Luận văn Nghiên cứu yếu tố ảnh hưởng đến công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại huyện Vĩnh Tường, tỉnh Vĩnh Phúc

Nội dung text: Luận văn Nghiên cứu yếu tố ảnh hưởng đến công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại huyện Vĩnh Tường, tỉnh Vĩnh Phúc

1. ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM LÊ THỊ HẢO NGHIÊN CỨU YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI HUYỆN VĨNH TƯỜNG, TỈNH VĨNH PHÚC LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Thái Nguyên - 2020
2. ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM LÊ THỊ HẢO NGHIÊN CỨU YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI HUYỆN VĨNH TƯỜNG, TỈNH VĨNH PHÚC Ngành: Quản lý đất đai Mã số: 8.85.01.03 LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Người hướng dẫn khoa học: GS.TS. Nguyễn Thế Đặng Thái Nguyên - 2020
3. i LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu riêng của tôi. Các số liệu, kết quả nghiên cứu nêu trong luận văn là trung thực và chưa từng được ai công bố trong bất kì công trình nào. Tôi xin cam đoan, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này đã được cảm ơn, các thông tin trích dẫn trong luận văn đều được chỉ rõ nguồn gốc. Tác giả luận văn Lê Thị Hảo
4. ii LỜI CẢM ƠN Trong suốt quá trình học tập và thực hiện đề tài, tôi đã nhận được sự giúp đỡ, tạo điều kiện thuận lợi nhất, những ý kiến đóng góp và những lời chỉ bảo quý báu của tập thể, cá nhân trong và ngoài Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên. Đầu tiên tôi xin chân thành cảm ơn sâu sắc GS.TS. Nguyễn Thế Đặng là người trực tiếp hướng dẫn, giúp đỡ tôi trong suốt thời gian nghiên cứu đề tài và hoàn thành luận văn. Tôi xin trân trọng cảm ơn sự giúp đỡ nhiệt tình của Lãnh đạo, công chức, viên chức Phòng Tài nguyên và Môi trường, Văn phòng Đăng ký đất đai huyện Vĩnh Tường, các cơ quan ban ngành khác có liên quan đã tạo điều kiện cho tôi thu thập số liệu, những thông tin cần thiết để thực hiện luận văn này. Tôi xin được bày tỏ lòng cảm ơn chân thành và sâu sắc tới sự giúp đỡ tận tình, quý báu đó. Xin trân trọng cảm ơn! Tác giả luận văn Lê Thị Hảo
5. iii MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN i LỜI CẢM ƠN ii MỤC LỤC iii DANH MỤC VIẾT TẮT vi DANH MỤC CÁC BẢNG vii MỞ ĐẦU 1 1. Tính cấp thiết của đề tài 1 2. Mục tiêu nghiên cứu của đề tài 3 3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài 3 3.1. Ý nghĩa khoa học 3 3.2. Ý nghĩa thực tiễn của đề tài 3 Chương 1. TỔNG QUAN TÀI LIỆU 4 1.1. Cơ sở khoa học của đề tài 4 1.1.1. Khái niệm và vai trò của công tác đấu giá QSD đất 4 1.1.2. Nguyên tắc đấu giá quyền sử dụng đất 7 1.1.3. Nội dung công tác đấu giá quyền sử dụng đất 8 1.1.4. Các yếu tố ảnh hưởng tới giá đất và hiệu quả công tác đấu giá quyền sử dụng đất 12 1.2. Cơ sở pháp lý của đề tài 14 1.3. Tổng quan kết quả nghiên cứu và thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất 15 1.3.1. Tổng quan công tác đấu giá quyền sử dụng đất ở Việt Nam 15 1.3.2. Một số nghiên cứu liên quan đến đề tài 22 1.4. Đánh giá chung từ nghiên cứu tổng quan và hướng nghiên cứu của đề tài 24 Chương 2. NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 25 2.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 25 2.1.1. Đối tượng nghiên cứu 25 2.1.2. Phạm vi nghiên cứu 25 2.2. Địa điểm và thời gian nghiên cứu 25
6. iv 2.3. Nội dung nghiên cứu 25 2.3.1. Đánh giá thực trạng sử dụng và quản lý đất đai của huyện Vĩnh Tường tác động đến công tác đấu giá quyền sử dụng đất 25 2.3.2. Thực trạng công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Vĩnh Tường 25 2.3.3. Một số yếu tố ảnh hưởng đến công tác đấu giá quyền sử dụng đất 25 2.3.4. Kết quả khảo sát của người dân và cán bộ và tính hiệu quả của hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất huyện Vĩnh Tường 26 2.3.5. Đánh giá chung về hiệu quả công tác đấu giá quyền sử dụng đất và giải pháp hoàn thiện công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Vĩnh Tường 26 2.4. Phương pháp nghiên cứu 26 2.4.1. Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp 26 2.4.2. Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp 26 2.4.3. Phương pháp xử lý số liệu 27 2.4.4. Phương pháp so sánh 27 Chương 3. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 28 3.1. Đánh giá thực trạng sử dụng và quản lý đất đai của huyện Vĩnh Tường tác động đến công tác đấu giá quyền sử dụng đất 28 3.1.1. Thực trạng sử dụng đất 28 3.1.2. Thực trạng công tác quản lý đất đai 30 3.2. Thực trạng công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Vĩnh Tường 36 3.2.1. Quy chế đấu giá quyền sử dụng đất 36 3.2.2. Đánh giá quy trình thực hiện đấu giá QSD đất tại huyện Vĩnh Tường 38 3.2.3. Thực trạng kết quả đấu giá QSD đất 44 3.2.4. Đánh giá chung về hiệu quả công tác đấu giá QSD đất trên địa bàn huyện Vĩnh Tường 46 3.3. Một số yếu tố ảnh hưởng đến công tác đấu giá QSD đất trên địa bàn huyện Vĩnh Tường 48 3.3.1. Thị trường 48 3.3.2. Giá sàn và bước giá 49 3.3.3. Quy hoạch, mức độ đầu tư cơ sở hạ tầng và môi trường 54
7. v 3.3.4. Công tác cấp giấy chứng nhận QSD đất cho đối tượng trúng đấu giá QSD đất 54 3.4. Kết quả khảo sát của người dân và cán bộ về tính hiệu quả hoạt động của đấu giá QSD đất huyện Vĩnh Tường 55 3.4.1. Kết quả khảo sát ý kiến về qui trình thực hiện đấu giá QSD đất 55 3.4.2. Kế quả kháo sát tính công khai, minh bạch trong đấu giá QSD đất 57 3.5. Đánh giá chung về hiệu quả công tác đấu giá QSD đất và giải pháp hoàn thiện công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Vĩnh Tường 62 3.5.1. Đánh giá chung về hiệu quả công tác đấu giá QSD đất 62 3.5.2. Một số giải pháp hoàn thiện công tác đấu giá QSD đất huyện Vĩnh Tường trong thời gian tới 64 KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ 66 1. Kết luận 66 2. Đề nghị 66 TÀI LIỆU THAM KHẢO 68 PHỤ LỤC
8. vi DANH MỤC VIẾT TẮT Từ viết tắt Nghĩa tiếng Việt GCNQSDĐ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất HĐND Hội đồng nhân dân KT - XH Kinh tế - xã hội QSD Quyền sử dụng QSDĐ Quyền sử dụng đất TN&MT Tài nguyên và Môi trường UBND Uỷ ban nhân dân VPĐKĐ Văn phòng đăng ký đất
9. vii DANH MỤC CÁC BẢNG Bảng 3.1. Hiện trạng sử dụng đất năm 2019 của huyện Vĩnh Tường 29 Bảng 3.2. Phí hồ sơ áp dụng cho đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn tỉnh Vĩnh Phúc 41 Bảng 3.3. Thống kê đấu giá đất trên địa bàn huyện Vĩnh Tường từ 2015 - 2019 44 Bảng 3.4. Kết quả đấu giá đất trên địa bàn huyện Vĩnh Tường từ 2015 - 2019 45 Bảng 3.5. Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất của huyện Vĩnh Tường từ năm 2015 đến năm 2019 46 Bảng 3.6. So sánh giữa giá trúng đấu giá và giá khởi điểm năm 2015 50 Bảng 3.7. So sánh giữa giá trúng đấu giá và giá khởi điểm năm 2016 50 Bảng 3.8. So sánh giữa giá trúng đấu giá và giá khởi điểm năm 2017 51 Bảng 3.9. So sánh giữa giá trúng đấu giá và giá khởi điểm năm 2018 52 Bảng 3.10. So sánh giữa giá trúng đấu giá và giá khởi điểm năm 2019 53 Bảng 3.11. Tổng hợp tiến độ cấp giấy chứng nhận QSD đất cho các trường hợp trúng đấu giá QSD đất hàng năm 55 Bảng 3.12. Đánh giá của cán bộ về thực hiện quy chế đấu giá 56 Bảng 3.13. Đánh giá của người dân về thực hiện quy chế đấu giá 57 Bảng 3.14. Đánh giá của người dân về tính minh bạch các thông tin liên quan đến thửa đất 58 Bảng 3.15. Đánh giá về trình tự thủ tục, quy trình, xây dựng dự án đấu giá, việc thực hiện kế hoạch hàng năm và tính minh bạch của dự án 60 Bảng 3.16. Đánh giá về các tác nhân gây khó khăn trong quá trình đấu giá 61 Bảng 3.17. Đánh giá của người dân sau khi trúng đấu giá 62
