Luận văn Phát triển nhà ở xã hội cho người thu nhập thấp tại đô thị và các khu công nghiệp tập trung Thành phố Hồ Chí Minh

Nội dung text: Luận văn Phát triển nhà ở xã hội cho người thu nhập thấp tại đô thị và các khu công nghiệp tập trung Thành phố Hồ Chí Minh

1. BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƢỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP. HỒ CHÍ MINH DƢƠNG THỊ KIỀU ANH PHÁT TRIỂN NHÀ Ở XÃ HỘI CHO NGƢỜI THU NHẬP THẤP TẠI ĐÔ THỊ VÀ CÁC KHU CÔNG NGHIỆP TẬP TRUNG THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ TP. HỒ CHÍ MINH - NĂM 2008
2. 2 BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƢỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP HỒ CHÍ MINH DƢƠNG THỊ KIỀU ANH PHÁT TRIỂN NHÀ Ở XÃ HỘI CHO NGƢỜI THU NHẬP THẤP TẠI ĐÔ THỊ VÀ CÁC KHU CÔNG NGHIỆP TẬP TRUNG THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH Chuyên ngành: Kinh tế phát triển Mã số: 60.31.05 LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ NGƢỜI HƢỚNG DẪN KHOA HỌC: TS. LÊ NGỌC UYỂN TP. HỒ CHÍ MINH - NĂM 2008
3. 3 LỜI CÁM ƠN Tôi xin chân thành cám ơn TS. Lê Ngọc Uyển, Ths. Đặng Văn Thanh đã tận tình hướng dẫn và giúp đỡ tôi hoàn thành luận văn này. Tôi xin trân trọng cảm ơn các Thầy Cô Trường đại học kinh tế Thành phố Hồ Chí Minh và Chương trình giảng dạy kinh tế Fulbright đã trang bị cho tôi những kiến thức quý báu trong quá trình học tập tại trường. Tôi xin chân thành cám ơn TS. Nguyễn Văn Hiệp, Phó giám đốc Sở Xây dựng TP.HCM, TS. Nguyễn Ngọc Dũng, Ủy viên hội xây dựng Việt Nam và các chuyên gia đã dành thời gian trả lời phỏng vấn trực tiếp và cung cấp cho tôi những thông tin cập nhật trong quá trình thực hiện luận văn. Tôi xin chân thành cảm ơn các đồng nghiệp và người thân đã động viên và tạo điều kiện cho tôi được tham gia khóa học hoàn thiện hơn kiến thức cho bản thân, cũng như hỗ trợ, giúp đỡ tôi trong quá trình thực hiện đề tài. Học viên Dƣơng Thị Kiều Anh
4. 4 LỜI CAM ĐOAN Thành phố Hồ Chí Minh đang trong quá trình đô thị hóa rất mạnh mẽ. Phát triển kinh tế đi cùng với sự phân hóa giàu nghèo ngày càng rõ rệt. Những người dân đô thị có thu nhập thấp đang phải đương đầu với vấn đề thiếu nhà ở hoặc ở trong các khu nhà thuê tồi tàn, chật chội và quá tải do họ không có khả năng kinh tế để tự tạo lập và cải thiện chỗ ở cho mình. Tình trạng đầu cơ nhà đất đã đẩy giá nhà lên rất cao, càng làm cho vấn đề nhà ở của người thu nhập thấp trở lên bức bách. Vì vậy phát triển nhà ở xã hội cho người thu nhập thấp đang trở thành vấn đề thời sự trên các phương tiện thông tin đại chúng. Nhà ở cho người thu nhập thấp là một vấn đề rất phức tạp, liên quan đến nhiều lĩnh vực và không dễ tìm được giải pháp khả thi. Là một người đã gần 15 năm công tác trong ngành xây dựng tại TP.HCM, mong muốn nghiên cứu về vấn đề nhà ở cho các đối tượng làm công ăn lương đã giúp tôi hình thành nên ý tưởng về nội dung đề tài. Tôi xin cam đoan Đề tài “ Phát triển nhà ở xã hội tại đô thị và các khu công nghiệp tập trung Thành phố Hồ Chí Minh” là công trình nghiên cứu của cá nhân tôi. Đề tài được xây dựng dựa trên các thông tin, số liệu thu thập ở các Niên giám thống kê, các sách, báo, tạp chí, giáo trình, chủ trương chính sách của Nhà nước. Bên cạnh đó, để làm rõ thêm khả năng phát triển nhà ở xã hội tại TP.HCM, tôi tiến hành thu thập ý kiến & phỏng vấn trực tiếp một số công chức nhà nước, các chuyên gia tư vấn xây dựng, nhà nghiên cứu có am hiểu sâu về lĩnh vực đầu tư nhà ở. Tuy nhiên, do kiến thức và hiểu biết còn hạn hẹp, luận văn sẽ không tránh khỏi những hạn chế, thiếu sót. Để tiếp tục hoàn thiện đề tài, tôi mong muốn nhận những ý kiến góp ý của các Thầy cô và các nhà chuyên môn. Học viên Dƣơng Thị Kiều Anh
