Luận văn Nghiên cứu thực trạng và đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả quản lý thị trường nhà đất tại Quận Ngô Quyền, Thành phố Hải Phòng

Nội dung text: Luận văn Nghiên cứu thực trạng và đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả quản lý thị trường nhà đất tại Quận Ngô Quyền, Thành phố Hải Phòng

1. ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI TRƯỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN  HOÀNG MAI HƯƠNG NGHIÊN CỨU THỰC TRẠNG VÀ ĐỀ XUẤT GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ QUẢN LÝ THỊ TRƯỜNG NHÀ ĐẤT TẠI QUẬN NGÔ QUYỀN, THÀNH PHỐ HẢI PHÒNG LUẬN VĂN THẠC SỸ KHOA HỌC
2. HÀ NỘI - 2020 ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI TRƯỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN  HOÀNG MAI HƯƠNG NGHIÊN CỨU THỰC TRẠNG VÀ ĐỀ XUẤT GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ QUẢN LÝ THỊ TRƯỜNG NHÀ ĐẤT TẠI QUẬN NGÔ QUYỀN, THÀNH PHỐ HẢI PHÒNG LUẬN VĂN THẠC SỸ KHOA HỌC Chuyên ngành: Quản lý đất đai Mã số: 8850103.01 Người hướng dẫn khoa học: TS. Hoàng Thị Thu Hương
3. HÀ NỘI - 2020
4. LỜI CAM ĐOAN Đề tài “Nghiên cứu thực trạng và đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả quản lý thị trường nhà đất tại quận Ngô Quyền, thành phố Hải Phòng” là công trình do chính tác giả tìm hiểu, nghiên cứu và thực hiện. Những nội dung, ý tưởng của các tác giả khác trong các tài liệu tham khảo đều được trích dẫn đầy đủ theo đúng quy định. Tác giả chịu trách nhiệm hoàn toàn về tính trung thực của Luận văn. Tác giả Hoàng Mai Hương i
5. LỜI CẢM ƠN Để hoàn thành luận văn này, tôi xin bày tỏ lòng biết ơn đến Quý Thầy, cô Khoa Địa Lý, Trường Đại học Khoa học Tự nhiên Hà Nội đã trang bị cho tôi những kiến thức quý báu, giúp tôi tiếp cận tư duy khoa học, nghiên cứu, phục vụ công việc. Tôi xin bày tỏ lòng cảm ơn sâu sắc nhất tới giảng viên hướng dẫn là TS. Hoàng Thị Thu Hương đã tận tình hướng dẫn giúp đỡ tôi trong suốt quá trình hoàn thành luận văn. Cảm ơn gia đình, bạn bè, đồng nghiệp đã giúp đỡ, động viên tôi hoàn thành tốt nghiên cứu của mình. Tôi xin chân thành cảm ơn! Tác giả luâ ân văn Hoàng Mai Hương ii
6. MỤC LỤC MỤC LỤC i DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT vi DANH MỤC HÌNH vii DANH MỤC BẢNG vii MỞ ĐẦU 1 CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 5 1.1. Tổng quan các công trình nghiên cứu về thị trường nhà đất 5 1.1.1. Các công trình nghiên cứu nước ngoài 5 1.1.2. Các công trình nghiên cứu trong nước 7 1.2. Cơ sở lý luận về thị trường nhà đất trong chế độ sở hữu toàn dân về đất đai ở Việt Nam 9 1.2.1 Quyền sử dụng đất đai 9 1.2.2. Quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất 12 1.2.3. Thị trường nhà đất 16 1.2.4. Các yếu tố cấu thành thị trường nhà đất 22 1.2.5. Các yếu tố ảnh hưởng đến thị trường nhà đất 23 1.3. Cơ sở pháp lý của thị trường chuyển nhượng và cho thuê quyền sử dụng đất 28 1.3.1. Quyền chuyển nhượng, cho thuê của người sử đụng đất 28 1.3.2. Điều kiện được chuyển nhượng, cho thuê đất 29 1.3.3. Điều kiện nhận chuyển nhượng, cho thuê đất 29 1.3.4. Môi giới BĐS 30 1.3.5. Trình tự, thủ tục chuyển nhượng, cho thuê nhà đất 31 1.4. Tổng quan về thị trường nhà đất ở nước ta và thành phố Hải Phòng 34 1.4.1. Tổng quan về thị trường nhà đất ở Việt Nam 34 1.4.2. Tổng quan về thị trường nhà đất ở Hải Phòng 37 CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG THỊ TRƯỜNG NHÀ ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN NGÔ QUYỀN 40 2.1. Khái quát chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của Quận Ngô Quyền 40 2.1.1. Điều kiện tự nhiên 40 2.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội 42 2.2. Khái quát tình hình quản lý nhà nước về đất đai và hiện trạng sử dụng đất quận Ngô Quyền 45 iii