10. 1 MỞ ĐẦU 1. Tính cấp thiết của đề tài Đất đai là nguồn tài nguyên thiên nhiên vô cùng quý giá, là thành phần quan trọng không thể thiếu của môi trường sống. Đất là tư liệu sản xuất đặc biệt, có vị trí cố định và số lượng luôn là không đổi, là địa bàn phân bố điểm dân cư, kinh tế, văn hoá, xã hội, an ninh, quốc phòng. Đất là tư liệu sản xuất đặc biệt mà không tư liệu sản xuất nào khác có thể so sánh được. Hàng ngàn thế hệ nhân dân ta đã phải đánh đổi cả xương máu, của cải để bảo vệ và giữ gìn đất đai cho Tổ quốc. Đất đai là nguồn nội lực để phát triển kinh tế đất nước, là nền móng cho tất cả hoạt động sản xuất kinh doanh, là tài sản đặc biệt có giá trị to lớn của các cá nhân, tổ chức, doanh nghiệp để đảm bảo trong huy động vốn, góp vốn bằng quyền sử dụng đất kêu gọi đầu tư trong nước và ngoài nước. Ngoài ra đất đai còn đóng góp nguồn tài chính lớn cơ bản cho Ngân sách Nhà nước để đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng phát triển kinh tế cho đất nước. Đất nước càng ngày càng phát triển, nhu cầu sinh hoạt của con người ngày càng cao, do vậy con người luôn tìm ra nhiều cách sử dụng đất sao cho hiệu quả, cùng với đó đất đai càng trở nên có giá trị. Ở nước ta từ lâu đất đai được coi là hàng hoá, ở những địa phương càng phát triển thì đất đai càng có giá trị kinh tế cao. Đi đôi với sự phát triển của nền kinh tế xã hội là quá trình hoàn thiện các cơ chế pháp lý, hành lang pháp luật đặc biệt là các chủ sử dụng đất đều nhận biết rõ vai trò, giá trị của đất đai trong nền kinh tế xã hội nên việc mua bán đất đai có nhiều yếu tố phức tạp, xuất hiện thị trường ngầm, bán đất trái thẩm quyền với giá thấp cho những người không có nhu cầu ở mà chỉ mua để đầu cơ, bán với giá cao còn thường xuyên xảy ra ở nhiều địa phương, điều này rõ ràng dẫn đến thất thoát nguồn thu cho ngân sách Nhà nước và là tiền đề để phát sinh tham nhũng trong quản lý đất đai. Từ những năm 1993, Thủ tướng Chính phủ đã có chủ trương cho phép sử dụng quỹ đất để tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng, các công trình phúc lợi xã hội. Tuy đã đạt được một số kết quả khả quan như làm thay đổi bộ mặt của nhiều địa phương, tạo điều kiện tốt cho việc sinh sống và hoạt động của nhân dân trong vùng,
11. 2 tuy nhiên còn tồn tại một số nội dung như việc giá đất không cụ thể, việc tính toán không chặt chẽ, không sát với thị trường dẫn đến bán đất với giá thấp. Để hạn chế những tồn tại trên, những năm gần đây Nhà nước ta vẫn dùng cơ chế cũ là lấy quỹ đất để tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng nhưng, tuy nhiên được thực hiện theo hướng đấu thầu dự án hoặc đấu giá quyền sử dụng đất. Đây là một hướng đi mới cho thị trường bất động sản: giá đất quy định và giá đất theo thị trường đã xích lại gần nhau hơn thông qua việc đấu giá quyền sử dụng (QSD) đất, người có nhu cầu sử dụng đất thực sự sẽ có nhiều cơ hội để tiếp cận và chọn lựa hơn. Mặt khác, công tác đấu giá quyền sử dụng đất sẽ đảm bảo sự ổn định thị trường về đất đai, đảm bảo tính công khai, minh bạch trong chính sách tài chính và tránh thất thoát nguồn thu ngân sách từ đất, tạo nguồn thu ổn định, bền vững từ đất đai và tài sản nhà nước. Hiệu quả, giá trị kinh tế mà đất đai mang lại là vô cùng to lớn. Hiệu quả đó được thể hiện ở giá trị sử dụng và giá trị trao đổi của đất đai. Vĩnh Tường là huyện đồng bằng nằm phía Tây Nam của tỉnh Vĩnh Phúc, là huyện mới được tách từ huyện Vĩnh Lạc năm 1997, đến nay toàn huyện có 3 thị trấn và 26 xã. Ngày 10/01/2014, UBND tỉnh Vĩnh Phúc đã ban hành Quyết định số 78/QĐ-UBND về việc Phê duyệt quy hoạch sử dụng đất đến năm 2020 và kế hoạch sử dụng đất 5 năm kỳ đầu (2011 - 2015) huyện Vĩnh Tường, tỉnh Vĩnh Phúc. Công tác quản lý đất đai, nhất là vấn đề giá đất, trong những năm qua đã có nhiều tiến bộ trên địa bàn huyện. Tuy nhiên, trong quá trình thực hiện công tác giá đất, nhất là công tác tác đấu giá quyền sử dụng đất còn bộc lộ một số tồn tại như việc xây dựng giá khởi điểm không sát với giá thị trường, việc hoàn thiện cơ sở hạ tầng kỹ thuật chưa đáp ứng được tiến độ, không đủ số lượng người tham gia đấu giá, có một số đối tượng tham gia đấu giá với mục đích kiếm lời thông đồng nhau “dìm giá” gây thiệt hại về kinh tế cho Nhà nước. Xuất phát từ những vấn đề trên, đồng thời nhằm góp phần vào việc đẩy mạnh công tác đấu giá quyền sử dụng đất chúng tôi tiến hành đề tài: "Nghiên cứu yếu tố ảnh hưởng đến công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Vĩnh Tường, tỉnh Vĩnh Phúc”.