5. 5 MỤC LỤC Trang phụ bìa Trang Lời cam đoan Mục lục Danh mục các ký hiệu, chữ viết tắt Danh mục các bảng, biểu Danh mục các hình vẽ, đồ thị Phần mở đầu 1. Tính cấp thiết của đề tài 2. Mục tiêu nghiên cứu 3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 4. Phương pháp nghiên cứu 5. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài nghiên cứu 6. Kết cấu của luận văn Chƣơng I: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ VẤN ĐỀ NHÀ Ở XÃ HỘI CHO NGƢỜI THU NHẬP THẤP 1.1. Tổng quan về vấn đề nhà ở xã hội cho ngƣời thu nhập thấp 1.1.1. Những vấn đề chung về nhà ở và nhà ở xã hội . 01 1.1.2 Khái niệm nhà ở xã hội ở nước ta 02 1.1.3. Các tiêu chí đánh giá người thu nhập thấp 03 1.1.4. Mối quan hệ giữa chi tiêu cho nhà ở và thu nhập 04 1.1.5. Sự cần thiết đầu tư xây dựng nhà ở xã hội 05 1.2. Vai trò và mối quan hệ giữa các chủ thể liên quan đến phát triển nhà ở xã hội
6. 6 1.2.1.Vai trò của Nhà nước . 07 1.2.2. Vai trò của các thành phần kinh tế (Nhà đầu tư) 08 1.2.3. Vai trò của các tổ chức tài chính 08 1.2.4. Người tiêu dùng 09 1.3. Mô hình cung cầu nhà ở và các nhân tố ảnh hƣởng đến việc phát triển nhà ở xã hội 1.3.1. Mô hình cung – cầu nhà ở 09 1.3.2. Các nhân tố tác động đến việc phát triển nhà ở xã hội 11 1.3.2.1. Nhân tố từ phía cầu 11 1.3.2.2. Nhân tố từ phía cung 14 1.3.2.3. Các nhân tố đặc thù của hàng hóa nhà ở 15 1.3.2.4. Tổ chức quản lý thực hiện chương trình nhà ở xã hội 16 1.4. Kinh nghiệm quốc tế trong việc giải quyết vấn đề nhà ở xã hội cho ngƣời thu nhập thấp. 1.4.1. - 17 1.4.2. Trung Quốc – Cung cấp đa dạng loại hình nhà ở phù hợp với khả năng kinh tế 19 1.4.3. Hàn Quốc – Trợ giá nhà ở cho người nghèo 21 1.4.4. Indonesia –Thúc đẩy phát triển quỹ nhà ở xã hội . 23 1.4.5. Malaysia – Khuyến khích các thành phần kinh tế tư nhân xây nhà giá rẻ cho người thu nhập thấp 23 1.4.6. – 24 1.4.7. Bài học rút ra từ kinh nghiệm các nước 25 Chƣơng II: THỰC TRẠNG PHÁT TRIỂN NHÀ Ở XÃ HỘI CHO NGƢỜI THU NHẬP THẤP TẠI ĐÔ THỊ VÀ CÁC KHU CÔNG NGHIỆP TẬP TRUNG THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH.
7. 7 2.1. Tình hình thu nhập, chi tiêu và nhà ở 2.1.1. Thu nhập và chi tiêu cho nhà ở . 29 31 2.1.2.1. Thực trạng nhà ở cho cán bộ, công chức, viên chức 32 2.1.1.2. Thực trạng nhà ở công nhân 34 2.2. Những chính sách khuyến khích phát triển nhà cho ngƣời thu nhập thấp đã đƣợc áp dụng tại Tp. Hồ Chí Minh. 2.3.1. Chính sách trợ giá gián tiếp thông qua doanh nghiệp xây dựng chung cư để bán 36 2.3.2. Chỉ thị 07/2003/CT/UB về ưu đãi đầu tư và tạo quỹ đất để phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp 37 2.3.3. Quyết định số 332/2003/QĐ-UB về ưu đãi đầu tư xây dựng nhà lưu trú cho công nhân tại các KCX&KCN . 38 2.3.4. Chính sách phát triển quỹ nhà ở xã hội theo Luật nhà ở 38 2.3. thấp đã thực hiện tại đô thị và các khu công nghiệp tập trung của Thành phố 2.3.1. Chương trình xây dựng chung cư cấp cho CB-CNVC 39 2.3.2. Các chương trình đầu tư nhà ở xã hội cho người thu nhập thấp của nhà nước, doanh nghiệp và cộng đồng dân cư giai đọan sau 1986 40 2.3.3. Chương trình xây dựng 20.000 phòng cho công nhân . 41 2.3.4. Chương trình cải tạo, xây dựng mới các chung cư hư hỏng 43 2.3.5. Chương trình tạo quỹ đất cho đầu tư phát triển nhà ở xã hội. 43 2.3.6. Chương trình cho vay hỗ trợ người thu nhập thấp tạo lập nhà ở 44 2.2.3.1. Quỹ phát triển nhà ở . 44 2.2.3.2. Cho vay của ngân hàng thương mại và các tổ chức
