Luận văn Pháp luật về giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất đối với doanh nghiệp ở Việt Nam

Nội dung text: Luận văn Pháp luật về giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất đối với doanh nghiệp ở Việt Nam

1. ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI KHOA LUẬT NGUYỄN THỊ THU HIỀN G PHÁP LUẬT VỀ GIAO ĐẤT, CHO THUÊ ĐẤT, THU HỒI ĐẤT ĐỐI VỚI DOANH NGHIỆP Ở VIỆT NAM LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC HÀ NỘI - 2012
2. ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI KHOA LUẬT NGUYỄN THỊ THU HIỀN G PHÁP LUẬT VỀ GIAO ĐẤT, CHO THUÊ ĐẤT, THU HỒI ĐẤT ĐỐI VỚI DOANH NGHIỆP Ở VIỆT NAM Chuyên ngành : Luật kinh tế Mã số : 60.38.50 LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC Người hướng dẫn khoa học : TS. Doãn Hồng Nhung HÀ NỘI - 2012 2
3. MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN 3 MỞ ĐẦU 8 CHƢƠNG 1 14 NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ PHÁP LUẬT GIAO ĐẤT, CHO THUÊ ĐẤT, THU HỒI ĐẤT ĐỐI VỚI DOANH NGHIỆP Ở VIỆT NAM 14 1.1. Những vấn đề lý luận về giao đất, cho thuê đất 14 1.1.1. Cơ sở của việc hình thành quy định giao đất, cho thuê đất 14 1.1.2. Khái niệm, đặc điểm, phân loại giao đất 16 1.1.3. Khái niệm, đặc điểm, phân loại cho thuê đất 19 1.1.4. Nguyên tắc về giao đất, cho thuê đất 22 1.1.5. Sự khác biệt giữa giao đất, cho thuê đất có thu tiền sử dụng đất với cơ chế đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất 23 1.2. Những vấn đề lý luận về thu hồi đất 25 1.2.1. Cơ sở hình thành quy định thu hồi đất 25 1.2.2. Khái niệm, đặc điểm, phân loại về thu hồi đất 26 1.2.3. Cơ chế doanh nghiệp tự thoả thuận với ngƣời sử dụng đất mà không phải tiến hành thủ tục thu hồi đất 27 1.2.4. Nguyên tắc về bồi thƣờng khi Nhà nƣớc thu hồi đất 28 1.3. Khái niệm, đặc điểm, phân loại doanh nghiệp 28 1.4. Khái quát pháp luật về giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất đối với doanh nghiệp 30 1.4.1. Thời kỳ trƣớc Luật Đất đai năm 1987 30 1.4.2.Thời kỳ từ năm 1987 đến đến trƣớc Luật Đất đai năm 1993 32 1.4.3. Thời kỳ từ năm 1993 đến trƣớc Luật Đất đai năm 2003 33 1.4.4. Thời kỳ từ Luật Đất đai năm 2003 đến nay 34 1.5. Kinh nghiệm về giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất đối với doanh nghiệp của một số nƣớc trên thế giới 34 1.5.1. Kinh nghiệm về giao đất, cho thuê đất đối với các doanh nghiệp của Úc 35 1.5.2. Kinh nghiệm về giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất đối với các doanh nghiệp của Trung Quốc 37 4
4. 1.5.3. Kinh nghiệm về giao đất, cho thuê đất đối với các doanh nghiệp của Đài Loan 40 1.5.4. Bài học kinh nghiệm rút ra cho Việt Nam 43 CHƢƠNG 2 45 THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ GIAO ĐẤT, CHO THUÊ ĐẤT, THU HỒI ĐẤT ĐỐI VỚI DOANH NGHIỆP Ở VIỆT NAM 45 2.1. Các quy định pháp luật về giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất đối với doanh nghiệp 45 2.1.1. Căn cứ giao đất, cho thuê đất, cho thuê lại đất, chuyển mục đích sử dụng đất đối với các doanh nghiệp 45 2.1.2. Thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, thu hồi đất đối với các doanh nghiệp 45 2.1.3. Đơn giá giao đất, cho thuê đất đối với doanh nghiệp 46 2.1.4. Đối tƣợng đƣợc đƣợc Nhà nƣớc giao đất có thu tiền và giao đất không thu tiền sử dụng đất; đối tƣợng đƣợc Nhà nƣớc cho thuê đất 48 2.1.5. Thời hạn sử dụng đất đƣợc giao đất, cho thuê đất của các doanh nghiệp 50 2.2. Các quy định pháp luật về thu hồi đất đối với doanh nghiệp 51 2.2.1.Thẩm quyền thu hồi đất đối với doanh nghiệp 51 2.2.2. Quy định cho phép doanh nghiệp đƣợc nhận chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất mà không phải thực hiện thủ tục thu hồi đất 51 2.2.3. Các trƣờng hợp Nhà nƣớc thu hồi đất của doanh nghiệp 52 2.2.4. Bồi thƣờng, hỗ trợ cho doanh nghiệp bị Nhà nƣớc thu hồi đất 53 2.3.Tác động của pháp luật về giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất đến các doanh nghiệp 55 2.3.1. Tác động của pháp luật về giao đất, cho thuê đất đến các doanh nghiệp 55 2.3.2. Tác động của pháp luật thu hồi đất đến các doanh nghiệp 58 2.4.Thực trạng áp dụng pháp luật về giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất đối với doanh nghiệp 59 2.4.1. Kết quả thực hiện giao đất, cho thuê đất đối với doanh nghiệp 59 2.4.2. Kết quả thực hiện thu hồi đất đối với doanh nghiệp 66 2.5. Đánh giá pháp luật về giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất đối với doanh nghiệp 69 5
