Luận văn Pháp luật về thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa hộ gia đình, cá nhân ở Việt Nam

Nội dung text: Luận văn Pháp luật về thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa hộ gia đình, cá nhân ở Việt Nam

1. ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI KHOA LUẬT NGUYỄN THỊ NẮNG MAI PHÁP LUẬT VỀ THỦ TỤC CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT GIỮA HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN Ở VIỆT NAM Chuyên ngành: Luật Kinh tế Mã số: 603850 LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC Người hướng dẫn khoa học: TS Doãn Hồng Nhung HÀ NỘI - 2011 1
2. MỤC LỤC Trang Trang phụ bìa Lời cam đoan Mục lục Danh mục từ viết tắt Danh mục các bảng MỞ ĐẦU 1 Chương 1: NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUÂṆ CƠ BẢ N VỀ QUYỀN SỬ 8 DỤNG ĐẤT, CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ THỦ TỤC CHUYỂN NHƢỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT GIỮA HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN Ở VIỆT NAM 1.1. Khái niệm quyền sử dụng đất và căn cứ xác lập quyền sử 8 dụng đất 1.1.1. Quyền sử dụng đất 8 1.1.2. Căn cứ xác lập quyền sử dụng đất 11 1.2. Pháp luật về quyền của người sử dụng đất 13 1.2.1. Nội dung pháp luật về quyền sử dụng đất 13 1.2.2. Đặc điểm pháp luật về quyền sử dụng đất 16 1.2.3. Phân loại các quyền của người sử dụng đất 20 1.3. Pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất 21 1.3.1. Khái niệm chuyển nhượng quyền sử dụng đất 21 1.3.2. Nguyên tắc chuyển nhượng quyền sử dụng đất 26 1.3.3. Nội dung pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất 27 1.4. Thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất 28 1.4.1. Khái niệm thủ tục và khái niệm thủ tục hành chính 28 1.4.1.1. Nguyên tắc kiểm soát thủ tục hành chính 29 1.4.1.2. Nguyên tắc quy định thủ tục hành chính 30 1.4.1.3. Hành vi bị nghiêm cấm trong quá trình thực hiện thủ tục 31 hành chính 2
3. 1.4.1.4. Các bộ phận cấu thành một thủ tục hành chính 32 1.4.2. Thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất 32 1.5. Cải cách thủ tục hành chính trong chuyển nhượng quyền sử 34 dụng đất giữa hộ gia đình, cá nhân ở Việt Nam Chương 2: THỰC TRẠNG THỦ TỤC CHUYỂN NHƢỢNG QUYỀN 37 SỬ DỤNG ĐẤT GIỮA HỘ GIA ĐÌNH , CÁ NHÂN THEO PHÁ P LUÂṬ VIỆT NAM 2.1. Hộ gia đình, cá nhân - chủ thể thực hiện thủ tục chuyển 37 nhượng quyền sử dụng đất 2.1.1. Hộ gia đình, cá nhân - chủ thể ký kết và thực hiện Hợp 37 đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 2.1.1.1. Hộ gia đình 37 2.1.1.2. Cá nhân sử dụng đất 39 2.1.1.3. Phân loại hộ gia đình, cá nhân chuyển nhượng quyền SDĐ 41 2.1.1.4. Quyền của hộ gia đình, cá nhân 46 2.1.2. Hộ gia đình, cá nhân - một bên chủ thể tham gia thực hiện 52 thủ tục hành chính khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất 2.2. Thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa hộ gia 53 đình, cá nhân 2.2.1. Ký Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 60 2.2.1.1. Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất 60 2.2.1.2. Các quy định về hình thức và nội dung của hợp đồng chuyển 61 nhượng quyền sử dụng đất 2.2.1.3. Quyền và nghĩa vụ của bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất 63 2.3.1.4. Quyền và nghĩa vụ của bên nhận chuyển nhượng QSDĐ 64 2.2.2. Thủ tục nộp nghĩa vụ tài chính 65 2.2.2.1. Nghĩa vụ tài chính phát sinh từ việc chuyển nhượng quyền 68 sử dụng đất: Bên chuyển nhượng nộp thuế thu nhập cá nhân 2.2.2.2. Nghĩa vụ tài chính phát sinh từ việc nhận chuyển nhượng 76 quyền sử dụng đất: Bên nhận chuyển nhượng nộp lệ phí trước bạ và phí thẩm định hồ sơ chuyển nhượng 3
