Luận văn Những vấn đề pháp lý về định giá đất trong giải phóng mặt bằng tại huyện Yên Sơn, tỉnh Tuyên Quang

Nội dung text: Luận văn Những vấn đề pháp lý về định giá đất trong giải phóng mặt bằng tại huyện Yên Sơn, tỉnh Tuyên Quang

1. ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI KHOA LUẬT NGUYỄN THỊ THÙY LINH NHỮNG VẤN ĐỀ PHÁP LÝ VỀ ĐỊNH GIÁ ĐẤT TRONG GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG TẠI HUYỆN YÊN SƠN, TỈNH TUYÊN QUANG LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC HÀ NỘI - 2015 1
2. ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI KHOA LUẬT NGUYỄN THỊ THÙY LINH NHỮNG VẤN ĐỀ PHÁP LÝ VỀ ĐỊNH GIÁ ĐẤT TRONG GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG TẠI HUYỆN YÊN SƠN, TỈNH TUYÊN QUANG Chuyên ngành : Luật kinh tế Mã số : 60 38 01 07 LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS Vũ Thu Hạnh HÀ NỘI - 2015 2
3. Lêi cam ®oan T«i xin cam ®oan ®©y lµ c«ng tr×nh nghiªn cøu khoa häc cña riªng t«i. C¸c sè liÖu, vÝ dô vµ trÝch dÉn trong luËn v¨n ®¶m b¶o ®é tin cËy, chÝnh x¸c vµ trung thùc. Nh÷ng kÕt luËn khoa häc cña luËn v¨n ch•a tõng ®•îc ai c«ng bè trong bÊt kú c«ng tr×nh nµo kh¸c. T¸c gi¶ luËn v¨n NguyÔn ThÞ Thïy Linh 3
4. MỤC LỤC Trang Trang phụ bìa Lời cam đoan Mục lục Danh mục các bảng MỞ ĐẦU 1 Chương 1: MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ ĐỊNH GIÁ ĐẤT, PHÁP 7 LUẬT VỀ ĐỊNH GIÁ ĐẤT TRONG GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG 1.1. Một số vấn đề lý luận cơ bản về định giá đất 7 1.1.1. Khái niệm về định giá đất 7 1.1.2. Các nguyên tắc định giá đất 8 1.1.3. Các phương pháp định giá đất 10 1.1.4. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất 13 1.2. Những vấn đề chung về pháp luật định giá đất trong giải 16 phóng mặt bằng 1.2.1. Quá trình hình thành và phát triển pháp luật về định giá đất ở 16 Việt Nam 1.2.2. Những nội dung cơ bản của pháp luật về định giá đất 20 1.2.3. Những vấn đề chung về giải phóng mặt bằng 25 1.2.4. Sự cần thiết, mục đích, ý nghĩa của pháp luật điều chỉnh về định giá đất trong giải phóng mặt bằng 31 1.2.5. Kinh nghiệm pháp lý về định giá đất một số nước trên thế 36 giới và liên hệ tại Việt Nam Chương 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ ĐỊNH GIÁ ĐẤT TRONG 41 GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG VÀ THỰC TIỄN THI HÀNH TẠI HUYỆN YÊN SƠN, TỈNH TUYÊN QUANG 2.1. Thực trạng pháp luật về định giá đất trong giải phóng mặt bằng 41 2.1.1. Ưu điểm của pháp luật định giá đất trong giải phóng mặt bằng 41 2.1.2. Hạn chế, bất cập của pháp luật về định giá đất nói chung và 44 pháp luật định giá đất trong giải phóng mặt bằng 4
5. 2.2. Thực tiễn thi hành pháp luật định giá đất trong giải phóng 60 mặt bằng tại huyện Yên Sơn, tỉnh Tuyên Quang 2.2.1. Công tác triển khai định giá đất trong giải phóng mặt bằng tại 60 huyện Yên Sơn, tỉnh Tuyên Quang 2.2.2. Kết quả định giá đất trong giải phóng mặt bằng tại huyện Yên 62 Sơn, tỉnh Tuyên Quang 2.2.3. Bất cập của việc định giá đất trong giải phóng mặt bằng tại 69 huyện Yên Sơn, tỉnh Tuyên Quang 2.2.4. Đánh giá chung về thực tiễn thi hành pháp luật về định giá đất 75 trong giải phóng mặt bằng tại huyện Yên Sơn, tỉnh Tuyên Quang Chương 3: GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VÀ NÂNG CAO 80 HIỆU QUẢ THI HÀNH PHÁP LUẬT ĐỊNH GIÁ ĐẤT TRONG GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG 3.1. Định hướng hoàn thiện pháp luật về định giá đất trong giải 80 phóng mặt bằng 3.2. Giải pháp hoàn thiện pháp luật về định giá đất trong giải 83 phóng mặt bằng 3.2.1. Hoàn thiện các quy định về khung giá đất 83 3.2.2. Nguyên tắc định giá đất 86 3.2.3. Phân định thẩm quyền quản lý nhà nước về định giá đất 90 3.2.4. Hoàn thiện các quy định về nguyên tắc bồi thường khi Nhà 92 nước thu hồi đất 3.2.5. Hoàn thiện khung pháp luật cho hoạt động cung cấp dịch vụ 94 định giá đất 3.3. Giải pháp nâng cao hiệu quả thi hành pháp luật về định giá 97 đất trong giải phóng mặt bằng 3.3.1. Giải pháp chung áp dụng trên phạm vi cả nước 97 3.3.2. Giải pháp cụ thể áp dụng tại huyện Yên Sơn, tỉnh Tuyên Quang 99 KẾT LUẬN 103 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 105 5
