Luận văn Pháp luật về công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất – thực tế tại tỉnh Bình Dương

Nội dung text: Luận văn Pháp luật về công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất – thực tế tại tỉnh Bình Dương

1. BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP. Hồ Chí Minh LƯU TRƯỜNG ÂN PHÁP LUẬT VỀ CÔNG CHỨNG HỢP ĐỒNG THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ TÀI SẢN GẮN LIỀN VỚI ĐẤT – THỰC TẾ TẠI TỈNH BÌNH DƯƠNG LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC TP. Hồ Chí Minh - Năm 2020
2. BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP. Hồ Chí Minh LƯU TRƯỜNG ÂN PHÁP LUẬT VỀ CÔNG CHỨNG HỢP ĐỒNG THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ TÀI SẢN GẮN LIỀN VỚI ĐẤT – THỰC TẾ TẠI TỈNH BÌNH DƯƠNG Chuyên ngành: Luật Kinh tế Hướng đào tạo: Hướng ứng dụng Mã số: 8380107 LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: TS. NGUYỄN THỊ ANH TP. Hồ Chí Minh - Năm 2020
3. LỜI CAM ĐOAN Tôi tên là Lưu Trường Ân, mã số học viên: 7701280378A, là học viên lớp Cao học Luật khóa 28 Bình Dương của Trường Đại học Kinh tế TP. Hồ Chí Minh, Khoa Luật, chuyên ngành Luật Kinh tế, là tác giả của Luận văn Thạc sĩ Luật học với đề tài “Pháp luật về công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất – thực tế tại tỉnh Bình Dương”. Tôi xin cam đoan tất cả các nội dung được trình bày trong Luận văn này là kết quả nghiên cứu độc lập của cá nhân tôi dưới sự hướng dẫn của người hướng dẫn khoa học. Trong Luận văn có sử dụng, trích dẫn một số ý kiến, quan điểm khoa học của một số tác giả. Các thông tin này đều được trích nguồn cụ thể, chính xác và có thể kiểm chứng. Các số liệu, thông tin được sử dụng trong Luận văn là hoàn toàn khách quan và trung thực. TÁC GIẢ LUẬN VĂN Lưu Trường Ân
4. MỤC LỤC TRANG PHỤ BÌA LỜI CAM ĐOAN MỤC LỤC DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT TÓM TẮT LUẬN VĂN ABSTRACT LỜI NÓI ĐẦU 1 CHƯƠNG 1. TỔNG QUAN VÀ CÁC QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VỀ CÔNG CHỨNG HỢP ĐỒNG THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ TÀI SẢN GẮN LIỀN VỚI ĐẤT 12 1.1. Những vấn đề lý luận và quy định của pháp luật về công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất 12 1.1.1. Khái niệm, đặc điểm về công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất 12 1.1.1.1. Khái niệm 12 1.1.1.2. Đặc điểm 14 1.1.2. Ý nghĩa của việc công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất và giá trị pháp lý của hợp đồng thế chấp đã công chứng 17 1.1.2.1. Ý nghĩa của việc công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất 17 1.1.2.2. Giá trị pháp lý của hợp đồng thế chấp đã công chứng 19 1.2. Thủ tục công chứng hợp đồng thế chấp và điều kiện thế chấp đối với quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất 24 1.2.1. Thủ tục công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất theo quy định Luật Công chứng năm 2014 24 1.2.2. Điều kiện thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất 29 1.2.2.1. Điều kiện quyền sử dụng đất được thế chấp 29 1.2.2.2. Điều kiện tài sản gắn liền với đất được thế chấp 31
5. 1.3. Quy định của pháp luật về nghĩa vụ chứng minh tài sản thế chấp không có tranh chấp và thu phí công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất 34 1.3.1. Quy định pháp luật về nghĩa vụ chứng minh tài sản không tranh chấp khi công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất 34 1.3.2. Quy định pháp luật về thu phí công chứng đối với hợp đồng thế chấp tài sản theo Thông tư 257/2016/TT-BTC ngày 11/11/2016 35 CHƯƠNG 2. THỰC TIỄN ÁP DỤNG QUY ĐỊNH LIÊN QUAN ĐẾN CÔNG CHỨNG HỢP ĐỒNG THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ TÀI SẢN GẮN LIỀN VỚI ĐẤT TẠI ĐỊA BÀN TỈNH BÌNH DƯƠNG 39 2.1. Nghĩa vụ chứng minh tài sản thế chấp không có tranh chấp 40 2.1.1. Nghĩa vụ chứng minh tài sản không có tranh chấp khi áp dụng văn bản quy phạm pháp luật 41 2.1.1.1. Nghĩa vụ chứng minh tài sản không có tranh chấp khi áp dụng quy định của Luật Đất đai và Luật Nhà ở 41 2.1.1.2. Nghĩa vụ chứng minh tài sản không có tranh chấp khi áp dụng quy định của Luật Công chứng 43 2.1.2. Nghĩa vụ chứng minh tài sản không có tranh chấp khi áp dụng văn bản hướng dẫn, chỉ đạo nghiệp vụ 46 2.2. Thu phí công chứng 50 2.2.1. Thu phí công chứng theo quy định của Thông tư 257/2016/TT-BTC 50 2.2.1.1. Tổ chức tín dụng 55 2.2.1.2. Chủ thể thế chấp 56 2.2.1.3. Tổ chức hành nghề công chứng 57 2.2.2. Văn bản hướng dẫn, chỉ đạo nghiệp vụ thu phí công chứng theo giá trị khoản vay của hợp đồng tín dụng 58 CHƯƠNG 3. KIẾN NGHỊ NHẰM HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT CÔNG CHỨNG THẾ CHẤP ĐỐI VỚI HỢP ĐỒNG THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ TÀI SẢN GẮN LIỀN VỚI ĐẤT 66 3.1. Quan điểm định hướng về hoàn thiện pháp luật công chứng thế chấp 66 3.2. Nghĩa vụ chứng minh tài sản không có tranh chấp 73 3.2.1. Kiến nghị sửa đổi văn bản quy phạm pháp luật 73 3.2.1.1. Sửa đổi văn bản quy phạm pháp luật quy định về điều kiện thực hiện quyền thế chấp đối với quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất 73
6. 3.2.1.2. Sửa đổi Luật Công chứng năm 2014 79 3.2.2. Kiến nghị thống nhất nội dung văn bản chỉ đạo nghiệp vụ công chứng 83 3.2.2.1. Công văn hướng dẫn nghiệp vụ công chứng 83 3.2.2.2. Biên bản họp chỉ đạo nghiệp vụ 84 3.3. Thu phí công chứng 86 3.3.1. Kiến nghị sửa đổi thông tư 257/2016/TT-BTC 86 3.3.2. Kiến nghị sửa đổi mẫu hợp đồng thế chấp của tổ chức tín dụng 87 KẾT LUẬN 90 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO PHỤ LỤC
7. DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT Chữ cái viết tắt/ký hiệu Cụm từ đầy đủ BLDS Bộ luật Dân sự LCC Luật Công chứng LĐĐ Luật Đất đai LNƠ Luật Nhà ở QSDĐ Quyền sử dụng đất TCHNCC Tổ chức hành nghề công chứng TCTD Tổ chức tín dụng TMCP Thương mại Cổ phần TSGLVĐ Tài sản gắn liền với đất UBND Ủy ban nhân dân
8. TÓM TẮT LUẬN VĂN Thế chấp tài sản diễn ra rất phổ biến nhưng quyền lợi của các bên tham gia giao dịch không được đảm bảo. Chính vì lẽ đó, tác giả chọn nghiên cứu đề tài “Pháp luật về công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất – thực tế tại tỉnh Bình Dương” để chỉ ra hai bất cập điển hình về nghĩa vụ chứng minh tài sản thế chấp không có tranh chấp và việc thu phí công chứng hợp đồng thế chấp khi thực hiện thủ tục công chứng tại tỉnh Bình Dương. Luận văn nêu ra các vấn đề lý luận, so sánh, đánh giá, phân tích quy định pháp luật, văn bản hướng dẫn nghiệp vụ, văn bản công chứng và tình hình áp dụng quy định pháp luật. Từ đó, luận văn đã chỉ ra rằng quyền lợi của chủ thể thế chấp bị xâm phạm và tồn tại khi ban hành, sửa đổi, hướng dẫn áp dụng quy định pháp luật. Trên cơ sở đó, các “nhà lập pháp” có thể xem xét, nhìn nhận về việc bảo vệ quyền lợi cho “bên yếu thế” và vấn đề lập pháp đang phải đối mặt. Luận văn còn kêu gọi các tổ chức tín dụng, tổ chức hành nghề công chứng bảo vệ “khách hàng” của mình, nhằm tạo ra một môi trường giao thương an toàn, đáng tin cậy và vì lợi ích chung. Từ khóa: Công chứng, hợp đồng thế chấp, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Bình Dương.
9. ABSTRACT Property mortgage transactions is very popular, however, the rights of parties to transactions are not guaranteed. Therefore, the author chose to study the topic “Laws on notarization of contracts on mortgage of land use rights and assets attached to land – a reality in Binh Duong province” to show two typical shortcomings of obligation to prove the collateral is not in dispute and the collection of a notary fee of a mortgage contract when carrying out notarization procedure in Binh Duong Province. The thesis raises issues of reasoning, comparison, evaluation, analysis of legal regulations, business guidance documents, notarized documents and the situation of application of legal provisions. From there, the thesis showing that the rights of the mortgagee have been violated and exist when issuing, amending and guiding the application of legal provisions. On that basis for the "legislators" to consider, recognize the protection of rights for "the weak side" and the legislative issue that is facing. The dissertation also calls on credit institutions, notary organizations to protect their "customers" in order to create a safe, reliable environment and also for mutual benefits. Keywords: Notarization, contracts on mortgage, land use rights and assets attached to land, Law on Land in Viet Nam, Law on Housing in Viet Nam, Binh Duong.
