờ, nhà nguyện, thánh thất, thánh đường, niệm phật đường, tu viện, trường đào tạo riêng của tôn giáo, trụ sở của tổ chức tôn giáo, các cơ sở khác của tôn giáo được Nhà nước cho phép hoạt động [12, Điều 54]. Hai là: giao đất có thu tiền sử dụng đất: hộ gia đình, cá nhân được giao đất ở; tổ chức kinh tế được giao đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê; người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được giao đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê; tổ chức kinh tế được giao đất thực hiện dự án đầu tư hạ tầng nghĩa trang, nghĩa địa để chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với hạ tầng. Đối với các loại đất như đất rừng phòng hộ; đất rừng sản xuất thì Nhà nước chỉ tạo điều kiện, khuyến khích trong một hạn mức nhất định. Theo quy định tại khoản 3, Điều 129 thì hạn mức giao đất cho mỗi hộ gia đình, cá nhân không quá 30ha đối với mỗi loại đất rừng phòng hộ; đất rừng sản xuất. Nếu vượt quá hạn mức đó thì người sử dụng đất phải nộp tiền sử dụng đất theo qui định [45, Điều 129, Khoản 3]. Khoản 3 Điều 55 Luật Đất đai năm 2013 bổ sung quy định doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài cũng thuộc đối tượng được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê [45, Điều 55, Khoản 3]. Quy định này tạo cơ hội cho các doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài tham gia vào nền kinh tế Việt Nam, thu hút đầu tư và tạo cơ hội cho các doanh nghiệp kêu gọi vốn đầu tư ở nước ngoài. Khoản 4 Điều 55 Luật Đất đai năm 2013 bổ sung quy định tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất thực hiện dự án đầu tư hạ tầng nghĩa trang, nghĩa địa để 13