Luận văn Pháp luật về nhà ở xã hội qua thực tiễn tại Cà Mau

Nội dung text: Luận văn Pháp luật về nhà ở xã hội qua thực tiễn tại Cà Mau

1. BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP.HCM ĐỖ VĂN HƯỞNG PHÁP LUẬT VỀ NHÀ Ở XÃ HỘI QUA THỰC TIỄN TẠI CÀ MAU LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC TP. HỒ CHÍ MINH, NĂM 2017
2. BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP.HCM ĐỖ VĂN HƯỞNG PHÁP LUẬT VỀ NHÀ Ở XÃ HỘI QUA THỰC TIỄN TẠI CÀ MAU Chuyên ngành: LUẬT KINH TẾ Mã số: 60380107 LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: TS. TRẦN HUỲNH THANH NGHỊ TP. HỒ CHÍ MINH, NĂM 2017
3. MỤC LỤC TRANG PHỤ BÌA LỜI CAM ĐOAN MỤC LỤC DANH MỤC CÁC BẢNG, HÌNH PHẦN MỞ ĐẦU 1. Lý do chọn đề tài 1 2. Mục tiêu nghiên cứu 2 3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 2 3.1. Đối tượng nghiên cứu 2 3.2. Phạm vi nghiên cứu 3 4. Câu hỏi nghiên cứu 3 5. Phương pháp nghiên cứu 3 6. Tổng quan tình hình nghiên cứu liên quan đến đề tài 3 7. Ý nghĩa khoa học và giá trị ứng dụng của đề tài 4 Chương 1: Quy định của pháp luật về nhà ở xã hội 6 1.1. Những vấn đề pháp lý cơ bản về nhà ở xã hội 6 1.1.1. Khái quát chung 6 1.1.2. Khái niệm và đặc điểm pháp lý về nhà ở xã hội 6 1.2. Quy định của pháp luật về thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở thuộc thẩm quyền quản lý của địa phương 12 1.3. Những bất cập, hạn chế trong quy định của pháp luật về nhà ở xã hội 16 Kết luận chương 1 20 Chương 2: Thực trạng việc triển khai thực hiện quy định của pháp luật về nhà ở xã hội trên địa bàn tỉnh Cà Mau 22 2.1. Tổng quan về tình hình kinh tế - xã hội và tình hình phát triển đô thị tại Cà Mau 22 2.1.1. Điều kiện tự nhiên 22 2.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội 23
4. 2.2. Thực trạng việc triển khai quy định của pháp luật về nhà ở xã hội của tỉnh Cà Mau. 28 2.2.1. Công tác triển khai thực hiện 28 2.2.2. Công tác ban hành cơ chế, chính sách của địa phương 29 2.2.2.1. Đối với Hội đồng nhân dân tỉnh 29 2.2.2.2. Đối với Ủy ban nhân dân tỉnh 33 2.3.2. Kết quả triển khai thực hiện quy định của pháp luật về nhà ở xã hội trên địa bàn tỉnh. 34 Kết luận chương 2 40 Chương 3: Giải pháp và kiến nghị hoàn thiện quy định của pháp luật về nhà ở xã hội 42 3.1. Giải pháp hoàn thiện quy định của pháp luật về nhà ở xã hội 42 3.1.1. Về đối tượng và điều kiện được hưởng chính sách hỗ trợ nhà ở xã hội. . 42 3.1.2. Về chính sách hỗ trợ cho nhà ở xã hội 42 3.1.3. Về những tồn tại, hạn chế trong quy định về bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở xã hội 42 3.1.4. Về hoạt động quản lý nhà nước đối với nhà ở xã hội 43 Kết luận Chương 3 48 KẾT LUẬN 50
5. DANH MỤC CÁC BẢNG, HÌNH TT Nội dung Trang Bảng 2.1 Thống kê loại hình nhà ở 31 Hình 2.1 Biểu đồ cơ cấu các loại đất của tỉnh Cà Mau 23 Hình 2.2 Biểu đồ hiện trạng sử dụng đất tại thành phố Cà Mau 23 Hình 2.3 Biểu đồ thu, chi ngân sách của tỉnh giai đoạn 2005-2015 25 Hình 2.4 Biểu đồ Thu chi bình quân một người trên một tháng qua 25 các giai đoạn Hình 2.5 Biểu đồ Dân số trung bình theo thành thị, nông thôn 26 Hình 2.6 Biểu đồ phân bố hộ dân tại thành phố Cà Mau 26 Hình 2.7 Biểu đồ Tỷ lệ nhà ở qua các giai đoạn 27 Hình 2.8 Biểu đồ đối tượng có nhu cầu về nhà ở chia theo các 27 thành phần Hình 2.9 Biểu đồ so sánh tỷ lệ các loại hình nhà ở khu vực đô thị 28 Hình 2.10 Biểu đồ so sánh tỷ lệ các loại hình nhà ở khu vực nông 28 thôn Hình 2.11 Biểu đồ tỷ lệ nhà ở trên diện tích sàn 31 Hình 2.12 Biểu đồ tỷ lệ nguồn vốn cho đầu tư nhà ở 32
