Luận văn Quản lý nhà nước về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất từ thực tiễn Quận 6, Thành phố Hồ Chí Minh

Nội dung text: Luận văn Quản lý nhà nước về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất từ thực tiễn Quận 6, Thành phố Hồ Chí Minh

1. VIỆN HÀN LÂM KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI Đỗ Thị Trúc Mai QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC VỀ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYẾN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT TỪ THỰC TIỄN QUẬN 6, THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC HÀ NỘI - 2018
2. VIỆN HÀN LÂM KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI Đỗ Thị Trúc Mai QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC VỀ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYẾN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT TỪ THỰC TIỄN QUẬN 6, THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH Chuyên ngành: Luật Hiến pháp và Luật Hành chính Mã số: 8380102 LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC TS. THÁI THỊ TUYẾT DUNG HÀ NỘI - 2018
3. LỜI CAM ĐOAN Tôi tên là Đỗ Thị Trúc Mai, sinh ngày 22/11/1981, là học viên cao học ngành: Luật học, chuyên ngành: Luật Hiến pháp và Luật hành chính, khóa VII đợt 1 năm 2016, theo Quyết định số 1957/QĐ-HVKHXH ngày 22/4/2016 của Giám đốc Học viện khoa học xã hội. Tôi xin cam đoan Luận văn Thạc sĩ: “Quản lí nhà nước về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyến sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất từ thực tiễn quận 6, thành phố hồ chí minh” là công trình nghiên cứu của bản thân, các trích dẫn và số liệu được sử dụng trong luận văn đều có dẫn nguồn./. Tác giả luận văn ĐỖ THỊ TRÚC MAI
4. LỜI CẢM ƠN Sau hơn hai năm học tập và nghiên cứu, tôi đã hoàn thành chương trình khoá học cao học chuyên ngành Luật Hiến pháp và Luật Hành chính tại Học viện khoa học xã hội và hoàn thành luận văn “Quản lí nhà nước về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyến sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất từ thực tiễn quận 6, thành phố hồ chí minh”. Tôi xin được bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc của mình đến quý Lãnh đạo, quý thầy, cô Học viện khoa học xã hội. Quý thầy cô đã tận tình giảng dạy, tạo điều kiện giúp đỡ tôi trong quá trình học tập, nghiên cứu, đặc biệt là sự giúp đỡ và dạy bảo tận tình, quý báu của TS. Thái Thị Tuyết Dung – Giảng viên trường Đại học luật Tp. HCM, người cô đã trực tiếp hướng dẫn tôi trong suốt quá trình nghiên cứu, giúp đỡ tôi hoàn thành luận văn này. Với tình cảm chân thành, tôi xin được gửi lời cảm ơn đến Lãnh đạo Ủy ban nhân dân Quận 6, Ủy ban nhân dân phường 4 quận 6, Tp. HCM cùng đồng nghiệp trong cơ quan, bạn đồng học và gia đình đã tận tình giúp đỡ để tôi hoàn thành việc thu thập và xử lý thông tin, số liệu phục vụ quá trình nghiên cứu của mình./. Tác giả luận văn ĐỖ THỊ TRÚC MAI
5. MỤC LỤC MỞ ĐẦU 1 Chương 1: NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VÀ PHÁP LÝ VỀ QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC VỀ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT 6 1.1. Khái niệm và đặc điểm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất 6 1.2. Nội dung và vai trò của việc quản lý nhà nước về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất 8 1.3. Một số kinh nghiệm tham khảo quản lý nhà nước cấp giấy chứng nhận một số quốc gia 30 Chương 2: THỰC TRẠNG QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC VỀ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT TỪ THỰC TIỄN ĐỊA BÀN QUẬN 6 THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH 35 2.1. Các yếu tố đặc thù của Quận 6 Thành phố Hồ Chí Minh ảnh hưởng đến quản lý nhà nước về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất 35 2.2. Thực tiễn quản lý nhà nước nhà nước về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn Quận 6 Thành phố Hồ Chí Minh 37 2.3. Đánh giá chung về công tác Quản lý nhà nước về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn Quận 6 Thành phố Hồ Chí Minh 60 Chương 3: HOÀN THIỆN QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC NHÀ NƯỚC VỀ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT Ở 66
