Luận văn Mua bán nhà ở hình thành trong tương lai: Lý luận và thực tiễn

Nội dung text: Luận văn Mua bán nhà ở hình thành trong tương lai: Lý luận và thực tiễn

1. BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP.HCM HUỲNH THANH ĐẾN MUA BÁN NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƢƠNG LAI: LÝ LUẬN VÀ THỰC TIỄN LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC TP. HỒ CHÍ MINH, NĂM 2017
2. BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP.HCM HUỲNH THANH ĐẾN MUA BÁN NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƢƠNG LAI: LÝ LUẬN VÀ THỰC TIỄN LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC Chuyên ngành: Luật kinh tế Mã số: 60380107 Ngƣời hƣớng dẫn khoa học: TS. Trần Huỳnh Thanh Nghị TP. HỒ CHÍ MINH, NĂM 2017
3. LỜI CAM ĐOAN Tôi tên là Huỳnh Thanh Đến - mã số học viên: 7701250432A, là học viên lớp Cao học Luật kinh tế Khóa 25 chuyên ngành Luật kinh tế, Khoa Luật, Trường Đại học Kinh tế TP. Hồ Chí Minh, là tác giả của Luận văn thạc sĩ luật học với đề tài “Mua bán nhà ở hình thành trong tương lai: Lý luận và thực tiễn” (Sau đây gọi tắt là “Luận văn”). Tôi xin cam đoan tất cả các nội dung được trình bày trong Luận văn này là kết quả nghiên cứu độc lập của cá nhân tôi dưới sự hướng dẫn của người hướng dẫn khoa học. Trong Luận văn có sử dụng, trích dẫn một số ý kiến, quan điểm khoa học của một số tác giả. Các thông tin này đều được trích dẫn nguồn cụ thể, chính xác và có thể kiểm chứng. Các số liệu, thông tin được sử dụng trong Luận văn là hoàn toàn khách quan và trung thực. Học viên thực hiện Huỳnh Thanh Đến
4. MỤC LỤC TRANG PHỤ BÌA LỜI CAM ĐOAN MỤC LỤC DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT PHẦN MỞ ĐẦU 1 Chƣơng 1: Lý luận chung về mua bán nhà ở hình thành trong tƣơng lai. 6 1.1. Khái niệm và đặc điểm pháp lý của nhà ở hình thành trong tương lai. 6 1.1.1. Khái niệm nhà ở hình thành trong tương lai. 6 1.1.2. Khái niệm về mua bán nhà ở hình thành trong tương lai. 7 1.1.3. Đặc điểm mua bán nhà ở hình thành trong tương lai. 7 1.2. Khung pháp luật điều ch nh về mua bán nhà ở hình thành trong tương lai 9 1.2.1. Quy định của Bộ Luật dân sự năm 2015 về hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai. 10 1.2.2. Luật đất đai điều ch nh đối với tài sản hình thành trong tương lai gắn liền với đất. 12 1.2.3. Luật Nhà ở đối với nhà ở hình thành trong tương lai. 13 1.2.4. Điều ch nh của Luật kinh doanh bất động sản đối với giao dịch nhà ở hình thành trong tương lai. 14 1.3. Quy định của pháp luật nước ngoài đối với giao dịch nhà ở hình thành trong tương lai. 18 1.3.1. Quy định của Bộ luật dân sự Pháp về mua bán nhà ở sẽ xây dựng 18 1.3.2. Luật nhà ở Hàn Quốc về giao dịch nhà ở hình thành trong tương lai. 19 Tiểu kết luận Chương 1 21 Chƣơng 2: Thực trạng mua bán nhà ở hình thành trong tƣơng lai. 23 2.1. T ng quan về tình hình thị trường bất động sản tại Việt Nam. 23 2.2. T ng quan về tình hình giao dịch nhà ở hình thành trong tương lai tại Việt Nam. 26 2.3. Thực trạng pháp luật điều ch nh mua bán nhà ở hình thành trong tương lai. 29 2.3.1. Nh ng mặt được. 30 2.3.2. Nh ng vướng mắc, bất cập của quy định pháp luật về mua bán nhà ở hình thành trong tương lai. 30 2.3.2.1. Bất cập liên quan đến chính sách pháp luật về mua bán nhà ở hình thành trong tương lai. 30