4. 2.2.3. Thủ tục đăng ký sang tên chuyển chủ hoặc cấp đổi GCN 79 2.2.3.1. Thủ tục đăng ký biến động vào trang 3 hoặc trang 4 giấy 79 chứng nhận cũ của bên chuyển nhượng 2.2.3.1. Thủ tục cấp đổi giấy chứng nhận cho người nhận chuyển nhượng 80 2.3. Thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa hộ gia 81 đình, cá nhân tại huyện Từ Liêm - thành phố Hà Nội 2.3.1. Thủ tục đăng ký biến động về sử dụng đất đối với trường 82 hợp chuyển nhượng toàn bộ quyền sử dụng đất nông nghiệp đối với hộ gia đình, cá nhân (không chia tách, hợp thửa đất) 2.3.2. Thủ tục đăng ký biến động đối với trường hợp chuyển 86 nhượng toàn bộ quyền sử dụng đất ở, vườn (nay là đất trồng cây lâu năm), ao (nay là đất nuôi trồng thủy sản), đất ở có nhà ở gắn liền với đất (không chia tách) 2.3.3. Thủ tục đăng ký biến động đối với trường hợp chuyển 91 nhượng một phần quyền sử dụng đất ở, vườn (nay là đất trồng cây lâu năm), ao (nay là đất nuôi trồng thủy sản); đất ở có nhà ở gắn liền với đất (có chia tách thửa đất) 2.4. Những haṇ chế trong pháp luâṭ hiêṇ hành về thủ tuc̣ 100 chuyển nhươṇ g 2.5. Những bất cập trong pháp luật hiện hành về thủ tục chuyển 110 nhượng quyền sử dụng đất giữa hộ gia đình, cá nhân 2.5.1. Sự thiếu đồng bộ, thống nhất trong hệ thống pháp luật 110 2.5.2. Các quy định của pháp luật còn chưa rõ ràng, chặt chẽ 115 2.5.3. Việc áp dụng pháp luật còn tùy tiện và chưa sát thực tế 117 2.5.4. Các quy định về đầu mối tiếp nhận và trả kết quả thực hiện 118 thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất chưa thống nhất 2.5.5. Hệ thống cơ sở dữ liệu đất đai còn chưa được xây dựng bài 119 bản, đầy đủ 2.6. Nguyên nhân của những bất cập trong pháp luật hiện hành 121 về thủ tục chuyển nhượng QSDĐ giữa hộ gia đình, cá nhân 4
5. Chương 3: KIẾN NGHỊ HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ THỦ TỤC 124 CHUYỂN NHƢỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT GIỮA HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN 3.1. Sự cần thiết phải hoàn thiện pháp luật về thủ tục chuyển 124 nhượng quyền sử dụng đất giữa hộ gia đình, cá nhân 3.2. Kinh nghiệm chuyển nhượng bất động sản của một số nước 126 trên thế giới và bài học kinh nghiệm cho Việt Nam 3.3. Hoàn thiện các quy phạm pháp luật đất đai phát sinh trong 128 chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân 3.3.1. Hoàn thiện các quy định về tổ chức bộ máy quản lý nhà nước 128 3.3.2. Sửa đổi, bổ sung các quy định pháp luật về thuế, phí, lệ phí 129 phát sinh trong chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân 3.3.3. Hoàn thiện các quy định về thủ tục, hồ sơ địa chính và lưu 130 giữ, tra cứu thông tin về đất đai trong quá trình biến động đất đai thông qua chuyển nhượng quyền sử dụng đất 3.3.4. Hoàn thiện thủ tục công chứng và chứng thực hợp đồng đối 131 với giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình và cá nhân 3.4. Giải pháp hoàn thiện pháp luật về thủ tục hành chính 132 chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa hộ gia đình, cá nhân 3.5. Giải pháp hoàn thiện tổ chức tuyên truyền, phổ biến pháp 134 luật đất đai về thủ tục hành chính trong lĩnh vực chuyển quyền sử dụng đất của hộ gia đình cá nhân 3.6. Nâng cao chất lượng, hiệu quả hoạt động của Văn phòng 135 đăng ký quyền sử dụng đất KẾT LUẬN 137 DANH MỤC CÔNG TRÌNH ĐÃ CÔNG BỐ CỦ A TÁ C GIẢ LUẬN VĂ N 139 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 140 PHỤ LỤC 148 5
6. DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT GPMB : Giải phóng mặt bằng GCNQSDĐ : Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất SDĐ : Sử dụng đất UBND : Ủy ban nhân dân 6
7. DANH MỤC CÁC BẢNG Số hiệu Tên bảng Trang bảng 2.1 Số liệu hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại một 99 số quận, huyện trên địa bàn thành phố Hà Nội từ 1/1/2009 đến 30/6/2011 7
