Luận văn Quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề theo pháp luật Việt Nam hiện nay

Nội dung text: Luận văn Quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề theo pháp luật Việt Nam hiện nay

1. ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI KHOA LUẬT ĐẶNG THỊ THÚY THÀNH QUYỀN SỬ DỤNG HẠN CHẾ BẤT ĐỘNG SẢN LIỀN KỀ THEO PHÁP LUẬT VIỆT NAM HIỆN NAY Chuyên ngành : Luật dân sự Mã số : 60 38 30 LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC Cán bộ hướng dẫn khoa học: TS. LÊ ĐÌNH NGHỊ Hà Nội - 2014
2. LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan luận văn là công trình nghiên cứu của riêng tôi. Các kết quả nêu trong luận văn chưa được công bố trong bất kỳ công trình nào khác. Các số liệu, ví dụ và trích dẫn trong luận văn đảm bảo tính chính xác, tin cậy và trung thực. Tôi đã hoàn thành tất cả các môn học và đã thanh toán tất cả các nghĩa vụ tài chính theo quy định của Khoa Luật Đại học Quốc gia Hà Nội. Vậy tôi viết Lời cam đoan này đề nghị Khoa Luật xem xét để tôi có thể bảo vệ luận văn. Tôi xin chân thành cảm ơn! Tác giả luận văn Đặng Thị Thúy Thành
3. MỤC LỤC Lời cam đoan Mục lục Danh mục các chữ viết tắt MỞ ĐẦU 1 Chương 1. NHỮNG VẤN ĐỀ CHUNG VỀ BẤT ĐỘNG SẢN VÀ QUYỀN SỬ DỤNG HẠN CHẾ BẤT ĐỘNG SẢN LIỀN KỀ 6 1.1. Khái niệm bất động sản 6 1.1.1. Khái niệm bất động sản theo pháp luật một số nước 6 1.1.2. Khái quát quá trình phát triển của pháp luật Việt Nam về bất động sản 8 1.2. Các khái niệm cơ bản có liên quan đến bất động sản liền kề 15 1.2.1. Khái niệm bất động sản liền kề 15 1.2.2. Khái niệm quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề 17 1.2.3. Quy chế pháp lý về ranh giới giữa các bất động sản liền kề 23 1.2.4. Khái niệm bất động sản bị vây bọc 28 1.3. Quyền đối với bất động sản liền kề (Địa dịch hay dịch quyền) theo pháp luật một số nước 29 Chương 2. QUYỀN SỬ DỤNG HẠN CHẾ BẤT ĐỘNG SẢN LIỀN KỀ THEO QUY ĐỊNH CỦA BỘ LUẬT DÂN SỰ NĂM 2005 34 2.1. Căn cứ phát sinh và chấm dứt quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề 34 2.1.1. Căn cứ phát sinh quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề 34 2.1.2. Căn cứ chấm dứt quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề 40 2.2. Nội dung quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề 47 2.2.1. Quyền về lối đi qua bất động sản liền kề 47 2.2.2. Quyền mắc đường dây tải điện, thông tin liên lạc qua bất động sản liền kề 55 2.2.3. Quyền về cấp, thoát nước qua bất động sản liền kề 59 2.2.4. Quyền về tưới nước, tiêu nước trong canh tác 64
4. Chương 3. THỰC TIỄN ÁP DỤNG VÀ HƯỚNG HOÀN THIỆN CÁC QUY ĐỊNH VỀ QUYỀN SỬ DỤNG HẠN CHẾ BẤT ĐỘNG SẢN LIỀN KỀ 67 3.1. Thực tiễn áp dụng pháp luật để giải quyết tranh chấp về quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề 67 3.1.1. Thực tiễn áp dụng chế định quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề theo thủ tục hành chính 69 3.1.2. Thực tiễn áp dụng chế định quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề để giải quyết những tranh chấp theo thủ tục tố tụng dân sự 74 3.2. Một số phương hướng và giải pháp hoàn thiện các quy định của pháp luật về quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề 84 KẾT LUẬN 94 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 95
5. DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT 1. BLDS : Bộ luật Dân sự 2. BLDS&TM : Bộ luật Dân sự và Thương mại 3. DLSG : Dân luật Sài Gòn 4. TAND : Tòa án nhân dân 5. UBND : Ủy ban nhân dân 6. VKSND : Viện Kiểm sát nhân dân 7. XHCN : Xã hội chủ nghĩa