7. 2.2.1.Khái quát tình hình quản lý nhà nước về đất đai tại Quận Ngô Quyền 45 2.2.2. Hiện trạng sử dụng đất Quận Ngô Quyền 53 2.3 Thực trạng và công tác quản lý thị trường nhà đất trên địa bàn Quận Ngô Quyền 54 2.3.1. Thực trạng giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở và sở hữu nhà ở được làm thủ tục tại cơ quan có thẩm quyền từ năm 2016 – tháng 9/2019 54 2.3.2. Thực trạng thị trường nhà đất để ở trên địa bàn Quận Ngô Quyền 55 2.3.3. Thực trạng thị trường cho thuê nhà đất trên địa bàn quận Ngô Quyền 69 2.4. Những kết quả đạt được, những khó khăn, tồn tại và nguyên nhân của thị trường nhà đất trên địa bàn quận Ngô Quyền 75 2.4.1. Những thuận lợi và kết quả đạt được 75 2.4.2. Những tồn tại và hạn chế 77 CHƯƠNG 3: ĐỀ XUẤT CÁC GIẢI PHÁP PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG NHÀ ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN NGÔ QUYỀN 82 3.1. Nhóm giải pháp hoàn thiện khung pháp lý và nâng cao năng lực quản lý 82 3.1.1. Tích cực chủ động ban hành các chính sách quản lý liên quan tới phát triển nhà đất phù hợp với biến động thực tiễn 82 3.1.2. Nâng cao năng lực quy hoạch - kiến trúc nhà đất 89 3.1.3. Tăng cường tính minh bạch và hiệu quả của TTNĐ 92 3.1.4. Chính sách tài chính, tín dụng nhà đất 93 3.1.5. Giải pháp tăng cường tính đồng bộ trong việc ban hành và tổ chức thực hiện các chính sách phát triển thị trường nhà đất 95 3.1.6. Tăng cường tuyên truyền, phổ biến giáo dục pháp luật đất đai 95 3.2. Tăng cường chất lượng, số lượng nguồn cung các loại nhà cho thuê, nhà đất xã hội, nhà đất giá rẻ trên Quận Ngô Quyền 96 3.3. Nhóm giải pháp tác động tới cầu của thị trường nhà đất trên địa bàn Quận Ngô Quyền 98 3.4. Nhóm giải pháp nhằm phát triển, nâng cao năng lực cho các tổ chức trung gian thị trường nhà đất 100 3.5. Nhóm giải pháp hạn chế rủi ro trên thị trường nhà đất 101 3.5.1. Giải pháp hạn chế rủi ro thông tin 101 3.5.2. Giải pháp hạn chế rủi ro về chính sách pháp lý 102 3.5.3. Giải pháp hạn chế rủi ro về đạo đức 102 KẾT LUẬN 104 iv
8. KIẾN NGHỊ 105 TÀI LIỆU THAM KHảO 106 PHIẾU THU THẬP THÔNG TIN CHUYỂN NHƯỢNG NHÀ ĐẤT 108 PHIẾU THU THẬP THÔNG TIN CHO THUÊ NHÀ ĐẤT 111 v
9. DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT Viết tắt Tiếng Việt BĐS: Bất động sản BLDS Bộ luật dân sự KĐTM Khu đô thị mới NƠXH Nhà ở xã hội DN: Doanh nghiệp NĐT Nhà đầu tư GCN: Giấy chứng nhận QLNN: Quản lý nhà nước QSD: Quyền sử dụng QSDĐ: Quyền sử dụng đất TTNĐ: Thị trường nhà đất UBND: Ủy ban nhân dân HĐND Hội đồng nhân dân vi
10. DANH MỤC HÌNH Hình 1.2. Quan hệ giữa cung BĐS với giá cả BĐS 24 Hình 1.2. Ảnh hưởng của điều kiện giá cả đối với cầu 25 Hình 2.1. Sơ đồ địa giới hành chính Quận Ngô Quyền 40 Hình 2.2. Biểu đồ cơ cấu sử dụng đất quận Ngô Quyền năm 2018 54 Hình 2.3. Biểu đồ giá nhà nước, giá thực tế chuyển nhượng trung bình và giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng trung bình đối với vị trí 1 của một số tuyến đường. 58 Hình 2.4. Biểu đồ giá nhà nước, giá thực tế chuyển nhượng trung bình và giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng trung bình đối với vị trí 2 của một số tuyến đường. 60 Hình 2.5. Biểu đồ giá nhà nước, giá thực tế chuyển nhượng trung bình và giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng trung bình đối với vị trí 3 của một số tuyến đường. 62 Hình 2.6. Biểu đồ giá nhà nước, giá thực tế chuyển nhượng trung bình và giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng trung bình đối với vị trí 4 của một số tuyến đường. 64 DANH MỤC BẢNG Bảng 1.1. Cách tính thuê cho thuê tài sản 34 Bảng 2.1. Bảng thống kê các văn bản Luật và các văn bản dưới luật được áp dụng trong công tác quản lý đất đai tại quận Ngô Quyền 45 Bảng 2.2. Bảng thống kê hệ thống bản đồ địa chính trên địa bàn quận 48 Bảng 2.3. Cơ cấu sử dụng đất quận Ngô Quyền 53 Bảng 2.4. Thống kê số lượng đăng ký giao dịch mua bán, chuyển nhượng nhà ở, đất ở qua các năm 54 Bảng 2.5. Giá đất ở tại vị trí 1 của một số tuyến đường 55 Bảng 2.6. Giá đất ở tại vị trí 2 của một số tuyến đường 59 Bảng 2.7. Giá đất ở tại vị trí 3 của một số tuyến đường 60 Bảng 2.8. Giá đất ở tại vị trí 4 của một số tuyến đường 62 Bảng 2.9. Tổng hợp thông tin về người bán, nhà đất và môi giới qua các hình thức thu thập khác nhau 64 Bảng 2.10. Tổng hợp các phương pháp thu thập thông tin của người mua nhà đất. 67 vii
11. Bảng 2.11. Cơ sở để xác định giá nhà đất 68 Bảng 2.12. Tổng hợp giá nhà đất và khả năng thanh toán của người mua 68 Bảng 2.13. Kết quả điều tra thị trường cho thuê trên địa bàn quận 71 Bảng 2.14. Tổng hợp thông tin về nhà đất qua các hình thức thu thập khác nhau 73 Bảng 2.15. Kết quả việc thực hiện thu phí, lệ phí 77 Bảng 2.16. Kết quả các khoản thu từ đất 77 Bảng 3.1. Kiến nghị điều chỉnh chính sách tài chính – tiền tệ phát triển thị trường nhà đất 94 viii
12. MỞ ĐẦU 1. Tính cấp thiết của đề tài Ta thấy rằng trong lịch sử phát triển trên thế giới thì xuất hiện các quy luật kinh tế đó là quy luật bàn tay vô hình và bàn tay hữu hình, nhưng các quy luật này đều dẫn đến thất bại của thị trường và gây ra khủng hoảng kinh tế. Như vậy, sự vận hành của nền kinh tế đòi hỏi phải có sự kết hợp giữa bàn tay vô hình và hữu hình, có nghĩa là phải có sự kết hợp giữa vai trò định hướng quản lý nhà nước và thị trường. Đối với thị trường nhà đất, đây chính là nguồn tài nguyên vô cùng quý giá của mỗi quốc gia, là một trong những thị trường có vị trí và vai trò quan trọng đối với nền kinh tế quốc dân, có quan hệ trực tiếp với các thị trường tài chính tiền tệ, thị trường xây dựng, thị trường vật liệu xây dựng, thị trường lao động Thị tường nhà đất bao gồm đất đai và nhà ở là một bộ phận thiết yếu không thể thiếu trong đời sống con người, là nguồn tài nguyên không thể thay thế được. Vì vậy, cần sử dụng hợp lý, hiệu quả phát triển hợp lý các tài sản trong thị trường nhà đất, đáp ứng nhu cầu đời sống của người dân. Do đó cần phải tăng cường năng lực và hiệu quả quản lý nhà nước đối với thị trường nhà đất này. Phát triển và quản lý có hiệu quả thị trường này sẽ góp phần quan trọng vào quá trình thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội, tạo khả năng thu hút các nguồn vốn đầu tư cho phát triển, đóng góp thiết thực vào quá trình phát triển đô thị bền vững, đóng góp thiết thực vào quá trình phát triển đô thị và nông thôn ngày càng văn minh. Tại Việt Nam, Nhà nước là đại diện cho sở hữu toàn dân đối với đất đai để có thể hình thành thị trường nhà đất nhà nước phải tiến hành khâu đầu tiên, tạo nên tiền đề cho thị trường quyền sử dụng đất, đó là giao quyền sử dụng đất cho các tổ chức và hộ gia đình sử dụng theo luật. Quá trình giao quyền sử dụng đất này ở Việt nam hiện nay còn có nhiều điểm chưa hợp lý và chưa chuẩn tắc do cơ chế và chính sách quản lý đất đai của nhà nước vẫn còn đang trong giai đoạn thử nghiệm để tìm hướng đi đúng. Hơn nữa, hiện nay thị trường nhà đất phát triển mạnh song lại không được quản lý chặt chẽ. Trong một thời gian dài, Nhà nước đã không thể kiểm soát được toàn bộ hoạt động của thị trường nhà đất, dẫn đến hậu quả là giá đất biến động mạnh và những cơn “sốt” đất thường xuyên xảy ra. Tình trạng này của thị trường tạo ra tỉ suất “siêu lợi nhuận” nhưng lại ảnh hưởng và kìm hãm sự phát triển kinh tế chung và dẫn đến những vấn đề đầu cơ đất, thiếu chỗ ở cho người có thu 1
13. nhập thấp. Vì vậy, Nhà nước cần phải định hướng, điều tiết và kiểm soát thị trường, có biện pháp chống các hành vi đầu cơ đất đai; tạo điều kiện thuận lợi cho các ngành kinh tế tham gia thị trường nhà đất, phát huy vai trò chủ đạo của kinh tế nhà nước trong kinh doanh và bình ổn giá cả BĐS. Ban hành sớm các chính sách tài chính để điều tiết lại phần giá trị đất gia tăng không do người sử dụng đất tạo ra, mà do đô thị hoá, do nhà nước đầu tư cơ sở hạ tầng, do quy hoạch chuyển đổi mục đích sử dụng đất đai đem lại, để phục vụ cho lợi ích chung. Xây dựng luật kinh doanh thị trường nhà đất ” Hơn nữa, vấn đề đặt ra hiện nay còn là cần tạo ra một môi trường pháp lý ổn định, có các biện pháp quản lý nhà nước chặt chẽ về thị trường nhà đất và