5. 2 2.3.2.2. Bất cập về việc thực hiện pháp luật. 33 2.3.2.3. Bất cập đối với Cơ quan quản lý, giám sát việc mua bán nhà ở hình thành trong tương lai. 35 2.4. Một số vụ tranh chấp khởi kiện tại Tòa án đối với giao dịch nhà ở hình thành trong tương lai. 37 2.5. Thực tiễn tại t nh Cà Mau về giao dịch nhà ở hình thành trong tương lai. 38 2.5.1. Sơ lược thị trường bất động sản. 38 2.5.2. Nh ng tồn tại, hạn chế của thị trường bất động sản tại Cà Mau. 41 2.5.3. Nguyên nhân của nh ng hạn chế. 42 Tiểu kết luận Chương 2 44 Chƣơng 3: Một số giải pháp hoàn thiện pháp luật về giao dịch nhà ở hình thành trong tƣơng lai. 46 3.1. Hoàn thiện pháp luật về đất đai. 46 3.2. Hoàn thiện pháp luật về kinh doanh bất động sản. 48 3.3. Hoàn thiện pháp luật về nhà ở. 50 3.4. Đ i mới phương thức hoạt động của Cơ quan quản lý Nhà nước. 51 3.4.1. Đảm bảo hoạt động, quản lý của Cơ quan quản lý Nhà nước theo hướng chuyên nghiệp. 51 3.4.2. Đ i mới cơ chế, chính sách quản lý của chính quyền t nh Cà Mau đối với lĩnh vực này. 52 Tiểu kết luận Chương 3 56 KẾT LUẬN 58 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO Phụ lục 1: Mẫu số 01 về Hợp đồng mua bán nhà, công trình xây dựng có sẳn (hoặc hình thành trong tương lai).
6. 3 DANH MỤC TỪ NGỮ VIẾT TẮT LKDBĐS: Luật kinh doanh bất động sản. HTTTL: Hình thành trong tương lai.
7. 1 PHẦN MỞ ĐẦU 1. Lý do chọn đề tài nghiên c u Thị trường bất động sản ở Việt Nam trong thời gian qua phát triển mạnh cả về số lượng và chất lượng. Giá trị tài sản của thị trường bất động sản chiếm từ 50 - 70% trong t ng tài sản quốc gia, đây là thị trường quan trọng bậc nhất trong nền kinh tế các nước, kể cả Việt Nam, góp phần khá lớn trong phát triển nền kinh tế đất nước trong thời kỳ hiện nay. Theo Báo cáo của Tipple1 cho thấy hệ số phát triển nhà ở là 1,0 nghĩa là cứ mỗi đô la (USD) sử dụng cho phát triển nhà ở tại các quốc gia phát triển thì phát sinh 1 đô la chi tiêu trong các lĩnh vực khác. Báo cáo trên cho thấy tầm quan trọng của lĩnh vực đầu tư kinh doanh bất động sản, bởi vì đây là thị trường trung tâm có quan hệ mật thiết với các thị trường khác như: thị trường tài chính, khoa học và công nghệ, hàng hóa và dịch vụ, lao động mà còn tác động đến t ng thể nền kinh tế quốc dân, nếu quan tâm đầu tư vào lĩnh vực này thì các lĩnh vực khác sẽ cùng phát triển, đóng góp lớn vào sự phát triển kinh tế - xã hội của đất nước. Thị trường bất động sản nước ta hình thành và phát triển khá muộn so với thị trường bất động sản ở nhiều nước trong khu vực Châu và trên thế giới. Mãi đến năm 1992, Hiến pháp 1992 mới chính thức thừa nhận thị trường bất động sản. Và từ đó cho đến nay, Nhà nước Việt Nam đã ban hành nhiều chính sách điều ch nh thị trường bất động sản, tạo hành lang pháp lý ngày càng hoàn thiện để phát triển và từng bước hội nhập vào thị trường bất động sản thế giới. Sự phát triển của lĩnh vực này đã góp phần tích cực cho sự nghiệp công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước, bộ mặt đô thị từng bước được ch nh trang ngày càng văn minh, hiện đại hơn, nhất là các thành phố lớn đã dần xóa bỏ các khu nhà chuột, từng bước hình thành nh ng khu chung cư tập trung hiện đại, giảm áp lực về nhà ở do di dân cơ học trong quá trình đô thị hóa đáp ứng được yêu cầu thực tiễn đặt ra. Lĩnh vực kinh doanh bất động sản trong quá trình hình thành và phát triển được sự quan tâm rất lớn của Nhà nước thông qua việc ban hành khung pháp luật điều ch nh khá hoàn thiện, trong đó có Luật đất đai, Luật nhà ở, Luật kinh doanh bất động sản trực tiếp quy định đến lĩnh vực kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai. Qua thực tiễn áp dụng pháp luật, bên cạnh nh ng ưu điểm, tiến bộ, hiệu 1 A. Tipple: Vấn đề tương tác: Cần thay đ i trọng tâm phát triển nhà ở, Habitat International, 1994, 18(4), 1-15.
