Luận văn Quy chế pháp lý về căn hộ khách sạn (condotel) tại Việt Nam hiện nay

Nội dung text: Luận văn Quy chế pháp lý về căn hộ khách sạn (condotel) tại Việt Nam hiện nay

1. BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP. HỒ CHÍ MINH HỒ SĨ LƯU QUY CHẾ PHÁP LÝ VỀ CĂN HỘ KHÁCH SẠN (CONDOTEL) TẠI VIỆT NAM HIỆN NAY LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC Tp. Hồ Chí Minh, tháng 01 năm 2020
2. BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP. HỒ CHÍ MINH HỒ SĨ LƯU QUY CHẾ PHÁP LÝ VỀ CĂN HỘ KHÁCH SẠN (CONDOTEL) TẠI VIỆT NAM HIỆN NAY Chuyên ngành: Luật Kinh Tế Hướng đào tạo: Hướng nghiên cứu Mã ngành: 8380107 Người hướng dẫn khoa học: TS. Đoàn Thị Phương Diệp LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC Tp. Hồ Chí Minh, tháng 01 năm 2020
3. LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan luận văn này là công trình nghiên cứu thực sự của cá nhân, được thực hiện dưới sự hướng dẫn khoa học của TS. Đoàn Thị Phương Diệp. Những số liệu, những kết luận nghiên cứu được trình bày trong luận văn này trung thực và chính xác. . NGƯỜI CAM ĐOAN. Hồ Sĩ Lưu
4. MỤC LỤC TRANG PHỤ BÌA LỜI CAM ĐOAN MỤC LỤC DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT TÓM TẮT ABSTRACT PHẦN MỞ ĐẦU 1 1. Lý do chọn đề tài 1 2. Tình hình nghiên cứu đề tài 2 3. Mục đích nghiên cứu, câu hỏi nghiên cứu của đề tài 3 3.1. Mục đích nghiên cứu 3 3.2. Câu hỏi nghiên cứu 4 4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu của đề tài 4 4.1. Đối tượng nghiên cứu 4 4.2. Phạm vi nghiên cứu 5 5. phương pháp nghiên cứu 5 6. Các điểm mới, các đóng góp của luận văn 6 7. Kết cấu đề tài 6 CHƯƠNG 1: NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CHUNG VÀ QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VỀ CĂN HỘ KHÁCH SẠN (CONDOTEL) 7 1.1. Những vấn đề lý luận về căn hộ khách sạn (condotel) 7 1.1.1. Khái niệm căn hộ khách sạn (condotel) 7 1.1.2. Phân biệt Condotel và các loại nhà tương đồng khác (Officetel, Hometel và nhà chung cư) 8
5. 1.1.3. Sự cần thiết phải điều chỉnh bằng pháp luật đối với căn hộ khách sạn (condotel) 16 1.1.3.1. Đối với chủ đầu tư phát triển căn hộ khách sạn (condotel) 17 1.1.3.2. Đối với quyền sở hữu căn hộ khách sạn (condotel) 20 1.1.3.3. Đối với quản lý, vận hành và khai thác thương mại căn hộ khách sạn (condotel) 21 1.1.4. Kinh nghiệm một số quốc gia trên thế giới về phát triển và quản lý Căn hộ khách sạn (Condotel) 22 1.2. Quy định của Pháp luật Việt Nam điều chỉnh căn hộ khách sạn (condotel) 25 1.2.1. Quy định về đầu tư phát triển căn hộ khách sạn (condotel) 25 1.2.2. Quy định về xác lập “Quyền sở hữu” căn hộ khách sạn (condotel) 29 1.2.3. Quy định về Quản lý,vận hành và khai thác thương mại Căn hộ khách sạn (Condotel) 30 1.2.3.1. Quản lý và khai thác thương mại căn hộ khách sạn (condotel) 31 1.2.3.2. Vận hành căn hộ khách sạn (condotel) 33 Tiểu kết chương 1 35 CHƯƠNG 2: THỰC TIỄN ÁP DỤNG CÁC QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VIỆT NAM ĐIỀU CHỈNH VỀ CĂN HỘ KHÁCH SẠN (CONDOTEL) – VÀ MỘT SỐ KIẾN NGHỊ HOÀN THIỆN 36 2.1.Thực tiễn áp dụng các quy định pháp luật Việt Nam điều chỉnh căn hộ khách sạn (condotel) 36 2.1.1 Thực tiễn áp dụng các quy định pháp luật quản lý hoạt động đầu tư, kinh doanh căn hộ khách sạn (condotel) 38 2.1.2. Thực tiễn áp dụng các quy định pháp luật xác lập “Quyền sở hữu” căn hộ khách sạn (condotel) 46