thị trường bất động sản, khắc phục các tiêu cực trong sử dụng đất, tiến tới xóa bỏ thị trường “ngầm” về quyền sử dụng đất và bất động sản khác. Mặt khác có thể sử dụng động lực của thị trường nhà đất để thực hiện tốt việc sử dụng hiệu quả quỹ đất hoang hóa, đất xen kẹt, đất nông nghiệp không còn khả năng canh tác; chuyển dịch cơ cấu sử dụng đất và cơ cấu lao động đáp ứng cho công nghiệp hóa, hiện đại hóa. Ngô Quyền là một trong những quận nội thành của Thành phố Hải Phòng, nằm ở vị trí phía Đông Bắc của thành phố Hải Phòng trên các tuyến giao thông huyết mạch. Ngô Quyền là đầu mối giao thông quan trọng nối Hải Phòng với các địa phương khác trong cả nước bằng hệ thống đường thủy, đường bộ cũng như đường sắt. Quận Ngô Quyền có vị trí quan trọng trên các lĩnh vực chính trị, kinh tế- xã hội, quốc phòng an ninh của Hải Phòng, là nơi tập trung các cơ quan nghiệp vụ, sở ban ngành Thành phố, trường đại học do vậy Ngô Quyền là một nơi có thị trường nhà đất sôi động trong nhiều năm. Tuy nhiên không nằm ngoài tình trạng chung của thị trường nhà đất tại Việt Nam, thị trường nhà đất của quận Ngô Quyền cũng gặp những tồn tại như sự thiếu minh bạch, bong bóng BĐS, và vai trò quản lý thị trường bất động sản của các cơ quan quản lý nhà nước là khá mờ nhạt. Trước các cơn sốt giá bất động sản, các cơ quan quản lý tại Ngô Quyền hầu hết đều khá bị động, một số biện pháp hành chính đã được đưa ra nhưng kết quả đem lại rất hạn chế. Xuất phát từ những vấn đề trên tôi đã chọn đề tài: “Nghiên cứu thực trạng và đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả quản lý thị trường nhà đất tại Quận Ngô Quyền, thành phố Hải Phòng”. 2
14. 2. Mục tiêu nghiên cứu - Làm rõ thực trạng thị trường nhà đất, cũng như công tác quản lý thị trường này trên địa bàn Quận Ngô Quyền. - Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả quản lý thị trường nhà đất trên địa bàn nghiên cứu. 3. Nội dung nghiên cứu - Tìm hiểu cơ sở lý luận về thị trường nhà đất trong chế độ sở hữu toàn dân về đất đai ở nước ta. - Hệ thống hóa cơ sở pháp lý về quản lý thị trường nhà đất theo pháp luật hiện hành. - Điều tra, thu thập tài liệu, số liệu có liên quan về chuyển nhượng, cho thuê nhà đất. - Đánh giá thực trạng, tồn tại của thị trường nhà đất nói chung và thị trường cho thuê, chuyển nhượng nhà đất địa bàn quận Ngô Quyền nói riêng. - Đề xuất các giải pháp góp phần nâng cao hiệu quả quản lý thị trường nhà đất trên địa bàn quận Ngô Quyền. 4. Phạm vi nghiên cứu - Giới hạn phạm vi và nội dung nghiên cứu: Luận văn tập trung nghiên cứu thực trạng thị trường chuyển nhượng và cho thuê nhà đất đối với đất ở tại khu vực trung tâm Quận Ngô Quyền và một số trục đường chính của quận có tốc độ phát triển cao, các hoạt động giao dịch chuyển nhượng diễn ra sôi động - Phạm vi thời gian nghiên cứu: Thu thập các giao dịch chuyển nhượng nhà đất đối với đất ở và hoạt động giao dịch cho thuê nhà đất trên địa bàn quận Ngô Quyền từ 1/1/2016 – 9/2019. 5. Phương pháp nghiên cứu - Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu thứ cấp: Thu thập các thông tin, tài liệu về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội, tình hình quản lý, sử dụng đất và các số liệu về chuyển quyền sử dụng đất ở trên địa bàn quận Ngô Quyền. Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu nhằm phục vụ cho việc phân tích, sử dụng, làm căn cứ để hiểu thêm qua về thị trường nhà đất cũng như các thông tin cơ bản của khu vực nghiên cứu. - Phương pháp điều tra xã hội học: Thu thập các số liệu về giá nhà đất chuyển nhượng, cho thuê thực tế, các khoản thuế, phí, lệ phí, các thông tin về người bán, 3