6. 3.1. Quan điểm và định hướng hoàn thiện về quản lý nhà nước về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ở nước ta hiện nay 66 3.2. Các giải pháp hoàn thiện quản lý nhà nước nhà nước về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất 68 KẾT LUẬN 75 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO
7. DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT UBND Ủy ban nhân dân GCNQSDĐ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất QLNN Quản lý nhà nước KT-XH Kinh tế - xã hội Tp. HCM Thành phố Hồ Chí Minh
8. DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU Bảng 2.1 Thống kê đất đai các năm 40 Bảng 2.2 Biến động đất đai thời kỳ 2014-2016 41 Bảng 2.3- Bảng thống kê các trường hợp chưa cấp GCN năm 2016 56 Bảng 2.4 – Thống kê số liệu tiếp nhận hồ sơ của Quận 6 57 Bảng 2.5 – Bảng số liệu so sánh tỷ lệ giải quyết hồ sơ trong các năm của Quận 6 58 Bảng 2.6 – Bảng số liệu so sánh tỷ lệ giải quyết hồ sơ cấp đổi, cấp lại giấy chứng nhận của Quận 6 59
9. MỞ ĐẦU 1. Tính cấp thiết của đề tài Đất đai là nguồn tài nguyên có vai trò rất quan trọng nên việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là một nhiệm vụ hàng đầu của Nhà nước ta nói riêng và tất cả các nước trên thế giới nói chung, qua đó sẽ góp phần giúp cho người sử dụng đất, người sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất có thể yên tâm đầu tư, cải tạo nâng cao hiệu quả, đồng thời sẽ giúp cho Nhà nước quản lý chặt chẽ và bảo vệ quyền lợi hợp pháp của người sử dụng, người sở hữu. Luật Đất đai 2003 đã đề cập đến vấn đề cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng không công nhận quyền sở hữu tài sản trên đất. Năm 2009, Quốc hội Việt Nam đã ban hành Luật số 38/2009/QH12 về sửa đổi, bổ sung một số điều của các luật liên quan đến đầu tư xây dựng cơ bản, trong đó sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai 2003 về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đã hoàn thiện hơn pháp luật về đất đai. Luật đất đai 2013 có hiệu lực vào ngày 01/7/2014 có những sửa đổi nhằm hoàn thiện pháp luật về cấp giấy chứng nhận. Trong quá trình thực hiện quản lý nhà nước về cấp giấy chứng nhận, bên cạnh những kết quả nhất định đã thu được thì công tác quản lý nhà nước về cấp giấy chứng nhận hiện nay vẫn còn một số bất cập, vướng mắc, thực hiện thiếu thống nhất ở các địa phương, tiến độ thực hiện còn chậm, không đạt được mục tiêu đề ra, đặc biệt khó khăn khi mà pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu về sản gắn liền với đất trong pháp luật đất đai, pháp luật nhà ở, pháp luật xây dựng còn nhiều bất cập, mâu thuẫn, chồng chéo Nhiều quy định thể hiện nhiều sự gò 1
10. bó, khiên cưỡng và thiếu tính khả thi. Các điều kiện về nhân lực, vật lực, tài lực chưa đáp ứng kịp với yêu cầu và nhu cầu của thực tế. Quận 6 là cửa ngõ phía Tây của Thành phố Hồ Chí Minh. Công tác cải cách hành chính trong những năm gần đây trên địa bàn quận luôn được đẩy mạnh trên cơ sở thực hiện Chương trình hành động của Quận về cải cách hành chính gắn với mục tiêu xây dựng chính quyền đô thị giai đoạn 2016- 2020. Thực hiện tốt công tác quản lý nhà nước về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở cùng với công tác quản lý nhà nước xây dựng và thiết kế nhà ở một cách đồng bộ phù hợp với mô hình quy hoạch là cơ sở pháp lý để tạo điều kiện cho thị trường bất động sản phát triển, sử dụng quỹ đất một cách hợp lý, tiết kiệm, hiệu quả giúp quận có một môi trường cảnh quan văn minh, hiện đại. Đó cũng là một trong những nội dung kế hoạch kinh tế - xã hội trong những năm gần đây của quận. Vì những lý do trên, tôi chọn đề tài: “Quản lý nhà nước về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất từ thực tiễn địa bàn Quận 6 Thành phố Hồ Chí Minh” làm đề tài cho luận văn thạc sĩ chuyên ngành luật Hiến pháp và luật Hành chính nhằm đánh giá thực trạng công tác quản lý nhà nước về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình theo quy định hiện hành của pháp luật Việt Nam. 2. Tình hình nghiên cứu đề tài Cho đến nay, vấn đề quản lý nhà nước về đất đai và nhà ở đã được nghiên cứu ở nhiều góc độ như: Các vấn đề pháp lý về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, hoàn thiện việc phân cấp trong lĩnh vực giao đất, chuyển nhượng quyền sử dụng đất; Nâng cao hiệu quả hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất; Đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất những vấn đề lý luận và thực tiễn. Ngoài ra có một số công trình nghiên cứu 2
11. khoa học có liên quan đến phần nào lĩnh vực quản lý nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân như: “Địa vị pháp lý người sử dụng đất trong các giao dịch dân sự, thương mại về đất đai”, luận án tiến sĩ luật học của Nguyễn Quang Tuyến (2003); “Pháp luật đất đai Việt Nam hiện hành nhìn từ góc độ bảo đảm quyền của người sử dụng đất”, Tạp chí luật học, số 8/2009 của TS.Trần Quang Huy. Ths.Phạm Thu Thủy: “Một số vấn đề về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo Luật Đất đai 2003”; Báo cáo số 93/BC- CP ngày 19/ 10/ 2007 của chính phủ về tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; Phạm Thị Thanh Hải (2010), Một số vấn đề pháp lý về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất, Khóa luận tốt nghiệp, Trường ĐH Luật, Hà Nội; Nguyễn Thị Thu Hằng (2006), Một số vấn đề pháp lý về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Khóa luận tốt nghiệp, Trường ĐH Luật, Hà Nội; Vũ Thị Nguyện (2007), Quá trình hoàn thiện việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong bối cảnh phải xử lý các vướng mắc về đất đai, Luận văn tốt nghiệp, Trường ĐH Luật, Hà Nội. Những công trình đã công bố còn thể hiện tính tản mạn, chưa nghiên cứu vấn đề quản lý nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong một chỉnh thể thống nhất, toàn diện, các khía cạnh thực tiễn chưa được đầu tư nghiên cứu sâu. Vì vậy, đề tài nghiên cứu của tác giả là sự cần thiết và có ý nghĩa quan trọng góp phần tiếp tục làm sáng tỏ những tồn tại, bất cập trong công tác quản lý nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hiện nay qua tình hình thực tế ở Quận 6 Thành phố Hồ Chí Minh. Qua đó, góp phần tiếp tục hoàn thiện về vấn đề này trong thời gian tới. 3. Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu 3.1. Mục đích nghiên cứu 3
12. Qua việc nghiên cứu làm rõ cơ sở lý luận, cơ sở thực tiễn và thực trạng công tác quản lý nhà nước về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở tại quận 6, từ đó đề xuất một số kiến nghị nhằm góp phần hoàn thiện công tác quản lý nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở trên địa bàn quận 6, Thành phố Hồ Chí Minh. 3.1. Nhiệm vụ nghiên cứu Làm rõ một số khái niệm về quản lý nhà nước và quản lý nhà nước về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Phân tích thực trạng công tác quản lý nhà nước về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên cơ sở số liệu thu thập được về tình hình cấp giấy chứng nhận tại quận 6. Đề xuất các giải pháp nhằm hoàn thiện công tác quản lý nhà nước cấp giấy chứng nhận trên địa bàn quận 6. 4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 4.1. Đối tượng nghiên cứu Các quy định của pháp luật trong quản lý nhà nước về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và thực tiễn về công tác này tại quận 6. 4.2. Phạm vi nghiên cứu Luận văn giới hạn nghiên cứu các quy định của pháp luật đất đai hiện hành đối với công tác quản lý nhà nước về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và những nội dung cơ bản nhất như: các nguyên tắc; đối tượng; điều kiện, nội dung; thẩm quyền cấp giấy, trình tự, thủ tục; quy định cấp giấy chứng nhận trong những trường hợp cụ thể từ thực tiễn thực hiện trong thời gian qua tại Quận 6 Thành 4