5. 2.5.1. Những ƣu điểm 69 2.5.2. Những tồn tại của hệ thống pháp luật về giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất đối với doanh nghiệp 70 2.5.3. Tính nhất quán trong các quy định về giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất đối với doanh nghiệp 74 2.5.4. Hiệu lực pháp lý của pháp luật về giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất đối với doanh nghiệp 76 CHƢƠNG 3 77 ĐỊNH HƢỚNG VÀ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ GIAO ĐẤT, CHO THUÊ ĐẤT, THU HỒI ĐẤT ĐỐI VỚI DOANH NGHIỆP Ở VIỆT NAM 77 3.1. Định hƣớng về giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất đối với doanh nghiệp 77 3.1.1. Định hƣớng về giao đất, cho thuê đất đối với doanh nghiệp 77 3.1.2. Định hƣớng về thu hồi đất đối với doanh nghiệp 81 3.2. Các giải pháp về giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất đối với doanh nghiệp 81 3.2.1. Nhóm giải pháp hoàn thiện pháp luật về giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất đối với doanh nghiệp 81 3.2.2. Nhóm giải pháp nâng cao hiệu quả giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất đối với doanh nghiệp 92 3.3. Kiến nghị hoàn thiện pháp luật 97 KẾT LUẬN 100 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 101 6
6. DANH MỤC BẢNG Bảng 2.1. Tình hình giao, cho thuê đất đối với doanh nghiệp có vốn nhà nƣớc tại một số địa phƣơng đến đầu năm 2010 57 Bảng 2.2. Kết quả xử lý vi phạm đối với các tổ chức sử dụng đất từ năm 2005 đến năm 2009 .61 Bảng 2.3. Tổng hợp thu hồi đất đã giao cho nhà đầu tƣ do không sử dụng, chậm đƣa vào sử dụng, sử dụng không đúng mục đích, sử dụng không có hiệu quả năm 2008 65 7
7. MỞ ĐẦU 1. Tính cấp thiết của đề tài Trong quá trình hội nhập và phát triển kinh tế quốc tế, chính sách, pháp luật đất đai có vai trò quan trọng, góp phần khai thác nguồn lực từ đất đai cho quá trình đầu tƣ, phát triển của mọi doanh nghiệp. Thực tiễn hơn 20 năm thực hiện đƣờng lối đổi mới (từ Đại hội Đảng toàn quốc lần thứ VI năm 1986), cùng với việc ban hành Luật Doanh nghiệp năm 2005, Luật Đầu tƣ năm 2005, Luật Thƣơng mại năm 2005, Luật cạnh tranh năm 2004 đội ngũ các doanh nghiệp đã phát triển vƣợt bậc, nhanh chóng về số lƣợng, đa dạng về hình thức hoạt động và có đóng góp đáng kể vào chuyển dịch cơ cấu kinh tế, nâng cao hiệu quả nền kinh tế. Nhà nƣớc đã ban hành Luật Đất đai năm 1987, Luật Đất đai năm 1993, Luật Đất đai sửa đổi, bổ sung năm 1998, Luật Đất đai sửa đổi, bổ sung năm năm 2001 và Luật Đất đai năm 2003. Có thể nói, cùng với sự phát triển của quá trình đổi mới, chính sách pháp luật đất đai từng bƣớc giải phóng sức sản xuất, góp phần khai thác nguồn lực đất đai, chuyển nguồn tài chính tiềm năng từ đất đai thành nguồn tài chính hiện thực cho đầu tƣ phát triển của doanh nghiêp. Hoạt động quản lý, sử dụng đất của các doanh nghiệp trong thời gian qua, bên cạnh những thành tựu đạt đƣợc còn bộc lộ những tồn tại, hạn chế nhất định. Tại hầu hết các địa phƣơng, việc giao đất, cho thuê đất dƣ dôi so với nhu cầu sử dụng đất thực sự tại một số doanh nghiệp dẫn lãng phí tài nguyên đất; chính sách giá đất quá cao, chƣa phù hợp với bản chất kinh tế, xã hội của các quan hệ sử dụng đất làm gia tăng chi phí đầu vào của doanh nghiệp; hiệu quả huy động vốn từ quỹ đất của doanh nghiệp còn thấp; việc thực hiện quyền và nghĩa vụ doanh nghiệp còn nhiều vƣớng mắc do pháp lụât có sự phân biệt giữa doanh nghiệp trong và ngoài nƣớc về phƣơng thức thanh toán tiền thuê đất; về quyền nhận chuyển nhƣợng các dự án xây dựng khu nhà ở, khu đô thị Theo số liệu thống kê của Bộ Tài nguyên và Môi trƣờng, từ năm 2005 đến năm 2009, có 48/55 tỉnh, 8