6. 2.1.3. Thực tiễn áp dụng các quy định pháp luật trong quản lý, vận hành, khai thác thương mại căn hộ khách sạn (condotel) 52 2.2. KIẾN NGHỊ HOÀN THIỆN QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VIỆT NAM ĐIỀU CHỈNH CĂN HỘ KHÁCH SẠN (CONDOTEL) 54 2.2.1. Một số kiến nghị hoàn thiện pháp luât 54 2.2.1.1. Hoàn thiện quy định về đầu tư tạo lập căn hộ khách sạn (condotel) .56 2.2.1.2. Hoàn thiện quy định về Quyền sở hữu căn hộ khách sạn (condotel) 57 2.2.1.3. Hoàn thiện quy định về quản lý, vận hành và khai thác thương mại căn hộ khách sạn (condotel) 61 2.2.2. Giải pháp tăng cường hiệu quả thực hiện pháp luật về căn hộ khách sạn (condotel) 63 2.2.2.1. Đối với cơ quan quản lý nhà nước 63 2.2.2.2. Đối với chủ đầu tư phát triển căn hộ 67 2.2.2.3. Đối với người mua căn hộ 68 2.2.2.4. Đối với các chủ thể khác (Cơ quan báo chí, Các tổ chức chính trị xã hội, Hội bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng, các chủ thể khác) 69 Tiểu kết chương 2 74 KẾT LUẬN 75 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO
7. DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT Từ viết tắt Danh mục từ viết tắt ADPL Áp dụng pháp luật BXD Bộ xây dựng QLNN Quản lý nhà nước QĐPL Quy định pháp luật UBND Ủy ban nhân dân XLVP Xử lý vi phạm BĐS Bất động sản TAND Toà án nhân dân
8. 1 PHẦN MỞ ĐẦU 1. Lý do chọn đề tài Trongi quái trìnhi xâyi dựngi vài hìnhi thànhi thịi trườngi bấti độngi sảni tạii Việti Nam,i gầni đâyi việci đầui tưi vài pháti triểni cáci dựi áni căni hội kháchi sạni (condotel)i đãi thui húti sựi quani tâmi củai cáci nhài đầui tưi vài kháchi hàng.i “Tuyi chỉi mớii xuấti hiệni từi khoảngi nămi 2014i trởi lạii đây,i căni hội kháchi sạni (condotel)i đãi nhanhi chóngi pháti triểni vài tạoi nêni cơni sốti trongi giớii đầui tưi tạii cáci khui vựci veni biển,i hảii đảoi nhưi Nhai Trang,i Hại Long,i Phúi Quốc,i Cửai Lò,i Đài Nẵng,i Vũngi Tàu Nămi 2016,i tổngi nguồni cungi căni hội condoteli đãi lêni đếni 16.000i căn.i Trongi giaii đoạni 2017-2019,i trungi bìnhi mỗii nămi cói khoảngi 27.000i -i 29.000i căni hội condoteli đượci mởi bán.i Đai sối cáci sảni phẩmi cói diệni tíchi căni hội khoảngi 2” 1 trêni dướii 45m .Trongi bốii cảnhi đó,i sựi thiếui vắngi cáci quyi địnhi cói liêni quani vài thiếui vắngi sựi giảii thíchi chínhi thứci từi cơi quani Nhài nướci đốii vớii cáci sảni phẩmi bấti độngi sảni mớii nàyi đãi làmi ảnhi hưởngi khôngi nhỏi đếni sựi pháti triểni củai thịi trườngi này,i đồngi thờii ảnhi hưởngi đếni quyềni lợii củai kháchi hàng.i Trongi bốii cảnhi đó,i nhiềui ýi kiếni tráii chiềui liêni quani đếni quyi chếi phápi lýi nhưi thiếui cáci quyi địnhi vềi cáci loạii hìnhi côngi trìnhi này,i quyi chuẩni vài tiêui chuẩni căni hộ.i Việci cấpi giấyi chứngi nhậni quyềni sởi hữu,i sửi dụngi cáci côngi trìnhi nàyi cũngi gặpi vướngi mắci vềi thờii hạni sởi hữu,i chếi đội sửi dụngi đất.i Quyi địnhi vềi quảni lýi vậni hànhi condoteli còni thiếui đồngi bội khii chưai cói quyi địnhi cụi thể cũngi gâyi rai rấti nhiềui trởi ngạii choi nhài đầui tưi pháti triểni căni hội cũngi nhưi chủi sởi hữui căni hộ. Trong bối cảnh đó, các nghiên cứu liên quan đến quy chế pháp lý về đầu tư, sở hữu, quản lý và vận hành khai thác căn hộ condotel vẫn còn thiếu vắng. Tất cả những điều này đã ành hưởng không nhỏ đến sự phát triển thị trường, quyền lợi của khách hàng và hiệu quả quản lý Nhà nước đối với loại hình căn hộ khách sạn. Vì lẽ đó, hơn lúc nào hết, quy chế pháp lý về căn hộ condotel đang nhận được sự quan tâm từ các nhà 1 i Nam-2019, truy cập: ngày 10/12/2019