6. 1 PHẦN MỞ ĐẦU 1. Lý do chọn đề tài Có chỗ ở an toàn, phù hợp với hoàn cảnh, điều kiện phát triển kinh tế của mỗi gia đình là một trong những quyền cơ bản của mỗi người dân trong một quốc gia. Đó là một trong những điều kiện về vật chất cần thiết để mỗi người có thể yên tâm làm việc, lao động, sáng tạo làm ra của cải cho xã hội, là yếu tố nền tảng để đánh giá được việc ban hành và thực thi chính sách an sinh xã hội của nhà nước, phản ánh được kiến trúc thượng tầng của một quốc gia. Do đó, việc cung cấp, tạo điều kiện thuận lợi để các tổ chức, cá nhân và người dân xây dựng và phát triển nhà ở là trách nhiệm của Nhà nước, của toàn xã hội và của mỗi người dân. Trong những năm qua, song song với việc đầu tư phát triển kinh tế, thực hiện các chính sách về an sinh xã hội, nhà nước ta đã có nhiều cố gắng trong việc xây dựng, hoàn thiện các quy định của pháp luật nhằm hỗ trợ cho những người dân có điều kiện kinh tế khó khăn, không thể tự tạo lập được chỗ ở, có cơ hội tiếp cận với nhà ở xã hội. Cụ thể từ khi ban hành Luật nhà ở năm 2005, sau thời gian triển khai thực hiện, đánh giá những kết quả đạt được, những điểm còn hạn chế, bất cập, nhà nước ta tiếp tục chỉnh sửa, hoàn thiện chính sách về nhà ở xã hội, cụ thể là Luật nhà ở năm 2014, tạo điều kiện nhiều hơn cho người có thu nhập thấp được tiếp cận với chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội. Có thể nói vai trò của nhà nước trong việc ban hành những quy định nhằm đảm bảo ổn định thị trường, bình ổn giá cả, tạo các điều kiện hỗ trợ cho các tổ chức, cá nhân tham gia xây dựng nhà ở cho người dân cũng như hỗ trợ cho người mua nhà ở với giá hợp lý là hết sức quan trọng. Tuy nhiên, đối với nền kinh tế thị trường theo định hướng xã hội chủ nghĩa ở Việt Nam hiện nay, các thành phần kinh tế trong xã hội phát triển chưa đồng đều, còn tập trung nguồn lực phát triển chủ yếu vào các thành phần kinh tế quốc doanh, các chính sách về kinh tế vĩ mô còn nhiều bất cập, khoảng cách giàu nghèo trong xã hội còn cao Trong đó, thị trường kinh doanh bất động sản chưa ổn định và tiềm ẩn nhiều rủi ro, các hoạt động đầu cơ, thao túng thị trường còn diễn ra, điều đó làm cho giá nhà ở, đất ở tại các khu vực đô thị tăng cao, chưa tương xứng với mức thu nhập trung bình của người dân. Nhiều bộ phận người dân không có khả năng hoặc gặp nhiều khó khăn trong việc tiếp cận thị trường nhà ở hoặc tự tạo lập cho mình chỗ ở tối thiểu để đảm bảo cuộc sống.
7. 2 Mặc dù nhà nước đã ban hành nhiều quy định để nhằm hỗ trợ, khuyến khích các tổ chức, cá nhân tham gia phát triển nhà ở xã hội nhưng do nhiều nguyên nhân, từ những bất cập, hạn chế trong quy định của nhà nước đến những khó khăn trong thực tế, dẫn đến kết quả triển khai pháp luật về nhà ở xã hội cho đến thời điểm hiện nay có thể nói là rất thấp. Số lượng dự án và số căn hộ nhà ở xã hội đã được triển khai trên thực tế so với số đối tượng có nhu cầu về nhà ở hiện chênh lệch rất lớn giữa cung và cầu. Điều này có thể xuất phát do nguyên nhân từ những quy định của Luật Nhà ở chưa hợp lý, hay những chính sách ưu đãi trong quy định của pháp luật về nhà ở xã hội chưa đủ sức hấp dẫn nhà đầu tư hay nguyên nhân từ thực tế của thị trường. Vì những lẽ đó, tác giả quyết định nghiên cứu đề tài “Pháp luật về nhà ở xã hội qua thực tiễn tại Cà Mau” để nghiên cứu, tìm hiểu và làm đề tài tốt nghiệp của mình. Do khó khăn về khoảng cách địa lý và năng lực nghiên cứu của bản thân, tác giả chỉ giới hạn việc nghiên cứu việc triển khai quy định của pháp luật về nhà ở xã hội tại tỉnh Cà Mau, chưa có sự phân tích, so sánh với việc áp dụng pháp luật về nhà ở xã hội tại các tỉnh, thành khác của Việt Nam. Đó là phần còn hạn chế của đề tài nghiên cứu. 2. Mục tiêu nghiên cứu - Quy định của pháp luật hiện hành về nhà ở xã hội và thực tế áp dụng pháp luật về nhà ở xã hội trên địa bàn tỉnh Cà Mau. - Phân tích những điểm phù hợp, những điểm chưa phù hợp trong quy định của pháp luật về nhà ở xã hội và những rào cản trong thực tế khi triển khai thực hiện. - Tìm ra những giải pháp nhằm khắc phục những điểm chưa phù hợp và hoàn thiện quy định của pháp luật về nhà ở xã hội. 3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 3.1. Đối tượng nghiên cứu - Các quy định pháp luật về nhà ở xã hội trong các văn bản quy phạm pháp luật do cơ quan nhà nước ở trung ương và tại địa phương tỉnh Cà Mau ban hành . - Những nhân tố ảnh hưởng đến quá trình triển khai thực hiện quy định của pháp luật về nhà ở xã hội tại tỉnh Cà Mau.