13. phố Hồ Chí Minh. 5. Phương pháp luận và phương pháp nghiên cứu đề tài 5.1. Phương pháp luận: Đề tài được nghiên cứu dựa trên cơ sở lý luận của chủ nghĩa Mác- Lênin, tư tưởng Hồ Chí Minh; các chủ trương, đường lối của Đảng, chính sách pháp luật hiện hành của Nhà nước về quản lý nhà nước đất đai nói chung và về công tác quản lý nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở nói riêng. 5.2. Phương pháp nghiên cứu: Trong quá trình thực hiện đề tài nghiên cứu, tác giả sử dụng kết hợp nhiều phương pháp nghiên cứu trong đó chủ yếu là các phương pháp như: phương pháp phân tích, phương pháp diễn dịch, phương pháp quy nạp, phương pháp so sánh . 6. Ý nghĩa lý luận và thực tiễn của luận văn Góp phần hoàn thiện các văn bản pháp luật và cơ chế tổ chức, hoạt động của cơ quan nhà nước thực hiện nhiệm vụ quản lý nhà nước đất đai, nhà ở nói chung và công tác quản lý nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất nói riêng của quận 6. 7. Cơ cấu của luận văn Cơ cấu của luận văn ngoài phần mở đầu, kết luận, phụ lục và tài liệu tham khảo, gồm các chương như sau: Chương 1: Những vấn đề lý luận và pháp lý về quản lý nhà nước về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Chương 2: Thực trạng quản lý nhà nước về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất từ thực tiễn địa bàn quận 6 thành phố hồ chí minh. Chương 3: Hoàn thiện quản lý nhà nước về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ở. 5
14. Chương 1 NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VÀ PHÁP LÝ VỀ QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC VỀ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT 1.1. Khái niệm và đặc điểm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất 1.1.1. Khái niệm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất Giấy chứng nhận có vai trò rất quan trọng, nó là căn cứ để theo dõi biến động đất đai, kiểm soát các giao dịch dân sự về đất đai, thẩm quyền và trình tự giải quyết các tranh chấp đất đai, xác định nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất, đền bù thiệt hại về đất, xử lý vi phạm về đất đai . Theo quy định của Quyết định 201- QĐ/ĐKTK ngày 14/7/1989 của Tổng cục Quản lý nhà nước ruộng đất (nay là Bộ Tài nguyên và Môi trường) thì “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là chứng thư pháp lý xác lập mối quan hệ hợp pháp giữa Nhà nước với người sử dụng đất”. Bên cạnh đó, khi Luật Đất đai năm 2013 được ban hành quy định về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã có sự thay đổi cơ bản và theo khoản 16 Điều 3 thì “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất”. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp cho người sử dụng đất theo một mẫu thống nhất trong cả nước đối với mọi loại đất. Trường hợp có tài sản gắn liền với đất thì tài sản đó được ghi nhận trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; chủ sở hữu tài sản phải đăng ký quyền sở 6
