Luận văn Pháp luật về chuyển quyền sử dụng đất của vợ chồng trong thời kỳ hôn nhân hợp pháp ở Việt Nam

Nội dung text: Luận văn Pháp luật về chuyển quyền sử dụng đất của vợ chồng trong thời kỳ hôn nhân hợp pháp ở Việt Nam

1. ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI KHOA LUẬT BẾ THỊ HOA PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA VỢ CHỒNG TRONG THỜI KỲ HÔN NHÂN HỢP PHÁP Ở VIỆT NAM Chuyên ngành: Luật kinh tế Mã số: 60 38 01 07 LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC Người hướng dẫn khoa học: TS. DOÃN HỒNG NHUNG HÀ NỘI - 2014
2. LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan Luận văn này là công rình nghiên cứu của riêng tôi. Các kết quả nêu trong Luận văn chưa được công bố trong bất kỳ công trình nào khác. Các số liệu, ví dụ và trích dẫn trong Luận văn đảm bảo tính chính xác, tin cậy và trung thực. Tôi đã hoàn thành tất cả các môn học và đã thanh toán tất cả các nghĩa vụ tài chính theo qui định của Khoa Luật - Đại học Quốc gia Hà Nội. Vì vậy, tôi viết lời cam đoan này kính đề nghị Khoa Luật – Đại học Quốc gia Hà Nội xem xét cho tôi được bảo vệ Luận văn. Tôi xin chân thành cảm ơn./. NGƯỜI CAM ĐOAN Bế Thị Hoa
3. MỤC LỤC Trang Trang phụ bìa Lời cam đoan Mục lục MỞ ĐẦU 1 Chƣơng 1: NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CƠ BẢN VỀ CHUYỂN QUYẾN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA VỢ CHỒNG TRONG THỜI KỲ HÔN NHÂN HỢP PHÁP Ở VIỆT NAM 9 1.1. Khái quát về chuyển quyền sử dụng đất của vợ chồng trong thời kỳ hôn nhân hợp pháp ở Việt Nam 9 1.1.1. Khái niệm và đặc điểm của chuyển quyền sử dụng đất 9 1.1.2. Hôn nhân theo qui định của pháp luật Việt Nam 12 1.1.3. Quyền sử dụng đất là tài sản trong thời kỳ hôn nhân 16 1.2. Các hình thức và điều kiện chuyển quyền sử dụng đất theo pháp luật Việt Nam 23 1.3. Vai trò và ý nghĩa của chuyển quyền sử dụng đất của vợ chồng trong thời kỳ hôn nhân hợp pháp ở Việt Nam 25 1.3.1. Vai trò của chuyển quyền sử dụng đất của vợ chồng trong thời kỳ hôn nhân hợp pháp 25 1.3.2. Ý nghĩa 27 1.4. Sự cần thiết của pháp luật về chuyển quyền sử dụng đất của vợ chồng trong thời kỳ hôn nhân hợp pháp 28 1.5. Pháp luật đất đai về vấn đề bảo vệ quyền lợi chính đáng của phụ nữ 29 1.5.1. Qui điṇ h của Luâṭ đất đai hướ ng đến sư ̣ bình đẳng giớ i trong chuyển quyền sử dụng đất 29 1.5.2. Một số kiến nghị bảo vệ quyền lợi chính đáng của phụ nữ trong lĩnh vực đất đai 31 1.6. Pháp luật về chuyển quyền sƣ̉ duṇ g đấ t trong thời kỳ hôn nh â n 33 Kết luận chƣơng 1 37
4. Chƣơng 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA VỢ CHỒNG TRONG THỜI KỲ HÔN NHÂN HỢP PHÁP Ở VIỆT NAM 38 2.1. Đánh giá qui định của pháp luật về chuyển quyền sử dụng đất của vợ chồng trong thời kỳ hôn nhân hợp pháp ở Việt Nam 38 2.1.1. Chuyển nhượng quyền sử dụng đất của vợ chồng trong thời kỳ hôn nhân hợp pháp 38 2.1.2. Qui đinh về tặng cho quyền sử dụng đất của vợ chồng trong thời kỳ hôn nhân hợp pháp 44 2.1.3. Qui định về thừa kế quyền sử dụng đất của vợ chồng trong thời kỳ hôn nhân hợp pháp 46 2.1.4. Qui định về chuyển đổi quyền sử dụng đất của vợ chồng trong thời kỳ hôn nhân hợp pháp 49 2.1.5. Qui định về cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất của vợ chồng trong thời kỳ hôn nhân hợp pháp 51 2.1.6. Vợ chồng góp vốn bằng tài sản là quyền sử dụng đất trong thời kỳ hôn nhân hợp pháp 55 2.2. Thực tiễn áp dụng pháp luật về chuyển quyền sử dụng đất của vợ chồng trong thời kỳ hôn nhân hợp pháp ở Việt Nam 57 2.2.1. Thực tiễn áp dụng pháp luật về chuyển quyền sử dụng đất của vợ chồng trong thời kỳ hôn nhân hợp pháp thông qua một số vụ việc cụ thể giải quyết tại Tòa án 57 2.2.2. Một số vi phạm về chuyển quyền sử dụng đất qua thực tiễn xét xử của Tòa án nhân dân 69 2.3. Đánh giá thực tiễn áp dụng pháp luật về chuyển quyền sử dụng đất của vợ chồng trong thời kỳ hôn nhân hợp pháp ở Việt Nam 71 2.3.1. Những kết quả đạt được 71 2.3.2. Khó khăn, tồn tại 74