8. 3 3.2. Phạm vi nghiên cứu - Về không gian: nghiên cứu quá trình triển khai thực hiện và công tác chỉ đạo điều hành thực hiện quy định của pháp luật về nhà ở xã hội thuộc thẩm quyền quản lý của tỉnh Cà Mau. - Về thời gian: nghiên cứu việc triển khai thực hiện quy định của pháp luật về nhà ở xã hội trên địa bàn tỉnh Cà Mau từ khi luật Nhà ở năm 2014 có hiệu lực thi hành. - Địa điểm nghiên cứu: nghiên cứu việc triển khai thực hiện quy định của pháp luật về nhà ở xã hội thông qua các chương trình, kế hoạch, đề án về phát triển nhà ở xã hội tại Sở Xây dựng tỉnh Cà Mau; các số liệu về quy hoạch, kế hoạch phát triển kinh tế xã hội được cung cấp bởi Cục thống kê tỉnh Cà Mau; Tự nghiên cứu tham khảo ý kiến của các chuyên gia, nhà khoa học, các tạp chí chuyên ngành về kinh doanh bất động sản 4. Câu hỏi nghiên cứu - Quy định của pháp luật về nhà ở xã hội của nhà nước ta hiện nay như thế nào? - Những khó khăn, vướng mắc trong triển khai thực hiện quy định pháp luật về nhà ở xã hội trên địa bàn tỉnh Cà Mau thời gian qua được thể hiện như thế nào? - Những giải pháp nào để hoàn thiện quy định pháp luật về nhà ở xã hội? 5. Phương pháp nghiên cứu Trên cơ sở các nguồn tài liệu, các báo cáo thực tế, các bài viết, bài nghiên cứu khoa học, tác giả dùng các phương pháp sau để thực hiện đề tài: - Phương pháp phân tích khoa học: phân tích lý luận; tổng hợp và đánh giá thực tiễn; suy luận logic để đánh giá những tồn tại trong quá trình thực hiện quy định của pháp luật về nhà ở xã hội tại địa phương, từ đó đề ra những giải pháp khắc phục. - Phương pháp so sánh: so sánh thực tiễn việc áp dụng quy định của pháp luật về nhà ở xã hội, những điểm phù hợp hoặc chưa phù hợp so với quy định của pháp luật hiện hành. 6. Tổng quan tình hình nghiên cứu liên quan đến đề tài Nghiên cứu về nhà ở xã hội và nhà ở cho người thu nhập thấp trong thời gian qua tương đối ít, đồng thời chỉ nghiên cứu trong bối cảnh của một vài địa phương cụ thể. Có thể thống kê nghiên cứu của một số tác giả sau:
9. 4 - Doãn Hồng Nhung, Trần Tố Uyên, Pháp luật về nhà ở xã hội, nhà ở cho người thu nhập thấp tại Việt Nam, Nhà xuất bản Xây dựng, 2010. - Võ Thị Mỹ Hương, Pháp luật về nhà ở xã hội trong nền kinh tế thị trường ở Việt Nam, Tạp chí Nhà nước và Pháp luật, 2012. - Nguyễn Thị Minh Thúy, Nguyễn Văn Luân, nghiên cứu về chính sách phát triển nhà ở xã hội đối với người có thu nhập thấp ở thành phố Hồ Chí Minh, 2013. - Nguyễn Văn Bình, Trần Kim Hào, nghiên cứu về phát triển nhà ở xã hội trên địa bàn tỉnh Bắc Ninh, 2016. - Võ Đại Hiệp, Nguyễn Thị Phi Nga, nghiên cứu Thực trạng và giải pháp phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp trên địa bàn thành phố Đà Nẵng. Các nghiên cứu của các tác giả chủ yếu nghiên cứu về chính sách phát triển nhà ở xã hội tại một số địa phương như: thành phố Hồ Chí Minh, tỉnh Bắc Ninh, thành phố Đà ẵN ng - Các bài báo, bài viết về chính sách phát triển nhà ở trên các tạp chí nghiên cứu khoa học, các trang báo, các diễn đàn cũng mang lại nhiều thông tin nhằm nhận xét, đánh giá, phản ánh bức tranh về hiện trạng phát triển nhà ở xã hội ở nước ta hiện nay. 7. Ý nghĩa khoa học và giá trị ứng dụng của đề tài Nghiên cứu quy định của pháp luật về nhà ở xã hội là một đề tài không mới trong giới nghiên cứu khoa học trong và ngoài nước, tuy nhiên ở từng góc độ khác nhau, lĩnh vực nghiên cứu khác nhau mà từng người có cách phân tích, định hướng và đưa ra những giải