8. MỞ ĐẦU 1. Tính cấp thiết của đề tài Đất là tư liệu sản xuất không thể thay thế của một số ngành sản xuất như nông nghiệp, lâm nghiệp. Đất đai là cội nguồn dự trữ tài nguyên có giá trị nhất của con người và hơn thế nữa là địa bàn sống mà thiếu nó người ta không thể tồn tại, duy trì và phát triển sự sống. Quá trình hình thành và phát triển của một dân tộc phụ thuộc rất nhiều vào yếu tố tài nguyên đất đai mà dân tộc đó đang sinh sống. Tài nguyên đất là cơ sở để phát triển thành nhiều dạng tài nguyên khác nhau, quyết định sự tồn tại của một lãnh thổ và sự phát triển của một quốc gia. Đất đai quan trọng như vậy nên việc quản lý, khai thác và sử dụng đất tốt, có hiệu quả là vấn đề cần thiết và tất yếu đặt ra. Những bước chuyển mình của đất nước ta trong những năm qua đã và đang khẳng định tính đúng đắn của đường lối đổi mới toàn diện do Đảng đề ra và lãnh đạo. Trong công cuộc đổi mới, vấn đề đất đai trở thành mối quan tâm sâu sắc của Đảng và Nhà nước, của các cấp, các ngành cũng như của mỗi người dân. Để phát huy tối đa giá trị của đất, các quan hệ đất đai cần phải được xác lập cho phù hợp với nền kinh tế thị trường. Trong nền kinh tế thị trường, nhu cầu chuyển quyền sử dụng đất nói chung và nhu cầu chuyển nhượng quyền sử dụng đất nói riêng của người dân ngày càng tăng, đòi hỏi phải có một thị trường để thực hiện các nhu cầu chính đáng đó. Nghị quyết Hội nghị lần thứ 7 Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa IX về tiếp tục đổi mới chính sách, pháp luật về đất đai trong thời kỳ đẩy mạnh công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước đã đánh giá: Hoạt động của thị trường bất động sản không lành mạnh, tình trạng đầu cơ về đất đai và bất động sản gắn liền với đất rất nghiêm trọng, đẩy giá đất lên cao, đặc biệt là ở đô thị, gây khó khăn, cản trở lớn cho cả đầu tư phát triển và giải quyết nhà ở, tạo ra 8
9. những đặc quyền đặc lợi, dẫn đến tiêu cực và tham nhũng của một số cá nhân và tổ chức [40]. Nâng cao vai trò quản lý nhà nước về đất đai bằng pháp luật, bằng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, cải tiến cơ chế, hoàn thiện các chính sánh về đất đai để giải quyết hợp lý thị trường bất động sản, tạo môi trường đầu tư thuận lợi sẽ tạo cơ sở vững chắc để khắc phục tiêu cực, yếu kém trong quản lý và sử dụng đất. Đại hội đại biểu toàn quốc lần thứ IX có nêu định hướng cơ chế, chính sách và các giải pháp chủ yếu thực hiện Kế hoạch 5 năm 2001-2005: Phát triển thị trường bất động sản, trong đó có thị trường quyền sử dụng đất tạo điều kiện thuận lợi để chuyển quyền sử dụng đất, mở rộng cơ hội cho các công dân và doanh nghiệp thuộc các thành phần kinh tế được dễ dàng có đất và sử dụng đất lâu dài cho sản xuất kinh doanh, tính đủ giá trị của đất, sử dụng hiệu quả quỹ đất của các doanh nghiệp nhà nước, cơ quan nhà nước và lực lượng vũ trang, ngăn chặn việc sử dụng đất lãng phí, kém hiệu quả [39]. Một trong biện pháp để tạo điều kiện thuận lợi cho người sử dụng có thể chuyển quyền sử dụng đất nói chung và chuyển nhượng quyền sử dụng đất nói riêng theo định hướng của Đảng và Nhà nước là cải cách các quy định liên quan đến việc thực hiện thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Trong những năm gần đây, các văn bản pháp luật đất đai và dân sự đã có những quy định về thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, các quy định này còn nhiều điểm bất cập, chưa đầy đủ, chưa thống nhất và đôi khi còn chưa đáp ứng được yêu cầu quản lý nhà nước. Do vậy, thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất hiện nay vẫn bị phản ánh là quá nhiêu khê. Điều này ảnh hưởng lớn đến đời sống và sinh hoạt của người dân. Xuất phát từ lĩnh vực công tác và thực tế áp dụng tôi chọn đề tài: "Pháp luật về thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa hộ gia đình, cá nhân ở Việt Nam". Mục tiêu chính của đề tài là đánh giá thực trạng các quy định về thủ tục liên quan đến chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa hộ gia đình, cá nhân 9
