Luận văn Nghiên cứu xây dựng phần mềm hỗ trợ định giá đất (Áp dụng thử nghiệm tại thị trấn Phùng, huyện Đan Phượng, Thành phố Hà Nội)

Nội dung text: Luận văn Nghiên cứu xây dựng phần mềm hỗ trợ định giá đất (Áp dụng thử nghiệm tại thị trấn Phùng, huyện Đan Phượng, Thành phố Hà Nội)

1. ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI TRƯỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN Nguyễn Hồng Lương NGHIÊN CỨU XÂY DỰNG PHẦN MỀM HỖ TRỢ ĐỊNH GIÁ ĐẤT (ÁP DỤNG THỬ NGHIỆM TẠI THỊ TRẤN PHÙNG, HUYỆN ĐAN PHƯỢNG, THÀNH PHỐ HÀ NỘI) LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC Hà Nội, 2019
2. ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI TRƯỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN Nguyễn Hồng Lương NGHIÊN CỨU XÂY DỰNG PHẦN MỀM HỖ TRỢ ĐỊNH GIÁ ĐẤT (ÁP DỤNG THỬ NGHIỆM TẠI THỊ TRẤN PHÙNG, HUYỆN ĐAN PHƯỢNG, THÀNH PHỐ HÀ NỘI) Chuyên ngành: Quản lý đất đai Mã số: 8850103.01 LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS. Trần Quốc Bình XÁC NHẬN HỌC VIÊN ĐÃ CHỈNH SỬA THEO GÓP Ý CỦA HỘI ĐỒNG Giáo viên hướng dẫn Chủ tịch hội đồng chấm luận văn thạc sĩ khoa học PGS.TS. Trần Quốc Bình TS. Bùi Quang Thành Hà Nội, 2019
3. LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi. Các số liệu, dữ liệu, kết quả nêu trong luận văn là trung thực và chƣa từng đƣợc ai công bố trong bất kỳ luận văn nào khác. Tôi xin cam đoan rằng các thông tin trích dẫn trong luận văn đều đã đƣợc chỉ rõ nguồn gốc. Tác giả luận văn Nguyễn Hồng Lƣơng 1
4. LỜI CẢM ƠN Trong quá trình nghiên cứu và thực hiện luận văn, ngoài sự nỗ lực của bản thân, tôi đã nhận đƣợc sự hƣớng dẫn nhiệt tình, chu đáo của các nhà khoa học, các thầy cô giáo cùng sự giúp đỡ nhiệt tình, chu đáo của cơ quan và đồng nghiệp. Tôi xin bày tỏ sự cảm ơn trân trọng nhất tới giáo viên hƣớng dẫn khoa học PGS.TS. Trần Quốc Bình đã tận tình hƣớng dẫn giúp đỡ tôi trong suốt quá trình hoàn thành luận văn. Tôi xin trân trọng cảm ơn sự góp ý chân thành của các thầy, cô giáo hoa ịa l , Trƣờng ại học hoa học Tự nhiên, ại học Quốc gia à Nội đã nhiệt tình giúp đỡ tôi trong quá trình hoàn thành luận văn này. Tôi xin chân thành cảm ơn tới gia đình, những ngƣời thân, cán bộ đồng nghiệp và bạn bè đã tạo điều kiện về mọi mặt cho tôi trong quá trình thực hiện đề tài này. Một lần nữa tôi xin trân trọng cảm ơn! Tác giả luận văn Nguyễn Hồng Lƣơng 2
5. MỤC LỤC C ƢƠNG 1: TỔNG QUAN VỀ GIÁ ẤT VÀ CÁC P ƢƠNG P ÁP ỊN GIÁ ẤT 12 1.1. Cơ sở l luận về giá đất 12 1.1.1. ất đai và giá đất 12 1.1.2. Các yếu tố ảnh hƣởng đến giá đất 14 1.1.3. ịnh giá đất 15 1.1.4. Phƣơng thức tổ chức hoạt động định giá đất 16 1.1.5. Cơ sở pháp l hiện hành về giá đất và định giá đất tại Việt Nam 18 1.2. Các phƣơng pháp định giá đất tại Việt Nam 19 1.2.1. Phƣơng pháp so sánh trực tiếp 19 1.2.2. Phƣơng pháp chiết trừ 20 1.2.3. Phƣơng pháp thặng dƣ 21 1.2.4. Phƣơng pháp thu nhập 21 1.2.5. Phƣơng pháp hệ số điều chỉnh 22 1.3. Sự cần thiết xây dựng phần mềm hỗ trợ định giá đất 23 1.4. Tình hình nghiên cứu và ứng dụng công nghệ thông tin trong định giá đất 25 1.4.1. Trên thế giới 25 1.4.2. Tại Việt Nam 27 C ƢƠNG 2: XÂY DỰNG P ẦN MỀM Ỗ TRỢ ỊN GIÁ ẤT 30 2.1. Lựa chọn giải pháp công nghệ 30 2.2. Thiết kế hệ thống 33 2.2.1. Ngôn ngữ UML trong thiết kế hệ thống 33 2.2.2. Xây dựng sơ đồ ca sử dụng 35 2.2.3. Xây dựng sơ đồ hoạt động 37 2.2.4. Xây dựng sơ đồ lớp 40 2.3. Xây dựng phần mềm hỗ trợ định giá đất 44 2.3.1. Các phƣơng pháp định giá đất sử dụng trong hệ thống 44 2.3.2. Công cụ phát triển hệ thống 46 2.3.3. Chức năng định giá đất theo phƣơng pháp so sánh trực tiếp 48 2.3.4. Chức năng định giá đất theo phƣơng pháp chiết trừ 53 3
6. C ƢƠNG 3: T Ử NG IỆM ỊN GIÁ ẤT TẠI T Ị TRẤN P ÙNG, UYỆN AN P ƢỢNG, T ÀN P Ố À NỘI 56 3.1. hái quát về khu vực nghiên cứu 56 3.1.1. iều kiện tự nhiên 56 3.1.2. iều kiện kinh tế - xã hội 59 3.2. Thử nghiệm phần mềm 63 3.2.1. Thu thập thông tin giá đất 63 3.2.2. ịnh giá đất theo phƣơng pháp so sánh trực tiếp 67 3.2.3. ịnh giá đất theo phƣơng pháp chiết trừ 70 3.3. ánh giá kết quả thử nghiệm phần mềm 71 ẾT LUẬN VÀ IẾN NG Ị 74 TÀI LIỆU T AM ẢO 76 4