8. 2 quả mang lại vẫn còn nhiều khó khăn, vướng mắc trong việc áp dụng pháp luật trong thực tế do đó việc tiếp tục nghiên cứu sửa đ i, b sung nh ng quy định của pháp luật điều ch nh vấn đề này cần tiếp tục nghiên cứu để ngày càng hoàn thiện hơn đáp ứng yêu cầu phát triển của thị trường bất động sản. Mua bán nhà ở hình thành trong tương lai là lĩnh vực còn khá mới mẽ ở nước ta, mặc dù đã được luật hóa nhưng thực tiễn áp dụng đi vào cuộc sống còn nhiều điểm sơ hở để doanh nghiệp “lách luật” trục lợi từ khách hàng, người dân do thiếu thông tin từ cơ quan quản lý nhà nước, nhất là của doanh nghiệp, vì lợi ích trước mắt mà đầu tư bất chấp quy định của pháp luật để giao dịch, tạo điều kiện cho chủ đầu tư đầu cơ, tạo giá ảo, tạo nên nh ng cơn sốt giá để thu thêm tiền của người mua hoặc lợi dụng việc huy động vốn đã thu của nhiều khách hàng nhưng đến thời hạn thì chậm bàn giao nhà, sử dụng tiền ứng trước vào mục đích khác sau đó, bỏ trốn gây rất nhiều hệ lụy cho người dân, làm đóng băng thị trường bất động sản ảnh hưởng lớn đến sự phát triển kinh tế của đất nước. Vì vậy, vấn đề này cần được nghiên cứu một cách khoa học cả về lý luận và thực tiễn để có cái nhìn t ng quát hơn, thấu đáo hơn trong việc ban hành chính sách và luật pháp để điều ch nh chi tiết hơn, dự liệu được nh ng tình huống phát sinh trong thực tế chính xác hơn vừa tạo động lực cho doanh nghiệp phát triển, đồng thời đảm bảo lợi ích của người dân, của nhà nước tạo ra môi trường n định để phát triển thị trường này. Mặc dù, vấn đề này có một số tác giả nghiên cứu nhưng nhìn chung góc độ phân tích áp dụng Luật kinh doanh bất động sản năm 2006 chưa làm rõ được hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai về lý luận và thực tiễn áp dụng như thế nào trong tình hình hiện nay, nhất là Luật kinh doanh bất động sản năm 2014 và một số văn bản hướng dẫn mới có hiệu lực điều ch nh. Do đó, cần thiết nghiên cứu để đánh giá một cách khái quát về lý luận và thực tiễn trong mua bán nhà ở hình thành trong tương lai ở Việt Nam. Trong quá trình ban hành và thực thi chính sách pháp luật về lĩnh vực kinh doanh bất động sản vẫn còn nhiều hạn chế, bất cập về cơ chế quản lý nhất là giao dịch bất động sản, bằng kiến thức lý luận được học kết hợp với kiến thức thực tiễn của bản thân, Tác giả quyết định chọn đề tài “Mua bán nhà ở hình thành trong lai: lý luận và thực tiễn” để làm Luận văn tốt nghiệp cho mình, dựa trên nền tảng lý luận và thực tiễn trong việc áp dụng pháp luật, phân tích t ng hợp nh ng khó khăn,
9. 3 vướng mắc trong quá trình thực thi pháp luật và có một số kiến nghị để hoàn thiện quy định của pháp luật điều ch nh lĩnh vực này được tốt hơn trong thời gian tới. 2. Đối tƣợng nghiên c u Luận văn nghiên cứu nh ng quy định của pháp luật có liên quan đến mua bán nhà ở hình thành trong tương lai, thông qua thực tiễn áp dụng pháp luật tại Việt Nam để tìm ra nh ng quy định không phù hợp, chồng chéo gi a các luật, đồng thời đề xuất nh ng giải pháp hoàn thiện các quy định của pháp luật về vấn đề này và giải pháp cho t nh Cà Mau. 