Luận văn Pháp luật về môi giới bất động sản ở Việt Nam

Nội dung text: Luận văn Pháp luật về môi giới bất động sản ở Việt Nam

1. ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI KHOA LUẬT PHÙNG THỊ THU HÀ PHÁP LUẬT VỀ MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC Hà Nội – 2013
2. ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI KHOA LUẬT PHÙNG THỊ THU HÀ PHÁP LUẬT VỀ MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM Chuyên ngành : Luật Kinh tế Mã số : 603850 LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS PHẠM HỮU NGHỊ Hà Nội – 2013 2
3. MỤC LỤC Trang Lời cam đoan Mục lục Danh mục các chữ viết tắt LỜI NÓI ĐẦU 1 CHƯƠNG 1: NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ HOẠT ĐỘNG MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN VÀ PHÁP LUẬT VỀ MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN 6 1.1. Môi giới bất động sản 6 1.1.1. Khái niệm về môi giới bất động sản 6 1.1.2. Đặc trưng của môi giới bất động sản 11 1.1.3. Vai trò của môi giới bất động sản 14 1.2. Quan niệm về pháp luật môi giới bất động sản 19 1.2.1. Sự cần thiết của pháp luật về môi giới bất động sản 19 1.2.2. Những nội dung cần phải có của pháp luật về môi giới bất động sản 23 CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VÀ THỰC TIỄN HOẠT ĐỘNG MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM 28 2.1. Thực trạng pháp luật về môi giới bất động sản ở Việt Nam 28 2.1.1. Chủ thể môi giới bất động sản 28 2.1.2. Sự điều chỉnh của Luật Kinh doanh bất động sản đối với quan hệ hợp đồng môi giới bất động sản 44 2.1.3. Quyền và nghĩa vụ của các bên trong quan hệ môi giới bất động sản 49 2.1.4. Quản lý nhà nước đối với hoạt động môi giới bất động sản 60 3
4. 2.2. Thực trạng hoạt động môi giới bất động sản ở Việt Nam và những vấn đề pháp lý đặt ra 65 2.2.1. Tình hình hoạt động môi giới bất động sản ở Việt Nam hiện nay 65 2.2.2. Nguyên nhân của thực trạng môi giới bất động sản ở Việt Nam hiện nay 77 2.2.3. Đánh giá chung về hoạt động môi giới bất động sản ở Việt Nam hiện nay 82 CHƯƠNG 3: GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ HOẠT ĐỘNG MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM HIỆN NAY 88 3.1. Các giải pháp hoàn thiện pháp luật về môi giới bất động sản 88 3.1.1. Ban hành bộ quy tắc ứng xử về đạo đức của nhà môi giới bất động sản 88 3.1.2. Sửa đổi các quy định về đào tạo, bồi dưỡng và cấp chứng chỉ môi giới bất động sản 91 3.1.3. Quy định về chế tài đối với hành vi vi phạm hành chính của cá nhân, tổ chức môi giới bất động sản 92 3.2. Giải pháp hỗ trợ hoạt động môi giới bất động sản 93 3.2.1. Xây dựng và hoàn thiện các thể chế hỗ trợ hoạt động môi giới bất động sản 93 3.2.2. Phát triển và tạo lập bất động sản cho thị trường 95 3.2.3. Phát triển các hoạt động kinh doanh dịch vụ bất động sản khác để hỗ trợ cho hoạt động môi giới bất động sản 98 3.2.4. Đổi mới sự quản lý nhà nước đối với thị trường bất động sản 101 KẾT LUẬN 105 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 107 4
5. DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT LKDBĐS : Luật kinh doanh bất động sản BĐS : Bất động sản
6. LỜI NÓI ĐẦU 1. Tính cấp thiết của đề tài Kinh doanh bất động sản là một lĩnh vực kinh doanh không chỉ thu hút sự quan tâm đặc biệt của các nhà đầu tư trong và ngoài nước mà còn của rất nhiều người dân trong xã hội bởi tính hấp dẫn về lợi nhuận cao do hoạt động kinh doanh này mang lại. Tuy nhiên, bên cạnh đó hoạt động kinh doanh nói chung và kinh doanh bất động sản nói riêng luôn tiềm ẩn nhiều rủi ro. Rủi ro trong hoạt động kinh doanh bất động sản không chỉ gây thiệt hại lớn về vật chất cho các nhà đầu tư mà còn để lại những hậu quả nặng nề về mặt xã hội, tâm lý và làm giảm tính hấp dẫn của môi trường đầu tư. Các rủi ro trong hoạt động kinh doanh bất động sản làm cho nhiều công ty, nhiều nhà đầu tư phá sản. Một nguồn vốn lớn của xã hội bị “ đóng băng” và khó có khả năng thu hồi. Điều này ảnh hưởng nghiêm