10. theo quy định hiện hành của pháp luật Việt Nam, đối chiếu với thực tiễn áp dụng trong những năm qua trên địa bàn thành phố Hà Nội. Qua đó đánh giá được những mặt mạnh, những điểm còn hạn chế, kiến nghị những biện pháp cụ thể nhằm khắc phục những điểm còn bất cập, bổ sung những quy định còn thiếu để nâng cao tính thống nhất giữa các quy định của pháp luật, đảm bảo công tác quản lý nhà nước về thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất đạt được hiệu quả cao hơn. Đồng thời, tạo điều kiện thuận lợi cho người sử dụng đất thực hiện một trong các quyền cơ bản là quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất. 2. Tình hình nghiên cứu của đề tài Đến nay, vấn đề chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa hộ gia đình và cá nhân là một đề tài được nhiều tầng lớp quan tâm cả về nội dung kinh tế lẫn nội dung hành chính. Đây là vấn đề được các tác giả nghiên cứu dưới nhiều phương diện khác nhau. Có thể đề cập đến một số các công trình, bài báo tiêu biểu sau đây: Đề tài: "Nghiên cứu đổi mới hệ thống quản lý đất đai để hình thành và phát triển thị trường bất động sản ở Việt Nam" thuộc Bộ Tài nguyên và Môi trường - Trung tâm điều tra quy hoạch đất đai; Luận án Tiến sỹ kinh tế của Trần Thế Ngọc (1997); "Chiến lược quản lý đất đai Thành phố Hồ Chí Minh đến năm 2010", nghiên cứu chủ yếu về công tác lập và quản lý quy hoạch sử dụng đất (SDĐ) của Thành phố Hồ Chí Minh trong giai đoạn hiện nay và hướng phát triển quản lý và SDĐ cho những năm tiếp theo; Luận án tiến sỹ luật học của Nguyễn Quang Tuyến (2003) "Địa vị pháp lý người sử dụng đất trong các giao dịch dân sự, thương mại về đất đai" nghiên cứu về các quy định của pháp luật, địa vị của người sử dụng đất, ảnh hưởng đến các giao dịch về đất đai cũng như việc quản lý và thúc đẩy sự phát triển thị trường bất động sản và hoàn thiện pháp luật đất đai. Ngoài ra còn có đề tài nghiên cứu khoa học cấp Nhà nước của PGS.TS Phạm Hữu Nghị (2000), Viện nghiên cứu địa chính- Tổng cục Địa chính: "Những quy định về chuyển quyền sử dụng đất"; Một số đề tài khoa học cấp Bộ do Viện nghiên cứu địa chính thực hiện; các bài báo viết về các vấn đề cụ thể như: thị trường bất động sản, công tác giải phóng 10
11. mặt bằng, công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ; TS. Trần Quang Huy (2009), "Pháp luật đất đai Việt Nam hiêṇ hà nh nhìn từ góc đô ̣ bảo đảm quyền của người sử dụng đất ", Tạp chí Luật học , số 8/2009; Đặng văn Ngạn (2009), "Pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ thực tiễn tại Hà Nam", Luận văn thạc sĩ Luật học, Khoa Luật- Đại học Quốc gia Hà Nội; Lưu Quốc Thái (2006), "Về giao dic̣ h quyền sử duṇ g đất theo phá p luâṭ hiêṇ hà n"h, Tạp chí Nhà nước và pháp luâṭ, số 7; ThS Trần Quang Huy, "Mối quan hệ giữa các quy định về chuyển quyền sử dụng đất trong bộ luật Dân sự với các quy định của pháp luật đất đai", Đặc san về sửa đổi bổ sung Bộ Luật dân sự, Tạp chí Luật học, 2003 Các nhà khoa học nước ngoài cũng có một số nghiên cứu về các giao dịch đất đai của Việt Nam, tính đến thời điểm hiện nay có: Tham luận số 03, "Tác động quy trình giao dịch đất đai đối với người nghèo áp dụng phương pháp DE SOTO" (2005), nghiên cứu về các quy trình giao dịch đất đai hiện hành, ảnh hưởng đến việc tiếp cận các nguồn vốn tín dụng và phát triển kinh tế, đặc biệt của người nghèo của ngân hàng phát triển châu Á (ADB); Nghiên cứu của tổ chức tư vấn: "Strengthening environmental Management and Land Administration Viet Nam - Sweden comporation Program (SEMLA)", đánh giá đối với hệ thống Luật đất đai của Việt Nam như: "Các báo cáo đánh giá hệ thống luật đất đai" (2006), đây là công trình nghiên cứu, rà soát hệ thống pháp luật đất đai hiện nay của Việt Nam, so sánh hệ thống luật hiện hành với hệ thống pháp luật đất đai của thế giới và đưa ra một số khuyến nghị hoàn thiện hệ thống luật đất đai của Việt Nam; Các công trình nghiên cứu về các chế định của pháp luật đất đai Việt Nam về thủ tục liên quan đến việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất đã được thực hiện nêu trên là nguồn tư liệu quý báu để chúng tôi nghiên cứu và kế thừa. Tuy nhiên, những nghiên cứu đi sâu vào vấn đề thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa hộ gia đình, cá nhân theo pháp luật Việt Nam và có liên hệ với thực tế áp dụng tại các quận, huyện thuộc thành phố Hà Nội thì chưa có. Trong quá trình phát triển của đất nước, nhu cầu chuyển nhượng quyền sử dụng đất đặc biệt là tại các khu vực có tốc độ đô thị hóa nhanh ngày 11
