Luận văn Pháp luật về đăng ký bất động sản ở Việt Nam

Nội dung text: Luận văn Pháp luật về đăng ký bất động sản ở Việt Nam

1. MỤC LỤC LỜI NÓI ĐẦU 1 Chương 1. TỔNG QUAN VỀ ĐĂNG KÝ BẤT ĐỘNG SẢN 5 1.1. “SỔ ĐỎ”, “SỔ HỒNG”: GIẤC MƠ VÀ HIỆN THỰC 5 1.1.1 Những vụ việc nổi bật 5 . 1.1.2 Bình luận thực trạng cấp Giấy chứng nhận quyền sử 14 . dụng đất 1.1.3 Tiểu kết 27 . 1.2. NHỮNG QUAN NIỆM KHÁC NHAU VỀ ĐĂNG KÝ BẤT 28 ĐỘNG SẢN 1.2.1 Sơ lược về đăng ký bất động sản trên thế giới 28 . 1.2.2 Sự phát triển của các hệ thống đăng ký bất động sản 33 . 1.2.3 Hệ thống đăng ký đối kháng 33 1.2.4 Hệ thống đăng ký quyền 36 1.2.4 Hệ thống Torrens 37 .1 1.2.4 Hệ thống kiểu Anh quốc 39 .2 1.2.5 Tiểu kết 40 Chương 2. THỰC TIỄN PHÁP LUẬT VỀ ĐĂNG KÝ BẤT 41 ĐỘNG SẢN VIỆT NAM VÀ NHỮNG NỖ LỰC XÂY DỰNG LUẬT ĐĂNG KÝ BẤT ĐỘNG SẢN 2.1. BẢN CHẤT CỦA ĐĂNG KÝ BẤT ĐỘNG SẢN 41 2.1.1 Đăng ký bất động sản: nghĩa vụ cung cấp dịch vụ 42 công của nhà nước 2.2. PHÁP LUẬT VỀ ĐĂNG KÝ BẤT ĐỘNG SẢN HIỆN 46 HÀNH 2.2.1 Quy định của Luật Đất đai [2003] 5 0 2.2.1 Mô hình đăng ký 51 .1 2.2.1 Cơ chế thực thi pháp luật 57
2. .2 2.2.1 Nghĩa vụ chứng minh nguồn gốc bất động sản 57 .3 2.2.1 “Sổ đỏ” nên cấp cho thửa đất 58 .4 2.2.2 Quy định về đăng ký cấp Giấy chứng nhận quyền sở 60 hữu nhà ở 2.2.3 Tiểu kết 66 2.3 MỘT VÀI BÌNH LUẬN VỀ DỰ THẢO LUẬT 66 ĐĂNG KÝ BẤT ĐỘNG SẢN 2.3.1 Tiêu chí đánh giá 67 2.3.2 Mục tiêu của dự thảo luật đăng ký bất động sản 68 2.3.3 Triết lý của dự thảo luật đăng ký bất động sản 71 Phạm vi đăng ký 72 Cơ quan đăng ký 73 KẾT LUẬN 77 PHỤ LỤC 79 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 98
3. LỜI NÓI ĐẦU 1. Tính cấp thiết của đề tài Từ vài năm trở lại đây, việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận sở hữu nhà ở đã trở thành vấn đề nóng bỏng, thu hút sự quan tâm của dƣ luận và pháp luật. Cấp giấy chứng nhận đăng ký bất động sản lẽ ra phải là việc đƣợc làm từ rất lâu, song bấy lâu nay bị sao nhãng. Kể từ khi có Luật Đất đai [2003] các cơ quan quản lý đất đai mới tuyên bố “hạ quyết tâm” phải giải quyết xong vấn đề cấp “sổ đỏ” cho dân trong toàn quốc vào cuối năm 2005, rồi sau đó chủ trƣơng này phải gia hạn đến cuối năm 2006. Chủ đề này trở thành tâm điểm của dƣ luận khi Luật Nhà ở năm 2005 quy định về cấp “sổ hồng mới” và ý tƣởng “giấy xanh” của Bộ Tƣ pháp ra đời. Nhƣng rốt cuộc, sau rất nhiều nỗ lực của các cơ quan và quan viên nhà nƣớc, cho đến cuối năm 2007, theo báo cáo của ngài tân Bộ trƣởng Bộ Tài nguyên và Môi trƣờng trƣớc Quốc hội trong kỳ họp cuối năm, thì công việc dƣờng nhƣ còn đang rất dở dang, đầy khiếm khuyết với những con số đã làm đƣợc thật khiêm tốn, không khỏi phiền lòng ngƣời dân. Theo báo cáo của ông Bộ trƣởng Phạm Khôi Nguyên, “đến 30-9-2007 mới có 37 địa phƣơng đạt đƣợc 70% kế hoạch, 27 tỉnh thành còn lại vẫn còn hơn nửa phần việc chƣa xong”, “một số địa phƣơng, giấy đã hoàn thành nhƣng ngƣời dân chƣa đến nhận. Có nơi nhƣ Hà Nội chỉ có 23,8% các tổ chức đƣợc cấp "sổ đỏ”, Bắc Giang là 37,08%” ["Sổ đỏ”: tiền và phiền! Tuổi trẻ, thứ Tƣ, 07/11/2007] Trong bối cảnh đó, ý tƣởng xây dựng một đạo luật quy định chung về đăng ký bất động sản đã đƣợc Quốc hội khoá XI quan tâm, giao Bộ Tƣ pháp chủ trì soạn thảo. Sau nhiều lần chỉnh sửa, lấy ý kiến các Bộ ngành, dự thảo này hiện đang là một nội dung trong chƣơng trình làm luật của Quốc hội khoá XII. Trƣớc ngổn ngang những vấn đề cần lời giải đáp, thì việc nghiên cứu pháp luật về đăng ký bất động sản là một việc làm có ý nghĩa, cần sự góp sức của nhiều ngƣời. Với suy nghĩ ấy, để góp vài lời bàn nho nhỏ, 1