trọng đến hoạt động không chỉ của ngành ngân hàng mà còn của nhiều ngành sản xuất quan trọng khác của đất nước như xây dựng, vật liệu xây dựng Hơn nữa, hoạt động kinh doanh bất động sản là hoạt động vô cùng phức tạp do thị trường bất động sản mang tính phân khúc, tính địa phương chịu tác động của chính sách, pháp luật, đặc điểm tâm lý, truyền thống và thị hiếu của người dân.v.v Điều này lại càng làm gia tăng tính rủi ro của hoạt động kinh doanh bất động sản. Để giải thiểu rủi ro và bảo toàn đồng vốn đầu tư, ở các nước phát triển đã ra đời loại hình kinh doanh dịch vụ bất động sản nhằm đáp ứng nhu cầu của các chủ đầu tư, kinh doanh bất động sản. Cùng với việc hình thành và phát triển của thị trường bất động sản, trong xã hội Việt Nam cũng đã xuất hiện một lớp người chuyên đứng ra làm trung gian môi giới đối với các giao dịch bất động sản. Đội ngũ này đã góp phần tích cực vào sự sôi động của thị trường bất động sản. Tuy nhiên, hoạt 1
7. động môi giới trong thị trường bất động sản nước ta trong thời gian qua cũng đã bộc lộ nhiều điểm bất cập. Đó là việc các tổ chức, cá nhân hoạt động còn mang tính tự phát, thiếu tính chuyên nghiệp. Các quy định về môi giới bất động sản cũng mới ra đời kể từ khi KDBĐS năm 2006 và các văn bản hướng dẫn thi hành được ban hành. Do vậy, thực tiễn áp dụng các quy định về môi giới bất động sản cũng không tránh khỏi những khó khăn, trở ngại. Để khắc phục những trở ngại này thì việc hoàn thiện pháp luật về môi giới bất động sản là rất cần thiết. Tuy nhiên, muốn đưa ra các giải pháp hoàn thiện rất cần có sự nghiên cứu, đánh giá một cách đầy đủ, toàn diện quy định pháp luật về môi giới bất động sản và thực tiễn áp dụng để có thể nhận ra chính xác, cụ thể những khiếm khuyết, tồn tại. Với ý nghĩa đó, tôi lựa chọn đề tài “Pháp luật về môi giới bất động sản ở Việt Nam” làm đề tài cho luận văn tốt nghiệp Thạc sỹ Luật học của mình. 2. Tình hình nghiên cứu Việc nghiên cứu và xây dựng một thị trường bất động sản với các thể chế của nó đối với các nước có nền kinh tế thị trường phát triển không còn là vấn đề mới. Song ở Việt Nam do thị trường bất động sản hình thành còn sơ khai nên công việc này mới chỉ được quan tâm nghiên cứu chủ yếu ở mức độ nhất định trong một số công trình nghiên cứu, hội thảo, hội nghị liên quan như: - Dự án VIE/97/016 về Đề án phát triển thị trường bất động sản do Viện nghiên cứu Quản lý kinh tế Trung ương thực hiện dưới sự bảo trợ của Chương trình phát triển Liên Hợp quốc. - Thị trường bất động sản – Lý luận và thực tiễn ở Việt Nam của PGS.TS Thái Bá Cẩn và Th.s Trần Nguyên Nam do Nhà xuất bản Tài chính ấn hành năm 2003. Tuy nhiên, nội dung của các công trình nghiên cứu trên chủ yếu đề cập những vấn đề về thị trường bất động sản nói chung dưới góc độ kinh tế. 2
8. Liên quan đến pháp luật về môi giới bất động sản có luận văn thạc sỹ luật học Đặng Văn Được (2005). Tuy nhiên, luận văn này được hoàn thành trước khi Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006 được ban hành. Sách chuyên khảo “ Pháp luật về tạo dựng đẳng cấp và thương hiệu môi giới bất động sản ở Việt Nam” của tiến sỹ Doãn Hồng Nhung do Nhà xuất bản lao động-xã hội phát hành năm 2010. Tuy nhiên, công trình này nghiên cứu khi thị trường bất động sản đang rất phát triển, hoạt động môi giới diễn ra tấp nập. Chính vì vậy, trong luận văn này tôi sẽ tập trung nghiên cứu những quy định mới của pháp luật về môi giới bất động sản, đề xuất một số giải pháp hoàn thiện pháp luật và giải pháp cho nhà môi giới khi thị trường bất động sản “đóng băng” như hiện nay. 3. Mục đích của việc nghiên cứu Mục đích của việc nghiên cứu đề tài là nhằm làm sáng tỏ những vấn đề mang tính lý luận và thực tiễn về môi giới bất động sản dưới góc độ pháp lý và vai trò của nó đối với sự phát triển của thị trường bất động sản nước ta hiện nay, qua đó góp phần hoàn thiện pháp luật về môi giới bất động sản ở Việt Nam. 4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu của đề tài - Đối tượng nghiên cứu của luận văn là các vấn đề lý luận và các quy định pháp luật về môi giới bất động sản và thực tiễn áp dụng các quy định môi giới bất động sản ở Việt Nam, hướng đi cho các nhà môi giới trong giai đoạn thị trường bất động sản đang bị đóng băng như hiện nay - Phạm vi nghiên cứu của luận văn Trong phạm vi một luận văn thạc sỹ luật học, tác giả không đặt vấn đề nghiên cứu tất cả những vấn đề có liên quan đến môi giới bất động sản mà chỉ tập trung làm rõ một số nội dung như sau: 3