3. Mục tiêu nghiên c u Thứ nhất, Luận văn làm rõ nh ng vấn đề lý luận và pháp luật điều ch nh mua bán nhà ở hình thành trong tương lai tại Việt Nam. Thứ hai, thông qua thực tiễn áp dụng quy định của pháp luật, Luận văn ch ra nh ng bất cập, vướng mắc của pháp luật điều ch nh đối với mua bán nhà ở hình thành trong tương lai. Thứ ba, trên cơ sở đánh giá thực trạng pháp luật điều ch nh mua bán nhà ở hình thành trong tương lai, Luận văn đưa ra nh ng giải pháp hoàn thiện pháp luật mua bán nhà ở hình thành trong tương lai trên phạm vi cả nước nói chung và tại t nh Cà Mau nói riêng. 4. C u h i nghiên c u Để làm rõ đề tài “Mua bán nhà ở hình thành trong tương lai: lý luận và thực tiễn” cần trả lời nh ng câu hỏi như sau: Cơ sở lý luận quy định như thế nào về mua bán nhà ở hình thành trong tương lai? Mua bán nhà ở hình thành trong tương lai hiện nay tại Việt Nam được thể hiện như thế nào trong LKDBĐS năm 2014 và các văn bản pháp luật khác có liên quan? Tại sao có nhiều luật cùng điều ch nh vấn đề này nhưng vẫn còn hạn chế, bất cập trong quá trình áp dụng ở Việt Nam và ở t nh Cà Mau? Giải pháp hoàn thiện pháp luật về mua bán nhà ở hình thành trong tương lai ở Việt Nam nói chung và tại t nh Cà Mau nói riêng? 5. Phạm vi nghiên c u Quy định pháp luật điều ch nh giao dịch mua bán nhà ở hình thành trong tương lai tại Việt Nam được điều ch nh bởi nhiều đạo luật khác nhau. Tuy nhiên, Luận văn chủ yếu nghiên cứu nh ng quy định của pháp luật Việt Nam về mua bán nhà ở hình thành trong tương lai theo quy định của Luật kinh doanh bất động sản năm 2014
10. 4 c ng như thực tiễn áp dụng pháp luật, đặc biệt là trên địa bàn t nh Cà Mau. Luận văn không nghiên cứu toàn bộ các quy định pháp luật về giao dịch nhà ở tại Việt Nam. 6. Phƣơng pháp nghiên c u Việc nghiên cứu khoa học đòi hỏi phải có nh ng phương pháp nghiên cứu nhất định để t ng hợp nh ng tài liệu, số liệu đã thu thập được để sử dụng vào bài viết chứng minh nh ng vấn đề nêu ra có cơ sở khoa học và đã được thực tiễn chứng minh để làm phong phú hơn nội dung định hướng cần làm rõ. Do đó, trong quá trình viết luận văn tôi có sử dụng một số phương pháp nghiên cứu như: t ng hợp, so sánh, phân tích, quy nạp, bình luận từng vấn đề nghiên cứu để làm cơ sở chứng minh cho sự cấp thiết của đề tài c ng như luận giải nh ng vấn đề đặt ra về mặt lý luận khoa học và thực tiễn áp dụng pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai. Đây là nh ng phương pháp nghiên cứu có ý nghĩa hết sức quan trọng phục vụ đắc lực cho công tác nghiên cứu của bản thân đối với đề tài, cụ thể từng chương sử dụng các phương pháp nghiên cứu như sau: Chương 1 áp dụng phương pháp nghiên cứu t ng hợp, so sánh nh ng quy định của pháp luật về giao dịch nhà ở hình thành trong tương lai để làm rõ pháp luật của Việt Nam có bao nhiêu Luật, văn bản dưới luật hướng dẫn áp dụng, đồng thời sử dụng phương pháp so sánh với Luật của các nước như: Pháp, Hàn Quốc quy định về giao dịch nhà ở HTTTL có nh ng điểm tương đồng c ng như khác biệt như thế nào so với Việt Nam. Từ nh ng quy định chung như