8. thành phố có báo cáo kết quả kiểm tra, xử lý vi phạm về sử dụng đất của các doanh nghiệp đƣợc Nhà nƣớc giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất; tổng số trƣờng hợp vi phạm pháp luật trong sử dụng đất là 1.213 trƣờng hợp với tổng diện tích đã giao, cho thuê là 38.622 ha, trong đó tổng diện tích vi phạm là 24.529ha (chiếm 63,5%), bao gồm các hình thức vi phạm: đƣợc giao, đƣợc thuê đất nhƣng đã quá 12 tháng chƣa đƣa vào sử dụng đất là 15.949 ha, chiếm 70,64%; sử dụng không đúng mục đích đƣợc giao, đƣợc thuê là 1.525 ha, chiếm 6,76%; thực hiện dự án chậm tiến độ đƣợc duyệt là 6.449 ha. Cũng theo báo cáo thì các địa phƣơng đã xử lý thu hồi với tổng diện tích 18.949 ha, gia hạn sử dụng cho 3.031ha và điều chỉnh dự án cho 773 ha. Việc xử lý vi phạm pháp luật đất đai đối với doanh nghiệp sử dụng đất hiện nay ở các địa phƣơng thực hiện còn chậm, nhiều trƣờng hợp còn để dây dƣa, kéo dài, gây bức xúc trong dƣ luận. Để khắc phục những tồn tại, bất cập nêu trên, tạo cơ sở để đất đai phát huy hết đƣợc giá trị là nguồn vốn, nguồn nội lực của doanh nghiệp trong thời kỳ công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nƣớc cần phải chỉnh sửa, hoàn thiện lại pháp luật về giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất đối với các doanh nghiệp. Do vậy, thực hiện đề tài “Pháp luật về giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất đối với doanh nghiệp ở Việt Nam” là cần thiết, có ý nghĩa lý luận và thực tiễn trong giai đoạn hội nhập và phát triển kinh tế hiện nay. 2.Tình hình nghiên cứu Đến nay, vấn đề giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất đối với doanh nghiệp đã thu hút đƣợc sự quan tâm của nhiều tác giả nghiên cứu dƣới nhiều phƣơng diện khác nhau. Có thể đề cập đến một số công trình, bài báo tiêu biểu nhƣ: Đề tài độc lập cấp Nhà nƣớc“Cơ sở khoa học cho việc hoạch định các chính sách quản lý và sử dụng hợp lý quỹ đất đai” của Tổng cục Địa chính năm 2006; Giao đất, cho thuê đất, trường hợp nào cần đấu giá của Luật sƣ Vũ Văn Đài ngày 15/4/2011- 9
9. Nguồn Chinhphu.vn; Cần điều chỉnh thẩm quyền giao đất, cho thuê đất của tác giả Phùng Hƣơng - Tạp chí Tài nguyên và Môi trƣờng, số 15/2011; Một số giải pháp giao đất, cho thuê đất của tác giả Phan Văn Thọ - Tạp chí Tài nguyên và Môi trƣờng số 5/2009; Pháp luật về bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất - Luận văn Thạc sĩ luật học của Nguyễn Vinh Diện - năm 2006; Bức xúc thu hồi đất không chỉ do giá đền bù của tác giả Lan Hƣơng - Báo điện tử Dân trí, số ra ngày 03/10/2008; Một số ý kiến hoàn thiện pháp luật về bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất của tác giả Ths. Lê Ngọc Thạnh - Tạp chí Tài nguyên và Môi trƣờng, số 11(73), tháng 6 năm 2009, tr.40-43. Nói chung, các công trình, bài báo nêu trên đều nghiên cứu về giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất đối với doanh nghiệp ở mức độ và phạm vi khác nhau. Có công trình, bài báo nghiên cứu đi sâu phân tích, bình luận một số khía cạnh pháp lý về giao đất, cho thuê đất, có công trình, bài báo nghiên cứu đi sâu phân tích, bình luận một số khía cạnh pháp lý về thu hồi đất, có công trình, bài báo nghiên cứu việc điều chỉnh thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, có công trình nghiên cứu vấn đề này ở phạm vi rộng về chính sách quản lý và sử dụng hợp lý quỹ đất đai. Bên cạnh đó có công trình nghiên cứu vấn đề này thông qua việc đánh giá thực trạng giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, bồi thƣờng thiệt hại khi Nhà nƣớc thu hồi đất Tuy nhiên chƣa có công trình nào nghiên cứu vấn đề này từ góc độ tổng quan chính sách, pháp luật về giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất đối với các doanh nghiệp ở Việt Nam, đƣa ra những tồn tại, bất cập của pháp luật về vấn đề này trên cơ sở đánh giá thực trạng thi hành. Với mong muốn đƣợc tiếp cận vấn đề từ tổng quan chính sách, pháp luật về giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất đối với các doanh nghiệp ở Việt Nam, nhận diện những tồn tại, bất cập của thực trạng thi hành; trên cơ sở đó tôi sẽ đề xuất định hƣớng và một số giải pháp nhằm 10
10. góp phần hoàn thiện pháp luật về về giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất đối với các doanh nghiệp. 3. Mục đích nghiên cứu Việc nghiên cứu đề tài nhằm mục đích: Phân tích, đánh giá pháp luật về giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất đối với các doanh nghiệp, đồng thời nhận diện những tồn tại, bất cập của pháp luật về vấn đề này trên cơ sở đánh giá thực trạng thi hành. Trên cơ sở đó sẽ đề xuất định hƣớng và một số giải pháp nhằm góp phần hoàn thiện pháp luật về về giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất đối với các doanh nghiệp. 4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu Pháp luật về giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất đối với các doanh nghiệp là một đề tài có nội hàm nghiên cứu rộng, phức tạp do đối tƣợng điều tra đa dạng về loại hình bao gồm: doanh nghiệp nhà nƣớc, công ty cổ phần, công ty trách nhiệm hữu hạn, doanh nghiệp tƣ nhân, doanh nghiệp liên doanh, doanh nghiệp 100% vốn nƣớc ngoài. Nhóm đối tƣợng này có thể hoạt động ở nhiều lĩnh vực ngành nghề (công nghiệp, xây dựng - dịch vụ - thƣơng mại, nông nghiệp) và phân bố dƣới nhiều hình thức (tập trung trong các khu, cụm công nghiệp hoặc phi tập trung). Tuỳ vào lĩnh vực hoạt động, đất đai có thể là mặt bằng sản xuất kinh doanh (đối với doanh nghiệp công nghiệp, thƣơng mại, dịch vụ), là hàng hoá (đối với doanh nghiệp kinh doanh bất động sản), là tƣ liệu sản xuất (đối với doanh nghiệp nông - lâm nghiệp). Tuy nhiên, trong khuôn khổ có hạn của một bản luận văn Thạc sĩ luật học, tác giả chỉ tập trung đi sâu tìm hiểu các quy định hiện hành về giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất đối với các doanh nghiệp sử dụng đất làm mặt bằng sản xuất kinh doanh. Đối với nhóm doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, đề tài chỉ đề cập ở một số nội dung nhất định. 11
11. 5. Phương pháp nghiên cứu Cơ sở phƣơng pháp luận của việc nghiên cứu Luận văn dựa trên lý luận Mác - Lê nin với phép biện chứng khoa học duy vật và biện chứng khoa học lịch sử, tƣ tƣởng Hồ Chí Minh và chính sách, pháp luật của Nhà nƣớc trong lĩnh vực quản lý đất đai. Phƣơng pháp nghiên cứu sử dụng trong quá trình thực hiện luận văn cụ thể nhƣ sau: 5.1. Phƣơng pháp thống kê, tổng hợp, phân tích, đánh giá: Phân tích, tổng hợp số liệu, dữ liệu thu thập đƣợc tại Sở Tài nguyên và Môi trƣờng một số tỉnh, thành phố, tại một số đơn vị thuộc Tổng cục Quản lý đất đai - Bộ Tài nguyên và Môi trƣờng để đánh giá, phân tích thực trạng công tác giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất đối với các doanh nghiệp. 5.2. Phƣơng pháp so sánh: Phƣơng pháp này đƣợc sử dụng để đối chiếu các quy định pháp luật, tìm ra các điểm bất cập, chƣa phù hợp, chƣa thống nhất trong hệ thống pháp luật về giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất đối với các doanh nghiệp; điểm chƣa phù hợp giữa quy định pháp luật với thực tiễn thi hành. 5.3. Phƣơng pháp thu thập kế thừa các nghiên cứu, các tài liệu đã có: Luận văn đã tiếp cập, thu thập kế thừa các thông tin, tài liệu tổng kết thi hành Luật Đất đai năm 2003 của Bộ Tài nguyên và Môi trƣờng, các số liệu của các công trình khoa học đã công bố để trên cơ sở đó phân tích, đánh giá pháp luật về giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất đối với các doanh nghiệp, đồng thời nhận diện những tồn tại, bất cập của pháp luật về vấn đề này để đề xuất các giải pháp phù hợp theo mục tiêu đặt ra. 6. Kết quả và đóng góp của luận văn Luận văn đã phân tích đƣợc một số vấn đề lý luận cơ bản về giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất đối với các doanh nghiệp nhƣ khái niệm, đặc điểm, phân loại 12
12. doanh nghiệp; khái niệm, đặc điểm, nguyên tắc giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất; khái quát đƣợc pháp luật về giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất đối với các doanh nghiệp qua các thời kỳ. Luận văn đã đánh giá thực trạng pháp luật về giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất đối với các doanh nghiệp, cụ thể: phân tích các quy định pháp luật hiện hành về giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất đối với các doanh nghiệp; đánh giá tác động của các quy định pháp luật này đến các doanh nghiệp; phân tích, đánh giá pháp luật về giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất đối với các doanh nghiệp, đồng thời nhận diện những tồn tại, bất cập của pháp luật về vấn đề này trong quá trình triển khai thực hiện. Trên cơ sở khoa học và thực tiễn, luận văn đƣa ra định hƣớng và một số giải pháp nhằm góp phần hoàn thiện pháp luật về về giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất đối với các doanh nghiệp. 