9. Chứng minh sự ra đời và hoạt động môi giới trong thị trường bất động sản là một tất yếu khách quan. Phân tích các quy định pháp luật hiện hành của Việt Nam có liên quan đến môi giới bất động sản Đưa ra nhận xét về các quy định của pháp luật Việt Nam đối với môi giới bất động sản và đề xuất một số giải pháp cụ thể từ thực tiễn hoạt động môi giới bất động sản nhằm góp phần xây dựng một hành lang pháp lý phù hợp cho môi giới bất động sản, giúp cho thị trường bất động sản Việt Nam phát triển và hoạt động có hiệu quả, lành mạnh. 5. Phương pháp luận và phương pháp nghiên cứu được sử dụng Luận văn sử dụng phép biện chứng duy vật của triết học Mác- Lê nin làm cơ sở phương pháp luận cho việc nghiên cứu. Trong quá trình nghiên cứu, tác giả luận văn sử dụng một số phương pháp sau: - Phương pháp phân tích và tổng hợp: Phân tích các sự kiện, hiện tượng pháp lý đơn lẻ và tổng hợp những kinh nghiệm về môi giới bất động sản phát sinh trong cuộc sống. - Phương pháp phân tích quy phạm: Phân tích các quy phạm pháp luật thực định làm sáng tỏ những điểm hợp lý, hạn chế cũng như mối quan hệ với các quy định khác trong hệ thống pháp luật Việt Nam có liên quan đến môi giới bất động sản. - Phương pháp so sánh pháp luật: So sánh pháp luật Việt Nam với một số nước có đặc điểm tương đồng. 6. Ý nghĩa của việc nghiên cứu Các kết quả nghiên cứu và một số kiến nghị của đề tài có thể được sử dụng làm tài liệu tham khảo tại các cơ sở đào tạo và nghiên cứu luật học, 4
10. đồng thời có thể có giá trị tham khảo đối với các cơ quan lập pháp, hành pháp và tư pháp. 7. Bố cục của luận văn Ngoài Lời nói đầu, Kết luận và Danh mục tài liệu tham khảo, luận văn được chia làm ba chương. Chương 1: Những vấn đề lý luận về môi giới bất động sản và pháp luật về môi giới bất động sản. Chương 2: Thực trạng pháp luật về môi giới bất động sản và thực tiễn hoạt động môi giới bất động sản ở Việt Nam. Chương 3: Giải pháp hoàn thiện pháp luật về môi giới bất động sản ở Việt Nam hiện nay. Xin chân thành cảm ơn các thầy cô giáo và bạn bè, đồng nghiệp đã đóng góp ý kiến, nhiệt tình giúp đỡ để tôi hoàn thành luận văn thạc sỹ này. Dù đã rất cố gắng, song như đã trình bày, vấn đề môi giới bất động sản còn rất mới mẻ đối với Việt Nam và do thời gian có hạn nên luận văn sẽ không tránh khỏi những khiếm khuyết nhất định. Rất mong nhận được sự đóng góp ý kiến của các thầy cô giáo, các bạn đồng nghiệp và những người quan tâm đến luận văn này. 5
11. CHƯƠNG 1 NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ HOẠT ĐỘNG MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN VÀ PHÁP LUẬT VỀ MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN 1.1. Môi giới bất động sản 1.1.1. Khái niệm về môi giới bất động sản Cùng với sự phát triển của nền kinh tế thị trường, quá trình trao đổi hàng hóa diễn ra trên quy mô ngày càng lớn, chủng loại hàng hóa ngày càng phong phú và phương thức trao đổi hàng hóa theo đó cũng ngày càng đa dạng. Thị trường càng phát triển ở trình độ cao, sản phẩm và dịch vụ càng dồi dào về số lượng, đa dạng và phong phú về chủng loại, tinh tế và nhạy cảm trong vận hành chức năng. Theo đó, đòi hỏi việc cung cấp cho người giao dịch bất động sản những thông tin cần thiết, những lời khuyên mang tính thời điểm giúp cho họ thực hiện các giao dịch theo cách có lợi nhất, đòi hỏi phải có hoạt động tư vấn, môi giới bất động sản phát triển mang tính chuyên nghiệp cao, hay nói cách khác trở thành một