6. MỞ ĐẦU 1. Tính cấp thiết của đề tài nghiên cứu Do đặc tính của đất đai với tính chất tự nhiên không di dời được, cho nên việc sử dụng bất động sản của người khác nói chung và đất đai nói riêng là một nhu cầu cấp thiết, một đòi hỏi phải có sự điều chỉnh của pháp luật. Quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề phát sinh từ tính chất tự nhiên của bất động sản và hậu quả của việc phân chia, dịch chuyển quyền đối với bất động sản. Quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề là một chế định phái sinh của chế định quyền sở hữu được quy định tại Chương XVI, Phần thứ hai Bộ luật Dân sự 2005 (từ đây gọi là BLDS 2005) với tiêu đề: Những quy định khác về quyền sở hữu. Quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề được quy định trong BLDS của nước ta với đặc thù là quyền sở hữu của tư nhân đối với đất đai không được thừa nhận và theo quy định của Hiến pháp thì đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý. Tuy nhiên pháp luật về đất đai của Việt Nam quy định người sử dụng đất có các quyền: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và thừa kế quyền sử dụng đất. Việc thực hiện các quyền này phải tuân theo các quy định của BLDS 2005 và pháp luật về đất đai. Nghiên cứu về quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền không chỉ có ý nghĩa về mặt lý luận mà còn mang tính thực tiễn sâu sắc. Pháp luật dân sự của Việt Nam trước đây cũng như của nhiều nước trên thế giới quy định quyền địa dịch trong điều kiện ghi nhận quyền sở hữu tư nhân về đất đai. Pháp luật Việt Nam hiện nay không thừa nhận quyền sở hữu tư nhân về đất đai nhưng lại quy định quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề. Đây là sự khác biệt mang tính đặc thù trong pháp luật Việt Nam cần được làm sáng tỏ. Thông qua đề tài: "Quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề theo pháp luật Việt Nam hiện nay", tác giả luận văn mong muốn góp phần lý giải về lý luận cũng như thực tiễn trong pháp luật Việt Nam và một số nước trên thế giới khi xây dựng và áp dụng chế định này. 1
7. 2. Tình hình nghiên cứu đề tài Trong một thời gian dài, pháp luật Việt Nam nói riêng cũng như của các nước XHCH nói chung không đề cập đến chế định quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề, bởi cơ sở thực tiễn, khách quan cho chế định này không tồn tại đó là quyền sở hữu tư nhân về đất đai. Vì vậy, cũng không có các công trình khoa học pháp lý trong lĩnh vực này ở các nước XHCN nói chung và Việt Nam nói riêng. Các công trình nghiên cứu trong lĩnh vực này được các luật gia trong chế độ cũ Sài Gòn đề cập đến, nhưng chỉ giới hạn trong khuôn khổ của giáo trình luật khoa Sài Gòn. Lần đầu tiên vấn đề quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề được đề cập đến trong cuốn: “Nghiên cứu về tài sản trong luật dân sự Việt Nam” của TS. Nguyễn Ngọc Điện, trong đó đề cập đến tài sản nói chung và một số vấn đề về các hạn chế đối với việc thực hiện quyền sở hữu. Quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề được tác giả giới thiệu với tiêu đề: “Quyền và nghĩa vụ láng giềng” nhưng chủ yếu mang tính giới thiệu các quy định của BLDS 1995, hiện còn có nhiều vấn đề cần tranh luận đang còn bỏ trống. Từ khi BLDS 2005 ra đời có một số tác giả khác nghiên cứu về quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề một cách hệ thống, toàn diện. Điển hình là TS. Phạm Công Lạc với cuốn: “Quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề” do nhà xuất bản Tư pháp xuất bản năm 2006 và TS. Trần Thị Huệ cũng nghiên cứu về vấn đề này trong cuốn: “Quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề và vấn đề tranh chấp ranh giới” do Nhà xuất bản Tư pháp xuất bản năm 2011. Các công trình trên tuy có nghiên cứu một cách hệ thống về quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề. Tuy nhiên, trong bối cảnh hiện nay, khi mà chính sách pháp luật về đất đai đã có sự thay đổi căn bản. Nhiều văn bản luật mới ra đời đòi hỏi phải có sự hệ thống hóa các quy định của pháp luật Việt Nam về quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề, trên cơ sở đó tạo tiền đề cho việc áp dụng pháp luật một cách thống nhất trên toàn quốc. 2