12. càng gia tăng. Điều này dẫn đến số lượng giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày càng nhiều. Vì vậy, nếu các quy định về thực hiện thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất nói chung và chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa hộ gia đình, cá nhân nói riêng rườm rà phức tạp, nhưng vẫn không đầy đủ thì sẽ dẫn đến nhiều hệ quả. Cụ thể là nhân dân mất lòng tin, cán bộ có tâm khó áp dụng. Mặt khác trên thực tế vẫn có những kẽ hở để một số cán bộ mất phẩm chất cách mạng lợi dụng gây khó khăn, phiền hà nhân dân. Do vậy, theo chủ quan của tác giả, việc nghiên cứu có hệ thống về thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa hộ gia đình, cá nhân ở Việt Nam là một nội dung cần được nghiên cứu và giải quyết. Nếu thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa hộ gia đình, cá nhân được nghiên cứu, giải quyết tốt sẽ mang lại những bài học cả về lý thuyết và thực tiễn cho các nhà hoạch định chính sách và xây dựng pháp luật ở Việt Nam. Đây là nguồn tài liệu tham khảo tốt cho học viên cao học và những người có quan tâm đến đất đai và chuyên ngành luật đất đai. 3. Phạm vi nghiên cứu của đề tài Phạm vi nghiên cứu của luận văn là các quy định cụ thể của Luật đất đai năm 2003 và các Luật đất đai sửa đổi bổ sung, Bộ luật dân sự năm 2005, Luật Công chứng năm 2006, Luật quản lý thuế năm 2006, Luật thuế thu nhập cá nhân năm 2007 và các văn bản pháp luật hiện hành về thủ tục áp dụng trong việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Do chủ thể thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật gồm nhiều loại nên trong phạm vi luận văn này chúng tôi chỉ nghiên cứu các giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa hộ gia đình, cá nhân và các bước thực hiện trình tự thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa hộ gia đình cá nhân. Trong quá trình nghiên cứu, chúng tôi có đánh giá các quy định của pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất và thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa hộ gia đình, cá nhân thông qua thực tiễn áp dụng cấp huyện - cấp có thẩm quyền thụ lý, giải quyết thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa hộ gia đình, cá nhân nói chung và huyện Từ Liêm - nơi tác giả công tác nói riêng. 12
13. 4. Mục tiêu nghiên cứu của đề tài Mục tiêu của đề tài là nghiên cứu thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa hộ gia đình, cá nhân theo pháp luật Việt Nam với ý nghĩa là trình tự và cách thức thực hiện những công việc nhất định để người sử dụng đất thực hiện quyền và nghĩa vụ theo các quy định nội dung đã dự kiến trước. Để thực hiện mục tiêu đề tài luận văn nghiên cứu nhằm vào các mục tiêu cụ thể sau: Một là: làm sáng tỏ cơ sở lý luận về quyền sử dụng đất, chuyển nhượng quyền sử dụng đất và thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa hộ gia đình, cá nhân. Hai là: Nghiên cứu một cách hệ thống các quy định về quyền sử dụng đất, chuyển nhượng quyền sử dụng đất, thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa hộ gia đình, cá nhân theo quy định của pháp luật đất đai, các văn bản có liên quan trong pháp luật dân sự, pháp luật thuế, pháp luật về công chứng, pháp luật về thủ tục hành chính. Ba là: Tìm hiểu thực tiễn áp dụng các quy định trên tại huyện Từ Liêm Thành phố Hà Nội, từ đó đánh giá những mặt mạnh, những điểm còn hạn chế. Đồng thời, tham khảo có chọn lọc kinh nghiệm của Trung Quốc về chuyển nhượng quyền sử dụng đất để từ đó rút ra bài học kinh nghiệm cho Việt Nam. Đề xuất những kiến nghị nhằm tiếp tục hoàn thiện các thủ tục trong lĩnh vực chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa hộ gia đình, cá nhân. 5. Phƣơng pháp nghiên cứu Với mục đích triển khai những nội dung cơ bản của đề tài, tác giả đã sử dụng phương pháp duy vật biện chứng của chủ nghĩa Mác - Lê-nin và tư tưởng Hồ Chí Minh; Dựa trên quan điểm, đường lối của Đảng Cộng sản Việt Nam về quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất và cải cách thủ tục hành chính trong nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa, trong quá trình hội nhập. 13