12. 3 2. Mục tiêu nghiên cứu của đề tài - Đánh giá thực trạng công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Vĩnh Tường, tỉnh Vĩnh Phúc. - Đánh giá các yếu tố ảnh hưởng tới hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Vĩnh Tường, tỉnh Vĩnh Phúc. - Tìm ra những khó khăn, vướng mắc trong công tác đấu giá quyền sử dụng đất để từ đó đề xuất giải pháp vừa góp phần nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước trong công tác đấu giá quyền sở dụng, góp phần bảo vệ và sử dụng tối ưu nguồn tài nguyên đất đai. 3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài 3.1. Ý nghĩa khoa học Hoàn thiện những kiến thức đã học trong nhà trường cho bản thân để thấy được những thuận lợi và khó khăn trong công tác đấu giá quyền sử dụng đất. Từ đó có thể có những sáng kiến góp phần vào việc nâng cao hiệu quả công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Vĩnh Tường, tỉnh Vĩnh Phúc. 3.2. Ý nghĩa thực tiễn của đề tài - Ý nghĩa thực tiễn: những luận cứ khoa học của đề tài có tác dụng nâng cao hiệu quả trong quá trình phối hợp thực hiện nhiệm vụ chuyên môn đồng thời có giá trị cao cung cấp vốn kiến thức để thực hiện tốt nhiệm vụ được giao. - Thông tin thực trạng và những dữ liệu thứ cấp qua điều tra từ nghiên cứu đề tài có thể làm tài liệu tham khảo trong nghiên cứu, học tập và giảng dạy về thiết kế tổ chức bộ máy, thể chế, pháp luật, công tác phối hợp, chỉ đạo điều hành trong lĩnh vực quản lý nhà nước về đấu giá quyền sử dụng đất chính quyền địa phương tại các viện, các trường đại học. - Góp phần hoàn thiện cơ sở lý luận và thực tiễn công tác đấu giá quyền sử dụng đất; - Đề xuất giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn nghiên cứu.
13. 4 Chương 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU 1.1. Cơ sở khoa học của đề tài 1.1.1. Khái niệm và vai trò của công tác đấu giá QSD đất 1.1.1.1. Khái niệm - Đấu giá: Theo quan niệm truyền thống, đấu giá là việc mua bán hàng tài sản công khai mà những người mua sẽ trả giá từ giá thấp cho tới khi trả giá cao nhất và người bán đấu giá đồng ý bán bằng cách gõ búa. Dưới góc độ pháp lý, định nghĩa về bán đấu giá tài sản thường được quy định trong những điều luật cụ thể: Chẳng hạn điều 3, Luật bán đấu giá tài sản nước Cộng hoà nhân dân Trung Hoa năm 1996 quy định “Bán đấu giá là hình thức bán và mua tài sản công khai, theo đó các tài sản và quyền tài sản được bán cho người trả giá cao nhất”. Còn đạo luật của Floriada năm 2003 đưa ra khái niệm “Bán đấu giá tuyệt đối” là cuộc bán đấu giá không yêu cầu giá khởi điểm tối thiểu mà hàng hoá sẽ được bán cho người trả giá cao nhất. (Nguyễn Thị Minh, 2010). Ở Việt Nam, theo Từ điển Luật học (2006) thì “Bán đấu giá tài sản là hình thức bán công khai một tài sản, một khối tài sản; theo đó có nhiều người muốn mua tham gia trả giá, người trả giá cao nhất nhưng không thấp hơn giá khởi điểm là người mua được tài sản”. Bản chất của bán đấu giá tài sản là quan hệ dân sự về mua bán tài sản thông qua hình thức đấu giá nhằm bán được tài sản với giá cao nhất. Hoạt động bán đấu giá tài sản được diễn ra theo ý chí của chủ sở hữu và người được chủ sở hữu ủy quyền yêu cầu tổ chức có chức năng bán đấu giá hoặc tài sản thực hiện việc bán đấu giá (Nguyễn Thị Minh, 2010). Theo quy định của pháp luật thì khái niệm bán đấu giá tài sản trên được xem xét trong từng lĩnh vực cụ thể: Chẳng hạn trong lĩnh vực thương mại, Luật Thương mại năm 2005 coi đấu giá hàng hóa là một trong số hoạt động thương mại cụ thể, theo đó người bán hàng tự mình hoặc thuê người tổ chức bán đấu giá thực hiện việc bán hàng hóa công khai để chọn người mua trả giá cao nhất (khoản 1 Điều 185).
14. 5 Những quy định liên quan đến đấu giá hàng hóa trong Luật Thương mại năm 2005 nhằm phát triển hoạt động kinh doanh dịch vụ đấu giá hàng hóa, nâng cao hiệu quả và hiệu lực pháp lý của hoạt động thương mại này. Song trên thực tế, hoạt động bán đấu giá hàng hoá trong thương mại chưa thực sự phát triển mà chủ yếu là người bán hàng tự mình thực hiện việc bán hàng hóa qua thỏa thuận. Theo quy định của Nghị định số 05/2005/NĐ-CP ngày 18/01/2005 của Chính phủ về bán đấu giá tài sản thì bán đấu giá tài sản là hình thức bán tài sản công khai, có từ hai người trở lên tham gia đấu giá và tuân theo các quy định của pháp luật về bán đấu giá. Như vậy, khái niệm về đấu giá tài sản có những đặc điểm sau đây: + Bán đấu giá tài sản là hình thức bán công khai theo nguyên tắc và thủ tục luật định. + Chủ thể tham gia bán đấu giá từ hai chủ thể trở lên. + Người được mua tài sản là người trả giá cao nhất. - Đấu giá quyền sử dụng đất: Từ những phân tích trên về khái niệm đấu giá tài sản có thể đưa ra nội hàm thuật ngữ đấu giá QSD đất: Là việc Nhà nước giao quyền sử dụng đất hoặc cho thuê đất với phương thức đấu giá công khai, công bằng cho mọi tổ chức, cá nhân (với điều kiện phải có phương án hiệu quả, phù hợp với quy hoạch). Về bản chất, đây là một hình thức để Nhà nước tiến hành giao đất hoặc cho thuê đất đối với các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong nước. Thông qua việc đấu giá nguồn Ngân sách Nhà nước sẽ có thêm kinh phí để đầu tư cho hạ tầng góp phần phát triển kinh tế - xã hội đồng thời đó cũng là căn cứ để Nhà nước điều chỉnh khung giá đất. 1.1.1.2. Vai trò của công tác đấu giá quyền sử dụng đất - Đấu giá công khai sẽ góp phần giải quyết vấn đề khiếu kiện trong bồi thường giải phóng mặt bằng. Bên cạnh các yếu tố khác như giá đất bồi thường chưa hợp lý, các biện pháp hỗ trợ chưa đồng bộ dẫn đến nhiều vụ việc khiếu nại bồi thường xuất phát từ việc người bị thu hồi đất cho rằng Nhà nước thu hồi đất giao cho chủ đầu tư thực hiện dự án, giá bồi thường thấp (do chủ yếu đất thu hồi là đất nông nghiệp) nhưng chủ đầu tư bán lại với giá cao (đặc biệt là đất xây dựng các khu đô thị, khu thương mại, dịch vụ, đất ở và ở các thời điểm thị trường bất động sản phát triển nóng
15. 6 dù nhà đầu tư khi được giao đất, cho thuê đất phải thực hiện nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất cho Nhà nước theo quy định) (Nguyễn Đình Bồng, 2005). Hơn nữa, có trường hợp khi làm thủ tục thu hồi đất, nhà đầu tư lại trực tiếp đi thương lượng với người bị thu hồi đất hoặc nhà đầu tư trong một số trường hợp đã thực hiện bán, rao bán đất thuộc dự án ngay từ khi dự án vẫn còn trên giấy đã vô hình chung tạo ra mối quan hệ trực tiếp giữa người bị thu hồi đất và nhà đầu tư. Nhiều vấn đề phát sinh từ mối quan hệ trực tiếp này rất khó dung hòa, đặc biệt là vấn đề lợi ích giữa các bên, cũng như xử lý vấn đề tổng thể. Có dự án, chủ đầu tư chấp nhận bỏ thêm tiền ngoài phương án được duyệt để trả cho người bị thu hồi đất, thường là đối với các trường hợp chây ỳ để sớm hoàn thành việc giải phóng mặt bằng. Phương pháp này có thể giải quyết được vấn đề cho một dự án nhưng sẽ làm phá vỡ mặt bằng chung, người bị thu hồi đất sẽ có sự so bì dẫn tới khiếu kiện (Doãn Quang Hùng, 2010). Việc đấu giá quyền sử dụng đất sẽ tách được chủ thể bị thu hồi đất và chủ thể được sử dụng đất sau khi thu hồi, chủ thể có nhu cầu sử dụng đất lại phải tham gia đấu giá công khai tại các cơ quan chức năng, không liên quan đến người có đất bị thu hồi, chênh lệch giá đất được thu vào ngân sách nhà nước. Điều này sẽ làm hạn chế đáng kể tình trạng khiếu kiện về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư; - Đấu giá quyền sử dụng đất sẽ tạo ra mặt bằng giá thị trường công khai, minh bạch. Có nhiều phương thức để xác lập giá thị trường của một mảnh đất, thửa đất nhưng cách tốt nhất vẫn là thông qua đấu giá. Các doanh nghiệp thẩm định giá, các cơ quan Nhà nước khi thực hiện việc xác định giá, thẩm định giá, quyết định giá đất, căn cứ được coi là đáng tin cậy nhất vẫn là giá đất thông qua đấu giá. Còn người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan sẽ dễ dàng chấp nhận hơn. Khi hình thức đấu giá được áp dụng một cách rộng rãi sẽ tạo ra một mặt bằng giá thị trường, góp phần giải quyết được bài toán về xác định giá đất sát với giá thị trường vốn đang là vấn đề bức xúc hiện nay. - Đấu giá quyền sử dụng đất sẽ hạn chế được tình trạng “xin - cho” trong giao đất, cho thuê đất. Theo đánh giá của nhiều chuyên gia thì việc giao đất, cho thuê đất vẫn có tình trạng “tù mù”, “xin cho”. Đây là cơ hội để tham nhũng nảy
16. 7 sinh. Việc phải niêm yết, thông báo công khai thông tin về thời gian, địa điểm, quyền sử dụng đất đấu giá, các tổ chức, cá nhân có nhu cầu sử dụng đất, đủ điều kiện theo quy định của pháp luật đều có cơ hội được tham gia sẽ khó có cơ hội cho việc dàn xếp. Có thể vẫn có những vấn đề trong đấu giá như hiện tượng thông đồng “quân xanh, quân đỏ” Song không thể phủ nhận những ưu thế của phương thức này. Việc có nhiều người tham gia, cuộc bán đấu giá được tổ chức công khai, cơ chế “xin - cho” sẽ dần được khắc phục, loại bỏ. - Thông qua đấu giá với các điều kiện ràng buộc chặt chẽ về quyền và nghĩa vụ, nhiều đối tượng có cơ hội tiếp cận, đăng ký tham gia cũng sẽ cho phép lựa chọn được nhà đầu tư có khả năng tốt nhất về kỹ thuật, về tài chính để thực hiện dự án, cộng với yếu tố mặt bằng sẵn có, dự án sẽ được triển khai một cách nhanh chóng, thuận lợi, đem lại lợi ích cho cả Nhà nước, nhà đầu tư và xã hội. Điều này sẽ hạn chế được tình trạng dự án treo hoặc đất bỏ hoang không được đưa vào sử dụng như đang diễn ra ở nhiều nơi như hiện nay. Thực tế, các dự án thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất có rất ít dự án bị bỏ hoang (Nguyễn Tân Thịnh, 2012). 1.1.2. Nguyên tắc đấu giá quyền sử dụng đất Như các hình thức đấu giá tài sản khác, đấu giá quyền sử dụng đất cũng phải tuân thủ những nguyên tắc cơ bản sau: - Nguyên tắc công khai, dân chủ; - Nguyên tắc bình đẳng, công bằng; - Các bên tham gia phải thực hiện đúng và đầy đủ quy chế đấu giá đã được Hội đồng tổ chức đấu giá đặt ra; - Nguyên tắc bảo đảm tính pháp lý về trình tự thủ tục: Mọi cuộc bán đấu giá đều phải do đấu giá viên điều hành theo đúng trình tự, thủ tục; - Nguyên tắc đảm bảo tính hiệu quả của hoạt động đấu giá. Theo quy định tại Điều 117. Nguyên tắc đấu giá quyền sử dụng đất - Luật đất đai 2013: “1. Đấu giá quyền sử dụng đất được thực hiện công khai, liên tục, khách quan, trung thực, bình đẳng, bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các bên tham gia.
17. 8 2. Việc đấu giá quyền sử dụng đất phải đúng trình tự, thủ tục theo quy định của pháp luật về đất đai và pháp luật về đấu giá tài sản”. 1.1.3. Nội dung công tác đấu giá quyền sử dụng đất 1.1.3.1. Đối tượng được tham gia đấu giá QSD đất * Các trường hợp giao đất theo hình thức đấu giá Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất theo hình thức đấu giá quyền sử dụng đất trong các trường hợp sau (Thông tư 02/2015/TT-BTC): - Đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê hoặc cho thuê mua; - Đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê; - Sử dụng quỹ đất để tạo vốn cho đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng; - Sử dụng đất thương mại, dịch vụ; đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp; - Cho thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối; - Giao đất, cho thuê đất đối với đất Nhà nước thu hồi do sắp xếp lại, xử lý trụ sở làm việc, cơ sở hoạt động sự nghiệp, cơ sở sản xuất, kinh doanh mà tài sản gắn liền với đất thuộc sở hữu nhà nước; - Giao đất ở tại đô thị, nông thôn cho hộ gia đình, cá nhân; - Giao đất, cho thuê đất đối với các trường hợp được giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất. Như vậy đất được đấu giá trên thực tế chủ yếu thuộc 3 nhóm: - Đối với đất xây dựng nhà ở hoặc nhà cao tầng hỗn hợp (nhà ở kết hợp dịch vụ, văn phòng): Giao đất sử dụng lâu dài; - Đối với đất xây dựng công trình sản xuất, kinh doanh, dịch vụ: Giao đất sử dụng trong thời hạn 50 năm; - Đối với trường hợp giao đất để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản thì thời hạn giao đất, cho thuê đất căn cứ vào quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất nông nghiệp tại khu vực. Số lượng người tham gia đấu giá tối thiểu phải bằng 02 (hai) lần số lượng các thửa đất đem ra đấu giá. Nếu số lượng người tham gia đấu giá không lớn hơn 02 lần tổng số thửa đất đưa ra đấu giá, Hội đồng đấu giá sẽ quyết định chia tổng số
18. 9 thửa đất thành nhóm nhỏ (không nhỏ hơn 10 thửa) để tổ chức đấu giá đảm bảo số đối tượng tham gia đấu giá tối thiểu bằng 2 lần số lượng các thửa đất đem đấu giá. Số lượng đối tượng tham gia tối thiểu là 05 cho trường hợp đấu giá lần lượt từng thửa đất. Các cá nhân tham gia đấu giá trong cùng một thửa đất không có quan hệ huyết thống là bố, mẹ, con và anh em ruột; không có quan hệ hôn nhân là vợ, chồng. 1.1.3.2. Điều kiện quỹ đất để tổ chức đấu giá Đất đủ điều kiện tham gia đấu giá theo quy định Luật đất đai 2013: - Đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt; - Đất đã được giải phóng mặt bằng, đất có tài sản gắn liền với đất mà tài sản thuộc sở hữu nhà nước; - Có phương án đấu giá quyền sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. 1.1.3.3. Giá đất Giá đất là một phạm trù kinh tế khách quan, nó gắn liền với quá trình trao đổi, chuyển nhượng, thế chấp, bảo lãnh, thừa kế (Thông tư số 36/2014/TT- BTNMT) Trong quá trình sử dụng đất luôn luôn có lao động kết tinh trong đất nên đất đai có giá trị và giá trị sử dụng. Khi hai giá trị này được thể hiện qua quan hệ trao đổi tức là có người mua và người bán thì đất đai trở thành hàng hoá. Giá đất được coi là một tiêu chuẩn để đánh giá mức độ, hiệu quả của quá trình sử dụng đất. Đây là một vấn đề rất phức tạp mà hiện nay còn nhiều quan điểm khác nhau thậm chí trái ngược nhau. Quan điểm của Nhà nước về giá đất theo Luật đất đai 2013 là "Giá quyền sử dụng đất (sau đây gọi là giá đất) là số tiền tính trên một đơn vị diện tích đất do Nhà nước quy định hoặc được hình thành trong giao dịch về quyền sử dụng đất" - Điều 4. Giá đất được hình thành trong các trường hợp: - Do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy định. - Do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất.
19. 10 - Do người sử dụng đất thoả thuận về giá đất với những người có liên quan khi thực hiện các quỳên chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất” (Điều 55). Luật đất đai 2013 quy định: Giá đất là giá trị của quyền sử dụng đất tính trên một đơn vị diện tích đất. Giá trị quyền sử dụng đất là giá trị bằng tiền của quyền sử dụng đất đối với một diện tích đất xác định trong thời hạn sử dụng đất xác định. - Cơ sở khoa học của giá đất: Trong giai đoạn hiện nay, giá đất và định giá đất là vấn đề được quan tâm và chú trọng của nhiều ngành, vì vậy xác định cơ sở hình thành giá đất là một nhân tố cực kỳ quan trọng để định giá đất cụ thể và chính xác. Sự hình thành giá trị của đất là do quá trình lao động, sản xuất, đầu tư của cải vật chất của con người vào nguồn tài nguyên thiên nhiên, còn cơ sở để hình thành giá đất là do địa tô, lãi suất ngân hàng và quan hệ cung cầu. Địa tô chênh lệch I có được do việc sử dụng đất đai có điều kiện thuận lợi hơn về vị trí và độ phì. Mặt khác, trong quá trình khai thác và sử dụng ruộng đất, người sử dụng ruộng đất (có khi là người sở hữu đất) đã có những đầu tư vào đất làm cho độ phì nhiêu của đất tăng lên, đó là những đầu tư lâu dài hoặc ngắn hạn để làm tăng sản lượng ruộng đất. Những khoản chi phí ấy đều làm tăng sản lượng ruộng đất, và biến ruộng đất từ chỗ vật chất đơn thuần thành ruộng đất tư bản. Tuy có những thuộc tính tự nhiên như nhau, nhưng một đám đất được canh tác có giá trị lớn hơn một đám đất bỏ hoang. Địa tô có được nhờ vào việc đầu tư khác nhau vào những đám đất như nhau do đó có được những năng suất khác nhau. Đó là địa tô chênh lệch II. Như vậy, địa tô chênh lệch II có được do đầu tư tư bản liên tiếp trên cùng một loại đất, tức là do trình độ thâm canh quyết định. Vì vậy, địa tô là một nhân tố quan trọng ảnh hưởng đến giá đất. Trên cơ sở địa tô cách tính giá đất cần dựa vào các tiêu thức: Mức địa tô thu được hàng năm trên một diện tích đất đai, tỷ suất lợi tức tiền gửi ngân hàng trong năm, ưu thế đất đai về vị trí, chất đất, quan hệ cung cầu về đất đai ở từng thời điểm.
20. 11 1.1.3.4. Các phương pháp tính giá đất Phương pháp định giá đất được quy định tại Điều 4, Nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ gồm có hai phương pháp: Phương pháp so sánh trực tiếp và phương pháp thu nhập. Phương pháp chiết trừ và phương pháp thặng dư được xác định theo Khoản 4, Điều 1, Nghị định 123/2007/NĐ-CP ngày 27/07/2007 của Chính phủ. Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất được xác định theo Khoản 5, điều 4, Nghị định 44/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 của Chính phủ. - Phương pháp so sánh trực tiếp: Là phương pháp xác định mức giá thông qua việc tiến hành phân tích các mức giá đất thực tế đã chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thị trường của loại đất tương tự (về loại đất, diện tích đất, thửa đất, hạng đất, loại đô thị, loại đường phố và vị trí) để so sánh, xác định giá của thửa đất, loại đất cần định giá. - Phương pháp thu nhập: Là phương pháp xác định mức giá tính bằng thương số giữa mức thu nhập thuần tuý thu được hàng năm trên 1 đơn vị diện tích đất so với lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân/1 năm (tính đến thời điểm xác định giá đất) của loại tiền gửi VND kỳ hạn 01 năm (12 tháng) tại Ngân hàng Thương mại Nhà nước có mức lãi suất tiền gửi tiết kiệm cao nhất trên địa bàn. - Phương pháp chiết trừ: Là phương pháp xác định giá đất của thửa đất có tài sản gắn liền với đất bằng cách loại trừ phần giá trị tài sản gắn liền với đất ra khỏi tổng giá trị bất động sản (bao gồm giá trị của đất và giá trị của tài sản gắn liền với đất). - Phương pháp thặng dư: Là phương pháp xác định giá đất của thửa đất trống có tiềm năng phát triển theo quy hoạch hoặc được phép chuyển đổi mục đích sử dụng để sử dụng tốt nhất bằng cách loại trừ phần chi phí ước tính để tạo ra sự phát triển ra khỏi tổng giá trị phát triển giả định của bất động sản. - Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất là phương pháp định giá đất bằng cách sử dụng hệ số điều chỉnh giá đất nhân (x) với giá đất trong bảng giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương ban hành. Phương pháp này được áp dụng trong một số trường hợp tính thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, tính giá trị quyền sử dụng đất mà thửa đất (khu đất) của dự án có giá trị không lớn; xác định giá đất tính bồi
21. 12 thường khi Nhà nước thu hồi đất đối với trường hợp dự án có các thửa đất liền kề nhau, có cùng mục đích sử dụng, khả năng sinh lợi và thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự nhau. Việc bổ sung phương pháp này đáp ứng được yêu cầu thực tiễn trong công tác định giá đất, bởi trong cơ chế kinh tế thị trường hiện nay mỗi giao dịch diễn ra trong nền kinh tế luôn chịu ảnh hưởng bởi nhiều yếu tố khách quan, chủ quan, thậm chí dẫn tới không thể kiểm soát được giá thị trường. Trong trường hợp đó, việc bổ sung giá đất lựa chọn để so sánh còn là giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất được đảm bảo bằng cơ chế kiểm soát theo hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất, vì thế giá đất lựa chọn để so sánh đảm bảo minh bạch và phù hợp với thị trường. Ngoài ra, việc sửa đổi như vậy về giá đất lựa chọn để so sánh, định giá còn mang lại cơ hội cho việc định giá đất đồng loạt với những thửa đất ở nơi ít có giao dịch hoặc không có giao dịch, đáp ứng nhu cầu định giá đất với số lượng thửa đất còn lớn như hiện nay bổ sung sự khiếm khuyết về năng lực của đội ngũ tư vấn giá đất còn hạn chế (Phùng Ngọc Phương và cs., 2011). 1.1.4. Các yếu tố ảnh hưởng tới giá đất và hiệu quả công tác đấu giá quyền sử dụng đất - Quy hoạch sử dụng đất có tầm nhìn chiến lược cũng sẽ ảnh hưởng lớn đến công tác đấu giá QSD đất. Trên thực tế như ta đã biết, vùng nào có quy hoạch sử dụng đất được phê duyệt là ở đó giá đất được đẩy lên cao và các chủ đầu tư thi nhau cạnh tranh để có một vị trí trong vùng quy hoạch. Điều đó sẽ góp phần không nhỏ cho sự thành công của đấu giá. - Vị trí của khu đất: Vị trí là một trong những nhân tố quan trọng trong việc xác định giá đất, vị trí đóng vai trò quan trọng trong hoạt động sản xuất, kinh doanh (ví dụ: Vị trí thuận lợi về giao thông, mặt tiền, có điều kiện thuận lợi đối với khu vực xung quanh về dân cư, thương mại, dịch vụ ) hay giữ vai trò quan trọng trong sinh hoạt, nó phản ánh sự thuận lợi về giao thông, về môi trường và các sự thuận lợi của các dịch vụ đối với nhu cầu sinh hoạt (ví dụ: Các vị trí ở khu trung tâm văn hóa, kinh tế - xã hội, thương mại Sẽ có giá cao hơn các vị trí ở xa trung tâm (cùng vị trí mặt tiền). Tóm lại, vị trí của khu đất có tác động rất lớn đến giá trị sử dụng và giá của khu đất (Nguyễn Thanh Trà và Nguyễn Đình Bồng, 2005).