Luận văn Pháp luật và thực tiễn xử lý bất động sản thế chấp đảm bảo khoản vay của ngân hàng thương mại

Nội dung text: Luận văn Pháp luật và thực tiễn xử lý bất động sản thế chấp đảm bảo khoản vay của ngân hàng thương mại

1. BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP. HCM VÕ THỊ TUYẾT NHUNG PHÁP LUẬT VÀ THỰC TIỄN XỬ LÝ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP ĐẢM BẢO KHOẢN VAY CỦA NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC TP. HỒ CHÍ MINH, NĂM 2018
2. BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP. HCM VÕ THỊ TUYẾT NHUNG PHÁP LUẬT VÀ THỰC TIỄN XỬ LÝ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP ĐẢM BẢO KHOẢN VAY CỦA NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC Chuyên ngành: Luật kinh tế Mã số: 8380107 Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS VÕ TRÍ HẢO TP. HỒ CHÍ MINH, NĂM 2018
3. MỤC LỤC Lời cam đoan vii Danh mục chữ viết tắt 1 Tóm tắt luận văn 2 Từ khóa 2 Phần mở đầu 1 Chương 1: NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ THẾ CHẤP VÀ XỬ LÝ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP ĐẢM BẢO KHOẢN VAY 5 1.1. Khái niệm thế chấp 5 1.2. Bất động sản thế chấp 5 1.2.1 Khái niệm bất động sản thế chấp 5 1.2.2 Điều kiện bất động sản thế chấp 5 1.2.3 Thủ tục thế chấp bất động sản 6 1.3. Xử lý bất động sản thế chấp 7 1.3.1 Khái niệm, đặc điểm của xử lý bất động sản thế chấp 7 1.3.1.1 Khái niệm 7 1.3.1.2 Đặc điểm pháp lý của xử lý bất động sản thế chấp 7 1.3.2 Nguyên tắc xử lý bất động sản thế chấp 8 1.3.3 Căn cứ xử lý bất động sản thế chấp 9 1.3.4 Phương thức xử lý bất động sản thế chấp 11 1.3.5 Thủ tục xử lý bất động sản thế chấp 12 Chương 2: THỰC TIỄN XỬ LÝ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP ĐẢM BẢO KHOẢN VAY CỦA NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI 16 2.1 Phương thức xử lý bất động sản thế chấp có thỏa thuận 16 2.1.1 Ngân hàng tự bán bất động sản thế chấp 16 2.1.1.1 Cơ sở pháp lý 17 2.1.1.2 Cách thức thực hiện 17 2.1.1.3 Thực tiễn áp dụng 21 2.1.1.4 Khó khăn trong thực tiễn áp dụng 21 2.1.2 Ngân hàng nhận chính bất động sản thế chấp để thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ của bên thế chấp 22 2.1.2.1 Cơ sở pháp lý 22 2.1.2.2 Cách thức thực hiện: 23 2.1.2.3 Thực tiễn áp dụng 24 iii
4. 2.1.2.4 Khó khăn trong thực tiễn áp dụng 24 2.1.3 Bán đấu giá tài sản 25 2.1.3.1 Cơ sở pháp lý 25 2.1.3.2 Cách thức thực hiện 26 2.1.3.3 Thực tiễn áp dụng 26 2.1.3.4 Khó khăn trong thực tiễn áp dụng 27 2.2 Phương thức xử lý bất động sản không có thỏa thuận 27 2.2.1 Bán đấu giá tài sản 27 2.2.1.1 Cơ sở pháp lý 27 2.2.1.2 Cách thức thực hiện 27 2.2.1.3 Thực tiễn áp dụng 28 2.2.1.4 Khó khăn trong thực tiễn áp dụng 28 2.2.2 Khởi kiện 28 2.2.2.1 Giai đoạn khởi kiện 28 2.2.2.2 Giai đoạn thi hành bản án, quyết định có hiệu lực pháp luật của Tòa án 34 2.3 Xử lý bất động sản thế chấp trong những trường hợp đặc biệt 36 2.3.1 Các bên tự nguyện thỏa thuận xử lý bất động sản khi chưa vi phạm nghĩa vụ trả nợ 36 2.3.2 Bất động sản có thể xác định được giá cụ thể, rõ ràng trên thị trường 36 2.3.3 Bất động sản thế chấp được xử lý theo Nghị quyết 42/2017/QH14 được Quốc hội Khóa XIV, kỳ họp Thứ 3 thông qua về thí điểm xử lý nợ xấu của các tổ chức tín dụng 37 2.3.3.1 Quyền thu giữ bất động sản thế chấp 37 2.3.3.2 Bất động sản thế chấp là vật chứng trong vụ án hình sự 40 2.3.3.3 Kê biên tài sản bảo đảm THA đối với bất động sản thế chấp 41 2.3.4 Xử lý bất động sản thế chấp khi ngân hàng là bên thứ ba ngay tình trong giao dịch dân sự 42 Chương 3: MỘT SỐ KHÓ KHĂN, VƯỚNG MẮC, HẠN CHẾ VÀ KIẾN NGHỊ VỀ XỬ LÝ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP 45 3.1 Những khó khăn, vướng mắc, hạn chế khi tiến hành xử lý bất động sản thế chấp 45 3.1.1 Từ quy định pháp luật 45 3.1.2 Từ phía ngân hàng 47 iv
5. 3.1.3 Từ các cơ quan tư pháp 48 3.2 Kiến nghị 49 3.2.1 Kiến nghị hoàn thiện pháp luật 49 3.2.2 Kiến nghị đối với ngân hàng 52 3.2.3 Kiến nghị đối đối với các cơ quan tư pháp 54 KẾT LUẬN 57 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO i DANH MỤC VĂN BẢN QUY PHẠM PHÁP LUẬT v v