8. 8 tài chính 46 2.4. Các mô hình quản lý nhà ở xã hội cho ngƣời thu nhập thấp đã đƣợc áp dụng tại Tp. Hồ Chí Minh 47 2.5. Đánh giá ƣu nhƣợc điểm của các chính sách và mô hình phát triển và quản lý nhà ở cho ngƣời thu nhập thấp trong những năm qua. 2.5.1. Những điểm đã làm được 49 2.5.2. Những điểm còn hạn chế 50 2.5.3. Phân tích nguyên nhân 51 CHƢƠNG III ĐỊNH HƢỚNG VÀ CÁC GIẢI PHÁP PHÁT TRIỂN NHÀ Ở XÃ HỘI CHO NGƢỜI THU NHẬP THẤP TẠI ĐÔ THỊ VÀ CÁC KHU CÔNG NGHIỆP TẬP TRUNG TP. HỒ CHÍ MINH 3.1. Những quy định chủ yếu về phát triển nhà ở xã hội ở nƣớc ta hiện nay 3.1.1. Nguyên tắc đầu tư phát triển quỹ nhà ở xã hội 55 3.1.2. Quỹ đất để phát triển nhà ở xã hội . 55 3.1.3. Tiêu chuẩn thiết kế nhà ở xã hội 56 3.1.4. Nguồn vốn đầu tư phát triển quỹ nhà ở xã hội 56 3.1.5. Đối tượng và điều kiện được thuê nhà ở xã hội 57 3.1.6. Giá cho thuê, thuê mua nhà ở xã hội . 58 3.1.7. Về mô hình thực hiện việc đầu tư xây dựng và quản lý vận hành quỹ nhà ở xã hội 59 3.1.8. Về cơ chế khuyến khích, ưu đãi đối với các thành phần kinh tế tham gia đầu tư xây dựng quỹ nhà ở xã hội 59 3.2 Định hƣớng phát triển nhà ở xã hội. 3.2.1. Kế hoạch phát triển nhà ở xã hội ở nước ta giai đoạn 2009-
9. 9 2015 59 3.2.2. Kế hoạch phát triển nhà ở xã hội tại TP.HCM 60 3.3. Phân tích các điều kiện thực hiện các chƣơng trình nhà ở xã hội tại TP.HCM. 3.3.1 Các nhân tố từ phía cung 61 3.3.1.1. Qũy đất xây dựng nhà ở xã hội 61 3.3.1.2. Nguồn vốn đầu tư xây dựng nhà ở xã hội 62 3.3.2 Các nhân tố từ phía cầu 65 3.3.2.1. Khả năng tiếp cận nhà ở của dân cư 65 3.3.2.2. Giá cho thuê và thuê mua nhà ở xã hội . 67 3.4. 3.4.1 – tạo quỹ đất xây dựng nhà ở xã hội 68 3.4.2 n trúc nhà ở xã hội 69 3.4 , 70 3.4 71 3.4 . 72 3.4.6. Khuyến khích và hỗ trợ xây dựng nhà ở cho công nhân . 72 3.4.7. Xã hội hóa dịch vụ quản lý nhà ở 73 Phần kết luận Tài liệu tham khảo Phần phụ lục Phụ lục 1: Khung giá thuê, thuê mua nhà ở xã hội. Phụ lục 2: Tổng hợp số liệu chương trình phát triển nhà ở xã hội giai đoạn 2009-2015. Phụ lục 3: Công thức xác định giá thuê, thuê mua nhà ở xã hội. Phụ lục 4: Đề xuất mô hình quản lý khu nhà ở xã hội. Phụ lục 5: Danh sách các chuyên gia đã phỏng vấn.
10. 10 DANH MỤC CÁC KÝ HIỆU, CHỮ VIẾT TẮT ADB: Ngân hàng phát triển châu Á BĐS: Bất động sản CB-CNV: Cán bộ công nhân viên CBCC: Cán bộ công chức CPF: Quỹ dự phòng Trung ương FMO: Định chế tài chính hỗ trợ phát triển Hà lan HDB: Cục phát triển nhà ở HOF: Quỹ phát triển nhà ở HTX: Hợp tác xã KCX: Khu chế xuất KCN: Khu công nghiệp NOXH: Nhà ở xã hội PTNO: Phát triển nhà ở QLDA: Quản lý dự án TP.HCM: Thành phố Hồ Chí Minh TNHH: Trách nhiệm hữu hạn TMCP: Thương mại cổ phần TW: Trung ương UBND: Ủy ban nhân dân VBSP: Ngân hàng chính sách xã hội Việt Nam
11. 11 DANH MỤC CÁC BẢNG, BIỂU Trang Biểu 1.1: Các loại hình nhà ở của Trung Quốc 20 Biểu 2.1: Kết quả điều tra mức sống dân cư của TP.HCM 29 Biểu 2.2: Tổng hợp kết quả xây dựng nhà lưu trú cho công nhân 42 Biểu 3.1 Tính toán quỹ đất phát triển nhà ở xã hội đến 2010 62 Biểu 3.2 Tính toán nhu cầu vốn phát triển nhà ở xã hội 2009- 2010 63 Biểu 3.3 Dự kiến nguồn vốn có thể huy động 64 Biểu 3.4 Khả năng tiếp cận nhà ở của dân cư . 66 Bảng 3.5 Lãi suất bảo toàn vốn đầu tư dự án Nhà ở xã hội cho thuê . 67
12. 12 DANH MỤC CÁC HÌNH VẼ, ĐỒ THỊ Trang Hình 1.1 –Mối quan hệ giữa các chủ thể 6 Hình 1.2- Mô hình cung cầu và trạng thái cân bằng thị trường 11 Hình 1.3: Mối tương quan giữa thu nhập và lượng cầu nhà ở 12 Hình 2.1: Thu nhập và chi tiêu bình quân của người lao động TP.HCM 31 Hình 2.2: Cơ cấu nhà ở của cán bộ công chức viên chức 33 Hình 2.3: Tỷ phần nhà lưu trú cho công nhân thuê 35