khái niệm về nhà ở hình thành trong tương lai, trình tự thủ tục điều kiện đưa dự án ra kinh doanh của chủ đầu tư, đặc biệt là hợp đồng mua bán khi ký kết phải tuân thủ nh ng quy định nào để có cơ sở pháp lý khẳng định nh ng quy định của pháp luật đáp ứng được yêu cầu thực tiễn cuộc sống đặt ra đối với lĩnh vực này. Chương 2 sử dụng phương pháp t ng hợp, phân tích, bình luận từng vấn đề trong quá trình áp dụng pháp luật trong mua bán nhà ở hình thành trong tương lai, nhất là nh ng vướng mắc, bất cập của Luật đất đai, Luật nhà ở, Luật kinh doanh bất động sản và các văn bản dưới luật trong quá trình áp dụng vào thực tiễn. Đồng thời t ng hợp số liệu các doanh nghiệp kinh doanh bất động án, số dự án đầu tư, số lượng giao dịch bất động sản qua các năm để đánh giá tình hình phát triển của thị trường bất động sản ở Việt Nam trong thời gian qua. Phân tích, bình luận trường
11. 5 hợp cụ thể vì sao chủ đầu tư là Công ty trách nhiệm h u hạn địa ốc Gia Phú (Gia phú Land), trụ sở số 68, đường Lê Văn Chí, phường Linh Trung, quận Thủ Đức, thành phố Hồ Chí Minh, lợi dụng việc huy động vốn của khách hàng sau đó không bàn giao nhà đúng quy định dẫn đến khách hàng khởi kiện ra Tòa án để giải quyết buộc chủ đầu tư trả lại tiền ứng trước cho khách hàng. Qua đó phân tích vì sao thị trường bất động sản ở t nh Cà Mau chậm phát triển, nhất là đối với nhà ở hình thành trong tương lai, từ số lượng doanh nghiệp, số lượng dự án và số lượng giao dịch, phân tích nh ng nguyên nhân vì sao lĩnh vực này có nhiều tiềm năng nhưng chưa có biện pháp khai thác có hiệu quả trên địa bàn t nh Cà Mau. Phương pháp quy nạp, phân tích sử dụng ở chương 3 từ nh ng vướng mắc, hạn chế của thực trạng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai tác giả chủ yếu đưa ra nh ng đề xuất sửa đ i, b sung nh ng quy định của pháp luật như Luật đất đai, Luật nhà ở, LKDBĐS để điều ch nh và hoàn thiện đầy đủ hơn nh ng vấn đề phát sinh trong thực tế ở lĩnh vực này. Đồng thời có đề xuất định hướng đ i mới cơ quan quản lý nhà nước ở Việt Nam và t nh Cà Mau đ i mới về tư duy trong ban hành chính sách, chiến lược quy hoạch phát triển nhà ở, đ i mới cơ bản nền hành chính mệnh lệnh sang cơ chế phục vụ cho doanh nghiệp và người dân là chính, để đáp ứng yêu cầu phát triển thị trường bất động sản trong điều kiện đất nước hiện nay và hội nhập quốc tế. 7. Ý nghĩa khoa học và giá trị ng dụng của đề tài Luận văn là công trình nghiên cứu t ng hợp các quy định của pháp luật điều ch nh mua bán nhà ở hình thành trong tương lai, tìm ra nh ng vướng mắc, bất cập của quy định pháp luật đó khi áp dụng vào thực tiễn. Luận văn nghiên cứu thực tiễn về chủ đầu tư, người tiêu dùng để tìm ra nh ng điều cần tránh trong quá trình giao kết hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai nhằm đảm bảo hài hòa lợi ích của Nhà nước, chủ đầu tư và người tiêu dùng. Luận văn nêu ra nh ng giải pháp để hoàn thiện pháp luật, hoàn thiện hoạt động quản lý nhà nước đối với giao dịch mua bán nhà ở HTTTL tại Việt Nam và trên địa bàn t nh Cà Mau trong thời gian tới.