nghề. Giống như những nghề khác môi giới bất động sản chỉ ra đời khi có một số điều kiện nhất định đó là khi xuất hiện thị trường bất động sản và khi thị trường bất động sản đó đã phát triển đến một trình độ nhất định. Sự ra đời của hoạt động môi giới trong thị trường bất động sản là khách quan do xuất phát từ nhu cầu nội tại của các giao dịch bất động sản và từ chính đặc điểm của bất động sản, của thị trường bất động sản. Hoạt động ấy xuất hiện khi quan hệ giao dịch bất động sản vượt ra khỏi phạm vi của một vùng, một khu vực dân cư nhất định, thậm chí vượt khỏi phạm vi một quốc gia với sự tham gia của nhiều chủ thể trong thị trường bất động sản. Khi sản xuất phát triển, quy mô, số lượng và các loại hình giao dịch về bất động sản ngày càng phong phú và đa dạng: mua bán, cho thuê, thế chấp, góp vốn đòi hỏi phải có thị trường bất động sản phát triển, linh hoạt để đáp ứng nhu cầu giao dịch của nền kinh tế. Các 6
12. chủ thể tham gia thị trường bất động sản ngày càng mở rộng bao gồm Chính phủ, doanh nghiệp, cá nhân ; bất động sản tham gia giao dịch trên thị trường phát triển vượt ra khỏi khuôn khổ của những quan hệ truyền thống, làm xuất hiện các tổ chức trung gian môi giới, tư vấn, thông tin về bất động sản để làm cầu nối cung cầu về bất động sản. Nghề môi giới bất động sản cũng chỉ xuất hiện khi trong xã hội có sự tự do trong việc lựa chọn nghề nghiệp. Tất nhiên, không chỉ trên thị trường bất động sản mới có nghề môi giới. Trong thị trường chứng khoán có hoạt động môi giới và nó quan trọng đến mức được pháp luật quy định thành một nguyên tắc: nguyên tắc trung gian. Theo Từ điển tiếng Việt thông dụng: “Môi giới: Người làm trung gian, giúp hai bên tiếp xúc, trao đổi việc gì” [37]. Nội dung của hoạt động môi giới thường chỉ gồm việc tìm kiếm khách hàng và tiến hành một số đàm phán ban đầu với họ, tổ chức cho người được môi giới tiếp xúc với khách hàng và hỗ trợ các bên trong việc đàm phán và kí kết hợp đồng. Khác với người đại diện, người môi giới không trực tiếp giao kết hợp đồng với khách hàng; Trong lĩnh vực thương mại, môi giới thương mại được quy định tại Luật Thương mại Việt Nam năm 1997 và tiếp tục được quy định tại Luật Thương mại năm 2005, theo đó môi giới thương mại là việc làm trung gian cho các bên mua bán hàng hóa, cung ứng dịch vụ thương mại trong việc đàm phán, kí kết hợp đồng mua bán hàng hóa, cung ứng dịch vụ thương mại để hưởng thù lao theo hợp đồng môi giới. Các bên tham gia quan hệ môi giới thương mại gồm người môi giới và người được môi giới. Nội dung hoạt động môi giới thương mại thường bao gồm tìm kiếm bạn hàng, cung cấp các thông tin cần thiết về bạn hàng cho người được môi giới, giới thiệu về hàng hóa, dịch vụ cần môi giới, tiến hành các đàm phán ban đầu với bạn hàng, thỏa thuận về các cuộc gặp gỡ, tiếp xúc giữa các bên được môi giới, giúp đỡ 7
13. các bên được môi giới soạn thảo văn bản hợp đồng khi cần thiết. Mục đích của hoạt động môi giới là các bên giao kết hợp đồng với nhau. Theo PGS. TS Phan Thị Cúc & PGS.TS. Nguyễn Văn Xa: “Môi giới BĐS là việc thực hiện hỗ trợ cho khách hàng các quyền liên quan đến BĐS. Kết quả của những hoạt động này là việc thực hiện những yêu cầu của khách hàng như hợp đồng bán, trao đổi, cho thuê với sự giúp đỡ của nhà môi giới. Những hoạt động này liên quan đến sự thay đổi ở khía cạnh pháp lý và thực tế của BĐS. Nhà môi giới thực hiện các công việc để nhận được thù lao hoặc hoa hồng cho những thay đổi trên thông qua con đường kinh doanh mà đối tượng của nó là các quyền đối với bất động sản” [16]. Luật Kinh doanh bất động sản không đưa ra khái niệm cụ thể về môi giới bất động sản, tuy nhiên căn cứ vào một số quy định của Luật có thể đưa ra khái niệm về môi giới bất động sản như sau: Môi giới bất động sản là hoạt động kinh doanh dịch vụ bất động sản, theo đó tổ chức, cá nhân môi giới bất động sản làm trung gian ( gọi là bên môi giới) cho các bên mua bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản ( gọi là bên được môi giới) trong việc đàm phán, ký hợp đồng kinh doanh bất động sản và được hưởng thù lao, hoa hồng theo hợp đồng môi giới bất động sản. Từ khái niệm trên có thể thấy rằng chủ thể của quan hệ môi giới bất động sản gồm bên môi giới và bên được môi giới, trong đó bên môi giới phải là tổ chức, cá nhân có đăng ký kinh doanh có chứng chỉ môi giới bất động sản để kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản. Khi sử dụng dịch vụ môi giới bất động sản, bên môi giới nhân danh chính mình để quan hệ với các bên được môi giới và làm nhiệm vụ giới thiệu các bên môi giới với nhau. Sau đó các bên được môi giới trực tiếp giao kết 8
14. hợp đồng với nhau. Họ không được đồng thời vừa là nhà môi giới vừa là một bên thực hiện hợp đồng trong một giao dịch kinh doanh bất động sản. Nội dung của hoạt động môi giới rất rộng bao gồm nhiều hoạt động như: tìm kiếm đối tác đáp ứng các điều kiện của khách hàng để tham gia đàm phán, ký hợp đồng; đại diện theo ủy quyền để thực hiện các công việc liên quan đến hoạt động kinh doanh bất động sản; cung cấp thông tin, hỗ trợ cho các bên trong việc đàm phán, ký hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản. Mục đích của bên môi giới bất động sản là tìm kiếm lợi nhuận. Bên môi giới thông thường được hưởng thù lao, hoa hồng môi giới do bên được môi giới trả. Trước năm 1993, do thị trường bất động sản ở nước ta chưa hình thành nên hoạt động môi giới diễn ra dưới hình thức hoạt động ngầm. Khi đó thị trường bất động sản ở nước ta chưa được thừa nhận chính thức và trong xã hội còn quan niệm nặng tư tưởng bao cấp đó là một công việc chân chính phải là công việc trong các cơ quan nhà nước, doanh nghiệp nhà nước, hợp tác xã. Do đó, môi giới bất động sản chưa được Nhà nước và pháp luật thừa nhận là một nghề chân chính. Quan niệm như vậy không chỉ có riêng đối với nghề môi giới bất động sản. Do đó môi giới bất động sản thường được gắn với mặt tiêu cực, mặt xấu nhiều hơn là mặt tốt, mặt tích cực của nó. Hiến pháp 1992 khảng định công dân có quyền tự do kinh doanh và Luật Công ty, Luật Doanh nghiệp tư nhân ra đời. Song không phải vì thế mà các tổ chức môi giới được thành lập một cách dễ dàng. Mặc dù pháp luật không có quy định nào cấm đoán, song để ra đời một doanh nghiệp hoặc cá nhân hoạt động trong lĩnh vực này gặp rất nhiều khó khăn do Nhà nước duy trì cơ chế xin phép kinh doanh. Tuy nhiên, điều đó không có nghĩa là hoạt động môi giới không xuất hiện vào thời kỳ này. 9
15. Giai đoạn từ 1993 đến nay việc thừa nhận đất có giá và Nhà nước cho phép tổ chức, cá nhân, hộ gia đình có quyền chuyển quyền sử dụng đất đã đáp ứng nhu cầu giao dịch về bất động sản để phục vụ phát triển sản xuất kinh doanh và sinh hoạt. Đến năm1999, với sự ra đời của Luật Doanh nghiệp thể hiện quan niệm tự do kinh doanh bằng việc thay đổi cơ chế xin phép bằng việc đăng ký kinh doanh nên các tổ chức hoạt động trong lĩnh vực môi giới bất động sản có điều kiện phát triển nhanh chóng. Có thể nhận thấy trong cơn sốt đất 1991-1992 không ảnh hưởng nhiều đến nông thôn do pháp luật chưa cho phép và chính sách của Nhà nước đối với phát triển kinh tế chưa thật rõ ràng, còn trong cơn sốt bất động sản 2001- 2002 và những tháng cuối năm 2007, đầu năm 2008 hoạt động môi giới bất động sản đã phát triển đến nông thôn do chính sách quy hoạch phát triển kinh tế, đô thị của Nhà nước. Tuy nhiên, hoạt động môi giới bất động sản ở Việt Nam hiện nay còn đang trong quá trình hình thành và phát triển nên có tính tự phát, quá trình đô thị hóa và nhất là trong thời kỳ hội nhập môi giới không những xuất hiện ở các đô thị mà còn xuất hiện ở nông thôn. Do môi giới bất động sản chỉ ra đời khi thị trường bất động sản đã phát triển đến trình độ nhất định và mang yếu tố tâm lý cho nên quan hệ môi giới bất động sản ở nông thôn Việt Nam cũng bị ảnh hưởng khá lớn. Trong quan hệ truyền thống làng xã, với anh em, bạn bè, họ hàng thì việc người này giới thiệu cho người khác về nhu cầu bán hoặc mua một bất động sản chủ yếu dựa trên cơ sở tình cảm và do đó không vì mục đích lợi nhuận. Quan hệ truyền thống làng xã cũng không cần đến một thứ trung gian như hoạt động môi giới hoặc có nhưng không phải ở một trình độ cao do người có nhu cầu giao dịch bất động sản có thể tìm kiếm và được đáp ứng nhu cầu về thông tin về tình trạng, giá cả nhà, đất thông qua bất cứ một người nào trong làng xã. 10