10. 1 LỜI NÓI ĐẦU 1. Tính cấp thiết của đề tài Công chứng là một hoạt động bổ trợ tư pháp, vừa có tác dụng góp phần chủ động phòng ngừa các tranh chấp và các hành vi phạm pháp luật, cung cấp tài liệu có giá trị chứng cứ, chứng minh phục vụ cho việc giải quyết các tranh chấp và góp phần vào việc thực hiện nghiêm minh, đúng pháp luật, vừa góp phần bảo đảm quyền lợi hợp pháp của người dân, cơ quan Nhà nước, tổ chức kinh tế, tổ chức xã hội. Tuy nhiên, thực tế cho thấy hoạt động công chứng hiện nay chỉ mang diện mạo của một công cụ bảo vệ quyền lợi hợp pháp của người yêu cầu công chứng, nhưng bên trong đó quyền lợi hợp pháp của người yêu cầu công chứng không được TCHNCC và Công chứng viên tôn trọng, công nhận. Thay vào đó, các TCHNCC, cũng như Công chứng viên đã “tự khoanh vùng” và “tự diễn giải” quy định pháp luật trong khi chờ đợi văn bản hướng dẫn cụ thể, từ điểm này tác giả nhận thấy các TCHNCC, Công chứng viên vì mục đích công chứng nhiều hợp đồng, giao dịch, hạn chế rủi ro phát sinh, chung quy xuất phát từ mục đích lợi nhuận hơn là coi trọng đạo đức hành nghề công chứng, tôn trọng và công nhận quyền lợi hợp pháp của người yêu cầu công chứng. Cụ thể, theo quy định LCC năm 2014, người yêu cầu công chứng có quyền yêu cầu Công chứng viên xác minh nếu có vấn đề chưa rõ hoặc theo đề nghị của người yêu cầu công chứng. Tuy nhiên, đối với nghĩa vụ chứng minh tài sản giao dịch không có tranh chấp theo LĐĐ năm 2013 và LNƠ năm 2014, các Công chứng viên đều yêu cầu người yêu cầu công chứng phải có nghĩa vụ chứng minh và từ chối công chứng hợp đồng, giao dịch nếu người yêu cầu công chứng không tự chứng minh được hoặc đối với những người yêu cầu công chứng hiểu biết pháp luật thì sẽ viện lý do thời gian xác minh lâu, mà thời gian xác minh không tính vào thời hạn công chứng hợp đồng, giao dịch nên khi nào nhận được văn bản phúc đáp thì mới tiến hành công chứng. Do đó để tránh gây phiền phức khi công chứng, đảm bảo việc công chứng nhanh chóng, hầu hết người yêu cầu công chứng chọn giải pháp tự mình chứng minh tài sản giao dịch không tranh
11. 2 chấp đối với hợp đồng, giao dịch nói chung và hợp đồng thế chấp nói riêng. Mặc khác, đối với việc thu phí công chứng hợp đồng thế chấp theo quy định của Thông tư 257/2016/TT-BTC ngày 11/11/2016, Công chứng viên đã không giải thích quyền, nghĩa vụ và lợi ích hợp pháp cho người yêu cầu công chứng (chủ thể thế chấp hoặc bên vay) hiểu rõ khi thực hiện việc công chứng, cụ thể Công chứng viên đã không giải thích cho người yêu cầu công chứng hiểu rõ mức phí công chứng phải đóng sẽ tương ứng với số tiền vay, giá trị khoản vay nếu ghi rõ số tiền vay, giá trị khoản vay vào hợp đồng thế chấp mà không cần phải đóng mức phí công chứng cao hơn so với số tiền thực vay. Đồng thời trong trường hợp nêu trên, khi đứng trước việc bảo vệ quyền lợi hợp pháp giữa người yêu cầu công chứng và bên nhận thế chấp là TCTD, Công chứng viên có thể yêu cầu bên nhận thế chấp ghi nhận số tiền vay của chủ thể thế chấp vào hợp đồng, đồng nghĩa với việc sửa đổi mẫu hợp đồng thế chấp QSDĐ và TSGLVĐ để người yêu cầu công chứng có thể đóng mức phí công chứng tương ứng với giá trị khoản vay, nhưng Công chứng viên lại có xu hướng “thuyết phục” người yêu cầu công chứng tuân theo ý chí của bên nhận thế chấp, chấp nhận mẫu hợp đồng thế chấp không ghi giá trị khoản vay. Do đó để việc công chứng tiến hành thuận lợi, có lợi cho đôi bên chủ thể thế chấp buộc phải chấp nhận đóng mức phí công chứng cao hơn mức phí được tính trên số tiền thực vay. Bên cạnh đó, ngoài những bất cập đã nêu, khi thực hiện công chứng hợp đồng thế chấp còn phát sinh một số bất cập liên quan đến giấy tờ chứng minh tư cách tham gia giao dịch của chủ thể thế chấp là cá nhân và bên nhận thế chấp là TCTD. Đối với vấn đề liên quan đến giấy tờ chứng minh tư cách tham gia giao dịch của chủ thể thế chấp là cá nhân. Thực tiễn cho thấy, trong quá trình tiếp nhận và giải quyết hồ sơ yêu cầu công chứng, có rất nhiều trường hợp người yêu cầu công chứng xuất trình giấy tờ chứng minh tư cách tham gia giao dịch để thực hiện việc công chứng như: Giấy xác nhận tình trạng hôn nhân hay hộ chiếu. Cụ thể, về giấy xác nhận tình trạng hôn nhân, theo quy định tại khoản 5 Điều 25 của Thông tư 15/2015/TT-BTP ngày 16/11/2015 quy định về việc ghi đúng mục đích sử dụng của
12. 3 giấy xác nhận tình trạng hôn nhân như: Làm thủ tục mua bán nhà, bổ túc hồ sơ xin việc, làm thủ tục thừa kế, bổ túc hồ sơ đi du lịch nước ngoài, để kết hôn, . Tuy nhiên, hiện nay một số địa phương ghi sai mục đích sử dụng hoặc ghi mục đích sử dụng chung chung vào giấy xác nhận tình trạng hôn nhân là “bổ túc hồ sơ nhà đất”, điều này dẫn đến hệ lụy, người yêu cầu công chứng phải đi lại nhiều lần do Công chứng viên từ chối hồ sơ yêu cầu công chứng vì mục đích ghi trên giấy xác nhận tình trạng hôn nhân không phù hợp với mục đích của giao dịch theo quy định nêu trên, một số Công chứng viên khác chấp nhận vì cho rằng việc bổ sung giấy tờ cho hồ sơ thế chấp là một phần của hồ sơ nhà đất và không trái với quy định pháp luật nêu trên. Về việc sử dụng hộ chiếu thay thế chứng minh nhân dân để công chứng đối với cá nhân trong nước. Tại khoản 4 Điều 6 Thông tư số 33/2017/TT-BTNMT ngày 29/9/2017 sửa đổi, bổ sung điểm a khoản 1 Điều 5 Thông tư 23/2014/TT- BTNMT ngày 19/5/2014 quy định về thông tin về người sử dụng đất, chủ sở hữu TSGLVĐ là cá nhân trong nước được cấp giấy chứng nhận bao gồm họ tên, năm sinh, số giấy tờ tùy thân như: Chứng minh nhân dân, chứng minh quân đội nhân dân, căn cước công dân, giấy khai sinh. Như vậy, khi yêu cầu công chứng hợp đồng, giao dịch về QSDĐ, TSGLVĐ, cụ thể là hợp đồng thế chấp thì người sử dụng đất, người sở hữu tài sản là cá nhân trong nước phải xuất trình giấy tờ chứng minh nhân thân, giấy tờ tùy thân như: chứng minh nhân dân, chứng minh quân đội nhân dân, căn cước công dân, giấy khai sinh phù hợp với thông tin chủ sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản đã được Nhà nước công nhận và cấp giấy chứng nhận, để chứng minh mình là người sử dụng đất, người sở hữu tài sản hợp pháp. Tuy nhiên, tại khoản 3 Điều 4 Nghị định số 136/2007/NĐ-CP ngày 17/8/2007 của Chính phủ về xuất cảnh, nhập cảnh của công dân Việt Nam ghi nhận hộ chiếu quốc gia được sử dụng thay thế chứng minh nhân dân, cho nên hộ chiếu có thể được sử dụng để chứng minh nhân thân trong các giao dịch dân sự, chứng minh người sử dụng đất, người sở hữu tài sản hợp pháp khi thực hiện công chứng hợp đồng, giao dịch về QSDĐ, TSGLVĐ. Đây chính là điểm chưa hợp lý của quy định này, trong khi thông tin thể hiện trên giấy chứng nhận về QSDĐ, TSGLVĐ đối với cá nhân trong nước không
13. 4 được sử dụng số hộ chiếu nhưng thời điểm tham gia giao dịch, công chứng hợp đồng giao dịch, cá nhân trong nước được quyền sử dụng hộ chiếu để thay thế chứng minh nhân dân, nếu trong trường hợp số chứng minh nhân dân được ghi nhận trong hộ chiếu không trùng khớp với số chứng minh nhân dân trên giấy chứng nhận thì rất khó cho Công chứng viên căn cứ vào hộ chiếu để xác định đúng người sử dụng đất, người sở hữu tài sản đang tham gia công chứng hợp đồng, giao dịch. Đối với giấy tờ chứng minh tư cách tham gia giao dịch của bên nhận thế chấp là TCTD khi công chứng hợp đồng thế chấp QSDĐ và TSGLVĐ. Theo quy định pháp luật tại khoản 1 Điều 48 LCC năm 2014 thì bên nhận thế chấp là TCTD đã đăng ký chữ ký mẫu tại TCHNCC thì có thể ký trước vào hợp đồng thế chấp và Công chứng viên phải đối chiếu chữ ký người đại diện của bên nhận thế chấp trong hợp đồng với chữ ký mẫu trước khi thực hiện việc công chứng. Như vậy, quy định pháp luật cho phép người đại diện của bên nhận thế chấp ký trước vào hợp đồng thế chấp nếu đã đăng ký chữ ký mẫu tại TCHNCC tiếp nhận hồ sơ. Tuy nhiên, hiện nay vẫn chưa có một văn bản hướng dẫn, quy định cụ thể nào quy định về thành phần hồ sơ đăng ký chữ ký mẫu theo quy định nêu trên. Điều này làm phát sinh một số bất cập như: Người đại diện của bên nhận thế chấp đang tham gia ký kết hợp đồng với tư cách pháp nhân thì cần phải đăng ký mẫu dấu đối với trường hợp tổ chức được cấp giấy chứng nhận đăng ký mẫu dấu hay không? Người đại diện có đang trong thời hạn bổ nhiệm, ủy quyền hay không? Địa điểm kinh doanh của bên nhận thế chấp có phù hợp với thông tin đã đăng ký hay không? Như vậy có rất nhiều vấn đề phát sinh liên quan đến việc đăng ký chữ ký mẫu của bên nhận thế chấp, thực tế cho thấy các TCHNCC phải tự ban hành quy chế nhận hồ sơ đăng ký chữ ký mẫu, cho nên xảy ra tình trạng tranh cãi giữa các TCHNCC về thống nhất thành phần hồ sơ, cũng như làm phát sinh rủi ro về giá trị pháp lý của hợp đồng, giao dịch đã được công chứng. Như vậy, liên quan đến việc công chứng hợp đồng thế chấp QSDĐ và TSGLVĐ có rất nhiều bất cập về quy định pháp luật hay việc thực hiện quy định pháp luật về công chứng hợp đồng thế chấp. Chính vì vậy, tôi quyết định chọn
14. 5 nghiên cứu đề tài “Pháp luật về công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất – thực tế tại tỉnh Bình Dương”. 2. Tình hình nghiên cứu Đã có rất nhiều công trình nghiên cứu các quy định pháp luật về hợp đồng thế chấp, cũng như các quy định pháp luật về hoạt động công chứng. Nhưng nhìn chung không có công trình nghiên cứu nào đi sâu vào nghiệp vụ công chứng, từ đó chỉ ra sự “không đồng bộ” của quy định pháp luật và việc áp dụng quy định pháp luật vào thực tiễn. Các công trình nghiên cứu đã có hầu như chỉ xoay quanh vấn đề quy định pháp luật về hợp đồng thế chấp QSDĐ và TSGLVĐ (nếu có) hay thủ tục công chứng theo pháp luật về công chứng. Tác giả xin chỉ ra một số công trình tiêu biểu có liên quan đến đề tài: - Luận văn thạc sĩ luật học “Công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất”, của Lê Thị Thanh, năm 2015. Luận văn nêu ra các quy định chung pháp luật về hợp đồng thế chấp, về thủ tục và văn bản công chứng, đồng thời tập trung vào việc xác định tính pháp lý của hợp đồng, giao dịch như xác định chủ thể, xác định đối tượng thế chấp và điều khoản của hợp đồng thế chấp. - Luận văn thạc sĩ luật học “Điều kiện có hiệu lực của hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật Việt Nam”, của Nguyễn Hoàng Yến, năm 2016. Luận văn chỉ ra được các quy định pháp luật cũng như những điều kiện cơ bản của pháp luật để hợp đồng thế chấp QSDĐ có hiệu lực pháp luật, trong đó có điều kiện về đối tượng của hợp đồng thế chấp QSDĐ. - Luận văn thạc sĩ luật học “Công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất và thực tiễn thực hiện tại tỉnh Quảng Bình”, của Nguyễn Thị Hồng Luyến, năm 2017. Luận văn góp phần làm rõ thêm khái niệm, đặc điểm về công chứng, thế chấp tài sản, pháp luật về công chứng hợp đồng thế chấp QSDĐ; phân tích làm rõ hơn các quy định của pháp luật về công chứng hợp đồng thế chấp QSDĐ, chủ thể tham gia các hợp đồng thế chấp để đảm bảo nghĩa vụ trả nợ vốn vay, các cơ quan có thẩm quyền công chứng hợp đồng thế chấp QSDĐ; trình tự, thủ tục công chứng hợp đồng
15. 6 thế chấp QSDĐ. Đồng thời chỉ ra những hạn chế, bất cập của các quy định pháp luật về công chứng nói chung và công chứng hợp đồng thế chấp QSDĐ nói riêng, từ đó đưa ra được định hướng và đề xuất một số giải pháp nhằm góp phần hoàn thiện các quy định của pháp luật về công chứng hợp đồng thế chấp QSDĐ. - Luận văn thạc sĩ luật học “Pháp luật về công chứng, chứng thực hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất qua thực tiễn tại tỉnh Cà Mau” của Đàm Văn Chất, năm 2017. Luận văn chỉ ra cụ thể cơ sở lý luận về công chứng, chứng thực và công chứng, chứng thực hợp đồng thế chấp QSDĐ. Thực trạng áp dụng pháp luật công chứng, chứng thực hợp đồng về thế chấp QSDĐ tại tỉnh Cà Mau và định hướng hoàn thiện hoạt động công chứng, chứng thực hợp đồng thế chấp QSDĐ. - Luận văn thạc sĩ luật học “Thế chấp quyền sử dụng đất theo pháp luật Việt Nam, thực trạng và hướng hoàn thiện”, của Trương Minh Để, năm 2017. Luận văn làm rõ được các cơ sở pháp lý, cơ sở khoa học và thực tiễn áp dụng những quy định của pháp luật về thế chấp QSDĐ để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ tại các tổ chức, cá nhân có quyền nhận thế chấp QSDĐ. Đồng thời, luận văn cũng nêu lên được những hạn chế, khó khăn và bất cập còn tồn tại trong quá trình áp dụng pháp luật về thế chấp QSDĐ. Từ đó, nêu lên những đề xuất, kiến nghị nhằm góp phần hoàn thiện các quy định của pháp luật về thế chấp QSDĐ để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ và hạn chế đến mức thấp nhất những rũi ro, thiệt hại mà người tham gia vào giao dịch thế chấp QSDĐ có thể gặp phải. Nhưng nhìn chung, các luận văn chỉ nêu ra các quy định pháp luật, chưa cho thấy cách chứng minh hay thực hiện điều kiện có hiệu lực của hợp đồng, giao dịch. Vấn đề thực tế lúng túng trong việc xác định giấy tờ cần cung cấp cho việc thực hiện nghĩa vụ chứng minh tình trạng tài sản không tranh chấp để thực hiện công chứng và phí công chứng được thu theo Thông tư số 257/2016/TT-BTC ngày 11/11/2016 đối với hợp đồng thế chấp QSDĐ và TSGLVĐ giữa các địa phương. Với đề tài này sẽ là nguồn tài liệu tham khảo xác định giấy tờ cần phải cung cấp đối với người yêu cầu công chứng, quyền hay nghĩa vụ pháp lý cần xác minh và nghĩa
16. 7 vụ thu đủ phí công chứng đúng Thông tư số 257/2016/TT-BTC nêu trên đối với TCHNCC trong trường hợp công chứng hợp đồng thế chấp QSDĐ và TSGLVĐ. 3. Mục đích và phạm vi nghiên cứu 3.1. Mục đích nghiên cứu Với đề tài nghiên cứu này, tác giả sẽ xoay quanh các vấn đề lý luận, phân tích giá trị thực tiễn và thực tế áp dụng các quy định để làm căn cứ đánh giá xu hướng áp dụng pháp luật và tình hình thực hiện “đúng” quy định pháp luật về nghĩa vụ chứng minh tài sản giao dịch không có tranh chấp và việc thu phí công chứng hợp đồng thế chấp. Đồng thời, kiến nghị hoàn chỉnh quy định pháp luật, khắc phục các trường hợp gây khó khăn cho người yêu cầu công chứng cũng như TCHNCC khi thực hiện công chứng hợp đồng thế chấp QSDĐ và TSGLVĐ, để hạn chế việc lợi dụng quy định pháp luật gây khó khăn cho người yêu cầu công chứng và đảm bảo thực hiện đúng mục đích “sinh ra” hoạt động công chứng. Theo đó, luận văn được thực hiện nhằm làm rõ các giấy tờ cần phải cung cấp theo luật định từ đó người yêu câu công chứng và TCHNCC xác định được trường các giấy tờ cùng công năng có thể thay thế cho nhau hay trường hợp là nghĩa vụ pháp lý phải thực hiện xác minh nhằm thể hiện quyền tự chủ, tự chịu trách nhiệm, bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp cho người yêu cầu công chứng của TCHNCC. Đồng thời, luận văn sẽ làm rõ mức thu phí đối với số tiền vay của chủ thể thế chấp trong hợp đồng thế chấp QSDĐ và TSGLVĐ được áp dụng theo Thông tư 257/2016/TT-BTC ngày 11/11/2016 và kiến nghị sửa đổi hình thức hợp đồng thế chấp hoặc quy định pháp luật để thống nhất mức thu phí. Việc đưa ra các vấn đề nêu trên nhằm bảo vệ lợi ích cho người yêu cầu công chứng, chủ thể thế chấp, đồng thời thay đổi cách nhìn của TCTD và các nhà làm luật để hoàn thiện hệ thống pháp luật Việt Nam bảo vệ tốt nhất cho chủ thể bị xâm phạm quyền và lợi ích hợp pháp, mặc khác là cơ sở để TCHNCC thực hiện theo đúng quy định pháp luật mà không bị ảnh hưởng bởi ý chí chủ quan của Công chứng viên TCHNCC đó.
17. 8 Đề tài này nhắm tới các chủ thể trực tiếp tham gia giao dịch, chủ thể không có quyền lợi liên quan nhưng có hành vi chứng nhận tính xác thực của giao dịch, chủ thể có quyền, nghĩa vụ và lợi ích liên quan đến giao dịch, chủ thể không có quyền lợi trực tiếp đến giao dịch nhưng khai thác được lợi ích từ giao dịch đó và chủ thể khác theo luật định. 3.2. Phạm vi nghiên cứu - Về văn bản quy phạm pháp luật: Nghiên cứu tập trung vào quy định BLDS năm 2015, Bộ luật Tố tụng Dân sự năm 2015, LCC năm 2014, LĐĐ năm 2013, LNƠ năm 2014, Thông tư 257/2016/TT-BTC ngày 11/11/2016 và các văn bản hướng dẫn thi hành các văn bản quy phạm pháp luật trên. - Về văn bản hướng dẫn, chỉ đạo nghiệp vụ: Nghiên cứu biên bản họp giao ban hàng tháng từ năm 2014, biên bản họp trao đổi nghiệp vụ công chứng của cuộc họp ngày 24/10/2014, văn bản trả lời khó khăn vướng mắc của Sở Tư pháp tỉnh Bình Dương trong hoạt động công chứng hàng năm từ năm 2014. - Về thực tiễn: Nghiên cứu đánh giá quy định về thủ tục công chứng, giấy tờ pháp lý phải cung cấp khi thực hiện công chứng và thực tiễn Công chứng viên của các TCHNCC hướng dẫn người yêu cầu công chứng, đồng thời phân tích trên cơ sở vướng mắc, thiếu sót từ quy định pháp luật cũng như mẫu hợp đồng thế chấp QSDĐ và TSGLVĐ của các TCTD thực tiễn tại tỉnh Bình Dương. - Về không gian: Nghiên cứu giới hạn trong các quy định pháp luật Việt Nam đang được áp dụng trên cả nước và thực tiễn tại tỉnh Bình Dương, đồng thời tập trung vào hợp đồng thế chấp QSDĐ và TSGLVĐ. - Về thời gian: Nghiên cứu văn bản quy phạm pháp luật từ giai đoạn LĐĐ năm 2003 có hiệu lực ngày 01/7/2004 nhưng chủ yếu nghiên cứu trọng tâm văn bản quy phạm pháp luật và văn bản hướng dẫn, chỉ đạo nghiệp vụ công chứng từ năm 2014, thời điểm LĐĐ năm 2013 có hiệu lực ngày 01/7/2014. Bên cạnh đó, văn bản công chứng được dẫn chiếu là một số hợp đồng thế chấp QSDĐ và TSGLVĐ đã
18. 9 được công chứng trong các năm 2018, 2019 và 2020 do có sự thay đổi trong mẫu hợp đồng thế chấp QSDĐ và TSGLVĐ. 4. Các phương pháp tiến hành nghiên cứu Để thực hiện đề tài này, tác giả sử dụng các phương pháp nghiên cứu sau đây: * Phương pháp phân tích – diễn giải tổng hợp pháp luật: Phân tích quy định của pháp luật về hợp đồng thế chấp QSDĐ và TSGLVĐ để xác định đúng, chính xác và toàn diện theo quy định của pháp luật, từ đó tổng hợp và đưa ra kết luận. * Phương pháp so sánh: - So sánh quy định về Luật công chứng hiện hành 2014, Thông tư 257/2016/TT-BTC ngày 11/11/2016, Công văn hướng dẫn nghiệp vụ và Bộ thủ tục hành chính của UBND tỉnh Bình Dương. - So sánh các khái niệm, các quy định về hợp đồng thế chấp QSDĐ và TSGLVĐ theo pháp luật Việt Nam và pháp Luật các nước trên thế giới (các nước Châu Âu như: Vương Quốc Anh, Đan Mạch). - So sách các khái niệm và các quy định về hợp đồng thế chấp QSDĐ và TSGLVĐ trong pháp luật Công chứng với pháp luật đất đai, pháp luật nhà ở Việt Nam. Trong đó, chủ yếu sử dụng phương pháp so sánh để bình luận khoa học các văn bản pháp luật, bình luận khoa học các điều luật liên quan tới hợp đồng thế chấp QSDĐ và TSGLVĐ. Bình luận khoa học các điều luật dẫn tới việc áp dụng quy định pháp luật khác nhau giữa các địa phương trên cả nước. * Phương pháp phân tích tình huống, hợp đồng, giao dịch đã được công chứng: Phân tích một số tình huống, hợp đồng, giao dịch về thế chấp QSDĐ và TSGLVĐ do vi phạm pháp luật “tinh vi” để củng cố, bổ sung các vấn đề lý luận đã phân tích, đánh giá thực tiễn áp dụng pháp luật, các ưu nhược điểm trong quy định của pháp luật.
19. 10 5. Câu hỏi nghiên cứu Luận văn được thực hiện nhằm làm rõ các câu hỏi nghiên cứu: Thứ nhất: Những vấn đề lý luận cơ bản và quy định của pháp luật về nghĩa vụ chứng minh tài sản thế chấp không có tranh chấp và phí công chứng đối với hợp đồng thế chấp QSDĐ và TSGLVĐ như thế nào? Thứ hai: Thực trạng áp dụng quy định liên quan đến nghĩa vụ chứng minh tài sản thế chấp không có tranh chấp và mức thu phí công chứng đối với hợp đồng thế chấp QSDĐ và TSGLVĐ tại địa bàn tỉnh Bình Dương như thế nào? Thứ ba: Để hoàn thiện quy định liên quan đến điều kiện thực hiện quyền thế chấp và mức thu phí công chứng đối với hợp đồng thế chấp QSDĐ và TSGLVĐ thì cần giải pháp, kiến nghị gì? 6. Giá trị ứng dụng của đề tài Nghiên cứu đề tài để làm cơ sở xem xét cho các Cơ quan, tổ chức có thẩm quyền xác định thành phần hồ sơ và mức phí công chứng hợp đồng thế chấp, từ đó bảo vệ tốt nhất cho người bị xâm hại, xâm phạm đến quyền và lợi ích hợp pháp, tránh gây bức xúc cho người dân và dư luận. Đồng thời là cơ sở tham khảo để cơ quan có thẩm quyền hoàn thiện quy định của pháp luật, thống nhất trong việc áp dụng pháp luật cũng như xây dựng quy định riêng phù hợp quy định pháp luật. 7. Bố cục đề tài Ngoài Lời nói đầu, Kết luận và Danh mục tài liệu tham khảo, luận văn có bố cục như sau: Chương 1: Tổng quan và các quy định của pháp luật về công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất. Chương 2: Thực tiễn áp dụng quy định liên quan đến công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất tại địa bàn tỉnh Bình Dương.
20. 11 Chương 3: Kiến nghị nhằm hoàn thiện pháp luật công chứng thế chấp đối với hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất.
21. 12 CHƯƠNG 1. TỔNG QUAN VÀ CÁC QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VỀ CÔNG CHỨNG HỢP ĐỒNG THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ TÀI SẢN GẮN LIỀN VỚI ĐẤT 1.1. Những vấn đề lý luận về công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất 1.1.1. Khái niệm, đặc điểm về công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất 1.1.1.1. Khái niệm Thứ nhất, theo khoản 1 Điều 2 LCC năm 2014 thì: “Công chứng là việc công chứng viên của một tổ chức hành nghề công chứng chứng nhận tính xác thực, hợp pháp của hợp đồng, giao dịch dân sự khác bằng văn bản (sau đây gọi là hợp đồng, giao dịch), tính chính xác, hợp pháp, không trái đạo đức xã hội của bản dịch giấy tờ, văn bản từ tiếng Việt sang tiếng nước ngoài hoặc từ tiếng nước ngoài sang tiếng Việt (sau đây gọi là bản dịch) mà theo quy định của pháp luật phải công chứng hoặc cá nhân, tổ chức tự nguyện yêu cầu công chứng.” Như vậy, công chứng hợp đồng thế chấp QSDĐ và TSGLVĐ là việc Công chứng viên chứng nhận tính xác thực, hợp pháp của hợp đồng thế chấp QSDĐ và TSGLVĐ bằng văn bản được gọi là văn bản công chứng. Thứ hai, thế chấp là một trong các quyền cơ bản mà Pháp luật trao cho người dân có tài sản thuộc sở hữu của riêng họ. Trước khi liên hệ khái niệm thế chấp QSDĐ và TSGLVĐ, tác giả xin đề cập đến một số khái niệm về thế chấp tài sản sau:
22. 13 Theo khái niệm của Từ điển Luật học1: “Thế chấp là biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ bằng tài sản. Theo đó, bên có nghĩa vụ dùng tài sản thuộc quyền sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ đối với bên có quyền. Tài sản được thế chấp là các bất động sản như nhà ở, vườn cây lâu năm, công trình xây dựng khác . Có thể thế chấp một phần hoặc toàn bộ bất động sản để bảo đảm một hoặc nhiều nghĩa vụ, tùy theo giá trị của bất động sản cũng như tùy theo sự thỏa thuận của các bên. Hoa lợi phát sinh từ bất động sản, các vật phụ của bất động sản chỉ trở thành đối tượng của thế chấp, nếu các bên có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định. Thông thường, tài sản thế chấp vẫn do bên thế chấp giữ, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận giao cho bên nhận thế chấp hoặc người thứ ba giữ. Việc thế chấp tài sản phải được lập thành văn bản riêng hoặc ghi trong hợp đồng chính và phải có chứng nhận của tổ chức hành nghề công chứng (Phòng Công chứng hoặc Văn phòng Công chứng) hoặc chứng thực của ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền, nếu các bên có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định”. Theo Giáo trình Luật Dân sự Việt Nam (tập 2) của Trường Đại học Luật Hà Nội: “Thế chấp tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên (hoặc theo quy định của pháp luật), theo đó bên có nghĩa vụ phải dùng tài sản của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ nhưng không chuyển giao tài sản cho bên có quyền”2. Theo khoản 1 Điều 317 BLDS năm 2015: “Thế chấp tài sản là việc một bên (sau đây gọi là bên thế chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ và không giao tài sản cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận thế chấp)”. Từ những quan niệm và khái niệm về thế chấp nêu trên, tác giả rút ra khái niệm về thế chấp QSDĐ và TSGLVĐ như sau: Thế chấp QSDĐ và TSGLVĐ là 1 Viện Khoa học pháp lý – Nguyễn Đình Lộc, Uông Chu Lưu, Hoàng Thế Liên, Phạm Văn Lợi, Dương Thanh Mai, Nguyễn Ngọc Hòa (Hội đồng biên soạn): Từ điển Luật học, Nxb. Tư pháp - Bộ tư pháp - Từ điển Bách khoa, 2006. 2 Trường Đại học Luật Hà Nội - Đinh Văn Thanh, Nguyễn Minh Tuấn (Chủ biên): Giáo trình Luật Dân sự Việt Nam, tái bản năm 2015, Nxb. Công an Nhân dân, 2009.