9. 2 đầu tư dự án căn hộ, khách hàng sở hữu căn hộ và cả cơ quan quản lý Nhà nước. Chính vì vậy việc nghiên cứu, đề ra các giải pháp hoàn thiện pháp luật về căn hộ khách sạn (condotel) là nhu cầu cần thiết. Xuất phát từ tình hình nói trên, tác giả chọn đề tài “Quy chế pháp lý về căn hộ khách sạn (condotel) tại Việt Nam hiện nay” làm luận văn thạc sĩ, với mong muốn góp phần hoàn thiện pháp luật về đầu tư, sở hữu, quản lý, vận hành và khai thác thương mại đối với vấn đề căn hộ khách sạn (condotel) tại Việt Nam. 2. Tình hình nghiên cứu đề tài Choi đếni nay,i liêni quani đếni chủi đềi quyi chếi phápi lýi choi căni hộcondotel,i cói mộti sối côngi trìnhi nghiêni cứui nhưi sau: i i i i i i i i Bàii viếti củai táci giải Lêi Văni Cưi “Lựai chọni môi hìnhi cungi ứngi dịchi vụi ởi khui đôi thịi mớii dướii góci đội tiếpi cậni quyềni sởi hữui tàii sản”i đượci đăngi trongi Tạpi chíi Kinhi tếi xâyi dựngi sối 2i nămi 2011i chỉi mớii đưai rai phươngi áni thànhi lậpi tổi chứci tựi quảni củai cáci chủi sởi hữui trongi cáci khui nhài ởi đôi thịi mớii nhằmi thốngi nhấti quảni lýi đơni vịi cungi ứngi dịchi vụi nhài ở. Luậni văni thạci sỹi luậti họci “Phápi luậti vềi quảni lýi chungi cưi ởi Việti Nam”i củai táci giải Nguyễni Thịi Thanhi Nhàni bảoi vệi nămi 2015i tạii Khoai Luật-i Đạii Họci Quốci giai Hài Nội.i Nộii dungi nàyi đãi cungi cấpi nhữngi nộii dungi nghiêni cứui sâui quyi địnhi cụi thểi đểi điềui chỉnhi cáci mốii quani hệi trongi việci quảni lý,i vậni hànhi vài sửi dụngi nhài chungi cưi đangi lài nguyêni nhâni chínhi củai nhữngi mâui thuẫni xảyi rai liêni tiếpi giữai chủi đầui tưi vài ngườii muai nhài chungi cư. i Luậni văni thạci sỹi luậti họci “Hợpi đồngi muai báni căni hội chungi cưi theoi Phápi luậti Việti Nam”i củai táci giải Hoàngi Thịi Oanhi bảoi vệi nămi 2015i tạii Khoai Luật-i Trườngi Đạii Họci Quốci Giai Hài Nội.i Luậni văni nàyi đãi cungi cấpi nhữngi nộii dungi nghiêni cứui sâui nhữngi quyi địnhi phápi luậti thựci địnhi vềi Hợpi đồngi muai báni căni hội chungi cư,i đồngi thờii nghiêni cứui thựci trạngi muai báni căni hội chungi cưi vài cáci tranhi chấpi chủi yếui củai loạii Hợpi đồngi này
10. 3 Bàii viếti “Quảni lýi nhài chungi cưi cầni môi hìnhi mới”i củai TSi Đoàni Dươngi Hảii (2013)i đượci đăngi trongi Tạpi chíi Kinhi tếi xâyi dựngi sối 01/2013i đưai rai môi hìnhi thànhi lậpi Bani quảni trịi quảni lýi nhài chungi cưi dướii hìnhi thứci mộti côngi tyi tráchi nhiệmi hữui hạn.i Nhưngi bàii viếti chưai đưai rai đượci hìnhi thứci hoạti độngi choi môi hìnhi nàyi vài kinhi phíi đểi duyi trìi côngi tyi nhưi thếi nào. Nhìni chung,i nhữngi côngi trìnhi nghiêni cứu,i cáci bàii viếti trêni íti nhiềui đềui đềi cậpi đếni quyềni sởi hữui căni hội chungi cư.i Tuyi nhiên,i vẫni chưai thấyi cói mộti côngi trìnhi nghiêni cứui đềi cậpi trựci tiếpi vềi nộii dungi quyi chếi phápi lýi căni hội kháchi sạni (condotel).i Vìi lẽi đó,i đềi tàii nghiêni cứui Luậni văni nàyi lài khôngi trùngi lặpi vớii cáci côngi trìnhi nghiêni cứui trướci đây. 3. Mục đích nghiên cứu, câu hỏi nghiên cứu của đề tài 3.1. Mục đích nghiên cứu Mụci đíchi nghiêni cứui củai Luậni văni nàyi lài hướngi tớii việci hoàni thiệni cáci quyi địnhi phápi luậti vềi đầui tư,i sởi hữu,i quảni lý,i vậni hànhi vài khaii tháci thươngi mạii đốii vớii căni hộcondotel. Cụi thể,i Luậni văni sẽ: Thứi nhất,i nghiêni cứui nhữngi vấni đềi lýi luậni vềi đầui tư,i sởi hữu,i quảni lý,i vậni hànhi vài khaii tháci thươngi mạii căni hội condotel. Thứi hai,i khảoi sát,i hệi thốngi hoá,i vài làmi rõi quyi địnhi củai phápi luậti củai Việti Nami vềi vềi đầui tư,i sởi hữu,i quảni lý,i vậni hànhi vài khaii tháci thươngi mạii căni hội condotel. Thứi ba, i khảoi sáti thựci tiễni ápi dụngi phápi luậti trongi đầui tư, i sởi hữu, i quảni lý, i vậni hànhi vài khaii tháci thươngi mạii căni hội condoteli đểi pháti hiệni cáci khiếmi khuyết, i bấti cậpi trongi phápi luậti liêni quani đếni vấni đềi này. Thứi tư, i đềi xuấti nhữngi giảii phápi hoàni thiệni cáci quyi địnhi củai phápi luậti vài giảii phápi nângi caoi hiệui quải ápi dụngi cáci quyi địnhi củai phápi luậti vềi đầui tư, i sởi hữu, i quảni lý,
11. 4 i vậni hànhi vài khaii tháci thươngi mạii choi cáci căni hội kháchi sạni (condotel),i gópi phầni hoàni thiệni hệi thốngi phápi luậti vềi thịi trườngi bấti độngi sảni nóii chungi tạii Việti Nam. 3.2. Câu hỏi nghiên cứu Luậni văni đượci thựci hiệni nhằmi trải lờii choi cáci câui hỏii nghiêni cứui saui đây: Thứi nhất,i căni hội kháchi sạni (condotel)i lài gì?i Tạii saoi việci đầui tư,i sởi hữu,i quảni lý,i vậni hànhi vài khaii tháci thươngi mạii đốii vớii căni hội kháchi sạni lạii cầni cói cáci quyi tắci riêngi biệt? Thứi hai,i cáci quyi địnhi củai phápi luậti cói liêni quani đểi điềui chỉnhi việci đầui tư,i sởi hữu,i quảni lý,i vậni hànhi vài khaii tháci thươngi mạii đốii vớii căni hội kháchi sạni tạii Việti Nami hiệni nayi nhưi thếi nào?i Cói đápi ứngi đượci nhui cầui điềui chỉnhi việci đầui tư,i sởi hữu,i quảni lý,i vậni hànhi vài khaii tháci thươngi mạii đốii vớii căni hội kháchi sạni hayi không? Thứi ba,i thựci tiễni việci đầui tư,i sởi hữu,i quảni lý,i vậni hànhi vài khaii tháci thươngi mạii đốii vớii căni hội kháchi sạni trongi thựci tếi nhưi thếi nào?i Cói pháti sinhi i nhữngi bấti cậpi gìi vềi phápi lý? Thứi tư, i cầni cói nhữngi giảii phápi nàoi gópi phầni hoàni thiệni quyi chếi phápi lýi choi việci đầui tư, i sởi hữu, i quảni lý, i vậni hànhi vài khaii tháci thươngi mạii đốii vớii căni hội kháchi sạn? 4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu của đề tài 4.1. Đối tượng nghiên cứu Luận văn tập trung nghiên cứu về các quy chế pháp lý căn hộ khách sạn (condotel) mà cụ thể là quy chế pháp lý liên quan đến việc đầu tư, sở hữu, quản lý, vận hành và khai thác thương mại đối với căn hộ khách sạn tại Việt Nam. Luận văn cũng nghiên cứu thực tiễn việc các quy định liên quan đến việc đầu tư, sở hữu, quản lý, vận hành và khai thác thương mại đối với căn hộ khách sạn tại Việt Nam.
12. 5 4.2. Phạm vi nghiên cứu Về thời gian: Luận văn xác định thời gian khảo sát các quy định và thực tiễn áp dụng quy định liên quan đến việc đầu tư, sở hữu, quản lý, vận hành và khai thác thương mại đối với căn hộ khách sạn (condotel) từ 2014 cho đến nay (từ khi Luật Kinh doanh bất động sản 2014 có hiệu lực thi hành). Về không gian: các vụ việc, tình huống thực tiễn áp dụng các quy định liên quan đến việc đầu tư, sở hữu, quản lý, vận hành và khai thác thương mại đối với căn hộ khách sạn là tại Việt Nam. 5. Phương pháp nghiên cứu Luậni văni sửi dụngi cáci phươngi phápi nghiêni cứui chungi củai khoai họci xãi hộii vài cáci phươngi phápi nghiêni cứui đặci thùi củai luậti họci đểi nghiêni cứui đềi tài,i cụi thểi lài cáci phươngi phápi nghiêni cứui saui đây: Thứi nhất:i phươngi phápi hệi thốngi hoá,i phâni tíchi vài bìnhi luậni đượci sửi dụngi tạii phầni 1.1i củai chươngi 1i Luậni văni đểi làmi rõi nhữngi vấni đềi lýi luậni vềi căni hội kháchi sạni vài quyi chếi phápi lýi vềi căni hội kháchi sạn. Thứi hai:i hệi thốngi hoái phápi luật,i phươngi phápi phâni tíchi quyi phạmi đượci sửi dụngi tạii phầni 1.2i củai chươngi 1i Luậni văni đểi làmi rõi nhữngi quyi địnhi củai phápi luậti Việti Nami hiệni hànhi cói liêni quani đếni căni hội kháchi sạn. Thứi ba:i phươngi phápi phâni tíchi tìnhi huốngi phápi luật,i phâni tíchi vụi việci đượci sửi dụngi tạii phầni 2.1i củai chươngi 2i Luậni văni đểi làmi rõi nhữngi thựci tiễni ápi dụngi cáci quyi địnhi củai phápi luậti Việti Nami hiệni hànhi cói liêni quani đếni căni hội kháchi sạn. Thứi tư:i phươngi phápi dựi báoi phápi luật,i đánhi giái táci độngi phápi luậti đượci sửi dụngi tạii phầni 2.2i củai chươngi 2i Luậni văni đểi đưai rai cáci đềi xuấti nhằmi hoàni thiệni cáci quyi địnhi củai phápi luậti Việti Nami hiệni hànhi cói liêni quani đếni căni hội kháchi sạn.