16. Sự tự do cư trú của công dân mới được khảng định về mặt pháp lý mà trên thực tế yếu tố tâm lý vẫn còn ảnh hưởng rất lớn. Cơ sở của các làng xã Việt Nam hiện nay vẫn chủ yếu và bị đóng kín trong những quan hệ truyền thống. Quan hệ này nhiều khi mạnh hơn cả pháp luật của Nhà nước và do đó pháp luật đối với họ còn là một vấn đề xa lạ so với tình cảm. Người tham gia giao dịch bất động sản không cần đến việc tuân thủ đúng pháp luật hay sự tư vấn của môi giới mà chỉ cần lập giấy tờ có xác nhận của địa phương là đủ. Trong điều kiện hoạt động vì mục đích lợi nhuận chưa lấn át được những tình cảm truyền thống như vậy nên môi giới bất động sản không còn chỗ để tồn tại và phát triển. Bên cạnh đó là tâm lý, quan niệm sai lầm rằng môi giới gắn liền với việc buôn nước bọt, gắn liền với lừa đảo là lực cản lớn nhất đối với sự phát triển của hoạt động môi giới bất động sản không chỉ ở nông thôn mà ngay cả ở các đô thị mới phát triển của Việt Nam hiện nay. Tuy nhiên, điều đó không có nghĩa rằng ở nông thôn nước ta hiện nay chưa xuất hiện hoạt động môi giới bất động sản. 1.1.2. Đặc trưng của môi giới bất động sản Đất nước phát triển, quá trình đô thị hóa diễn biến ngày càng mạnh, nhu cầu về nhà đất luôn là một vấn đề nóng, được quan tâm hàng đầu. Nghề môi giới bất động sản vì thế cũng đã và đang khẳng định tầm quan trọng của mình trong các ngành dịch vụ. Môi giới bất động sản là một loại hình của môi giới thương mại và được pháp luật xác định đây là một nghề mang tính chất chuyên nghiệp. Môi giới bất động sản gắn liền với thị trường bất động sản và chịu sự chi phối của thị trường bất động sản. Khi nhu cầu về giao dịch bất động sản tăng cao, tức là thị trường bất động sản phát triển sôi động thì kéo theo sự phát triển của hoạt động môi giới bất động sản. Ngược lại, khi thị trường bất động sản 11
17. “đóng băng” thì hoạt động môi giới bất động sản trầm lắng do nhu cầu về mua - bán giảm sút. Thứ nhất, môi giới bất động sản là hoạt động trung gian nhằm mục đích sinh lợi Môi giới bất động sản là việc một người đứng ra chắp nối cho quan hệ giữa các bên tham gia giao dịch bất động sản. Giống như bất kỳ một hoạt động môi giới nào khác, hoạt động môi giới bất động sản là hoạt động trung gian vì người môi giới không được trực tiếp tham gia vào quan hệ giao dịch bất động sản mà chỉ là người đứng giữa các bên có nhu cầu giao dịch bất động sản mà thôi. Trong quan hệ trung gian ngoài môi giới còn có quan hệ khác như đại diện theo ủy quyền để thực hiện các công việc liên quan đến hoạt động kinh doanh bất động sản. Tuy nhiên, nếu như trong quan hệ đại diện theo ủy quyền, thì bên được ủy quyền có quyền trực tiếp tham gia vào quan hệ giao dịch mà mình được ủy quyền, đại diện ủy quyền theo những điều kiện nhất định do bên ủy quyền đưa ra và điều đó cần thiết cho các quan hệ này thì trong quan hệ môi giới, người môi giới chỉ đứng giữa một quan hệ giao dịch, anh ta không được tham gia vào quan hệ đó một cách đương nhiên như đại diện theo ủy quyền. Thông qua việc môi giới, bên môi giới sẽ nhận được một khoản tiền nhất định do bên được môi giới trả, gọi là thù lao môi giới hoặc hoa hồng môi giới do các bên thỏa thuận. Mục đích cuối cùng và duy nhất của những người hoạt động môi giới bất động sản là nhận được thù lao hoặc hoa hồng từ công việc mình làm. Luật Kinh doanh bất động sản coi đó là hoạt động kinh doanh dịch vụ bất động sản. Thứ hai, hoạt động môi giới bất động sản là một loại hình kinh doanh có điều kiện và mang tính chuyên nghiệp. Điều này thể hiện: Một là, không phải bất kỳ, tổ chức, cá nhân nào cùng được quyền kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản. Chỉ có những tổ chức, cá nhân thỏa mãn các điều kiện sau đây do pháp luật mới được thực hiện hoạt động môi 12