6. LỜI CAM ĐOAN Tôi tên là Võ Thị Tuyết Nhung – mã số học viên 7701270085A, là học viên lớp Cao học Luật K27-1 Luật Bến Tre - chuyên ngành Luật kinh tế, Khoa Luật, Trường Đại học Kinh tế TP. Hồ Chí Minh, là tác giả của Luận văn thạc sĩ luật học với đề tài “Pháp luật và thực tiễn xử lý bất động sản thế chấp đảm bảo khoản vay của ngân hàng thương mại” (Sau đây gọi tắt là “Luận văn”). Tôi xin cam đoan tất cả các nội dung được trình bày trong Luận văn này là kết quả nghiên cứu độc lập của cá nhân tôi dưới sự hướng dẫn của người hướng dẫn của PGS.TS Võ Trí Hảo. Trong Luận văn có sử dụng, trích dẫn một số ý kiến, quan điểm khoa học của một số tác giả. Các thông tin này đều được trích dẫn nguồn cụ thể, chính xác và có thể kiểm chứng. Các số liệu, thông tin được sử dụng trong Luận văn là hoàn toàn khách quan và trung thực. Học viên thực hiện Võ Thị Tuyết Nhung vii
7. Luận văn UEH LLM – www.law.ueh.edu.vn DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT Bộ luật Dân sự năm 2015 : BLDS năm 2015 Uỷ ban nhân dân : UBND Cục Thi hành án dân sự : Cục THADS Chi cục Thi hành án dân sự : Chi cục THADS Thi hành án : THA Thương mại cổ phần : TMCP Viện Kiểm sát nhân dân : Viện KSND Tòa án nhân dân : TAND 1
8. Luận văn UEH LLM – www.law.ueh.edu.vn TÓM TẮT LUẬN VĂN Ngân hàng có vai trò quan trọng trong sự phát triển của nền kinh tế đất nước. Để hoạt động ngân hàng được an toàn, hiệu quả cần lắm hành lang pháp lý đầy đủ, phù hợp và khả năng ứng dụng. Pháp luật hiện hành về ngân hàng nói chung, pháp luật về xử lý bất động sản thế chấp của ngân hàng nói riêng về cơ bản đã đáp ứng được những điều phát sinh trên thực tế. Tuy nhiên, thực tiễn áp dụng vẫn còn nhiều vướng mắc do quy định của pháp luật chưa cụ thể, chưa rõ ràng hoặc còn mâu thuẫn nhau, chưa phù hợp với thực tế. Đây có thể là vấn đề được nhiều tổ chức, cá nhân quan tâm trong đó có tác giả. Với mong muốn nghiên cứu, tìm hiểu sâu hơn pháp luật về xử lý bất động sản thế chấp của ngân hàng, cũng như bản thân đã có những trải nghiệm từ nhiều góc độ khác nhau. Tác giả rất hào hứng khi chọn đề tài “Pháp luật và thực tiễn xử lý bất động sản thế chấp đảm bảo khoản vay của Ngân hàng thương mại” làm luận văn tốt nghiệp cho chương trình Cao học luật tại Trường Đại học kinh tế Thành phố Hồ Chí Minh. Luận văn sẽ đi vào phân tích pháp luật về xử lý bất động sản thế chấp của ngân hàng thương mại, những ví dụ từ thực tiễn và lồng ghép những nhận định của tác giả. Từ đó, tìm ra những vướng mắc, bất cập, khó khăn khi ngân hàng tiến hành xử lý bất động sản thế chấp, đề ra những giải pháp nâng cao hiệu quả công tác xử lý bất động sản thế chấp và kiến nghị hoàn thiện pháp luật trong tương lai. Bố cục của luận văn được thể hiện thành 03 chương: Chương 1: Những vấn đề lý luận về thế chấp và xử lý bất động sản thế chấp đảm bảo khoản vay. Chương 2: Thực tiễn xử lý bất động sản thế chấp đảm bảo khoản vay của ngân hàng thương mại. Chương 3: Một số khó khăn, vướng mắc, hạn chế và kiến nghị về xử lý bất động sản thế chấp. Từ khóa Thuật ngữ được sử dụng trong luận văn: Bên thế chấp, bên vay, khách hàng: Được hiểu là một chủ thể. 2
9. Luận văn UEH LLM – www.law.ueh.edu.vn PHẦN MỞ ĐẦU 1. Lý do chọn đề tài Dưới sự phát triển của nền kinh tế thị trường thì các giao dịch dân sự, thương mại sẽ được xác lập ngày càng nhiều, nguy cơ tiềm ẩn rủi ro cũng tăng theo thì tranh chấp khởi kiện ngày càng gia tăng cũng là một xu thế. Theo số liệu thống kê năm 2017 của Tòa án tỉnh Bến Tre, tranh chấp hợp đồng tín dụng chiếm ¾ tranh chấp về kinh doanh thương mại. Các tranh chấp chủ yếu liên quan đến xử lý tài sản bảo đảm để thu hồi nợ giữa Ngân hàng với cá nhân, tổ chức được cấp tín dụng. Do đó, để có thể đảm bảo rằng các bên trong giao dịch có thể bảo vệ hữu hiệu quyền và lợi ích hợp pháp của mình thì giao dịch có bảo đảm bằng hình thức thế chấp được xem là ưu tiên hàng đầu được lựa chọn. Tài sản thế chấp có thể được xem là đối tượng quyết định có hay không có sự tồn tại của giao dịch nhất là trong quan hệ tín dụng. Thế nhưng, khi một trong các bên không thực hiện hoặc thực hiện