13. 13 PHẦN MỞ ĐẦU 1. Tính cấp thiết của đề tài Nhà ở là nhu cầu thiết yếu trong đời sống của mỗi con người. Đó không chỉ là chỗ ở mà còn là nơi sinh hoạt, tái tạo sức lao động mà còn là tổ ấm của mỗi gia đình. Trong bất kỳ xã hội nào, cải thiện chỗ ở vẫn là nhu cầu cần nhằm thiết góp phần nâng cao đời sống vật chất và tinh thần cho người lao động. Ở nước ta hiện nay, khi thu nhập bình quân của người dân còn thấp, việc tạo lập một chỗ ở ổn định và bảo đảm các điều kiện sinh hoạt tối thiểu đang là ước mơ đối với một bộ phận lớn cán bộ công nhân viên chức và nhân dân lao động. Thành phố Hồ Chí Minh là trung tâm kinh tế, du lịch, văn hóa, giáo dục lớn nhất nước ta. Quá trình đô thị hóa mạnh mẽ và tốc độ phát triển kinh tế cao đã tạo ra sự bùng nổ dân số của Thành phố. Dân số gia tăng đã, đang và sẽ tạo ra các thách thức lớn về nhà ở, đặc biệt là nhu cầu nhà ở của các đối tượng thuộc diện có thu nhập thấp. Thành phố hiện có trên 250 nghìn lao động làm việc trong các khu công nghiệp và trên 70% trong số đó là người nhập cư. Phần lớn những người lao động nhập cư, sinh viên các trường đại học, một bộ phận cán bộ công chức phải trú ngụ trong các nhà trọ với điều kiện sinh hoạt rất kém. Cũng giống như các thành phố lớn khác trên thế giới, giải quyết vấn đề nhà ở không chỉ nhằm đáp ứng nhu cầu của người dân Thành phố mà còn là yếu tố liên quan mật thiết đến các vấn đề chính trị, kinh tế, văn hóa, xã hội, môi trường sống và mỹ quan đô thị. Bài toán nhà ở cho người thu nhập thấp đã luôn được chính quyền Thành phố đặt ra và cố gắng tìm ra các lời giải đúng nhất, hiệu quả nhất cho từng giai đoạn phát triển. Mặc dù Thành phố đã ban hành một số chính sách ưu đãi cho các doanh nghiệp xây dựng nhà ở cho người thu nhập thấp như chỉ thị số 07/2003/CT-UB ngày 23/04/2003 và Chỉ thị số 24/2004/CT-UB ngày 31/08/2004 nhưng trên thực tế chưa thu hút được các nhà đầu tư tham gia. Các
14. 14 doanh nghiệp hầu hết chỉ đổ xô vào các dự án nhà ở cao cấp mà bỏ quên thị trường nhà ở cho người thu nhập thấp. Hình thức phát triển nhà ở xã hội cho thuê, cho thuê mua chưa thu hút được các doanh nghiệp do việc đầu tư xây dựng cần vốn đầu tư lớn, lãi suất vay vốn cao, thời gian thu hồi vốn chậm. Nhà ở cho người thu nhập thấp vẫn là vấn đề bức xúc chưa được giải quyết hiệu quả hiện nay. Do đó, việc tiếp tục nghiên cứu các mặt bất cập trong quá trình đầu tư xây dựng nhà ở cho người thu nhập thấp tại thành phố để tìm ra các giải pháp hiệu quả hơn nhằm thu hút các nguồn lực xã hội, các thành phần kinh tế tham gia phát triển thị trường này là hết sức cần thiết. Đề tài “Phát triển nhà ở xã hội tại đô thị và các khu công nghiệp tập trung Thành phố Hồ Chí Minh” được lựa chọn xuất phát từ mong muốn góp phần giải quyết các vấn đề còn tồn tại hiện nay. Trên cơ sở đánh giá nhà ở xã hội cho người thu nhập thấp là một loại hàng hóa mà xã hội đang có nhu cầu lớn để hình thành cơ sở lý luận và thực tiễn để đề xuất các biện pháp, cơ chế chính sách nhằm phát triển loại hình nhà ở này. 2. Mục tiêu nghiên cứu Đề tài tập trung nghiên cứu các vấn đề sau đây: (1) Nghiên cứu thực trạng và nhu cầu nhà ở cho người thu nhập thấp tại TP.HCM. Đánh giá mức độ thành công của các chương trình nhà ở xã hội đã được Thành phố triển khai trên các khía cạnh: cơ chế, chính sách; nội dung quản lý; các yếu tố cấu thành và các yếu tố tác động chủ yếu trong toàn bộ quá trình đầu tư xây dựng phát triển nhà ở xã hội. Trên cơ sở đó đánh giá những mặt đã làm được, những mặt còn hạn chế và các nguyên nhân chủ yếu của các vấn đề còn bất cập trong quá trình thực hiện. (2) Nghiên cứu các mô hình, chính sách, kinh nghiệm giải quyết vấn đề nhà ở cho người thu nhập thấp tại một số nước trên thế giới, từ đó rút ra bài học
15. 15 kinh nghiệm để phát triển nhà ở xã hội ở các đô thị của nước ta, trong đó có TP.HCM. (3) Nghiên cứu định hướng và các quy định hiện hành của Nhà nước về phát triển nhà ở xã hội, xem xét việc áp dụng các quy định này vào điều kiện cụ thể của Thành phố. (4) Trên cơ sở lý luận và thực tiển, đề xuất các biện pháp phát triển nhà ở xã hội phù hợp với điều kiện thu nhập của các đối tượng có thu nhập thấp và điều kiện kinh tế xã hội của Thành phố, các giải pháp thu hút đầu tư vào lĩnh vực này và các hình thức quản lý phù hợp nhằm sử dụng hiệu quả quỹ nhà ở xã hội. 3. Đối