13. 6 6. Các điểm mới, các đóng góp của luận văn Trêni cơi sởi kếi thừai cáci thànhi tựui củai cáci côngi trìnhi nghiêni cứui đãi côngi bối trongi nướci vài quốci tế,i luậni văni đạti đượci nhữngi kếti quải nghiêni cứui cói tínhi mớii nhưi sau: Thứi nhất:i luậni văni hệi thốngi hoái vài bướci đầui hoàni thiệni cáci kháii niệm,i đặci điểmi củai căni hội kháchi sạni vài phâni tíchi sựi cầni thiếti phảii bani hànhi cáci quyi địnhi củai phápi luậti liêni quani đếni căni hội kháchi sạn. Thứi hai:i luậni văni phâni tíchi vài luậni giảii mộti cáchi khoai họci cáci nguyêni tắc,i căni cứi củai việci ápi dụngi cáci quyi địnhi củai phápi luậti choi căni hội kháchi sạni (condotel);i đánhi giái toàni diệni tìnhi hìnhi phápi lýi liêni quani đếni căni hội kháchi sạni (condotel)i tìmi rai cáci thiếui sóti củai hệi thốngi phápi luậti vềi vấni đềi nàyi vài cáci nguyêni nhâni củai cáci thiếui sóti đó.i Thứi ba:i luậni văni đãi đềi xuấti mộti sối phươngi hướng,i giảii phápi hoàni thiệni hệi thốngi phápi luậti điềui chỉnhi vềi căni hội kháchi sạni (condotel)i tạii Việti Nam. 7. Kết cấu đề tài Luận văn ngoài phần mở đầu, kết luận và danh mục tài liệu tham khảo thì nội dung luận văn được chia thành hai chương, cụ thể là: Chương 1: Những vấn đề lý luận chung và quy định của pháp luật về căn hộ khách sạn (condotel). Chương 2: Thực tiễn áp dụng các quy định của pháp luật Việt Nam điều chỉnh căn hộ khách sạn (condotel) và các kiến nghị hoàn thiện.
14. 7 CHƯƠNG 1: NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CHUNG VÀ CÁC QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VỀ CĂN HỘ KHÁCH SẠN (CONDOTEL) 1.1. Khái niệm chung về căn hộ khách sạn (condotel) 1.1.1. Khái niệm căn hộ khách sạn (condotel) Hiêni nay,i hệi thốngi văni bảni quyi phạmi phápi luậti củai Việti Nami hiệni khôngi cói thuậti ngữi căni hội kháchi sạni (condotel). Xéti vềi nguồni gốci từ,i căni hội kháchi sạni đượci dịchi từi chữi tiếngi Anhi lài condotel.i Trongi tiếngi Anh,i từi nàyi lài mộti từi ngữi đượci hìnhi thànhi doi sựi kếti hợpi giữai từi condominimumi (chungi cư)i vài từi hoteli (kháchi sạn)i đểi hìnhi thànhi mộti từi mớii lài condotel.i Nhưi vậy, i condoteli đểi chỉi choi căni hội kháchi sạni vài ởi Việti Nami cũngi dui nhậpi têni gọii này.i Vềi mặti lịchi sử,i căni hội kháchi sạni đượci coii lài hìnhi thànhi vàoi đầui nhữngi nămi 1980i tạii Mỹi khii mộti sối chủi đầui tưi chuyểni đổii côngi năngi cáci biệti thựi dui lịchi hoặci kháchi sạni cũi sangi môi hìnhi condoteli nhằmi làmi mớii sảni phẩm,i đápi ứngi nhui cầui tăngi caoi vềi dui lịchi nghỉi dưỡngi vài nhui cầui sởi hữui ngôii nhài thứi haii củai dâni Mỹ.i Việci chuyểni đổii cấui trúc,i côngi năngi củai cáci cơi sởi lưui trúi dui lịchi nàyi đãi mangi lạii hiệui quải kinhi tếi caoi choi cải chủi đầui tưi vài cáci nhài đầui tưi thứi cấp.i Chủi đầui tưi báni đượci nhiềui căni hội kháchi sạn,i nhài đầui tưi thứi cấpi cói cơi hộii sởi hữui căni hội kháchi sạni làmi nơii nghỉi dưỡng.i Trongi nhữngi ngàyi khôngi sửi dụng,i căni hội đượci đemi choi kháchi dui lịchi thuê,i nhời đói lợii 2 nhuậni đầui tưi tăngi lên. Ngàyi nay,i condoteli trởi thànhi mộti trongi nhữngi phâni khúci đầui tưi hấpi dẫni củai thịi trườngi bấti độngi sảni trêni thếi giới.i Cáci thươngi hiệui lớni nhưi Hilton,i Hyatt,i Starwoodi 2i Ts.i Đoàni Mạnhi Cương,i (Quảni lýi kinhi doanhi kháchi sạni căni hội vài biệti thựi dui lịch), truy cập:i ngàyi 02/11/2019,i i