18. giới bất động sản. Điều này có nghĩa là hoạt động kinh doanh dịch vụ môi gới bất động sản là một loại hình kinh doanh dịch vụ có điều kiện. Các điều kiện này bao gồm: Điều kiện đối với tổ chức: Có Giấy phép đăng ký kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản; Có ít nhất 1 người của tổ chức có Chứng chỉ môi giới bất động sản do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp; Điều kiện đối với cá nhân: Có Giấy phép đăng ký kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản; Có Chứng chỉ môi giới bất động sản do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp; Hai là, nhà môi giới bất động sản phải được đào tạo bài bản có đủ trình độ, kiến thức chuyên môn nghiệp vụ, có kỹ năng môi giới và tuân thủ nghiêm ngặt đạo đức nghề nghiệp môi giới bất động sản; Thứ ba, hoạt động môi giới bất động sản được thực hiện trên cơ sở hợp đồng. Môi giới là làm trung gian đứng giữa hai bên trong quan hệ giao dịch bất động sản, cho nên người môi giới không thể tiến hành chắp nối quan hệ đó mà không dựa trên sự thỏa thuận đối với các bên được chắp nối. Sự thỏa thuận đó gọi là hợp đồng. Khi đó, các quyền và nghĩa vụ của các bên được xác lập trên cơ sở hợp đồng và những quy định của pháp luật. Tại các Điều 47 và 48 Luật Kinh doanh bất động sản đã quy định quyền và nghĩa vụ của tổ chức, cá nhân môi giới, hợp đồng kinh doanh dịch vụ bất động sản phải được lập thành văn bản. Điều này có nghĩa không có hoạt động môi giới nào nằm ngoài sự thỏa thuận giữa các bên và các bên trong quan hệ môi giới bất động sản không thể được coi là có các quyền và nghĩa vụ với nhau khi không có bất cứ một thỏa thuận nào cả. Điều 74 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006 quy định những nội dung cơ bản của hợp đồng môi giới bất động sản. 13
19. 1.1.3. Vai trò của môi giới bất động sản Trước khi có Luật kinh doanh bất động sản thì vai trò của “cò” nhà đất không được thừa nhận trong xã hội. Khi nói đến cò nhà đất là người dân thường đắn đo, tâm lí sợ bị lừa đảo. Chính vì vậy họ không muốn khi tham gia giao dịch bất động sản trên thị trường lại phải thông qua “cò” nhà đất. Tuy nhiên cũng có những giao dịch thành công khi có sự tham gia của cò với vai trò trung gian. Chính tâm lí lo sợ và vai trò của nhà môi giới không được xã hội thừa nhận, điều này hạn chế các giao dịch trên thị trường, làm giảm số lượng các cuộc giao dịch, dẫn tới kìm hãm sự phát triển của thị truờng bất động sản. Rõ ràng môi giới bất động sản có những mặt tích cực và tiêu cực, chính những người tham gia nhiều khi biến cho thị trường này méo mó, nhưng không thể phủ nhận vai trò của những nhà môi giới họ chính là chất xúc tác đưa các giao dịch tới thành công, đồng thời thúc đẩy sự phát triển của thị trường bất động sản. Vai trò của dịch vụ này thể hiện qua các mặt sau: Thứ nhất, vai trò của môi giới bất động sản đối với khách hàng. Khách hàng vừa là đối tượng thụ hưởng những kết quả do hoạt động môi giới bất động sản mang lại vừa là đối tác để loại hình kinh doanh dịch vụ này tồn tại và phát triển. Với tư cách là trung gian cho các bên trong giao dịch về bất động sản, nhà môi giới bất động sản đóng vai trò tư vấn, cung cấp thông tin về bất động sản (vị trí, diện tích, hướng, tình trạng pháp lý, giá cả v.), thông tin về thị trường bất động sản; giúp cho bên bán và bên mua bất động sản gặp gỡ nhau để tìm hiểu, trao đổi thông tin, đàm phán, ký kết hợp đồng mua - bán, chuyển nhượng, cho thuê bất động sản Bởi lẽ do tính đặc thù về của hàng hoá bất động sản và thị trường bất động sản. Nó là một thị trường không hoàn hảo, thông tin về thị trường, về hàng hoá không thật đầy đủ và không được phổ biến rộng rãi như các hàng hoá khác và tiêu chí tham 14