pháp khác nhau. Nhìn chung, với tất cả những nghiên cứu, lý luận, thực tiễn, giải pháp đề xuất, định hướng phát triển của tất cả các đề tài nghiên cứu, các bài viết đều mang lại giá trị khoa học, đóng góp nhiều vào nền tảng kiến thức chuyên môn nói chung, kiến thức của từng người nghiên cứu khoa học nói riêng, tạo ra nhiều diễn đàn, nhiều ý tưởng để từ đó phân tích, phản biện, tạo ra được những lý luận chung nhất, được nhiều người đồng tình nhất. Từ đó, tạo hiệu quả cao hơn khi được áp dụng vào thực tiễn cuộc sống. Đề tài có phân tích một số khía cạnh về điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội tại một địa phương còn non trẻ, đang khởi đầu tiến trình để xây dựng cơ sở hạ tầng cho việc phát triển kinh tế xã hội của địa phương. Với điều kiện tự nhiên về đất đai còn rộng lớn, dân cư thưa thớt, thị trường bất động sản chưa có nhiều biến động, nếu có
10. 5 phương án đầu tư đồng bộ, kết hợp chính sách thu hút rộng mở thì khả năng thực hiện quy định của pháp luật về nhà ở xã hội sẽ đạt được rất cao. Ngoài ra, trong đề tài nghiên cứu của mình, tác giả cũng mạnh dạn đưa ra những giải pháp, đề xuất mới như: điều chỉnh, sửa đổi một số nội dung trong quy định của Luật Nhà ở năm 2014 và các văn bản hương dẫn thi hành nhằm hướng tới mục tiêu hoàn thiện quy định của pháp luật về nhà ở xã hội; đề xuất thành lập cơ quan chủ trì thực hiện việc phát triển nhà ở xã hội theo quy định của Luật Nhà ở; nâng cao hơn nữa vai trò của công tác quản lý và phát triển nhà ở xã hội, Tuy nhiên, với những hạn chế về khả năng nghiên cứu của bản thân, kết quả nghiên cứu của đề tài chắc chắn sẽ còn nhiều thiếu sót, rất mong được sự đóng góp ý kiến của người đọc. Mong rằng, đề tài sẽ mang lại một góc nhìn nào mới để làm cơ sở cho địa phương xem xét, vận dụng có hiệu quả hơn quy định của pháp luật về nhà ở xã hội vào việc hoạch định chính sách phát triển đô thị nói chung, phát triển nhà ở xã hội của địa phương nói riêng, đảm bảo ổn định cuộc sống của người dân, tạo điều kiện cho kinh tế địa phương phát triển.
11. 6 Chương 1: Quy định của pháp luật về nhà ở xã hội 1.1. Những vấn đề pháp lý cơ bản về nhà ở xã hội 1.1.1. Khái quát chung Có thể nói văn bản đầu tiên có liên quan đến việc ưu đãi về nhà ở là Nghị định số 71/2001/NĐ-CP của Chính phủ về ưu đãi đầu tư xây dựng nhà ở để bán và cho thuê. Điều này cho thấy, khái niệm nhà ở được hưởng các chính sách ưu đãi, một khái niệm rất gần với nhà ở xã hội, mới được nhà nước ta quan tâm từ hơn 10 năm nay. So với các nước phát triển trên thế giới, nước ta đi sau hàng chục, thậm chí hàng trăm năm kinh nghiệm xây dựng chính sách về nhà ở xã hội1. Văn bản đầu tiên xuất hiện cụm từ “nhà ở xã hội” là Quyết định 76/2004/QĐ-TTg ngày 06/5/2004 của Thủ tướng Chính phủ phê duyệt định hướng phát triển nhà ở đến năm 2020, trong đó có đưa ra định nghĩa về Quỹ nhà ở xã hội như là “quỹ nhà ở do nhà nước thực hiện chính sách đầu tư xây dựng nhằm bán trả dần, cho thuê – mua và cho thuê đối với các đối tượng thuộc diện chính sách có khó khăn trong việc cải thiện chỗ ở”. Cụm từ “Nhà ở xã hội” tiếp tục xuất hiện nhiều trong Luật Nhà ở năm 2005 với những quy định về quỹ nhà ở xã hội, tiêu chuẩn thiết kế nhà ở xã hội, quy hoạch phát triển nhà ở xã hội, đất để phát triển nhà ở xã hội, chủ đầu tư phát triển dự án nhà ở xã hội, đối tượng và điều kiện được thuê, thuê mua nhà ở xã hội Đây là những nội dung tạo tiền đề cho Luật nhà ở năm 