4. chúng tôi chọn chủ đề: “Pháp luật về đăng ký bất động sản ở Việt Nam” làm đề tài nghiên cứu trong khuôn khổ một luận văn tốt nghiệp thạc sĩ luật học. 2. Tình hình nghiên cứu Trong thời gian qua, giới khoa học nói chung, khoa học pháp lý nói riêng đã có nhiều công trình nghiên trực tiếp và gián tiếp về các quy định của pháp luật liên quan đến lĩnh vực đăng ký bất động sản, có thể kể ra một số công trình tiêu biểu nhƣ: (1) Đỏ hồng xanh: những sắc màu gian truân của trƣớc bạ, tạp chí Nghiên cứu Lập pháp, năm 206 của PGS. TS. Phạm Duy Nghĩa; (2) Mối quan hệ giữa đăng ký bất động sản và xác lập quyền đối với bất động sản, tạp chí Nghiên cứu Lập pháp, số 12/2006 của TS Nguyễn Ngọc Điện; (3) Bộ Tƣ pháp đã chủ trì, đồng chủ trì hàng chục hội thảo khoa học về đăng ký bất động sản phục vụ cho việc soạn thảo dự luật đăng ký bất động sản. Chúng tôi cũng đã giành nhiều thời gian và tâm huyết nghiên cứu về chủ đề thú vị này, và đã có dịp công bố các báo cáo sau: (1) “Bàn về vai trò đại diện chủ sở hữu và quản lý đất đai của nhà nƣớc ta hiện nay”, kỷ yếu Hội nghị khoa học “Địa lý- Địa chính”, Trƣờng đại học khoa học Tự nhiên, Đại học Quốc gia Hà Nội, tháng 9 năm 2006; (2) “Đi tìm triết lý của sổ đỏ”, kỷ yếu Hội thảo khoa học “Địa chính với thị trƣờng bất động sản: Lý luận và thực tiễn ở Việt Nam”, Viện nghiên cứu Địa chính, Bộ Tài nguyên và Môi trƣờng, tháng 1 năm 2006. Nhìn nhận một cách tổng quan, các công trình vừa kể trên từ nhiều góc độ khác nhau đã phân tích, đánh giá một cách sâu sắc các quy định của pháp luật Việt Nam hiện hành về đăng ký. Tuy nhiên, với một chủ đề thú vị và muôn phần phức tạp cả về lý thuyết lẫn thực tiễn thì bên cạnh những thành công mà giới khoa học pháp lý nƣớc ta đã đạt đƣợc, chủ đề này vẫn cần tiếp tục đƣợc nghiên cứu và bổ khuyết, nhằm tìm kiếm những kiến giải khoa học cho việc xây dựng và ban hành pháp luật, sao cho pháp luật ngày càng gần với cuộc sống hơn. Vì lẽ đó, trong một chừng mực nhất 2
5. định, chúng tôi hy vọng rằng việc nghiên cứu đề tài “Pháp luật về đăng ký bất động sản ở Việt Nam” trong khuôn khổ Luận văn tốt nghiệp Thạc sĩ luật học là sự góp sức có ý nghĩa. 3. Mục đích nghiên cứu Luận văn đƣợc thực hiện trong bối cảnh Việt Nam đang quan tâm đổi mới công tác xây dựng pháp luật. Theo xu hƣớng đổi mới đó thì, “xây dựng pháp luật ngày càng lấy lợi ích của dân làm cốt lõi, chứ không chỉ quá quan tâm đến quản lý nhà nƣớc làm trung tâm” [25, tr.xxi]. Sự mong mỏi thiết tha này, dẫu chƣa phải là hiện thực, song là tất yếu dù sớm hay muộn, bởi đó là tất yếu khách quan không thể chối bỏ. Bởi vậy, các vấn đề sẽ đƣợc đề cập trong bản Luận văn này cũng sẽ không nằm ngoài mục đích và quan niệm ấy. Để thực hiện mục đích và ý tƣởng vừa nêu, chúng tôi sử dụng một số tƣ liệu từ báo chí, một vài vụ việc đã đƣợc toà án nhân dân giải quyết, những sự kiện và vụ việc có thật ấy đƣợc dùng làm phần dẫn nhập, minh chứng cho các nội dung nghiên cứu. 4. Đối tƣợng và phạm vi nghiên cứu Về đối tƣợng nghiên cứu: Đối tƣợng nghiên cứu chủ yếu của luận văn này là (i) các quy định hiện hành của pháp luật Việt Nam về đăng ký bất động sản; và (ii) các định hƣớng, quy định trong Dự thảo luật đăng ký bất động sản Việt Nam đang đƣợc gấp rút soạn thảo bởi cơ quan của Bộ Tƣ pháp. Phạm vi nghiên cứu: Pháp luật về đăng ký bất động sản về cơ bản bao gồm đăng ký vật quyền và đăng ký giao dịch bảo đảm về bất động sản. Đây quả là một chủ đề không nhỏ, trong khuôn khổ yêu cầu của một luận văn tốt nghiệp, chúng tôi chỉ tập trung nghiên cứu khía cạnh thứ nhất của chủ đề này. Nghĩa là, trong luận văn này, nội dung nghiên cứu chỉ tập trung vào việc đăng ký vật quyền, nội dung đăng ký giao dịch bảo 3
6. đảm về bất động sản sẽ là chủ đề của một nghiên cứu khác khi có điều kiện. 5. Phƣơng pháp nghiên cứu Để thực hiện Luận văn này, chúng tôi sẽ phải sử dụng phƣơng pháp luận duy vật biện chứng, phƣơng pháp luận duy vật lịch sử, cơ sở lý luận về nhà nƣớc và pháp luật trong điều kiện mới với nhiều sự thay đổi nhƣ hiện nay. Thêm vào đó, chúng tôi sẽ sử dụng các phƣơng pháp nghiên cứu khoa học đáng tin cậy thƣờng gặp nhƣ: phƣơng pháp tổng hợp; phƣơng pháp phân tích, đánh giá; phƣơng pháp hệ thống; phƣơng pháp so sánh, đối chiếu; phƣơng pháp lịch sử . 6. Bố cục của luận văn Ngoài phần lời nói đầu, kết luận, phụ lục, luận văn đƣợc kết cấu thành 2 chƣơng. . Chƣơng I: Tổng quan về đăng ký bất động sản; . Chƣơng II: Thực tiễn pháp luật Việt Nam và những nỗ lực xây dựng Luật Đăng ký bất động sản. Dẫu đã rất nỗ lực, song với sự hiểu biết sơ sài của mình, luận văn này không thể tránh khỏi những thiếu sót. Những khiếm khuyết và hạn chế ấy là của riêng tôi. Với tinh thần thực sự cầu thị, tác giả chân thành mong đợi những chỉ dẫn, gợi ý, trao đổi, và phê bình của các nhà khoa học để mở rộng thêm đƣờng học hỏi; hân hạnh ấy là niềm khích lệ quý báu và vô cùng có ý nghĩa đối với tác giả không chỉ để hoàn thiện bản Luận văn này Thành phố Hồ Chí Minh, tháng 4 năm 2008 Tác giả 4