15. thông tin về nhà đất, tiền thù lao và hoa hồng cho bên môi giới, thời gian thực hiện đăng ký biến động Các thông tin cần điều tra phục vụ cho việc phân tích thực trạng thị trường chuyển nhượng và cho thuê nhà đất tại quận Ngô Quyền đều được sử dung phương pháp này. Kết quả của phương pháp điều tra cho ta cái nhìn chi tiết và thực tế về giá đất chuyển nhượng và cho thuê, tình trạng pháp lý của các giao dịch, để từ đó thấy được sự khác biệt giữa giá đất trong bảng giá và giá giao dịch thực tế cũng như nhìn ra được các yếu điểm trong công tác quản lý TTNĐ tại địa phương. - Phương pháp so sánh: dùng để so sánh giá chuyển nhượng đất thực tế với bảng giá đất của UBND thành phố, giá chuyển nhượng thực tế với giá ghi trên hợp đồng tại quận Ngô Quyền. - Phương pháp đánh giá thị trường nhà đất, tính toán ra các hệ số để so sánh và phân tích thực trạng của thị trường. - Phương pháp tổng hợp, phân tích: dùng để tổng hợp những thông tin thu thập được và tiến hành phân tích, đánh giá làm rõ thực trạng thị trường nhà đất khu vực nghiên cứu. 6. Cấu trúc luận văn. Ngoài phần mở đầu, kết luận và kiến nghị, nội dung luận văn gồm 3 chương: Chương 1: Tổng quan vấn đề nghiên cứu. Chương 2: Thực trạng thị trường nhà đất tại Quận Ngô Quyền. Chương 3: Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả quản lý thị trường nhà đất Quận Ngô Quyền. 4
16. CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 1.1. Tổng quan các công trình nghiên cứu về thị trường nhà đất Mua bán chuyển nhượng đất đai là hình thức giao dịch được hình thành rất sớm, nó gần như xuất hiện đồng thời với sự xuất hiện của chiếm hữu tư nhân về đất đai. Ở Việt Nam, do tính đặc thù của chế độ sở hữu toàn dân về đất đai, các tổ chức, cá nhân chỉ có quyền sử dụng đất và có quyền sở hữu nhà ở. Việc hình thành các quy định đối với quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở Việt Nam đã tạo nên nét đặc thù trong các giao dịch về nhà đất nói riêng và thị trường bất động sản nói chung. Những quy định pháp lý về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở sẽ giúp nền kinh tế phát triển, thúc đẩy việc chuyển đổi, chuyển nhượng quyền sử dụng đất mang lại hiệu quả sử dụng đất cao, góp phần chống tiêu cực tham nhũng, thúc đẩy quá trình công nghiệp hóa, hiện đại hóa. Vì vậy, vấn đề thị trường nhà đất, thị trường bất động sản đã được nghiên cứu trong khá nhiều các công trình nghiên cứu, cuộc hội thảo với những góc độ, phạm vi khác nhau. 1.1.1. Các công trình nghiên cứu nước ngoài William B. Brueggeman và Jeffrey D. Fisher (2005) trong Tài chính bất động sản và đầu tư [22], đã tập trung vào vấn đề tài chính và thu nhập từ những đầu tư tài chính vào BĐS. Hệ thống pháp lý đối với đầu tư BĐS là trụ cột trong việc điều hành các hoạt động đầu tư và huy động tài chính cho BĐS, đặc biệt là những BĐS sở hữu tư nhân, chiếm phần lớn trong các hoạt động đầu tư BĐS. Những vấn đề tài chính trong thu nhập từ đầu tư BĐS như giải quyết nợ, khung khổ pháp lý, cấp vốn cho các dự án, các hình thức đầu tư khác nhau, là những nhân tố ảnh hưởng đến quy mô và hiệu quả đầu tư BĐS, làm cho thị trường BĐS hoạt động lành mạnh hay méo mó, và sự ảnh hưởng của thị trường BĐS đối với các thị trường của nền kinh tế. Loic Chiquier và Michael J.Lea (2009) trong Chính sách tài chính nhà ở tại các thị trường mới nổi [21], đã phân tích các khía cạnh quan trọng của lĩnh vực tài chính, nhà ở tại các thị trường mới nổi như tác động của các nhân tố vĩ mô, tự do tài chính, tiết kiệm, đầu tư, mối quan hệ cung - cầu tới các chính sách quản lý nhà đất tại các nền kinh tế này. Chính sách đầu tư, bảo hiểm đối với thị trường nhà đất để nhằm nâng cao hiệu quả hoạt động của thị trường, tạo điều kiện thúc đẩy sự phát 5
17. triển của các thị trường khác liên quan. Từ những kiến thức và kinh nghiệm thực tế trong xây dựng chính sách tài chính nhà đất ở những nền kinh tế đang phát triển và mới nổi, các tác giả cung cấp cho các nhà hoạch định chính sách những cách thức để thiết lập và thực thi hiệu quả các chính sách tài chính nhà đất tại các quốc gia đang phát triển và mới nổi. Klaus Deininger (2004), "Các bước phát triển của chính sách đất đai ngân hàng thế giới: Các nguyên tắc, kinh nghiệm và thách thức tương lai" [18] là tài liệu thống kê của WB với các định chế chính sách quản lý đất đai, hệ thống nguyên tắc chung và nguyên tắc đối với từng khu vực. Sự hoàn thiện và bổ sung chính sách về đất đai. Kinh nghiệm quản lý đất đai của một số nước có nền kinh tế phát triển và nền kinh tế chuyển đổi, những thách thức đặt ra trong quản lý, sử dụng đất đai toàn cầu và khu vực. Gershon Fedor(1998), "Các thể chế và thị trường đất đai" [16]. Tổng hợp thể chế về luật đất đai và thị trường đất đai của các nước kinh tế phát triển mà điển hình là các nước Châu Âu. Những quy định về vai trò của Nhà nước trong việc thực thi các điều kiện, can thiệp vào thị trường đất đai cho các đối tác nước ngoài. Huy động các nguồn lực tài chính từ đất đai để phát triển kinh tế - xã hội của đất nước. Các điều luật cụ thể về quản lý các vùng đất giàu tài nguyên. Grareth Jones & Peter M.Ward (1994), trong "Phương pháp luận về phân tích thị trường nhà đất" [17]. Đã đưa ra những nguyên lý cơ bản của thị trường nhà đất liên quan đến lý luận địa tô. Từ đó nêu ra tính đặc thù khác biệt với các thị trường khác vì tính quy luật của quan hệ cung - cầu đối với thị trường này. Liu Tinghuan (2004) đã trình bày những chính sách cụ thể để huy động nguồn lực tài chính từ đất đai vào ngân sách nhà nước đảm bảo lợi ích nhà nước - Các doanh nghiệp kinh doanh BĐS và người dân, các số liệu, tư liệu cụ thể minh chứng cho sự thành công của chính sách trong bài viết trên tạp chí tựa đề "Tài chính BĐS Trung Quốc và những vấn đề liên quan đến chính sách" [20]. Limlay Cheng và nhiều tác giả (2002), "Nguồn vốn chảy vào thị trường BĐS Singapore phân tích chương trình bán đất của Chính phủ" [19] đã tìm ra được lý do căn bản do diện tích tự nhiên quá nhỏ để sử dụng 1m2 đất phải tính toán thật kỹ. Điều này huy động trí tuệ bộ máy lao động và người dân. Có thể nói kết quả ngoạn mục trong huy động vốn tại thị trường BĐS Singapore cho nhiều nước phát triển và đang phát triển tham khảo. 6
18. 1.1.2. Các công trình nghiên cứu trong nước Đặng Hùng Võ (2010) trong bài Vai trò của thị trường quyền sử dụng đất trong phát triển kinh tế thị trường nước ta [15] đã nghiên cứu thị trường QSD đất với tư cách là một thị trường yếu tố đầu vào quan trọng của nền kinh tế, góp phần hỗ trợ nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa ở nước ta phát triển hoàn thiện và đồng bộ. Các vai trò của thị trường BĐS được tác giả phân tích cụ thể như sau: Một là, thị trường BĐS là một trong những thị trường quan trọng của nền kinh tế thị trường vì thị trường này liên quan trực tiếp tới một lượng tài sản cực lớn cả về quy mô, tính chất cũng như giá trị của các mặt trong nền kinh tế quốc dân. Hai là, thị trường BĐS phát triển thì một nguồn vốn lớn tại chỗ được huy động. Ba là, phát triển và quản lý tốt thị trường BĐS, đặc biệt là thị trường quyền sử dụng đất là điều kiện quan trọng để sử dụng có hiệu quả tài sản quý giá thuộc sở hữu toàn dân mà Nhà nước là đại diện chủ sở hữu. Bốn là, phát triển và quản lý tốt thị trường BĐS sẽ góp phần kích thích sản xuất phát triển, tăng nguồn thu cho Ngân sách. Năm là, phát triển và quản lý có hiệu quả thị trường BĐS sẽ đáp ứng nhu cầu bức xúc ngày càng gia tăng về nhà ở cho nhân dân từ đô thị - nông thôn. Đinh Văn Ân (2011) trong Chính sách phát triển thị trường bất động sản ở Việt Nam [2] đã tập trung nghiên cứu những nhóm vấn đề chính sau: lý luận về thị trường BĐS nói chung; thể chế nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa trong bối cảnh hội nhập kinh tế; thị trường BĐS Việt Nam trong nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa; thiết lập mô hình thể chế thị trường BĐS, mô hình đánh giá cấp độ phát triển thị trường BĐS, mô hình đánh giá thị trường BĐS và khả năng áp dụng vào Việt Nam. Thông qua báo cáo khảo sát tình hình thị trường BĐS trên địa bàn 8 tỉnh Thành phố Hà Nội, Thành phố Hồ Chí Minh, Vĩnh Phúc, Quảng Nam, Vĩnh Long, Đăk Lăk, Lâm Đồng, Đà Nẵng, nhóm tác giả cung cấp bộ số liệu và báo cáo phân tích thực trạng và những vấn đề bức xúc của thị trường BĐS Việt Nam hiện nay, cụ thể tại 8 tỉnh, thành phố nói trên. Qua đó, kiến nghị với các cơ quan hữu quan của Đảng, Nhà nước, Chính phủ về lộ trình hình thành và phát triển các vấn đề về thể chế thành tố và cấp độ phát triển thị trường BĐS đến năm 2020 nhằm tạo dựng môi trường chính sách đồng bộ cho phát triển bền vững thị 7
19. trường BĐS nhằm phục vụ quá trình công nghiệp hóa, hiện đại hóa ở Việt Nam tới năm 2020. Tại đây, tác giả cũng phân tích đặc điểm, vai trò của thị trường BĐS đối với sự phát triển của nền kinh tế, đồng thời cũng làm rõ những tác động của các chính sách, công cụ quản lý của Nhà nước đối với sự hình thành và phát triển của thị trường BĐS ở nước ta hiện nay. Thị trường BĐS là một thị trường quan trọng của nền kinh tế, ở nước ta, thị trường BĐS có những nét chung song cũng có những đặc thù riêng có so với các quốc gia khác. Trước hết là thị trường BĐS ở nước ta hình thành chính thức sau thị trường các yếu tố khác. Quan trọng hơn nữa, ở nước ta không có hình thức sở hữu tư nhân về đất đai mà chỉ có sở hữu toàn dân về đất đai, các cá nhân giao dịch trên thị trường BĐS là giao dịch QSĐs đất đai và các tài sản liên quan đến đất đai. Vì vậy, hệ thống chính sách pháp luật cho sự phát triển thị trường BĐS ở Việt Nam cũng có những tồn tại đặc thù. Từ kinh nghiệm về chính sách phát triển thị trường BĐS ở các quốc gia như Đức, Nhật Bản, Czéc, Hàn Quốc, Trung Quốc, với đặc thù của thị trường BĐS ở Việt Nam, các tác giả đã đưa ra những quan điểm, định hướng và giải pháp cụ thể nhằm tiếp tục hoàn thiện chính sách phát triển thị trường BĐS Việt Nam trong giai đoạn hiện nay. Nguyễn Thị Dung (2011) trong luận án: “Quyền sử dụng đất trong thị trường bất động sản ở Việt Nam - Những vấn đề lý luận và thực tiễn [6] đã nghiên cứu về các giao dịch QSD đất hiện nay, hệ thống pháp luật về QSD đất và các giao dịch liên quan đến QSD đất trong thị trường BĐS và thực trạng các giao dịch QSD đất trong thị trường BĐS ở Việt Nam. Từ đặc trưng của thị trường BĐS tại các nước như Mỹ, Singapore, Nhật Bản, tác giả chỉ ra những đặc thù của thị trường BĐS ở nước ta so với các nước này, từ đặc trưng về sở hữu, đặc trưng về chế độ pháp luật, và đặc trưng của thị trường QSD đất. Trên cơ sở các nghiên cứu đó, tác giả đã đề xuất những giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật về QSD đất, đáp ứng nhu cầu phát triển của thị trường BĐS trong sự phát triển đồng bộ với nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa ở Việt Nam, phù hợp với xu hướng phát triển của hệ thống pháp lý khu vực và thế giới. Vũ Anh (2012), Pháp luật về kinh doanh BĐS ở Việt Nam - Những vấn đề lý luận và thực tiễn [1]. Tác giả luận án đã khái quát những vấn đề lý luận của pháp luật về kinh doanh BĐS, dựa trên những phân tích về bản chất, đặc điểm, những yếu tố chi phối và những yêu cầu đặt ra đối với pháp luật về kinh doanh BĐS. Bên cạnh đó, luận án đã đánh giá thực trạng pháp luật hiện hành dựa trên các yêu cầu cụ thể, chỉ ra những bất cập, thiếu sót trong điều chỉnh pháp luật về kinh doanh BĐS, 8
20. chỉ ra những điểm hạn chế trong việc áp dụng pháp luật. Cuối cùng, luận án đã đề xuất phương hướng và giải pháp hoàn thiện pháp luật về kinh doanh BĐS. Nguyễn Thị Mỹ Linh (2012), Chính sách thuế đối với phát triển thị trường BĐS Việt Nam [7]. Luận án đã nghiên cứu lý luận về thị trường BĐS và chính sách thuế phát triển thị trường BĐS một cách tổng thể và toàn diện. Bên cạnh đó, tác giả luận án đã phân tích và đánh giá một cách có hệ thống chính sách thuế đối với phát triển thị trường BĐS và các khoản thu khác của nhà nước có liên quan đến BĐS. Thêm nữa, trên cơ sở khoa học, thực tiễn, kết hợp với việc nghiên cứu kinh nghiệm của một số nước trên thế giới về ban hành chính sách thuế đối với thị trường BĐS luận án đã đề uất được hệ thống các giải pháp đổi mới và hoàn thiện chính sách thuế đối với thị