7. DANH MỤC HÌNH ình 2.2: Sơ đồ ca sử dụng (use case diagram) của hệ thống 36 ình 2.3: Sơ đồ hoạt động của chức năng “Tìm kiếm thửa đất cần định giá” 38 ình 2.4: Sơ đồ hoạt động của chức năng “ ịnh giá đất bằng phƣơng pháp so sánh trực tiếp” 39 ình 2.5: Sơ đồ hoạt động của chức năng “Cập nhật CSDL” 40 ình 2.6: Mô hình cơ sở dữ liệu giá đất thể hiện bằng sơ đồ lớp 41 ình 2.7: Quy trình định giá đất theo phƣơng pháp so sánh trực tiếp 44 ình 2.8: Quy trình định giá đất theo phƣơng pháp chiết trừ 46 Hình 2.9: Giao diện thiết kế của Qt Designer 47 ình 2.10: ối tƣợng đã tắt chức năng enabled 49 ình 2.11: Tính toán tỷ lệ phần trăm của tiêu chí “ ình dạng” 50 ình 2.12: Ngƣời sử dụng sửa đổi tỷ lệ phần trăm 51 ình 2.13: Tính toán tỷ lệ điều chỉnh và mức điều chỉnh tiêu chí “ ình dạng” 52 ình 2.14: Giao diện của phƣơng pháp chiết trừ 53 ình 2.15: Tính toán giá trị công trình xây dựng 54 ình 2.16: Cảnh báo ngƣời sử dụng nhập định dạng dữ liệu sai 55 ình 3.1: Vị trí thị trấn Phùng 56 ình 3.2: Vị trí tƣơng quan giữa thửa đất thẩm định và các thửa đất so sánh 65 ình 3.3: Vị trí tƣơng quan của thửa đất thẩm định với các thửa đất so sánh và thông tin thửa đất so sánh 1 66 ình 3.4: Giao diện của công cụ định giá bằng phƣơng pháp so sánh trực tiếp 67 ình 3.5: Tìm kiếm thửa đất 68 Hình 3.6: Nhập thông tin để tính toán mức giá chỉ dẫn 68 ình 3.7: Cảnh báo ngƣời sử dụng khi nhập sai tên xác nhận/mật khẩu 69 ình 3.8: Dữ liệu định giá đã đƣợc cập nhật vào CSDL 69 ình 3.9: Nhập thông tin đã thu thập và tính giá 70 5
8. DANH MỤC BẢNG Bảng 2.1: Danh mục các trƣờng hợp sử dụng (use case) của hệ thống 37 Bảng 2.2: Nội dung thông tin của cơ sở dữ liệu giá đất 42 Bảng 2.3: Công thức tính tỷ lệ % của 3 tiêu chí giao thông, diện tích, mặt tiền 51 Bảng 3.1: Dân số từng khu dân cƣ của thị trấn Phùng 61 Bảng 3.2: Thu thập giá và các tiêu chí so sánh của 3 thửa đất đã có giao dịch 63 Bảng 3.3: Thông tin về giá trị căn nhà các thửa đất so sánh 67 Bảng 3.4. Tổng hợp kiến của những ngƣời tham gia thử nghiệm 71 6
9. DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT CSDL Cơ sở dữ liệu TN&MT Tài nguyên và Môi trƣờng UBND Ủy ban nhân dân GIS Geographic Information System (Hệ thống thông tin địa lý) QGIS Quantum Geographic Information System UML Ngôn ngữ mô hình hóa thống nhất GCN QSD Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 7
10. MỞ ĐẦU 1. Tính cấp thiết của đề tài luận văn ất đai là nguồn tài nguyên vô cùng quý giá, nguồn tƣ liệu sản xuất không thể thay thế đƣợc và là một nhân tố vô cùng quan trọng trong sự phát triển của đất nƣớc. Luật đất đai 2013 đã quy định rất rõ quản lý tài chính về đất đai là một trong những nội dung quản l nhà nƣớc về đất đai. iều đó cho thấy, giá đất đóng một vai trò hết sức quan trọng đối với các hoạt động kinh tế, xã hội. ây là căn cứ giúp Nhà nƣớc có thể điều tiết việc quản l đất đai thông qua giá cả nhằm bảo đảm quyền lợi của ngƣời sử dụng đất, quyền lợi của Nhà nƣớc, nhà đầu tƣ và đảm bảo ổn định xã hội. Sự chênh lệch ngày càng cao về cung cầu đất đai trên thị trƣờng làm cho giá trị quyền sử dụng đất ngày càng tăng. iều này dẫn đến giá đất trên thị trƣờng chuyển nhƣợng, đấu giá, biến động liên tục dƣới tác động của nhiều yếu tố. Giá đất không ổn định gây khó khăn cho các nhu cầu thƣờng xuyên về đất đai nhƣ thế chấp, cho thuê, bảo hiểm, đầu tƣ hoặc trong nhiều trƣờng hợp giải quyết các tranh chấp về đất đai không xác định đƣợc giá trị của bất động sản. Những thực tế trên cho thấy định giá đất hay định giá bất động sản là thực sự cần thiết nhằm phục vụ cho công tác quản l Nhà nƣớc về đất đai, hay trong việc thu thuế, lệ phí, tiền sử dụng đất, giá đền bù giải phóng mặt bằng, để đáp ứng nhu cầu của ngƣời sở hữu bất động sản khi thực hiện các giao dịch. Thông tƣ số 36/2014/TT-BTNMT ngày 30/06/2014 của Bộ TN&MTquy định chi tiết phƣơng pháp định giá đất. Hiện nay, các phần mềm hỗ trợ cho công tác định giá đất vận dụng theo những phƣơng pháp định giá của Bộ TN&MT đã đƣợc triển khai. Nhƣng trên thực tế các phần mềm này đều mất phí, ít đối tƣợng có thể tiếp cận đƣợc gây ra sự hạn chế trong công tác định giá. 8
11. Công nghệ GIS mã nguồn mở hiện nay đã trở lên phổ biến và phát triển bởi sự tiện dụng, cho phép các nhà phát triển phần mềm có thể xây dựng các dự án mà không phụ thuộc nền tảng thƣơng mại, sẵn sàng để xem, chỉnh sửa và tái phân phối. Hiện nay QGIS là một trong những phần mềm GIS có giao diện dễ sử dụng, khá phổ biến, có công cụ rất mạnh để xử lý dữ liệu và đặc biệt QGIS cho phép phân tích không gian, thao tác trực tiếp với các loại cơ sở dữ liệu nhƣ PostgresSQL, MS SQL, Oracle, DB2, Thị trấn Phùng nằm ngay trên Quốc lộ 32 và là trung tâm của huyện an Phƣợng, thành phố Hà Nội. Trong những năm qua, cùng với sự phát triển nhanh chóng của quá trình đô thị hóa, bộ mặt thị trấn đang từng bƣớc thay đổi. Vì vậy, nhu cầu sử dụng và giao dịch đất đai nhƣ xây dựng nhà ở, khu dân cƣ tăng lên rất nhanh, đất đai trở thành hàng hoá chiến lƣợc, là vấn đề sôi động trên địa bàn thị trấn. Do vậy, việc xác định giá đất làm cơ sở giao dịch trở nên cấp thiết trong quá trình phát triển kinh tế - xã hội của thị trấn và việc triển khai áp dụng một phần mềm hỗ trợ định giá đất ở đây là một vấn đề cấp thiết. 2. Mục tiêu nghiên cứu Nghiên cứu đƣợc thực hiện với mục tiêu ứng dụng công nghệ GIS mã nguồn mở xây dựng phần mềm hỗ trợ định giá đất giúp cho cán bộ thẩm định giá có một công cụ tự động để tính toán giá đất theo các phƣơng pháp của Bộ Tài nguyên và Môi trƣờng đƣợc quy định chi tiết trong Thông tƣ số 36/2014/TT- BTNMT, góp phần tăng hiệu quả của công tác định giá đất. 3. Nhiệm vụ nghiên cứu - Nghiên cứu tổng quan về giá đất và công tác định giá đất. - Nghiên cứu về công nghệ GIS mã nguồn mở. - Xây dựng phần mềm tính toán giá đất theo các phƣơng pháp định giá đất do Bộ TN&MT quy định. - Thử nghiệm trên địa bàn thị trấn Phùng, huyện an Phƣợng, thành phố Hà Nội. 9
12. 4. Phạm vi nghiên cứu Phạm vi không gian: Nghiên cứu đƣợc thực hiện trên phạm vi thị trấn Phùng, huyện an Phƣợng, thành phố Hà Nội. Phạm vi khoa học: Các phƣơng pháp định giá đất đƣợc quy định trong Thông tƣ số 36/2014/TT-BTNMT của Bộ TN&MT. 5. Phƣơng pháp nghiên cứu - Phƣơng pháp tổng hợp phân tích tài liệu: đƣợc áp dụng nhằm tổng hợp và phân tích các tri thức, các vấn đề có liên quan đến đề tài. Tài liệu đƣợc lấy từ nhiều nguồn khác nhau nhƣ các bài viết, bài báo, sách, tạp chí, giáo trình, mạng Internet, - Phƣơng pháp chuyên gia: đƣợc sử dụng nhằm thu nhận các tri thức tổng hợp từ lĩnh vực thẩm định giá đất nhƣ lựa chọn các yếu tố so sánh trong định giá đất, cách thức tính toán dùng để định giá và phân tích tổng hợp ý kiến các chuyên gia về hệ thống đƣợc xây dựng. - Phƣơng pháp GIS: đƣợc sử dụng với mục đích xử lý, biên tập các dữ liệu không gian và ứng dụng cho việc thiết kế và xây dựng phần mềm mã nguồn mở. - Phƣơng pháp thử nghiệm thực tế đƣợc áp dụng nhằm kiểm chứng, đánh giá và hoàn thiện kết quả nghiên cứu của luận văn tại địa bàn nghiên cứu, hƣớng dẫn thử nghiệm cho cán bộ và ngƣời sử dụng, thu thập ý kiến đánh giá qua mẫu phiếu đã chuẩn bị. 6. Kết quả đạt đƣợc và ý nghĩa khoa học, thực tiễn - Kết quả đạt đƣợc: Phần mềm hỗ trợ định giá đất theo quy định của Bộ TN&MT. - Ý nghĩa khoa học: Kết quả của luận văn góp phần đƣa ra một giải pháp về công nghệ cho công tác định giá đất. - Ý nghĩa thực tiễn: Sản phẩm kết quả của luận văn sẽ góp phần hỗ trợ các thẩm định viên trong quá trình sử dụng các phƣơng pháp định giá đất của Bộ TN&MT. 10
13. 7. Cấu trúc luận văn Ngoài phần mở đầu và kết luận, luận văn đƣợc cấu trúc thành 3 chƣơng nhƣ sau: Chƣơng 1: Tổng quan về giá đất và các phƣơng pháp định giá đất Chƣơng 2: Xây dựng phần mềm hỗ trợ định giá đất Chƣơng 3: Thử nghiệm định giá đất tại thị trấn Phùng, huyện an Phƣợng, thành phố Hà Nội 11
14. CHƢƠNG 1: TỔNG QUAN VỀ GIÁ ĐẤT VÀ CÁC PHƢƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ ĐẤT 1.1. Cơ sở lý luận về giá đất 1.1.1. Đất đai và giá đất 1.1.1.1. Đất đai Hội nghị quốc tế về Môi trƣờng ở Rio de Janerio (Brazil, 1993) khẳng định: “ ất đai là một diện tích cụ thể của bề mặt trái đất bao gồm tất cả các cấu thành của môi trƣờng sinh thái ngay trên và dƣới bề mặt đó nhƣ: hí hậu bề mặt, thổ nhƣỡng, tập đoàn động thực vật, trạng thái định cƣ của con ngƣời, những kết quả của con ngƣời trong quá khứ và hiện tại để lại (san nền, hồ chứa nƣớc hay hệ thống tiêu thoát nƣớc, đƣờng sá, nhà cửa, )”. ất đai là nguồn của cải, là tài sản cố định hoặc đầu tƣ cố định, là thƣớc đo sự giàu có của một quốc gia. ất đai còn là sự bảo hiểm cho cuộc sống, bảo hiểm về tài chính, nhƣ là sự chuyển nhƣợng của cải qua các thế hệ và nhƣ là một nguồn lực cho các mục đích tiêu dùng. Các Mác viết: “ ất đai là tài sản mãi mãi với loài ngƣời, là điều kiện để sinh tồn, là điều kiện không thể thiếu đƣợc để sản xuất, là tƣ liệu sản xuất cơ bản trong nông, lâm nghiệp” [8]. Bởi vậy, nếu không có đất đai thì không có bất kỳ một ngành sản xuất nào, con ngƣời không thể tiến hành sản xuất ra của cải vật chất để duy trì cuộc sống và duy trì nòi giống đến ngày nay. ồng thời đất đai còn đƣợc coi là một tài sản đặc biệt vì bản thân nó không do lao động làm ra mà lao động tác động vào đất đai để biến nó từ trạng thái hoang hóa trở thành sử dụng vào đa mục đích. ất đai cố định về vị trí, có giới hạn về không gian và vô hạn về thời gian sử dụng. Bên cạnh đó, đất đai còn có khả năng sinh lợi vì trong quá trình sử dụng, nếu biết và sử dụng đất đai hợp lý thì giá trị của đất không những không mất đi mà có xu hƣớng tăng lên. hác với các tài sản thông thƣờng khác trong quá trình sử dụng phải khấu hao sản phẩm. 12
15. 1.1.1.2. Giá đất ất đai là sản phẩm phi lao động, bản thân nó không có giá trị. Do đó đối với đất đai mà nói giá cả đất đai phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt động kinh tế, nó là sự thu lợi trong quá trình mua bán. Nói cách khác giá cả đất đai cao hay thấp quyết định bởi nó có thể thu lợi (địa tô) cao hay thấp ở một khoảng thời gian nào đó. Quyền lợi đất đai đến đâu thì có thể có khả năng thu lợi đến đó từ đất và cũng có giá cả tƣơng ứng, nhƣ giá cả quyền sở hữu, giá cả quyền sử dụng, giá cả quyền thế chấp, Trên thực tế, thị trƣờng bất động sản ở Việt Nam tồn tại 2 mức giá hay còn gọi là hai giá: giá đất thị trƣờng và giá đất do Nhà nƣớc quy định. Giá đất thị trƣờng đƣợc hình thành trên cơ sở thoả thuận giữa bên sở hữu đất với các bên khác có liên quan trong điều kiện thị trƣờng mở và cạnh tranh; giá đất Nhà nƣớc quy định trên cơ sở giá đất thị trƣờng nhằm phục vụ cho mục đích thu thuế và các mục đích khác của Nhà nƣớc. Cả 2 loại giá đất nói trên có quan hệ mật thiết và chi phối lẫn nhau, chúng cùng chịu tác động bởi các quy luật kinh tế thị trƣờng, trong đó các mức giá đất thị trƣờng thƣờng đƣợc xác lập trƣớc các mức giá đất Nhà nƣớc quy định; giá đất Nhà nƣớc quy định ở trạng thái tĩnh tƣơng đối còn giá đất thị trƣờng thƣờng ở trạng thái động [17]. iều 3 Luật đất đai năm 2013 quy định rõ: “Giá đất là giá trị của quyền sử dụng đất tính trên một đơn vị diện tích đất” [15]. Ở Việt Nam, đất đai thuộc sở hữu toàn dân, giá cả đất đai là dựa trên chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất, là tổng hòa giá trị hiện hành của địa tô nhiều năm đƣợc chi trả một lần, là hình thức thực hiện quyền sở hữu đất đai trong kinh tế. Pháp luật Việt Nam cũng quy định giá đất đƣợc hình thành trong các trƣờng hợp sau [14]: - Do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ƣơng quy định; - Do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất; 13
16. - Do ngƣời sử dụng đất thoả thuận về giá đất với những ngƣời có liên quan khi thực hiện các quyền chuyển nhƣợng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất. 1.1.2. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất a. Vị trí Yếu tố vị trí ảnh hƣởng đến giá đất bao gồm: khoảng cách đến trung tâm thành phố, trung tâm thƣơng nghiệp hoặc các trung tâm tập trung đông dân Khả năng sinh lời do yếu tố vị trí mang lại càng cao thì giá trị của thửa đất càng lớn. ối với mỗi thửa đất luôn đồng thời tồn tại 2 loại vị trí, vị trí tuyệt đối và vị trí tƣơng đối [28]. Xét trên phƣơng diện tổng quát, cả 2 loại vị trí nói trên đều có vai trò quan trọng trong việc xác lập giá trị của thửa đất. Những thửa đất nằm tại trung tâm đô thị hay một vùng nào đó sẽ có giá trị lớn hơn những thửa đất cùng loại nằm ở các vùng ven trung tâm (vị trí tƣơng đối). Những thửa đất nằm tại các ngã 4 hay ngã 3, trên các trục lộ giao thông quan trọng lại có giá trị cao hơn những thửa đất nằm ở vị trí khác (vị trí tuyệt đối). Việc xem xét đánh giá ƣu thế về vị trí là cực kỳ quan trọng, đặc biệt là đối với việc xác định giá đất. b. Kích thước, hình thể, diện tích thửa đất hoặc lô đất Diện tích thửa đất cần vừa phải, phù hợp với mục đích sử dụng đất, lớn quá hay nhỏ quá đều không dễ dàng trong quá trình sử dụng và khả năng tài chính của ngƣời sử dụng đất, nên ảnh hƣởng đến giá cả của thửa đất. Chiều rộng mặt tiền của thửa đất quá hẹp ảnh hƣởng đến hiệu quả trƣng bày và thu lợi của ngƣời sử dụng đất, nếu đất đó dùng cho mục đích kinh doanh, thƣơng mại và ngay cả đất ở, do đó cũng ảnh hƣởng đến giá đất. Hình dạng của thửa đất đẹp nhất là vuông hoặc chữ nhật, còn các dạng nhƣ tam giác, hình thang, hình bình hành, hình bất quy tắc đều không thuận lợi cho việc sử dụng vào mục đích để ở nên ảnh hƣởng đến giá đất. Một kích thƣớc và diện tích thửa đất tối ƣu khi nó thoả mãn một loại nhu cầu cụ thể của đa số dân cƣ trong vùng. Ví dụ: tại Hà Nội, với nhu cầu để ở, thì 14
17. loại kích thƣớc và diện tích tối ƣu khi mặt tiền thửa đất từ 4m-5m và chiều sâu thửa đất là từ 10m-15m. c. Điều kiện cơ sở hạ tầng iều kiện cơ sở hạ tầng xã hội ảnh hƣởng tới giá đất chủ yếu bao gồm: điện, điện thoại, nhà trẻ, trƣờng học, công viên, bệnh viện Ngoài ra còn xem xét đến cấp hạng, kết cấu, mức độ đồng bộ và khoảng cách xa gần iều kiện cơ sở hạ tầng kỹ thuật có ảnh hƣởng đến giá đất chủ yếu có loại giao thông của địa phƣơng, độ rộng, độ tiện lợi và phƣơng thức liên hệ với bên ngoài. Các thửa đất gần các đƣờng giao thông chính, độ rộng đƣờng lớn hay gần các hệ thống phƣơng tiện giao thông công cộng thì giá đất sẽ khác nhau so với các thửa đất nằm trong ngõ, ngách. d. Chất lượng môi trường Chất lƣợng môi trƣờng ảnh hƣởng đến giá đất chủ yếu bao gồm: môi trƣờng nhân văn và môi trƣờng tự nhiên, bao gồm các điều kiện môi trƣờng tự nhiên nhƣ: địa chất, địa thế, độ dốc, hƣớng gió, không khí, độ ô nhiễm cho đến các điều kiện môi trƣờng nhân văn nhƣ loại hình nghề nghiệp của dân cƣ, trình độ giáo dục và mức thu nhập ở khu vực. 1.1.3. Định giá đất Quyết định giá đất là một trong 8 quyền của nhà nƣớc đối với đất đai [15] và là công cụ quan trọng trong việc thiết lập một cơ chế quản l đất đai thích hợp theo định hƣớng kinh tế thị trƣờng, nó là cơ sở cho chuyển nhƣợng quyền sử dụng có trả tiền theo đấu thầu, đấu giá, và hợp đồng thoả thuận giữa ngƣời quản l và ngƣời sử dụng đất. Trên cơ sở giao đất có thu tiền sử dụng đất và ngƣời sử dụng đất có quyền chuyển nhƣợng lại, thế chấp, thừa kế, cho thuê, và Nhà nƣớc có quyền thu hồi đất theo nhu cầu, lợi ích của toàn xã hội, tổ chức thống nhất các công trình xây dựng cơ sở hạ tầng và phát triển đất và từ đó theo yêu cầu phát triển kinh tế mà giao đất có thu tiền sử dụng đất, hoặc cho thuê đất với ngƣời sử dụng đáp ứng đƣợc nhu cầu đòi hỏi nảy sinh từ sự phát triển của nền kinh tế hàng hoá xã hội chủ nghĩa. 15
18. Theo W. Sealrooke (Viện đại học Portsmouth, Vƣơng quốc Anh), định giá đất là sự ƣớc tính về giá trị của đất bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích sử dụng đã đƣợc xác định, ở tại một thời điểm xác định [6]. ất đai là một tài sản đặc biệt. Giá đất ngoài các yếu tố về không gian, thời gian, pháp lý, kinh tế thì nó còn bị tác động bởi các yếu tố tâm lý, xã hội. Do đó, việc định giá đất chỉ có thể là sự ƣớc tính về mặt giá trị mà không thể tính đúng, tính đủ nhƣ so với việc định giá các tài sản thông thƣờng. ịnh giá đất tạo điều kiện để đảm bảo công bằng trong việc thực hiện các nghĩa vụ tài chính liên quan tới đất giữa ngƣời quản l và ngƣời sử dụng đất, giữa ngƣời sử dụng đất với nhau. ịnh giá đất đóng vai trò rất quan trọng trong nền kinh tế, thông qua kết quả định giá nó giúp cho Nhà nƣớc và ngƣời sử dụng đất có những quyết định đúng đắn trong quản lý, kinh doanh và trong các giao dịch dân sự khác [17]: 1. Cơ sở phục vụ cho mua bán, trao đổi và chuyển nhƣợng đất, góp phần ổn định thị trƣờng đất . 2. Cơ sở cho một số chính sách hoặc quan hệ sở hữu đất nhƣ: cho thuê, thế chấp, cầm cố. 3. Cơ sở để đền bù đất khi Nhà nƣớc thu hồi đất, tính giá trị tài sản khi thu hồi. 4. Cơ sở cho việc sử dụng đất nhằm nâng cao hiệu quả về sử dụng đất. ịnh giá đất còn đóng góp vào việc đảm bảo công bằng xã hội, đặc biệt là khi giải quyết tranh chấp đất đai, xây dựng và thực hiện luật pháp về đất đai. 1.1.4. Phương thức tổ chức hoạt động định giá đất ịnh giá bất động sản là lĩnh vực đƣợc nhiều quốc gia trên thế giới, kể cả các nƣớc phát triển cũng nhƣ đang phát triển đầu tƣ nghiên cứu từ nhiều thập kỷ qua. Tại các nƣớc nhƣ Mỹ, Thuỵ iển, Anh, Pháp, Úc, Malaysia, Singapore, định giá đất và bất động sản đã trở thành một ngành quan trọng của nền kinh tế. Các kết quả nghiên cứu về giá đất, các nguyên tắc và phƣơng pháp định giá bất 16
19. động sản đã đƣợc đƣa vào ứng dụng rộng rãi trong hoạt động định giá, tạo điều kiện cho các giao dịch dân sự trên thị trƣờng bất động sản nhƣ mua bán, chuyển nhƣợng, cho thuê, thừa kế, thế chấp bất động sản diễn ra thuận lợi. Hiện nay, hoạt động định giá đất và bất động sản tại nhiều nƣớc trên thế giới vừa là một công cụ của quản l nhà nƣớc đối với thị trƣờng bất động sản, vừa là một loại dịch vụ phổ biến trong nền kinh tế thị trƣờng nằm trong sự kiểm soát của Nhà nƣớc [26]. Mặc dù có sự khác nhau về hình thức và tổ chức bộ máy nhà nƣớc nhƣng nội dung định giá và quản l nhà nƣớc đối với hoạt động định giá đất và bất động sản nói chung tại nhiều nƣớc trên thế giới có những điểm khá giống nhau. a số luật liên quan đến bất động sản và môi giới bất động sản của các nƣớc đều chỉ rõ định giá và quản lý hoạt động định giá đất đƣợc xác định là một trong những nội dung chính của hoạt động quản l nhà nƣớc. Hoạt động định giá đất và bất động sản diễn ra trong hành lang pháp l đã đƣợc xác lập. Về chế độ định giá bất động sản: Các tài sản thuộc đối tƣợng phải định giá là đất và các bất động sản khác gắn liền với đất. Phạm vi cần định giá các loại đất và bất động sản thuộc diện phải chịu thuế hoặc chịu lệ phí khi có sự chuyển nhƣợng mục đích sử dụng. Việc định giá đất và bất động sản đƣợc tiến hành theo định kỳ 4 năm, 5 năm hoặc 6 năm một lần tuỳ theo quy định của mỗi nƣớc. Trong các trƣờng hợp phát sinh chuyển nhƣợng, nhận thừa kế, thế chấp hoặc chuyển mục đích sử dụng đất thì việc định giá đất và bất động sản sẽ đƣợc tiến hành đột xuất theo yêu cầu [26]. Về tổ chức, chức năng, nhiệm vụ và cơ chế hoạt động của cơ quan định giá: Nói chung, có 2 mô hình tổ chức định giá là: tổ chức định giá của Nhà nƣớc và tổ chức định giá của tƣ nhân. Tổ chức định giá tƣ nhân chịu sự quản lý về mặt nhà nƣớc của cơ quan định giá nhà nƣớc [26]: - Tổ chức định giá của Nhà nƣớc có chức năng xây dựng giá đất và bất động sản, thực hiện quản l nhà nƣớc về công tác định giá đất và bất động sản 17
20. trên phạm vi cả nƣớc. Theo đó, giá đất và bất động sản đƣợc định giá và ban hành theo chu kỳ hoặc định giá ban đầu, những bất động sản có giá trị lớn (tuỳ theo quy định của mỗi nƣớc) chỉ có hiệu lực pháp luật khi đã đƣợc Ủy ban định giá Trung ƣơng phê duyệt. Trƣờng hợp những thửa đất hoặc bất động sản có sự tham gia định giá của tƣ nhân, nếu kết quả định giá của các cơ quan đó có sự chênh lệch lớn về giá trị mà các bên không thƣơng lƣợng đƣợc, thì buộc phải đƣa ra toà để giải quyết, quyết định của toà sẽ là quyết định cuối cùng và có hiệu lực pháp luật . - Tổ chức định giá của tƣ nhân: ƣợc hình thành và phát triển trong cơ chế thị trƣờng nhằm đáp ứng các nhu cầu thƣờng xuyên, đa dạng của khu vực sở hữu tƣ nhân về đất đai và bất động sản nhƣ thế chấp, chuyển nhƣợng, thuê, nhận thừa kế, bảo hiểm, đầu tƣ phát triển và trong nhiều trƣờng hợp nhằm giải quyết các tranh chấp về giá trị bất động sản của các bên có liên quan . 1.1.5. Cơ sở pháp lý hiện hành về giá đất và định giá đất tại Việt Nam Giá quyền sử dụng đất (giá đất) là một trong những nội dung quan trọng bậc nhất hiện nay của công tác quản l nhà nƣớc về đất đai. Giải quyết đƣợc cơ chế định giá đất, thì các quy định khác liên quan đến đất đai và bất động sản sẽ đƣợc xử lý dễ dàng và thuận lợi. Do vậy, Nhà nƣớc đƣa ra nhiều văn bản pháp luật để làm căn cứ pháp lý cho vấn đề định giá đất. Luật đất đai năm 2013 quy định chi tiết nguyên tắc định giá đất tại iều 112. hi đó, nguyên tắc định giá phải đảm bảo theo mục đích sử dụng, thời hạn sử dụng, phù hợp với giá phổ biến và cùng một thời điểm với các loại đất trên thị trƣờng. Chính phủ đã quy định các phƣơng pháp định giá đất tại iều 4 và iều 5 của Nghị định số 44/2014/N -CP ban hành ngày 15/05/2014. Hiện nay có 05 phƣơng pháp định giá đất là phƣơng pháp so sánh, chiết trừ, thu nhập, thăng dƣ và hệ số điều chỉnh. Mỗi một phƣơng pháp có yêu cầu về thông tin cần thu thập và những điều kiện áp dụng khác nhau. 18
21. ể làm rõ hơn từng phƣơng pháp, Thông tƣ số 36/2014/TT-BTNMT ngày 30/06/2014 của Bộ TN&MT đã quy định chi tiết về các phƣơng pháp định giá đất; xây dựng, điều chỉnh bẳng giá đất cụ thể và tƣ vấn xác định giá đất tại. Cùng với đó, Thông tƣ còn đƣa ra các ví dụ cụ thể của từng phƣơng pháp trong thực tế để ngƣời dân hiểu rõ hơn khi áp dụng trong thực tiễn. Bộ Tài chính cũng đã ban hành Thông tƣ số 145/2016/TT-BTC ngày 6/10/2016 quy định và hƣớng dẫn thực hiện thẩm định giá bất động sản. ối tƣợng thẩm định bất động sản có thể là đất là nhà ở hoặc các bất động sản thƣơng mại, 1.2. Các phƣơng pháp định giá đất tại Việt Nam Theo Nghị định số 44/2014/N -CP ngày 15/05/2014 quy định về giá đất đƣợc Chính phủ ban hành, có 05 phƣơng pháp định giá đất là: Phƣơng pháp so sánh trực tiếp; Phƣơng pháp chiết trừ; Phƣơng pháp thu nhập; Phƣơng pháp thặng dƣ và Phƣơng pháp hệ số điều chỉnh giá đất [5]. 1.2.1. Phương pháp so sánh trực tiếp Phƣơng pháp so sánh trực tiếp là phƣơng pháp định giá đất thông qua việc phân tích mức giá của các thửa đất trống tƣơng tự về mục đích sử dụng đất, vị trí, khả năng sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng, diện tích, hình thể, tính pháp lý về quyền sử dụng đất (sau đây gọi là thửa đất so sánh) đã chuyển nhƣợng trên thị trƣờng, trúng đấu giá quyền sử dụng đất để so sánh, xác định giá của thửa đất cần định giá [5]. Các trường hợp áp dụng Phƣơng pháp so sánh trực tiếp thƣờng đƣợc sử dụng để thẩm định giá trị tài sản trong các trƣờng hợp sau: - Các tài sản có tính đồng nhất nhƣ: các căn hộ, các chung cƣ, các dãy nhà cùng xây dựng một kiểu, các ngôi nhà riêng biệt và bán riêng biệt, các phân xƣởng, các nhà kho trên một mặt bằng, các nhóm văn phòng và nhóm cửa hiệu. 19
22. - ất trống. Ưu điểm của phương pháp so sánh trực tiếp - Là phƣơng pháp định giá ít gặp khó khăn về mặt kỹ thuật. - Là phƣơng pháp thể hiện sự đánh giá của thị trƣờng. - Là cơ sở hay còn gọi là đầu vào của các phƣơng pháp khác. Nhược điểm của phương pháp so sánh trực tiếp - Phải có giao dịch về bất động sản tƣơng tự ở trong cùng khu vực thì mới có thể sử dụng để so sánh đƣợc. - Các thông tin, chứng cứ thƣờng mang tính chất lịch sử. - Phƣơng pháp này đòi hỏi thẩm định viên phải có nhiều kinh nghiệm và kiến thức thị trƣờng thì mới có thể tiến hành định giá một cách thích hợp. 1.2.2. Phương pháp chiết trừ Phƣơng pháp chiết trừ là phƣơng pháp định giá đất đối với thửa đất có tài sản gắn liền với đất bằng cách loại trừ phần giá trị tài sản gắn liền với đất ra khỏi tổng giá trị bất động sản (bao gồm giá trị đất và giá trị tài sản gắn liền với đất) [5]. Trường hợp sử dụng ƣợc dùng để xác định giá đất của thửa đất có tài sản gắn liền trong trƣờng hợp không có đủ số liệu về giá thị trƣờng của các thửa đất trống tƣơng tự với thửa đất cần xác định giá. Ưu điểm của phương pháp chiết trừ - Có thể định giá cho các mảnh đất có ít dữ liệu trên thị trƣờng. - ịnh giá cho các mảnh đất có tài sản đã qua sử dụng. Hạn chế của phương pháp chiết trừ - Chi phí không phải lúc nào cũng bằng với giá trị tài sản và có những chi phí không tạo ra giá trị. - Ngƣời thẩm định giá phải có kiến thức nhất định về xây dựng, về giá thành xây dựng và phải có kinh nghiệm để có thể áp dụng đƣợc phƣơng pháp này. 20
23. 1.2.3. Phương pháp thặng dư Phƣơng pháp thặng dƣ là phƣơng pháp định giá đất đối với thửa đất có tiềm năng phát triển theo quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng hoặc đƣợc phép chuyển mục đích sử dụng đất để sử dụng cao nhất và tốt nhất bằng cách loại trừ tổng chi phí ƣớc tính ra khỏi tổng doanh thu phát triển giả định của bất động sản [5]. Ưu điểm của phương pháp thặng dư: + Là phƣơng pháp định giá phù hợp với các B S có tiềm năng phát triển, các dự án đầu tƣ; + Phƣơng pháp định giá khá đơn giản, dựa trên các dữ liệu về thị trƣờng nên dễ thuyết phục khách hàng, thích hợp để đƣa ra mức giá đấu giá. + Phƣơng pháp định giá này đƣợc thực hiện thông qua việc mô tả một quá trình đầu tƣ, vì vậy có giá trị trong việc tƣ vấn đầu tƣ Nhược điểm của phương pháp thặng dư: + hó khăn trong việc xác định sử dụng cao nhất và tốt nhất. + Mọi ƣớc tính về chi phí và giá bán có thể bị thay đổi tuỳ theo các điều kiện của thị trƣờng. + Giá trị còn lại cuối cùng nhạy cảm đối với những thay đổi trong ƣớc tính các chi phí và giá bán. + Phƣơng pháp này không tính đến giá trị thời gian của đồng tiền, nhƣ vậy, đã giả định tất cả các dòng tiền xảy ra ờ cùng một thời điểm, mà giả định này là không hiện thực. 1.2.4. Phương pháp thu nhập Phƣơng pháp thu nhập là phƣơng pháp định giá đất tính bằng thƣơng số giữa mức thu nhập ròng thu đƣợc bình quân một năm trên một đơn vị diện tích đất so với lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân một năm tính đến thời điểm định giá đất của loại tiền gửi VN kỳ hạn 12 tháng tại ngân hàng thƣơng mại nhà nƣớc có mức lãi suất tiền gửi tiết kiệm cao nhất trên địa bàn cấp tỉnh [5]. 21
24. Ưu điểm của phương pháp thu nhập: + ơn giản trong áp dụng, công thức tính toán rõ ràng; + Có độ chính xác tƣơng đối cao khi có những thông tin về các thƣơng vụ chính xác và có thể so sánh đƣợc. Nhược điểm của phương pháp thu nhập: + Trong phân tích các thƣơng vụ, cần phải điều chỉnh nhiều mặt: Tuổi thọ, chất lƣợng, thời hạn cho thuê, những thay đổi về tiền cho thuê trong tƣơng lai, Dẫn đến khó thuyết phục đƣợc khách hàng bởi những thông tin đã điều chỉnh. + Nhiều dữ liệu ƣớc tính, điểu chỉnh, vì vậy đòi hỏi trình độ và kinh nghiệm điều chỉnh phải cao và phải đầy đủ thông tin. ộ chính xác có thể bị hạn chế do mức độ chuẩn xác của thông tin dự báo. + Mang những thông tin hạn chế về những giả định về dòng tiền trong tƣơng lai. + Áp dụng một tỷ lệ vốn hoá cố định, do đó tổng lợi nhuận hàng năm từ B S cũng cố định. Trong khi hiệu quả của B S trong quá khứ có tầm quan trọng hàng đầu trong kêu gọi vốn đầu tƣ, thì sự quan tâm của các nhà đầu tƣ lại tập trung vào lợi nhuận ròng tiềm tàng. + Phƣơng pháp thu nhập đòi hỏi phải xác định chính xác tổng thu nhập từ B S trong từng năm và phải dự đoán thu nhập trong toàn bộ thời gian kinh tế còn lại của B S. ây là một công việc rất khó khăn, đặc biệt đối với những quốc gia nền kinh tế thị trƣờng chƣa phát triển nhƣ ở nƣớc ta. + Phƣơng pháp này thƣờng ít đƣợc sử dụng trong định giá hàng loạt, mà thƣờng đƣợc sử dụng để định giá những B S cá biệt, phù hợp cho những B S mang lại thu nhập đều đặn qua từng thời gian gồm: trung tâm thƣơng mại, khách sạn, rạp chiếu phim, khu công nghiệp, 1.2.5. Phương pháp hệ số điều chỉnh Phƣơng pháp hệ số điều chỉnh giá đất là phƣơng pháp định giá đất bằng cách sử dụng hệ số điều chỉnh giá đất nhân (x) với giá đất trong bảng giá đất do 22