6. DANH MỤC CÁC BẢNG Số hiệu Tên bảng Trang bảng 2.1 Tổng hợp kết quả thực hiện công tác thu hồi đất của một 68 số công trình trọng điểm của huyện Yên Sơn từ năm 2009 đến 2013 2.2 Chênh lệch giữa giá thực tế và giá quy định khi thu hồi 71 đất nông nghiệp để xây dựng Trường bắn tại xã An Tường năm 2009 2.3 Chênh lệch giữa giá bồi thường với giá quy định khi thu 72 hồi đất ở tại một số dự án của huyện Yên Sơn 6
7. MỞ ĐẦU 1. Tính cấp thiết của đề tài Đất đai là tài nguyên quốc gia, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là nguồn nội lực, nguồn vốn to lớn của đất nước, là thành phần quan trọng của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hóa xã hội, an ninh quốc phòng. Ở Việt Nam, từ khi Nhà nước có chủ trương xóa bỏ cơ chế quan liêu bao cấp, chuyển sang nền kinh tế thị trường, cơ chế của nền sản xuất hàng hóa thì Luật đất đai năm 1993 đã ghi nhận đất có giá và Luật đất đai năm 2003 thừa nhận giá đất được hình thành do Nhà nước quy định. Giá đất phụ thuộc rất nhiều yếu tố (kinh tế, xã hội, điều kiện tự nhiên, pháp luật) thì một điều đặt ra là phải có quy định về giá cả cho loại hàng hóa đó đảm bảo được chức năng quản lý và sự điều tiết của Nhà nước phù hợp với quy luật của nền kinh tế thị trường. Và những quy định về định giá đất là một trong những nội dung mới của Luật Đất đai 2003 nhằm góp phần thúc đẩy thị trường bất động sản đi đúng hướng. Tuy nhiên trên thị trường, giá cả đất đai thường xuyên thay đổi, biến động, khung giá Nhà nước quy định luôn ở mức thấp và chậm điều chỉnh. Sự chênh lệch lớn về giá đất đã gây không ít khó khăn trong công tác giải phóng mặt bằng, cụ thể bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất. Dẫn đến hậu quả chậm tiến độ giải phóng mặt bằng, giảm tính hấp dẫn môi trường đầu tư, gây khó khăn trong công tác quản lý của Nhà nước, ảnh hưởng đến sự tăng trưởng bền vững của nền kinh tế, tiềm ẩn nguy cơ gây bất ổn chính trị, trật tự an toàn xã hội. Huyện Yên Sơn, tỉnh Tuyên Quang là một huyện miền núi đang có nhiều ưu đãi trong phát triển kinh tế, đặc biệt là sau khi thành phố Tuyên Quang được công nhận đạt tiêu chuẩn đô thị loại III và quy hoạch khu trung tâm huyện Yên Sơn trở thành đô thị loại IV. Theo đó diện tích thị xã Tuyên Quang được mở rộng với 5 xã tách ra từ huyện Yên Sơn nên diện tích tự 7
8. nhiên của huyện Yên Sơn giảm đáng kể và làm gia tăng diện tích đất phải chuyển đổi mục đích sử dụng để xây dựng hàng loạt công trình trọng điểm trên địa bàn huyện Yên Sơn. Cùng với sự phát triển kinh tế xã hội; những thay đổi trong điều chỉnh quy hoạch xây dựng là sự thay đổi đáng kể về giá đất ở một số khu vực của huyện Yên Sơn, cá biệt có những nơi, giá đất đã tăng từ ba đến bốn lần chỉ trong một thời gian ngắn. Tuy nhiên, công tác định giá đất hiện nay vẫn chưa được quan tâm đúng mức nên ảnh hưởng rất lớn đến công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất, giải phóng mặt bằng. Đây là một vấn đề nóng bỏng và luôn được các cấp, các ngành của tỉnh Tuyên Quang quan tâm đối với huyện Yên Sơn. Để giải quyết tình trạng trên, nhiệm vụ đặt ra là phải làm sao hoàn thiện các quy định pháp luật về định giá đất trong mối quan hệ pháp luật về định giá đất khi tiến hành bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất trong giải phóng mặt bằng. Đây được xem là một trong những vấn đề quan trọng trong việc duy trì ổn định và phát triển kinh tế, chính trị, xã hội trên phạm vi cả nước và địa phương. Để khắc phục những hạn chế này, cần có sự đánh giá một cách toàn diện cả về lý luận và thực tiễn khắc phục những