20. gia đánh giá bất động sản cũng không chính xác như các hàng hoá khác. Chính vì vậy hệ thống thông tin đóng một vai trò quan trọng đối với sự vận hành của thị trường bất động sản, đó là toàn bộ các thông tin liên quan đến bất động sản, bao gồm các thông tin về: luật pháp, chính sách đất đai, quy hoạch kế hoạch sử dụng đất, vị trí của bất động sản, môi trường, nhu cầu, mức cung tâm lý tập quán bất động sản là một hàng hoá đặc biệt, khan hiếm, chịu sự tác động của rất nhiều yếu tố và là bộ phận tài sản quan trọng của các doanh nghiệp, tổ chức kinh tế, tổ chức chính trị xã hội và của các hộ gia đình và cá nhân. Khi trên thị trường thông tin về các giao dịch đầy đủ, đồng bộ sẽ đưa thị trường bất động sản vận hành thuận tiện hơn, người mua và người bán đều hiểu biết về những thông tin đó, họ sẽ dễ dàng quyết định lựa chọn thị trường tham gia giao dịch. Đồng thời ta biết rằng thị trường bất động sản nước ta mới sơ khai hình thành các giao dịch công khai trên thị trường ít chủ yếu là giao dịch ngầm, và số lượng người tham gia giao dịch trên thị trường là số lượng nhỏ không đủ để trở thành cạnh tranh hoàn hảo. Từ đó dẫn tới giá cả cạnh tranh cũng là không hoàn hảo và người bán có nhiều lợi thế hơn trong việc quyết định. Như thế rõ ràng giá cả ở đây không phản ánh đúng mối quan hệ cung cầu. Hệ thống thông tin không hoàn hảo thiếu chính xác sẽ dẫn đến biến động mạnh, thị trường lên cơn sốt giá hoặc là sụp đổ, người tham gia giao dịch nhiều khi phải chấp nhận những giá quá cao, có nhu cầu mua nhưng lại không có khả năng thanh toán Các tổ chức môi giới là một trong các chủ thể cung cấp thông tin quan trọng trên thị trường bất động sản. Hệ thống các tổ chức này càng phát triển, hoạt động càng chuyên nghiệp thì mức độ hoàn hảo của thông tin bất động sản ngày càng cao, hạn chế được rất nhiều rủi ro cho các đối tượng tham gia trên thị trường bất động sản. Họ có thể dễ dàng thực hiện vai trò “cầu nối” trung gian để kết nối bên bán/bên cho thuê với bên mua/bên thuê bất động sản; 15
21. Thứ hai, vai trò của môi giới bất động sản đối với thị trường Do thị trường bất động sản người mua và người bán không có cơ hội và đầy đủ lượng thông tin cần thiết để lựa chọn thị trường phù hợp với mình. Hiện nay thị trường bất động sản Việt Nam song hành tồn tại 2 loại thị trường: Thị trường bất động sản có tổ chức nằm dưới sự kiểm soát của Nhà nước và thị trường bất động sản phi chính thức (hay còn gọi là thị trường bất động sản “ngầm”) hoạt động ngoài sự kiểm soát của Nhà nước. Sự đan xen hoạt động của hai loại thị trường này cộng với sự quản lý yếu kém của Nhà nước đã làm nảy sinh nhiều thông tin về bất động sản thiếu chính xác, tình trạng đầu cơ diễn ra tràn lan, tạo ra những cơn “sốt đất” ảo gây tâm lý hoang mang, lo lắng cho các nhà đầu tư và người dân có nhu cầu tham gia giao dịch về bất động sản trên thị trường. Vì thế khi mà thị trường “lạnh” số lượng các giao dịch bất động sản ít sẽ dẫn đến nhiều nhà đầu cơ đứng trước bờ phá sản. Đồng thời do không nắm bắt được thông tin nên việc định giá cũng thiếu chính xác xảy ra tình trạng đầu cơ tràn lan nhưng không phải ai cũng có lợi nhuận. Điều này kìm hãm sự phát triển của thị trường. Rõ ràng thị trường cần phải có tư vấn ở trình độ cao, một trong các loại tư vấn đó là dịch vụ môi giới bất động sản. Thông qua các tổ chức môi giới – những người đã qua đào tạo có kinh nghiệm và kiến thức chuyên môn nắm được thông tin thị truờng, am hiểu pháp luật về bất động sản, giúp các đối tượng có nhu cầu giao dịch bất động sản thoả mãn điều kiện của mình, giúp cho họ tính toán kĩ lưỡng trong việc mua bán để quyết định phù hợp nhất. Đồng thời thông qua tổ chức môi giới, việc cung cấp thông tin sẽ được hoàn hảo hơn, việc đầu cơ hay đầu tư bất động sản của các cá nhân tổ chức sẽ có căn cứ xác thực hơn, giá cả bất động sản trên thị trường sẽ phản ánh đúng mối quan hệ cung cầu, đưa các giao dịch vào hoạt động công khai minh bạch, hạn chề tình trạng 16