2014 đưa ra khái niệm chính thức về nhà ở xã hội. 1.1.2. Khái niệm và đặc điểm pháp lý về nhà ở xã hội 1.1.2.1. Khái niệm nhà ở xã hội Theo quy định tại Luật nhà ở năm 2014, nhà ở xã hội là nhà ở có sự hỗ trợ của nhà nước cho các đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở theo quy định của Luật nhà ở 2014. Theo khái niệm này, nội hàm về nhà ở xã hội phải đảm bảo hai yếu tố, thứ nhất là có sự hỗ trợ của nhà nước trong việc xây dựng nhà ở, hỗ trợ ở đây có thể là cấp ngân sách xây dựng, hoặc hỗ trợ về vốn đầu tư, hỗ trợ lãi suất cho vay, hỗ trợ miễn giảm các loại thuế ., nghĩa là có sự tác động của nhà nước có liên quan đến 1 Doãn Hồng Nhung, Pháp luật về nhà ở xã hội, nhà ở cho người thu nhập thấp tại Việt Nam, Nhà xuất bản Xây dựng, 2010
12. 7 tài chính của việc hình thành nhà ở xã hội. Yếu tố thứ hai bắt buộc phải có để xem nó là nhà ở xã hội đó là loại hình nhà ở này chỉ dành cho một số đối tượng theo quy định, nếu nhà ở dành cho các đối tượng ngoài đối tượng quy định này, nó không còn là nhà ở xã hội. Từ những phân tích trên có thể thấy, các loại hình về nhà ở như: nhà chung cư, nhà ở khu tái định cư, nhà ở cho công nhân, nhà ở công vụ đều có thể được xem là nhà ở xã hội nếu nó đáp ứng được điều kiện có sự tác động về chính sách có liên quan đến tài chính của nhà nước đối với chủ đầu tư, những người mua, thuê hoặc thuê mua những căn nhà đó và đáp ứng được yêu cầu về đối tượng. 1.1.2.2. Đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội Theo quy định hiện nay, có rất nhiều đối tượng được nhà nước hỗ trợ chính sách mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội, có thể liệt kê các đối tượng sau: - Thực hiện nhất quán chính sách đền ơn đáp nghĩa, bên cạnh các chế độ, chính sách ưu đãi khác, người có công với cách mạng cũng thuộc đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội theo quy định của nhà nước. Theo quy định hiện hành, đối tượng người có công với cách mạng bao gồm các đối tượng sau: người hoạt động cách mạng trước ngày 01/01/1945; người hoạt động cách mạng từ ngày 01/01/1945 đến trước tổng khởi nghĩa 19/8/1945; Liệt sĩ; Bà mẹ Việt Nam anh hùng; Anh hùng lực lượng vũ trang nhân dân, Anh hùng Lao động; Thương binh, người hưởng chính sách như thương binh; Bệnh binh; Người hoạt động kháng chiến bị nhiễm chất độc hóa học; Người hoạt động cách mạng, hoạt động kháng chiến bị địch bắt, tù đày; Người hoạt động kháng chiến giải phóng dân tộc, bảo vệ Tổ quốc và làm nghĩa vụ quốc tế; Người có công giúp đỡ cách mạng2. - Với nền kinh tế còn đang phát triển, thu nhập bình quân trên đầu người còn thấp so với các nước trong khu vực, tỷ lệ hộ nghèo còn chiếm tỷ lệ cao. Tính đến hết năm 2015, cả nước có 2,338 triệu hộ nghèo (chiếm tỷ lệ 9,88% so với tổng số hộ dân cư trên toàn quốc) và hơn 1,235 triệu hộ cận nghèo (chiếm tỷ lệ 5,22%) theo chuẩn nghèo đa chiều giai đoạn 2016-20203. Do đó, theo quy định của pháp luật, các hộ gia đình nghèo và cận nghèo ở khu vực nông thôn sẽ được nhà nước hỗ trợ các chính sách trong việc mua, thuê 2 Điều 2, Pháp lệnh số 26/2005/PL-UBTVQH11 ngày 29/6/2005 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội về ưu đãi người có công với cách mạng. 3 Theo Quyết định số 1905/QĐ-LĐTBXH ngày 22/8/2016 của Bộ Lao động, Thương binh và Xã hội về việc phê duyệt kết quả Tổng điều tra hộ nghèo, hộ cận nghèo năm 2015 theo chuẩn nghèo tiếp cận đa chiều áp dụng cho giai đoại 2016-2020.