15. hữu tài sản theo quy định của pháp luật về đăng ký bất động sản. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do Bộ Tài nguyên và Môi trường phát hành. Với mong muốn tạo thuận tiện cho người sử dụng đất, đơn giản hóa thủ tục hành chính, thống nhất việc quản lý nhà nước đất đai và tài sản gắn liền với đất, năm 2009 Quốc hội đã thống nhất việc cấp chung một giấy chứng nhận cho cả quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng bằng Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của các luật liên quan đến đầu tư xây dựng cơ bản. Theo đó thì “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là giấy chứng nhận do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp cho người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất để bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất”. 1.1.2. Đặc điểm của giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là một công cụ quản lý nhà nước về đất đai vô cùng quan trọng, giúp cho nhà nước quản lý đất đai một cách hiệu quả và khoa học, là căn cứ quan trọng để bảo vệ quyền lợi hợp pháp của người sử dụng đất và là cơ sở để các đối tượng khác như ngân hàng, các công ty đưa ra các quyết định liên quan đến quá trình quản lý nhà nước, sử dụng đất, là một công cụ mang nhiều ý nghĩa to lớn đối với xã hội. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là giấy tờ do cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp nhằm ghi nhận quyền của cá nhân, cơ quan, tổ chức đối với diện tích đất xác định và có các đặc điểm sau: - Là một loại giấy tờ được cấp trên cơ sở một quyết định hành chính cho nên mang tính chất hành chính rõ rệt; - Ghi nhận quyền của cá nhân, cơ quan, tổ chức đối với đất; 7
16. - Quyền sử dụng đất phải được xác định đối với một diện tích đất cụ thể; - Là một loại giấy tờ sở hữu, theo đó ghi nhận quyền sở hữu một quyền tài sản: quyền sử dụng đất. 1.2. Nội dung và vai trò của việc Quản lý nhà nước về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất 1.2.1. Một số khái niệm liên quan đến công tác quản lý nhà nước về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất - Quản lý nhà nước: Trong hệ thống các chủ thể quản lý xã hội Nhà nước là chủ thể duy nhất quản lý xã hội toàn dân, toàn diện bằng pháp luật. Quản lý nhà nước là các công việc của nhà nước, được thực hiện bởi tất cả các cơ quan nhà nước; cũng có khi do nhân dân trực tiếp thực hiện bằng hình thức bỏ phiếu hoặc do các tổ chức xã hội, các cơ quan xã hội thực hiện nếu được nhà nước giao quyền thực hiện chức năng nhà nước. Quản lý nhà nước thực chất là sự quản lý có tính chất nhà nước, do nhà nước thực hiện thông qua bộ máy nhà nước trên cơ sở quyền lực nhà nước nhằm thực hiện các nhiệm vụ, chức năng của Chính phủ là hệ thống cơ quan được thành lập để chuyên thực hiện hoạt động quản lý nhà nước - Quyền sử dụng đất: Quyền sử dụng đất là quyền được lợi dụng các tính năng của đất để phục vụ cho lợi ích kinh tế và đời sống của con người theo quy định của pháp luật. Đất đai là tài sản đặc biệt, Nhà nước giao một phần đất cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng. Người sử dụng đất có nghĩa vụ đối với Nhà nước như nộp thuế sử dụng đất và tuân thủ những quy định của Nhà nước về sử dụng đất. Từ đó vấn đề đặt ra là phải xác lập một cơ chế thể hiện quyền sở hữu đất đai sao cho phù hợp, có nghĩa là xác lập cách thức 8
17. tạo ra sự thống nhất giữa hai quyền năng là quyền sở hữu pháp lý và quyền sử dụng thực tế về đất đai. Người sử dụng đất có các quyền sau đây: + Được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. + Hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất. + Hưởng các lợi ích do công trình của Nhà nước về bảo vệ, cải tạo đất nông nghiệp. + Được Nhà nước hướng dẫn và giúp đỡ trong việc cải tạo, bồi bổ đất nông nghiệp. + Được Nhà nước bảo hộ khi bị người khác xâm phạm đến quyền sử dụng đất hợp pháp của mình. + Khiếu nại, tố cáo, khởi kiện về những hành vi vi phạm quyền sử dụng đất hợp pháp của mình. + Người sử dụng đất có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp, bão lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất; quyền được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất. - Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: Theo luật đất đai năm 2003, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là giấy chứng nhận do cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp cho người sử dụng đất để bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất. Như vậy Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là căn cứ pháp lý giữa Nhà nước (chủ sở hữu và quản lý đất đai ) và người dân (chủ sử dụng đất ). Quá trình tổ chức thực hiện việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là quá trình xác lập căn cứ pháp lý đầy đủ để giải quyết mọi quan hệ về đất đai. Theo Điều 2 của Luật Đất đai: “Người sử dụng đất ổn định được UBND cấp xã, phường, thị trấn xác nhận thì được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật tùy từng thời kỳ cụ thể”. 9
18. - Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cấp cho người sử dụng đất theo Nghị Định số 88/2009/NĐ-CP ngày 19/10/2009 và Thông tư 17/2009/TT-BTNMT ngày 21/10/2009. Loại giấy này được quy định thống nhất và đối với mọi loại đất trong phạm vi cả nước. - Quản lý nhà nước về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất: QLNN là dạng quản lý xã hội mang tính quyền lực nhà nước, sử dụng quyền lực nhà nước để điều chỉnh các quan hệ xã hội vào hoạt động của con người. QLNN về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là tổng hợp các hoạt động của các cơ quan nhà nước có thẩm quyền để thực hiện và bảo vệ quyền sở hữu của Nhà nước đối với đất đai. Đó là các hoạt động nắm chắc tình hình sử dụng đất; phân phối và phân phối lại quỹ đất đai theo quy hoạch, kế hoạch; Kiểm tra giám sát quá trình quản lý và sử dụng đất; điều tiết các nguồn lợi từ đất đai. Nhà nước nắm chắc tình hình đất đai để Nhà nước biết rõ các thông tin chính xác về số lượng đất đai, về chất lượng đất đai, về tình hình hiện trạng của việc quản lý và sử dụng đất đai. Vì vậy, Nhà nước quy hoạch và kế hoạch hoá việc sử dụng đất đai. Đồng thời, Nhà nước còn quản lý việc giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, thu hồi đất; quản lý việc chuyển quyền sử dụng đất; quản lý việc lập quy hoạch, kế hoạch và thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. Để nắm được quỹ đất, Nhà nước thường xuyên thanh tra, kiểm tra chế độ quản lý và sử dụng đất đai. Nhà nước tiến hành kiểm tra giám sát quá trình phân phối và sử dụng đất, trong khi kiểm tra, giám sát, nếu phát hiện các vi phạm và bất cập trong phân phối và sử dụng, Nhà nước sẽ xử lý và giải quyết các vi phạm, bất cập đó. Nhà nước cũng thực hiện quyền điều tiết các nguồn lợi từ đất đai để đảm bảo các 10
19. lợi ích một cách hài hòa. Hoạt động này được thực hiện thông qua các chính sách tài chính về đất đai như: thu tiền sử dụng đất, thu các loại thuế liên quan đến việc sử dụng đất nhằm điều tiết các nguồn lợi hoặc phần giá trị tang thêm từ đất mà không do đầu tư của người sử dụng đất mang lại. 1.2.2. Nội dung quản lý nhà nước về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất - Xây dựng và ban hành pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất Kinh tế càng phát triển, các mối quan hệ sử dụng đất đai càng phức tạp đòi hỏi hệ thống luật pháp nói chung và hệ thống luật pháp về đất đai và đặc biệt là công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất nói riêng phải đồng bộ, rõ ràng, cụ thể để công tác quản lý nhà nước được hiệu quả và thuận lợi. Bên cạnh đó, pháp luật sẽ tạo điều kiện cho nhà nước thực hiện được vai trò điều tiết và quản lý nền kinh tế, quản lý và kiểm tra hoạt động liên quan đến công tác cấp giấy chứng nhận và xử lý các hành vi vi phạm. Ngoài ra, pháp luật còn xác lập, củng cố, hoàn thiện những cơ sở pháp lý của nhà nước và phát huy cao nhất hiệu lực của cơ quan quản lý. Hệ thống