hạn chế này, cần có sự đánh giá một cách toàn diện cả lý luận và thực trạng pháp luật về định giá đất nói chung và định giá đất trong lĩnh vực giải phóng mặt bằng để đưa ra các giải pháp hoàn thiện. Điều này càng có ý nghĩa trong bối cảnh các quy định về định giá đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, thu hồi đất trong giải phóng mặt bằng được sửa đổi, bổ sung theo quy định Luật Đất đai năm 2013 có hiệu lực thi hành kể từ ngày 01/07/2014. Vì ý nghĩa đó, tôi lựa chọn đề tài "Những vấn đề pháp lý về định giá đất trong giải phóng mặt bằng tại huyện Yên Sơn, tỉnh Tuyên Quang" làm luận văn thạc sĩ luật học. 2. Tình hình nghiên cứu Trong thời gian qua, việc nghiên cứu các quy định của Luật đất đai về giá đất và vấn đề chung về giải phóng mặt bằng đã nhận được sự quan tâm 8
9. của nhiều nhà nghiên cứu lý luận, các luật gia và cán bộ thực tiễn, nhưng nhiều vấn đề lý luận và thực tiễn liên quan đến công tác này vẫn còn nhiều quan điểm khác nhau cần được tiếp tục nghiên cứu, làm rõ. Hiện nay, ở các mức độ khác nhau đã có một số công trình nghiên cứu được công bố đã nghiên cứu khái quát các vấn đề về thu hồi đất, bồi thường, giải phóng mặt bằng. Một số công trình nghiên cứu chuyên sâu về phải kể đến: Luận văn Thạc sĩ Luật học của tác giả Nguyễn Duy Thạch với đề tài "Pháp luật về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất (qua thực tiễn thi hành tại thành phố Hà Nội)"; Luận văn Thạc sĩ Luật học của tác giả Hoàng Thị Nga với đề tài "Pháp luật về thu hồi đất, bồi thường, giải phóng mặt bằng ở Việt Nam hiện nay: Thực trạng và giải pháp"; Luận văn Thạc sĩ Luật học của tác giả Phan Ngọc Long với đề tài "Thực tiễn thi hành pháp luật về giải phóng mặt bằng ở tỉnh Hà Tĩnh"; Luận văn Thạc sĩ Luật học của tác giả Nguyễn Vinh Diện với đề tài "Pháp luật về bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất". Một số bài báo nghiên cứu ở phạm vi hẹp về đã được công bố như: bài viết của tác giả Đặng Anh Quân "Bàn về giá đất khi bồi thường - Nên cao hay thấp?"; bài viết của tác giả Phan Trung Hiển "Pháp luật về đền bù, giải phóng mặt bằng ở Việt Nam - Cân bằng giữa lợi ích Nhà nước và lợi ích người dân". Các công trình chủ yếu đi sâu nghiên cứu vấn đề thu hồi đất, bồi thường và giải phóng mặt bằng, tuy nhiên chưa đánh giá một cách sâu sắc nội dung lý luận và pháp luật về định giá đất trong giải phóng mặt bằng và giá đất là một trong những nguyên nhân phát sinh tranh chấp, tình trạng khiếu kiện, chậm tiến độ giải phóng mặt bằng, ảnh hưởng trực tiếp đến lợi ích của chủ đầu tư và gây tác động tiêu cực đến môi trường đầu tư, là một trở ngại không nhỏ ảnh hưởng đến sự tăng trưởng bền vững của nền kinh tế. Trên cơ sở kế thừa những kết quả nghiên cứu của các công trình trên đây, luận văn tập trung đi sâu tìm hiểu một cách có hệ thống pháp luật về định giá đất trong giải phóng mặt bằng. 9
10. 3. Mục đích, đối tƣợng và phạm vi nghiên cứu 3.1. Mục đích nghiên cứu Luận văn đi sâu nghiên cứu các vấn đề lý luận về định giá đất; những vấn đề chung về pháp luật định giá đất trong giải phóng mặt bằng bằng; về thực trạng pháp luật định giá đất trong giải phóng mặt bằng và thực tiễn thi hành pháp luật về định giá đất trong giải phóng mặt bằng tại huyện Yên Sơn, tỉnh Tuyên Quang. (cụ thể là về bồi thường, hỗ trợ tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất); từ đó đề xuất các giải pháp hoàn thiện pháp luật về định giá đất trong giải phóng mặt bằng và nâng cao hiệu quả thi hành pháp luật về định giá đất trong giải phóng mặt bằng nói chung và tại huyện Yên Sơn, tỉnh Tuyên Quang nói riêng. 