13. 8 mua nhà ở xã hội nhằm đảm bảo cho họ ổn định cuộc sống, phát triển kinh tế gia đình. Theo quy định hiện hành của nhà nước, hộ nghèo ở khu vực nông thôn là hộ có thu nhập bình quân đầu người/tháng từ đủ 700.000 đồng trở xuống hoặc có thu nhập trên 700.000 đồng đến 1.000.000 đồng và thiếu hụt từ 03 chỉ số đo lường mức độ thiếu hụt tiếp cận các dịch vụ xã hội cơ bản trở lên. Hộ cận nghèo ở khu vực nông thôn là hộ có thu nhập bình quân đầu người/tháng trên 700.000 đồng đến 1.000.000 đồng và thiếu hụt dưới 03 chỉ số đo lường mức độ thiếu hụt tiếp cận các dịch vụ xã hội cơ bản4. - Nước ta là một nước nhiệt đới, có vị trí địa lý nằm tại khu vực thường xuyên bị ảnh hưởng của thiên tai cũng như tác động của các hoạt động biến đổi khí hậu, ảnh hưởng rất nhiều đến cuộc sống của người dân ở những khu vực này. Do đó, nhà nước cũng có quy định hỗ trợ chính sách về nhà ở xã hội cho các hộ gia đình người dân đang sinh sống tại nông thôn nơi thường xuyên bị ảnh hưởng của thiên tai, biến đổi khí hậu; - Người có thu nhập thấp trong xã hội; hộ gia đình nghèo, cận nghèo tại khu vực đô thị; người lao động đang làm việc trong các doanh nghiệp; Sĩ quan, hạ sĩ quan nghiệp vụ, hạ sĩ quan chuyên môn kỹ thuật, quân nhân chuyên nghiệp, công nhân trong cơ quan, đơn vị thuộc công an nhân dân và quân đội nhân dân; Cán bộ, công chức, viên chức nhà nước: thuộc diện không phải nộp thuế thu nhập thường xuyên theo quy định của pháp luật về thuế thu nhập cá nhân cũng thuộc đối tượng được hỗ trợ chính sách về nhà ở xã hội - Người thuê nhà ở công vụ khi không còn đủ điều kiện được thuê nhà ở hoặc tự chuyển đi nơi khác nhưng chưa có nhà ở tại nơi sinh sống sau khi trả lại nhà công vụ thì được hưởng chính sách cho thuê, cho thuê mua, mua nhà ở xã hội hoặc được giao đất để xây dựng nhà ở; - Học sinh, sinh viên các trường chuyên nghiệp, nội trú, dạy nghề; - Hộ gia đình, cá nhân thuộc diện bị thu hồi đất và phải giải tỏa, phá dỡ nhà ở theo quy định nhưng chưa được Nhà nước bồi thường, hỗ trợ về nhà ở, đất ở. 1.1.2.3. Điều kiện được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội Các trường hợp nêu trên (trừ những hộ gia đình nghèo, cận nghèo tại nông thôn; Hộ gia đình tại nông thôn thuộc vùng thường xuyên bị ảnh hưởng bởi thiên 4 Quyết định số 59/2015/QĐ-TTg ngày 19/11/2015 của Thủ tướng Chính phủ về việc ban hành chuẩn nghèo tiếp cận đa chiều áp dụng cho giai đoạn 2016 – 2020.
14. 9 tai, biến đổi khí hậu), được nhà nước hỗ trợ cho thuê, cho thuê mua, bán nhà ở xã hội khi đảm bảo các điều kiện sau: - Chưa có nhà ở, đồng thời chưa được mua, thuê hoặc thuê mua nhà ở xã hội, chưa được nhà nước hỗ trợ các chính sách về nhà ở, đất ở dưới mọi hình thức hoặc đã có nhà ở thuộc sở hữu của mình nhưng diện tích nhà ở bình quân đầungười trong hộ gia đình thấp hơn mức diện tích nhà ở tối thiểu do nhà nước quy định theo từng thời kỳ; - Có đăng ký thường trú tại tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi có nhà ở xã hội; trường hợp không có đăng ký thường trú thì phải có đăng ký tạm trú từ một năm trở lên tại tỉnh, thành phố này; 1.1.3. Các nguồn hình thành nhà ở xã hội - Căn cứ vào chủ thể thực hiện dự án, nhà ở xã hội được xây dựng chủ yếu từ 03 chủ thể chính: nhà nước, doanh nghiệp hoặc hợp tác xã và hộ gia đình đầu tư xây dựng nhà ở xã hội. Theo đó, nhà nước xây dựng nhà ở xã hội cho người có nhu cầu thuê, hoặc thuê mua; doanh nghiệp xây dựng nhà ở xã hội xong bàn giao cho nhà nước quản lý, quyết định cho thuê, thuê mua theo quy định. Đối với người dân, họ có thể tự mình xây dựng, sửa chữa nhà ở, nếu thuộc đối tượng hỗ trợ về nhà ở xã hội thì được nhà nước hỗ trợ trong việc vay vốn để đầu tư xây dựng, sửa chữa nhà ở. - Căn cứ vào nguồn vốn để đầu tư cho phát triển nhà ở xã hội có thể chia nhà ở xã hội được hình thành từ hai nguồn chính: nhà ở xã hội được hình thành từ nguồn vốn của ngân sách nhà nước và nhà ở xã hội được hình thành từ nguồn vốn của các tổ chức, cá nhân, doanh nghiệp. Trong tình hình ngân sách của nhà nước còn khó khăn, trong thời gian qua, nhà ở xã hội được hình thành từ nguồn vốn của các tổ chức, cá