chính sách và luật pháp cùng các văn bản hướng dẫn thi hành luật là cơ sở pháp lý cho cơ quan địa chính các cấp thực hiện việc quản lý đất đai nói chung cũng như việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nói riêng. Vì vậy tính hiệu lực của hệ thống luật pháp và chính sách có ảnh hưởng rất lớn đến hiệu quả hoạt động cấp GCNQSDĐ. Hệ thống luật pháp và chính sách liên quan đến việc cấp GCNQSDĐ gồm Luật đất đai 2013, Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 của Chính phủ hướng dẫn thi hành Luật đất đai năm 2013, Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường Các văn bản trên nếu đầy đủ đồng bộ và rõ ràng thì 11
20. việc thực hiện quy trình và các thủ tục cấp GCNQSDĐ sẽ thuận tiện và dễ dàng. Do đó sẽ rút ngắn được thời gian cấp GCNQSDĐ. Ngược lại hệ thống văn bản pháp luật chồng chéo, chưa đầy đủ và thiếu đồng bộ sẽ ảnh hưởng xấu đến tiến độ cấp GCNQSDĐ. - Tổ chức bộ máy nhân sự về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất Tổ chức bộ máy nhà nước quản lý về đất đai mà cụ thể là công tác cấp giấy chứng nhận quyến sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của chính quyền địa phương có tác động trực tiếp tới việc quản lý đất đai trên địa bàn. Việc bộ máy được tổ chức một cách khoa học theo hướng tinh giản, có sự phân công rõ ràng về chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn sẽ tạo hiệu quả trong quản lý, giải quyết vấn đề càng nhanh chóng, thuận lợi. Tuy nhiên, công tác quản lý của bộ máy sẽ gặp khó khăn lớn nếu một khâu, một cấp quản lý trong hệ thống không đảm bảo được yêu cầu công việc được giao. Vì vậy, muốn quản lý hiệu quả, tổ chức bộ máy quản lý nhà nước về cấp giấy chứng nhận quyến sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất phải được tổ chức thật phù hợp về cơ cấu, có sự phân chia trách nhiệm, quyền hạn cụ thể, đồng thời phải có hướng dẫn, bám sát của các ban ngành chức năng. Bên cạnh việc tổ chức bộ máy quản lý, trình độ, đạo đức của đội ngũ cán bộ quản lý cũng ảnh hưởng trực tiếp tới công tác quản lý nói chung và quản lý đất đai nói riêng. cán bộ quản lý là người trực tiếp tham gia vào công tác quản lý nhà nước về cấp giấy chứng nhận quyến sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ở cấp chính quyền địa phương và cũng là người tiếp xúc trực tiếp với đối tượng sử dụng đất, tiếp thu nguyện vọng của quần chúng nhân dân về các vấn đề liên quan đến đất đai. Vì vậy, xây dựng đội ngũ cán bộ quản lý có chuyên môn, trình độ và tận tâm với 12
21. công việc là điều kiện tiên quyết để tạo thuận lợi cho quản lý nhà nước về đất đai ở cấp địa phương. Trước đây Luật Đất đai năm 2003 (Khoản 2 Điều 52) quy định thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (giấy chứng nhận) cho hộ gia đình, cá nhân thuộc UBND cấp huyện, bao gồm cả trường hợp cấp giấy chứng nhận lần đầu và khi hộ gia đình, cá nhân thực hiện quyền của mình. Trong giai đoạn này, cơ quan dịch vụ công phục vụ cho công tác cấp giấy chứng nhận là Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất được thành lập theo 2 cấp (cấp tỉnh và cấp huyện), trong đó Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện thuộc Phòng Tài nguyên và Môi trường là đơn vị chuẩn bị hồ sơ để Phòng Tài nguyên và Môi trường trình UBND cấp huyện ký cấp giấy chứng nhận. Quy định này phù hợp với bối cảnh cả nước còn nhiều thửa đất chưa được cấp giấy chứng nhận lần đầu và cần tập trung nguồn lực công tác cấp giấy chứng nhận lần đầu. Đến nay, cả nước đã căn bản hoàn thành cấp giấy chứng nhận lần đầu đối với các loại đất (đạt khoảng 96% diện tích cần cấp), nhu cầu cấp giấy chứng nhận hiện nay chủ yếu phát sinh khi người sử dụng đất thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế, thế chấp. Các trường hợp này đã được UBND cấp huyện cấp giấy chứng nhận lần đầu nên đã một lần được Nhà nước xác lập quyền sử dụng thông qua việc cấp giấy chứng nhận. Do đó, khi đăng ký biến động do thực hiện các quyền thì chỉ cần cơ quan chuyên môn xác nhận trên Giấy chứng nhận đã cấp là vẫn bảo đảm tính pháp lý. Quy định này phù hợp với xu thế quản lý đất đai hiện đại của các nước trên thế giới. 13