5. 2.3.3. Nguyên nhân của những khó khăn, tồn tại 76 Kết luận chƣơng 2 80 Chƣơng 3: PHƢƠNG HƢỚNG VÀ GIẢI PHÁP NHẰM HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA VỢ CHỒNG TRONG THỜI KỲ HÔN NHÂN HỢP PHÁP Ở VIỆT NAM 81 3.1. Phƣơng hƣớng hoàn thiện các qui định của pháp luật về chuyển quyền sử dụng đất của vợ chồng trong thời kỳ hôn nhân hợp pháp ở Việt Nam 81 3.1.1. Qui định về chuyển quyền sử dụng đất phải phù hợp với các điều kiện thực tiễn và xu hướng phát triển nền kinh tế - xã hội 81 3.1.2. Hoàn thiện pháp luật đất đai phải chú ý đến bảo đảm hội nhập kinh tế quốc tế 81 3.1.3. Hoàn thiện pháp luật về chuyển quyền sử dụng đất của vợ chồng trong thời kỳ hôn nhân hợp pháp 82 3.1.4. Hoàn thiện pháp luật về chuyển quyền sử dụng đất phải đặt trong mối quan hệ với việc hoàn thiện pháp luật đất đai cũng như hoàn thiện cả hệ thống pháp luật 84 3.2. Giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả áp dụng qui định về chuyển quyền sử dụng đất của vợ chồng trong thời kỳ hôn nhân hợp pháp ở Việt Nam 85 3.2.1. Tiếp tục cải cách thủ tục hành chính 85 3.2.2. Tăng cường xây dựng phổ biến pháp luật 86 3.2.3. Đối với cơ quan Tòa án 89 3.2.4. Đối với Bộ tài nguyên và môi trường 91 KẾT LUẬN 93 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 94
6. MỞ ĐẦU 1. Tính cấp thiết của đề tài Đất đai là nguồn tài nguyên vô cùng quí giá, là tài sản có giá trị nhất gắn với cuộc sống của người dân. Do vậy, vấn đề giải quyết tranh chấp về quyền sử dụng đất ở Nước ta từ xưa tới nay luôn là một đề tài phức tạp nhất và dự luận quan tâm nhất. Những chế định liên quan đến đất đai luôn là vấn đề gây nhiều tranh cãi. Theo pháp luật nước ta qua các thời kỳ, đất đai là thuộc sở hữu toàn dân do Nhà Nước quản lý và là chủ sở hữu, quyền sở hữu đó thuộc về người dân thông qua Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất. Đảng và Nhà nước ta đang chủ chương xây dựng một xã hội bình đẳng, bình quyền của Nhà nước Pháp quyền Xã hội chủ nghĩa. Theo các qui định của pháp luật hiện hành ở nước ta hiện nay không có sự phân biệt theo giới “Nam nữ bình đẳng”. Điều 108 Bộ Luật Dân sự năm 2005 qui định về tài sản chung của hộ gia đình và Điều 105, 106 và 108 Luật Đất đai năm 2003 và các Điều 166, 167, 179, 180 Luật Đất đai năm 2013 qui định quyền chung của người sử dụng đất, hộ gia đình, cá nhân, tổ chức sử dụng đất có các quyền chung của người sử dụng đất. Xuất phát từ những thực tiễn của xã hội, pháp luật đã qui định về chuyển quyền sử dụng đất ngày càng hoàn thiện. Tuy nhiên, vấn đề chuyển quyền sử dụng đất của vợ chồng trong thời kỳ hôn nhân hợp pháp tại Việt Nam hiện nay đang là một vấn đề bức thiết, thực tiễn giải quyết những tranh chấp này còn nhiều vướng mắc, giải quyết không triệt để, chưa thỏa mãn lòng dân, do vậy gây ra những bức xúc trong xã hội. Một trong những nguyên nhân quan trọng nhất đó là những văn bản pháp luật qui định và điều chỉnh vấn đề này chưa được đầy đủ, rõ ràng, nhà làm luật chưa dự liệu được mọi vấn đề sẽ xảy ra trong thời kỳ kinh tế hội nhập và nhiều văn bản pháp luật có sự xung 1
7. đột, mâu thuẫn lẫn nhau. Từ đó dẫn đến luật không thể theo kịp với thực tiễn và khi áp dụng để giải quyết rất khó khăn. Nhằm khắc phục những tồn tại, hạn chế nêu trên và đưa ra các giải pháp để một phần nào đó đóng góp trong công tác xây dựng pháp luật và đưa pháp luật vào thực tiễn một cách hiệu quả góp phần giải quyết những khó khăn, vướng mắc còn tồn tại trong lĩnh vực đất đai và một phần nào đó góp phần vào sự nghiệp xây dựng Nhà nước Pháp quyền Xã hội chủ nghĩa thực sự là của dân, do dân và vì dân. Một trong những vấn đề đặt ra cần giải quyết cấp bách đó là xây dựng một hệ thống văn bản pháp luật hoàn chỉnh phù hợp với thực tiễn về đất đai và nhất là chuyển quyền sử dụng đất trong thời kỳ hôn nhân hợp pháp, do vậy tôi đã chọn đề tài “Pháp luật về chuyển quyền sử dụng đất của vợ chồng trong thời kỳ hôn nhân hợp pháp ở Việt Nam ” để nghiên cứu. 2. Mục tiêu nghiên cứu 2.1. Mục tiêu tổng quát - Củng cố, bổ sung, mở rộng những lý thuyết đã học, những kiến thức pháp lý về lĩnh vực đất đai nói chung và chuyển quyền sử dụng đất nói riêng. - Phân tích được những lý luận liên quan đến pháp luật về chuyển quyền sử dụng đất của vợ chồng trong thời kỳ hôn nhân hợp pháp. 2.2. Mục tiêu cụ thể - Luận văn hệ thống hóa các qui định liên quan đến chuyển quyền sử dụng đất phát sinh trong thời kỳ hôn nhân hợp pháp tại Việt Nam hiện nay. Làm sáng tỏ các quyền và nghĩa vụ của vợ chồng trong quá trình sử dụng đất trong thời kỳ hôn nhân của họ. - Làm rõ thực trạng quyền sử dụng đất của vợ chồng trong thời kỳ hôn nhân hợp pháp ở Việt Nam. Để có thể nghiên cứu được đề tài này một cách hiệu quả nhất thì phải giải quyết được những câu hỏi đặt ra như: Thế nào là 2
8. hôn nhân hợp pháp; Hôn nhân thực tế có được coi là hợp pháp không; Những tranh chấp về chuyển quyền sử dụng đất phát sinh trong thời kỳ hôn nhân thực tế có được pháp luật qui định và giải quyết không; Vấn đề chia tài sản là quyền sử dụng đất trong thời kỳ đang tồn tại hôn nhân hợp pháp sẽ giải quyết như thế nào; Pháp luật về chuyển quyền sử dụng đất trong thời kỳ hôn nhân có yếu tố nước ngoài qui định có công bằng không; Các phương thức giải quyết tranh chấp về chuyển quyền sử dụng đất của vợ chồng tại Toà án hiện nay như thế nào đối với trường hợp chung sống như vợ chồng không đăng ký kết hôn ở các đồng bào dân tộc thiểu số do phong tục tập quán và thiếu hiểu biết pháp luật nên được gia đình và xã hội chấp nhận Đấy là những vấn đề cần làm rõ khi nghiên cứu đề tài này. - Đánh giá những điểm đạt được, những thành công và tìm ra được những hạn chế khiếm khuyết trong thời kỳ hôn nhân hợp pháp, để từ đó tác giả nâng lên tầm khái quát đưa ra những định hướng và giải pháp hoàn thiện pháp luật về chuyển quyền sử dụng đất trong thời kỳ hôn nhân hợp pháp. Qua đó để đưa ra một số giải pháp và kiến nghị với các cấp, các ngành có thẩm quyền nhằm nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước về đất đai. 3. Đối tƣợng và phạm vi nghiên cứu 3.1. Đối tượng nghiên cứu Luận văn tập chung nghiên cứu về chuyển quyền sử dụng đất trong thời kỳ hôn nhân pháp, trong phạm vi nghiên cứu dưới góc độ luật kinh tế nên xác định quyền sử dụng đất ở đây là tài sản. Vì vậy, đối tượng nghiên cứu là: Quyền sử dụng đất, Pháp luật về chuyển quyền sử dụng đất là tài sản trong thời kỳ hôn nhân, các văn bản pháp luật điều chỉnh và các tranh chấp liên quan đến chuyển quyền sử dụng đất của vợ chồng trong thời kỳ hôn nhân hợp pháp. Chủ thể có thể là quan hệ hôn nhân hợp pháp giữa người Việt Nam với người Việt Nam, giữa người Việt Nam với người nước ngoài và giữa người nước ngoài với nhau tại Việt Nam. 3
9. 3.2. Phạm vi nghiên cứu Trong phạm vi nghiên cứu đề tài này chúng tôi đề cập tới nội dung là Pháp luật về chuyển quyền sử dụng đất của vợ chồng phát sinh trong thời kỳ hôn nhân hợp pháp ở Việt Nam, theo Luật Đất đai năm 2003; Luật Đất đai 2013, Luật Dân sự năm 2005 và Luật Hôn nhân và gia đình năm 2000 và dự thảo Luật Hôn nhân và gia đình năm 2014, các văn bản luật liên quan và các văn bản hướng dẫn thi hành các Luật này. Thực trạng và giải pháp đảm bảo pháp luật về chuyển quyền sử dụng đất của vợ chồng trong thời kỳ hôn nhân hợp pháp. Theo các qui định hiện hành vấn đề chuyển quyền sử dụng đất có thể được phân thành hai loại: Chuyển quyền trọn vẹn (gồm: Chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chuyển đổi quyền sử dụng đất, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất ) và chuyển quyền không trọn vẹn (gồm: Cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, thế chấp và góp vốn bằng quyền sử dụng đất) ). Nhưng trong phạm vi Luận văn này để làm rõ đề tài cần nghiên cứu chúng tôi chỉ đề cập đến các hình thức chuyển quyền như: Chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế, chuyển đổi, cho thuê, cho thuê lại và góp vốn bằng tài sản là quyền sử dụng đất. 4. Tình hình nghiên cứu Quyền sử dụng đất là một đối tượng nghiên cứu của các nhà khoa học xã hội khác nhau. Trong lĩnh vực khoa học pháp lý đã có một số công trình khoa học của các tập thể, cá nhân được công bố nghiên cứu về quyền sử dụng đất và chuyển quyền sử dụng đất, đặc biệt đất đai liên quan đến quan hệ hôn nhân. Các công trình tiêu biểu mà tác giả tiếp cận được là: - “Một số vấn đề về chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở theo qui định của pháp luật Việt Nam” – Luận văn Thạc sĩ luật học của Nguyễn Thị Thu Thủy năm 2004. - “Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở” – Khóa luận tốt nghiệp của Hà Văn Tiến năm 2010. 4
10. - “Giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất khi vợ chồng ly hôn” – Khóa Luận tốt nghiệp của Lê Thị Tuyết Chinh năm 2010 - Khoa Luật Đại học Quốc Gia Hà Nội. - “Pháp luật về thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa hộ gia đình, cá nhân ở Việt Nam” – Luận văn Thạc sĩ Luật học của Nguyễn Thị Nắng Mai năm 2011 – Khoa Luật Đại học Quốc Gia Hà Nội. - “Một số giao dịch tư lợi trong thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất” – Doãn Hồng Nhung và Nguyễn Thị Nắng Mai năm 2011 – Nhà nước và pháp luật, Viện Nhà nước và pháp luật số 3/2012 tr. 60 – 65. - “Chia tài sản chung của vợ chồng theo pháp luật Việt Nam - Thực tiễn áp dụng và hướng hoàn thiện” – Luận văn Thạc sĩ của Nguyễn Thị Hạnh năm 2012 – Khoa Luật Đại học quốc gia Hà nội. - “Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở” – Luận văn Thạc sĩ của Hà Văn Tiến năm 2012. -“Tranh chấp đất đai hay tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất”, Chu Thị Châu, Tòa án nhân dân. Tòa án nhân dân tối cao, Số 7/2012, tr.26-27. - “Pháp luật về đăng ký quyền sử dụng đất ở Việt Nam” - Luận văn thạc sĩ luật học của Nguyễn Thị Trà Mi năm 2012 - Khoa Luật Đại học Quốc gia Hà Nội năm 2012. - “Pháp luật về giải quyết tranh chấp nhà ở và quyền sử dụng đất khi ly hôn” - Luận văn Thạc Sĩ của Nguyễn Thị Thanh Xuân năm 2013 – Khoa Luật Đại học Quốc Gia Hà Nội. - “Một số vấn đề cần lưu ý khi công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất”, Trần Thị Lịch. Dân chủ và pháp luật. Bộ tư pháp, Số 05/2013, tr.39 - 41. Một số đề tài xoay quanh vấn đề tranh chấp quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân, tài sản chung của vợ chồng khi ly hôn. Ngoài ra, còn một số 5
11. bài viết mang tính chất chuyên đề đăng tải trên các tạp chí về pháp luật như quyền sử dụng đất, chia tài sản chung của vợ chồng trong thời kỳ hôn nhân. Hầu hết các công trình nghiên cứu trên chỉ phát triển, bình luận, trình bày theo Luật Đất đai năm 2003. Hiện nay, Luật Đất đai năm 2013 có hiệu lực từ ngày 01/07/2014, luận văn sẽ kế thừa kết quả nghiên cứu đi trước và phát triển, bình luận được cập nhật theo Luật Đất đai năm 2013. Đồng thời luận văn sẽ nghiên cứu sâu hơn những vấn đề lý luận và thực tiễn về chuyển quyền sử dụng đất của vợ chồng trong thời kỳ hôn nhân hợp pháp ở Việt Nam. Cụ thể như: Pháp luật về chuyển quyền sử dụng đất khi pháp luật công nhận hôn nhân thực tế và chuyển quyền sử dụng đất trong thời kỳ hôn nhân có yếu tố nước ngoài hoặc những tranh chấp xảy ra liên quan chuyển quyền sử dụng đất khi vẫn đang trong quan hệ hôn nhân. 5. Phƣơng pháp nghiên cứu - Luận văn dựa trên các phương pháp luận của triết học nghĩa Mác – Lênin đánh giá các sự vật, hiện tượng và đề xuất các phương hướng giải pháp theo quan điểm khách quan, toàn diện, lịch sử để làm rõ các khái niệm phạm trù trong luận văn và đánh giá thực tiễn một cách khách quan nhất, toàn diện nhất vấn đề cần nghiên cứu. - Sử dụng phương pháp phân tích, tổng hợp nhằm làm rõ cơ sở lý luận, thực tiễn, đề xuất những phương hướng và giải pháp để đảm bảo pháp luật về chuyển quyền sử dụng đất trong thời lỳ hôn nhân hợp pháp trong những năm tới. Từ đó, đưa ra phương hướng và giải pháp để pháp luật phù hợp với thực tiễn. - Sử dụng phương pháp phân tích tài liệu thứ cấp nhằm tham khảo, chọn lọc, kế thừa các bài viết liên quan đến lĩnh vực luận văn đề cập. Sử dụng những phương pháp như vậy để có thể nghiên cứu một cách khoa học, chính xác và khách quan những vấn đề lý luận và thực tiễn về pháp luật về chuyển quyền sử dụng đất của vợ chồng trong thời kỳ hôn nhân hợp pháp ở Việt Nam. 6
12. 6. Tính mới và những đóng góp của đề tài 6.1 . Tính mới Các công trình nghiên cứu trước đây đã đề cập đến vấn đề liên quan đến quyền sử dụng đất theo Luật Đất đai năm 2003. Để kế thừa và phát triển các công trình nghiên cứu đó luận văn sẽ phân tích, bình luận theo hướng Luật Đất đai năm 2013 có hiệu lực thi hành ngày 1/7/2014. Đồng thời, qua các đề tài nghiên cứu cũng như các công trình nghiên cứu trước đây đã từng đề cập đến các vấn đề như: Quyền sử dụng đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hay chuyển nhượng quyền sử dụng đất và việc giải quyết các tranh chấp liên quan đến quyền sử dụng đất khi ly hôn . Hầu như chưa có đề tài nào nghiên cứu sâu sắc về vấn đề Pháp luật về chuyển quyền sử dụng đất của vợ chồng trong thời kỳ hôn nhân hợp pháp ở Việt Nam. Luận văn sẽ đi sâu nghiên cứu, tổng hợp đánh giá, phân tích cơ sở lý luận và thực trạng những vấn đề mà các đề tài nghiên cứu trước đây chưa đề cập đến cụ thể như: Tranh chấp liên quan đến chuyển quyền sử dụng đất phát sinh trong thời kỳ hôn nhân hợp pháp; Chuyển quyền sử dụng đất cho nhau trong thời kỳ đang tồn tại quan hệ hôn nhân hợp pháp; Pháp luật về chuyển quyền sử dụng đất khi hôn nhân có yếu tố nước ngoài; Pháp luật chuyển quyền sử dụng đất phát sinh trong thời kỳ chung sống như vợ chồng qua việc làm rõ các hình thức của chuyển quyền sử dụng đất. 6.2. Đóng góp của đề tài - Về thực tiễn: Nghiên cứu đề tài này chúng tôi góp phần làm rõ một số vấn đề vẫn còn vướng mắc trong thực tế giải quyết tại Tòa án cũng như những vướng mắc đó ảnh hưởng đến quyền lợi của người dân. Một mặt sẽ giúp người dân hiểu hơn về vấn đề pháp lý để có thể tìm ra những hướng giải quyết tốt nhất cho bản thân mình; Qua công trình nghiên cứu này tôi muốn đề cập các tình huống 7
13. xảy ra trong thực tế để có những cách nhìn nhận thực tế hơn về thực tiễn. Từ đó, giúp các nhà làm Luật, cơ quan thi hành pháp luật, đưa ra những văn bản hướng dẫn kịp thời với thực tiễn. Đánh giá thực trạng pháp luật giải quyết tranh chấp về chuyển quyền sử dụng đất của vợ chồng trong thời kỳ hôn nhân hợp pháp ở Việt Nam. Luận văn nhằm góp phần xây dựng và hoàn thiện các qui định của pháp luật phù hợp với thực tiễn. - Về nghiên cứu khoa học: Đề tài góp phần làm sáng tỏ cơ sở lý luận về chuyển quyền sử dụng đất của vợ chồng, pháp luật về chuyển quyền sử dụng đất của vợ chồng trong thời kỳ hôn nhân hợp pháp ở Việt Nam. Đề tài làm phong phú thêm trong lĩnh vực pháp luật về: Luật Đất đai, Luật Kinh tế, Luật Dân sự, Luật Hôn nhân và gia đình 7. Kết cấu luận văn Ngoài lờ i mở đầu và kết luận , nội dung của luận văn bao gồm ba chương: Chương 1: Những vấn đề lý luận cơ bản về chuyển quyền sử dụng đất của vợ chồng trong thời kỳ hôn nhân hợp pháp ở Việt Nam. Chương 2: Thực trạng pháp luật về chuyển quyền sử dụng đất của vợ chồng trong thời kỳ hôn nhân hợp pháp ở Việt Nam Chương 3: Phương hướng và giải pháp hoàn thiện pháp luật về chuyển quyền sử dụng đất của vợ chồng trong thời kỳ hôn nhân hợp pháp ở Việt Nam. 8
14. Chương 1 NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CƠ BẢN VỀ CHUYỂN QUYẾN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA VỢ CHỒNG TRONG THỜI KỲ HÔN NHÂN HỢP PHÁP Ở VIỆT NAM 1.1. Khái quát về chuyển quyền sử dụng đất của vợ chồng trong thời kỳ hôn nhân hợp pháp ở Việt Nam 1.1.1. Khái niệm và đặc điểm của chuyển quyền sử dụng đất Quyền sử duṇ g đất là môṭ loaị tài sản đăc̣ biêṭ , vâỵ trướ c tiên cần đi vào phân tích quyền sử duṇ g đất và đăc̣ điểm quyền sử duṇ g đất để từ đó có thể làm rõ được nội dung về chuyển quyền sử dụng đất. Quyền sử duṇ g đất là quyền tài sản đươc̣ xác lâp̣ trên đất đai và chủ tài sản được quyền sử dụng , điṇ h đoaṭ , hưở ng hoa lơị , lơị tức từ khối tài sản đó . Điều 688 Bô ̣Luâṭ dân sư ̣ qui điṇ h căn cứ xác lâp̣ quyền sử duṇ g đất: “Đất đai thuộc hình thức sở hữu Nhà nước do Chính phủ thống nhất quản lý; Quyền sử dụng đất của cá nhân, pháp nhân, hộ gia đình, chủ thể khác được xác lập do Nhà nước giao đất, cho thuê đất hoặc công nhận quyền sử dụng đất; Quyền sử dụng đất của các nhân, pháp nhân, hộ gia đình, chủ thể khác được xác lập do được người khác chuyển quyền sử dụng đất phù hợp với qui định của Bộ luật này và pháp luật đất đai”[37, Điều 688] Vì nghiên cứu d ưới góc độ kinh tế nên xác điṇ h quyền sử dụng đất là quyền khai thác các lợi ích từ đất của các tổ chức, cá nhân sử dụng đất, cũng như sử duṇ g quyền này để nhằm muc̣ đích kinh doanh thu lơị nhuâṇ . Đặc điểm củ a quyền sƣ̉ duṇ g đấ t Quyền sử duṇ g đất có đầy đủ đăc̣ điểm như các quyền tài sản khác tuy nhiên có môṭ số đăc̣ điểm đăc̣ trưng như sau: Thứ nhất: Quyền sử duṇ g đất là môṭ loaị tài sản và hàng hóa đăc̣ biêṭ và 9
15. có giá trị rất lớn, ngườ i sử duṇ g đất đươc̣ sử duṇ g và điṇ h đoaṭ quyền này như đươc̣ chuyển quyền sử duṇ g đất bằng các hình thứ c chuyển nhươṇ g , chuyển đổi, tăṇ g cho, cho thuê, thừ a kế và góp vốn bằng quyền sử duṇ g đất the o qui điṇ h của pháp luâṭ . Ngoài ra, còn được thực hiện các quyền như cầm cố , thế chấp quyền sử duṇ g đất để nhằm muc̣ đích gia đình hoăc̣ kinh doanh. Thứ hai : Quyền sử duṇ g đất là thuôc̣ về cá nhân , tâp̣ thể , tổ chứ c nhưng không có quyền sở hữu đối vớ i tài sản đăc̣ biêṭ này vì đất đai thuôc̣ sở hữu toàn dân và Nhà nướ c đaị diêṇ chủ sở hữu . Ngườ i đăng ký chỉ đươc̣ quyền sử duṇ g đất và các quyền khác như đa ̃ nêu ở trên. Thứ ba: Vì nguồn tài nguyên đất đai ở nước ta hiện nay đang ngày càng bị thu hẹp do nhiều nguyên nhân , mà trong khi đó nhu cầu cuộc sống ngày càng tăng cao. Quyền duṇ g đất laị là tài sản đăc̣ biêṭ có giá tri ̣lớ n , không thể thiếu và có ý n ghĩa rất lớn cho mọi cá nhân , tổ chứ c. Vì vậy, Nhà nước có giớ i haṇ về viêc̣ thừ a nhâṇ diêṇ tích quyền sử duṇ g đất ở cũng như quyền sử dụng đất nông nghiệp ở một số địa phương. Bộ Luật Dân sự năm 2005 dành hẳn tám chương qui định về chuyển quyền sử dụng đất (Từ chương XXVI đến chương XXXIII). Theo Luật Đất đai năm 2013: “Chuyển quyền sử dụng đất là việc chuyển giao quyền sử dụng đất từ người này sang người khác thông qua các hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất và góp vốn bằng quyền sử dụng đất” [41, Điều 10, khoản 3]. Luật Đất đai năm 2003 cũng qui định: Nhận chuyển quyền sử dụng đất là việc xác lập quyền sử dụng đất do được người khác chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật thông qua các hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc góp vốn bằng quyền sử dụng đất mà hình thành pháp nhân mới [35, khoản 4 Điều 4]. 10
16. Đặc điểm của chuyển quyền sử dụng đất Thứ nhất: Chuyển quyền sử dụng đất phải được xác lập bằng hợp đồng hoặc văn bản khác theo đúng qui định của pháp luật. Theo như qui định của Bộ luật Dân sự năm 2005 khoản 1 Điều 689 thì: “Việc chuyển quyền sử dụng đất được thực hiện thông qua hợp đồng” [37, Điều 689, khoản 1]. Hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản, có công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật [37, Điều 689, Khoản 2]. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như: Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, nói chung là chuyển quyền sử dụng đất [41, Điều 167, Khoản 3]. Đây là một điểm đặc thù so với các hợp đồng giao dịch tài sản khác, vì đất đai là loại tài sản đặc biệt có giá trị lớn ảnh hưởng đến cuộc sống của mỗi cá nhân trong gia đình. Điều đó, làm giá đất có xu hướng ngày càng tăng lên và ảnh hưởng không nhỏ đến quá trình phát triển kinh tế đất nước. Vì vậy, pháp luật qui định chặt chẽ để bảo vệ quyền lợi của các bên khi thực hiện chuyển quyền sử dụng đất. Thứ hai: Chuyển quyền sử dụng đất là giao dịch dân sự diễn ra thường xuyên trong cuộc sống xã hội. Xã hội ngày càng phát triển, mức sống của người dân càng được nâng cao, nhu cầu sử dụng đất đai ngày càng nhiều vì vậy dẫn đến sự biến động của đất đai ngày càng đa dạng: Chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế, chuyển đổi, cho thuê Ngoài ra, chuyển quyền sử dụng đất quyết định việc tạo lập nhà ở nói riêng và bất động sản nói chung cũng như việc đưa tài sản là quyền sử dụng đất vào giao dịch trên thị trường như một loại hàng hoá. Minh chứng là các văn phòng công chứng những năm trở lại đây mọc lên ngày càng nhiều, nhất là ở các trung tâm kinh tế lớn như Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh. 11
17. Thứ ba: Là một hình thức Nhà nước xác lập quyền của chủ thể đối với đất đai. Khi tiến hành chuyển quyền sử dụng đất theo qui định của pháp luật thì bắt buộc phải thực hiện các thủ tục hành chính hoàn chỉnh thì mới được coi là hợp pháp, qua đó thiết lập mối quan hệ ràng buộc giữa Nhà nước và người sử dụng đất, điều đó thể hiện qua việc người sử dụng đất được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đồng thời được ghi nhận những biến động về quyền sử dụng đất theo qui định của pháp luật. Hiến pháp Việt Nam qui định: Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý [40, Điều 53]. Đồng thời khoản 1 Điều 688 Bộ luật Dân sự năm 2005 quy định căn cứ xác lập quyền sử dụng đất: “Đất đai thuộc hình thức sở hữu nhà nước, do Chính phủ thống nhất quản lý” [37, Điều 288, khoản 1]. Vậy, theo như điều luật qui định, khi tiến hành chuyển quyền sử dụng đất thì phải tiến hành các thủ tục đầy đủ. Đấy là một hình thức để Nhà nước quản lý đất đai trong toàn dân. 1.1.2. Hôn nhân theo qui định của pháp luật Việt Nam 1.1.2.1. Hôn nhân hợp pháp Theo qui định của Luật hôn nhân và gia đình năm 2000 và Dự thảo Luật hôn nhân và gia đình năm 2014 thì hôn nhân là quan hệ giữa nam và nữ trên cơ sở ý chí tự nguyện của hai bên và được gọi là vợ chồng sau khi kết hôn. Hôn nhân hợp pháp là hôn nhân đảm bảo về điều kiện kết hôn và tiến hành thủ tục đăng ký kết hôn đúng qui định của pháp luật. Điều kiện kết hôn theo quy định tại Điều 9 Luật Hôn nhân và gia đình năm 2000 và Điều 8 Dự thảo Luật Hôn nhân và gia đình năm 2014 như: Hai bên kết hôn phải tự nguyện, đủ độ tuổi kết hôn và không thuộc trường hợp cấm kết hôn theo qui 12
18. định tại Điều 10 Luật Hôn nhân và gia đình năm 2000 và khoản 2 Điều 5 Dự thảo Luật Hôn nhân và gia đình năm 2014. Sự khác nhau căn bản giữa hai văn bản luật là về độ tuổi kết hôn. Đối với Luật Hôn nhân và gia đình năm 2000 thì độ tuổi kết hôn đối với nữ là mười tám tuổi, đối với nam là hai mươi tuổi. Như vậy, nữ chỉ cần bước sang buổi mười tám, nam bước sang tuổi hai mươi là có thể đăng ký kết hôn. Còn hiểu theo Dự thảo Luật Hôn nhân và gia đình năm 2014 thì nữ phải tròn mười tám tuổi và Nam phải tròn hai mươi tuổi mới được đăng ký kết hôn. Vậy, Dự Luật Hôn nhân và gia đình năm 2014 qui định là hợp lý về mặt tinh thần sẽ tốt hơn cho cả nam và nữ, suy nghĩ chín chắn và có trách nhiệm hơn đối với gia đình. Qui định nữ đủ mười tám tuổi thì mới phát triển hoàn thiện mọi khả năng nhận thức về hành vi của mình và phù hợp với các qui định của Luật khác như Luật Hình sự và Luật Dân sự. Việc kết hôn phải được đăng ký và do cơ quan nhà nước có thẩm quyền: Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi cư trú của một trong hai bên kết hôn là cơ quan đăng ký kết hôn. Cơ quan đại diện ngoại giao, cơ quan lãnh sự Việt Nam ở nước ngoài là cơ quan đăng ký kết hôn giữa công dân Việt Nam với nhau ở nước ngoài [33, Điều 12] thực hiện theo đúng thủ tục mà pháp luật qui định. Vậy, hôn nhân hợp pháp là cuộc hôn nhân phải tuân thủ đúng tất cả các qui định của pháp luật và không thuộc các điều cấm của pháp luật. Chúng ta thấy pháp luật qui định rất chặt chẽ về hôn nhân, dù mang đặc tính nào thì hôn nhân vẫn chịu sự điều chỉnh bởi các quy phạm pháp luật. Quan hệ hôn nhân là một mối quan hệ khá nhạy cảm, khác với các quan hệ dân sự thông thường khác. Nên trong quá trình áp dụng các văn bản quy phạm pháp luật vào thực tế xét xử các vụ án giải quyết tranh chấp đất đai khi tồn tại quan hệ hôn nhân hợp pháp cần phải có sự mềm dẻo, linh hoạt và dựa trên cơ sở coi trọng sự tự nguyện của các bên và bám sát qui định của pháp luật. Nhất là các tranh chấp 13
19. liên quan đến chuyển quyền sử dụng đất của vợ chồng trong thời kỳ hôn nhân hợp pháp khi mà Luật Đất đai năm 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành chưa có qui định cụ thể đối với trường hợp này. 1.1.2.2. Hôn nhân thực tế Theo Nghị Quyết số 35/2000 ngày 09 tháng 06 năm 2000 về việc thi hành Luật hôn nhân và gia đình năm 2000 thì hai bên chung sống với nhau như vợ chồng trước ngày 3-1-1987 thì công nhận họ là vợ chồng mà không cần điều kiện gì khác. Luật pháp không bắt buộc mà chỉ khuyến khích họ đi đăng ký kết hôn nên trường hợp họ không đăng ký thì pháp luật vẫn công nhận mối quan hệ này và mọi vấn đề về quyền lợi và nghĩa vụ vẫn được giải quyết như có đăng ký. Hiểu theo Nghị quyết này thì pháp luật công nhận hôn nhân thực tế. Vậy, nếu trường hợp không đi đăng ký vẫn được pháp luật công nhận. Nhưng pháp luật lại không có qui định cơ quan nào có thẩm quyền xác nhận việc hôn nhân thực tế là hợp pháp và cũng không có tiêu chí rõ ràng cho mối quan hệ vợ chồng đó. Pháp luật không xét đến trường hợp chung sống với nhau như vợ chồng trước ngày 03/01/1987 có con chung và có tài sản chung nhưng một trong hai bên vợ, chồng lại đi đăng ký kết hôn với một người khác, thì trường hợp này hôn nhân nào được coi là hợp pháp theo nguyên tắc một vợ một chồng. Điều đó cũng gây không ít khó khăn cho các cơ quan nhà nước khi tiến hành thủ tục về chuyển quyền sử dụng đất, nhất là khi công chứng, chứng thực các văn bản về đất đai. Ngoài ra, trong thực tế hiện nay, vẫn xảy ra nhiều trường hợp nam, nữ sống chung như vợ chồng vì hoàn cảnh hoặc nhiều lý do khác nhau, họ không đăng ký kết hôn. Nhất là ở các vùng đồng bào dân tộc thiểu số do thiếu hiểu biết pháp luật và nặng về phong tục tập quán nên xem việc đăng ký kết hôn là không quan trọng. Nên mặc nhiên trong tư tưởng họ luôn nghĩ chỉ cần tổ chức cưới công khai, về chung sống với nhau là hợp pháp. Truyền thống đó được 14
20. lặp đi lặp lại từ rất lâu đời và đến thời điểm hiện tại vẫn xảy ra ở các địa phương như một tập quán, pháp luật cần có qui định cụ thể đối với những trường hợp này. Trường hợp như vậy đương nhiên pháp luật không công nhận quan hệ hôn nhân đó, tuy nhiên nếu tạo lập được tài sản chung hoặc có con chung khi tiến hành giải quyết theo các qui định của pháp luật, nhưng quyền lợi của các bên sẽ không được đảm bảo công bằng. 1.1.2.3. Hôn nhân có yếu tố nước ngoài Trong bối cảnh mở cửa, hội nhập kinh tế quốc tế ngày càng sâu rộng, số lượng người nước ngoài vào Việt Nam sinh sống, làm ăn ngày càng tăng, vì vậy hôn nhân có yếu tố nước ngoài ngày càng phổ biến. Cũng như các mối quan hệ khác, quan hệ hôn nhân có yếu tố nước ngoài cần có sự điều chỉnh của pháp luật. Do vậy, nghiên cứu các vấn đề pháp lý liên quan đến quan hệ này trong giai đoạn hiện nay là rất cần thiết. Hiện nay, quan hệ hôn nhân và gia đình có yếu tố nước ngoài được qui định tại Luật Hôn nhân và gia đình năm 2000 và sắp tới là Dự thảo Luật Hôn nhân và gia đình năm 2014. Theo pháp luật qui định quan hệ hôn nhân có yếu tố nước ngoài là quan hệ hôn nhân và gia đình giữa công dân Việt Nam và người nước ngoài; Giữa người nước ngoài với nhau thường trú tại Việt Nam; Hoặc giữa công dân Việt Nam với nhau mà căn cứ để xác lập, thay đổi chấm dứt quan hệ đó theo pháp luật nước ngoài hoặc tài sản liên quan đến quan hệ đó ở nước ngoài [33, Điều 8, khoản 14]. Quan hệ hôn nhân có yếu tố nước ngoài không chỉ được điều chỉnh của Luật Hôn nhân và gia đình năm 2000 và Dự thảo Luật hôn nhân và gia đình năm 2014 mà còn được điều chỉnh ở các quy định khác của Luật như các quy định về điều kiện kết hôn, quan hệ giữa vợ và chồng, giải quyết ly hôn, quyền sử dụng đất, giải quyết tranh chấp về quyền sử dụng đất trong thời kỳ hôn nhân hợp pháp ở các văn bản như Bộ luật Dân sự năm 2005, Luật Đất đai 15