7. Kết cấu của luận văn Ngoài phần mở đầu, kết luận, danh mục tài liệu tham khảo, nội dung của luận văn gồm 3 chƣơng: Chƣơng 1: Những vấn đề lý luận về pháp luật giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất đối với doanh nghiệp ở Việt Nam. Chƣơng 2: Thực trạng pháp luật Việt Nam về giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất đối với doanh nghiệp ở Việt Nam. Chƣơng 3: Định hƣớng và giải pháp hoàn thiện pháp luật về giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất đối với doanh nghiệp ở Việt Nam. 13
13. Chương 1 NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ PHÁP LUẬT GIAO ĐẤT, CHO THUÊ ĐẤT, THU HỒI ĐẤT ĐỐI VỚI DOANH NGHIỆP Ở VIỆT NAM 1.1. Những vấn đề lý luận về giao đất, cho thuê đất 1.1.1. Cơ sở của việc hình thành quy định giao đất, cho thuê đất Nhà nƣớc ta là Nhà nƣớc của nhân dân, do nhân dân, vì nhân dân. Tất cả quyền lực Nhà nƣớc thuộc về nhân dân, lợi ích của Nhà nƣớc về cơ bản thống nhất với lợi ích của đông đảo quần chúng nhân dân. Hiến pháp năm 1980 quy định “Đất đai, rừng núi, sông hồ, nguồn nƣớc, tài nguyên trong lòng đất, nguồn lợi ở vùng biển, thềm lục địa . mà pháp luật quy định của Nhà nƣớc đều thuộc sở hữu toàn dân”.Theo quy định này, Nhà nƣớc trở thành đại diện sở hữu toàn dân về đất đai, đây là cơ sở, nền tảng để thực hiện chế độ công hữu đối với đất đai, một trong những tƣ liệu sản xuất chủ yếu và quan trọng nhất. Là đại diện sở hữu toàn dân về đất đai, Nhà nƣớc có đầy đủ quyền năng của một chủ sở hữu, đó là quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt đất đai. Tuy nhiên, trên thực tế, Nhà nƣớc không trực tiếp quản lý và khai khác lợi ích trên từng mảnh đất mà thực hiện phân phối và phân phối lại đất đai cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân theo quy hoạch và kế hoạch để đất đai đƣợc sử dụng hợp lý, tiết kiệm, đúng mục đích và hiệu quả, đồng thời đảm bảo cho việc quản lý đất đai đƣợc tập trung, thống nhất, đi vào nề nếp. Thông qua quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, trên cơ sở sự tính toán, phân bổ đất đai cụ thể về số lƣợng, chất lƣợng, vị trí không gian cho các mục tiêu kinh tế - xã hội, Nhà nƣớc đảm bảo cho các mục tiêu kinh tế - xã hội đƣợc xây dựng trên cơ sở khoa học và việc sử dụng đất phù hợp với các điều kiện về đất đai, khí hậu, thổ nhƣỡng và phù hợp từng ngành sản xuất. Đây là cơ sở để bảo vệ chế độ công hữu đối với đất đai, mà Nhà nƣớc là đại diện chủ sở hữu. Nƣớc ta có tổng diện tích tự nhiên là 33.093.857 ha bao gồm đất nông nghiệp 26.100.106 ha chiếm 79%, đất phi nông nghiệp 3.670.186 ha chiếm 11% 14
14. và đất chƣa sử dụng 3.323.512 ha chiếm 10% diện tích tự nhiên, trong đó có 24.989.102 ha chiếm 75,51% là đã có chủ sử dụng (số liệu thống kê năm 2010 – Bộ Tài nguyên và Môi trƣờng) . Trong khi quỹ đất đai thì có hạn mà các nhu cầu sử dụng đất cho sinh hoạt, đời sống, sản xuất ngày một gia tăng. Để thực hiện đƣợc vai trò sở hữu toàn dân về đất đai, điều tiết đƣợc hợp lý việc sử dụng đất của mọi cá nhân, hộ gia đình, tổ chức trong điều kiện vốn đất đai có hạn, Nhà nƣớc thực hiện phân phối, phân phối lại đất đai một cách hợp lý và công bằng. Về bản chất, phân phối và phân phối lại đất đai là tổng hợp các hành vi pháp lý có liên quan chặt chẽ với nhau của cơ quan Nhà nƣớc có thẩm quyền trong việc phân chia lại một cách hợp lý quỹ đất đai, nhằm giải quyết hài hoà lợi ích của Nhà nƣớc, mọi tổ chức, cá nhân sử dụng đất. Để thực hiện phân phối và phân phối lại đất đai, Nhà nƣớc thực hiện giao đất không thu tiền sử dụng (Luật Đất đai năm 1987) và thực hiện đồng thời giao đất không thu tiền sử dụng và giao đất , cho thuê đất có thu tiền sử dụng đối với mọi tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất (từ Luật Đất đai năm 1993 đến nay). Nếu nhƣ Luật Đất đai 1987 mang nặng tính hành chính, mệnh lệnh, chủ yếu chỉ giải quyết mối quan hệ hành chính về đất đai giữa Nhà nƣớc với ngƣời đƣợc giao, cấp đất; đất đai không có giá và Nhà nƣớc tiến hành giao, cấp đất cho các doanh nghiệp, tổ chức, cá nhân không thu tiền sử dụng; giá đất không đƣợc đề cập đến và Nhà nƣớc quản lý đất đai theo diện tích, loại, hạng đất thì sự ra đời của Luật Đất đai năm 1993 đã khắc phục đƣợc những nhƣợc điểm này. Luật Đất đai năm 1993 thừa nhận đất có giá và Nhà nƣớc xác định giá đất để quản lý, từ đó Nhà nƣớc không chỉ quản lý đất đai theo diện tích, loại, hạng đất mà còn quản lý theo giá trị đất (giao đất, cho thuê đất có thu tiền sử dụng). Nhƣ vậy, bên cạnh hình thức giao đất không thu tiền (đối với một số trƣờng hợp phục vụ lợi ích công cộng), Nhà nƣớc tiến hành giao đất, cho thuê đất có thu tiền sử dụng. Với những điểm mới của Luật Đất đai năm 1993, việc công nhận quyền sở hữu tài sản là quyền sử dụng đất đã tạo cho 15
15. quyền sử dụng đất tách khỏi quyền sở hữu đất đai và trở thành một loại quyền có tính độc lập tƣơng đối, quyền sử dụng đất phát sinh trên cơ sở quyền sở hữu toàn dân về đất đai thông qua việc Nhà nƣớc với tƣ cách đại diện chủ sở hữu thực hiện việc giao đất, cho thuê đất và công nhận quyền sử dụng đối với đất đang sử dụng ổn định. Nhƣ vậy, để thực hiện chế độ sở hữu toàn dân về đất đai do Nhà nƣớc đại diện chủ sở hữu đƣợc ghi nhận tại Hiến pháp 1980, đến Hiến pháp 1992 và các Luật Đất đai từ năm 1987 đến nay, các quy định giao đất, cho thuê đất đã ra đời và từng bƣớc đƣợc hoàn thiện nhằm đảm bảo cho việc phân phối, phân phối lại quỹ đất hợp lý, tiết kiệm, hiệu quả, công bằng giữa những ngƣời sử dụng đất, đồng thời đảm bảo cho việc quản lý đất đai của Nhà nƣớc tập trung, thống nhất. 1.1.2. Khái niệm, đặc điểm, phân loại giao đất Theo quy định tại Điều 4 Luật Đất đai năm 2003 "Giao đất là việc Nhà nƣớc trao quyền sử dụng đất bằng quyết định hành chính cho đối tƣợng có nhu cầu sử dụng đất". Giao đất với ý nghĩa là một nội dung của quản lí nhà nƣớc đối với đất đai, là hoạt động của cơ quan Nhà nƣớc có thẩm quyền để chuyển giao trên thực tế đất và quyền sử dụng đất cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân và cộng đồng dân cƣ sử dụng đất. Những quy định của pháp luật trong lĩnh vực giao đất là rất chặt chẽ và cụ thể, bao gồm những quy định chung áp dụng và những qui định về thẩm quyền cụ thể cho từng cơ quan. Những qui định chung là các qui định mà mỗi cơ quan Nhà nƣớc khi giao đất phải triệt để tuân theo các căn cứ, các trình tự, thủ tục về giao đất. Những qui định về thẩm quyền cụ thể nhằm giới hạn phạm vi, các quyền hạn về giao đất, nhằm làm cho các thẩm quyền này thống nhất và hợp lý vừa không phân tán, thả nổi cho cấp dƣới, vừa không tập trung quan liêu ở cấp trên, nâng cao trách nhiệm của cơ quan Nhà nƣớc trong lĩnh vực giao đất. 16
16. * Phân loại giao đất ở Việt Nam hiện nay Giao đất bao gồm hai loại: Giao đất có thu tiền sử dụng đất và giao đất không thu tiền sử dụng đất. Giao đất có thu tiền sử dụng đất là việc Nhà nƣớc trao quyền sử dụng đất bằng quyết định hành chính cho đối tƣợng có nhu cầu sử dụng đất và ngƣời sử dụng đất phải nộp cho nhà nƣớc một khoản tiền sử dụng đất theo quy định của pháp luật. Hình thức giao đất này đƣợc hình thành từ Luật Đất đai năm 1993. Theo quy định pháp luật, Nhà nƣớc giao đất có thu tiền sử dụng trong các trƣờng hợp: giao đất để làm nhà ở cho hộ gia đình, cá nhân, giao đất các tổ chức kinh tế để đầu tƣ xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê, giao đất cho các tổ chức kinh tế đầu tƣ xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhƣợng hoặc cho thuê quyền sử dụng đất gắn liền kết cấu hạ tầng đó, giao đất cho một số trƣờng hợp để tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng theo dự án do Chính phủ Quyết định. Chính sách sử dụng đất đai phải trả tiền là chính sách tiến bộ, phù hợp với đƣờng lối đổi mới quản lý đất đai theo cơ chế thị trƣờng, nhà nƣớc có nguồn thu ngân sách từ đất, huy động đƣợc vốn để đầu tƣ xây dựng cơ sở hạ tầng phục vụ sự nghiệp công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nƣớc. Mặt khác, với chính sách giao đất có thu tiền sử dụng sẽ tạo đƣợc sự công bằng giữa ngƣời sử dụng đất với nhau, giữa ngƣời trực tiếp lao động sản xuất với ngƣời sử dụng đất vào mục đích kinh doanh. Sử dụng đất phải trả tiền sẽ đƣa đến kết quả đất đai đƣợc sử dụng hợp lý, tiết kiệm, hiệu quả. Nguồn tài nguyên đất đai đƣợc xác định rõ giá trị sẽ góp phần tác động tới ý thức, trách nhiệm từ phía ngƣời sử dụng đất, đất đai sẽ đƣợc sử dụng kinh tế hơn. Giao đất không thu tiền sử dụng đất là việc Nhà nƣớc trao quyền sử dụng đất bằng quyết định hành chính cho đối tƣợng có nhu cầu sử dụng đất và ngƣời sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất cho Nhà nƣớc. Theo Luật Đất đai năm 1987, chỉ có duy nhất một hình thức giao đất không thu tiền sử dụng đất. Việc giao đất đƣợc điều chỉnh bằng quan hệ hành chính, bao cấp cụ thể là ai có 17
17. nhu cầu thì đƣợc Nhà nƣớc giao đất, không còn nhu cầu thì Nhà nƣớc thu hồi, khi đƣợc giao đất không phải nộp tiền sử dụng đất. Đến Luật Đất đai năm 1993, Nhà nƣớc thực hiện đồng thời hai hình thức giao đất, cho thuê đất có thu tiền sử dụng và giao đất, cho thuê đất không thu tiền sử dụng. Theo quy định này thì Nhà nƣớc thực hiện giao đất không thu tiền cho các trƣờng hợp sử dụng vào mục đích công cộng hoặc không nhằm mục đích kinh doanh, cụ thể: sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh; đất giao thông, thuỷ lợi; đất xây dựng các công trình văn hoá, y tế, giáo dục và đào tạo, thể dục thể thao phục vụ lợi ích công cộng và các công trình công cộng khác không nhằm mục đích kinh doanh; hộ gia đình, cá nhân trực tiếp lao động nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối. * Sự khác biệt giữa giao đất có thu tiền sử dụng đất và giao đất không thu tiền sử dụng đất: Thứ nhất, về thời điểm xuất hiện, giao đất không thu tiền sử dụng đất là hình thức xuất hiện trƣớc, đƣợc quy định trong Luật Đất đai năm 1987. Hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất xuất hiện sau, từ khi Luật Đất đai năm 1993 có hiệu lực thi hành. Thứ hai, về nghĩa vụ tài chính với Nhà nƣớc, đối tƣợng đƣợc giao đất không thu tiền sử dụng đất không phải thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nƣớc, còn đối tƣợng đƣợc giao đất có thu tiền sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nƣớc theo quy định. Thứ ba, loại đất đƣợc giao đất không thu tiền sử dụng chủ yếu là đất có mục đích công cộng, quốc phòng, an ninh, trụ sở cơ quan nhà nƣớc, đất nông nghiệp của hộ gia đình cá nhân, không có mục đích kinh doanh. Loại đất đƣợc giao đất có thu tiền sử dụng thƣờng là đất sản xuất kinh doanh và khả năng sinh lợi. Thứ tƣ, về quyền và nghĩa vụ của ngƣời đƣợc giao đất không thu tiền sử dụng đất đƣợc quy định tại Điều 109 Luật Đất đai năm 2003; quyền và nghĩa vụ 18
18. của ngƣời đƣợc giao đất có thu tiền sử dụng đất đƣợc quy định tại Điều 110 Luật Đất đai năm 2003. 1.1.3. Khái niệm, đặc điểm, phân loại cho thuê đất Theo quy định tại Điều 4 Luật Đất đai năm 2003 "Cho thuê đất là việc Nhà nước trao quyền sử dụng đất bằng hợp đồng cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất". Cho thuê đất là một trong những hình thức Nhà nƣớc trao quyền cho ngƣời có nhu cầu sử dụng đất bằng hợp đồng sử dụng đất. Hình thức cho thuê đất lần đầu tiên đƣợc quy định tại Luật Đất đai năm 1993. Quy định tổ chức thuê đất phải trả tiền thuê nhằm tạo ra nguồn thu cho ngân sách nhà nƣớc và đồng thời cũng để thực hiện các biện pháp quản lý nhà nƣớc đối với đất đai. Việc quy định các tổ chức kinh tế khi thuê đất phải trả tiền thuê đã khắc phục tình trạng sử dụng đất kém hiệu quả, lãng phí, đồng thời thể hiện việc đổi mới quan điểm quản lý đất đai, phù hợp với cơ chế thị trƣờng, nhà nƣớc có nguồn thu ngân sách từ đất, huy động đƣợc vốn để đầu tƣ xây dựng cơ sở hạ tầng phục vụ sự nghiệp công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nƣớc. * Phân loại cho thuê đất ở Việt Nam hiện nay Trƣớc đây, theo quy định tại Luật Đất đai năm 1993 và các Luật Đất đai sửa đổi bổ sung hình thức thuê đất đƣợc chia thành 3 loại, trong đó ngƣời sử dụng có thể trả tiền thuê hàng năm, trả tiền thuê nhiều năm, trả tiền thuê một lần và từ đó thiết kế quyền thụ hƣởng khác nhau giữa các đối tƣợng đƣợc Nhà nƣớc cho thuê đất. Luật Đất đai năm 2003 không quy định việc cho thuê trả tiền thuê nhiều năm và trả tiền một lần đối với tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân trong nƣớc. Việc cho thuê trả tiền một lần chỉ áp dụng đối với tổ chức cá nhân nƣớc ngoài, ngƣời Việt Nam định cƣ ở nƣớc ngoài khi đầu tƣ vào Việt Nam. Nhƣ vậy, hình thức cho thuê đất có những tiêu chí mới khi phân định giữa đối tƣợng cho thuê trả tiền hàng năm và trả tiền 1 lần cho toàn bộ quá trình thuê 19
19. cũng nhƣ giữa doanh nghiệp trong nƣớc và nƣớc ngòai sử dụng đất. Đây là thiết kế mới trong Luật đất đai năm 2003 nhằm bƣớc đầu chuyển mạnh hƣớng thuê đất cho ngƣời sử dụng để phù hợp với cơ chế thị trƣờng. Sự khác nhau giữa hình thức thuê đất hàng năm, thuê đất trả tiền nhiều lần cho cả thời gian thuê và thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê: Thứ nhất, về đối tƣợng áp dụng, thuê đất trả tiền thuê hàng năm áp dụng đối với những đối tƣợng sau đây: hộ gia đình, cá nhân thuê đất làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất kinh doanh, hoạt động khoáng sản, sản xuất vật liệu xây dựng, sử dụng đất để xây dựng công trình công cộng có mục đích kinh doanh; tổ chức kinh tế, ngƣời Việt Nam định cƣ ở nƣớc ngoài, tổ chức, cá nhân nƣớc ngoài thuê đất để thực hiện dự án đầu tƣ sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản và làm muối; làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất kinh doanh; xây dựng công trình công cộng có mục đích kinh doanh; xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhƣợng hoặc cho thuê; tổ chức nƣớc ngoài có chức năng ngoại giao thuê đất để xây dựng trụ sở làm việc. Đối với việc cho thuê đất trả tiền một lần đƣợc áp dụng cho các đối tác nƣớc ngoài nhƣ sau: Ngƣời Việt Nam định cƣ ở nƣớc ngoài, tổ chức cá nhân nƣớc ngoài thuê đất để thực hiện dự án đầu tƣ sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản và làm muối; làm mặt bằng để sản xuất kinh doanh; xây dựng công trình công cộng có mục đích kinh doanh; xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhƣợng hoặc cho thuê; hoạt động khoáng sản, sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm; xây dựng để bán hoặc cho thuê; tổ chức nƣớc ngoài có chức năng ngoại giao thuê đất để xây dựng trụ sở làm việc. Thứ hai, về nghĩa vụ tài chính: thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê thì số tiền thuê đất phải nộp một lần để đƣợc sử dụng đất trong trƣờng hợp này đƣợc tính bằng với số tiền sử dụng đất phải nộp nhƣ trƣờng hợp giao đất có thu tiền sử dụng đất có cùng mục đích sử dụng đất và cùng thời hạn sử dụng đất. 20
20. Tổ chức kinh tế thuê đất hàng năm trả tiền thuê theo Bảng giá đất hàng năm của tỉnh, thành phố. Doanh nghiệp đƣợc Nhà nƣớc cho thuê đất trả tiền thuê đất nhiều lần cho cả thời gian thuê thanh toán tiền thuê tại thời điểm 5 năm 1 lần hoặc 10 năm 1 lần hoặc 15 năm 1 lần. Thứ ba, về quyền và nghĩa vụ của ngƣời thuê đất: Tổ chức kinh tế thuê đất trả tiền thuê hàng năm chỉ có quyền và nghĩa vụ theo quy định tại điểm a, b, c, d Khoản 1 Điều 111 Luật Đất đai năm 2003. Tổ chức kinh tế đƣợc Nhà nƣớc cho thuê đất trƣớc ngày Luật Đất đai năm 2003 có hiệu lực thi hành mà đã trả tiền thuê đất cho cả thời gian thuê hoặc đã trả trƣớc tiền thuê đất cho nhiều năm mà thời hạn thuê đất đã đƣợc trả tiền còn lại ít nhất là năm năm thì có các quyền và nghĩa vụ tƣơng tự nhƣ đối với doanh nghiệp đƣợc giao đất có thu tiền sử dụng trong thời hạn đã trả tiền thuê đất; trƣờng hợp có nhu cầu chuyển sang hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất thì phải nộp tiền sử dụng đất trừ đi tiền thuê đất đã trả theo quy định Thứ tƣ, phƣơng thức thành toán: Doanh nghiệp thuê đất hàng năm trả tiền theo định kỳ hàng năm. Doanh nghiệp đƣợc Nhà nƣớc cho thuê đất trả tiền thuê đất nhiều lần cho cả thời gian thuê thì có thể phải trả tiền thuê đất 5 năm 1 lần hoặc 10 năm 1 lần hoặc 15 năm 1 lần. Doanh nghiệp đƣợc Nhà nƣớc cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê thì số tiền thuê đất phải nộp một lần để đƣợc sử dụng đất trong trƣờng hợp này đƣợc tính bằng với số tiền sử dụng đất phải nộp nhƣ trƣờng hợp giao đất có thu tiền sử dụng đất có cùng mục đích sử dụng đất và cùng thời hạn sử dụng đất. Nhƣ vậy, căn cứ vào hình thức thanh toán tài chính đất đai đối với doanh nghiệp (giao đất có thu tiền hay thuê đất; trả tiền thuê 1 lần cho toàn bộ thời gian thuê hay thuê đất trả tiền thuê hàng năm) mà doanh nghiệp đƣợc thực hiện các quyền chuyển nhƣợng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật. Tuy 21