tƣợng và phạm vi nghiên cứu Đề tài tập trung nghiên cứu vấn đề phát triển nhà ở xã hội tại khu vực đô thị và các khu công nghiệp tập trung của TP.HCM dành cho các đối tượng khó khăn về nhà ở được thuê hoặc thuê mua theo quy định của Luật nhà ở gồm: các cán bộ, công chức, viên chức, sĩ quan, quân nhân chuyên nghiệp thuộc lực lượng vũ trang nhân dân, công nhân làm việc tại các khu chế xuất, khu công nghiệp, khu công nghệ cao của Thành phố. Đây chưa phải là toàn bộ các đối tượng thu nhập thấp đang gặp khó khăn nhà ở của Thành phố, nhưng là lực lượng lao động nòng cốt, chiếm tỷ trọng lớn trong xã hội và đang rất bức xúc về nhà ở. 4. Phƣơng pháp nghiên cứu Trong quá trình nghiên cứu đề tài này, tác giả sử dụng ba phương pháp chủ yếu sau: (1) Phương pháp phân tích, tổng hợp, thống kê. Tiến hành thu thập các thông tin liên quan gồm: (i) Các dự án, các chương trình, mô hình phát triển Nhà ở cho cán bộ công nhân viên và người thu nhập thấp đã được thực hiện trên địa bàn TP.HCM trong giai đoạn từ sau giải phóng Miền nam đến nay; (ii) Các thông tin từ các nghiên cứu trước đây về đề tài này
16. 16 trên các sách, báo, tạp chí, giáo trình, luận án, các tài liệu niên giám thống kê và các tài liệu thu thập trên internet. Dựa vào kết quả thu lượm được, tiến hành phân tích xử lý vấn đề trong mối quan hệ hài hòa giữa lý luận và thực tiễn. (2) Phương pháp so sánh. Thu thập tài liệu về kinh nghiệm của các quốc gia trong khu vực và thế giới, đặc biệt là các quốc gia đang phát triển trong việc phát triển và quản lý nhà ở xã hội cho người thu nhập thấp. So sánh phương pháp xử lý vấn đề nhà ở xã hội cho người thu nhập thấp tại Thành phố Hồ Chí Minh. (3) Phương pháp thu thập ý kiến chuyên gia. Tham khảo ý kiến & phỏng vấn trực tiếp các cán bộ công chức làm việc tại các cơ quan quản lý nhà nước về xây dựng nhà ở, các chuyên gia tư vấn xây dựng, các doanh nghiệp và nhà nghiên cứu có am hiểu sâu về lĩnh vực đầu tư nhà ở 5. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài nghiên cứu. Chương trình phát triển nhà ở Nhà ở xã hội cho người thu nhập thấp đang là vấn đề khá “nóng”, ngày càng được Chính phủ và xã hội quan tâm nhiều hơn nhưng đến nay hầu như vẫn chưa triển khai thực hiện trên thực tế. Tháng 9/2008, Bộ Xây dựng đã trình Chính phủ “Chương trình đầu tư xây dựng nhà ở xã hội giai đoạn 2009-2015”, trong đó TP.HCM cùng với Bình Dương và Thủ đô Hà nội được chọn là các địa phương thí điểm xây dựng nhà ở xã hội. Tuy nhiên, đề án phát triển nhà ở xã hội này vẫn đang trong quá trình thảo luận và tham khảo ý kiến các bộ ngành khác trước khi Thủ tướng Chính phủ phê duyệt. Sở Xây dựng TP.HCM hiện cũng đang trong quá trình nghiên cứu lập Đề án phát triển nhà ở xã hội cho Thành phố. Như vậy có thể thấy rằng đề tài “Phát triển nhà ở xã hội tại đô thị và các khu công nghiệp tập trung Thành phố Hồ Chí Minh” đang hướng đến một vấn
17. 17 đề có tính thời sự và thực tiễn. Nghiên cứu này góp phần tổng hợp thực trạng nhà ở cho ngừơi thu nhập thấp tại TP.HCM và cập nhật các chính sách nhà ở xã hội hiện hành, phân tích khả năng và điều kiện thực hiện các chương trình nhà ở này dưới góc độ các quy luật kinh tế. Đây là cơ sở để nâng cao độ tin cậy và khả năng áp dụng các giải pháp vào thực tế, đồng thời có thể sử dụng để tham khảo cho những nghiên cứu chuyên sâu hơn về vấn đề này. 6. Kết cấu của luận văn Nội dung của Luận văn ngoài phần mở đầu và kết luận gồm ba chương chính: Chương I: Cơ sở lý luận về vấn đề nhà ở xã hội cho người thu nhập thấp Chương II: Thực trạng và nhu cầu phát triển nhà ở xã hội cho người thu nhập thấp tại đô thị và các khu công nghiệp tập trung của Thành phố Hồ Chí Minh. Chương III: Định hướng phát triển và các giải pháp để phát triển thị trường nhà ở xã hội cho người thu nhập thấp.