3.2. Đối tượng nghiên cứu và phạm vi nghiên cứu Để đạt được mục đích trên, đối tượng nghiên cứu đề tài là nội dung của Luật đất đai năm 2003; Luật Đất đai 2013; các văn bản hướng dẫn thi hành về định giá đất và bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất để giải phóng mặt bằng và chính sách, pháp luật về định giá đất của một số quốc gia trên thế giới Phạm vi nghiên cứu đề tài: Định giá đất nói chung và định giá đất trong giải phóng mặt bằng nói riêng có phạm vi nghiên cứu rộng, phức tạp và là đối tượng nghiên cứu của nhiều lĩnh vực khác nhau như luật học, kinh tế học, xã hội học, Tuy nhiên, từ phương diện pháp lý, "giải phóng mặt bằng" không phải là thuật ngữ pháp lý chính thống (do pháp luật đất đai hiện hành chưa có quy định về khái niệm này) mà đây là thuật ngữ nảy sinh từ thực tiễn thi hành pháp luật về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất. Vì vậy, phạm vi nghiên cứu đề tài những vấn đề pháp lý về định giá đất trong giải phóng mặt bằng sẽ được thể hiện qua phạm vi nghiên cứu những vấn đề pháp lý về định giá đất trong bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất. Cụ thể hơn là thể hiện qua nghiên cứu các quy định của Luật Đất đai năm 2003; 10
11. Luật Đất đai năm 2013 về định giá đất trong bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và qua thực tiễn thi hành pháp luật về định giá đất trong giải phóng mặt bằng tại huyện Yên Sơn, tỉnh Tuyên Quang. Cũng chính vì điều này mà tên đề tài còn có thể được hiểu là "Những vấn đề pháp lý về định giá đất trong giải phóng mặt bằng, qua thực tiễn thi hành tại huyện Yên Sơn, tỉnh Tuyên Quang", để tránh hiểu một cách máy móc là có các quy định riêng về định giá đất trong giải phóng mặt bằng tại huyện Yên Sơn, tỉnh Tuyên Quang. 4. Nhiệm vụ nghiên cứu và phƣơng pháp nghiên cứu Luận văn xác định nhiệm vụ nghiên cứu cụ thể sau đây: - Phân tích khái niệm định giá đất, nguyên tắc định giá đất, phương pháp định giá đất, các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất, hình thức pháp lý về định giá đất. - Khái niệm về giải phóng mặt bằng; khái niệm thu hồi đất; bồi thường và bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất. Các nguyên tắc trong giải phóng mặt bằng; các loại hình bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, thu hồi đất trong giải phóng mặt bằng. - Thực trạng pháp luật về định giá đất nói chung và định giá đất trong giải phóng mặt bằng. Qua đó đánh giá thực tiễn thi hành pháp luật về định giá đất trong giải phóng mặt bằng tại huyện Yên Sơn, tỉnh Tuyên Quang. Trên cơ sở đó đưa ra định hướng và các giải pháp hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả thi hành pháp luật định giá đất trong giải phóng mặt bằng. Quá trình nghiên cứu đề tài còn sử dụng phương pháp phân tích, so sánh, tổng hợp, thu thập thông tin, điều tra; nghiên cứu thực tiễn công tác định giá đất và giải phóng mặt bằng để làm căn cứ cho các vấn đề khoa học cần nghiên cứu trong luận văn. Trong quá trình thực hiện đề tài luận văn, tác giả có nghiên cứu, tham khảo các văn bản hướng dẫn áp dụng pháp luật liên quan đến phạm vi đề tài; tiếp thu có chọn lọc kết quả của các công trình đã công bố, tổng kết, đánh giá của các cơ quan chuyên môn và ý kiến của các chuyên gia có liên quan đến các vấn đề nghiên cứu trong luận văn. 11
12. 5. Ý nghĩa lý luận và thực tiễn của đề tài Về lý luận, kết quả nghiên cứu của luận văn góp phần hoàn thiện lý luận về định giá đất; phân tích khái quát lịch sử hình thành và phát triển định giá đất ở Việt Nam; làm rõ các quy định pháp luật hiện hành về định giá đất và giải phóng mặt bằng; vai trò định giá đất trong giải phóng mặt bằng. Qua đó chỉ ra những mâu thuẫn, bất cập trong các quy định của pháp luật hiện hành; những hạn chế, vướng mắc trong quá trình áp dụng các quy định đó, cũng như chỉ ra nguyên nhân của những tồn tại, để đề xuất một số giải pháp hoàn thiện các quy định của Luật Đất đai về định giá đất và giải phóng mặt bằng. Về thực tiễn, luận văn còn có ý nghĩa làm tài liệu tham khảo, phục vụ hoạt động nghiên cứu và học tập. Những đề xuất, kiến nghị của tác giả luận văn sẽ cung cấp những luận cứ khoa học phục vụ cho công tác lập pháp và hoạt động thực tiễn áp dụng Luật Đất đai liên quan đến định giá đất và giải phóng mặt bằng. 6. Kết cấu của luận văn Ngoài phần mở đầu, kết luận và danh mục tài liệu tham khảo, nội dung của luận văn gồm 3 chương: Chương 1: Một số vấn đề lý luận về định giá đất, pháp luật về định giá đất trong giải phóng mặt bằng. Chương 2: Thực trạng pháp luật về định giá đất trong giải phóng mặt bằng và thực tiễn thi hành tại huyện Yên Sơn, tỉnh Tuyên Quang. Chương 3: Giải pháp hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả thi hành pháp luật định giá đất trong giải phóng mặt bằng. 12
13. Chương 1 MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ ĐỊNH GIÁ ĐẤT, PHÁP LUẬT VỀ ĐỊNH GIÁ ĐẤT TRONG GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG 1.1. MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CƠ BẢN VỀ ĐỊNH GIÁ ĐẤT 1.1.1. Khái niệm về định giá đất * Khái niệm về giá đất Giá cả đất đai phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt động kinh tế, nó là sự thu lợi trong quá trình mua bán, có nghĩa là tư bản hóa địa tô, về phương diện tổng quát, giá đất là giá bán quyền sở hữu đất chính là mệnh giá của quyền sở hữu mảnh đất đó trong không gian và thời gian xác định. Ở nước ta đất đai thuộc sở hữu toàn dân, cho giá cả đất đai ở nước ta không giống các quốc gia thông thường có chế độ tư hữu đất đai: thứ nhất, nó là cái giá phải trả để có quyền sử dụng đất trong nhiều năm, mà không phải là giá cả quyền sở hữu đất; thứ hai là, do thời gian sử dụng đất tương đối dài, trong thời gian sử dụng cũng có quyền chuyển nhượng, chuyển đổi, cho thuê, thừa kế, thế chấp, góp vốn tương tự như quyền sở hữu. Theo "Từ điển Giải thích thuật ngữ Luật học" năm 2002, giá đất được hiểu là "khoản tiền quy định từ mức tối thiểu đến mức tối đa cho từng loại đất nhằm xác định nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất" Xét về khía cạnh pháp lý thì tại Luật đất đai 2003, khoản 3, Điều 4 ghi rõ: "Giá quyền sử dụng đất là số tiền tính trên một đơn vị diện tích do Nhà nước quy định hoặc được hình thành trong các giao dịch về quyền sử dụng đất". Ở mức độ khái quát có thể hiểu là giá đất là số tiền người mua hoặc người cho thuê sẵn sàng và có thể trả cho một hàng hóa quyền sử dụng đất nào đó và được người bán hoặc người thuê chấp nhận khi hàng hóa quyền sử dụng đất đó được đưa ra là đối tượng trao đổi tại một thời điểm nhất định. Số tiền này có thể do các bên thỏa thuận hoặc do tổ chức định giá bất động sản chuyên nghiệp cung cấp hoặc do Nhà nước xác định. 13
14. * Khái niệm định giá đất Xét về khía cạnh pháp lý thì thẩm định giá là việc cơ quan, tổ chức có chức năng thẩm định giá xác định giá trị bằng tiền của các loại tài sản theo quy định của Bộ luật dân sự phù hợp với giá thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định, phục vụ cho mục đích nhất định theo tiêu chuẩn thẩm định giá [34, tr. 8]. Khái niệm chung về định giá đất như sau: Ðịnh giá đất đai là người định giá căn cứ vào nguyên tắc, phương pháp định giá đất trên cơ sở nắm chắc tư liệu thị trường đất đai, căn cứ vào những thuộc tính kinh tế và tự nhiên của đất đai theo chất lượng, và tình trạng thu lợi thông thường trong hoạt động kinh tế thực tế của đất đai, xem xét đầy đủ ảnh hưởng của các yếu tố về phát triển kinh tế, xã hội, phương thức sử dụng đất, dự kiến thu lợi từ đất và chính sách đất đai, đối với việc thu lợi từ đất, rồi tổng hợp để định ra giá cả tại một thời điểm nào đó cho một thửa hoặc nhiều thửa đất với một quyền đất đai nào đó [42, tr. 375]. Giá trị đất là giá trị của các quyền và lợi ích thu được từ đất đai được biểu hiện bằng tiền tại một thị trường nhất định, trong một thời điểm nhất định, cho một mục đích sử dụng nhất định. Giá đất được hiểu là biểu hiện mặt giá trị của quyền sở hữu đất đai, hay giá đất là giá bán quyền sở hữu đất. Do vậy khác với giá cả của các loại hàng hóa thông thường thực tế tồn tại hai loại giá đất: giá đất do Nhà nước quy định và giá đất hình thành trên thị trường. Giá đất thị trường được hình thành trên cơ sở thỏa thuận giữa bên sở hữu đất và các bên có liên quan; giá đất do Nhà nước quy định trên cơ sở giá đất thị trường nhằm phục vụ mục đích của Nhà nước. Cả hai loại giá đất có quan hệ mật thiết với nhau và chi phối lẫn nhau, trong đó giá đất do Nhà nước quy định ở trạng thái tĩnh tương đối, còn giá đất thị trường luôn ở trạng thái động. 1.1.2. Các nguyên tắc định giá đất Các nguyên tắc cơ bản trong định giá đất là những nguyên tắc kinh tế, có liên quan mật thiết tới học thuyết kinh tế và có ảnh hưởng trực tiếp đến 14
15. quan niệm giá thị trường. Những nguyên tắc này ít khi được xem xét một cách riêng rẽ mà chúng thường có mối quan hệ chặt chẽ với nhau, chúng luôn gắn liền với nhau và bổ sung cho nhau. Hiện nay, việc định giá đất được tuân thủ theo các nguyên tắc cơ bản sau đây. 1.1.2.1. Nguyên tắc thay thế Nguyên tắc thay thế cho rằng giá thị trường của một thửa đất cụ thể không bao giờ giữ nguyên. Các lực lượng tự nhiên, kinh tế, xã hội luôn tác động làm thay đổi thửa đất, thay đổi môi trường của thửa đất và thay đổi các xu thế của thị trường (xu thế về quy mô đầu tư, về chất lượng đầu tư thửa đất ) đối với loại thửa đất đó. Bên cạnh đó, các nhu cầu về vật chất, văn hóa, tinh thần, thị hiếu nhà, đất của con người cũng thay đổi không ngừng. Vì vậy, người định giá phải bám sát thị trường, nắm chắc các yếu tố ảnh hưởng tới giá cả thị trường để định giá đất nhằm phù hợp với thị trường tại thời điểm định giá. Sự thay đổi là một quy luật khách quan, nó diễn ra liên tục không phụ thuộc vào ý muốn chủ quan của con người nên việc ước tính giá trị thị trường hay việc định giá trên cơ sở giá trị thị trường chỉ có giá trị vào thời điểm định giá. 1.1.2.2. Nguyên tắc sử dụng hiệu quả nhất Một thửa đất được đánh giá là sử dụng cao nhất và sử dụng tốt nhất nếu tại thời điểm định giá cho thấy thửa đất đó có khả năng thu nhập ròng lớn nhất trong suốt một khoảng thời gian xác định cho trước. Việc sử dụng cao nhất và sử dụng tốt nhất được hiểu gồm cả về mặt vật chất và về mặt pháp luật.Việc sử dụng cao nhất và sử dụng tốt nhất đối với một thửa đất không chỉ nói đến khả năng sinh lời của thửa đất đó mà có trường hợp thu nhập thực từ một thửa đất lại dưới dạng các tiện lợi khác không thể lượng hóa được bằng tiền. Về mặt vật chất: một thửa đất được đánh giá là sử dụng cao nhất và sử dụng tốt nhất khi nó thỏa mãn được nhiều nhu cầu nhất (cho nhiều người hoặc cho một người cụ thể). 15
16. Về mặt pháp luật: một thửa đất được đánh giá là sử dụng cao nhất và sử dụng tốt nhất khi các quyền về sở hữu thửa đất đó phải được Nhà nước thừa nhận và bảo hộ. 1.1.2.3. Nguyên tắc biến động Giá cả đất đai là biến động theo sự thay đổi của nhân tố cấu thành giá. Nó là kết quả tác động lẫn nhau giữa các nhân tố hình thành giá đất, mà các nhân tố hình thành giá thì luôn nằm trong thế biến động, cho nên giá cả đất đai là được hình thành trong quá trình tác động lẫn nhau của những nhân tố này và những biến động chung của chúng. Khi định giá đất, cần phải phân tích tính hiệu quả, tính khan hiếm, tính cá biệt và nhu cầu về hiệu quả trên mảnh đất đó, cùng với sự biến động của những nhân tố này. Vì các nhân tố này luôn thay đổi, nên phải nắm vững mối quan hệ nhân quả giữa các nhân tố và quy luật biến động để căn cứ giá đất hiện tại mà dự tính giá đất cho tương lai. Điều cần chú ý là các nguyên tắc định giá đất không đứng đơn lẻ mà có mối quan hệ trực tiếp và gián tiếp với nhau. Do đó, khi định giá đất ngoài việc cần phải hiểu biết đầy đủ các nguyên tắc trên còn phải nắm vững mối quan hệ giữa chúng để vận dụng một cách tổng hợp mới nắm được giá đất chính xác [42, tr. 385]. 1.1.3. Các phƣơng pháp định giá đất 1.1.3.1. Phương pháp thu nhập * Khái niệm: Phương pháp thu nhập là một trong những phương pháp định giá đất thường dùng nhất, nó cũng là phương pháp cơ bản để tiến hành định giá đất đai, nhà ở, bất động sản hoặc những tài sản có tính chất thu nhập khác. Khi dùng phương pháp này để định giá đất đai, đất đai được coi như là một loại đầu tư, khoản giá đất trở thành vốn đầu tư để mua lợi ích đất đai cho một số năm về sau. Phương pháp thu nhập là phương pháp lấy thu nhập dự kiến hàng năm trong tương lai của đất đai định giá với một suất lợi tức hoàn vốn nhất định để hoàn vốn thống nhất theo tổng thu nhập vào thời điểm định giá. 16
17. * Đặc điểm của phương pháp thu nhập - Phương pháp thu nhập quy về đất đai phải là địa tô và thu nhập do việc sử dụng đất đai đem lại. Giá cả đất đai có thể có được từ việc lấy tổng thu nhập trừ đi những khoản thu nhập từ các yếu tố khác, sau đó dùng một suất lợi tức nhất định để hoàn vốn từ thu nhập đất đai. - Phương pháp thu nhập là xác định giá cả bằng con đường thu nhập, nên giá cả còn được gọi là "giá cả thu nhập". Phương pháp này coi đất đai như là một khoản tiền, nếu đem gửi ngân hàng, mỗi năm có thể thu được một khoản lợi tức nhất định, lợi tức đó được xem như là thu nhập của đất đai, do đó việc xác định khả năng cho thu nhập của đất đai là có thể tìm ra giá cả đất đai. - Độ chính xác của của giá đất xác định theo phương pháp thu nhập được quyết định bởi mức độ chính xác của thu nhập từ đất đai và suất lợi tức hoàn vốn. Cho nên tính toán thu nhập đất đai và xác định suất lợi tức hoàn vốn là khâu then chốt của phương pháp thu nhập. 1.1.3.2. Phương pháp so sánh trực tiếp * Khái niệm: Phương pháp so sánh trực tiếp là phương pháp xác định giá của thửa đất dựa trên nguyên tắc thay thế. Giá của thửa đất cần xác định được đối chiếu so sánh với giá của các thửa đất tương tự đã được giao dịch trên thị trường xảy ra trong thời gian gần. Căn cứ vào giá cả đã biết và tình hình khác nhau của các giao dịch đất đai đó về thời gian, khu vực và các nhân tố khác để hiệu chỉnh giá của thửa đất cần xác định vào thời điểm định giá. * Đặc điểm của phương pháp so sánh trực tiếp - Phương pháp so sánh trực tiếp có tính thực tế, nên dễ được chấp nhận. Phương pháp so sánh trực tiếp dùng mẫu giao dịch mới được thực hiện có khả năng thay thế đối với thửa đất chờ định giá làm tiêu chuẩn so sánh rồi hiệu chỉnh để tính ra giá cả của thửa đất chờ định giá, nên có thể phản ảnh được tình hình thị trường gần thời điểm xác định giá đất, và cũng làm cho giá cả được tính ra có tính thực tế, dễ được tiếp nhận. 17
18. - Phương pháp so sánh trực tiếp áp dụng nguyên tắc thay thế tính ra giá thửa đất. Phương pháp so sánh trực tiếp là căn cứ vào giá cả của mẫu giao dịch đã thực hiện, sử dụng nguyên tắc thay thế với đất đai chờ định giá rồi so sánh để tính ra giá cả của đất đai chờ định giá. - Phương pháp so sánh trực tiếp thiếu cơ sở lý luận, giá cả của đất đai được xác định căn cứ vào giá cả thực tế, do vậy phương pháp này là phương pháp thực dụng, phát sinh từ thực tiễn, và đã được sử dụng rộng rãi, nhưng lý luận của phương pháp còn chưa hoàn thiện. - Phương pháp so sánh trực tiếp yêu cầu nhân viên định giá phải có khả năng vận dụng thực tế, phải có trang bị tri thức về nhiều mặt và kinh nghiệm, nếu không sẽ khó có được kết quả khách quan và chính xác. 1.1.3.3. Phương pháp thặng dư * Khái niệm Phương pháp thặng dư là một loại phương pháp trên cơ sở tính toán giá cả giao dịch bình thường của bất động sản đã hoàn thành việc phát triển, sau khi khấu trừ chi phí xây dựng công trình và các chi phí như chi phí nghiệp vụ liên quan đến xây dựng, mua bán, lợi tức, thuế Phần còn lại là giá cả của đất đai thuộc đối tượng định giá. * Ðặc điểm của phương pháp thặng dư - Xác định chính xác phương thức sử dụng đất tốt nhất (bao gồm mục đích sử dụng, cường độ sử dụng, kiểu dáng của công trình, cảnh quan bên ngoài, thiết bị nội thất và bố cục ) dựa trên nguyên tắc sử dụng hiệu quả nhất và nguyên tắc hợp pháp của định giá đất đai; - Phán đoán chính xác giá tiêu thụ cả đất đai và công trình sau khi hoàn thành xây dựng, trên cơ sở nắm chắc tình hình thị trường bất động sản và quan hệ cung cầu; - Xác định chính xác chi phí phát triển đất đai và lợi nhuận bình thường của công trình 18
19. 1.1.3.4. Phương pháp chi phí * Khái niệm: Phương pháp chi phí, với giả định rằng giá trị của bất động sản hiện có có thể được đo bằng chi phí làm ra một bất động sản tương tự như là một vật thay thế, nghĩa là bằng giá trị của khu đất thay thế cộng với chi phí xây dựng hiện hành. * Đặc điểm: Phương pháp chi phí thường được áp dụng để định giá trong các trường hợp sau: - Định giá bất động sản cho mục đích sử dụng riêng biệt như bệnh viện, trường học, nhà thờ, thư viện, nhà máy điện, nhà máy hóa chất, cơ sở lọc dầu là các tài sản ít có những chứng cớ so sánh thị trường; - Định giá cho các mục đích bảo hiểm; - Kiểm tra đối với các phương pháp định giá khác, hay kiểm tra đấu thầu [42, tr. 395]. 1.1.4. Các yếu tố ảnh hƣởng đến giá đất Giá đất hình thành do nhiều yếu tố phức tạp chi phối. Khi tiến hành định giá bất động sản, cần phải hiểu rõ và nắm chắc các yếu tố hình thành giá, bao gồm: * Yếu tố thông thường Nhân tố thông thường là nói về những yếu tố ảnh hưởng chung có tính phổ biến, cộng đồng đến giá đất phát sinh ảnh hưởng tổng thể đến mức giá cả đất trong điều kiện kinh tế, xã hội thông thường, từ đó trở thành cơ sở để quyết định giá cụ thể cho các loại đất. * Yếu tố hành chính Yếu tố hành chính chủ yếu là chỉ sự can thiệp của Nhà nước đến giá đất bằng các chính sách pháp luật và quy hoạch đất đai nhằm mục đích nâng cao hiệu quả sử dụng đất tổng thể. Yếu tố hành chính ảnh hưởng tới giá đất bao gồm các mặt: Chế độ sở hữu đất đai và quản lý nhà ở, kiến trúc; Quy hoạch đô thị: Quy hoạch quyết định tới mục đích sử dụng đất của các thửa đất cụ thể, cùng một mảnh đất nhưng mục đích sử dụng khác nhau thì giá đất có 19
20. khác biệt rất lớn; Chính sách thuế: Ảnh hưởng rõ rệt đến giá đất của bất động sản vì thuế tăng thì tích lũy trong xã hội giảm, từ đó giảm đầu tư xã hội, mức tăng trưởng kinh tế hạ thấp. Lúc này các nguồn đầu tư bị thu hẹp khiến cho nhu cầu đất giảm, nên giá đất giảm. Ngược lại, giảm thuế thì tích lũy tăng, giá cả đất tăng lên. - Ngoài ra các chính sách về giá đất, những thay đổi về hành chính cũng có những tác động tới giá đất. * Yếu tố nhân khẩu Trạng thái nhân khẩu là yếu tố chủ yếu nhất của kinh tế, xã hội. Ảnh hưởng của yếu tố nhân khẩu đến giá đất có mối liên quan mật thiết với mật độ nhân khẩu, tố chất nhân khẩu và cấu thành nhân khẩu gia đình. Tố chất nhân khẩu thường có tương quan với trình độ được giáo dục và tố chất văn hóa. Yếu tố này nhìn chung có ảnh hưởng khá lớn đến giá đất; Cấu thành nhân khẩu gia đình: Do có sự thay đổi phương thức sinh hoạt truyền thống và ảnh hưởng của đô thị hóa nên kết cấu gia đình ngày càng nhỏ. Đại gia đình truyền thống tam đại, tứ đại đồng đường dần dần bị thay thế bằng gia đình nhỏ. Sự thay đổi kết cấu nhân khẩu gia đình sẽ làm gia tăng nhu cầu đối với nhà ở một cách tương ứng. * Yếu tố xã hội Xã hội phát triển và ổn định có ảnh hưởng lớn đối với giá đất. Nhân tố xã hội ảnh hưởng đến giá đất qua bốn mặt chủ yếu: - Tình trạng ổn định chính trị: Tình trạng ổn định chính trị là tình trạng ổn định của cục diện chính trị trong nước, quyết định việc đầu tư tài sản và đất, mức độ rủi ro và khả năng thu hồi vốn bỏ ra cùng với lợi nhuận đúng thời hạn. Khi lòng tin của nhà đầu tư lớn sẽ kéo theo giá đất tăng lên, và ngược lại. - Tình trạng trị an xã hội: Thể hiện trật tự xã hội, một môi trường sống an toàn sẽ thuyết phục người mua sẵn sàng đầu tư, mua bán, cư trú, do đó kéo theo giá đất tăng lên. 20