không đúng, đầy đủ quyền và nghĩa vụ được xác lập thì việc xử lý tài sản thế chấp nhất là bất động sản là một vấn đề không đơn giản, khi mà các quy định của pháp luật còn nhiều bất cập, thiếu hụt hoặc chồng chéo. Điều này sẽ gây khó khăn cho các ngân hàng và lúng túng cho những người tiến hành tố tụng, cơ quan tố tụng khi áp dụng pháp luật để giải quyết tranh chấp phát sinh. Từ những vấn đề trên, để nghiên cứu và vận dụng một cách đúng đắn, hiệu quả các quy định pháp luật về xử lý bất động sản thế chấp nhằm đảm bảo quyền lợi các bên. Đồng thời, phát hiện những điểm bất cập trong các quy định của pháp luật và đưa ra biện pháp giải quyết, khắc phục là việc rất cần thiết và có ý nghĩa không chỉ trong quản lý nhà nước mà còn cho cho sự phát triển của nền kinh tế nước nhà. Do đó, tác giả quyết định chọn đề tài “Pháp luật và thực tiễn xử lý bất động sản thế chấp đảm bảo khoản vay của Ngân hàng thương mại” làm luận văn tốt nghiệp chương trình cao học luật của mình. Tác giả hy vọng luận văn sẽ góp phần giải quyết được những khó khăn hiện tại và hoàn thiện pháp luật về xử lý bất động sản thế chấp trong tương lai. 2. Giả thuyết, câu hỏi nghiên cứu 2.1. Giả thuyết nghiên cứu Giả sử quy định của pháp luật về xử lý bất động sản thế chấp đã hoàn thiện vậy tại sao thực tiễn áp dụng còn nhiều vướng mắc, bất cập? 2.2. Câu hỏi nghiên cứu 1
10. Luận văn UEH LLM – www.law.ueh.edu.vn Câu hỏi thứ nhất: Pháp luật hiện hành quy định như thế nào về thế chấp bất động sản và xử lý bất động sản thế chấp? Câu hỏi thứ hai: Quá trình xử lý bất động sản thế chấp của ngân hàng thương mại được thực hiện như thế nào? Thực tiễn áp dụng có khó khăn không? Câu hỏi thứ ba: Ngân hàng gặp những khó khăn, vướng mắc gì khi tiến hành xử lý bất động sản thế chấp? Kiến nghị khắc phục hoặc biện pháp giải quyết? 3. Tình hình nghiên cứu Xét trong mối quan hệ với các nội dung nghiên cứu của đề tài, thì các công trình khoa học khác có thể chỉ đứng ở một góc nhìn của người thế chấp, cơ quan xét xử hoặc người nhận thế chấp hoặc ở một góc độ khác mà chưa có sự trải nghiệm của các vị trí khác nhau, có thể chưa phân tích được toàn diện nội dung nghiên cứu. Một số công trình nghiên cứu tiêu biểu: Sách chuyên khảo, Vũ Thị Hồng Yến, 2017: “Tài sản thế chấp và xử lý tài sản thế chấp theo quy định của Bộ luật Dân sự năm 2015”. Hà Nội: Nhà xuất bản Chính trị Quốc gia sự thật: Đây là chuyên đề rất hay, được tác giả trình bày cụ thể, chi tiết và có những đề xuất hay, tuy nhiên khả năng ứng dụng còn khá xa. Tác giả Vũ Thị Kim Oanh, 2009: “Cơ sở pháp lý để xửa lý tài sản bảo đảm nhằm thu hồi nợ cho các ngân hàng thương mại”, Luận văn Thạc sĩ Luật học mô tả tốt các nội dung về xử lý tài sản bảo đảm, tuy nhiên chưa đi sâu vào tài sản bảo đảm là bất động sản. Tác giả Trần Thị Thụy Anh, 2006: “Pháp luật về xử lý tài sản bảo đảm tiền vay tại các tổ chức tín dụng, thực trạng và hướng hoàn thiện”, Luận văn Thạc sĩ Luật học mô tả gần như hoàn thiện các nội dung nghiên cứu, tuy nhiên, đề tài nghiên cứu hiện tại có những điểm mới từ quy định của pháp luật cần được làm rõ và đánh giá tính khả thi khi áp dụng vào thực tiễn Trên cơ sở kết quả của các công trình nghiên cứu trước đây, bản thân có sự tổng hợp, kế thừa để nghiên cứu, cùng với hiểu biết của tác giả, những trải nghiệm ở nhiều góc độ khác nhau, tác giả mong rằng nội dung luận văn sẽ đánh giá toàn diện, đầy đủ và khách quan về đề tài được nghiên cứu. Với câu hỏi thứ nhất tác giả sẽ phân tích quy định của pháp luật liên quan đến thế chấp tài sản là bất động sản. Trả lời cho câu hỏi thứ hai, tác giả đi vào phân tích các phương thức xử lý bất động sản thế chấp dựa vào hai nguyên tắc: Có sự thỏa thuận và không có sự thỏa thuận của các bên; thực tiễn áp dụng, những khó khăn vướng mắc của mỗi phương thức và một số ví dụ phân tích, chứng minh. Với câu hỏi thứ ba, sẽ được giải quyết bằng 2