trường BĐS tại Việt Nam. Đánh giá về ý nghĩa của các tài liệu tham khảo: Các tài liệu tham khảo trên bao gồm sách, luận văn, các tạp chí chuyên ngành đều là các công trình khoa học công phu có chất lượng nghiên cứu khá cao liên quan tới các vấn đề về thị trường BĐS dưới nhiều góc độ, về cơ bản nội dung các công trình nghiên cứu đã nêu ở trên phân tích rất nhiều vấn đề liên quan trực tiếp và gián tiếp tới TTNĐ với tư cách là một bộ phận quan trọng của thị trường BĐS. Các luận án và luận văn nghiên cứu các vấn đề liên quan tới thị trường BĐS, thị trường nhà ở, thị trường đất đai đã được thực hiện khá nhiều tại các chuyên ngành: tài chính, luật, kinh tế xây dựng, quy hoạch - kiến trúc, quản lý kinh tế và kinh tế chính trị. Thực tiễn tại Việt Nam, thị trường BĐS nói chung và TTNĐ nói riêng có lịch sử phát triển chưa đủ dài để hình thành một cách đồng bộ và hoàn chỉnh. Bên cạnh đó vẫn còn ít công trình nghiên cứu chuyên sâu, phân tích một cách đầy đủ và khái quát các vấn đề về TTNĐ tại một địa phương cấp huyện như quận Ngô Quyền. 1.2. Cơ sở lý luận về thị trường nhà đất trong chế độ sở hữu toàn dân về đất đai ở Việt Nam 1.2.1 Quyền sử dụng đất đai *Quyền sở hữu đất đai: Luật dân sự 2015 [9] quy định: Quyền sở hữu bao gồm các quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt. Tại Điều 186 “quyền chiếm hữu: Chủ sở hữu được thực hiện mọi hành vi theo ý chí của mình để nắm giữ, chi phối tài sản của mình nhưng không được trái pháp luật, đạo đức xã hội”. 9
21. Theo Điều 194 [9] “Quyền định đoạt của chủ sở hữu: Chủ sở hữu có quyền bán, trao đổi, tặng cho, cho vay, để thừa kế, từ bỏ quyền sở hữu, tiêu dùng, tiêu hủy hoặc thực hiện các hình thức định đoạt khác phù hợp với quy định của pháp luật đối với tài sản”. Quyền sở hữu đất đai được hiểu là quyền khai thác các thuộc tính có ích của đất đai để phục vụ cho các mục tiêu kinh tế – xã hội của Nhà nước. Nhà nước không tự mình trực tiếp sử dụng tất cả đất đai mà tổ chức cho toàn xã hội sử dụng đất vào mọi mục đích. Nhà đất, với tư cách là tài sản có tính tổng hợp gồm nhà và đất, trong quá trình phát triển của xã hội luôn được coi là đối tượng quan trọng của sở hữu, phản ánh quan hệ kinh tế giữa các chủ thể trong xã hội. Trong những điều kiện lịch sử cụ thể khác nhau với những chế độ sở hữu khác nhau về đất đai, nhà đất được thể chế hoá bằng các hình thức pháp lý khác nhau. Trong điều kiện sở hữu tư nhân về đất đai, các yếu tố cấu thành nhà đất đều thuộc sở hữu tư nhân. Theo sự phát triển của quan hệ thị trường trong lĩnh vực đất đai, quyền sử dụng đất có thể tách khỏi quyền sở hữu đất, do đó quyền sở hữu nhà có thể gắn với quyền sở hữu đất, hoặc với quyền sử dụng đất. Trong chế độ sở hữu toàn dân về đất đai, các chủ thể tư nhân không có quyền sở hữu đất, song vẫn có quyền sở hữu nhà, do đó, quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất gắn liền với nhau, trở thành hình thái pháp lý đặc thù của nhà đất. Các nước có nền kinh tế thị trường phát triển, đất đai thuộc sở hữu tư nhân và có thể thuộc một số hình thức sở hữu khác như: Sở hữu của Nhà nước, sở hữu của tập thể, sở hữu của cộng đồng , vì có nhiều sự quản lý như vậy nên đất đai được mua bán như một loại hàng hóa, mặc dù có những đặc điểm riêng so với các hàng hóa khác. Tại các nền kinh tế này, thị trường nhà đất hoạt động mạnh và trở thành bộ phận quan trọng của quốc gia. *Quyền sử dụng đất đai: Điều 189, [9] quy định “Quyền sử dụng là quyền khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản. Quyền sử dụng có thể được chuyển giao cho người khác theo thỏa thuận hoặc theo quy định của pháp luật”. Quyền sử dụng đất được giao cho người sử dụng (tổ chức, hộ gia đình, cá nhân) trên những thửa đất cụ thể. Nhưng không vì thế mà Nhà nước mất đi quyền năng của mình, Nhà nước sẽ quản lý thông qua các hình thức như sau: xây dựng, xét duyệt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cụ thể, xây dựng ban hành các quy định 10