Luận văn Mua bán nhà ở thương mại hình thành trong tương lai

Nội dung text: Luận văn Mua bán nhà ở thương mại hình thành trong tương lai

1. ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI KHOA LUẬT NGÔ QUANG CHÁNG MUA BÁN NHÀ Ở THƯƠNG MẠI HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC HÀ NỘI - 2011 1
2. ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI KHOA LUẬT NGÔ QUANG CHÁNG MUA BÁN NHÀ Ở THƯƠNG MẠI HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI Chuyên ngành : Luật dân sự Mã số : 60 38 30 LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC Người hướng dẫn khoa học: TS. Nguyễn Minh Tuấn HÀ NỘI - 2011 2
3. MỤC LỤC Trang Trang phụ bìa Lời cam đoan Mục lục MỞ ĐẦU 1 Chương 1: MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ MUA BÁN NHÀ Ở 7 THƢƠNG MẠI HÌNH THÀNH TRONG TƢƠNG LAI 1.1. Một số khái niệm liên quan đến mua bán nhà ở thương mại 7 hình thành trong tương lai 1.1.1. Khái niệm tài sản hình thành trong tương lai 7 1.1.2. Khái niệm nhà ở hình thành trong tương lai 10 1.1.3. Khái niệm nhà ở thương mại 14 1.1.4. Khái niệm nhà ở thương mại hình thành trong tương lai 17 1.1.5. Khái niệm hợp đồng mua bán nhà ở thương mại hình thành 18 trong tương lai 1.2. Đặc điểm của giao dịch mua bán nhà ở thương mại hình 20 thành trong tương lai 1.3. Sơ lược quá trình hình thành và phát triển của pháp luật Việt 23 Nam về tài sản hình thành trong tương lai và chế định pháp luật về mua bán nhà ở thương mại hình thành trong tương lai Chương 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ MUA BÁN NHÀ Ở 29 THƢƠNG MẠI HÌNH THÀNH TRONG TƢƠNG LAI 2.1. Quan hệ pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở thương mại 29 hình thành trong tương lai 2.1.1. Chủ thể của hợp đồng mua bán nhà ở thương mại hình thành 29 trong tương lai 4
4. 2.1.1.1. Bên bán nhà ở 31 2.1.1.2. Bên mua nhà ở 38 2.1.2. Đối tượng của hợp đồng mua bán nhà ở thương mại hình 45 thành trong tương lai 2.1.3. Quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng mua bán nhà 51 ở thương mại hình thành trong tương lai 2.1.4. Hình thức hợp đồng mua bán nhà ở thương mại hình thành 64 trong tương lai 2.1.5. Nội dung hợp đồng mua bán nhà ở thương mại hình thành 66 trong tương lai 2.1.6. Một số điều kiện thực hiện mua bán nhà ở thương mại hình 70 thành trong tương lai 2.2. Quan hệ pháp luật khác liên quan đến chế định mua bán nhà 78 ở thương mại hình thành trong tương lai 2.2.1. Pháp luật về thủ tục hành chính 78 2.2.2. Pháp luật về thuế 83 Chương 3: NHỮNG BẤT CẬP VÀ HƢỚNG HOÀN THIỆN CHẾ 85 ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ MUA BÁN NHÀ Ở THƢƠNG MẠI HÌNH THÀNH TRONG TƢƠNG LAI 3.1. Nhận diện bất cập liên quan đến chế định pháp luật về mua 85 bán nhà ở thương mại hình thành trong tương lai 3.1.1. Bất cập về mặt pháp luật liên quan đến mua bán nhà ở 85 thương mại hình thành trong tương lai 3.1.2. Bất cập về mặt thực hiện pháp luật 95 3.1.3. Bất cập về việc giám sát thực thi pháp luật về mua bán nhà ở 100 thương mại 3.2. Hướng hoàn thiện chế định pháp luật về mua bán nhà ở 102 5
5. thương mại hình thành trong tương lai 3.2.1. Sự cần thiết hoàn thiện chế định pháp luật về mua bán nhà ở 102 thương mại hình thành trong tương lai 3.2.2. Giải pháp hoàn thiện chế định pháp luật về mua bán nhà ở 104 thương mại hình thành trong tương lai 3.2.3. Giải pháp liên quan đến việc tổ chức thực hiện pháp luật 107 3.2.4. Giải pháp tăng cường sự quản lý, giám sát của cơ quan nhà 109 nước KẾT LUẬN 110 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 112 6