11. Luận văn UEH LLM – www.law.ueh.edu.vn cách đưa ra những tồn tại ở nhiều khía cạnh khác nhau khi ngân hàng tiến hành xử lý bất động sản thế chấp. Từ đó đưa ra những kiến nghị, đề xuất một số giải pháp khắc phục, góp phần cho việc xử lý bất động sản thế chấp được thuận lợi và hiệu quả hơn. 4. Mục đích, đối tượng và phạm vi nghiên cứu Mục đích nghiên cứu của Luận văn nhằm làm sáng tỏ những vấn đề lý luận và thực tiễn của pháp luật về xử lý bất động sản thế chấp của ngân hàng thương mại. Qua đó, đề xuất các định hướng, giải pháp hoàn thiện, nâng cao hiệu quả thi hành pháp luật, nhằm bảo đảm thực hiện hiệu quả hợp đồng thế chấp, bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các bên tham gia hợp đồng, nếu có phát sinh tranh chấp. Đối tượng nghiên cứu là quy định của pháp luật và thực tiễn thực thi đối với các biện pháp xử lý tài sản thế chấp đảm bảo khoản vay là bất động sản. Phạm vi nghiên cứu: Luận văn giới hạn việc thế chấp và xử lý bất động sản thế chấp của ngân hàng thương mại chỉ đối với quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất là nhà ở (không bao gồm nhà ở hình thành trong tương lai). Việc xử lý bất động sản thế chấp của bên thế chấp đồng thời là bên được cấp tín dụng (hợp đồng thế chấp của người thứ ba – không phải là bên được cấp tín dụng được hiểu là biện pháp bảo đảm bằng hình thức bảo lãnh, không thuộc phạm vi nghiên cứu của luận văn). 5. Các phương pháp tiến hành nghiên cứu, khung lý thuyết Luận văn được sử dụng nhiều phương pháp nghiên cứu: Phương pháp duy vật biện chứng, duy vật lịch sử, phương pháp phân tích kế hợp phương pháp tổng hợp, so sánh, phương pháp tổng kết thực tiễn nhằm vận dụng, đánh giá một cách toàn diện giữa kiến thức lý luận và thực tiễn để làm sáng tỏ nội dung của đề tài cần nghiên cứu. 6. Ý nghĩa khoa học và giá trị ứng dụng của đề tài Luận văn là kết quả của quá trình nghiên cứu, trải nghiệm và quan sát giữa quy định pháp luật và thực tế áp dụng, sẽ là một trong những cơ sở giúp cho các cá nhân, tổ chức có thẩm quyền, có liên quan có một cái nhìn tổng quát nhưng sâu sắc về việc xử lý bất động sản thế chấp của các tổ chức tín dụng. Qua đó, nhìn nhận vấn đề một toàn diện hơn, tránh được sự đánh giá việc xử lý bất động sản thế chấp của ngân hàng một cách phiến diện, một chiều và một khía cạnh. Bên cạnh đó, luận văn có thể là tài liệu tham khảo cho sinh viên và các cán bộ đang làm công tác xử lý tài sản thế chấp của các tổ chức tín dụng và các tổ chức tín dụng khi tìm hiểu, xử lý 3
12. Luận văn UEH LLM – www.law.ueh.edu.vn hoặc hoạch định chiến lược, chính sách xử lý bất động sản thế chấp. Luận văn đã đề xuất các giải pháp để tháo gỡ những vướng mắc trong quá trình áp dụng pháp luật và hướng hoàn thiện, đề xuất một số kiến nghị đối với ngân hàng và các cơ quan có thẩm quyền trong việc xử lý bất động sản thế chấp, với hy vọng thời gian tới sẽ giúp cho việc xử lý bất động sản thế chấp của các tổ chức tín dụng ngày càng hiệu quả cao hơn. 4
13. Luận văn UEH LLM – www.law.ueh.edu.vn Chương 1: NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ THẾ CHẤP VÀ XỬ LÝ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP ĐẢM BẢO KHOẢN VAY 1.1. Khái niệm thế chấp Theo từ điển tiếng Việt: “Thế chấp (tài sản) dùng làm vật bảo đảm, thay thế cho số tiền vay nếu không có khả năng trả đúng kỳ hạn”. Từ khái niệm cơ bản này chúng ta có thể hiểu thế chấp là cách thức mà các bên tham gia giao dịch thỏa thuận lựa chọn để đảm bảo việc thực hiện nghĩa vụ thông qua một hoặc nhiều tài sản. Theo BLDS năm 2015: Thế chấp tài sản là việc bên thế chấp dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ và không giao tài sản cho bên nhận thế chấp1. Từ khái niệm này, chúng ta có thể hiểu: Tài sản thế chấp thuộc sở hữu của bên thế chấp; bên thế chấp không chuyển giao tài sản cho bên nhận thế chấp mà chỉ chuyển giao các loại giấy tờ chứng minh quyền sở hữu để ràng buộc trách nhiệm; mục đích của thế chấp là đảm bảo thực hiện nghĩa vụ của các bên. Bên thế chấp là bên dùng bất động sản thuộc quyền sử dụng, sở hữu của mình để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ của chính mình. Bên nhận thế chấp – ngân hàng là bên có quyền trong quan hệ tín dụng mà việc thực hiện quyền được bảo đảm bằng hợp đồng thế chấp. 1.2. Bất động sản thế chấp 1.2.1 Khái niệm bất động sản thế chấp Có thể căn cứ vào khái niệm thế chấp tài sản, khái niệm tài sản bảo đảm và các đặc tính của bất động sản thế chấp để khái niệm bất động sản thế chấp là tài sản mà bên thế chấp dùng để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ dân sự đối với bên thế chấp. Theo đó, có thể hiểu, bất kỳ bất động sản nào cũng có thể thế chấp trừ trường hợp pháp luật cấm hoặc các bên không thỏa thuận lựa chọn; thế chấp là bảo đảm cho việc thực hiện nghĩa vụ của bên thế chấp; bất động sản thế chấp vẫn thuộc quyền sở hữu của bên thế chấp và không chuyển giao cho bên nhận thế chấp trừ trường hợp các bên có thỏa thuận giao cho người thứ ba giữ. 1.2.2 Điều kiện bất động sản thế chấp Bất động sản thế chấp phải thuộc quyền sở hữu của bên thế chấp: Đây là điều kiện cần phải có để xác định bất động sản có được xem là đối tượng của hợp đồng thế chấp hay không. Vì chỉ có chủ sở hữu bất động sản mới có quyền định đoạt bất động sản của mình, việc xử lý bất động sản thế chấp (nếu có) sẽ không gặp 1 Điều 317 BLDS năm 2015. 5
14. Luận văn UEH LLM – www.law.ueh.edu.vn khó khăn trong chuyển dịch quyền sở hữu bất động sản. Bất động sản thế chấp có thể là bất động sản hiện có hoặc bất động sản hình thành trong tương lai. Bất động sản thế chấp có thể chuyển giao được trong giao dịch dân sự2: Đây là điều kiện đủ, mang tính chất quyết định bất động sản có được nhận làm tài sản thế chấp không. Vì nếu bất động sản thuộc quyền sở hữu của bên thế chấp nhưng bị cấm chuyển giao trong giao lưu dân sự, sẽ phát sinh rủi ro cho ngân hàng khi xử lý tài sản thế chấp. Bất động sản thế chấp có thể mô tả chung nhưng phải xác định được. Việc mô tả bất động sản thế chấp có thể mô tả không chi tiết nhưng phải xác định chính xác bất động là tài sản đang thế chấp như: Số thửa, tờ bản đồ đối với bất động sản hiện có; diện tích, địa điểm, vị trí nơi có bất động sản đối với bất động sản hình thành trong tương lai. Đây là cơ sở để khẳng định bất động thế chấp khi tiến hành xử lý. Bất động sản thế chấp không có tranh chấp và không bị kê biên để đảm bảo thi hành án3: Đây là yếu tố tăng tính an toàn và thuận lợi cho ngân hàng khi nhận thế chấp và xử lý bất động sản thế chấp. Ngoài ra, đối với trường hợp hạn chế về quyền đối với bất động sản thế chấp như bất động sản thế chấp được đảm bảo thực hiện nhiều nghĩa vụ thì bên thế chấp phải cung cấp thông tin về thực trạng bất động sản thế chấp cho ngân hàng. Ngân hàng sẽ cân nhắc những yếu tố ảnh hưởng đến bất động sản thế chấp như giá trị của tài sản thế chấp, tính thanh khoản, tính an toàn để chấp nhận bất động sản là đối tượng được thế chấp hay không. 1.2.3 Thủ tục thế chấp bất động sản Như đã giới thiệu phần phạm vi nghiên cứu, bất động sản thế chấp được xác định trong luận văn đó là quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất là nhà ở (không bao gồm tài sản hình thành trong tương lai). Do đó, việc thế chấp bất động sản được thực hiện với ba hình thức: (1) thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất; (2) thế chấp quyền sử dụng đất; (3) thế chấp tài sản gắn liền với đất. Mỗi hình thức thế chấp đều có cách thức xử lý cụ thể, nhằm đảm bảo quyền và lợi ích của bên thế chấp, bên nhận thế chấp và bên thứ ba. Theo nguyên tắc chung, hợp đồng thế chấp sẽ được bên thế chấp và ngân 2 Vũ Thị Hồng Yến, 2017. Tài sản thế chấp và xử lý tài sản thế chấp theo quy định của Bộ luật Dân sự năm 2015”. Hà Nội: Nhà xuất bản Chính trị Quốc gia sự thật, tr51. 3 Điều 188, Luật Đất đai năm 2013. 6
15. Luận văn UEH LLM – www.law.ueh.edu.vn hàng lập, ký tại Phòng công chứng hoặc Văn phòng công chứng và có hiệu lực kể từ thời điểm giao kết trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác. Đối với thế chấp quyền sử dụng đất hoặc thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất thì hợp đồng thế chấp có hiệu lực, phát sinh hiệu lực đối kháng với người thứ ba kể từ thời điểm đăng ký4. Đối với thế chấp tài sản gắn liền với đất (trong trường hợp tài sản đó đã được chứng nhận quyền sở hữu trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất) thì hợp đồng thế chấp có hiệu lực vào thời điểm công chứng hoặc chứng thực5 và hiệu lực đối kháng với bên thứ ba kể từ thời điểm đăng ký. Đối với trường hợp thế chấp tài sản gắn liền với đất (nhà ở), trong phạm vi đề tài không đề cập vì thường không phát sinh. Trường hợp này chỉ phát sinh khi tài sản gắn liền với đất là dây chuyền sản xuất, thiết bị máy móc, nhà xưởng của người thế chấp còn quyền sử dụng đất là của bên thứ ba thông qua hợp đồng thuê quyền sử dụng đất hoặc thế chấp bổ sung khi đã thế chấp quyền sử dụng đất. 1.3. Xử lý bất động sản thế chấp 1.3.1 Khái niệm, đặc điểm của xử lý bất động sản thế chấp 1.3.1.1 Khái niệm Xử lý bất động sản thế chấp có thể hiểu là một quá trình thực thi quyền của bên nhận thế chấp, thông qua các biện pháp tác động đến bất động sản thế chấp để đảm bảo quyền cho bên nhận thế chấp khi nghĩa vụ được bảo đảm có vi phạm6. Xử lý bất động sản thế chấp là một thủ tục phức tạp và kéo dài, không chỉ ảnh hưởng đến bên thế chấp mà còn ảnh hưởng đến bên thứ ba có liên quan bao gồm cá nhân, tổ chức và cơ quan tiến hành tố tụng . Do đó, việc xử lý phải tuân thủ trình tự thủ tục luật định để đảm bảo hài hòa quyền và lợi ích của bên thế chấp, bên nhận thế chấp và các chủ thể có liên liên quan. 1.3.1.2 Đặc điểm pháp lý của xử lý bất động sản thế chấp Đối tượng được tác động trực tiếp của quá trình xử lý đó là bất động sản thế chấp đảm bảo khoản vay của ngân hàng. Chủ thể có quyền xử lý chính là ngân hàng - bên nhận thế chấp. Hậu quả pháp lý khi xử lý bất động sản thế chấp là chấm dứt quyền sở hữu 4 Điều 188 Luật Đất đai năm 2013; Điều 319 Luật Dân sự năm 2015 và Điều 10, 11 Văn bản hợp nhất Nghị định 8019/VBHN-BTP ngày 10/12/2003 hướng dẫn về giao dịch bảo đảm. 5 Điều 122 Luật Nhà ở năm 2014. 6 Vũ Thị Hồng Yến, 2017. Tài sản thế chấp và xử lý tài sản thế chấp theo quy định của Bộ luật Dân sự năm 2015”. Hà Nội: Nhà xuất bản Chính trị Quốc gia sự thật, tr42, 43. 7
16. Luận văn UEH LLM – www.law.ueh.edu.vn của bên thế chấp đối với bất động sản thế chấp. Bất động sản thế chấp sẽ được chuyển đổi chủ sở hữu là ngân hàng hoặc chuyển nhượng giá trị thành tiền để bù đắp, thay thế nghĩa vụ bị vi phạm của khoản vay. Phương thức xử lý bất động sản thế chấp đa dạng, trình tự thủ tục theo luật định, khá phức tạp nhưng sự đồng thuận của các bên là yếu tố quan trọng quyết định đến tiến trình và kết quả xử lý. Số tiền thu được từ xử lý bất động sản sẽ được thanh toán theo thứ tự ưu tiên được pháp luật quy định dựa vào: Thứ tự xác lập hiệu lực đối kháng đối với thế chấp có đăng ký; thứ tự xác lập hợp đồng thế chấp đối với thế chấp không có đăng ký; hình thức thế chấp có đăng ký, không đăng ký, sự thỏa thuận của các bên đồng ý thay đổi thứ tự ưu tiên thanh toán. 1.3.2 Nguyên tắc xử lý bất động sản thế chấp7 Nguyên tắc được hiểu là những nguyên lý, những tư tưởng chỉ đạo cơ bản, có tính xuất phát điểm, thể hiện tính toàn diện, linh hoạt và có ý nghĩa bao quát, quyết định nội dung và hiệu lực của pháp luật8. Việc xử lý bất động sản thế chấp có một nguyên tắc đặc thù, được pháp luật quy định chặt chẽ, các bên phải tuân thủ thực hiện dựa trên các nguyên tắc sau: Thứ nhất, tôn trọng sự thỏa thuận không trái pháp luật của các chủ thể trong quan hệ thế chấp (bên thế chấp, nhận thế chấp, bên thứ ba) vì quan hệ tín dụng, thế chấp là quan hệ phát sinh từ hợp đồng. Đây là nguyên tắc cơ bản, quan trọng quyết định chất lượng của kết quả xử lý. Việc thỏa thuận được ghi nhận trong hợp đồng thế chấp hoặc bất kỳ thời điểm nào trong suốt quá trình có hiệu lực của hợp đồng tín dụng hoặc bất kỳ thời điểm khi xử lý tài sản thế chấp. Sự đồng thuận và hợp tác của các bên sẽ đem lại kết quả tích cực khi xử lý bất động sản: (1) Rút ngắn thời gian xử lý: Đối với ngân hàng thời gian xử lý càng kéo dài thì khả năng thu hồi được, đủ vốn vay càng thấp, ảnh hưởng tính thanh khoản, phải trích lập dự phòng rủi ro nhất là đối với trường hợp tài sản bảo đảm thực hiện nhiều nghĩa vụ mà các bên không thể thỏa thuận được; đối với bên thế chấp đồng thời là bên vay thì gánh nặng thanh toán nợ ngày càng tăng vì trong thời gian xử lý bất động sản thế chấp, bên thế chấp vẫn phải trả các khoản nợ với lãi suất quá hạn, trong khi đó, giá trị tài sản sẽ dần giảm sút nếu xử lý bất động sản bằng con đường khởi kiện đến Tòa án và thông qua bán đấu giá với những lần giảm giá. (2) Giảm chi phí: Chi phí là vấn đề ngân hàng 7 Điều 58 Văn bản hợp nhất số 8019/VBHN-BTP ngày 10/12/2013 về giao dịch bảo đảm. 8 Trường Đại học Luật Hà Nội: Giáo trình Nhà nước và pháp luât, Nxb. Công an nhân dân, Hà Nội, 2002. 8
17. Luận văn UEH LLM – www.law.ueh.edu.vn luôn chú ý khi xử lý bất động sản vì chi phí sẽ ảnh hưởng đến kết quả xử lý nợ khi mà số tiền thu được từ xử lý bất động sản có thể nhỏ hơn nghĩa vụ thanh toán sau khi trừ các chi phí. Theo quy định pháp luật những chi phí về giám định, định giá, thu giữ, bảo quản bất động sản, án phí, chi phí thi hành án phải được thanh toán trước tiên sau đó mới đến thứ tự ưu tiên thanh toán theo luật định9. Do đó, nếu các bên cùng đồng thuận thì có thể giảm một số chi phí đáng kể. Chỉ khi nào các bên không có hoặc không thể thỏa thuận được thì việc xử lý bất động sản thế chấp sẽ được xử lý theo quy định của pháp luật thông qua bán đấu giá bất động sản thế chấp. Việc bán đấu giá sẽ được thực hiện theo pháp luật về bán đấu giá tài sản. Thứ hai, việc xử lý bất động sản thế chấp phải đảm bảo tính khách quan, công khai, minh bạch và công bằng cho các chủ thể có liên quan: Tính công khai, minh bạch thể hiện ngân hàng phải thông báo bằng văn bản trong thời gian hợp lý về việc xử lý bất động sản thế chấp cho bên thế chấp và bên cùng nhận thế chấp khác, nếu bất động sản thế chấp được dùng để bảo đảm cho nhiều nghĩa vụ; các thông tin về bất động sản bị xử lý, giá trị bất động sản, phương thức, thời điểm, địa điểm xử lý, thứ tự ưu tiên thanh toán đều phải được công khai để đảm bảo quyền và lợi ích của các bên nhận thế chấp. Đồng thời, hạn chế sự lạm quyền của ngân hàng có quyền xử lý bất động sản nhất là trong việc xác định thứ tự ưu tiên thanh toán khi các bên nhận thế chấp khác không có thông tin về việc xử lý bất động sản. Thứ ba, chủ thể có quyền xử lý bất động sản thế chấp là ngân hàng: Ngân hàng có thể tự mình hoặc ủy quyền cho người khác căn cứ các nội dung đã thỏa thuận với bên thế chấp để xử lý bất động sản thế chấp mà không cần có sự ủy quyền của bên thế chấp. Thứ tư, việc xử lý bất động sản thế chấp không phải là hoạt động kinh doanh của ngân hàng: Mục đích của việc xử lý bất động sản là khấu trừ nghĩa vụ thanh toán phát sinh từ hợp đồng tín dụng khi bên thế chấp vi phạm nghĩa vụ. Tiền thu được sau khi xử lý bất động sản thế chấp không phải là đối tượng chịu thuế thu nhập doanh nghiệp và thuế giá trị gia tăng. 1.3.3 Căn cứ xử lý bất động sản thế chấp10 Một là, bên thế chấp vi phạm nghĩa vụ khi đến hạn: Khi đến hạn thực hiện nghĩa vụ trả nợ nhưng bên thế chấp không thực hiện hoặc thực hiện không đúng, không đầy đủ nghĩa vụ trả gốc, lãi hoặc chỉ trả lãi/ gốc của kỳ hạn phải trả theo 9 Điều 307 Bộ luật Dân sự năm 2015. 10 Điều 299 Bộ luật Dân sự năm 2015. 9
18. Luận văn UEH LLM – www.law.ueh.edu.vn thỏa thuận trong hợp đồng tín dụng. Theo nguyên tắc chung, việc xử lý bất động sản thế chấp sẽ được thực hiện khi hết hạn thực hiện nghĩa vụ mà bên thế chấp không thực hiện hoặc thực hiện không đúng thì ngân hàng mới có quyền xử lý bất động sản thế chấp11, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định khác. Tuy nhiên, trong quan hệ tín dụng có biện pháp bảo đảm thì hầu hết các ngân hàng đều có thỏa thuận nếu bên thế chấp vi phạm bất kỳ nghĩa vụ nào trong hợp đồng tín dụng thì ngân hàng có quyền xử lý bất động sản thế chấp. Do đó, chỉ cần bên thế chấp vi phạm một trong các nghĩa vụ trả lãi hoặc gốc trong một thời hạn xác định theo thỏa thuận trong hợp đồng tín dụng thì ngân hàng sẽ tiến hành xử lý bất động sản thế chấp. Hai là, bên thế chấp phải thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm trước thời hạn do vi phạm nghĩa vụ theo thỏa thuận: Trường hợp này phát sinh khi các bên có thỏa thuận trong hợp đồng tín dụng, hợp đồng thế chấp hoặc bất kỳ văn bản nào trong thời gian có hiệu lực của hợp đồng mà bên thế chấp vi phạm nghĩa vụ đã thỏa thuận thì ngân hàng có quyền yêu cầu bên thế chấp thực hiện nghĩa vụ trước thời hạn. Nếu bên vay không thực hiện được nghĩa vụ trả nợ thì ngân hàng có quyền xử lý bất động sản thế chấp. Ví dụ: Ngân hàng và bên vay (bên thế chấp), có thỏa thuận về việc sử dụng vốn vay đúng mục đích (xây nhà) nhưng bên vay lại sử dụng vốn vay không đúng mục đích đã thỏa thuận (trả nợ vay) thì ngân hàng có quyền thu nợ trước hạn và xử lý bất động sản thế chấp nếu bên vay không thực hiện nghĩa vụ trả nợ trước hạn dù rằng thời hạn trả nợ chưa đến. Ba là, bên thế chấp phải thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm trước thời hạn theo quy định của luật: Khi pháp luật quy định về việc thực hiện nghĩa vụ trước thời hạn mà bên thế chấp không thực hiện hoặc thực hiện không đúng thì ngân hàng có quyền xử lý bất động sản thế chấp. Ví dụ: Trường hợp pháp luật quy định về hủy bỏ hợp đồng khi bên thế chấp vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ hoặc trường hợp xử lý tài sản theo quy định của Luật thi hành án dân sự12: Khi người phải thi hành án không còn tài sản hoặc có nhưng không đủ để thi hành án thì Cơ quan thi hành án có quyền kê biên, xử lý tài sản của người phải thi hành án đang thế chấp tại ngân hàng nếu giá trị của tài sản đó lớn hơn nghĩa vụ được bảo đảm và chi phí cưỡng chế thi hành án, trừ trường hợp bất động sản thế chấp được bảo đảm cho khoản nợ xấu được quy định tại Nghị quyết số 42/2017/QH14 được Quốc hội Khóa XIV, kỳ họp 11 Xem thêm Điều 293 Bộ luật Dân sự năm 2015. 12 Điều 90 Luật Thi hành án Dân sự. 10
19. Luận văn UEH LLM – www.law.ueh.edu.vn Thứ 3 thông qua về thí điểm xử lý nợ xấu của các tổ chức tín dụng. Bốn là, xử lý bất động sản thế chấp theo thỏa thuận của các bên: Đây là một trong những trường hợp áp dụng triệt để nguyên tắc tôn trọng sự thỏa thuận của các bên khi xử lý bất động thế chấp. Sự thỏa thuận không phụ thuộc vào yếu tố vi phạm cũng như thời hạn của hợp đồng tín dụng. Thông thường, sự thỏa thuận sẽ phát sinh khi bên được cấp tín dụng nhận thấy khả năng trả nợ không còn, nhằm đảm bảo sự an toàn cho khoản vay nên đề nghị ngân hàng xử lý bất động sản thế chấp để thu hồi nợ dù rằng họ chưa vi phạm nghĩa vụ hay hợp đồng tín dụng chưa đến hạn thanh toán. Năm là, xử lý bất động sản thế chấp theo quy định của pháp luật: Xử lý bất động sản thế chấp trong trường hợp bất động sản có nguy cơ hư hỏng dẫn đến giảm sút hoặc mất toàn bộ giá trị hoặc trường hợp doanh nghiệp bị tuyên bố phá sản13. 1.3.4 Phương thức xử lý bất động sản thế chấp Phương thức xử lý bất động sản thế chấp là cách thức ngân hàng tiến hành các thủ tục theo quy định của pháp luật để định đoạt số phận của bất động sản thế chấp, nhằm bù đắp cho các khoản nợ của bên thế chấp khi nghĩa vụ được bảo đảm bị vi phạm. Có nhiều cách thức để xử lý bất động sản, hiệu quả của từng cách thức phụ thuộc rất nhiều đến sự đồng thuận của các bên, khi đó việc xử lý bất động sản sẽ nhanh chóng và thuận lợi dựa trên những nội dung đã thỏa thuận. Thời điểm thỏa thuận có thể thực hiện bất cứ khi nào từ khi xác lập hợp đồng thế chấp hoặc trong suốt quá trình xử lý bất động sản. Theo đó, pháp luật hiện hành14 đã quy định một số phương thức xử lý bất động sản thế chấp như sau: Thứ nhất, bán đấu giá bất động sản: Phương thức này được thực hiện khi các bên có thỏa thuận hoặc không có thỏa thuận sử dụng biện pháp bán đấu giá để xử lý bất động sản thế chấp. Bán đấu giá bất động sản được thực hiện cả trong hai trường hợp trên bởi chính tính khách quan của phương thức bán đấu giá, thủ tục bán đấu giá được thực hiện theo quy định của pháp luật về bán đấu giá tài sản15, việc bán đấu giá tài sản tạo điều kiện cho tài sản được bán với giá cao nhất. Thứ hai, ngân hàng tự bán tài sản: Có thể khẳng định đây là trường hợp đặc 13 Điều 53 Luật Phá sản năm 2014. 14 Điều 303 Bộ luật Dân sự 2015 và Điều 58 Văn bản hợp nhất số 8019/VBHN-BTP ngày 10/12/2003 hướng dẫn về giao dịch bảo đảm 15 Nghị định số 17/2010/NĐ-CP ngày 04/3/2010 về bán đấu giá tài sản và Thông tư số 23/2010/TT- BTP ngày 06/12/2010 11