22. Mặt khác, đối với nơi đã thành lập Văn phòng Đăng ký đất đai thì hệ thống Văn phòng Đăng ký đất đai được thành lập và hoạt động theo mô hình một cấp. Mô hình này có ưu điểm là hoạt động đăng ký đất đai có sự quản lý, điều hành tập trung, thống nhất; việc thực hiện nhiệm vụ đã thể hiện rõ hơn tính chuyên nghiệp trong tổ chức thực hiện nhiệm vụ đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận; quy trình giải quyết công việc đã được thực hiện thống nhất, nhiều nơi đã được thực hiện gắn với hệ thống cơ sở dữ liệu đất đai đã xây dựng; thời gian thực hiện thủ tục đăng ký, cấp Giấy chứng nhận đã giảm từ 5 - 25 ngày so với trước đây, tạo điều kiện thuận lợi cho hộ gia đình, cá nhân khi tham gia giao dịch về đất đai, tài sản gắn liền với đất. Thời gian vừa qua, Bộ Tài nguyên và Môi trường đã tham mưu Chính phủ ban hành Nghị định số 01/2017/NĐ-CP trong đó tại Khoản 23 Điều 2 đã quy định UBND cấp tỉnh căn cứ điều kiện cụ thể tại địa phương về bộ máy tổ chức, cơ sở vật chất của Văn phòng đăng ký đất đai để quy định việc cho phép Sở Tài nguyên và Môi trường được ủy quyền cho Văn phòng đăng ký đất đai cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với trường hợp cấp đổi, cấp lại giấy chứng nhận. Các trường hợp ủy quyền cấp Giấy chứng nhận trong trường hợp này được sử dụng dấu của Sở Tài nguyên và Môi trường. Như vậy, quy định này đã giải quyết được các khó khăn trên. - Tổ chức thực hiện pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất Quản lý nhà nước bằng pháp luật không có nghĩa là nhà nước chỉ ban hành pháp luật mà cần phải có những quy định về tổ chức thực hiện pháp luật trong toàn xã hội, đưa pháp luật vào đời sống của từng người dân và toàn xã hội, việc xây dựng và ban hành pháp luật là hết sức cần thiết và quan trọng. Tuy nhiên, điều quan trọng hơn là nó phải được thực thi trong thực tế, và ở 14
23. đúng vị trí của nó là được đem ra thi hành và mang lại hiệu quả chứ không phải là những dòng chữ được ghi trên giấy. Việc tổ chức thực hiện pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất bao gồm: Công bố văn bản quy phạm pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thông qua việc tổ chức công bố, đăng công báo, niêm yết văn bản quy phạm pháp luật; phổ biến, truyền thông về việc ban hành và nội dung của văn bản quy phạm pháp luật; ban hành văn bản quy định chi tiết, hướng dẫn thực hiện văn bản quy phạm pháp luật; thực hiện các điều kiện bảo đảm thi hành văn bản quy phạm pháp luật như tập huấn nghiệp vụ, kiện toàn tổ chức bộ máy, biên chế, kinh phí, cơ sở vật chất; theo dõi, đánh giá hiệu quả thi hành văn bản quy phạm pháp luật - Thanh tra, kiểm tra và xử lý về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất Hoạt động thanh tra, kiểm tra là một trong những chức năng thiết yếu của quá trình quản lý nhà nước; nó góp phần quan trọng vào việc nâng cao hiệu lực, hiệu quả của hoạt động quản lý nhà nước. Thanh tra việc quản lý và sử dụng đất đai, là việc xem xét tại chỗ của cơ quan có thẩm quyền đối với công tác quản lý nhà nước về đất đai mà đặc biệt là công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của các cơ quan có chức năng quản lý nhà nước về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Qua đó nhằm rút ra những nhận xét, kết luận và xử lý theo thẩm quyền, hoặc kiến nghị và cơ quan nhà nước có thẩm quyền xử lý, khắc phục những nhược điểm, thiếu sót, phát huy những ưu điểm, góp phần nâng cao hiệu lực quản lý nhà nước về đất đai và hiệu quả sử dụng đất. 15