6. MỞ ĐẦU 1. Tính cấp thiết của đề tài - Nhà ở là một loại tài sản có giá trị lớn phục vụ nhu cầu sinh hoạt của mỗi gia đình, cá nhân mà còn là yếu tổ phản ánh sự phát triển kinh tế, xã hội của đất nước. Cùng với sự tăng trưởng về dân số của đất nước thì nhu cầu về nhà ở của người dân ngày càng tăng. So với nhiều năm về trước thì nhu cầu về nhà ở cũng thể hiện ở cấp độ cao hơn về chất lượng nhà ở và các điều kiện đi kèm. Nhà ở vừa là đối tượng trong các giao dịch dân sự phục vụ nhu cầu để ở của người dân vừa là đối tượng trong giao dịch trong kinh doanh thương mại của các doanh nghiệp kinh doanh nhà ở. Với chính sách khá mở cho việc đầu tư xây dựng và phát triển nhà ở tại Việt Nam hiện nay ngày càng xuất hiện nhiều doanh nghiệp kinh doanh trong lĩnh vực này. Theo thống kê của Bộ Xây dựng, số lượng doanh nghiệp kinh doanh bất động sản tại Việt Nam hàng năm tăng từ 20 - 50%. Về việc phân khúc địa bàn, theo Chiến lược phát triển của Việt Nam, diện tích khu vực thành thị sẽ tăng từ 105.000 ha hiện tại lên 460.000 ha năm 2020 và tốc độ đô thị hóa sẽ tăng từ 28% hiện nay lên khoảng 45% vào năm 2025 và dân số thành thị khi đó sẽ đạt 46 triệu người. Việt Nam sẽ phải xây dựng 35 triệu m2 nhà ở tại thành thị để tăng mức diện tích nhà ở lên 20 m2/người vào năm 2020. Chiến lược này cho thấy số lượng nhà ở sẽ tăng lên đáng kể trong thời gian tới. Đối với công tác xây dựng, để xây dựng hoàn thành được một công trình nhà ở các chủ đầu tư thường phải sử dụng đến một lượng vốn rất lớn nên không phải doanh nghiệp nào cũng có thể đủ nguồn vốn tự có để xây dựng nhà đến lúc hoàn thành. Vì vậy, việc cho doanh nghiệp được quyền huy động vốn của người có nhu cầu mua nhà ở trước thời điểm xây dựng hoàn thành là cơ chế rất quan trọng và cần thiết, nó vừa góp phần cho doanh nghiệp kinh doanh hiệu quả, kích thích sự phát triển về nhà ở lại vừa đáp ứng được nhiều hơn nhu cầu về nhà ở cho xã hội trong giai đoạn hiện nay. 7
7. - Xét tính chất quan trọng và sự cần thiết của việc công nhận cho các tài sản hình thành trong tương lai được tham gia với tư cách là đối tượng của một số giao dịch dân sự nên nhiều nước trên thế giới đã ban hành những quy định cụ thể để điều chỉnh vấn đề này. Ở Việt Nam, giao dịch về tài sản hình thành trong tương lai lần đầu tiên được pháp luật ghi nhận vào năm 1999 tại Nghị định 178/1999/NĐ-CP ngày 29/12/1999 về bảo đảm tiền vay của các tổ chức tín dụng. Tuy nhiên, trong văn bản luật này, các quy định mới chỉ điều chỉnh về giao dịch cầm cố, thế chấp tài sản hình thành từ vốn vay của tổ chức tín dụng. Sau này tại khoản 1, Điều 342 Bộ luật dân sự năm 2005 ghi nhận "tài sản thế chấp cũng có thể là tài sản được hình thành trong tương lai". Năm 2005, khi Luật Nhà ở được ban hành, lần đầu tiên pháp luật công nhận và cho phép thực hiện giao dịch mua bán nhà ở thương mại dưới hình thức trả chậm, trả dần. Năm 2006, Quốc hội ban hành Luật Kinh doanh bất động sản đã quy định về điều kiện mua bán nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai. Vấn đề mua bán nhà ở hình thành trong tương lai được quy định một cách chi tiết và đầy đủ hơn khi Chính phủ ban hành Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23/6/2010 quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở và Bộ Xây dựng ban hành Thông tư số 16/2010/TT-BXD ngày 01/9/2010 quy định cụ thể và hướng dẫn thực hiện một số nội dung của Nghị định số 71/2010/NĐ-CP. - Cho đến thời điểm hiện tại, Nhà nước cũng đã ban hành nhiều văn bản pháp luật quy định chi tiết hơn về việc mua bán nhà ở thương mại hình thành trong tương lai. Tuy nhiên, do giao dịch này tồn tại nhiều quan điểm khác nhau nên giữa các quy định trên giấy có nhiều điểm chưa thống nhất khiến việc áp dụng ngoài thực tiễn dẫn đến có quá nhiều bất cập, nhiều cách hiểu khác nhau. Những bất cập này thể hiện ở việc những giao dịch đã xảy ra những hậu quả xấu cho những người tham gia quan hệ mua bán và hoạt động quản lý của các cơ quan có thẩm quyền của Nhà nước. 8