7. CHƢƠNG 1 TỔNG QUAN VỀ ĐĂNG KÝ BẤT ĐỘNG SẢN 1.1 “SỔ ĐỎ”, “SỔ HỒNG”: GIẤC MƠ VÀ HIỆN THỰC 1.1.1 Những vụ việc nổi bật [1]. "Kỷ lục hành dân": 28 lần không xin nổi một chữ ký [ lên mạng ngày 17/05/2005] Báo Lao Động lại phát hiện một "kỷ lục" mới về "thủ tục hành dân". Đó là trường hợp để làm sổ đỏ, một công dân đã phải tìm lên UBND phường, đi đi lại lại tới 28 lần trong ròng rã gần 3 tháng trời, mà kết quả vẫn là số 0 tròn trĩnh "Hành" tới số Ngƣời bị "hành" là ông Nguyễn Trọng Hiệp - 77 tuổi, hiện đang sống tại nhà số 8 phố Lê Đại Hành, phƣờng Lê Đại Hành, Hà Nội. Theo tìm hiểu của phóng viên, khoảng cuối tháng 1.2005, chấp hành chủ trƣơng Nhà nƣớc trong việc xúc tiến kê khai xin sổ đỏ, ông Hiệp lên Sở Tài nguyên - Môi trƣờng và Nhà đất Hà Nội để hỏi thủ tục. Sau đó, ông đƣợc cán bộ ở đây hƣớng dẫn: Vì nhà ông nằm trong diện chính sách nên ông phải có bộ "hồ sơ cấp giấy chứng nhận nhà chính sách", gồm có các giấy tờ liên quan, quan trọng nhất là "đơn xin cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở (QSHNƠ) và quyền sử dụng đất ở (QSDĐƠ)", 5
8. "giấy khai nhận di sản thừa kế" có chữ ký của UBND phƣờng xác nhận là "không có tranh chấp". Còn công đoạn tiếp theo, cán bộ của sở sẽ nghiên cứu, giải quyết. Ngỡ rằng mọi việc nhƣ thế là quá rõ ràng, đơn giản, ngày 1.2 (trƣớc Tết Nguyên đán Ất Dậu), ông Hiệp lập xong bộ hồ sơ và lên phƣờng xin chữ ký. Bà chủ tịch phƣờng yêu cầu ông gặp ông Trần Quốc Long - cán bộ địa chính. Ông Long hẹn ông Hiệp 2 ngày để giải quyết, nhƣng sau đó lại khất lần ông Hiệp với nhiều lý do cá nhân khác nhau. Khi Tết Nguyên đán tới, ông Long lại hẹn sau Tết sẽ giải quyết. Nhận thấy có điều không ổn, ông Hiệp đã tỉ mỉ ghi lại các lần đƣợc phƣờng hẹn vào một quyển lịch. Trong thời gian chờ đợi giải quyết, ông Long lại tiếp tục yêu cầu ông Hiệp nộp bổ sung một số tài liệu nhƣ bản thi hành án đã giải quyết tranh chấp (vì trƣớc đó nhà ông Hiệp đã có tranh chấp và đƣợc toà án xử thắng kiện), tờ công chứng bản di chúc, yêu cầu ông Hiệp phải lấy xác nhận của các gia đình liền kề là không có tranh chấp (?) Hết kiên nhẫn Ngày 14/3, ông lên phƣờng thì mãi tới lúc này phƣờng mới chịu xác nhận cho ông vào "bản khai quyền thừa kế QSHNƠ, công trình và QSDĐƠ trong khuôn viên" là diện tích ông đang ở không có tranh chấp, không có đơn thƣ khiếu kiện. Nhƣng lạ một điều là phƣờng vẫn không chịu ký vào "đơn xin cấp giấy chứng nhận QSHNƠ và QSDĐƠ" cho ông Hiệp, mặc dù nội dung cũng không khác gì so với "bản khai quyền thừa kế " (?), cũng đều là xác nhận diện tích ông Hiệp đang 6
9. ở không có tranh chấp. Trong thời gian này, cán bộ địa chính phƣờng còn yêu cầu ông Hiệp lên quận, lên thành phố để hỏi đi hỏi lại các thủ tục, rồi yêu cầu cung cấp thêm rất nhiều giấy tờ (không cần thiết), yêu cầu ông phải giải trình thêm khá nhiều vấn đề khác. Đến ngày 21/4, sau gần 3 tháng với 28 lần lên UBND phƣờng chỉ để xin 1 chữ ký mà không có kết quả, ông già 77 tuổi với bệnh tật trong mình đã quá mệt mỏi và không còn đủ kiên nhẫn, buộc phải làm đơn khiếu nại gửi lên các cấp thẩm quyền và cơ quan báo chí. Gặp chúng tôi, ông không kìm nổi sự bức xúc: "Trong khi Đảng và Nhà nƣớc ta đang tìm mọi cách để đơn giản hoá quy trình, đẩy nhanh tiến độ cấp sổ đỏ theo quy chế 1 cửa, thì không hiểu sao UBND phƣờng Lê Đại Hành cứ cố tình vòng vèo, đƣa đẩy tôi mãi chỉ vì một chữ ký. Tôi đã thực sự hết kiên nhẫn". Trong buổi làm việc với phóng viên, ông Trần Quốc Long - cán bộ địa chính phƣờng Lê Đại Hành cho biết là hồ sơ của ông Hiệp tƣơng đối đầy đủ, tuy nhiên do một số chi tiết chƣa khớp nên phƣờng phải giữ lại để xác minh (!?!). Ông Long cho biết là vì trong hồ sơ do ông Hiệp khai có sự sai lệch về diện tích nhà ở nên phải chờ xác minh, tuy nhiên, về điều này, ông Hiệp đã giải trình rõ trong phiếu trả lời gửi cho phƣờng ngày 29.3, không biết ông Long đã đọc chƣa. Ngoài ra, theo ông Long, một nguyên nhân khác dẫn đến việc hồ sơ của ông Hiệp bị kéo dài tới vậy là do ông Hiệp chƣa xin đƣợc chữ ký của các hộ liền kề khẳng định rằng không có 7
10. tranh chấp về diện tích nhà mà ông xin cấp sổ đỏ. Tuy vậy, hình nhƣ ông Long quên mất rằng trƣớc đó, ngày 6.3, ông Hiệp đã nộp tờ "đơn xin xác nhận" có chữ ký của các hộ gia đình liền kề với nhà ông Hiệp khẳng định là không có thắc mắc, khiếu kiện gì với ông Hiệp và bản thân bà chủ tịch phƣờng cũng đã ký xác nhận vào đơn này Vậy là, chỉ với những lý do "khá vu vơ" mà cán bộ địa chính phƣờng Lê Đại Hành đã không chịu ký vào bộ hồ sơ hoàn toàn hợp lệ của ông Hiệp. Phải chăng ở đây ngƣời ta vẫn coi thủ tục hành chính để "hành dân là chính". Kiều Minh [2] Sổ đỏ chƣa đủ lại thêm sổ hồng [VietnamNet, Thứ bảy, 17/6/2006] Ngày 1/7/2006, Luật Nhà ở có hiệu lực, trong đó nội dung đƣợc chú ý nhất là thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà. Theo quy định, hồ sơ xin cấp và mẫu giấy chứng nhận đều do Bộ Xây dựng ban hành. Dự thảo Nghị định hƣớng dẫn thi hành Luật Nhà ở nêu rõ 2 trƣờng hợp Nhà nƣớc sẽ cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà. Thứ nhất, chủ sở hữu nhà ở đồng thời là chủ sử dụng đất ở và chủ sở hữu căn hộ trong nhà chung cƣ; thứ hai chủ sở hữu nhà ở không đồng thời là chủ sử dụng đất ở. Trên giấy sẽ thể hiện các thông tin nhƣ hiện trạng nhà ở (diện tích, tầng cao, kết cấu chính), diện tích thửa đất, tên của chủ sở hữu Bộ Xây dựng có trách nhiệm in ấn phát hành Giấy chứng 8
11. nhận để áp dụng thống nhất trong cả nƣớc. Cá nhân đề nghị cấp giấy sẽ nộp hồ sơ và kinh phí cho cơ quan có thẩm quyền, trong đó có bản sao giấy tờ về tạo lập nhà ở, bản vẽ sơ đồ nhà đất. Trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, ủy ban nhân dân cấp quận, huyện phải cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở cho chủ sở hữu. Trong vòng 5 ngày làm việc kể từ ngày ký giấy chứng nhận, Phòng Quản lý nhà cấp quận, huyện phải gửi thông báo bằng văn bản cho chủ sở hữu biết các nghĩa vụ tài chính phải nộp theo quy định của pháp luật. Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở đƣợc cấp hoặc đổi khá dễ dàng khi bị mất, hƣ hỏng, rách hay đã hết trang ghi xác nhận thay đổi. Trƣờng hợp ngƣời dân đã đƣợc cấp sổ hồng theo Nghị định 60/CP, sổ hồng theo Nghị định 95/CP hoặc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) có ghi nhà ở theo quy định của pháp luật về đất đai, nếu có nhu cầu cũng đƣợc cấp đổi. Điểm mới duy nhất của giấy chứng nhận cấp theo Luật Nhà ở so với sổ đỏ cấp theo Luật Đất đai hiện nay là nhà ở đƣợc chứng nhận quyền sở hữu thay vì ghi nhận. Những quy định khác không có gì mới so với nội dung Nghị định 95/CP ban hành hồi đầu năm ngoái về việc cấp sổ hồng. Thứ trƣởng Bộ Xây dựng Tống Văn Nga cho biết, khi có hƣớng dẫn thi hành Luật Nhà ở thì những quy định trong Nghị định 95/CP sẽ bị bãi bỏ. Ông Nga cho hay, sổ đỏ cấp theo luật về đất đai hiện nay vẫn có giá trị, nhƣng do nhà ở chỉ đƣợc ghi nhận chứ chƣa đƣợc chứng nhận quyền sở hữu 9
12. nên khi giao dịch ngƣời dân phải chuyển sang giấy chứng nhận mới. Xin cấp sổ hồng phải có sổ đỏ? Dự thảo Luật quy định, đối với nhà ở đã đƣợc tạo lập từ trƣớc ngày Luật Nhà ở có hiệu lực thi hành, cá nhân xin cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà phải có giấy tờ về tạo lập hợp pháp nhà ở. Đó có thể là giấy phép xây dựng nhà ở, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định theo Luật Đất đai hoặc có tên trong sổ địa chính đối với nhà ở đã đƣợc xây dựng trƣớc ngày 1/7/2004. Nhƣ vậy nhiều trƣờng hợp có sổ đỏ rồi, ngƣời dân mới đƣợc xin giấy chứng nhận sở hữu nhà. Một điểm khắt khe khác đƣợc đƣa ra trong dự thảo là thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính. Sau 60 ngày kể từ ngày nhận đƣợc thông báo về các nghĩa vụ tài chính, chủ sở hữu phải nộp để nhận giấy. Quá thời hạn thì hồ sơ đã nộp mặc nhiên hết giá trị. Nếu có nhu cầu đề nghị cấp giấy thì họ phải làm lại hồ sơ. Ngay các cán bộ địa chính cũng cho rằng trong trƣờng hợp thuế trƣớc bạ và tiền sử dụng đất khá cao nhƣ hiện nay, ngƣời dân sẽ khó có khả năng nộp trong 60 ngày. Kinh phí cấp giấy chứng nhận lần đầu là 100 nghìn/giấy, lần sau là 50 nghìn đồng, tuy không lớn nhƣng nếu phải làm nhiều lần thì số tiền lại không nhỏ. Phong Lan 10
13. [3] Bội tín “sổ đỏ” tại khu tái định cƣ Đằng Lâm I – Hải Phòng: Doanh nghiệp chờ đến bao giờ? [DDDN.com.vn, ngày 18/02/2008] Hơn 200 hộ dân khu tái định cư (TĐC) phường Đằng Lâm I – quận Hải An – TP Hải Phòng hiện đang kiện Công ty cổ phần Vật liệu và Xây lắp thương mại (gọi tắt là Công ty cổ phần thương mại) vì “tội” bội tín! Nguyên Công ty này đã “hứa”: trong 6 tháng từ ngày nhận đất TĐC, sẽ hoàn thành thủ tục “sổ đỏ” cho người dân. Nhưng đã hơn hai năm qua, Công ty vẫn không thể thực hiện được lời hứa. Đƣợc biết, Công ty cổ phần Thƣơng mại là chủ đầu tƣ dự án xây dựng Khu đô thị mới nối đƣờng Lạch Tray với đƣờng Hồ Sen Cầu Rào II từ tháng 1/2002. Đây là một trong 15 dự án cải tạo, chỉnh trang đô thị trọng điểm của Hải Phòng và là dự án “mẫu” của thành phố trong áp dụng các phƣơng án giải phóng mặt bằng(GPMB) có hiệu quả. Doanh nghiệp bội tín! Theo cam kết dự án, chủ đầu tƣ thực hiện tìm kiếm khu vực TĐC trƣớc, sau đó “mời” các hộ dân cùng họp bàn, thống nhất biện pháp giải phóng mặt bằng. Khu vực TĐC đƣợc chủ đầu tƣ và ngƣời dân cùng chọn thuộc phƣờng Đằng Lâm I, quận Hải An, cách nơi ở cũ của những hộ dân bị thu hồi đất (phƣờng Đông Hải, quận Lê Chân) không quá 4 km. Tại các Quyết định số 2302/QĐ-UB ngày 23/4/2003 và 11
14. 808/QĐ-UB ngày 2/4/2004, 1277/QĐ-UB ngày 29/4/2004 thì thành phố đã đồng ý giao đất cho Công ty xây dựng khu TĐC tại các phƣờng Đằng Lâm, Cát Bi, quận Hải An, đáp ứng đủ nhu cầu TĐC. Ngày 30/11/2005, Công ty cổ phần Thƣơng mại bàn giao đất TĐC cho các hộ dân. Trƣớc đó. Công ty cổ phần Thƣơng mại đã xin ý kiến thành phố về các khoản có thể và không thể đáp ứng cho yêu cầu của ngƣời dân. Tại biên bản tạm bàn giao đất, đại diện Công ty đã “mạnh dạn” ký cam kết: “Làm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở cho hộ dân sau thời gian 6 tháng kể từ ngày chủ hộ trả đủ tiền và đƣợc UBND thành phố quyết định giao đất TĐC”. Cũng tại biên bản này, các phƣơng án thu tiền sử dụng đất, diện tích TĐC từng hộ, các khoản hỗ trợ, các thắc mắc của các hộ dân đều đƣợc thể hiện, thỏa thuận cách giải quyết một cách cụ thể, chặt chẽ Vì vậy, hơn 200 hộ dân đã đồng ý nhận đất TĐC, tự nguyện GPMB để bàn giao cho Công ty cổ phần Thƣơng mại thực hiện dự án. Nhƣng thời hạn Công ty cổ phần Thƣơng mại “hứa” làm thủ tục “sổ đỏ” cho bà con đã kéo dài tới hơn 2 năm mà vẫn không xong, và cũng chƣa biết tới ngày nào mới có kết quả. Cực chẳng đã, bà con đành đâm đơn kiện Công ty cổ phần Thƣơng mại vì đã không thực hiện cam kết. Vì cũng bị chờ! Dù Công ty cổ phần Thƣơng mại đã tạm giao đất TĐC cho dân từ 30/11/2005, nhƣng tới ngày 20/10/2006, UBND quận Lê Chân – địa phƣơng thực hiện nhiệm vụ thu hồi đất 12
15. xây dựng Khu đô thị mới nối đƣờng Lạch Tray với đƣờng Hồ Sen Cầu Rào II cho thành phố - mới có Quyết định 3018/QĐ-UBND phê duyệt phƣơng án TĐC của dự án? Chậm gần 1 năm so với thời điểm DN thực hiện tạm giao đất cho dân. Trƣớc đó, tại văn bản 3669/UBND-XD ngày 27/6/2006, UBND thành phố cũng đã đồng ý cho phép các hộ dân trong khu TĐC đƣợc nợ tiền sử dụng đất theo đúng thời gian luật định (tối đa 3 năm và phải thể hiện rõ trong sổ đỏ). Thế nhƣng, việc xử lý thủ tục đối với các trƣờng hợp nợ tiền sử dụng đất trong khu TĐC Đằng Lâm cứ kéo dài tới gần hết năm 2007 với vô số văn bản qua lại, rất nhiều cuộc họp không có kết quả. Nghĩa là vẫn không có bất kỳ một hộ dân nào tại khu TĐC đƣợc nhận sổ đỏ - quyền lợi hợp pháp của họ. Làm việc với DĐDN, đại diện Công ty cổ phần Thƣơng mại khẳng định, toàn bộ danh sách những hộ đủ điều kiện cấp sổ đỏ (còn nợ hoặc không nợ tiền sử dụng đất) đã chuyển sang Chi cục Thuế quận Hải An từ lâu. Đến thời điểm 2/10/2007, Công ty đã nộp tổng số 1,7 tỷ VND tiền giá trị sử dụng đất của khu TĐC Đằng Lâm, hoàn thành 100% mức nộp của Công ty đối với thành phố. Còn theo khẳng định của Chi cục Thuế quận Hải An, thì hiện Công ty vẫn còn thiếu danh sách chi tiết những hộ còn nợ tiền sử dụng đất. Nhƣng tại buổi làm việc với DĐDN (31/1/2007), thông tin này mới đƣợc chuyển tới Công ty cổ phần Thƣơng mại và đƣợc Công ty gửi hồ sơ ngay trong ngày. 13
16. Đến ngày 11/2/2007, Chi cục Thuế quận Hải An khẳng định, đã chuyển toàn bộ hồ sơ những hộ dân khu TĐC Đằng Lâm đủ điều kiện đƣợc cấp sổ đỏ sang Phòng TN- MT quận này. Nhƣng trả lời DĐDN qua điện thoại, ông Bùi Đức Cƣờng, Trƣởng Phòng TN-MT quận Hải An khẳng định vẫn chƣa hề nhận bàn giao hồ sơ từ Chi cục Thuế quận Hải An. Cũng có nghĩa là những hộ dân tại khu TĐC Đằng Lâm sẽ vẫn tiếp tục chờ!. Xuân Hạ 1.1.2 Bình luận thực trạng cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Đƣợc Luật Đất đai [2003] đề cập trƣớc tiên trong nhóm các quyền của những ngƣời sử dụng đất, chắc “đƣợc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất” phải là một quyền quan trọng. Quan trọng đến nỗi nhà làm luật không thể xếp quyền này ở hàng thứ hai trong một tập hợp không quá nhiều các quyền. Ngƣời Việt Nam có câu: “đầu có xuôi thì đuôi mới lọt” để chỉ tầm quan trọng của hết thảy những gì đƣợc xếp ở hàng đầu tiên, ở vị trí thứ nhất. Không rõ đây là trƣờng hợp ngẫu nhiên hay là một dụng ý của ngƣời soạn luật, song nếu là sự sắp xếp có chủ đích- điều gì quan trọng thì liệt kê trƣớc, thì trong một chừng mực nhất định đây quả là may mắn cho ngƣời dân nƣớc ta. Ngƣời soạn luật đã thấu hiểu nỗi niềm băn khoăn, tâm trạng cánh cánh lo âu hằng ngày hằng giờ của những ngƣời dân vì đất của họ chƣa đƣợc cấp “số đỏ”. Phải chăng, nhà làm luật muốn “nhắc nhở” các cơ quan thực thi pháp luật rằng đó là quyền đầu tiên mà ngƣời sử dụng đất phải đƣợc hƣởng cần phải đƣợc ƣu tiên làm trƣớc, làm ngay và làm dứt điểm? Đây là quyền của ngƣời dân thì nhà nƣớc với tƣ cách là cơ quan cung cấp dịch vụ công phải có nghĩa vụ cung cấp khi ngƣời dân có yêu 14
17. cầu, nhằm hiện thực hóa quyền của họ. Công việc này thiết tƣởng cũng không quá khó khăn, song bấy lâu nay không đƣợc đánh giá đúng tầm quan trọng, một phần do nhận thức của ngƣời dân, một phần do quy trình cung cấp dịch vụ công này của cơ quan công quyền còn nhiều yếu kém, và đôi khi quá nhiêu khê, tốn kém. Mấy vụ việc đã đƣợc báo chí đăng tải đƣợc nêu lại trong luận văn này là những bằng chứng cho nhận định vừa nêu. Và tiếc thay, chúng chỉ là số ít, điển hình trong muôn vàn sự việc mà ngƣời dân đang phải đối mặt hàng ngày với bao lo âu và mong đợi. Ngƣời đọc nào lại không băn khoăn trƣớc câu hỏi rằng điều gì đã khiến cho ông cụ đã ở vào cái tuổi “xƣa nay hiếm” phải lặn lội, kiên nhẫn, 28 lần lọc cọc đạp xe đến chốn quan trƣờng hòng mong một ngày nào đó ông sẽ có đƣợc tờ giấy chứng nhận về mảnh đất ông suốt đời gắn bó, tờ giấy mà ngƣời dân nƣớc ta quen gọi là “sổ đỏ”. Niềm mong ƣớc đó không phải chỉ của riêng ông Hiệp, mà là mơ ƣớc cháy bỏng của hàng chục triệu ngƣời dân có đất có nhà mà bấy lâu nay chƣa có trƣớc bạ. Rồi nữa, điều gì khiến cho các cơ quan công lực phải tranh nhau thiết kế giấy tờ nhà đất với những sắc màu khác nhau đến nỗi có ngƣời phải than rằng: “Đỏ, hồng, xanh: những sắc màu gian truân của trƣớc bạ”. Tôi chợt rùng mình khi trong đầu thoảng lên ý nghĩ, phải chăng trong “cơn khát giấy”, giấc mơ “sổ đỏ” của dân thì quan viên nhà nƣớc thi nhau chiều lòng các ông chủ nhân dân? Bộ Tƣ pháp đang đƣợc giao chủ trì soạn thảo dự luật đăng ký bất động sản, và câu chuyện cơ quan đăng ký bất động sản sẽ do Bộ nào quản lý vẫn là câu chuyện còn phải “co kéo” nhiều nữa. Câu chuyện trƣớc bạ ở nƣớc ta là một bức tranh với nhiều gam màu sang tối khác nhau. Hiện nay, nhu cầu về an toàn pháp lý đối với đất đai và tài sản gắn liền trên đất đó của ngƣời dân nƣớc ta là rất lớn và chính đáng, thậm chí dƣờng nhƣ đã vƣợt khả năng cung cấp của các cơ quan nhà nƣớc có thẩm quyền. Song, nếu nhìn vào những gì đang diễn ra hàng ngày 15
18. đƣợc mô tả trên các mặt báo, thì về đại thể, có thể nhận thấy sự phiền toái vẫn đang đƣợc đùn đẩy về phía những ngƣời dân đang hàng ngày cóp nhặt từng đồng tiền lẻ để đóng thuế cho Nhà nƣớc. Dẫu vẫn còn manh mún và chƣa thực sự khoa học, song với các quy định trong Luật Đất đai, Luật Nhà ở đã đủ để nhận ra quyền và nghĩa vụ của ngƣời dân cũng nhƣ quyền và trách nhiệm các cơ quan hữu quan về lập hồ sơ trƣớc bạ, cấp Giấy chứng nhận cho ngƣời dân, đã có cả quy định về thời hạn tối thiểu cho một vụ việc Song, bức tranh thực tiễn muôn màu qua các tình huống “lƣỡng nan” vừa dẫn cho thấy, thật ít thấy công chức có thẩm quyền, hay các cơ quan nhà nƣớc có thẩm quyền đứng ra chịu trách nhiệm trƣớc dân về sự yếu kém, vi phạm của mình. Và một điều lạ nữa, ngƣời dân với tƣ cách là chủ nhân của đất nƣớc này, lại không đủ can đảm và sự khẳng khái để khởi kiện khi công chức lạm quyền, từ chối sai đối với các yêu cầu chính đáng theo luật định của họ. Hình nhƣ tâm lý “nhịn cho qua chuyện”, chấp nhận “chi phí”, hoặc cậy nhờ các mối quan hệ thay vì các yêu cầu đàng hoàng, chính trực mà báo chí thời gian gần đây thoảng khi có nhắc tới đã trở thành tâm lý cố hữu trong đại bộ phận ngƣời dân nƣớc ta. Nếu thực tiễn đó cứ tiếp tục diễn ra, thì chủ trƣơng và nỗ lực cải cách nền hành chính hiện nay càng thêm khó khăn và xa vời, nếu không muốn nói chỉ là những giấc mơ với một khoản lớn tiền của dân đƣợc tiêu tốn. Ngƣời ta bảo, trong những sự thay đổi, thì thay đổi tƣ duy là điều gian nan nhất. Vì chƣa quen với một nền hành chính phục vụ, mọi khó khăn hiện nay trong quy trình cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở đều đƣợc đẩy về phía ngƣời dân có nhu cầu. Theo một nghiên cứu độc lập của bà Elaine Ma Eachern, chuyên gia về đăng ký bất động sản, trong khuôn khổ Dự án ADB-TA 4418, “hỗ trợ doanh nghiệp nhỏ và vừa” của Ngân hàng Phát triển Châu Á thì do các văn phòng đăng 16
19. ký quyền sử dụng đất ở Việt Nam mới đƣợc thành lập. Trƣớc khi trình đƣợc một bộ hồ sơ hoàn chỉnh xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất, một chủ doanh nghiệp phải thu thập hồ sơ và thông tin ở bốn cơ quan địa phƣơng khác. Sau đó các nhân viên của văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất phải tiến hành 20 bƣớc khác nhau đối với một hồ sơ nhƣ vậy. Do đó, hời gian tối thiểu để một chủ doanh nghiệp nhận đƣợc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là 20 ngày kể từ khi chủ doanh nghiệp nộp đủ hồ sơ đến phòng đăng ký quyền sử dụng đất. Trên thực tế trong một số trƣờng hợp thời gian này cũng có thể là 2 năm hoặc dài hơn. Thủ tục đế lấy đƣợc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với trƣờng hợp giao hoặc thuê đất thì chắc chắn mất thời gian hơn và phức tạp hơn nhiều [33, tr.4]. Đối với doanh nghiệp, chi phí về thời gian là một đại lƣợng đáng kể cấu thành chi phí kinh doanh, quy trình cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho doanh nghiệp nếu tiếp tục kéo dài sẽ gia tăng đáng kế chi phí cho doanh nghiệp, và trên bình diện chung thì đó cũng là tăng chi phí cho xã hội. Trong trƣờng hợp ngƣợc lại, may mắn hơn, nếu quy trình này là ngắn thì chi phí kinh doanh sẽ giảm đáng kể, các giao dịch gia tăng, kinh tế nhờ đó mà phát triển. Vì phải “trày da đỏ mắt” với cái “sổ đỏ”, “giấy hồng” mà ngƣời dân, doanh nghiệp và công luận nƣớc ta phản ứng khá quyết liệt đối với mọi sự cải tiến quy trình cấp giấy chứng nhận về bất động sản, ý tƣởng “giấy xanh” của Bộ Tƣ pháp đã không thể dễ dàng ra đời ra là một minh chứng cho nhận định vừa nêu. Đối với ngƣời dân, hình nhƣ cơ quan nào có thẩm quyền, cái giấy chứng nhận mang sắc màu gì không quan trọng bằng quy trình đó phải giản đơn, thuận tiện, nhanh chóng và phù hợp với điều kiện thực tế của Việt Nam về lƣu giữ các thông tin về điền sản. Khi một sinh linh chào đời, họ phải đƣợc khai sinh ở một nơi duy nhất, thay vì phải khai 17
20. tên bố ở một cơ quan, rồi đến một “cơ quan quản lý về phụ nữ” để khai tên ngƣời mẹ và nhận ít nhất hai giấy khai sinh cho một con ngƣời. Cũng nhƣ vậy, từng thửa đất và tài sản đƣợc kiến tạo trên đất đó, chúng ta đã có hẳn một danh từ và sự phân loại dành riêng cho chúng- bất động sản với nghĩa là một khối không thể tách rời, thì cũng nên chỉ có một cơ quan đăng ký, lƣu giữ và cập nhật thông tin là đủ. Sẵn sàng bỏ một khoản “chi phí” đôi khi không nhỏ để “quan đất xã” làm sổ đỏ giải quyết nhanh hơn thay vì phải “xếp hàng” và mòn mỏi chờ đợi, hẳn ngƣời dân nƣớc ta không sợ nhiều “giấy” sẽ “tiêu tốn” tiền bạc của họ, mà dƣờng nhƣ cái họ sợ là thủ tục phiền hà nhiêu khê, phải đi qua nhiều “cửa ải” với thời gian kéo dài và đôi khi sự “kéo dài” đó dƣờng nhƣ không có điểm dừng. Thanh Hóa: Cán bộ địa chính ăn chặn tiền của dân [Nguồn: ] Dƣ luận xã Đông Anh, huyện Đông Sơn, tỉnh Thanh Hóa đang xôn xao việc bà Trần Lệ Hằng, cán bộ địa chính xã ăn chặn tiền làm sổ đỏ của dân. Bị chất vấn tại hội nghị tiếp xúc cử tri và HĐND xã, bà Hằng đã thừa nhận việc nhận tiền “thừa” của dân. Hơn 1 năm qua các hộ nhiều lần khiếu nại lên các cấp thẩm quyền xã Đông Anh đòi bà Hằng trả tiền bị chiếm đoạt vẫn chƣa đƣợc giải quyết. Điển hình nhƣ trƣờng hợp của bà Lê Thị Sáng ở thôn 1: “Đầu năm 2004, sau khi đo lại đất vƣờn có dƣ ra 50m2, để hợp thức hóa khu đất này bà Hằng yêu cầu bà Sáng phải đƣa 1,2 triệu đồng và bồi dƣỡng thêm 200.000 đồng để chạy thủ tục làm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, trong khi tiền lệ phí làm sổ đỏ chỉ hết một nửa theo quy định”. Dƣ luận cho rằng, sau nhiều năm đảm nhận chức vụ “quan đất xã”, bà Hằng đã ăn chặn tiền làm sổ đỏ của rất nhiều ngƣời. Nhƣng 18
21. không hiểu sao UBND huyện Đông Sơn vẫn tạo điều kiện để bà cán bộ địa chính xã làm sổ đỏ theo quy chế “một cửa”, thu tiền vô tội vạ của dân nộp tiền thuế đất ? Việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã đƣợc quy định và thực hiện từ nhiều năm trở lại đây bởi các đạo luật đất đai kế tiếp nhau. Song, phải từ khi có Luật Đất đai [2003] các cơ quan quản lý đất đai mới có tuyên bố “hạ quyết tâm” phải giải quyết xong vấn đề cấp “sổ đỏ” cho dân trên toàn quốc vào cuối năm 2005, rồi sau đó chủ trƣơng này phải gia hạn đến cuối năm 2006. Nhƣng rốt cuộc, sau rất nhiều nỗ lực của các cơ quan và quan viên nhà nƣớc, cho đến cuối năm 2007, theo báo cáo của ngài tân Bộ trƣởng Bộ Tài nguyên và Môi trƣờng trƣớc Quốc hội trong kỳ họp cuối năm 2007, thì công việc dƣờng nhƣ còn đang rất dở dang và đầy khiếm khuyết với những con số đã làm đƣợc thật khiêm tốn và phiền lòng ngƣời dân. Theo báo cáo của ông Phạm Khôi Nguyên, “đến 30-9-2007 mới có 37 địa phƣơng đạt đƣợc 70% kế hoạch, 27 tỉnh thành còn lại vẫn còn hơn nửa phần việc chƣa xong”, “một số địa phƣơng, giấy đã hoàn thành nhƣng ngƣời dân chƣa đến nhận. Có nơi nhƣ Hà Nội chỉ có 23,8% các tổ chức đƣợc cấp "sổ đỏ”, Bắc Giang là 37,08%” [34, tr.4] Từ thực tiễn đó có thể đi đến một nhận xét, dƣờng nhƣ chúng ta đang “dò đá qua sông”, mỗi cơ quan một vẻ, thiếu điều tra và nghiên cứu thực tế trƣớc khi ban hành luật lệ. Những cuộc thử nghiệm thiếu bài bản, và tiếc thay, đã trút thêm gánh nặng, phiền toái và lo âu lên đầu dân chúng. Sự lạc hậu vừa kể trên lại diễn ra khi mà ở nhiều nƣớc, khi ban hành một đạo luật, một điều luật, thậm chí là sửa một điều luật ngƣời ta phải tiến hành các cuộc điều tra xã hội học về chi phí và những ảnh hƣởng của những quy định mới đó lên xã hội. Sự tiến bộ của loài ngƣời đã cung cấp cho họ những công cụ hữu ích để có thể lƣợng hoá và đo lƣờng mọi ảnh 19