14. Trong quá trình nghiên cứu, các phương pháp điều tra, khảo sát, tổng hợp, phân tích, so sánh, đối chiếu được sử dụng để làm sáng tỏ các vấn đề. Ngoài ra, tác giả còn sử dụng phương pháp phỏng vấn chuyên gia: Thực hiện các cuộc trao đổi với các giáo sư, tiến sỹ, các chuyên gia tài chính của Ngân hàng ANZ, cán bộ nghiên cứu có uy tín của Bộ Tài nguyên và Môi trường xác định, đánh giá vấn đề, từ đó đưa ra các giải pháp. Đồng thời, kết hợp trò chuyện toạ đàm: trực tiếp trao đổi với các cán bộ trực tiếp dân, người dân trực tiếp thực hiện thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại huyện Từ Liêm. 6. Kết quả mới của luận văn Luận văn nghiên cứu về thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa hộ gia đình, cá nhân theo pháp luật Việt Nam từ góc độ của những người thường xuyên áp dụng các quy định hiện hành của pháp luật để giải quyết các thủ tục hành chính liên quan đến việc thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình cá nhân. Thông qua từng thủ tục và từ thực tế việc áp dụng văn bản pháp luật hiện hành để đánh giá mức độ phù hợp của các quy định này trong thực tiễn. Qua đó, luận văn đưa ra những kiến nghị nhằm hoàn thiện thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa hộ gia đình, cá nhân để góp phần thực hiện mục tiêu cải cách hành chính. 7. Kết cấu của luận văn Ngoài phần mở đầu, kết luận, danh mục tài liệu tham khảo và phụ lục, nội dung của luận văn gồm 3 chương: Chương 1: Những vấn đề lý luâṇ cơ bản về quyền sử dụng đất, chuyển nhượng quyền sử dụng đất và thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa hộ gia đình, cá nhân ở Việt Nam. Chương 2: Thực trạng thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa hộ gia đình, cá nhân theo pháp luật Việt Nam. Chương 3: Kiến nghị hoàn thiện pháp luật về thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa hộ gia đình, cá nhân ở Việt Nam. 14
15. Chương 1 NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CƠ BẢN VỀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, CHUYỂN NHƢỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ THỦ TỤC CHUYỂN NHƢỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT GIỮA HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN Ở VIỆT NAM 1.1. Khái niệm quyền sử dụng đất và căn cứ xác lập quyền sử dụng đất 1.1.1. Quyền sử dụng đất Trong lĩnh vực sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, đất đai được xem như là tư liệu sản xuất quan trọng nhất và không thể thiếu. Nhờ việc thực hiện quyền sử dụng đất mà con người khai thác nguồn lợi trực tiếp từ đất đai. Nếu như không có đất thì lao động của con người không thể sản sinh ra lương thực, thực phẩm để phục vụ cho các nhu cầu thiết yếu hàng ngày. Trong cuộc sống, đất đai là nơi cư trú của con người. Nhờ có đất đai và thông qua hành vi sử dụng đất (trực tiếp hoặc gián tiếp) con người có thể tồn tại và thực hiện các hoạt động vui chơi, lao động, nghỉ ngơi Thông qua hành vi sử dụng đất trong các lĩnh vực quản lý kinh tế, chính trị, xã hội, an ninh, quốc phòng con người mới tạo ra các giá trị vật chất, tinh thần để thúc đẩy sự phát triển chung của nhân loại. Bên cạnh đó, quyền sử dụng đất còn được xem như một quyền năng pháp lý được pháp luật ghi nhận và bảo vệ. Theo quy định tại Điều 192 Bộ luật dân sự nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 2005: "Quyền sử dụng là quyền khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản". Chủ sở hữu được khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản theo ý chí của mình nhưng không được gây thiệt hại hoặc làm ảnh hưởng đến lợi ích của Nhà nước, lợi ích công cộng, quyền và lợi ích hợp pháp của người khác (Điều 193). 15
16. Người không phải là chủ sở hữu cũng có quyền sử dụng tài sản trong trường hợp được chủ sở hữu giao quyền hoặc do pháp luật quy định (Điều 194). Như vậy, ta có thể thấy một trong những biểu hiện đầu tiên về mặt pháp lý của quyền sử dụng đất là người sử dụng đất có quyền khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ đất. Tuy nhiên, do đất đai ở Việt Nam thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý và người sử dụng đất được Nhà nước trao quyền sử dụng đất thông qua hình thức giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất với các quyền và nghĩa vụ pháp lý nhất định nên nội hàm của khái niệm quyền sử dụng đối với đất đai rộng hơn khái niệm quyền sử dụng đối với các tài sản khác. Quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật Việt Nam có sự thay đổi rõ nét qua các bản Hiến pháp. Như ta đã biết, Hiến pháp năm 1946 (Điều 12) và Hiến pháp năm 1959 (Điều 18) thừa nhận quyền tư hữu về đất đai. Sau khi Hiến pháp năm 1980 ra đời quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân. Nhà nước vừa là người đại diện chủ sở hữu vừa là chủ thể quản lý đối với đất đai. Tuy nhiên, trong suốt giai đoạn từ năm 1980 đến năm 1987 chúng ta đã không có những chế định cụ thể để xác lập một cách đầy đủ quyền sở hữu đất đai của mình đồng thời cũng chưa quan tâm đến các quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất dẫn đến tình trạng dụng đất không hiệu quả, gây lãng phí tiềm năng sử dụng đất tạo ra sự khủng hoảng kinh tế nông nghiệp trong những năm đầu thập niên 1980. Ngày 29/12/1987, Quốc hội thông qua Luật đất đai đầu tiên của nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam. Luật đã quy định một cách cụ thể có hệ thống về quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất trên cơ sở quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân. Nhà nước giao đất và ghi nhận cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có quyền sử dụng đất để khai thác công dụng và hưởng lợi từ việc sử dụng đất. Luật đất đai năm 1987 đã bước đầu tạo cơ sở phát huy quyền sở hữu toàn dân đối với đất đai, thiết lập được sự ổn định nhất định trong việc sử dụng đất. Tuy nhiên, do sự tác động của cơ chế thị trường, nhu 16
17. cầu sử dụng đất ngày càng trở nên bức xúc trong khi đó Nhà nước lại vừa không chú trọng đến các yếu tố kinh tế của đất lại vừa nghiêm cấm việc mua bán chuyển nhượng đất dưới mọi hình thức. Điều này tạo nên lực cản cho sự vận động chuyển dịch quyền sử dụng đất, kìm hãm sự phát triển kinh tế đất nước. Trong tình hình đó, Hiến pháp năm 1992 và Luật đất đai năm 1993 ra đời đánh dấu một mốc lịch sử quan trọng trong việc quy định quyền của người sử dụng đất. Một mặt, pháp luật tiếp tục khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý; Mặt khác Nhà nước thừa nhận và bảo vệ quyền sử dụng hợp pháp của người sử dụng đất. Pháp luật đã thực sự quan tâm đến quyền và lợi ích của người sử dụng đất, ghi nhận người sử dụng đất hợp pháp có các quyền chuyển nhượng, chuyển đổi, thừa kế, thế chấp, cho thuê quyền sử dụng đất. Theo đó, người sử dụng ngoài việc có quyền khai thác sử dụng đất của mình còn có thể chủ động thực hiện việc chuyển quyền sử dụng đất cho người khác khi không có nhu cầu hoặc điều kiện sử dụng đất theo đúng quy định của pháp luật. Luật đất đai năm 1993 đã tạo tiền đề cho việc hình thành và phát triển thị trường quyền sử dụng đất làm cho người sử dụng đất phát huy được tiềm năng sử dụng đất mang lại hiệu quả kinh tế cao. Cùng với việc pháp luật thừa nhận đất có giá và việc Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, quyền sử dụng đất được xem như một quyền tài sản và được coi như đối tượng của các giao dịch dân sự. Các quyền này được cụ thể hóa trong Luật đất đai năm 2003. Tuy Nhà nước không trực tiếp chiếm hữu sử dụng đất nhưng thông qua quyền định đoạt tối cao của mình, Nhà nước đã cho các tổ chức, cá nhân, hộ gia đình sử dụng đất bằng các hình thức giao đất, cho thuê đất và thừa nhận việc sử dụng đất ổn định hoặc công nhận quyền sử dụng đất được xác lập bằng các hành vi chuyển quyền sử dụng đất hợp pháp. Tóm lại, quyền sử dụng đất là quyền khai thác, hưởng dụng những thuộc tính có lợi từ đất một cách hợp pháp thông qua các hành vi sử dụng đất hoặc chuyển quyền sử dụng đất đó cho người khác hay tạo vốn từ đất. 17