12. 6 Chƣơng 1: Lý luận chung về mua bán nhà ở hình thành trong tƣơng lai. 1.1. Khái niệm và đặc điểm pháp lý của nhà ở hình thành trong tƣơng lai. 1.1.1. Khái niệm nhà ở hình thành trong tƣơng lai. Dân gian thường có quan niệm rằng “an c m i l c nghiệp” là để khẳng định con người trước khi lập nghiệp phải có nơi ở n định thì mới an tâm thực hiện các công việc phục vụ cho nhu cầu phát triển kinh tế - xã hội An cư ở đây được hiểu là nhà ở hiện h u đã được xây dựng xong phục vụ nhu cầu chỗ ở cho người sử dụng. Tuy nhiên, trong quá trình phát triển kinh tế ở nước ta, bên cạnh các dự án nhà ở được xây dựng hoàn thiện bởi các chủ đầu tư có tiềm lực mạnh về tài chính thì c ng còn có chủ đầu tư xây dựng dự án nhà ở chưa hoàn thành nhưng vì mục đích lợi nhuận, họ cần huy động nguồn vốn để hoàn thiện các căn hộ đang xây dựng nên chủ đầu tư bán nhà ở chưa xây dựng xong cho nhà đầu tư nhỏ lẻ, người tiêu dùng các căn hộ đó để có nguồn tài chính thực hiện dự án. Để hiểu rõ hơn về nhà ở hình thành trong tương lai theo quy định của Luật kinh doanh bất động sản năm 2014, trước hết chúng ta cần làm rõ khái niệm nhà ở hình thành trong tương lai : Nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai là nhà, công trình xây dựng đang trong quá trình xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng2. Mặc dù nhà chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng nhưng căn cứ vào quy định của Bộ luật dân sự năm 2015 ta có thể xác định đặc điểm pháp lý cơ bản của nhà ở hình thành trong tương lai là nhà ở hình thành trong tương lai vẫn được xem là một loại tài sản và là đối tượng của quyền sở h u. Vì vậy, nhà ở hình thành trong tương lai được tham gia giao dịch dân sự theo quy định của Bộ luật dân sự năm 2015. Tuy nhiên, tại thời điểm này, chủ sở h u nhà ở hình thành trong tương lai chưa có đầy đủ các quyền chiếm h u, sử dụng, nhưng họ vẫn có một số quyền nhất định như quyền dùng tài sản này để giao dịch mua bán và dùng đảm bảo thực hiện nghĩa vụ dân sự của chính mình hoặc đối với người thứ ba. Sự thay đ i địa vị pháp lý sau khi nhà ở hình thành trong tương lai được nghiệm thu đưa vào sử dụng. Chủ sở h u đăng ký với cơ quan có thẩm quyền để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở h u nhà ở và các tài sản gắn liền với đất thì họ thực sự là chủ sở h u có đủ các quyền năng về chiếm h u, sử 2 Khoản 4 Điều 3 Luật kinh doanh bất động sản 2014.
13. 7 dụng và định đoạt đối với tài sản của mình. 1.1.2. Khái niệm về mua bán nhà ở hình thành trong tƣơng lai. Mua bán hay còn gọi là “Hợp đồng” đây là khái niệm thông dụng của từ này. Học giả Đào Duy Anh định nghĩa khế ước là “Hợp đồng với nhau, ý chí hợp nhau. Điều kiện là của hai người trở lên đồng ý kết hợp với nhau tuân gi mà làm việc gì (contract) và định nghĩa hợp đồng là cái khế ước của hai bên, mỗi bên đều gi một bản để làm tin (contract)”3. Đây là cơ sở pháp lý để một trong hai bên khi phát sinh tranh chấp hợp đồng có thể sử dụng để bảo vệ quyền, lợi chính đáng của mình theo các nội dung thỏa thuận trong hợp đồng đã ký kết. Mua bán nhà ở hình thành trong tương lai là loại hợp đồng mua bán ít nhất phải có hai chủ thể trở lên cùng ý chí thực hiện việc mua, bán tài sản là nhà ở đang hình thành trong tương lai. Các bên phải thực hiện đúng quyền và nghĩa vụ của mình đã cam kết như: Người mua được biết đầy đủ các thông tin về căn nhà, tiến độ xây dựng, quyền sở h u, có trách nhiệm trả tiền theo cam kết hai bên phải ký kết hợp đồng mua bán. Đây c ng là cơ sở pháp lý để xác định sự thỏa thuận của hai bên, khi có tranh chấp hai bên căn cứ vào hợp đồng để giải quyết bằng sự tự thỏa thuận hoặc thông qua con đường Tòa án để giải quyết. Theo quy định tại Điều 430 Bộ luật dân sự năm 2015 thì hợp đồng mua bán tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên bán chuyển quyền sở hữu tài sản cho bên mua và bên mua trả tiền cho bên bán. Do đó, đặc trưng quan trọng nhất của loại hợp đồng mua bán tài sản là bên bán giao tài sản cho bên mua để lấy một số tiền, nếu không có yếu tố này thì không gọi là hợp đồng mua bán. Từ đặc trưng này cho thấy hợp đồng mua bán bất động sản hình thành trong tương lai là một trong hình thức biểu hiện cụ thể của hợp đồng mua bán tài sản, mặc dù tại thời điểm giao kết hợp đồng thì tài sản chưa được bàn giao vì nhà ở chưa được hoàn thành, tài sản lại gắn liền với tài sản đặc biệt khác là quyền sử dụng đất, do đó tài sản giao dịch gắn liền với đất đai, nên hợp đồng này có thể kí kết trước hoặc sau khi tài sản đã được hình thành thông qua xây dựng. 1.1.3. Đặc điểm mua bán nhà ở hình thành trong tƣơng lai. Mua bán nhà ở hình thành trong tương lai với đối tượng là nhà ở không có thực tại thời điểm ký kết hợp đồng, nên nội dung mua bán c ng khác so với hợp đồng mua bán tài sản thông thường, nhất là tài sản là nhà ở sẽ được bàn giao sau 3 Đào Duy Anh (1957), Hán - Việt Từ điển, Trường Thi xuất bản, Sài Sòn, trang 393.
14. 8 một thời gian nhất định trong tương lai, do đó điều kiện thanh toán c ng chia làm nhiều đợt trong quá trình nhà đang xây dựng, hình dáng nhà ở người mua ch được biết trên bản vẽ thiết kế hoặc mô hình mẫu. Mua bán nhà ở hình thành trong tương lai có nh ng đặc điểm cơ bản như sau : Thứ nhất, về hình thức : Bên bán, bên mua bắt buộc phải phải lập thành văn bản (theo mẫu số 01 tại Nghị định 76 2015 NĐ-CP, mẫu hợp đồng mua bán nhà, công trình xây dựng có sẳn (hoặc hình thành trong tương lai)), việc công chứng, chứng thực do các bên thỏa thuận. Đây là quy định bắt buộc để bên bán, bên mua phải tuân thủ về việc lập hợp đồng mua bán, là cơ sở pháp lý để xác định giao dịch của họ rõ ràng, cụ thể theo mẫu của hợp đồng mua bán. Qúa trình thực hiện mẫu hợp đồng ngoài tuân thủ quy định của Luật kinh doanh bất động sản thì còn liên quan đến Luật nhà ở, Luật đất đai, Bộ luật dân sự Để đảm bảo tính pháp lý của hợp đồng thì trước tiên các bên phải tuân thủ đúng hình thức hợp đồng, vì nếu vi phạm về hình thức thì có thể hợp đồng vô hiệu theo quy định tại Bộ luật dân sự năm 2015, Do đó bên bán, bên mua phải giao dịch theo mẫu quy định để được bảo vệ lợi ích chính đáng của mình nếu có tranh chấp xảy ra. Thứ hai, về chủ thể : Bên bán là doanh nghiệp có người đại diện theo pháp luật, được cấp giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp theo luật định, cung cấp thông tin về loại nhà, công trình xây dựng, đặc biệt ghi rỏ tên dự án, tên tòa nhà, tên lô đất theo quy hoạch đã được duyệt, thời gian giao nhà, giá và bảo hành nhà. Doanh nghiệp có tư cách pháp lý, hoạt động theo quy định của pháp luật là cơ sở quan trọng để giao dịch diễn ra đúng quy định, bên bán phải cung cấp đầy đủ thông tin, chứng minh công trình đầy đủ thủ tục luật định được đưa ra kinh doanh để người mua nắm bắt được đối tượng giao dịch đã hợp pháp hay chưa. Thông tin về nhà ở là rất quan trọng đối với người mua, vì nếu thông tin từ doanh nghiệp rõ ràng chính xác, giá cả phù hợp, hậu mãi chu đáo thì người mua sẽ chấp nhận nên khả năng giao dịch sẽ thành công. Thứ ba, về đối tượng mua bán là nhà ở đang trong quá trình xây dựng là đối tượng của hợp đồng, mặc dù nhà ở ch thể hiện trên bản vẽ thiết kế, phần móng đã thi công xong thì các căn hộ đủ điều kiện được bán huy động vốn, người mua căn cứ vào số liệu căn hộ do nhà đầu tư cung cấp để quyết định có đầu tư hay không. Mặc dù, nhà ở chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sở h u nhưng loại nhà hình thành trong tương lai vẫn được pháp luật xem là tài sản được giao dịch mua bán, dùng thực hiện nghĩa vụ bảo đảm với người thứ ba nên tài sản này được giao dịch
15. 9 rộng rãi là điều tất yếu trong điều kiện nền kinh tế thị trường. Tuy nhiên chủ đầu tư huy động vốn phải đảm bảo tiến độ xây dựng phù hợp và cam kết sử dụng tiền ứng trước của khách hàng đúng cam kết nghĩa là ch được sử dụng vào đầu tư xây dựng dự án họ đang giao dịch với khách hàng. Thứ tư về nội dung : Bên mua, bên bán phải đảm bảo thỏa thuận các vấn đề cụ thể của hợp đồng như số lượng căn nhà, diện tích, vị trí, thời hạn thanh toán từng đợt, thời gian bàn giao nhà, chất lượng công trình, diện tích sử dụng chung, diện tích thực tế của tòa nhà h n hợp, khu chung cư, các giấy tờ liên quan đến quyền sở h u đất, bảo lãnh của ngân hàng thương mại, giải quyết tranh chấp đây là nh ng nội dung cơ bản của hợp đồng để bên mua, bên bán thực hiện nhằm đảm bảo chính xác thông tin, nội dung xác lập làm cơ sở pháp lý để hai bên cùng thực hiện. Nội dung người mua cần quan tâm là sự bảo lãnh của ngân hàng, đây là cơ sở để đảm bảo khả năng hợp đồng được thực hiện. Nếu chủ đầu tư vi phạm cam kết thì ngân hàng sẽ hoàn trả lại số tiền chủ đầu tư đã ứng trước của khách hàng. Do đó, người mua cần nghiên cứu chi tiết nh ng nội dung cơ bản của hợp đồng để xác định chủ đầu tư có đủ điều kiện kinh doanh đối dự án đang bán để huy động vốn nhất là có văn bản của Sở xây dựng cấp t nh đồng ý cho dự án đưa vào kinh doanh để kiểm tra tính pháp lý của dự án đủ điều kiện kinh doanh trước khi ký kết hợp đồng. 1.2. Khung pháp luật điều ch nh về mua bán nhà ở hình thành trong tƣơng lai. (e đã b bớt 1 số văn bản ch giữ lại quy định của LKDBĐS, LDS, Luật nhà ở, Luật đất đai và một số văn bản liên quan với luật này) Mua bán nhà ở hình thành trong tương lai đã được nhiều nước trên thế giới công nhận và có luật điều ch nh khá chặt chẻ như Pháp, Hàn Quốc đây là loại tài sản đặt biệt ngoài việc kinh doanh của chủ đầu tư thì nhu cầu chính là phục vụ cho người dân có cơ hội được sở h u một căn hộ với điều kiện thu nhập tương đối, họ có thời gian trả tiền trong một thời gian dài tương xứng với thu nhập của họ, đây là một chính sách có tính nhân văn cao vì mỗi người đều có nhu cầu chính đáng là nhà ở. Trong quá trình hội nhập kinh tế quốc tế, Việt Nam đã có nhiều thay đ i trong chính sách, pháp luật để cùng tham gia vào sân chơi này, với tình hình phát triển kinh tế ở nước ta nhu cầu về nhà ở đang tăng nhanh nhất là nh ng thành phố lớn như Hà Nội, thành phố Hồ Chí Minh, