Luận văn Quyền kinh doanh bất động sản của tổ chức, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài theo pháp luật kinh doanh bất động sản Việt Nam

Nội dung text: Luận văn Quyền kinh doanh bất động sản của tổ chức, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài theo pháp luật kinh doanh bất động sản Việt Nam

1. ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI KHOA LUẬT HOÀNG THANH THẢO QUYÒN KINH DOANH BÊT §éNG S¶N CñA Tæ CHøC, C¸ NH¢N N¦íC NGOµI, NG¦êI VIÖT NAM §ÞNH C¦ ë N¦íC NGOµI THEO PH¸P LUËT KINH DOANH BÊT §éNG S¶N VIÖT NAM LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC Hà Nội – 2013
2. ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI KHOA LUẬT HOÀNG THANH THẢO QUYÒN KINH DOANH BÊT §éNG S¶N CñA Tæ CHøC, C¸ NH¢N N¦íC NGOµI, NG¦êI VIÖT NAM §ÞNH C¦ ë N¦íC NGOµI THEO PH¸P LUËT KINH DOANH BÊT §éNG S¶N VIÖT NAM Chuyên ngành : Luật Kinh tế Mã số : 60 38 50 LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC Cán bộ hướng dẫn khoa học: PGS.TS. DƢƠNG ĐĂNG HUỆ Hà Nội - 2013
3. LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan Luận văn là công trình nghiên cứu của riêng tôi. Các kết quả nêu trong Luận văn chưa được công bố trong bất kỳ công trình nào khác. Các số liệu, ví dụ và trích dẫn trong Luận văn đảm bảo tính chính xác, tin cậy và trung thực. Tôi đã hoàn thành tất cả các môn học và đã thanh toán tất cả các nghĩa vụ tài chính theo quy định của Khoa Luật Đại học Quốc gia Hà Nội. Vậy tôi viết Lời cam đoan này đề nghị Khoa Luật xem xét để tôi có thể bảo vệ Luận văn. Tôi xin chân thành cảm ơn! NGƢỜI CAM ĐOAN Hoàng Thanh Thảo
4. MỤC LỤC Lời cam đoan Mục lục Danh mục các ký hiệu, các chữ viết tắt MỞ ĐẦU 1 Chƣơng 1: NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CƠ BẢN VỀ BẤT ĐỘNG SẢN VÀ QUYỀN KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN CỦA TỔ CHỨC, CÁ NHÂN NƢỚC NGOÀI, NGƢỜI VIỆT NAM ĐỊNH CƢ Ở NƢỚC NGOÀI 8 1.1. Bất động sản và kinh doanh bất động sản 8 1.1.1. Bất động sản 8 1.1.2. Kinh doanh bất động sản 12 1.2. Quyền kinh doanh bất động sản của tổ chức, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài theo pháp luật kinh doanh bất động sản Việt Nam 17 1.2.1. Quyền kinh doanh 17 1.2.2. Quyền kinh doanh bất động sản của tổ chức, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài 18 1.3. Sơ lược lịch sử hình thành và phát triển quyền kinh doanh bất động sản của tổ chức, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài theo pháp luật kinh doanh bất động sản Việt Nam 21 1.3.1. Giai đoạn trước khi ban hành Luật Đất đai năm 1993 21 1.3.2. Giai đoạn từ năm 1993 đến trước thời điểm ban hành Luật Đất đai năm 2003 21 1.3.3. Giai đoạn từ khi có Luật Đất đai năm 2003 23 1.4. Kinh nghiệm của một số nước về quyền kinh doanh bất động sản của tổ chức, cá nhân nước ngoài 25 1.4.1. Kinh nghiệm của Singapore 25
5. 1.4.2. Kinh nghiệm của In-đô-nê-xi-a 26 1.4.3. Kinh nghiệm của Philippines 26 1.4.4. Kinh nghiệm của Hàn Quốc 27 1.4.5. Kinh nghiệm của Đài Loan 28 1.4.6. Một số gợi mở cho Việt Nam 28 Chƣơng 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ QUYỀN KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN CỦA TỔ CHỨC, CÁ NHÂN NƢỚC NGOÀI, NGƢỜI VIỆT NAM ĐỊNH CƢ Ở NƢỚC NGOÀI VÀ THỰC TIỄN THI HÀNH 30 2.1. Thực trạng pháp luật về quyền kinh doanh bất động sản của tổ chức, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài 30 2.1.1. Điều kiện kinh doanh bất động sản 30 2.1.2. Quyền tiếp cận đất đai của tổ chức, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài 32 2.1.3. Quyền đối với nhà ở tại Việt Nam 39 2.1.4. Quyền đối với công trình xây dựng 42 2.1.5. Phạm vi kinh doanh bất động sản của tổ chức, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài 43 2.2. Thực tiễn thi hành pháp luật về quyền kinh doanh bất động sản của tổ chức, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài 46 2.2.1. Những kết quả đạt được 46 2.2.2. Một số tồn tại, hạn chế 51 2.3. Nguyên nhân của những khó khăn, tồn tại về quyền kinh doanh bất động sản của tổ chức, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài 61 Chƣơng 3: MỘT SỐ KIẾN NGHỊ VÀ GIẢI PHÁP NHẰM HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ QUYỀN KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN CỦA TỔ CHỨC, CÁ NHÂN NƢỚC NGOÀI, NGƢỜI VIỆT NAM ĐỊNH CƢ Ở NƢỚC NGOÀI 63
6. 3.1. Xu hướng phát triển và quan điểm, định hướng hoàn thiện pháp luật về quyền kinh doanh bất động sản của tổ chức, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài 63 3.1.1. Xu hướng phát triển 63 3.1.2. Quan điểm, định hướng hoàn thiện pháp luật về quyền kinh doanh bất động sản của tổ chức, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài 65 3.2. Một số kiến nghị nhằm hoàn thiện pháp luật về quyền kinh doanh bất động sản của tổ chức, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài 67 3.2.1. Kiến nghị hoàn thiện pháp luật kinh doanh bất động sản 67 3.2.2. Kiến nghị về tổ chức thực hiện các quy định của pháp luật về quyền kinh doanh bất động sản của tổ chức, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài 70 3.3. Một số giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật về quyền kinh doanh bất động sản của tổ chức, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài 71 3.4. Một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật về quyền kinh doanh bất động sản của tổ chức, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài 77 KẾT LUẬN 80 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 82
7. DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT BĐS : Bất động sản BLDS : Bộ luật dân sự UBND : Ủy ban nhân dân WTO : Tổ chức thương mại thế giới
8. MỞ ĐẦU 1. Tính cấp thiết của việc nghiên cứu đề tài Thị trường bất động sản (BĐS) là một trong những thị trường quan trọng của nền kinh tế thị trường vì thị trường này liên quan trực tiếp tới một lượng tài sản cực lớn cả về quy mô, tính chất cũng như giá trị của các mặt trong nền kinh tế quốc dân. Tỷ trọng BĐS trong tổng số của cải xã hội ở các nước có khác nhau nhưng thường chiếm trên dưới 40% lượng của cải vật chất của mỗi nước. Các hoạt động liên quan đến BĐS chiếm tới 30% tổng hoạt động của nền kinh tế. Trong những năm gần đây, thị trường BĐS ở nước ta, đặc biệt là thị trường nhà đất đã có những bước phát triển đáng kể, góp phần quan trọng vào việc thúc đẩy kinh tế - xã hội của đất nước, làm thay đổi bộ mặt đô thị và cả nông thôn, góp phần chuyển dịch cơ cấu kinh tế theo hướng công nghiệp hoá, hiện đại hoá. Việt Nam đã trở thành thành viên của WTO từ năm 2006. Việc gia nhập vào tổ chức thương mại thế giới cũng đồng nghĩa với việc chúng ta có thêm nhiều cơ hội để tham gia vào thị trường các nước cũng như thu hút đầu tư nước ngoài vào các lĩnh vực khác nhau của nền kinh tế, trong đó không thể không kể đến lĩnh vực kinh doanh BĐS. Sự tham gia của các nhà đầu tư nước ngoài vào các lĩnh vực của nền kinh tế nói chung và hoạt động kinh doanh BĐS nói riêng không chỉ làm đa dạng hoá các thành phần kinh tế mà còn tạo động lực kích thích các nhà đầu tư trong nước có các giải pháp phát triển để cạnh tranh với các nhà đầu tư nước ngoài - những người có lợi thế về nguồn vốn, kỹ thuật sản xuất hiện đại Trong những năm qua, với việc hoàn thiện đồng bộ hệ thống pháp luật kinh doanh BĐS, sự tham gia của các nhà đầu tư nước ngoài vào thị trường BĐS đã đạt được những thành tựu đáng kể, góp phần vào sự phát triển chung của thị trường BĐS Việt Nam (theo số liệu của 1
9. Cục Đầu tư nước ngoài - Bộ Kế hoạch và Đầu tư, FDI đăng ký đầu tư vào BĐS năm 2012 đạt 1,85 tỷ USD). Tuy nhiên, bên cạnh đó, các quy định của pháp luật về quyền kinh doanh BĐS của nhà đầu tư nước ngoài vẫn còn tồn tại một số khó khăn, vướng mắc, như: hệ thống pháp luật kinh doanh BĐS nói chung, trong đó có các quy định liên quan đến quyền kinh doanh BĐS của nhà đầu tư nước ngoài còn thiếu toàn diện, chưa đồng bộ, các quy định này còn tản mạn ở nhiều Luật khác nhau (Luật Nhà ở, Luật Đất đai, Bộ luật Dân sự, Luật Xây dựng ); các quy định của pháp luật doanh nghiệp và đầu tư còn có sự phân biệt đối xử giữa nhà đầu tư trong nước và nhà đầu tư nước ngoài; thủ tục hành chính trong quá trình đầu tư còn nhiều bất cập nên hạn chế sự thu hút đầu tư của các tổ chức, cá nhân nước ngoài ; vấn đề sở hữu nhà ở tại Việt Nam của tổ chức, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài còn nhiều hạn chế, việc sở hữu nhà của các đối tượng này mới chỉ dừng lại ở mức thí điểm, chỉ một số đối tượng đủ điều kiện mới được phép sở hữu nhà ở tại Việt Nam Do vậy, trong tiến trình hội nhập khu vực và quốc tế hiện nay, để tạo lòng tin cho các nhà đầu tư trong và ngoài nước, một trong những yêu cầu đặt ra là phải hoàn thiện các thiết chế để kiểm soát có hiệu quả thị trường kinh doanh BĐS, có chính sách mở cửa hơn nữa để thu hút sự tham gia đầu tư của các chủ thể là tổ chức, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài. Thực hiện Nghị quyết số 19-NQ/TW tại Hội nghị lần thứ 6 Ban chấp hành Trung ương Đảng khóa XI về tiếp tục đổi mới chính sách, pháp luật về đất đai trong thời kỳ đẩy mạnh toàn diện công cuộc đổi mới, tạo nền tảng để đến năm 2020 nước ta trở thành nước công nghiệp theo hướng hiện đại; Nghị quyết số 21-NQ/TW Hội nghị lần thứ sáu Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa X về tiếp tục hoàn thiện thể chế kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa, hệ thống pháp luật kinh doanh BĐS đang được tiến hành rà soát để sửa 2
10. đổi, bổ sung. Một trong những trọng tâm trong lần sửa đổi này là tập trung vào các quy định liên quan đến quyền kinh doanh BĐS của nhà đầu tư nước ngoài. Chính vì vậy, tôi đã chọn lĩnh vực “Quyền kinh doanh BĐS của tổ chức, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài theo pháp luật kinh doanh BĐS Việt Nam" làm đề tài cho luận văn thạc sỹ của mình. Thông qua việc nghiên cứu, đánh giá các quy định pháp luật hiện hành về quyền kinh doanh BĐS của tổ chức, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài và hiệu quả thực thi trên thực tế, luận văn đề xuất một số kiến nghị, giải pháp góp phần hoàn thiện các quy định pháp luật về quyền kinh doanh BĐS của tổ chức, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài nói riêng và pháp luật kinh doanh BĐS nói chung. 2. Tình hình nghiên cứu Thời gian qua, vấn đề quyền kinh doanh BĐS của tổ chức, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài đã thu hút được sự quan tâm của nhiều tác giả nghiên cứu dưới nhiều phương diện khác nhau. Có thể kể đến một số công trình, bài viết tiêu biểu như: “Quy định của Pháp luật về kinh doanh BĐS đối với các nhà đầu tư nước ngoài tại Việt Nam” - Luận văn Thạc sĩ luật học của Lê Lưu Hương năm 2012; Tác giả Nguyễn Mạnh Khởi với bài viết “Quyền sở hữu BĐS tại Việt Nam của người Việt Nam định cư ở nước ngoài và của tổ chức, cá nhân nước ngoài” (Tạp chí Dân chủ và Pháp luật, số tháng 3/2007); Tác giả Nguyễn Quang Tuyến với bài viết “Pháp luật về kinh doanh BĐS ở Việt Nam dưới khía cạnh hoạt động đầu tư nước ngoài” (Tạp chí Dân chủ và Pháp luật, số tháng 9/2010) Nhìn chung, các công trình, bài viết nêu trên đều nghiên cứu về quyền kinh doanh BĐS của tổ chức, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài nói chung nhưng ở mức độ và phạm vi khác nhau. Có công trình, bài báo nghiên cứu đi sâu phân tích, bình luận một số khía cạnh pháp lý về 3
11. quyền kinh doanh BĐS của tổ chức, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài như: quyền tiếp cận đất đai, quyền sở hữu nhà ở Ngoài ra, cũng có công trình nghiên cứu về quyền kinh doanh BĐS của tổ chức, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài nhưng lại thông qua việc đánh giá kết quả cụ thể mà chưa có công trình nào đi sâu vào nghiên cứu một cách tổng quát về pháp luật về quyền kinh doanh BĐS của tổ chức, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, xét ở cả khía cạnh lí luận và thực tiễn và ở tầm một công trình luận văn thạc sỹ. Bên cạnh đó, trong bối cảnh nền kinh tế - xã hội đang có những thay đổi liên tục và nhanh chóng, đặc biệt, quá trình hội nhập kinh tế quốc tế đòi hỏi phải đổi mới chính sách, pháp luật về kinh doanh BĐS cho phù hợp thì các kết quả mà giới khoa học pháp lý nước ta đã đạt được vẫn cần tiếp tục được nghiên cứu, bổ sung và hoàn thiện. Bởi vậy, việc nghiên cứu thành công đề tài "Quyền kinh doanh bất động sản của tổ chức, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài theo pháp luật kinh doanh bất động sản Việt Nam" vẫn là một công việc có ý nghĩa lý luận và mang tính thời sự cao. 3. Mục đích nghiên cứu của đề tài Việc nghiên cứu đề tài nhằm đạt được các mục đích sau: Thứ nhất, làm rõ một số vấn đề lý luận về khái niệm, đặc điểm, bản chất của quyền kinh doanh BĐS của tổ chức, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài; Thứ hai, đi sâu nghiên cứu, phân tích, bình luận các quy định của pháp luật hiện hành về quyền kinh doanh BĐS của tổ chức, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài; Thứ ba, tìm hiểu thực tiễn áp dụng các quy định của pháp luật hiện hành về quyền kinh doanh BĐS của tổ chức, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài trong thời gian qua để có những nhận định và đánh giá khách quan về những kết quả đã đạt được cũng như những tồn tại, bất cập của vấn đề này; 4
12. Thứ tư, thông qua việc nghiên cứu, đề tài đưa ra những kiến nghị nhằm hoàn thiện hơn quy định của pháp luật về quyền kinh doanh BĐS của tổ chức, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài và nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật về vấn đề này trên thực tế; Thứ năm, kết quả nghiên cứu của đề tài sẽ góp phần cung cấp thêm nguồn tài liệu cho công tác giảng dạy, học tập, nghiên cứu khoa học cũng như trong quá trình sửa đổi, bổ sung chính sách, pháp luật về kinh doanh BĐS trong thời gian tới. 4. Đối tƣợng và phạm vi nghiên cứu Đối tượng nghiên cứu của luận văn là: - Một số vấn đề lý luận về quyền kinh doanh BĐS của tổ chức, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài; - Nội dung các quy phạm pháp luật của cơ quan nhà nước về quyền kinh doanh BĐS của tổ chức, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài; - Thực tiễn áp dụng pháp luật về quyền kinh doanh BĐS của tổ chức, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thời gian qua, những kết quả đã đạt được và những bất cập, hạn chế còn tồn tại. Về phạm vi nghiên cứu của luận văn: Luận văn tập trung nghiên cứu các quy định pháp luật về quyền kinh doanh BĐS của tổ chức, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, bao gồm: vấn đề cấp phép đầu tư, quyền tiếp cận đất đai, phạm vi kinh doanh BĐS, quyền đối với nhà ở, công trình xây dựng , mà không nghiên cứu pháp luật kinh doanh BĐS đối với hoạt động kinh doanh dịch vụ BĐS hay đối với chủ thể là tổ chức, cá nhân trong nước. 5. Phƣơng pháp nghiên cứu Luận văn được nghiên cứu dựa trên quan điểm duy vật biện chứng và duy vật lịch sử của chủ nghĩa Mác-Lênin, các quan điểm của Đảng và Nhà 5
13. nước ta về chính sách, pháp luật kinh doanh BĐS trong thời kỳ công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước và xu thế hội nhập quốc tế của Việt Nam. Bên cạnh đó, luận văn còn sử dụng các phương pháp nghiên cứu như: phương pháp tổng hợp (được sử dụng để nghiên các quy định của pháp luật về quyền kinh doanh BĐS của tổ chức, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài); phương pháp phân tích, đánh giá (được được sử dụng để bình luận, chỉ ra những ưu điểm, bất cập trong các quy định pháp luật và quá trình thực thi pháp luật về quyền kinh doanh BĐS của tổ chức, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài); phương pháp so sánh (được sử dụng khi tìm hiểu pháp luật của một số quốc gia trên thế giới có liên quan và đề xuất những gợi mở cho Việt Nam). Ngoài ra, luận văn còn sử dụng các phương pháp diễn dịch, quy nạp, logic để đảm bảo cho những lập luận đưa ra có tính logic, chặt chẽ và thuyết phục. 6. Những đóng góp mới về khoa học và thực tiễn của đề tài Đề tài đi sâu nghiên cứu một cách cụ thể, đầy đủ và toàn diện các chế định có liên quan đến quyền kinh doanh BĐS của tổ chức, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài ở cả phương diện lí luận và thực tiễn áp dụng pháp luật; có tham khảo, đối chiếu pháp luật của một số quốc gia trên thế giới. Bên cạnh đó, luận văn cũng phân tích, đánh giá một cách khách quan những ưu điểm đã đạt được cũng như những hạn chế còn tồn tại và nguyên nhân của những hạn chế, tồn tại đó để đề xuất các giải pháp sửa đổi, hoàn thiện trong thời gian tới. Các kết quả nghiên cứu của đề tài có thể là nguồn tài liệu tham khảo cần thiết và đáng tin cậy đối với các cơ quan nhà nước có thẩm quyền trong hoạt động ban hành, sửa đổi, bổ sung các quy định của pháp luật kinh doanh BĐS liên quan tới quyền kinh doanh BĐS của tổ chức, cá nhân nước ngoài, người 6
14. Việt Nam định cư ở nước ngoài. Đồng thời, luận văn có thể được sử dụng cho mục đích tham khảo trong công tác giảng dạy và học tập môn học Luật Đất đai, Luật Kinh doanh BĐS, Luật Nhà ở tại các cơ sở đào tạo trong và ngoài trường. 7. Kết cấu đề tài Ngoài các phần lời nói đầu và kết luận, luận văn được cơ cấu thành ba chương với các nội dung cụ thể như sau: Chương 1: Những vấn đề lý luận cơ bản về BĐS và quyền kinh doanh BĐS của tổ chức, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài. Chương 2: Thực trạng pháp luật về quyền kinh doanh BĐS của tổ chức, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài và thực tiễn thi hành. Chương 3: Một số kiến nghị và giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật về quyền kinh doanh BĐS của tổ chức, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài. 7
15. Chƣơng 1 NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CƠ BẢN VỀ BẤT ĐỘNG SẢN VÀ QUYỀN KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN CỦA TỔ CHỨC, CÁ NHÂN NƢỚC NGOÀI, NGƢỜI VIỆT NAM ĐỊNH CƢ Ở NƢỚC NGOÀI 1.1. Bất động sản và kinh doanh bất động sản 1.1.1. Bất động sản a) Khái niệm bất động sản Hầu hết các nước đều coi BĐS là đất đai và những tài sản có liên quan đến đất đai, không tách rời với đất đai, được xác định bởi vị trí địa lý của đất (Điều 517, 518 Luật Dân sự Cộng hoà Pháp, Điều 86 Luật Dân sự Nhật Bản, Điều 130 Luật Dân sự Cộng hoà Liên bang Nga, Điều 94, 96 Luật Dân sự Cộng hoà Liên bang Đức ). Tuy nhiên, Nga quy định cụ thể BĐS là “mảnh đất” chứ không phải là đất đai nói chung. Việc ghi nhận này là hợp lý bởi đất đai nói chung là bộ phận của lãnh thổ, không thể là đối tượng của giao dịch dân sự. Mỗi nước lại có quan niệm khác nhau về những tài sản “gắn liền” với đất đai được coi là BĐS. Điều 520 Luật Dân sự Pháp quy định “mùa màng chưa gặt, trái cây chưa bứt khỏi cây là BĐS, nếu đã bứt khỏi cây được coi là động sản”. Tương tự, quy định này cũng được thể hiện ở Luật Dân sự Nhật Bản, Bộ luật Dân sự Bắc Kỳ và Sài Gòn cũ. Trong khi đó, Điều 100 Luật Dân sự Thái Lan quy định: “BĐS là đất đai và những vật gắn liền với đất đai, bao gồm cả những quyền gắn với việc sở hữu đất đai”. Luật Dân sự Đức đưa ra khái niệm BĐS bao gồm đất đai và các tài sản gắn với đất. Như vậy, có hai cách diễn đạt chính: thứ nhất, miêu tả cụ thể những gì được coi là “gắn liền với đất đai” là BĐS; thứ hai, không giải thích rõ về khái niệm này và dẫn tới các cách hiểu rất khác nhau về những tài sản “gắn liền với đất đai”. 8
16. Theo Bộ luật Dân sự năm 2005 của nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam, tại Điều 174 có quy định: “BĐS là các tài sản bao gồm: Đất đai; Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; Các tài sản khác gắn liền với đất đai; Các tài sản khác do pháp luật quy định”. Như vậy, khái niệm BĐS rất rộng, đa dạng và cần được quy định cụ thể bằng pháp luật của mỗi nước và có những tài sản có quốc gia cho là động sản, trong khi quốc gia khác lại liệt kê vào danh mục BĐS. Hơn nữa, các quy định về BĐS trong pháp luật của Việt Nam là khái niệm mở mà cho đến nay chưa có các quy định cụ thể danh mục các tài sản này. b) Các đặc điểm của bất động sản * Tính cá biệt và khan hiếm Đặc điểm này của BĐS xuất phát từ tính cá biệt và tính khan hiếm của đất đai. Tính khan hiếm của đất đai là do diện tích bề mặt trái đất là có hạn. Tính khan hiếm cụ thể của đất đai là giới hạn về diện tích đất đai của từng miếng đất, khu vực, vùng, địa phương, lãnh thổ v.v Chính vì tính khan hiếm, tính cố định và không di dời được của đất đai nên hàng hoá BĐS có tính cá biệt. Trong cùng một khu vực nhỏ kể cả hai BĐS cạnh nhau đều có những yếu tố không giống nhau. Trên thị trường BĐS khó tồn tại hai BĐS hoàn toàn giống nhau vì chúng có vị trí không gian khác nhau kể cả hai công trình cạnh nhau và cùng xây theo một thiết kế. Ngay trong một toà cao ốc thì các căn phòng cũng có hướng và cấu tạo nhà khác nhau. Ngoài ra, chính các nhà đầu tư, kiến trúc sư đều quan tâm đến tính dị biệt hoặc để tạo sự hấp dẫn đối với khách hàng hoặc thoả mãn sở thích cá nhân v.v Chính vì vậy, trên thị trường BĐS, vị trí và giá trị của mỗi BĐS không hoàn toàn giống BĐS khác. * Tính bền lâu Do đất đai là tài sản do thiên nhiên ban tặng, một loại tài nguyên được xem như không thể bị huỷ hoại, trừ khi có thiên tai, xói lở, vùi lấp. Đồng thời, 9
17. các vật kiến trúc và công trình xây dựng trên đất sau khi xây dựng hoặc sau một thời gian sử dụng được cải tạo nâng cấp có thể tồn tại hàng trăm năm hoặc lâu hơn nữa. Vì vậy, tính bền lâu của BĐS là chỉ tuổi thọ của vật kiến trúc và công trình xây dựng. Cần phân biệt “tuổi thọ vật lý” và “tuổi thọ kinh tế” của BĐS. Tuổi thọ kinh tế chấm dứt trong điều kiện thị trường và trạng thái hoạt động bình thường mà chi phí sử dụng BĐS lại ngang bằng với lợi ích thu được từ BĐS đó. Tuổi thọ vật lý dài hơn tuổi thọ kinh tế khá nhiều vì nó chấm dứt khi các kết cấu chịu lực chủ yếu của vật kiến trúc và công trình xây dựng bị lão hoá và hư hỏng, không thể tiếp tục an toàn cho việc sử dụng. Trong trường hợp đó, nếu xét thấy tiến hành cải tạo, nâng cấp BĐS thu được lợi ích lớn hơn là phá đi và xây dựng mới thì có thể kéo dài tuổi thọ vật lý để “chứa” được mấy lần tuổi thọ kinh tế. Chính vì tính chất lâu bền của hàng hoá BĐS là do đất đai không bị mất đi, không bị thanh lý sau một quá trình sử dụng, lại có thể sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau, nên hàng hoá BĐS rất phong phú và đa dạng, không bao giờ cạn. * Tính cố định là đặc trưng khác biệt của hàng hoá bất động sản so với các hàng hoá khác - Các hàng hoá khác, người bán, người mua có thể dễ dàng đem hàng hoá về nơi nào tuỳ ý nhưng với BĐS thì không thể di dời được, chủ nhân của nó phải chuyển đến nơi có BĐS. - Hàng hoá BĐS không thể đem ra thị trường (siêu thị, chợ) để trưng bày như các loại hàng hoá khác mà phải giới thiệu thông qua mô tả bằng mô hình, hình ảnh, bản vẽ, hoặc các mô tả khác. - Tính cố định còn tạo hàng hoá BĐS mang “tính địa điểm” và “tính địa phương” rất cao. Cùng một loại BĐS nhưng ở những địa điểm khác nhau thì có giá trị khác nhau. 10
18. Đặc điểm này là do hàng hóa BĐS luôn gắn liền với đất đai nên cố định về vị trí, địa điểm và không có khả năng chuyển dịch. Mặt khác, đất đai là nguồn tài nguyên do thiên nhiên ban tặng nên có hạn và bị giới hạn về không gian. Diện tích đất đai của một quốc gia khó thay đổi. Do đó, các BĐS khác như nhà, công trình khác và vật kiến trúc gắn liền với đất đai bị cố định về vị trí, địa điểm. Đặc điểm này có ảnh hưởng rất lớn đến thị trường BĐS và hoạt động kinh doanh BĐS. Vấn đề vị trí có ý nghĩa rất quan trọng đối với giá trị của BĐS. Vị trí của hàng hóa BĐS bao gồm các yếu tố như: địa điểm cụ thể, tình hình phát triển kinh tế - xã hội, môi trường cảnh quan cũng như kết cấu hạ tầng khu vực có địa điểm của hàng hóa BĐS. * Giá trị hàng hoá bất động sản có đặc thù khác biệt so với các loại bất động sản khác Giá trị của hàng hoá BĐS phụ thuộc vào mục đích sử dụng chúng hay nói cách khác là phụ thuộc vào sự tác động của yếu tố con người làm tăng khả năng sinh lời của BĐS. Khi đất đai được quy hoạch vào sản xuất nông nghiệp hoặc lâm nghiệp thường có giá trị thấp hơn so với trường hợp đất đai đó được quy hoạch phát triển nhà ở hoặc kinh doanh dịch vụ, thương mại Nói cách khác, công tác quy hoạch có vai trò ảnh hưởng quyết định đối với giá trị BĐS nói chung và nâng cao hiệu quả sử dụng đất nói riêng. * Tính chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau BĐS chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau rất lớn, giá trị của một BĐS này có thể bị tác động của BĐS khác. Đặc biệt, trong trường hợp Nhà nước đầu tư xây dựng các công trình kết cấu hạ tầng sẽ làm tăng vẻ đẹp và nâng cáo giá trị sử dụng của BĐS trong khu vực đó. Trong thực tế, việc xây dựng BĐS này làm tôn thêm vẻ đẹp và sự hấp dẫn của BĐS khác là hiện tượng khá phổ biến. Ngoài ra, BĐS còn có các tính chất khác như: tính thích ứng; tính phụ thuộc vào năng lực quản lý; mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã 11
19. hội; hàng hóa BĐS chịu sự chi phối mạnh mẽ của pháp luật và chính sách của Nhà nước c) Phân loại bất động sản Từ kinh nghiệm của nhiều nước và kết quả nghiên cứu ở nước ta, BĐS có thể phân thành ba loại: BĐS có đầu tư xây dựng, BĐS đầu tư xây dựng và BĐS sản đặc biệt. - BĐS có đầu tư xây dựng gồm: BĐS nhà ở, BĐS nhà xưởng và công trình thương mại - dịch vụ, BĐS hạ tầng (hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội), BĐS là trụ sở làm việc v.v Trong BĐS có đầu tư xây dựng thì nhóm BĐS nhà đất (bao gồm đất đai và các tài sản gắn liền với đất đai) là nhóm BĐS cơ bản, chiếm tỷ trọng rất lớn, tính chất phức tạp rất cao và chịu ảnh hưởng của nhiều yếu tố chủ quan và khách quan. Nhóm này có tác động rất lớn đến quá trình công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước cũng như phát triển đô thị bền vững. Nhưng quan trọng hơn là nhóm BĐS này chiếm tuyệt đại đa số các giao dịch trên thị trường BĐS ở nước ta cũng như ở các nước trên thế giới. - BĐS không đầu tư xây dựng: BĐS thuộc loại này chủ yếu là đất nông nghiệp (dưới dạng tư liệu sản xuất) bao gồm các loại đất nông nghiệp, đất rừng, đất nuôi trồng thuỷ sản, đất làm muối, đất hiếm, đất chưa sử dụng v.v - BĐS đặc biệt là những BĐS như các công trình bảo tồn quốc gia, di sản văn hoá vật thể, nhà thờ họ, đình chùa, miếu mạo, nghĩa trang v.v Đặc điểm của loại BĐS này là khả năng tham gia thị trường rất thấp. Việc phân chia BĐS theo 3 loại trên đây là rất cần thiết bảo đảm cho việc xây dựng cơ chế chính sách về phát triển và quản lý thị trường BĐS phù hợp với điều kiện kinh tế - xã hội của nước ta. 1.1.2. Kinh doanh bất động sản a) Kinh doanh là gì Theo Từ điển tiếng Việt, “kinh doanh” được hiểu là “tổ chức việc sản xuất buôn bán sao cho sinh lời”. Với nghĩa phổ thông này, từ “kinh doanh’ 12
20. không những có nét nghĩa “buôn bán” mà còn bao hàm cả nét nghĩa “tổ chức việc sản xuất”. Hơn thế nữa, không phải tất cả các hoạt động sản xuất, buôn bán đều là “kinh doanh”. Theo định nghĩa pháp lý được quy định tại khoản 2 Điều 4 Luật Doanh nghiệp năm 2005 thì “Kinh doanh là việc thực hiện liên tục một, một số hoặc tất cả các công đoạn của quá trình đầu tư, từ sản xuất đến tiêu thụ sản phẩm hoặc cung ứng dịch vụ trên thị trường nhằm mục đích sinh lợi”. Một số đặc điểm của hoạt động kinh doanh: - Chủ thể hoạt động kinh doanh: là bất kỳ cá nhân, tổ chức, đơn vị nào theo quy định của pháp luật (cá nhân, hộ gia đình, doanh nghiệp ). - Kinh doanh phải gắn với thị trường: các chủ thể kinh doanh có mối quan hệ mật thiết với nhau, đó là quan hệ với các bạn hàng, với chủ thể cung cấp đầu vào, với khách hàng, với đối thủ cạnh tranh, với Nhà nước. Các mối quan hệ này giúp cho các chủ thể kinh doanh duy trì hoạt động, đưa doanh nghiệp của mình ngày càng phát triển. - Kinh doanh phải có sự vận động của đồng vốn: vốn là yếu tố quyết định cho công việc kinh doanh; không có vốn thì không thể có hoạt động kinh doanh. Chủ thể kinh doanh sử dụng vốn để mua nguyên liệu, thiết bị sản xuất, thuê lao động - Mục đích chủ yếu của hoạt động kinh doanh là lợi nhuận. b) Khái niệm và đặc điểm của kinh doanh bất động sản * Khái niệm kinh doanh bất động sản Theo quy định tại Khoản 2 Điều 4 Luật Kinh doanh BĐS 2006 thì: “Kinh doanh BĐS là việc bỏ vốn đầu tư tạo lập, mua, nhận chuyển nhượng, thuê, thuê mua BĐS để bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua nhằm mục đích sinh lợi”. Như vậy, pháp luật nước ta quan niệm kinh doanh BĐS bao gồm các hành vi sau đây nhằm mục đích sinh lợi: (i) mua bán, chuyển nhượng BĐS; (ii) cho thuê BĐS; (iii) thuê mua BĐS. 13
21. - Hành vi mua bán, chuyển nhượng BĐS được thực hiện dưới các dạng sau: Một là, mua bán BĐS là việc chủ sở hữu BĐS hoặc người được chủ sở hữu BĐS uỷ quyền, để lại thừa kế (bên bán) chuyển giao quyền sở hữu, quyền sử dụng BĐS cho bên nhận (bên mua) và người này phải trả cho chủ sở hữu BĐS một khoản tiền tương ứng với giá trị của BĐS để được sở hữu hoặc sử dụng BĐS. Hai là, giao dịch BĐS có liên quan đến kinh doanh BĐS là việc mua bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua BĐS giữa tổ chức, cá nhân không kinh doanh BĐS với tổ chức, cá nhân kinh doanh BĐS. Ba là, đấu giá BĐS là việc bán, chuyển nhượng BĐS công khai để chọn người mua, nhận chuyển nhượng BĐS trả giá cao nhất theo thủ tục đấu giá tài sản. Bốn là, mua bán, chuyển nhượng BĐS trả chậm, trả dần là việc mua bán, chuyển nhượng BĐS mà bên mua, bên nhận chuyển nhượng được trả chậm hoặc trả dần tiền mua, tiền nhận chuyển nhượng BĐS trong thời hạn thoả thuận trong hợp đồng. Năm là, mua bán nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai là việc mua bán nhà, công trình xây dựng mà tại thời điểm ký hợp đồng, nhà, công trình xây dựng đó chưa hình thành hoặc đang hình thành theo hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công và tiến độ cụ thể. - Cho thuê BĐS là việc chủ sở hữu BĐS hoặc người được chủ sở hữu BĐS uỷ quyền, để lại thừa kế (bên cho thuê) thoả thuận chuyển giao quyền sở hữu, quyền sử dụng BĐS cho người có nhu cầu sử dụng (bên thuê) trong một thời hạn nhất định và người này phải trả một khoản tiền thuê cho chủ sở hữu BĐS trong thời hạn thuê và trả lại BĐS khi hết thời hạn thuê. - Thuê mua nhà, công trình xây dựng là hình thức kinh doanh BĐS, theo đó, bên thuê mua trở thành chủ sở hữu nhà, công trình xây dựng đang thuê mua sau khi trả hết tiền thuê mua theo hợp đồng thuê mua. 14
22. * Các đặc điểm của kinh doanh BĐS Thứ nhất, kinh doanh BĐS là một ngành nghề kinh doanh có điều kiện do hàng hoá BĐS là một loại hàng hoá có giá trị lớn không chỉ đối với mỗi cá nhân mà còn đối với một đất nước. Theo ước tính của các chuyên gia trên thế giới, BĐS chiếm khoảng 40% tổng giá trị tài sản của một quốc gia phát triển, thậm chí đối với các quốc gia đang phát triển thì nó chiếm tới 50% tổng giá trị tài sản của xã hội. Do vậy, tổ chức, cá nhân kinh doanh BĐS cần phải có sự kiểm soát chặt chẽ của Nhà nước thông qua việc đăng ký kinh doanh tại cơ quan có thẩm quyền và phải đáp ứng các điều kiện kinh doanh do pháp luật quy định nhằm bảo vệ chặt chẽ tài sản của quốc gia nói chung và tài sản của mỗi cá nhân nói riêng. Chủ thể kinh doanh BĐS phải có vốn pháp định từ 6 tỷ đồng trở lên (khoản 1 Điều 3 Nghị định số 153/2007/NĐ-CP quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh BĐS). Thứ hai, hoạt động kinh doanh BĐS khác với hoạt động kinh doanh dịch vụ BĐS, cụ thể: Tiêu chí Kinh doanh BĐS Kinh doanh dịch vụ BĐS Quan hệ chủ thể Gồm 2 bên (bên bán và Gồm 3 bên (bên bán/bên bên mua, bên chuyển cho thuê, bên mua/bên nhượng và bên nhận thuê và chủ thể kinh chuyển nhượng, bên thuê doanh dịch vụ BĐS). và bên cho thuê ). Đối tượng kinh doanh (i) mua - bán BĐS; (ii) (i) môi giới BĐS; (ii) tư chuyển nhượng - nhận vấn BĐS; (iii) định giá chuyển nhượng BĐS; BĐS; (iv) đấu giá BĐS; (iii) thuê - cho thuê BĐS; (v) quảng cáo BĐS; (vi) (iv) cho thuê mua BĐS. quản lý BĐS; (vii) sàn giao dịch BĐS. 15