18. 1.1.2. Căn cứ xác lập quyền sử dụng đất Quyền sử dụng đất là một quan hệ pháp luật dân sự như mọi quan hệ pháp luật dân sự khác, được hình thành bởi những sự kiện pháp lý nhất định. Hiến pháp, pháp luật đất đai và pháp luật dân sự quy định các căn cứ xác lập quyền sử dụng đất. Đây là những cơ sở pháp lý để đánh giá tính hợp pháp của người có quyền sử dụng đất. Bộ luật dân sự năm 1995 đã quy định các căn cứ xác lập quyền sử dụng đất tại điều 690. Nhưng trên thực tế có rất nhiều chủ thể sử dụng đất và họ xác lập quyền sử dụng đất xuất phát từ nhiều nguồn gốc, cơ sở khác nhau. Bộ luật dân sự năm 1995 đã ghi nhận việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất và căn cứ xác lập quyền sử dụng đất cho cá nhân và hộ gia đình. Hai chủ thể này dựa trên ba căn cứ để xác lập quyền sử dụng đất: Thứ nhất: quyền sử dụng đất do Nhà nước giao đất Thứ hai: quyền sử dụng đất do Nhà nước cho thuê đất Thứ ba: quyền sử dụng đất do được người khác chuyển quyền sử dụng đất. Như vậy, chỉ những người sử dụng những loại đất được xác lập theo ba căn cứ nêu trên mới được Nhà nước công nhận có quyền sử dụng đất còn những người dân cải tạo đất, khai hoang đất đai, tôn tạo đất qua các thời kỳ trước Cách mạng tháng 8/1945 cho đến 30/4/1975 đã thực hiện nhiều hoạt động khai thác và sử dụng đất đai trong nhiều năm, không có tranh chấp, những trường hợp sử dụng đất không có giấy tờ, nguồn gốc đất đai không rõ ràng thì lại không được coi là họ đã xác lập quyền trên diện tích đất đã khai hoang, phục hóa, lấn biển Điều này được coi là một hạn chế của Bộ luật dân sự năm 1995. Hạn chế này đã được khắc phục trong quy định tại Điều 37 Luật đất đai năm 2003 về thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất trên nguyên tắc không được ủy quyền trong việc quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất và Điều 688 Bộ luật dân sự năm 2005. Theo đó căn cứ xác lập quyền sử dụng đất như sau: 18
19. Quyền sử dụng đất của cá nhân, pháp nhân, hộ gia đình, chủ thể khác được xác lập do Nhà nước giao đất, cho thuê đất hoặc công nhận quyền sử dụng đất. Nhà nước giao đất cho cá nhân và các chủ thể khác (có hoặc không thu tiền sử dụng đất căn cứ vào loại đất, mục đích sử dụng đất); Nhà nước thông qua cơ quan có thẩm quyền giao đất cho các chủ thể thông qua hình thức thuê đất. Quyền sử dụng đất của cá nhân, pháp nhân, hộ gia đình, chủ thể khác được xác lập do được người khác chuyển quyền sử dụng đất phù hợp với quy định của Bộ luật dân sự và pháp luật đất đai. Trong phạm vi quyền sử dụng đất, chủ thể có quyền sử dụng đất. Việc chuyển quyền sử dụng đất phải tuân thủ các quy định của Bộ luật dân sự và pháp luật đất đai. Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất từ việc chia tách, sáp nhập theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, từ kết quả của việc giải quyết tranh chấp của tòa án, của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Những căn cứ này tiếp tục được cụ thể hóa theo quy định tại Điều 99 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP của Chính phủ ngày 29/10/2004 về thi hành luật đất đai. Đó là quyền sử dụng đất được xác lập thông qua chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế đất và mua bán, thừa kế, tặng cho nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất, từ việc tham gia của người góp vốn, được Nhà nước giao đất, cho thuê đất. Việc xác lập quyền sử dụng đất được thực hiện dựa trên bốn căn cứ cơ bản sau: Thứ nhất: quyền sử dụng đất do Nhà nước giao đất Thứ hai: quyền sử dụng đất do Nhà nước cho thuê đất Thứ ba: quyền sử dụng đất do được người khác chuyển quyền sử dụng đất Thứ tư: quyền sử dụng đất do được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất. 19