18. 18 Chƣơng I: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ VẤN ĐỀ NHÀ Ở XÃ HỘI CHO NGƢỜI THU NHẬP THẤP 1.1. Tổng quan về vấn đề nhà ở xã hội cho ngƣời thu nhập thấp 1.1.1. Những vấn đề chung về nhà ở và nhà ở xã hội Nhà ở là một vật thể được kiến trúc và xây dựng tại một địa điểm cụ thể nhằm mục đích phục vụ cho nhu cầu trú ngụ và sinh hoạt hàng ngày của con người. Quá trình đầu tư xây dựng nhà ở là quá trình sử dụng các nguồn lực gồm đất đai, nguyên vật liệu, sức lao động, vốn để kiến tạo nhà và các cơ sở hạ tầng cần thiết. Theo quan điểm này, nhà ở là một động từ hơn là một danh từ (Turner and Ficher 1972). Nhà ở là nhu cầu rất quan trọng trong đời sống con người, chỉ đứng sau nhu cầu an toàn, ăn, mặc. Không chỉ là mái ấm gia đình, nhà ở là nơi tạo ra chất lượng cuộc sống và biểu hiện khả năng tài chính của người sở hữu. Vì vậy, nghiên cứu về vấn đề phát triển nhà ở không chỉ tập trung vào ngôi nhà mà còn tập trung vào cuộc sống của người nghèo đô thị (Perlman 1987, Hardoy và Satterthwaite 1989). Phát triển kinh tế luôn đi cùng với sự phân hóa giàu nghèo mà biểu hiện cụ thể là sự chênh lệch về mức thu nhập đang ngày càng tăng trên phạm vi toàn thế giới. Từ những nền kinh tế phát triển nhất như Mỹ, EU đến những nền kinh tế đang phát triển, sự bất bình đẳng về thu nhập đang không ngừng tăng dẫn đến sự phân tầng xã hội trong cộng đồng dân cư, bao gồm những người, hộ gia đình có thu nhập rất cao, thu nhập cao, thu nhập trung bình, thu nhập thấp và thu nhập rất thấp. Người thu nhập cao không khó sở hữu một hay rất nhiều ngôi nhà đẹp, trong khi một bộ phận lớn những hộ gia đình thu nhập thấp và thu nhập rất thấp đều gặp khó khăn về tạo lập nhà ở. Mỗi quốc gia trong quá trình phát triển kinh tế xã hội đều quan tâm đến việc phát triển nhà ở cho các đối tượng thu nhập thấp. Tùy theo điều kiện kinh tế xã hội của mỗi nước, mỗi giai đoạn phát triển mà chính sách tạo lập nhà ở cho
19. 19 các đối tượng trên cũng khác nhau. Nhà ở cho người có thu nhập thấp là nhà ở được xây dựa trên quỹ nhà ở xã hội của một quốc gia, một địa phương dành cho đa số dân cư và người lao động có thu nhập dưới mức trung bình trong xã hội. Loại hình nhà ở này có thể do nhà nước hay các thành phần kinh tế tư nhân đầu tư để hỗ trợ cho các đối tượng thu nhập thấp thuê, thuê mua hoặc tạm thời cư trú và thường được gọi là nhà ở xã hội, nhà ở cộng đồng, nhà ở tập thể Như vậy, nhà ở xã hội cho người có thu nhập thấp có thể là nhà riêng, nhà thuê thuộc sở hữu cá nhân, sở hữu doanh nghiệp hoặc sở hữu cộng đồng và nhà nước 1.1.2 Khái niệm nhà ở xã hội ở nước ta Theo điều 33 Luật nhà ở được Quốc hội thông qua tháng 7/2006, nhà ở xã hội là nhà ở được nhà nước khuyến khích, tạo điều kiện để mọi thành phần kinh tế trong xã hội đầu tư xây dựng để “cho thuê” hoặc “thuê - mua” đối với một bộ phận những người có thu nhập thường xuyên ổn định nhưng chưa đủ điều kiện để mua nhà ở trên thị trường. Theo điều 53 Luật nhà ở, đối tượng được thuê nhà ở xã hội là cán bộ, công chức, viên chức, sĩ quan, quân nhân chuyên nghiệp thuộc lực lượng vũ trang nhân dân, công nhân làm việc tại các khu kinh tế, khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao và các đối tượng khác theo quy định của Chính phủ. Các đối tượng trên đây là lực lượng lao động quan trọng của nền kinh tế và phần lớn đang gặp khó khăn về nhà ở. Trên thực tế còn rất nhiều đối tượng khác đang gặp khó khăn về nhà ở và sẽ được Nhà nước tạo điều kiện tạo lập nhà ở thông qua các chương trình khác như nhà ở cho người nghèo, nhà tái định cư, nhà tình thương, tình nghĩa . Điều kiện được thuê nhà ở xã hội gồm (1) Chưa có nhà ở thuộc sở hữu của mình và chưa được thuê hoặc mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước; (2) Có nhà ở thuộc sở hữu của mình nhưng diện tích bình quân trong hộ gia đình dưới 5m2 sàn/người; (3) Có nhà ở thuộc sở hữu của mình nhưng là nhà ở tạm, hư hỏng hoặc dột nát. Ngoài các điều kiện trên, người được thuê mua nhà ở xã hội phải thanh toán lần đầu 20% giá trị của nhà ở thuê mua.