nhân, doanh nghiệp là chủ yếu. 1.1.4. Các quy định về ưu đãi đối với chủ đầu tư nhà ở xã hội Có thể nói nhà nước có nhiều quy định về ưu đãi đối với chủ đầu tư xây dựng dự án bằng nguồn vốn của mình, trong đó bao gồm các chế độ ưu đãi sau: - Được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với diện tích đất được Nhà nước giao hoặc cho thuê để đầu tư xây dựng nhà ở xã hội. Việc miễn tiền sử dụng đất có thể được thực hiện thông qua việc nhà nước hoàn trả lại hoặc khấu trừ vào nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư nếu như chủ đầu tư đã nộp tiền sử dụng đất. Ngoài ra, chủ đầu tư được dành 20% tổng diện tích đất để xây dựng nhà ở trong phạm vi
15. 10 dự án xây dựng nhà ở xã hội để đầu tư công trình kinh doanh thương mại nhằm bù đắp chi phí cho việc đầu tư xây dựng dự án nhà ở xã hội. Với quy định ưu đãi này, nhà nước mong muốn góp phần làm giảm chi phí xây dựng cho chủ đầu tư, từ đó mới có thể giảm giá thành sản phẩm nhà ở khi cho thuê, thuê mua hoặc bán nhà ở xã hội. - Được miễn, giảm thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập doanh nghiệp theo quy định của pháp luật về thuế; trường hợp chủ đầu tư xây dựng nhà ở xã hội để cho thuê thì được giảm 70% thuế suất giá trị gia tăng, đồng thời cũng giảm thuế thu nhập doanh nghiệp nhiều hơn so với trường hợp xây dựng nhà ở xã hội để cho thuê mua, bán; - Được vay vốn ưu đãi từ Ngân hàng chính sách xã hội, tổ chức tín dụng đang hoạt động tại Việt Nam; trường hợp xây dựng nhà ở xã hội để cho thuê thì được vay vốn với lãi suất thấp hơn và thời gian vay tối thiểu là 15 năm, tối đa không quá 20 năm. - Được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hỗ trợ toàn bộ hoặc một phần kinh phí đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật trong phạm vi dự án xây dựng nhà ở xã hội; trường hợp xây dựng nhà ở xã hội để cho thuê thì được hỗ trợ toàn bộ kinh phí này; Đối với hộ gia đình, cá nhân tự bỏ tiền để đầu tư xây dựng nhà ở xã hội để cho thuê, thuê mua cũng được hưởng các chính sách ưu đãi như các chủ đầu tư dự án. Tuy nhiên, họ phải đảm bảo thêm một số điều kiện như: xây dựng theo quy hoạch đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt; Mô hình nhà ở phải đảm bảo theo tiêu chuẩn quy định đối với nhà ở xã hội; Giá bán, giá cho thuê, cho thuê mua nhà ở phải đảm bảo phù hợp theo khung giá quy định của địa phương. Trường hợp doanh nghiệp, hợp tác xã sản xuất công nghiệp, dịch vụ tự đầu tư mua nhà ở hoặc thuê nhà ở để bố trí cho người lao động của doanh nghiệp mình ở mà không thu tiền thuê nhà hoặc có thu tiền thuê nhà với giá thuê không vượt quá giá thuê nhà ở xã hội do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành thì chi phí mua nhà ở hoặc thuê nhà ở được tính là chi phí hợp lý trong giá thành sản xuất khi tính thuế thu nhập doanh nghiệp. 1.1.5. Các quy định về việc bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở xã hội Để đảm bảo việc bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở xã hội đảm bảo đúng quy định, đúng đối tượng, nhà nước quy định các điều kiện để đảm bảo chính sách về nhà ở xã hội được thực hiện công bằng, đảm bảo lợi ích của các bên tham gia. Cụ thể như sau:
16. 11 - Do tính chất đặc biệt của nhà ở xã hội là hình thành có sự hỗ trợ từ vốn ngân sách nhà nước, do đó việc mua bán, cho thuê nhà ở xã hội phải đảm bảo những điều kiện nhất định, cụ thể như: phải đảm bảo đúng đối tượng được hỗ trợ về nhà ở xã hội theo quy định để tránh tình trạng chính sách được hỗ trợ không đúng với đối tượng. Đồng thời, mỗi người, mỗi gia đình chỉ được hưởng xem xét hỗ trợ một lần đối với chính sách về nhà ở xã hội. - Riêng đối với loại hình nhà ở xã hội được đầu tư hoàn toàn bằng nguồn vốn ngân sách nhà nước, ngoài việc được thực hiện mua bán, cho thuê tuân thủ theo quy định của Luật nhà ở, còn phải tuân thủ theo những quy định của nhà nước về quản lý tài sản công thuộc sở hữu nhà nước; bởi lẽ đây có thể được xem như là tài sản chung được tạo dựng từ ngân sách nhà nước. - Nhằm hạn chế tình trạng các đối tượng được hưởng chính sách về nhà ở xã hội nhưng không có nhu cầu về nhà ở, nhà nước quy định các đối tượng này nếu được thuê nhà ở xã hội thì không được cho thuê lại, không được thế chấp hoặc nếu được thuê mua thì không được chuyển nhượng lại cho người khác trong thời gian ít nhất là 05 năm từ lúc trả xong tiền mua nhà, thuê nhà đã được ký kết. Sau khi được nhà nước cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì lúc này họ mới được phép chuyển nhượng lại hoặc thế chấp hoặc cho thuê theo quy định. Tuy nhiên, từ khi được phép chuyển nhượng nhà ở xã hội theo quy định như nêu trên, người chuyển nhượng phải nộp thêm cho nhà nước 50% giá trị quyền sử dụng đất theo diện tích của căn hộ được chuyển nhượng; đối với nhà ở xã hội thấp tầng liền kề thì người chuyển nhượng phải nộp 100% tiền sử dụng đất đối với diện tích căn hộ được chuyển nhượng. Giá đất được áp dụng theo quy định của địa phương tại thời điểm chuyển nhượng nhà ở xã hội. - Khi chưa đủ thời gian 05 năm theo quy định như nêu trên mà người mua, thuê mua nhà ở đã trả xong tiền nhà, nếu có nhu cầu chuyển nhượng, bán lại nhà ở thì chỉ được bán cho nhà nước hoặc chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội hoặc bán cho hộ gia đình, cá nhân cũng đối tượng được mua nhà ở xã hội. Giá bán nhà ở lúc này không được cao hơn giá bán nhà ở cùng loại tại cùng thời điểm, địa điểm đồng thời không phải nộp thêm tiền thuế thu nhập cá nhân. - Trong trường hợp chủ đầu tư xây dựng dự án nhà ở xã hội chỉ để cho thuê, sau khi hoàn thành dự án, bàn giao nhà thì ít nhất đến 10 năm sau, chủ đầu tư mới được bán nhà ở thuộc dự án của mình, đồng thời chỉ được bán cho những người
17. 12 thuộc đối tượng được mua nhà ở hội với giá bán không cao hơn giá bán nhà ở xã hội tại cùng thời điểm. 1.1.6. Những quy định khác đối với nhà ở xã hội - Đối với phòng ở của nhà ở xã hội do hộ gia đình, cá nhân xây dựng để bán hoặc cho thuê, cho thuê mua ngoài việc phải bảo đảm chất lượng, kỹ thuật xây dựng theo quy định hiện hành của nhà nước còn phải đảm bảo các yêu cầu riêng đối với nhà ở xã hội như: diện tích phòng không được nhỏ hơn 10m2 , chiều rộng không được nhỏ hơn 2,4m, chiều cao không được thấp hơn 2,7m, đồng thời phải bảo đảm đầy đủ cửa ra vào, cửa sổ, tường xung quanh, tường ngăn, vật liệu phải đảm bảo chống thấm và chống cháy; đáp ứng các yêu cầu về mái nhà, sàn nhà, ánh sáng Diện tích sử dụng bình quân của nhà ở xã hội không được nhỏ hơn 5m2 cho một người. Quy định này nhằm ngăn ngừa việc xây dựng những căn nhà có giá thành thấp nhưng kém chất lượng, không đảm bảo an toàn cho người sử dụng. - Đối với căn hộ do hộ gia đình, cá nhân xây dựng để bán hoặc cho thuê, cho thuê mua phải có diện tích sử dụng tối thiều là 25m2; đối với căn nhà không phải là chung cư thì phải đáp ứng tiêu chuẩn như phòng ở của nhà ở xã hội và đáp ứng các yêu cầu như đối với chất lượng xây dựng công trình dành cho nhà ở từ cấp 4 trở lên. - Đối với khu đất xây dựng nhà ở xã hội do hộ gia đìnhm cá nhân đầu tư xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua phải phù hợp với quy hoạch xây dựng; không vi phạm vào các công trình khác theo quy định. 1.2. Quy định của pháp luật về thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở thuộc thẩm quyền quản lý của địa phương 1.2.1. Đối với dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội được đầu tư bằng nguồn vốn của ngân sách nhà nước, thuộc nguồn vốn của địa phương: - Sở Xây dựng có văn bản báo cáo, đề xuất Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xem xét lựa chọn chủ đầu tư hoặc giao về cho Ủy ban nhân dân quận, huyện, thị xã (gọi chung là Ủy ban nhân dân cấp huyện) lựa chọn chủ đầu tư dự án. - Sau khi xem xét Tờ trình của Sở Xây dựng, trong thời gian không quá 30 ngày, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phải có văn bản lựa chọn chủ đầu tư hoặc giao cho Ủy ban nhân dân cấp huyện lựa chọn chủ đầu. Nếu giao cho cấp huyện lựa chọn chủ đầu tư thì trong thời gian không quá 30 ngày kể từ ngày nhận được văn bản của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, Ủy ban nhân dân cấp huyện phải có được phương án lựa chọn chủ đầu tư để xây dựng dự án nhà ở xã hội.