8. 3. Mục tiêu nghiên cứu 3.1. Mục tiêu tổng quát Trên cơ sở phân tích lịch sử hình thành và phát triển của quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề và các quy định pháp luật liên quan nhằm hệ thống các khái niệm về bất động sản và quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề; So sánh với các quy định tương đồng trong pháp luật của một số nước trên thế giới để đưa ra các kiến nghị nhằm hoàn thiện các quy định tương ứng trong luật thực định; Đóng góp cho việc sửa đổi BLDS 2005 sắp tới và áp dụng các quy định của BLDS 2005 để giải quyết những tranh chấp trong thực tế. 3.2. Mục tiêu cụ thể Để thực hiện mục tiêu đó, luận văn đã tập trung nghiên cứu những vấn đề cụ thể như sau: - Quan niệm về bất động sản trong pháp luật của một số nước trên thế giới và Việt Nam; - Quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề theo pháp luật một số nước và pháp luật Việt Nam trước khi ban hành BLDS 2005; - Quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề trong BLDS 2005 và một số quy định liên quan chặt chẽ với nó; - Nội dung quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề được quy định trong BLDS 2005; - Thực trạng áp dụng pháp luật về quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề và hướng hoàn thiện các quy phạm pháp luật về quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề. 4. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của luận văn Kết quả nghiên cứu của luận văn góp phần bổ sung và hoàn thiện những vấn đề lý luận về bất động sản và quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề, tạo cơ sở khoa học để hoàn thiện chế định quyền sở hữu trong điều kiện nền kinh tế thị trường theo định hướng XHCN. 3
9. Luận văn là tài liệu tham khảo cho các nhà nghiên cứu và sinh viên, học viên chuyên nghành luật dân sự cũng như các cơ quan áp dụng pháp luật để giải quyết các tranh chấp liên quan đến quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề. Các kết luận, ý kiến được trình bày trong luận án có thể giúp cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền hoàn thiện chế định quyền sở hữu nói chung và quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề nói riêng. 5. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu "Quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề theo pháp luật Việt Nam hiện nay" là một đề tài nghiên cứu những quy định của pháp luật hiện hành về phần thứ 2 của BLDS với tiêu đề: “Những quy định khác về quyền sở hữu” và nghiên cứu các vụ tranh chấp về quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề, trên cơ sở đó đưa ra các kiến nghị góp phần hoàn thiện pháp luật dân sự. Tuy nhiên, trong phạm vi nghiên cứu đề tài này, với khuôn khổ của luận văn thạc sĩ luật học tác giả chỉ tập trung vào nghiên cứu các quy định của pháp luật quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề một cách hệ thống và đầy đủ, tạo tiền đề lý luận cũng như có cách hiểu thống nhất trong quá trình áp dụng pháp luật vào giải quyết các tranh chấp thực tế về quyền này hiện nay. 6. Phương pháp nghiên cứu Trong phạm vi nghiên cứu và mục đích nghiên cứu đề tài, tác giả sử dụng các phương pháp phân tích, tổng hợp, so sánh, lôgíc để lý giải nguyên nhân các hiện tượng trong mối quan hệ giữa quyền sở hữu bất động sản, chuyển dịch quyền đối với bất động sản với quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề. Bằng phương pháp phân tích, so sánh để tìm sự đồng nhất cũng như khác biệt trong pháp luật Việt Nam với pháp luật của một số nước trên thế giới. Trên cơ sở đó thấy được sự kế thừa, phát triển, tính đặc thù trong quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề pháp luật Việt Nam, từ đó liên hệ đến thực tiễn áp dụng các quy định hiện hành của pháp luật để giải quyết tranh chấp về quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề và nêu ra các giải pháp hoàn thiện pháp luật. 4
10. 7. Kết cấu của luận văn Ngoài phần mở đầu, kết luận, danh mục tài liệu tham khảo, nội dung của luận văn gồm 3 chương: Chương 1: Những vấn đề chung về bất động sản và quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề. Chương 2: Quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề theo quy định của BLDS 2005. Chương 3: Thực tiễn áp dụng và hướng hoàn thiện các quy định của pháp luật về quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề. 5
11. Chương 1 NHỮNG VẤN ĐỀ CHUNG VỀ BẤT ĐỘNG SẢN VÀ QUYỀN SỬ DỤNG HẠN CHẾ BẤT ĐỘNG SẢN LIỀN KỀ 1.1. Khái niệm bất động sản 1.1.1. Khái niệm bất động sản theo pháp luật một số nước Việc phân loại tài sản thành bất động sản và động sản có nguồn gốc từ cổ luật La Mã, theo đó bất động sản không chỉ là đất đai, của cải trong lòng đất mà còn là tất cả những gì được tạo ra do sức lao động của con người trên mảnh đất. Bất động sản bao gồm các công trình xây dựng, mùa màng, cây trồng và tất cả những gì liên quan đến đất đai hay gắn liền với đất đai, những vật trên mặt đất cùng với những bộ phận cấu thành lãnh thổ. Một trong những cách phân loại vật được xem là chính thống, quan trọng nhất bắt nguồn từ cổ luật La Mã và cho đến nay vẫn được ghi nhận trong các BLDS của nhiều nước trên thế giới. Tài sản được phân chia thành động sản và bất động sản. Tuy nhiên, tiêu chí để phân loại cũng như quan điểm phân loại trong các BLDS của các nước có những điểm khác nhau, đẫn đến những tài sản nào được coi là động sản, bất động sản cũng khác nhau. Pháp luật của nhiều nước trên thế giới đều thống nhất ở chỗ coi bất động sản gồm đất đai và những tài sản gắn liền với đất đai. Tuy nhiên, hệ thống pháp luật của mỗi nước cũng có những nét đặc thù riêng thể hiện ở quan điểm phân loại và tiêu chí phân loại, tạo ra cái gọi là khu vực giáp ranh giữa hai khái niệm bất động sản và động sản. Khoản 1 Điều 86 BLDS Nhật Bản có hiệu lực từ năm 1889 quy định: “Đất đai và các vật gắn liền với đất là bất động sản” [32]. Đất được biểu hiện là một diện tích nhất định với không gian về chiều cao và bề sâu (đá, cát, sỏi, phù sa là một phần của đất). Vật gắn liền với đất là những vật liên quan chặt chẽ với đất. Điều 100 BLDS&TM Vương quốc Thái Lan có hiệu lực từ năm 1925 quy định: “Bất động sản là đất đai và những vật gắn liền với đất đai hoặc hợp thành một thể thống nhất với đất đai. Nó bao gồm cả những quyền gắn với việc sở hữu đất đai” [34]. 6
12. Hầu hết các nước đều coi bất động sản là đất đai và những tài sản có liên quan đến đất đai, không tách rời với đất đai, được xác định bởi vị trí địa lý của đất như Điều 517, 518 Luật Dân sự Cộng hoà Pháp, Điều 86 Luật Dân sự Nhật Bản, Điều 130 Luật Dân sự Cộng hoà Liên bang Nga, Điều 94, 96 Luật Dân sự Cộng hoà Liên bang Đức. Tuy nhiên, BLDS Liên bang Nga quy định cụ thể bất động sản là mảnh đất chứ không phải là đất đai nói chung. Việc ghi nhận này là hợp lý bởi đất đai nói chung là bộ phận của lãnh thổ, không thể là đối tượng của giao dịch dân sự. Mặt khác, mỗi nước lại có quan niệm khác nhau về những tài sản gắn liền với đất đai được coi là bất động sản. Điều 520 BLDS Pháp quy định: “Mùa màng chưa gặt, trái cây chưa bứt khỏi cây là bất động sản, nếu đã bứt khỏi cây được coi là động sản”[31]. Tương tự, quy định này cũng được thể hiện trong BLDS Nhật Bản. Trong khi đó, Điều 100 BLDS&TM Thái Lan quy định: “Bất động sản là đất đai và những vật gắn liền với đất đai, bao gồm cả những quyền gắn với việc sở hữu đất đai” [34] và pháp luật dân sự Đức đưa ra khái niệm bất động sản bao gồm đất đai và các tài sản gắn với đất. Như vậy, có hai cách diễn đạt chính: thứ nhất, miêu tả cụ thể những gì được coi là gắn liền với đất đai và do vậy là bất động sản; Thứ hai, không giải thích rõ về khái niệm này và dẫn tới các cách hiểu rất khác nhau về những tài sản gắn liền với đất đai. BLDS Nga năm 1994 quy định về bất động sản đã có những điểm khác biệt đáng chú ý so với các BLDS truyền thống. Điều 130 của Luật này một mặt, liệt kê tương tự theo cách của các BLDS truyền thống, mặt khác, đưa ra khái niệm chung về bất động sản là “những đối tượng mà dịch chuyển sẽ làm tổn hại đến đối tượng và mục đích sử dụng của nó” [17, tr22] trong đó bao gồm rừng, vườn cây lâu năm, nhà ở và các công trình xây dựng. Bên cạnh đó, luật này còn liệt kê những vật không liên quan gì đến đất đai như tàu biển, máy bay, phương tiện vũ trụ cũng là các bất động sản. 7
13. Như vậy, khái niệm bất động sản rất rộng, đa dạng và được quy định cụ thể bằng pháp luật của mỗi nước và có những tài sản có quốc gia cho là động sản, trong khi quốc gia khác lại liệt kê vào danh mục bất động sản. Việc phân loại tài sản thành động sản hay bất động sản theo pháp luật của đa số các quốc gia khác trên thế giới đều dựa vào tính chất di dời hay không di dời được của tài sản. Ngoài ra, một số tài sản được quy định là bất động sản do tính chất, công dụng của tài sản hoặc do pháp luật mỗi nước quy định. 1.1.2. Khái quát quá trình phát triển của pháp luật Việt Nam về bất động sản 1.1.2.1. Quy định của pháp luật việt nam về bất động sản trước khi ban hành BLDS 2005 Trong cổ luật Việt Nam không có sự phân biệt tài sản thành động sản và bất động sản, nhưng đất đai được coi là một loại tài sản đặc biệt, bởi đất đai được coi là tài sản có giá trị nhất. Từ thời Lý – Trần cũng như sau này các quy định về sở hữu tài sản trong Quốc triều Hình luật cũng như trong Hoàng Việt luật lệ chủ yếu đề cập đến đất đai hoặc các tài sản liên quan đến đất đai. Những quy định này xuất phát từ điều kiện kinh tế - xã hội của Việt Nam vào thời kỳ lịch sử đó khi mà nền nông nghiệp chiếm vai trò chủ đạo, đất đai là tư liệu sản xuất quan trọng nhất trong sản xuất nông nghiệp. Trên cơ sở quy định nguyên tắc chung là Nhà nước (vua) thực hiện quyền sở hữu tối cao đối với đất đai. Các quy định của pháp luật chủ yếu bảo vệ quyền sở hữu tư nhân về đất đai. Việc phân ruộng đất thành công điền (ruộng đất công thuộc sở hữu của nhà nước, của làng xã) và tư điền (ruộng đất thuộc sở hữu tư nhân) thể hiện rõ quan niệm này. Các hình thức sở hữu khác về đất đai vẫn tồn tại, tuy nhiên, bao trùm lên tất cả là quyền sở hữu của Nhà nước. Mức độ của quyền lực thực tế giảm dần từ sở hữu nhà nước đến sở hữu làng xã và sở hữu tư nhân. Thời kỳ Pháp thuộc, Nước Việt Nam chia thành 3 kỳ: Bắc Kỳ, Trung Kỳ và Nam Kỳ. Mỗi kỳ áp dụng các BLDS khác nhau. Dân luật giản yếu Nam Kỳ ban hành ngày 26/03/1983 được áp dụng tại Nam Kỳ. Bắc Kỳ áp dụng BLDS Bắc Kỳ thay thế cho Hoàng Việt luật lệ. Tại Trung Kỳ áp dụng Hoàng Việt Trung kỳ Hộ luật ban hành vào các ngày 13/07/1936 ; 08/01/1938; 28/09/1939, BLDS giản yếu 8
14. cùng với BLDS Pháp. Riêng ở Nam Kỳ sử dụng đồng thời Dân luật giản yếu Nam Kỳ và các quy định của Luật Hồng Đức, Luật Gia Long cho đến khi ban hành BLDS Sài Gòn ngày 28/06/1972. Điểm thống nhất trong các BLDS có hiệu lực ở Việt Nam trước đây, bất động sản và động sản chỉ được quy định theo dạng liệt kê. Điều 312 Dân luật Sài Gòn quy định: “Tài sản chia làm động sản và bất động sản” [30, Điều 312 ] sau đó liệt kê những tài sản nào là bất động sản. BLDS Bắc Kỳ trực tiếp liệt kê bất động sản mà không quy định tài sản bao gồm động sản và bất động sản. Điều 449 BLDS Bắc Kỳ quy định: “Bất động sản có ba thứ, hoặc bởi tính chất của nó, hoặc bởi mục đích của nó hoặc bởi quyền sử dụng vì cớ gì”. [2] Điều 363 DLSG tương tự như quan niệm về bất động sản trong BLDS Pháp. Bất động sản được quy định tại điều 517 BLDS Pháp: “Tài sản là bất động sản bởi tính chất hoặc mục đích sử dụng của chúng hoặc bởi đối tượng mà chúng gắn liền với nó ” [31, Điều 517]. Điều 363 DLSG quy định: “Bất động sản chia làm ba loại: Bất động sản vì bản chất tự nhiên; Bất động sản vì công dụng riêng; Bất động sản vì có đối tượng trên bất động sản” [30, Điều 363]. Quan niệm về bất động sản của DLSG không có sự khác biệt đáng kể so với BLDS Pháp, đều chia bất động sản thành 3 loại căn cứ vào bản chất tự nhiên hoặc do công dụng của chúng hoặc bởi đối tượng mà chúng gắn liền với nó. Như vậy, khái niệm bất động sản trong BLDS Pháp, BLDS Bắc Kỳ, BLDS Sài Gòn không có sự khác biệt đáng kể bởi vì đều quy định bất động sản theo tính chất tự nhiên, bất động sản do công dụng, bất động sản do có đối tượng trên bất động sản. Thứ nhất, đối với bất động sản do bản chất tự nhiên, Điều 373 DLSG quy định nhà ở là bất động sản nhưng đã loại ra một số loại nhà ở có thể tháo ra được và các nhà cửa bằng vật liệu nhẹ tranh, tre, cây, tôn không có nền móng vững chắc hoặc Khoản 2 Điều 450 BLDS Bắc Kỳ quy định tương tự nhà cửa là bất động sản trừ những nhà lá có thể tháo ra, lắp lại được. Quy định này có sự khác biệt đáng kể so với quy định về các tài sản là bất động sản trong BLDS Pháp. Sự khác biệt này có thể giải thích mặc dù BLDS Sài Gòn, BLDS Bắc Kỳ được xây dựng trên cơ sở 9
15. tiếp thu thành tựu lập pháp của BLDS Pháp nhưng có sự cải biến cho phù hợp với điều kiện kinh tế, xã hội Việt Nam thời kỳ này. Do điều kiện kinh tế Việt Nam chủ yếu là làm nông nghiệp nên nhà ở nông thôn chủ yếu là nhà dựng tạm có lợp lá nên các loại nhà ở này không có kết cấu bền vững, cố định và theo tính chất tự nhiên là có thể di dời được nên không thể coi loại nhà ở này là bất động sản do bản chất tự nhiên. Như vậy, bất động sản do bản chất tự nhiên được xác định là đất đai (ruộng đất, điền địa), và những vật gắn liền với đất đai như công trình xây dựng kiên cố trên đất, cây cối có rễ ăn vào đất cùng hoa lợi từ các cây cối đó. Nếu vật gắn liền với đất đai mà mất đi thuộc tính gắn vào đất, có thể bứt ra khỏi đất thì không được coi là bất động sản nữa. Thứ hai, bất động sản do công dụng (dụng ích): Các BLDS trước khi ban hành BLDS năm 1995 đều liệt kê những tài sản bản chất là động sản nhưng do sử dụng vào mục đích canh tác mà chúng trở thành bất động sản. Điều 522 BLDS Pháp quy định: “Các súc vật giao cho tá điền hay người quản lý dùng vào canh tác được coi là bất động sản nhưng nếu giao cho một người khác không phải là tá điền hay người quản lý trang trại chăn nuôi thì được coi là động sản”[31, Điều 522]. Quy định này không có trong BLDS Bắc Kỳ và DLSG. DLSG quy định một bất động sản do công dụng phải là các động sản mà chủ sở hữu đã gắn vào một bất động sản chính có tính chất tự nhiên không thể di dời được mà không thể tháo ra được mà không làm hư hại hay mất vẻ mỹ quan của nhà cửa hay cơ sở đó. Bất động sản vì công dụng là một bộ phận của bất động sản chính hay có thể coi bất động sản theo tính chất là vật chính, các bất động sản theo công dụng là vật phụ. Bởi vậy, khi chuyển giao nghĩa vụ giao vật chính thì phải chuyển giao vật phụ kèm theo. Người thừa kế di sản là bất động sản do bản chất tự nhiên thì cũng được hưởng luôn các bất động sản vì mục đích. Thứ ba, bất động sản do có đối tượng trên bất động sản: Loại bất động sản này do pháp luật quy định. Các bất động sản do có đối tượng trên bất động sản bao gồm các vật quyền trên bất động sản và quyền khởi kiện để đòi lại một bất động sản. 10
16. BLDS Việt Nam được Quốc hội nước ta thông qua ngày 28/10/1995 và có hiệu lực từ ngày 01/7/1996 đã đưa ra khái niệm bất động sản sau đó liệt kê những tài sản nào là bất động sản tại Điều 181. Bất động sản là các tài sản không di, dời được bao gồm: a) Đất đai; b) Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó; c) Các tài sản khác gắn liền với đất đai; d) Các tài sản khác do pháp luật quy định. [20, Điều 181]. Như vậy, căn cứ vào quy đinh về bất động sản trong BLDS năm 1995 thì tính chất không di, dời được được coi là căn cứ xác định tài sản được coi là bất động sản. Tuy nhiên, căn cứ vào phần liệt kê những tài sản được coi là bất động sản ở các điểm a, b, c, d, khoản 1 điều 181 BLDS năm 1995 chúng ta có thể nhận thấy tính chất không di, dời được lại không phải là tiêu chí của tất cả các bất động sản đó. Xét về phương diện vật lý, chỉ đất đai mới là tài sản không di, dời được. Tuy nhiên, theo quy định của pháp luật Việt Nam hiện nay, đất đai nói chung không phải là đối tượng chuyển dịch trong giao lưu dân sự. Đất đai ở đây phải được hiểu là từng mảnh đất, dải đất nói riêng chứ không phải đất đai nói chung, gắn với nó là quyền sử dụng mảnh đất theo quy định của pháp luật Việt Nam. Người được giao quyền sử dụng mảnh đất, dải đất đó có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và thừa kế quyền sử dụng đất. Pháp luật Việt Nam quy định sở hữu đất đai thuộc sở hữu toàn dân mà nhà nước thống nhất quản lý. Nhà nước đại diện cho toàn dân để thực hiện quyền sở hữu về đất đai; Nhà nước có quyền quyết định mục đích sử dụng đất, hạn mức giao đất, thời hạn sử dụng đất, giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, định giá đất, quy định quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất; Nhà nước có quyền điều tiết các nguồn lợi từ đất. TS. Phạm Công Lạc cho rằng: “Chính vì vậy quyền của người sử dụng đất đã bị hạn chế rất nhiều so với quyền sở hữu các loại tài sản khác. Bởi vậy, đất đai được coi như đối tượng bị hạn chế trong lưu thông dân sự”. [17, tr42]. 11
17. Căn cứ quy định về bất động sản trong BLDS năm 1995 thì đất đai là bất động sản đầu tiên còn nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai được coi là bất động sản phái sinh từ đất đai. Nhà được hiểu là “công trình xây dựng có mái che, có tường vách để ở hay dùng vào việc gì đó ” [30, tr667]. Cho đến nay, lần đầu tiên khái niệm nhà ở đã được các nhà làm luật đưa ra trong Luật Nhà ở số: 56/2005/QH11 do Quốc hội ban hành ngày 29 tháng 11 năm 2005 như sau : “Nhà ở là công trình xây dựng với mục đích để ở và phục vụ các nhu cầu sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân ” [26, Điều 1]. Về công trình xây dựng gắn liền với đất đai, Luật Xây dựng số 16/2003/QH11 do Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam khóa XI, kỳ họp thứ 4 thông qua ngày 26 tháng 11 năm 2003 quy định: Công trình xây dựng là sản phẩm được tạo thành bởi sức lao động của con người, vật liệu xây dựng, thiết bị lắp đặt vào công trình, được liên kết định vị với đất, có thể bao gồm phần dưới mặt đất, phần trên mặt đất, phần dưới mặt nước và phần trên mặt nước, được xây dựng theo thiết kế. Công trình xây dựng bao gồm công trình dân dụng, công trình công nghiệp, giao thông, nông nghiệp và phát triển nông, công trình hạ tầng kỹ thuật và công trình khác [27, Điều 3]. Ngoài bất động sản là nhà ở và công trình xây dựng gắn liền với đất đai thì tại điểm c khoản 1 điều 181 BLDS 1995 còn quy định những tài sản khác gắn liền với đất đai cũng được coi là bất động sản. Mặc dù những tài sản này có thể di, dời được về mặt cơ học nhưng do thuộc tính gắn liền với đất đai mà chúng trở thành bất động. Chính vì vậy, những tài sản này chỉ được coi là bất động sản khi nó gắn liền với đất đai do vị trí tự nhiên, nếu tách ra khỏi đất đai thì các tài sản này trở thành động sản ( khai thác quặng, cây bị chặt, mùa màng thu hoạch ) Bên cạnh những tài sản là bất động sản kể trên thì những tài sản khác có giá trị kinh tế lớn được coi là bất động sản như tàu bay, tàu biển là đối tượng thế chấp và được coi là bất động sản. Tóm lại, quy định về bất động sản trong pháp luật dân sự Việt Nam đều coi đất đai là bất động sản thứ nhất, chính trong mối quan hệ với đất mà một tài sản 12
18. được coi là di dời được hoặc không di dời được và tùy theo tính chất đó được gọi là động sản hay bất động sản. Ngoài ra, pháp luật còn quy định những tài sản khác là bất động sản do giá trị của tài sản đó cũng như ý nghĩa của tài sản đó đối với xã hội. Việc quan niệm tài sản là bất động sản hay động sản không chỉ có ý nghĩa về mặt lý luận mà còn có ý nghĩa về mặt thực tiễn sâu sắc, là cơ sở để phân định những quy chế pháp lý đối với bất động sản đồng thời là cơ sở pháp lý cho việc giải quyết các tranh chấp về bất động sản giữa các chủ thể với nhau. 1.1.2.2. Quy định về bất động sản trong BLDS 2005 Kế thừa và phát triển những quy định về bất động sản trong các BLDS trước đó, Điều 174 Khoản 1 BLDS 2005 quy định bất động sản gồm: a, Đất đai; b, Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; c, Các tài sản khác gắn liền với đất đai; d, Các tài sản khác do pháp luật quy định. [21, Điều 174]. Qua liệt kê nêu trên, có thể thấy rõ cách quan niệm về bất động sản trong BLDS 1995 và BLDS 2005 về cơ bản không khác nhau ngoài việc BLDS 2005 đã loại bỏ cụm từ “không di, dời được” trong quy định về bất động sản trong BLDS 1995. Tương tự như quy định về bất động sản trong BLDS 1995, pháp luật Việt Nam thừa nhận các loại bất động sản sau: Thứ nhất, bất động sản không thể di dời được về mặt cơ học, không thay đổi được vị trí địa lý do bản chất tự nhiên của nó, bao gồm: Đất đai; Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai (trừ nhà làm bằng vật liệu thân gỗ, cây leo, chất bổi không có nền móng vững chắc, có thể dịch chuyển thủ công như gánh, gồng, mang, vác); Những sản vật mà con người tác động trên đất, lao động trên đất mà có. Ví dụ hoa lợi, lợi tức gắn liền với đất, như cây cối, hoa màu chưa thu hoạch, trái cây chưa hái và các tài sản khác trên đất [16, tr10]. Tuy nhiên, những tài sản này được coi là bất động sản khi chúng gắn liền với đất, nếu bứt chúng ra khỏi đất thì chúng trở thành động sản. 13
19. Thứ hai, các động sản trở thành bất động sản vì công dụng, mục đích sử dụng. Đó là các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng. Ví dụ như hệ thống điện, nước được lắp đặt trong nhà, bể cá, tủ bày các vật dụng được gắn vào tường nhà một cách kiên cố. Việc xác định một động sản trở thành bất động sản khi một động sản được gắn vào, đặt vào một bất động sản. Việc một động sản được đặt vào, gắn vào một bất động sản giúp hoàn thiện, làm tăng giá trị sử dụng, giá trị kinh tế của nhà ở, công trình xây dựng đó, đồng thời, việc gắn vào được hiểu là gắn vào một cách kiên cố, việc tháo dỡ động sản ra khỏi bất động sản mà chúng gắn vào có thể làm giảm giá trị sử dụng, hư hại bất động sản hoặc làm mất đi tính thẩm mỹ của bất động sản đó. Thứ ba, bất động sản do pháp luật quy định: Ngoài những tài sản là bất động sản kể trên, khi cần thiết, bằng các văn bản pháp luật cụ thể, pháp luật có thể quy định những tài sản khác có giá trị kinh tế lớn là bất động sản như tàu bay, tàu thủy, phương tiện hàng không, cổ phiếu . là bất động sản. Việc xác định những tài sản này được coi là bất động sản trước hết vì giá trị kinh tế và ý nghĩa của tài sản đó đối với xã hội, đồng thời là cơ sở quy định các quy chế pháp lý đối với những tài sản đó, theo đó, đối với những tài sản là bất động sản, về nguyên tắc, người có bất động sản thực hiện việc đăng ký quyền sở hữu để được thừa nhận là chủ sở hữu của bất động sản đó. Tài sản được coi là bất động sản trong hệ thống pháp luật nước ta được chuyển hoá từ cách liệt kê thuần tuý những tài sản được coi là bất động sản đến việc phân định thông qua việc mô tả tính chất của tài sản được coi là bất động sản và kết hợp với việc liệt kê cùng mô tả tính chất chung của bất động sản. Như vậy, đất đai đứng đầu trong danh mục tài sản được xác định là bất động sản, đồng thời là căn cứ để xác định các tài sản khác là bất động sản, bởi theo quy định trên, đặc trưng để xác định các bất động sản trước tiên là thuộc tính gắn liền với đất đai của tài sản đó. Chính trong mối quan hệ với đất đai mà một tài sản được coi là di dời được hoặc không di dời được và tùy theo tính chất đó được gọi là bất động sản hay động sản. Tuy nhiên BLDS 2005 đã liệt kê mở những tài sản được coi là bất động sản chứ 14