20. 20 Nhà nước khuyến khích tổ chức, cá nhân thuộc các thành phần kinh tế trong nước và nước ngoài đầu tư phát triển quỹ nhà ở xã hội, thể hiện qua các chính sách miễn tiền sử dụng đất, miễn giảm các khoản thuế, ưu đãi về lãi suất vay vốn và các chính sách tạo điều kiện về giá cho thuê, thuê mua được tính trên nguyên tắc bảo toàn vốn đầu tư xây dựng. Vốn đầu tư xây dựng quỹ nhà ở xã hội được hình thành từ các nguồn sau đây: (1) Tiền thu được từ việc bán, cho thuê và cho thuê mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước; (2) Trích từ 30% đến 50% tiền sử dụng đất của các dự án phát triển nhà ở trên địa bàn; (3) Ngân sách nhà nước đầu tư; (4) Tiền hỗ trợ, tiền đóng góp tự nguyện của tổ chức, cá nhân trong và ngoài nước; (5) Tiền huy động từ các nguồn vốn hợp pháp khác theo quy định của pháp luật. 1.1.3. Các tiêu chí đánh giá người thu nhập thấp Có nhiều tiêu chí đánh giá để xác định tình trạng thu nhập thấp. Một trong những tiêu chí đó là chuẩn nghèo. Tùy thuộc mỗi quốc gia, mỗi vùng lãnh thổ, chuẩn nghèo được xác định khác nhau. Chuẩn nghèo được đo bằng nhiều thước đo: thu nhập, chi tiêu, số kg lương thực, số calori Trên thực tế, thu nhập và chi tiêu được sử dụng nhiều nhất. Người ở ngưỡng nghèo là người có tổng thu nhập tương đương với tổng chi dùng tối thiểu để đảm bảo duy trì cuộc sống. Tại các nước đang phát triển, loại chi dùng đắt nhất trong các khoản là trả cho thuê nhà. Do đó, các nhà kinh tế đã đặc biệt chú ý đến thị trường bất động sản và giá thuê nhà vì ảnh hưởng mạnh mẽ của chúng lên ngưỡng nghèo. Tại Việt nam ngưỡng nghèo được đánh giá thông qua chuẩn nghèo, dựa trên các tính toán của các cơ quan chức năng như Tổng cục Thống kê hay Bộ Lao động - Thương binh và Xã hội. Chuẩn nghèo được xác định một cách tương đối và áp dụng cho từng khu vực và vùng miền khác nhau.1 Những người nằm dưới 1 Đối với thành phố Hồ Chí Minh, mức chuẩn nghèo giai đoạn 2009 - 2015 được xác định ở mức thu nhập bình quân dưới 12 triệu đồng/người/năm ở các quận nội thành, quận mới và dưới 10 triệu đồng/người/năm ở các huyện ngoại thành.
21. 21 chuẩn nghèo dĩ nhiên là người có thu nhập thấp. Tuy nhiên, đại bộ phận những người lao động ở nước ta, bao gồm cả những đối tượng hưởng lương từ ngân sách Nhà nước và những đối tượng làm việc trong các thành phần kinh tế thu nhập có thể không dưới chuẩn nghèo nhưng rất khó có điều kiện để tạo lập chỗ ở, nếu không có chính sách tạo điều kiện, hỗ trợ của Nhà nước và của cộng đồng. Những đối tượng thu nhập thấp được đề cập trong luận văn không chỉ là những người nghèo theo chuẩn nghèo mà còn bao gồm cả là những người tuy có thu nhập thường xuyên ổn định nhưng không đủ hay rất khó cho việc tạo lập nhà ở . Mức thu nhập thấp được chia thành hai nhóm nhỏ: thu nhập rất thấp (làm đủ ăn và không có tích luỹ) và thu nhập tương đối thấp (đủ chi tiêu hàng ngày và có tích luỹ nhưng không nhiều). Mức độ khó khăn về nhà ở được đánh giá theo những tiêu chí là không có nhà ở, phải ở nhờ hoặc những nơi không phải là nhà ở (nhà kho, gầm cầu, mái hiên, chùa chiền ); nơi ở quá chật, dưới 6m2/người; ở nhà tạm, nhà dột nát, nhà kênh rạch ; ở bất tiện tại những nơi thiếu tiện nghi tối thiểu (điện, nước, vệ sinh ), nơi ông bà, cha, mẹ, con cái ở chung phòng; nhà bị giải toả theo quy hoạch xây dựng. Với những tiêu chí trên đây, TP.HCM hiện có rất nhiều đối tượng thu nhập thấp và thực sự có khó khăn về nhà ở như: các bộ, công chức, viên chức được hưởng lương từ Ngân sách Nhà nước; công nhân, viên chức làm việc trong các cơ quan, doanh nghiệp thuộc các thành phần kinh tế; các hộ diện giải phóng mặt bằng; công nhân lao động làm việc tại các KCN, KCX, khu công nghệ cao; các đối tượng chính sách (gia đình chính sách, người tàn tật, cô đơn ); 1.1.4. Mối quan hệ giữa chi tiêu cho nhà ở và thu nhập Công trình nghiên cứu của Malpezzi và Mayo (1985-1986) đã chỉ ra rằng khi thu nhập của hộ tăng lên thì tỷ suất tiền thuê nhà trong thu nhập giảm xuống. Thực tế, tốc độ tăng chi phí thuê nhà chỉ đạt 40% đến 60% tốc độ tăng của thu nhập. Điều này cho thấy khi mức độ phát triển chung tăng lên thì chi tiêu cho
22. 22 nhà ở cũng tăng lên theo thu nhập. Điều đó cho thấy phát triển kinh tế góp phần cải thiện nơi ăn chốn ở cho người dân. Nghiên cứu của Burns và Grebler (1977) chỉ ra rằng điều kiện nhà ở được cải thiện nhanh hơn thu nhập. Đầu tư vào nhà ở làm tăng GNP nhanh hơn so với thu nhập chi cho nhà ở. Tại các nước có thu nhập thấp, chi cho nhà ở chiếm 2% GNP, và 5-10% thu nhập hộ gia đình. Ở các nước có thu nhập trung bình tỷ lệ này là 6-8% GNP và 25-30% thu nhập hộ gia đình. Tuy nhiên đây chỉ là giải pháp trong dài hạn, còn trong ngắn hạn nghiên cứu không chỉ ra được làm thế nào để chuyển kết quả tăng trưởng kinh tế vào việc cải thiện điều kiện sống. 1.1.5. Sự cần thiết đầu tư xây dựng nhà ở xã hội Quyền có nhà ở là một trong những quyền cơ bản được Hiến pháp khẳng định. Đó cũng là một trong những mục tiêu lớn nhất và cụ thể nhất của cuộc đấu tranh giành độc lập, đổi mới và phát triển đất nước của dân tộc ta. Dân sinh bao giờ cũng là mối quan tâm hàng đầu của bất cứ xã hội, ở bất cứ thời đại nào. Trong đó vấn đề nhà ở cho người nghèo, người có thu nhập thấp luôn là một vấn đề hóc búa đối với những nước đang phát triển, đặc biệt tại các thành phố đông dân cư. Giải quyết được vấn đề nhà ở cho người có thu nhập thấp không phải là một điều dễ dàng, nhưng là một nỗ lực cần thiết vì đó là yếu tố quyết định cho việc ổn định trật tự xã hội, góp phần xây dựng một thành phố sạch, đẹp, văn minh, an toàn, tạo điều kiện và môi trường xã hội lành mạnh cho việc tăng trưởng kinh tế về chất. Chất lượng nhà ở cho người có thu nhập thấp chính là thước đo sự phát triển hệ thống an sinh xã hội và nâng cao chất lượng sống, vẻ đẹp kiến trúc, bộ mặt cảnh quan của một địa phương và toàn thể quốc gia, đồng thời khẳng định trình độ quản lý xã hội của Nhà nước. Tại TP.HCM, người dân có thu nhập thấp là một lực lượng lao động lớn và lực lượng này ngày càng tăng theo dòng người nhập cư từ nông thôn kéo về các khu đô thị. Cùng với số lao động nghèo tại chỗ, họ góp phần tạo nên các khu nhà ổ chuột, nơi hoành hành của các tệ nạn, trở thành một gánh nặng xã hội cho
23. 23 thành phố. Dòng người nhập cư từ nông thôn chỉ có thể trở thành một nguồn lao động cần thiết cho sự phát triển công nghiệp tại các thành phố, với điều kiện họ được đào tạo tay nghề và ổn định chỗ ở. Vấn đề chỉnh trang đô thị, triệt phá các khu nhà ổ chuột, xây dựng các khu nhà ở khang trang cho người nghèo và người có thu nhập thấp không chỉ là việc tạo nơi ăn, chốn ở mới cho những công nhân viên chức có mức thu nhập thường xuyên ổn định ở mức thấp, cho hàng ngàn hộ dân nằm trong diện giải phóng mặt bằng phục vụ qui hoạch phát triển đô thị, mà còn bao gồm cả việc thu xếp nhà ở để "an cư lạc nghiệp" cho hàng vạn lao động từ nông thôn ra làm việc tại đô thị và các khu công nghiệp của Thành phố. 1.2. Vai trò và mối quan hệ giữa các chủ thể liên quan đến phát triển nhà ở xã hội. Có 4 chủ thể chính liên quan đến lĩnh vực phát triển nhà ở: Nhà nước, nhà đầu tư, ngân hàng và người tiêu dùng. Trong tài liệu về Chính sách đô thị xuất bản năm 2006, TS Võ Kim Cương đã trình bày mối quan hệ giữa các chủ thể này dưới dạng không gian đa chiều, với các đỉnh của một tứ diện. Nhà nước được đặt ở đỉnh phía trên, ở vị trí này để điều tiết mọi hoạt động của thị trường nhà ở. Nhà nước Người tiêu dùng Ngân Nhà hàng cung cấp Hình 1.1 –Mối quan hệ giữa các chủ thể
24. 24 1.2.1.Vai trò của Nhà nƣớc Trong hầu hết các nền kinh tế thị trường, Nhà nước có vai trò rất quan trọng trong việc nâng cao phúc lợi công cộng, xóa đói, giảm nghèo. Để tạo lập, vận hành và phát triển thị trường nhà ở cho người có thu nhập thấp không thể thiếu vai trò điều tiết của Nhà nước. Đó cũng chính là đặc điểm của nền kinh tế thị trường có sự quản lí của Nhà nước - một nền kinh tế được điều tiết thông qua tác động của "bàn tay vô hình-thị trường" và "bàn tay hữu hình-Nhà nước" đảm bảo cho nền kinh tế vận hành và phát triển lành mạnh. Đối với nền kinh tế nói chung và thị trường bất động sản nói riêng, nhà nước có 3 chức năng kinh tế rõ rệt là: can thiệp, quản lý và điều hòa phúc lợi. Vai trò của Nhà nước đối với thị trường bất động sản được thể hiện trên các mặt chủ yếu sau: (1) Tạo lập môi trường pháp lý cho thị trường bất động sản; (2) Thực hiện các công cụ vĩ mô như quy hoạch xây dựng, quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch phát triển kinh tế-xã hội, tài chính, thuế thống nhất quản lí bất động sản theo pháp luật; (3) Cung cấp cơ sở hạ tầng; (4) Cung cấp dịch vụ công như thẩm định giá, tư vấn pháp luật v.v Để thực hiện được các vai trò nói trên của mình, Nhà nước phải sử dụng một hệ thống các công cụ quản lí vĩ mô để điều khiển, tác động vào thị trường bất động sản như công cụ luật pháp, tài chính, thuế v.v. Vai trò của Nhà nước thể hiện chủ yếu trong các chính sách nhà ở quốc gia. Có nhiều chính sách nhà ở cho người thu nhập thấp đang được áp dụng trên khắp thế giới, phương pháp thực hiện có thể khác nhau nhưng đều thể hiện sự trợ giúp của Nhà nước về nhà ở cho người nghèo và người có thu nhập thấp thông qua các chương trình công cộng. Thực tế cho thấy tại các nước có nền kinh tế thị trường, khả năng của hệ thống thị trường tư nhân trong việc cung cấp nhà ở cho người thu nhập thấp là hạn chế. Do đó, không thể thiếu vai trò của Nhà nước trong vai trò nhà đầu tư công trong