8. - Bên cạnh đó, trong bối cảnh các giao dịch về nhà ở thương mại hình thành trong tương lai đang trong tình trạng có cung, có cầu nhưng cơ sở pháp lý để thực hiện thì còn nhiều bất cập. Luận văn có thể sẽ là công trình khoa học tổng hợp đầy đủ nhất các chế định của pháp luật có liên quan đến các giao dịch mua bán nhà ở thương mại hình thành trong tương lai. Đồng thời có sự phân tích và đánh giá một cách tổng quan nhất để cơ quan ban hành pháp luật, cơ quan quản lý nhà nước và người tham gia các giao dịch có cái nhìn khách quan và đúng đắn hơn về vấn đề này. 2. Tình hình nghiên cứu đề tài Vấn đề tài sản hình thành trong tương lai không phải là chế định quá mới mẻ ở Việt Nam, nó đã được quy định trong một số văn bản luật và cũng được nghiên cứu bởi một số tác giả. Còn chế định mua bán nhà ở thương mại hình thành trong tương lai lại là vấn đề mới, thực tế mới chỉ được pháp luật Việt Nam công nhận và quy định một cách tương đối chi tiết nhất vào năm 2010. Vì vậy, hầu như chưa có một tác giả nào đặt vấn đề và nghiên cứu chuyên sâu thể hiện dưới hình thức như luận văn, luận án, chuyên đề nghiên cứu cũng như các công trình khóa học khác. Trước và trong quá trình nghiên cứu đề tài này, tác giả đã tìm hiểu, tham khảo và được biết đã có một số tác giả có bài viết, tác phẩm có liên quan đến phạm vi của luận văn như sau: - Võ Đình Nho và Tuấn Đạo Thanh, Thế chấp tài sản hình thành trong tương lai. Lý luận và thực tiễn. - Tiến sĩ Tuấn Đạo Thanh, Bàn về công chứng hợp đồng thế chấp tài sản hình thành trong tương lai, Tạp chí Dân chủ và pháp luật, số chuyên đề sửa đổi, bổ sung Bộ luật dân sự, phần liên quan đến quyền sở hữu tài sản và hợp đồng, năm 2010. - Tiến sĩ Ngô Huy Cương, Những bất cập về khái niệm tài sản, phân loại tài sản của Bộ luật Dân sự 2005 và định hướng cải cách, Tạp chí Nghiên cứu lập pháp điện tử. 9
9. - Luật sư Đỗ Hồng Thái, Tài sản hình thành trong tương lai là đối tượng được dùng để bảo đảm nghĩa vụ dân sự, Tạp chí Ngân hàng, số 7/2006. - Luật gia Nguyễn Tiến Mạnh, Tài sản hình thành trong tương lai, ngày 23/5/2008. 3. Mục đích và nhiệm vụ của luận văn 3.1. Mục đích nghiên cứu Để hoàn thiện đề tài này, luận văn xác định các mục đích nghiên cứu cơ bản như sau: - Mục đích chính của luận văn là phân tích, đánh giá một cách chi tiết và có hệ thống về mặt lý luận đối với các quy phạm pháp luật và tác động của những quy định đó vào quá trình thực hiện giao dịch mua bán nhà ở thương mại hình thành trong tương lai giữa bên bán và bên mua. - Kiến nghị các cơ quan nhà nước có liên quan trong việc soạn thảo và ban hành mới, sửa đổi bổ sung các quy định của pháp luật để phù hợp với tình hình thực tiễn và dần dần hoàn thiện hệ thống văn bản pháp luật điều chỉnh trong lĩnh vực này. 3.2. Nhiệm vụ của luận văn - Hệ thống hóa những văn bản pháp luật điều chỉnh quan hệ mua bán nhà ở thương mại hình thành trong tương lai. - Đánh giá thực tiễn áp dụng các quy định của pháp luật trong lĩnh vực mua bán nhà ở thương mại hình thành trong tương lai và xu thế phát triển của các quan hệ xã hội làm cơ sở cho việc đề suất sửa đổi, bổ sung một số văn bản pháp luật. - Phân tích, đánh giá và cảnh báo các rủi ro có thể xảy ra cho người tham gia giao dịch mua bán nhà ở thương mại hình thành trong tương lai. - Nhận diện những bất cập của pháp luật và thực tiễn các giao dịch mua bán nhà ở thương mại hình thành trong tương lai. 10
10. 4. Đối tƣợng và phạm vi nghiên cứu 4.1. Đối tượng nghiên cứu - Các văn bản quy phạm pháp luật trong lĩnh vực nhà ở, văn bản pháp luật trong lĩnh vực dân sự, kinh doanh bất động sản có liên quan đến giao dịch mua bán nhà ở thương mại hình thành trong tương lai. Liên hệ so sánh giữa các quy định hiện hành và các quy định được ban hành trước đây liên quan đến phạm vi nghiên cứu của luận văn. - Thực tiễn của việc thi hành pháp luật về mua bán nhà ở thương mại hình thành trong tương lai. 4.2. Phạm vi nghiên cứu - Nghiên cứu chế định về nhà ở thương mại hình thành trong tương lai, bao gồm: + Nghiên cứu về mặt pháp luật. + Nghiên cứu về mặt thực tiễn. - Nghiên cứu về đối tượng của giao dịch: Trong phạm vi của luận văn này, tác giả tập trung vào việc nghiên cứu, phân tích đối tượng của giao dịch là nhà ở thương mại chứ không phải là nhà ở công vụ, nhà ở xã hội hay nhà ở riêng lẻ của hộ gia đình, cá nhân. Đồng thời, đó là loại nhà ở hình thành trong tương lai chứ không phải nhà ở đã được hình thành. Trên thực tế, loại nhà ở nêu trên chịu sự điều chỉnh chung của pháp luật về nhà ở. Loại nhà ở này còn có một số điểm chung như: Nhà công vụ, nhà ở xã hội hay nhà ở riêng lẻ của hộ gia đình cũng có loại đã hình thành và loại hình thành trong tương lai; Một chủ đầu tư thì có quyền đồng thời thực hiện dự án nhà ở thương mại và các dự án nhà ở khác; Tuy nhiên, giữa các loại nhà đó cũng có những sự những sự khác biệt nhất định như về mặt chính sách đầu tư xây dựng, phân loại đối tượng hưởng quyền mua, nguồn vốn đầu tư Mỗi loại nhà ở có sự ảnh hưởng khác nhau đối với xã hội, đối với thị trường bất động sản, đối với hoạt động quản lý của Nhà nước. Pháp luật điều chỉnh giao dịch loại nhà ở thương mại hình thành trong tương lai còn nhiều điểm 11
11. bất cập dẫn đến việc áp dụng pháp luật còn lúng túng, xảy ra tranh chấp giữa các bên trong giao dịch. Vì lý do đó, tác giả cho rằng việc xác định phạm vi nghiên cứu như trên sẽ phù hợp với năng lực và định hướng nghề nghiệp của tác giả. - Nghiên cứu về hình thức của giao dịch: Theo quy định của Bộ luật Dân sự năm 2005, Luật kinh doanh bất động sản và Nghị định 71 thì tài sản là nhà ở thương mại hình thành trong tương lai được quyền tham gia giao dịch về mua bán và các giao dịch về bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự. Tuy nhiên, theo quan điểm của tác giả, giao dịch về thế chấp loại tài sản này đã được nhiều tác giả khác nghiên cứu, đề cập dưới các khía cạnh khác và vấn đề đó cũng được "mổ xẻ" tương đối kỹ lưỡng ở nhiều chiều. Vì vậy, để không trùng lặp với phạm vi đã được nghiên cứu, tác giả đã lựa chọn phạm vi nghiên cứu là mua bán nhà ở thương mại hình thành trong tương lai. Bên cạnh đó, vấn đề mua bán nhà ở thương mại hình thành trong tương lai đang diễn ra một cách khá phổ biến nhưng lại chưa được người tham gia giao dịch hiểu một cách sâu sắc nên dẫn đến việc xảy ra nhiều tranh chấp không đáng có gây ảnh hưởng đến đời sống xã hội và hoạt động quản lý của Nhà nước. 5. Phƣơng pháp nghiên cứu Luận văn được tác giả sử dụng nhiều phương pháp nghiên cứu khác nhau, trong đó bao gồm chủ yếu là các phương pháp sau: Hệ thống, phân tích, tổng hợp, so sánh, khảo sát thực tiễn và tư duy logic. 6. Kết cấu của luận văn Ngoài phần mở đầu, kết luận và danh mục tài liệu tham khảo, nội dung của luận văn gồm 3 chương: Chương 1: Một số vấn đề lý luận về mua bán nhà ở thương mại hình thành trong tương lai. Chương 2: Thực trạng pháp luật về mua bán nhà ở thương mại hình thành trong tương lai. Chương 3: Những bất cập và hướng hoàn thiện chế định pháp luật về mua bán nhà ở thương mại hình thành trong tương lai. 12
12. Chương 1 MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ MUA BÁN NHÀ Ở THƢƠNG MẠI HÌNH THÀNH TRONG TƢƠNG LAI 1.1. Một số khái niệm liên quan đến mua bán nhà ở thƣơng mại hình thành trong tƣơng lai 1.1.1. Khái niệm tài sản hình thành trong tương lai Tài sản là một cụm từ thông dụng mà hầu như ai cũng biết và bởi nó rất gần gũi với đời sống của mỗi người. Nhưng để mô tả tài sản bằng một khái niệm thì hầu như chưa có ai trả lời được một cách hoàn hảo nhất cho câu hỏi "tài sản là gì?". Thật vậy, từ nhiều thập kỷ qua, cả trong hệ thống pháp luật chung của Anh - Mỹ và hệ thống dân luật La Mã - Đức cũng chưa có một văn bản luật nào đưa ra được một khái niệm hoàn chỉnh về vấn đề này mà hầu như tất cả chỉ liệt kê được tài sản bao gồm những gì. Ở Việt Nam cũng không phải là một ngoại lệ, kế thừa và phát triển quy định về tài sản trong Bộ luật Dân sự năm 1995, Điều 163, Bộ luật Dân sự năm 2005 có quy định: "Tài sản bao gồm vật, tiền, giấy tờ có giá và các quyền tài sản" [23]. Xuất phát từ cách giải thích và liệt kê trên đây, đã có rất nhiều quan điểm khác nhau về khái niệm tài sản hình thành trong tương lai. Thực tế, chính quy định về tài sản trong Bộ luật Dân sự năm 2005 trên đây đã tạo tiền đề để hình thành nên khái niệm về tài sản hình thành trong tương lai. Nếu dựa vào quy định về tài sản trong Điều 172 của Bộ luật Dân sự năm 1995 là "Tài sản bao gồm vật có thực, tiền, giấy tờ trị giá được bằng tiền và các quyền tài sản" [21] thì chắc chắn không thể có khái niệm tài sản hình thành trong tương lai vì loại tài sản này không phải là "vật có thực". Vì vậy, sẽ là không quá nếu như ta nói rằng quy định về tài sản tại Điều 163 Bộ luật Dân sự năm 2005 là bước ngoặt cho sự phát triển chế định pháp luật về tài sản hình thành trong tương 13
13. lai và khái niệm về tài sản hình thành trong tương lai từ đó mà hình thành nên. Theo một hướng dẫn chính thống được quy định lần đầu tiên tại khoản 7, Điều 2 Nghị định 165/1999/NĐ-CP ngày 19/11/1999 của Chính phủ về giao dịch bảo đảm thì "tài sản hình thành trong tương lai là động sản, bất động sản hình thành sau thời điểm ký kết giao dịch bảo đảm và sẽ thuộc quyền sở hữu của bên bảo đảm như hoa lợi, lợi tức, tài sản hình thành từ vốn vay, công trình đang xây dựng, các tài sản khác mà bên bảo đảm có quyền nhận" [7]. Khi Bộ luật Dân sự năm 2005 thay thế Bộ luật Dân sự năm 1995 thì quy định này đã được chỉnh sửa lại tại khoản 2, Điều 4 Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 của Chính phủ về giao dịch bảo đảm như sau: Tài sản hình thành trong tương lai là tài sản thuộc sở hữu của bên bảo đảm sau thời điểm nghĩa vụ được xác lập hoặc giao dịch bảo đảm được giao kết. Tài sản hình thành trong tương lai bao gồm cả tài sản đã được hình thành tại thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm, nhưng sau thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm mới thuộc sở hữu của bên bảo đảm [10]. Quy định này là khá cụ thể nhưng mới chỉ được thể hiện dưới góc độ tài sản hình thành trong tương lai là đối tượng của giao dịch về bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự. Ở Việt Nam, chế định về tài sản hình thành trong tương lai còn khá mới mẻ trong lĩnh vực lập pháp. Mặc dù vấn đề này được quy định ở khá nhiều ngành luật khác nhau mà điển hình là Pháp luật về dân sự; Pháp luật về xây dựng cơ bản; pháp luật về nhà ở; pháp luật về kinh doanh bất động sản. Trong các ngành luật đó, mỗi ngành luật lại có một cách tiếp cận khác nhau, đề cập ở những khía cạnh khác nhau nhưng lại không có cách giải thích hay định nghĩa cụ thể nào khác. Đến thời điểm này, quy định tại Nghị định số 163 đã nêu vẫn được coi là một trong những giải thích cụ thể hơn cả về tài sản hình thành trong tương lai, mặc dù quy định đó chỉ tiếp cận dưới góc độ tài 14
14. sản hình thành trong tương lai là đối tượng của giao dịch về bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự. Đồng thời, quy định này đã và đang tạo ra một số tranh luận thậm chí nó đã gây ra sự mâu thuẫn với chính quan điểm về tài sản hình thành trong tương lai trong Bộ luật Dân sự năm 2005. Cụ thể, sự mâu thuẫn giữa hai văn bản luật này xảy ra bởi Nghị định số 163 đã công nhận cả những "tài sản đã được hình thành tại thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm, nhưng sau thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm mới thuộc sở hữu của bên bảo đảm" [10] là tài sản hình thành trong tương lai. Khái niệm này không dựa vào bản chất, công năng của tài sản mà dựa vào chế độ pháp lý của vật để xác định hiện trạng tài sản. Trên cơ sở qui định của Điều 163 Bộ luật Dân sự và dựa vào bản chất, công năng của tài sản, tác giả mạnh dạn đưa ra một quan điểm riêng về khái niệm tài sản hình thành trong tương lai như sau: Tài sản hình thành trong tương lai là tài sản chưa được hình thành ở thời điểm thực hiện giao dịch về tài sản đó và có đầy đủ cơ sở để xác định tài sản đó sẽ được hình thành trong tương lai. Khái niệm nêu trên của tác giả xuất phát từ các vấn đề chính về tính đặc thù của loại tài sản hình thành trong tương lai như sau: - Nhà nước ta cần có một khái niệm chính thống được nêu trong văn bản pháp luật để tránh tình trạng nhiều ý hiểu khác nhau về cùng một vấn đề, nhiều cách làm và cách áp dụng khác nhau dẫn đến việc xảy ra những hậu quả xấu cho xã hội. - Khái niệm được đưa ra trong văn bản nhằm giải thích và giúp người đọc hiểu bản chất của tài sản hình thành trong tương lai chứ không nhằm liệt kê những loại tài sản nào được coi là tài sản hình thành trong tương lai. - Khái niệm được giải thích chung cho tất cả các loại tài sản hình thành trong tương lai và làm cơ sở cho các luật chuyên ngành khi quy định chi tiết. 15
15. Trong tương lai gần, với sự biến đổi không ngừng của các quan hệ xã hội, sự phát triển của kinh tế - xã hội trong quá trình hội nhập kinh tế quốc tế, cùng với sự phát triển của khoa học pháp lý, tác giả hi vọng Nhà nước sẽ sớm ban hành được các quy định một cách chặt chẽ hơn về vấn đề tài sản hình thành trong tương lai để vừa đảm bảo sự rõ ràng của pháp luật, bảo vệ quyền và lợi ích của những người có liên quan lại vừa để đảm bảo sự quản lý của Nhà nước một cách có hệ thống, minh bạch. 1.1.2. Khái niệm nhà ở hình thành trong tương lai Nhà ở hình thành trong tương lai là một loại tài sản hình thành trong tương lai, giao dịch về nhà ở hình thành trong tương lai chịu sự điều chỉnh chung của pháp luật về tài sản hình thành trong tương lai và pháp luật về nhà ở. Ở Việt Nam, cũng giống như chế định về tài sản hình thành trong tương lai, chế định về nhà ở hình thành trong tương lai còn khá mới mẻ và cùng với việc dần dần hoàn thiện hệ thống pháp luật và phát triển các quan hệ xã hội thì vấn đề này đang dần dần đi vào cuộc sống và trở nên phổ biến hơn. Để làm rõ khái niệm về nhà ở hình thành trong tương lai, trước tiên tác giả muốn đề cập và làm rõ khái niệm về nhà ở. Nhà ở tiếp cận dưới góc độ của khoa học pháp lý là đối tượng điều chỉnh của nhiều ngành luật và mỗi ngành luật đó lại có cách hiểu từ những khía cạnh khác nhau: Theo pháp luật về xây dựng thì nhà ở được hiểu là một loại công trình xây dựng, là sản phẩm được tạo thành bởi sức lao động của con người, vật liệu xây dựng, thiết bị lắp đặt vào công trình, được liên kết định vị với đất, có thể bao gồm phần dưới mặt đất, phần trên mặt đất, được xây dựng theo thiết kế; Theo pháp luật về dân sự thì nhà ở là một loại tài sản bất động sản, là đối tượng của một số giao dịch dân sự như giao dịch về mua bán nhà ở, tặng cho nhà ở, cho thuê nhà ở, thế chấp nhà ở ; Trong lĩnh vực xã hội học, nhiều người thường sử dụng cụm từ chỗ ở thay cho nhà ở; trong lĩnh vực an ninh, cụm từ nhà ở nhiều lúc cũng thay thế bằng cụm từ địa chỉ 16
16. hoặc nơi cư trú của mỗi cá nhân Nếu hiểu theo cách thông thường, nói đến chỗ ở tức là nói đến nơi ở, nơi sinh sống, cư trú của mỗi người. Tuy nhiên, chỗ ở không thể thay thế cho tên gọi nhà ở, bởi vì chỗ ở là cách gọi chung, chỉ nơi ở trong một không gian và tại một địa điểm địa lý nào đó của con người, không mô tả hình dáng, đặc điểm, sự sang trọng của nơi ở. Mỗi người đều có chỗ ở, nơi cư trú, nhưng chỗ ở đó có thể không được gọi nhà ở. Dưới đây là một số đặc điểm mà chúng ta có thể phân biệt nhà ở với công trình xây dựng hoặc với nơi ở: Thứ nhất, nhà ở phải do con người xây theo quy chuẩn, tiêu chuẩn thiết kế riêng và được xây bằng các loại vật liệu mà Nhà nước quy định. Thứ hai, nhà ở phải luôn gắn liền với đất, có đủ điều kiện để phân cấp, phân loại theo quy định và có tuổi thọ nhất định. Thứ ba, nhà ở phải được thiết kế có đầy đủ công năng để phục vụ nhu cầu ở và sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân. Như vậy, xét về bản chất, nhà ở được xây dựng với mục đích để ở, trong thiết kế và xây nhà ở phải phù hợp với nhu cầu ở và sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân. Theo Điều 1, Luật nhà ở năm 2005 thì nhà ở "là công trình xây dựng với mục đích để ở và phục vụ các nhu cầu sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân" [23]. Thông tư số 16/2010/TT-BXD của Bộ Xây dựng ban hành ngày 01/9/2010 quy định cụ thể và hướng dẫn thực hiện một số nội dung của Nghị định số 71/2010/NĐ-CP đã khái quát và thống kê như sau: Nhà ở bao gồm: nhà ở (nhà biệt thự, nhà ở riêng lẻ, căn hộ chung cư) được xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua theo nhu cầu và cơ chế thị trường (kể cả nhà ở trong khu đô thị mới, khu du lịch sinh thái, nghỉ dưỡng, công trình nhà ở có mục đích sử dụng hỗn hợp); nhà ở thuộc sở hữu nhà nước; nhà ở được xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua theo cơ chế do Nhà nước quy định (nhà ở xã hội); nhà ở tái định cư; nhà ở riêng lẻ của hộ gia đình, cá nhân tại khu vực đô thị và nông thôn. 17
17. Luật Nhà ở được xem là luật chuyên ngành trong lĩnh vực nhà ở. Bởi vậy, khái niệm nêu trong luật Nhà ở trên đây được áp dụng và có ý nghĩa trong việc giải thích từ ngữ "nhà ở" trong các văn bản pháp lý, trong các giao dịch dân sự. Cũng theo quy định này, ngay ở tên gọi của nó chúng ta cũng có thể nhận thấy nhà ở khác các công trình khác ở công năng sử dụng. Mục đích sử dụng không phải hoàn toàn là việc sử dụng trên thực tế mà là tất cả các yếu tố, định hướng làm căn cứ để thực hiện xây dựng nên nhà ở. Thực tế cho thấy, rất nhiều công trình được xây dựng với mục đích làm nhà ở nhưng đã sử dụng vào các mục đích khác như làm trụ sở văn phòng, làm cơ sở sản xuất - kinh doanh, làm trường học hay nhà trẻ Sau nhiều vụ việc về sử dụng nhà chung cư làm văn phòng cho doanh nghiệp ở một số đô thị lớn mà đặc biệt là ở thành phố Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh, vấn đề này đã được bàn thảo rất chi tiết và rộng rãi. Đã có rất nhiều ý kiến, quan điểm nhiều chiều khác nhau của cơ quan quản lý nhà nước cũng như của công chúng. Có ý kiến cho rằng việc sử dụng nhà chung cư làm văn phòng sẽ giúp các doanh nghiệp giảm thiểu chi phí thuê văn phòng, tận dụng được nguồn vốn để sử dụng vào mục đích kinh doanh. Ý kiến này có vẻ khá hợp lý với mô hình doanh nghiệp quy mô nhỏ ở Việt Nam hiện nay, sử dụng ít lao động, kinh doanh nhỏ lẻ và chỉ sử dụng phần diện tích nhà chung cư này làm nơi làm việc, tiếp khách chứ không cung cấp, lưu trữ hàng hóa. Các ý kiến trái chiều, trong đó chủ yếu là quan điểm của cơ quan quản lý nhà nước và một bộ phận người dân khác thì cho rằng không nhất trí với việc sử dụng nhà chung cư làm văn phòng bởi lẽ sử dụng nhà ở để làm văn phòng là vận hành sai chức năng vốn có của nó; gây ảnh hưởng đến đời sống của các chủ sở hữu nhà sống trong cùng khu vực; phá vỡ cơ cấu, quy hoạch xây dựng nhà ở Nói chung, không thể đánh giá các quan điểm là đúng hay sai nhưng tất cả các ý kiến đều có lý do của nó. Còn với cơ quan nhà nước, để thực hiện chức năng quản lý, để đảm bảo quyền lợi của đa số người dân, Nhà nước ta sẽ ban hành các văn bản pháp luật trực tiếp điều chỉnh đến vấn đề này. Với việc rà soát tình hình sử dụng nhà ở làm văn 18
18. phòng theo yêu cầu của Bộ Xây dựng trong Công văn số 2544/BXD-QLN ngày 19/11/2009, chúng ta hi vọng Bộ Xây dựng sẽ ban hành được văn bản hợp lý để điều chỉnh vấn đề này. Trước khi Luật Nhà ở được ban hành năm 2005 thì chưa có bất kỳ một văn bản pháp luật nào định nghĩa nhà ở là gì. Đây cũng là lý do vì sao có nhiều ý hiểu khác nhau giữa nhà ở và nhà làm văn phòng cũng như các loại công trình khác. Việc đưa ra được khái niệm chung và sử dụng thống nhất về nhà ở là một bước tiến mới trong công tác xây dựng pháp luật về nhà ở. Khái niệm này không chỉ giúp cho việc giải thích từ ngữ nhà ở được đúng đắn, sử dụng nhà đúng mục đích mà nó còn là cơ sở pháp lý để điều chỉnh các quan hệ dân sự có liên quan đến nhà ở. Nhà ở hình thành trong tương lai là khái niệm có nội hàm hẹp và là một loại tài sản hình thành trong tương lai. Từ ngữ nhà ở hình thành trong tương lai nói chung ở Việt Nam còn khá mới mẻ. Nói đến nhà ở hình thành trong tương lai thì người ta có thể hiểu một cách đơn giản nhất là nhà đó ở thời điểm hiện tại chưa được hình thành và có các điều kiện, cơ sở nhất định để thấy rằng nhà đó sẽ được xây dựng hoàn thành trong tương lai. Dưới góc độ pháp lý cũng như kỹ thuật xây dựng thì nhà ở hình thành trong tương lai muốn được tham gia các giao dịch dân sự với tư cách là đối tượng của các giao dịch này thì nhà ở đó phải đáp ứng được những điều kiện nhất định như tiến độ xây dựng nhà, điều kiện về thiết kế Các điều kiện này sẽ được phân tích chi tiết và làm rõ trong Chương 2 về đối tượng trong giao dịch mua bán nhà ở thương mại hình thành trong tương lai. Như đã nêu trên, Bộ luật Dân sự năm 1995 quy định tài sản bao gồm "vật có thực, tiền, giấy tờ trị giá được bằng tiền và các quyền tài sản" nhưng đã được sửa lại bởi Bộ luật Dân sự năm 2005 để thấy tài sản bao gồm "vật, tiền, giấy tờ có giá và các quyền tài sản". Bộ luật Dân sự năm 2005 thể hiện một sự tiếp cận mới một cách cơ bản và nếu như không thay đổi cách tiếp cận 19
19. về "tài sản" như thế thì chắc chắn sẽ không bao giờ pháp luật Việt Nam có thể quy định được về loại tài sản là "nhà ở hình thành trong tương lai". Và vì thế, chúng ta cũng không thể có cơ sở để thực hiện các giao dịch về loại tài sản này trên thực tế một cách hợp pháp. Pháp luật về nhà ở cũng như pháp luật dân sự Việt Nam đã đánh dấu một bước phát triển mới khi công nhận và cho phép thực hiện giao dịch về nhà ở hình thành trong tương lai. Điều này đã cơ bản đáp ứng được kỳ vọng của nhiều người trong bối cảnh nền kinh tế có sự phát triển mạnh mẽ, đặc biệt là các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản. Thực tế, việc ban hành văn bản pháp luật điều chỉnh vấn đề này còn để đáp ứng yêu cầu về quản lý nhà nước, khắc phục tình trạng tranh chấp xảy ra trong giao dịch. Ở hầu hết các nước phát triển như Pháp, Nhật, Singapo , pháp luật được ban hành điều chỉnh tương đối chi tiết về vấn đề này. Cho đến thời điểm hiện tại, theo kết quả tìm hiểu của tác giả, chưa có một công trình nghiên cứu nào có phạm vi nghiên cứu là "nhà ở hình thành trong tương lai" nên chưa có một quan điểm nào đề cập đến khái niệm nhà ở hình thành trong tương lai. Bên cạnh đó, pháp luật về dân sự và pháp luật về nhà ở tại Việt Nam cũng chưa đưa ra khái niệm nào cho nhà ở hình thành trong tương lai mà mới chỉ đưa ra được một vài đặc điểm để nhận dạng về loại tài sản này. Vì thế, trên cơ sở khái niệm về tài sản hình thành trong tương lai và qua một số đặc điểm nhận dạng loại tài sản này, tác giả có thể khái quát nhà ở hình thành trong tương lai với tư cách là đối tượng của giao dịch dân sự như sau: Nhà ở hình thành trong tương lai là nhà ở chưa được xây dựng hoàn thành tại thời điểm thực hiện giao dịch về nhà ở đó và có cơ sở xác định nhà ở đó sẽ được xây dựng và hoàn thành trong tương lai. 1.1.3. Khái niệm nhà ở thương mại Thuật ngữ "nhà ở thương mại" có lẽ còn khá mới mẻ đối với nhiều người tiêu dùng Việt Nam mặc dù chính giao dịch về nhà ở thương mại đã 20
20. được thực hiện trước thời điểm từ ngữ đó được chính thức ghi nhận trong luật. Thuật ngữ nhà ở thương mại vài năm trở lại đây mới được biết đến nhiều hơn khi chính thức được ghi nhận trong văn bản luật và do sự phát triển một cách rầm rộ của các doanh nghiệp kinh doanh nhà ở. Thật vậy, từ nhiều năm về trước đã có các doanh nghiệp được thành lập và hoạt động có chức năng xây dựng, phát triển và kinh doanh nhà ở như: Tổng Công ty CP xuất nhập khẩu và xây dựng Việt Nam - Vinaconex (thành lập năm 1988); Công ty phát triển nhà và đô thị - HUD (thành lập năm 1989); Tổng Công ty đầu tư và phát triển nhà Hà Nội (thành lập năm 1999); Tập đoàn Vincom (thành lập năm 2002) Vậy, nhà ở thương mại là gì? tại sao văn bản pháp luật lại phải giải thích từ ngữ này?. Trước hết, ta xem xét quy định về một số loại công trình nhà được nêu tại Điều 33, Luật Nhà ở năm 2005 như sau: (1) Nhà ở thương mại: Là nhà ở do tổ chức, cá nhân đầu tư phát triển để bán, cho thuê theo nhu cầu của thị trường. (2) Nhà ở riêng lẻ: Là nhà ở do hộ gia đình, cá nhân xây dựng. (3) Nhà ở xã hội: Là nhà ở do Nhà nước hoặc tổ chức, cá nhân đầu tư xây dựng để cho các đối tượng quy định tại Điều 53 và Điều 54 của Luật này thuê hoặc thuê mua. (4) Nhà ở công vụ: Là nhà ở do Nhà nước đầu tư xây dựng để phục vụ điều động, luân chuyển cán bộ, công chức theo yêu cầu công tác [24]. Điều 33 Luật Nhà ở cho chúng ta thấy việc sử dụng từ ngữ nhà ở thương mại để nhằm nói nên bản chất của loại nhà ở này và nhằm phân biệt với các loại công trình nhà khác: (1) Nhà ở xã hội thì được đầu tư xây dựng cho một số đối tượng nhất định do pháp luật quy định được thuê, mua hoặc thuê mua. Việc xây dựng nhà ở xã hội thường dựa trên các chính sách vì mục 21