15. 8 hoặci Trumpi đãi xâyi nhữngi dựi áni condoteli cói vịi tríi đẹpi tạii cáci khui nghỉi dưỡng,i điểmi dui lịchi hoặci trongi trungi tâmi thànhi phố.i Kểi từi đó,i condoteli đangi trởi thànhi kênhi đầui tưi tốti nhời lợii nhuậni caoi thui đượci trongi quái trìnhi choi kháchi dui lịchi thuêi hoặci báni lại.i Tăngi trưởngi củai condoteli đãi vài đangi gắni liềni vớii sựi pháti triểni củai dui lịchi doi khải năngi sinhi lợii từi kháchi thuêi phòng. Tómi lại,i condoteli lài “thuậti ngữi đượci dùngi đểi chỉi dạngi kháchi sạni căni hội hoặci kháchi sạni mài toàni bội hoặci mộti phầni kháchi sạni đượci chuyểni đổii hợpi phápi sangi căni 3 hội mài tạii đói mỗii căni hội cói chủi sởi hữui riêng” .i Chủi nhài khôngi nhữngi sởi hữui căni hội mài còni đượci sởi hữui diệni tíchi vài tiệni íchi chungi nhưi thangi máy,i hànhi lang,i hồi bơi,i sâni chơi i dựai trêni hợpi đồngi thỏai thuậni vớii chủi đầui tư.i Chủi sởi hữui căni hội kháchi sạni hoặci phòngi kháchi sạni cói quyềni ởi cói thờii hạn,i báni hoặci choi thuêi tùyi theoi quyếti địnhi củai họ.i Đểi phụci vụi việci choi thuêi ,i kháchi sạni căni hội cói cáci dịchi vụi đặti phòng,i dịchi vụi ăni uống,i giặti là,i cáci dịchi vụi vuii chơii giảii trí i Thôngi thường,i chủi đầui tưi dựi áni thuêi côngi tyi quảni lýi chuyêni nghiệpi đểi quảni lýi dịchi vụi vài xúci tiếni việci choi thuêi phòngi vài nhậni đượci lợii nhuậni dựai trêni doanhi thu. 1.1.2. Phân biệt căn hộ khách sạn (condotel) và các loại nhà tương đồng khác (hometel, officetel, nhà chung cư). Trước hết, cần làm rõ một số khái niệm về căn hộ khách sạn (condotel) và các loại nhà tương đồng khác như Hometel, Officetel, Nhà chung cư cụ thể như sau và Condotel: căni hội kháchi sạn,i giốngi vớii Officeteli vài Hometeli thôngi thường,i cói phòngi ngủi riêng,i phòngi khách,i bani công,i phòngi tắmi vài phòngi bếpi vớii cáci thiếti bịi khépi kíni tiệni nghii nhưi mộti căni hội Officeteli vài Hometeli caoi cấp.i Ngườii ởi đâyi cói thểi tậni hưởngi cáci dịchi vụi giốngi kháchi thuêi phòngi kháchi sạn. 3 i truy cập: ngày 02/11/2019, truy cập 05/11/2019
16. 9 Hometel: “căn hộ khách sạn có thể để nghỉ dưỡng hoặc cho thuê ở thông thường, được cấp sổ đỏ, được sở hữu lâu dài”4. Officetel: “sự kết hợp của văn phòng (office) và khách sạn (hotel), diện tích vừa phải từ 30m2 đến 50m2, đáp ứng nhu cầu vừa ở vừa làm văn phòng kinh doanh. Loại hình này rất phổ biến ở Hàn Quốc, Nhật Bản hay Singapore. Căn hộ Officetel thường được xây dựng ở các thành phố lớn, nơi tập trung các doanh nghiệp nhằm đáp ứng nhu cầu vừa có thể làm văn phòng, vừa có thể lưu trú qua đêm”5. Nhà chung cư: được nhắc đến lần đầu tiên trong Luật Nhà ở 2005 (Điều 70), trước đó nhà chung cư được gọi là nhà tập thể. “Nhài chungi cưi lài nhài ởi cói từi haii tầngi trởi lên, i cói lốii đi, i cầui thangi vài hệi thốngi côngi trìnhi hại tầngi sửi dụngi chungi choi nhiềui hội giai đình, i cái nhân. i Nhài chungi cưi cói phầni sởi hữui riêngi củai từngi hội giai đình,i cái nhâni vài phầni sởi hữui chungi củai tấti cải cáci hội giai đình,i cái nhâni sửi dụngi nhài chungi cư.i Phầni sởi hữui riêngi trongi nhài chungi cưi baoi gồm:i phầni diệni tíchi bêni trongi căni hộ,i baoi gồmi cải diệni tíchi bani công,i logiai gắni liềni vớii căni hội đó;i phầni diệni tíchi kháci trongi nhài chungi cưi đượci côngi nhậni lài sởi hữui riêngi theoi quyi địnhi củai phápi luật;i hệi thốngi trangi thiếti bịi kỹi thuậti sửi dụngi riêngi gắni liềni vớii cáci hộ;phầni diệni tíchi thuộci phầni sởi hữui riêng. Phầni sởi hữui chungi trongi nhài chungi cưi baoi gồm:i phầni diệni tíchi nhài còni lạii củai nhài chungi cưi ngoàii phầni diệni tíchi thuộci sởi hữui riêngi trên;i khôngi giani vài hệi thốngi kếti cấui chịui lực,i trangi thiếti bịi kỹi thuậti dùngi chungi trongi nhài chungi cư,i gồm:i khung,i cột,i 4 truy cập ngày 10/01/2020 5 truy cập ngày 12/01/2020
17. 10 tườngi chịui lực,i tườngi baoi ngôii nhà,i tườngi phâni chiai cáci căni hộ,i sàn,i mái,i sâni thượng,i hànhi lang,i cầui thangi bộ,i thangi máy Hệi thốngi hại tầngi kỹi thuậti bêni ngoàii nhưngi đượci kếti nốii vớii nhài chungi cưi đó. Cụmi nhài chungi cư:i lài khui nhài cói từi haii nhài chungi cưi trởi lêni trongi cùngi mộti địai điểmi xâyi dựngi củai cùngi mộti chủi đầui tưi hoặci mộti khui nhài chungi cưi đượci xâyi dựngi trướci đây”. Cho đến Luật Nhà ở năm 2014 (có hiệu lực từ ngày 01/07/2015), khái niệm nhà chung cư cũng đã được quy định cụ thể hơn tại khoản 3, Điều 3, Luật Nhà ở năm 2014. “Nhà chung cư là nhà có từ 2 tầng trở lên, có nhiều căn hộ, có lối đi, cầu thang chung, có phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung và hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho các hộ gia đình, cá nhân, tổ chức, bao gồm nhà chung cư được xây dựng với mục đích để ở và nhà chung cư được xây dựng có mục đích sử dụng hỗn hợp để ở và kinh doanh.” Trên cơ sở các định nghĩa trên, ta có thể xác định phạm vi khái niệm nhà chung cư như sau: “nhà chung cư là một dạng nhà ở tập trung ở các khu đô thị, bao gồm các căn hộ riêng biệt, độc lập cho nhiều hộ gia đình sinh sống. Chủ sở hữu căn hộ có các phần sở hữu riêng và sở hữu chung tất cả các không gian cộng đồng trong nhà chung cư”. So sánh loại hình căn hộ Condotel và Hometel Điểmi giốngi nhaui củai Condoteli vài Hometeli lài cải haii đềui đượci trangi bịi cáci thiếti bịi khépi kíni caoi cấp,i sửi dụngi hệi thốngi đặti phòngi vài cáci dịchi vụi kháchi sạni kháci nhưi hồi bơi,i spa,i gym,i nhài hàng,i thưi tín,i dịchi vụi phòngi 24/24 i Cáci khoảni chii phíi bảoi dưỡng,i sửai chữa,i xuốngi cấpi doi đơni vịi quảni lýi chịui tráchi nhiệmi bảoi trì,i bảoi dưỡngi nêni luôni đảmi bảoi chấti lượngi tươngi đồngi giữai cáci căni hộ. Bên cạnh điểm giống nhau vừa nêu, Condotel và Hometel có một số đặc điểm khác nhau nhau sau đây:
18. 11 Thứ nhất, về vị trí, Hometel thường được xây dựng ở các thành phố lớn, khu du lịch, trong khi đó Condotel thường được xây dựng tại các khu phát triển về du lịch, các thành phố ven biển (ví dụ tại Việt Nam, các condotel được xây dựng tại các thành phố ven biển như Nha Trang, Phú Quốc, Quy Nhơn ) Thứ hai, mục đích của việc xây dựng Hometel khá đa dạng như để nghỉ dưỡng, để ở hoặc để cho thuê văn phòng hoặc kinh doanh Homestay còn mục đích của việc xây dựng Condotel là cho khách du lịch nghỉ qua đêm. Thứ ba, về mặt pháp lý, chủ hộ Hometel được cấp sổ đỏ được sở hữu lâu dài, người mua toàn quyền sở hữu căn hộ để nghỉ dưỡng và cho thuê, không phải chia lợi nhuận với chủ đầu tư. Trong khi đó chủ sở hữu Condotel chỉ được Sở hữu không quá 50 năm [khoản 3, Điều 126, Luật Đất Đai 2013], không được đăng ký kinh doanh và không phát sinh đơn vị ở. Thứ tư, về mặt thiết kế, chủ hộ Hometel được thiết kế tuỳ theo sở thích của chủ sở hữu, không bó buộc hay giới hạn theo một khuôn mẫu. Còn chủ sở hữu Condotel được thiết kế khép kín theo tiêu chuẩn khách sạn năm sao, diện tích dao động từ 30- 50m2. Thứ năm, về bảo trì condotel là chi phí bảo trì đóng một lần 2%, có đơn vị vận hành chuyên nghiệp, còn Hometel không tốn phí bảo trì thường niên. Ngoài ra, còn một vài điểm khác biệt về ưu và nhược điểm mà có thể nhận thấy trong bảng so sánh dưới đây:
19. 12 BẢNG SO SÁNH ƯU VÀ NHƯỢC ĐIỂM CONDOTEL VÀ HOMETEL So sánh khác Hometel Condotel nhau Ưu điểm – Vừa có thể làm văn phòng, vừa để – Chủ đầu tư cam kết chia sẻ lợi nhuận 8- ở, vừa cho thuê. 10%/năm, khách hàng không phải quan tâm – Làm văn phòng rất tiện lợi, có thể đến việc quản lý vận hành, thời gian nhận lợi đăng ký kinh doanh theo quy định nhuận từ 5-10 năm. pháp luật. – Giá trị thật Nhược điểm – Hầu như không có – Giá trị ảo so với thực tế: Chủ đầu tư lấy tiền - Giá trị thật, giá trị BĐS theo thời ở đâu để trả lãi cho nhà đầu tư với mức lợi gian tăng với cấp số nhân nhuận lý tưởng và đều đặn hàng năm? Thực tế CĐT lấy tiền của chính nhà đầu tư để trả lãi, áp dụng hình thức “mỡ nó rán nó”. – Dễ xảy ra tranh chấp giữa khách hàng với chủ đầu tư do trả lãi không đúng như cam kết do CĐT dùng tiền đầu tư dự án khác (hiện tượng phổ biến trong thời gian vừa qua). – Khó quản lý sau khi kết thúc thời gian cam kết lợi nhuận: Rất khó khi nhà đầu tư ở Hà Nội và quản lý căn hộ Condotel ở Nha Trang, Phú Quốc – Chỉ để kinh doanh, không được ở, không được sử dụng trong thời gian CĐT khai thác cho thuê
20. 13 So sánh loại hình căn hộ condotel và nhà chung cư Soi sánhi condoteli vớii căni hội chungi cưi thìi cói thểi thấyi mộti sối điểmi kháci biệti sau: i “Thứi nhất, i vềi mụci đíchi sửi dụng: i nếui căni hội chungi cưi đượci sửi dụngi vớii mụci đíchi chínhi lài đểi ởi lâui dàii thìi condoteli lạii sửi dụngi đểi choi kháchi dui lịchi thuêi trongi thờii giani họi dui lịch. i Thứi hai, i vềi cơi quani quảni lýi nhài nướci thìi khui chungi cưi đượci quảni lýi bởii Bani Quảni trị, i Tổi dâni phố, i UBNDi phường/xã; i trongi khii đói khui condoteli đượci quảni lýi bởii Bani quảni lýi Khui Dui lịch, i cáci cơi quani quảni lýi nhài nướci vềi dui lịch. i Thứi ba, i vềi thủi tụci quảni lýi hànhi chínhi dâni cư: i ngườii ởi tạii căni hội chungi cưi đượci cấpi hội khẩui thườngi trúi hoặci sổi đăngi kýi tạmi trúi dàii hạn, i trongi khii đói ngườii ởi tạii condoteli thìi kháchi sạni phảii khaii báoi tạmi trúi ngắni hạni choi dui khách. i Thứi tư, i vềi phíi quảni lýi vậni hành: i ngườii ởi tạii căni hội chungi cưi sẽi phảii đóngi phíi quảni lýi vậni hànhi theoi Luậti Nhài ởi vài văni bảni hướngi dẫn, i trongi khii đói đốii vớii condotel, i dui kháchi sẽi phảii trải phíi lưui trúi tạii kháchi sạni theoi giái kháchi sạni quyi định. i Thứi năm,i vềi cáchi thứci hoạti động:i condoteli hoạti độngi theoi môi hìnhi chiai sẻi lợii nhuậni ưui đãi.i Ngoàii ra,i còni cói mộti sối sựi kháci biệti vềi luậti điềui chỉnh:i Condoteli đượci điềui chỉnhi bởii Luậti Dui lịch,i Luậti Doanhi nghiệp,i Luậti Xâyi dựng,i còni căni hội chungi cưi đượci điềui chỉnhi bởii Luậti Nhài ở,i Luậti Đấti đai; hay sự khác biệt về nghĩa vụ tài chính: chủ sở hữu căn hộ phải nộp thuế sử dụng đất hàng năm đối với căn hộ của mình còn chủ đầu tư phải nộp tiền thuế đất hàng năm đối với toàn bộ khách sạn, các phòng khách sạn không phải thực hiện nghĩa vụ đóng thuế”6. 6 Ts. Ngô Trung Hoà,(Phát triển và quản lý Condotel cơ sở pháp lý và thực tiễn) truy cập: ngày 19/11/2019
21. 14 So sánh loại hình căn hộ Condotel và Officetel Condotel và Officetel có một số điểm khác biệt theo bảng so sánh sau đây: Thứ nhất, về vị trí, Officetel thường được xây dựng ở các thành phố lớn, nơi tập trung nhiều văn phòng, trong khi đó Condotel thường được xây dựng tại các khu phát triển về du lịch, các thành phố ven biển (ví dụ tại Việt Nam, các condotel được xây dựng tại các thành phố ven biển như Nha Trang, Phú Quốc, Quy Nhơn ) Thứ hai, mục đích của việc xây dựng Officetel khá đa dạng như làm văn phòng, để ở hoặc để cho thuê văn phòng hoặc kinh doanh Homestay còn mục đích của việc xây dựng Condotel là cho khách du lịch nghỉ qua đêm. Thứ ba, về mặt pháp lý, chủ hộ Officetel được sở hữu 50 năm [khoản 3, Điều 126, Luật Đất Đai 2013], người mua toàn quyền sở hữu căn hộ để lưu trú nhưng không phát sinh đơn vị ở và cho thuê làm văn phòng, không phải chia lợi nhuận với chủ đầu tư. Trong khi đó chủ sở hữu condotel cũng được sở hữu không quá 50 năm [khoản 3, Điều 126, Luật Đất Đai 2013], không được đăng ký kinh doanh và không phát sinh đơn vị ở. Thứ tư, về mặt thiết kế, chủ hộ Officetel được thiết kế khép kín có phòng ngủ, phòng khách riêng biệt, tiêu chuẩn vận hành như một văn phòng hạng A + khách sạn 5 sao, diện tích từ 30-70m2. Còn chủ sở hữu Condotel được thiết kế khép kín theo tiêu chuẩn khách sạn 5 sao, diện tích dao động từ 30-50m2. Thứ năm, về bảo trì cả Officetel và Condotel đều như nhau là chi phí bảo trì đóng 1 lần 2%, có đơn vị vận hành chuyên nghiệp Ngoài ra, còn một vài ưu và nhược điểm được so sánh trong bảng sau đây: