Luận văn Pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở cho cá nhân, hộ gia đình từ thực tiễn quận Thủ Đức, Thành phố Hồ Chí Minh

Nội dung text: Luận văn Pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở cho cá nhân, hộ gia đình từ thực tiễn quận Thủ Đức, Thành phố Hồ Chí Minh

1. VIỆN HÀN LÂM KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI PHẠM DUY ĐÔNG PHÁP LUẬT VỀ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở CHO CÁ NHÂN, HỘ GIA ĐÌNH TỪ THỰC TIỄN QUẬN THỦ ĐỨC, THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC HÀ NỘI - 2017
2. VIỆN HÀN LÂM KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI PHẠM DUY ĐÔNG PHÁP LUẬT VỀ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở CHO CÁ NHÂN, HỘ GIA ĐÌNH TỪ THỰC TIỄN QUẬN THỦ ĐỨC THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH Chuyên ngành: Luật kinh tế Mã số : 60 38 01 07 LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: PGS.TS. NGUYỄN THỊ NGA HÀ NỘI – 2017
3. MỤC LỤC MỞ ĐẦU 1 Chương 1: LÝ LUẬN VỀ PHÁP LUẬT VỀ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở CHO CÁ NHÂN, HỘ GIA ĐÌNH 7 1.1. Lý luận về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho cá nhân, hộ gia đình 7 1.1.1. Khái niệm quyền sử dụng đất ở của cá nhân, hộ gia đình 7 1.1.2. Khái niệm và đặc trưng cơ bản của giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở của cá nhân, hộ gia đình 10 1.1.3. Khái niệm và đặc điểm của cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở của cá nhân, hộ gia đình 14 1.1.4. Vai trò và sự cần thiết phải cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở cho cá nhân, hộ gia đình 16 1.2. Lý luận về pháp luật cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho cá nhân, hộ gia đình 18 1.2.1. Tính tất yếu khách quan phải điều chỉnh bằng pháp luật hoạt động cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở cho cá nhân, hộ gia đình 18 1.2.2. Khái niệm, đặc điểm và cơ cấu pháp luật điều chỉnh hoạt động cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở cho cá nhân, hộ gia đình 19 1.2.3. Quá trình hình thành và phát triển của pháp luật cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở cho cá nhân, hộ gia đình 22 Chương 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VÀ THỰC TIỄN THI HÀNH PHÁP LUẬT VỀ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở CHO CÁ NHÂN, HỘ GIA ĐÌNH TẠI QUẬN THỦ ĐỨC, THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH 28 2.1. Nội dung cơ bản của pháp luật hiện hành về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở cho cá nhân, hộ gia đình 28 2.1.1. Các nguyên tắc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở cho cánhân, hộ gia đình 28
4. 2.1.2. Điều kiện được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở cho cá nhân, hộ gia đình 31 2.1.3. Thủ tục và thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở cho cá nhân, hộ gia đình 41 2.1.4. Về nghĩa vụ tài chính khi thực hiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất 46 2.1.5. Giải quyết khiếu nại, tố cáo, khởi kiện hành chính về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở cho cá nhân, hộ gia đình 49 2.2. Thực trạng thực hiện hoạt động cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở cho cá nhân, hộ gia đình tại quận Thủ Đức, thành phố Hồ Chí Minh52 2.2.1. Tổng quan tình hình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở cho cá nhân, hộ gia đình tại quận Thủ Đức thời gian qua và những kết quả đạt được 52 2.2.2. Những khó khăn, vướng mắc phát sinh trong quá trình thực thi pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở cho cá nhân, hộ gia đình tại quận Thủ Đức, thành phố Hồ Chí Minh 57 2.2.3. Nguyên nhân của những hạn chế vướng mắc trong việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 65 Chương 3: GIẢI PHÁP VỀ HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VÀ NÂNG CAO HIỆU QUẢ THỰC THI PHÁP LUẬT VỀ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở CHO CÁ NHÂN, HỘ GIA ĐÌNH 68 3.1. Yêu cầu đặt ra của việc hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở cho cá nhân, hộ gia đình 68 3.2. Đề xuất một số giải pháp hoàn thiện pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở cho cá nhân, hộ gia đình 72 KẾT LUẬN 79 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 81
5. DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT GCN Giấy chứng nhận GCNQSD Giấy chứng nhận quyền sử dụng NSDĐ Người sử dụng đất QSDĐ Quyền sử dụng đất UBND Ủy ban nhân dân QSHN Quyền sở hữu nhà
6. DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU Bảng 2.1: Kết quả cấp GCNQSD đất ở lần đầu cho cá nhân, hộ gia đình Bảng 2.2: Kết quả cấp lại GCNQSD đất ở cho cá nhân, hộ gia đình Bảng 2.3: Kết quả cấp GCNQSD đất ở cho cá nhân, hộ gia đình do đăng ký biến động trên giấy là tài sản chung của vợ chồng Bảng 2.4: Kết quả cấp GCNQSD đất ở cho cá nhân, hộ gia đình do đăng ký biến động tài sản trên đất
7. MỞ ĐẦU 1. Tính cấp thiết của đề tài Đất đai là nguồn tài nguyên có vai trò rất quan trọng, đối với quốc gia, đồng thời nó cũng là nguồn tài sản vô cùng to lớn đối với mỗi gia đình cá nhân, đặc biệt là đất ở, nên việc cấp GCNQSD đất ở, đối với cá nhân, hộ gia đình là một nhiệm vụ hàng đầu của Nhà nước ta nói riêng và tất cả các nước trên thế giới nói chung, qua đó sẽ góp phần giúp cho NSDĐ ở, có thể yên tâm đầu tư, cải tạo nâng cao hiệu quả, đồng thời sẽ giúp cho Nhà nước quản lý chặt chẽ và bảo vệ quyền lợi hợp pháp của NSDĐ ở. Luật Đất đai 2013 đã đề cập đến vấn đề cấp GCNQSD đất nói chung và QSDĐ ở nói riêng đối với cá nhân, hộ gia đình. Trong quá trình thực hiện những văn bản này, bên cạnh những kết quả nhất định đã thu được, thì công tác cấp GCNQSD đất ở cho cá nhân, hộ gia đình, vẫn còn một số bất cập, vướng mắc, đặc biệt khó khăn khi mà pháp luật về cấp GCNQSD đất ở cho cá nhân, hộ gia đình trong pháp luật đất đai, pháp luật nhà ở, pháp luật xây dựng, pháp luật về bảo vệ và phát triển rừng còn nhiều bất cập, mâu thuẫn, chồng chéo Nhiều quy định thể hiện nhiều sự gò bó, khiên cưỡng và thiếu tính khả thi. Các điều kiện về nhân lực, vật lực, tài lực chưa đáp ứng kịp với yêu cầu và nhu cầu của thực tế. Từ thực trạng nêu trên, tác giả đã chọn đề tài:“Pháp luật về cấp GCNQSD đất ở cho cá nhân, hộ gia đình từ thực tiễn quận Thủ Đức, thành phố Hồ Chí Minh” nhằm đánh giá thực trạng của các quy định liên quan đến cấp GCNQSD đất ở, cho cá nhân, hộ gia đình theo quy định hiện hành của pháp luật Việt Nam, đối chiếu với thực tiễn áp dụng tại địa bàn quận Thủ Đức, thành phố Hồ Chí Minh. Qua đó đánh giá được những mặt mạnh, những điểm còn hạn chế, kiến nghị các biện pháp cụ thể nhằm khắc phục những điểm bất cập, bổ sung những quy định còn thiếu để nâng cao tính thống nhất giữa các quy định của pháp luật, đảm bảo công tác quản lý nhà nước về cấp 1
8. GCNQSD đất ở, đạt được hiệu quả cao hơn, góp phần thúc đẩy sự phát triển của các giao dịch về bất động sản trong xã hội. 2. Tình hình nghiên cứu đề tài Cho đến nay, pháp luật về cấp GCNQSD đất, nói chung và QSDĐ ở cho cá nhân, hộ gia đình nói riêng được giới nghiên cứu khoa học pháp lí nghiên cứu khá nhiều với nhiều khía cạnh khác nhau. Điển hình là hàng loạt các công trình, các bài bài viết, các sách chuyên khảo đã và đang là tài liệu nghiên cứu phổ biến như: Các vấn đề pháp lý về cấp GCNQSD đất, luận văn thạc sĩ luật học, trường Đại học Luật Hà Nội, Nguyễn Quang Học, (2004); Bàn về khái niệm đăng kí đất đai trên Tạp chí Khoa học pháp lí số 2/2011, Đặng Anh Quân (2011) Ngoài ra có một số công trình nghiên cứu khoa học có liên quan đến phần nào lĩnh vực cấp GCNQSD đất ở cho cá nhân, hộ gia đình như: Địa vị pháp lý người sử dụng đất trong các giao dịch dân sự, thương mại về đất đai”, Luận án tiến sĩ luật học, trường Đại học Luật Hà Nội, Nguyễn Quang Tuyến (2003); Pháp luật đất đai Việt Nam hiện hành nhìn từ góc độ bảo đảm quyền của người sử dụng đất, Tạp chí luật học, số 8/2009, T.S Trần Quang Huy (2009); Một số vấn đề về cấp giấy chứng nhận QSDĐ theo Luật Đất đai 2003, tạp chí luật học, số 3/2005, Ths. Phạm Thu Thủy (2005); Báo cáo số 93/BC- CP ngày 19/10/2007 của chính phủ về tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; Một số vấn đề pháp lý về cấp GCNQSD đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất, Khóa luận tốt nghiệp, Trường Đại học Luật Hà Nội, Phạm Thị Thanh Hải (2010); 2
9. Quá trình hoàn thiện việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong bối cảnh phải xử lý các vướng mắc về đất đai, Luận văn tốt nghiệp, Trường Đại học Luật, Hà Nội, Vũ Thị Nguyện (2007); Pháp luật về đăng ký quyền sở hữu nhà ở và công trình xây dựng ở Việt Nam, Luận văn thạc sĩ, Trường Đại học quốc gia Hà Nội, Nguyễn Mạnh Khởi (2009); Cấp GCNQSD đất trên địa bàn thành phố Hà Nội từ năm 2003 đến nay, Luận văn thạc sĩ luật học, Trường Đại học quốc Gia Hà Nội Đỗ Thị Anh Thư (2009), “Pháp luật đất đai về cấp GCNQSD đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất từ thực tiễn của Quận 6 Thành phố HồChí Minh” luận văn thạc sĩ của Lê Xuân Trường, Học viện Khoa học xã hội (2013). Những công trình đã công bố còn thể hiện tính tản mạn, chưa nghiên cứu vấn đề cấp GCNQSD đất ở cho cá nhân, hộ gia đình trong một chỉnh thể thống nhất, toàn diện, các khía cạnh thực tiễn chưa được đầu tư nghiên cứu sâu. Vì vậy, đề tài nghiên cứu của tác giả là sự cần thiết và có ý nghĩa quan trọng góp phần tiếp tục làm sáng tỏ những tồn tại, bất cập của pháp luật hiện hành đã và đang là rào cản, làm chậm tiến độ Cấp GCNQSD đất ở hiện nay. Qua đó, góp phần tiếp tục hoàn thiện pháp luật về vấn đề này trong thời gian tới. 3. Mục đích, nhiệm vụ nghiên cứu Mục đích của bài nghiên cứu này là nhằm làm sáng tỏ một số vấn đề chung về GCNQSD đất; cấp GCNQSD đất ở cho cá nhân, hộ gia đình, cơ sở pháp lí của việc cấp GCNQSD đất ở, để làm cơ sở cho việc nghiên cứu các quy định của pháp luật thực định về cấp GCNQSD đất ở, cho cá nhân, hộ gia đình. 3
10. Để làm sáng tỏ mục tiêu tổng quát, bài nghiên cứu sẽ làm sáng tỏ một số mục tiêu cụ thể sau: Phân tích và đánh giá các quy định của pháp luật thực định để làm sáng tỏ: Pháp luật về cấp GCNQSD đất nói chung, cấp GCNQSDĐ ở cho cá nhân, hộ gia đình nói riêng, đã đạt được những thành tựu đáng kể nào, góp phần quản lý nhà nước về đất đai có hiệu quả hơn, quyền và lợi ích của NSDĐ được đảm bảo hơn. Qua sự phân tích, đánh giá và lồng ghép bằng những dẫn chứng cụ thể trên thực tế, tác giả cũng tập trung chỉ rõ những tồn tại, bất cập của pháp luật về vấn đề này, cùng những vướng mắc nảy sinh trong quá quá trình áp dụng pháp luật trong thực tế. Trên cơ sở phân tích, tìm ra những nguyên nhân của những tồn tại, bất cập vướng mắc thực tế phát sinh, người viết đề xuất một số kiến nghị góp phần hoàn thiện pháp luật về vấn đề này nhằm nâng cao hiệu quả của hoạt động cấp GCNQSD đất ở cho cá nhân, hộ gia đình. 4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu Phạm vi nghiên cứu là thực hiện việc cấp GCNQSD đất ở cho cá nhân hộ, gia đình tại địa bàn quận Thủ Đức, thành phố Hồ Chí Minh, từ năm 2014 - 2016. 5. Phương pháp luận và phương pháp nghiên cứu Bài nghiên cứu này sẽ sử dụng phương pháp duy vật biện chứng, duy vật lịch sử và phương pháp logic làm phương pháp luận cơ bản và xuyên suốt trong quá trình nghiên cứu của mình, cùng với một số phương pháp nghiên cứu khoa học xã hội khác, cụ thể là: Phương pháp phỏng vấn sâu; Phương pháp so sánh; Phương pháp quy nạp và diễn dịch; 4
11. Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp và thứ cấp từ các nguồn liên quan và đáng tin cậy. 6. Ý nghĩa lý luận và thực tiễn của luận văn Mặc dù đây không phải là công trình lần đầu tiên được nghiên cứu, đã có rất nhiều các bài báo, các công trình nghiên cứu về vấn đề cấp GCNQSD đất, cũng đã có nhiều hội thảo, hội nghị tổng kết, đánh giá về công tác tổ chức thực hiện hoạt động cấp GCNQSD đất, song chưa có công trình nào nghiên cứu một cách tổng thể, toàn diện vấn đề này trong mối liên hệ giao thoa giữa các ngành luật, các văn bản pháp luật qua các giai đoạn, các thời kỳ. Vì vậy, luận văn có những đóng góp mới sau đây: Chỉ rõ được sự khác nhau cơ bản giữa Công nhận QSDĐ ở với cấp GCNQSD đất ở; theo đó, cấp GCNQSD đất ở chỉ là một biểu hiện của một quy trình công nhận QSDĐ ở. Đồng thời, nhận diện một cách sâu sắc, ở nhiều phương diện khác nhau như: Từ góc độ quản lý nhà nước về đất đai, góc độ quyền lợi NSDĐ và góc độ quản lí thị trường bất động sản để lí giải về tính tất yếu khách quan của hoạt động cấp GCNQSD đất ở cho cá nhân, hộ gia đình và pháp luật điều chỉnh về vấn đề này đối với hoạt động quản lý nhà nước về đất đai và đối với quyền lợi của NSDĐ, sở hữu nhà và các tài sản khác. Quá trình hình thành và phát triển của pháp luật về cấp GCNQSD đất, QSHN ở và tài sản trên đất được nhìn nhận và đánh giá một cách toàn diện, đầy đủ và cung cấp cho người đọc một sự nhìn nhận khách quan rằng, pháp luật về vấn đề này mặc dù còn có những bất cập song không thể phủ nhận chúng có xu hướng ngày càng thông thoáng, giản tiện hơn, phù hợp hơn với yêu cầu của thực tế cuộc sống. Những tồn tại, bất cập và vướng mắc phát sinh trong quá trình thực hiện hoạt động cấp GCN được tác giả làm rõ qua việc phân tích các quy định 5
12. của pháp luật thực định, đặt trong mối liên hệ với các văn bản pháp luật khác có liên quan. Lồng ghép trong quá trình phân tích là những nhận định, đánh giá về thực tiễn thực thi pháp luật về vấn đề này qua các tổng kết, đánh giá từ các cơ quan chuyên môn, từ những vụ việc thực tiễn. Một số kiến nghị nhằm góp phần hoàn thiện pháp luật về cấp GCNQSD đất ở cho cá nhân, hộ gia đình mang tính thời sự và phù hợp với thực tiễn cuộc sống. 7. Cơ cấu của luận văn Ngoài lời mở đầu, phần kết luận, danh mục tài liệu tham khảo nội dung của luận văn gồm 3 chương: Chương 1: Lý luận pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở cho cá nhân, hộ gia đình Chương 2: Thực trạng thực thi pháp luật về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở cho cá nhân, hộ gia đình tại quận Thủ Đức, thành phố Hồ Chí Minh Chương 3: Giải pháp hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở cho cá nhân, hộ gia đình 6
13. Chương 1 LÝ LUẬN VỀ PHÁP LUẬT VỀ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở CHO CÁ NHÂN, HỘ GIA ĐÌNH 1.1. Lý luận về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho cá nhân, hộ gia đình 1.1.1. Khái niệm quyền sử dụng đất ở của cá nhân, hộ gia đình 1.1.1.1. Khái niệm quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất Kể từ Hiến pháp 1980 quy định “Đất đai, rừng núi, sông hồ, hầm mỏ, tài nguyên thiên nhiên trong lòng đất, ở vùng biển và thềm lục địa đều thuộc sở hữu toàn dân” (Điều 19). “Nhà nước thống nhất quản lý đất đai theo quy hoạch chung, nhằm bảo đảm đất đai được sử dụng hợp lý và tiết kiệm. Trên cơ sở Hiến định này, QSDĐ của các chủ thể được ghi nhận chính thức lần đầu tiên trong Luật Đất đai 1987 và từ đó đến nay trở thành một thuật ngữ pháp lý. Theo từ điển Luật học: "Quyền sử dụng đất là quyền của các chủ thể được khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ việc sử dụng đất được Nhà nước giao, cho thuê hoặc được chuyển giao từ những chủ thể khác thông qua việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho từ những chủ thể khác có quyền sử dụng đất" [16, tr 65]. Xét về bản chất pháp lý QSDĐ là một dạng quyền tài sản đặc biệt trong việc khai thác những thuộc tính có lợi từ đất một cách hợp pháp nhằm làm thỏa mãn nhu cầu và lợi ích vật chất của chủ thể có QSDĐ. Cách tiếp cận về quyền tài sản theo pháp luật dân sự “là quyền trị giá được bằng tiền và có thể chuyển giao trong giao dịch dân sự kể cả quyền sở hữu trí tuệ” (Điều 115 BLDS 2015) một quyền dân sự được coi là quyền tài sản khi hội đủ hai yếu tố: (1) quyền đó phải trị giá được bằng tiền và (2) 7
14. quyền đó phải chuyển giao được trong giao dịch dân sự [8,tr 65]. Theo nghĩa đó, QSDĐ có thể được coi như một tài sản trên cơ sở thị trường và bằng các quy định của pháp luật, của ý chí chủ sở hữu là Nhà nước cho phép trong những trường hợp cụ thể, QSDĐ chuyển giao được trong các giao dịch dân sự. Mặt khác, QSDĐ bị chi phối bởi QSHN nước đối với đất đai trong quá trình xác lập và khai thác sử dụng đất, cụ thể: QSDĐ của mỗi tổ chức, cá nhân được xác lập tuân theo quy định của Nhà nước về trình tự, thủ tục, thời gian, không gian, nghĩa vụ tài chính ; chủ thể QSDĐ được thực hiện nhiều quyền năng khác nhau để đảm bảo quyền và lợi ích của mình trong quá trình sử dụng đất dưới sự cho phép và tuân theo các quy định của pháp luật. Theo điều 166, Luật Đất đai 2013 quy định các quyền chung của NSDĐ thì NSDĐ có các quyền sau: Được cấp GCNQSD đất; Hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất; ; Được Nhà nước bảo hộ khi người khác xâm phạm quyền, lợi ích hợp pháp về đất đai của mình; Được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất; Khiếu nại, tố cáo, khởi kiện về những hành vi vi phạm QSDĐ hợp pháp của mình và những hành vi khác vi phạm pháp luật về đất đai. Như vậy chúng ta có thể hiểu: QSDĐ là tổng hợp các quy phạm pháp luật do Nhà nước ban hành quy định cho NSDĐ được hưởng các quyền cụ thể trong quá trình khai thác và sử dụng đất. QSDĐ của người sử dụng đất được bảo đảm thực hiện bằng quyền lực của Nhà nước. Khi có QSDĐ hợp pháp, chủ thể có QSDĐ có thể đầu tư công sức, vật tư, tiền vốn của mình trên đất đó để được hưởng hoa lợi, lợi tức và những lợi ích khác được tạo ra trên đất, gắn liền với đất. Có thể đó là: Nhà ở, các công trình kiến trúc và các tài sản khác thuộc quyền sở hữu của chính họ. Các quyền năng của chủ sở hữu đối nhà ở, các tài sản gắn liền với đất đều được Nhà nước bảo hộ. Trong trường hợp này, các tài sản là nhà ở, các công trình 8
15. kiến trúc và các tài sản khác gắn liền với đất chỉ thực sự có giá trị đích thực khi QSHN ở và tài sản gắn liền với đất được xem xét trong mối quan hệ với QSDĐ. Tuy nhiên, QSDĐ và QSHN ở và tài sản gắn liền với đất không hẳn trong mọi trường hợp đều đồng nhất thuộc về một chủ thể cũng như tính hợp pháp của QSDĐ và QSHN ở và tài sản gắn liền với đất. Điều 4 Luật Nhà ở năm 2014 đã quy định về Quyền có chỗ ở và QSHN ở như sau: “Hộ gia đình, cá nhân có quyền có chỗ ở thông qua việc đầu tư xây dựng, mua, thuê, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế, nhận góp vốn, nhận đổi, mượn, ở nhờ, quản lý nhà ở theo ủy quyền và các hình thức khác theo quy định của pháp luật”. Như vậy, có trường hợp tài sản trên đất không thuộc quyền sở hữu của người có QSDĐ hợp pháp hoặc có trường hợp chủ thể có QSDĐ hợp pháp nhưng QSHN ở và tài sản khác gắn liền với đất lại bất hợp pháp (chẳng hạn như: nhà ở, công trình xây dựng thuộc diện phải xin cấp phép xây dựng nhưng NSDĐ không xin cấp phép xây dựng tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền hoặc các tài sản tạo ra trên đất không đúng mục đích sử dụng đất đã được phê duyệt). Tóm lại, QSHN ở và tài sản gắn liền với đất cần được xem xét trong mối quan hệ qua lại với QSDĐ. Các quyền này được pháp luật ghi nhận và bảo đảm thực hiện trên thực tế. Như vậy chúng ta có thể hiểu: Quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là tổng hợp các quy phạm pháp luật do Nhà nước ban hành công nhận mối quan hệ hợp pháp về nhà ở và các tài sản trên đất của một chủ thể với Nhà nước và với các chủ thể khác. Quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất được Nhà nước bảo đảm bằng quyền lực của nhà nước. 1.1.1.2. Khái niệm quyền sử dụng đất ở của cá nhân, hộ gia đình Theo Thông tư 08/2007/TT-BTNMT ngày 02/08/2007 quy định đất ở là đất để xây dựng nhà ở, xây dựng các công trình phục vụ cho đời sống; đất 9
16. vườn ao gắn liền với nhà ở trong cùng một thửa đất thuộc khu dân cư (kể cả trường hợp vườn, ao gắn liền với nhà ở riêng lẻ) đã được công nhận là đất ở. Khoản 1 Điều 143 Luật đất đai 2013 quy định “Đất ở do hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng tại nông thôn gồm đất để xây dựng nhà ở, xây dựng các công trình phục vụ đời sống, vườn, ao trong cùng thửa đất thuộc khu dân cư nông thôn, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.” Khoản 1 Điều 144. Luật đất đai 2013 quy định “Đất ở tại đô thị bao gồm đất để xây dựng nhà ở, xây dựng các công trình phục vụ đời sống, vườn, ao trong cùng một thửa đất thuộc khu dân cư đô thị, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng đô thị đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.” Như vậy chúng ta có thể hiểu: QSDĐ ở của cá nhân, hộ gia đình là tổng hợp các quy phạm pháp luật do Nhà nước ban hành quy định cho các cá nhân, hộ gia đình được xây dựng nhà ở, xây dựng các công trình phục vụ đời sống, vườn, ao trong cùng một thửa đất. QSDĐ ở của cá nhân, hộ gia đình được bảo đảm thực hiện bằng quyền lực của Nhà nước. 1.1.2. Khái niệm và đặc trưng cơ bản của giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở của cá nhân, hộ gia đình Đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Tuy nhiên Nhà nước không trực tiếp sử dụng và khai thác mà chủ yếu giao cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong và ngoài nước sử dụng thông qua hình thức giao đất, cho thuê đất Do vậy, Nhà nước xây dựng các quy phạm pháp luật quy định quyền và nghĩa vụ mà các chủ thể sử dụng đất phải thực hiện để bảo vệ lợi ích của mình. Trong đó, Nhà nước đã rất quan tâm tới vấn đề cấp GCNQSD đất cho người sử dụng và vấn đề này đã được đề cập trong những văn bản pháp lý đầu tiên hướng dẫn thi hành các 10
17. quy định về cấp GCNQSD đất đi kèm theo Luật đất đai 1987. Theo quy định về cấp GCNQSD đất (ban hành kèm theo Quyết định số 201-QĐ-ĐKTK ngày 14/7/1989 của Tổng cục quản lý ruộng đất) thì: " GCNQSD đất là chứng thư pháp lý xác lập mối quan hệ hợp pháp giữa Nhà nước và NSDĐ ". Khái niệm này được ghi nhận một lần nữa tại Điều 3 Luật Đất đai 1993. Theo đó, Nhà nước chính thức thừa nhận giá trị pháp lý của GCNQSD đất là nhằm xác lập mối quan hệ hợp pháp giữa NSDĐ với Nhà nước. Tuy nhiên, xét về giá trị thực tế cho thấy, GCNQSD đất chúng không chỉ cho thấy một chủ thể sử dụng đất là hợp pháp trước Nhà nước, mà chúng còn minh chứng về sự hợp pháp về QSDĐ của chủ thể đó với các chủ thể sử dụng đất khác. Nghĩa là giá trị pháp lý của của GCNQSD đất có phạm vi rộng hơn rất nhiều trên thực tế so với sự ghi nhận trong các văn bản pháp luật. Vì vậy, khắc phục thực tế nêu trên, Luật Đất đai 2003 tại Điều 4 lại có sự sửa đổi, bổ sung như sau: “GCNQSD đất là GCN do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp cho NSDĐ để bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp của NSDĐ.” So với khái niệm được đề cập trong các văn bản trước đó thì khái niệm về GCNQSD đất quy định tại Luật Đất đai 2003 có nội dung đề cập rộng hơn. Theo đó, khái niệm xác định rõ, GCNQSD đất cấp cho người sử dụng chỉ hợp pháp khi chúng được cấp bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền và chúng mới là cơ sở pháp lý để công nhận QSDĐ hợp pháp của một chủ thể trước Nhà nước. Bên cạnh đó, khái niệm trên cũng xác định rõ giá trị pháp lý của GCNQSD đất đó là căn cứ pháp lý để bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp cho NSDĐ. Tuy nhiên quy định này mới chỉ dừng lại ở việc công nhận QSDĐ hợp pháp của chủ thể trước Nhà nước, còn trong quá trình khai thác và sử dụng đất, những công sức, vật tư, tiền vốn, những thành quả lao động mà NSDĐ tạo ra trên đất như: nhà ở, vật kiến trúc, các công trình xây dựng trên đất và các tài sản khác gắn liền với đất có được Nhà nước công nhận đồng 11
18. thời với QSDĐ hay không thì chưa được đề cập, do đó quyền lợi của người có QSDĐ và tài sản gắn liền với đất chưa được xác lập rõ ràng, thậm chí chưa được ghi nhận thỏa đáng. Cùng với đó, với sự ra đời của Luật Nhà ở 2005 về việc ghi nhận và xác lập quyền sở hữu nhà ở cho người có quyền sở hữu nhà ở đã tạo nên những sự chồng chéo và mâu thuẫn giữa Luật Đất đai và Luật Nhà ở trong việc cấp GCNQSD đất, quyền sở hữu nhà và tài sản trên đất. Thực tế đó cũng là nguyên nhân của nhiều tranh chấp, mâu thuẫn, bất đồng mà việc giải quyết chúng rất thiếu những cơ sở pháp lý để điều chỉnh. Trước thực trạng đó, Chính Phủ đã ban hành Nghị định số 88/2009/NĐ-CP để khắc phục những mâu thuẫn và không thống nhất nêu trên, theo đó, thống nhất việc cấp GCNQSD đất và tài sản gắn liền với đất. Tuy nhiên, trong Nghị định này này lại không đưa ra khái niệm về GCNQSD đất, quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất. Trước thực tế trên, để đảm bảo tính thống nhất trong quan niệm về giá trị của GCNQSD đất, cũng nhằm đảm bảo lợi ích thiết thực cho NSDĐ không chỉ là quyền lợi hợp pháp về mảnh đất mà còn bao gồm cả những tài sản được tạo ra trên đất, gắn liền với đất; đồng thời đảm bảo việc quản lý tập trung, thống nhất, quy về một đầu mối đối với đất và tài sản trên đất, Luật đất đai năm 2013 đã sửa đổi, chỉnh sửa lại khái niệm về GCNQSD đất theo hướng toàn diện và bao quát, đầy đủ hơn. Theo đó:“GCNQSD đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất”. Với khái niệm này, một mặt chỉ rõ giá trị của GCNQSD đất đó là cơ sở, là căn cứ để xác lập QSDĐ, QSHN và tài sản khác gắn liền với đất; đồng thời xác định, nhà ở, tài sản khác được tạo ra trên đất, gắn liền với đất - chúng sẽ là một chỉnh thể thống nhất không thể tách rời với đất và phải được Nhà nước 12
19. công nhận quyền sở hữu hợp pháp khi đáp ứng đủ điều kiện theo quy định của pháp luật. Với khái niệm được thay đổi nêu trên, chúng không chỉ đảm bảo về quyền và lợi ích hợp pháp của người có QSDĐ và tài sản trên đất, mà còn đảm bảo việc quản lý tập trung, thống nhất trong quản lý đất đai và nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất, khắc phục sự mâu thuẫn và không hợp lý trong các quy định của Luật Đất đai và Luật Nhà ở trước đây. Như vậy, GCNQSD đất, QSHN ở và tài sản khác gắn liền với đất, trước hết được hiểu là một "chứng thư pháp lý", xác nhận mối quan hệ hợp pháp giữa Nhà nước với các chủ thể có QSDĐ hợp pháp, quyền sở hữu hợp pháp về nhà và các tài sản khác trên đất. GCN này được cấp bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền theo quy định của pháp luật, ghi nhận những chủ thể có QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và những tài sản gắn liền với đất một cách hợp pháp và được Nhà nước bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp trong quá trình khai thác và sử dụng đất và các tài sản đó. Từ những phân tích trên ta thấy, thực tế các quy định của pháp luật không có quy định phân biệt đối với GCNQSD đất theo mục đích sử dụng đất. Như vậy, để làm sáng tỏ các đặc trưng cơ bản của GCNQSD đất ở cho cá nhân, hộ gia đình tác giả đi phân tích các đặc trưng cơ bản của GCNQSD đất, QSHN ở và tài sản khác gắn liền với đất: Thứ nhất, GCNQSD đất, QSHN ở và tài sản khác gắn liền với đất là một loại giấy do cơ quan nhà nước có thẩm quyền được pháp luật chỉ định chịu trách nhiệm phát hành thống nhất trong phạm vi cả nước. GCNQSD đất, QSHN ở và tài sản khác gắn liền với đất được cấp cho các chủ thể sử dụng đất, chủ sở hữu nhà hoặc các tài sản gắn liền với đất một cách hợp pháp khi họ đáp ứng đủ điều kiện theo quy định của pháp luật; Thứ hai, GCNQSD đất, QSHN ở và tài sản khác gắn liền với đất là một trong những công cụ để Nhà nước quản lý đất đai đối với các chủ thể sử dụng 13
20. đất. Cấp GCNQSD đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là một trong những cơ sở quan trọng giúp Nhà nước xây dựng, điều chỉnh chính sách đất đai cũng như thực hiện các nội dung quản lý nhà nước về đất đai (quản lý được hiện trạng sử dụng đất, nguồn gốc và diễn biến của quá trình sử dụng đất, các thông tin cần thiết về tình hình sử dụng đất đai trong phạm vi toàn quốc; tình hình thực hiện chính sách đất đai, chiến lược quản lý và sử dụng đất đai, công tác quy hoạch, thống kê, kiểm kê đất đai ). Thứ ba, GCNQSD đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là cơ sở pháp lý quan trọng để xác nhận QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của một chủ thể, tạo lập sự an toàn pháp lý trong các giao dịch đất đai và tài sản khác gắn liền với đất. Qua đó, các chủ thể sẽ an tâm khai thác tốt hơn mọi tiềm năng của đất và được Nhà nước bảo hộ khi lợi ích chính đáng bị xâm phạm. Với khái niệm và đặc trưng như trên cho thấy rõ: GCNQSD đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận và bảo hộ QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất. 1.1.3. Khái niệm và đặc điểm của cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở của cá nhân, hộ gia đình Theo quy định của pháp luật đất đai, cấp GCNQSD đất là một trong những nội dung của hoạt động quản lý nhà nước về đất đai, đồng thời cũng là một quyền đầu tiên mà bất kỳ NSDĐ hợp pháp nào cũng được hưởng. Luật đất đai 2013 quy định tại khoản 9 Điều 3: “Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất cho người đang sử dụng đất ổn định mà không có nguồn gốc được Nhà nước giao đất, cho thuê đất thông qua việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu Nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất 14
21. lần đầu với thửa đất xác định”. Như vậy, việc cấp GCNQSD đất chính là hoạt động của Nhà nước thông qua hệ thống pháp luật và các thủ tục hành chính để xác lập và công nhận quyền cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong nước, cơ sở tôn giáo, cộng đồng dân cư, tổ chức, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài và bảo vệ quyền lợi cho các chủ thể đó. Cấp GCNQSD đất là nghĩa vụ của cơ quan nhà nước có thẩm quyền khi thay mặt cho Nhà nước thực hiện vai trò chủ sở hữu đại diện đối với đất đai. Thông qua GCNQSD đất, Nhà nước xác lập mối quan hệ pháp lý giữa Nhà nước với tư cách là chủ sở hữu đại diện đối với đất đai và các tổ chức, cá nhân được Nhà nước cho phép sử dụng đất, đây cũng là giấy tờ quan trọng giúp Nhà nước theo dõi những biến động trong quản lý, sử dụng đất đai. Đồng thời, hoạt động này nhằm mục đích: công nhận, đảm bảo và bảo vệ QSDĐ của NSDĐ; Đưa các quan hệ đất đai đi vào trật tự ổn định, hỗ trợ và thúc đẩy sự hình thành và phát triển của thị trường bất động sản ở Việt Nam. Tổ chức triển khai cấp GCNQSD đất là nội dung quan trọng của quản lý nhà nước về đất đai. Đây là giai đoạn cuối cùng của quá trình giao đất, cho thuê đất và đăng ký QSDĐ hợp pháp. Hoạt động này được tiến hành qua nhiều công đoạn: thủ tục kiểm tra, thẩm tra hồ sơ xin cấp của cơ quan chuyên môn trong lĩnh vực đất đai; thủ tục xem xét, quyết định và phê duyệt cấp GCNQSD đất của cơ quan hành chính Nhà nước (hệ thống UBND các cấp); kết thúc quy trình này chính là việc triển khai cấp GCNQSD đất đến người có đủ điều kiện cấp theo luật định. Trường hợp chưa được cấp GCNQSD đất thì chưa thể quản lý chặt chẽ đất đai theo pháp luật và chưa thể phát huy hết quyền và nghĩa vụ của mình trong sửdụng đất đai, tài nguyên đất đai chưa được khai thác với hiệu quả kinh tế xã hội cao nhất. Việc cấp GCNQSD đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất chính là quá trình tổ chức triển khai trong thực tế cuộc sống các công việc cụ 15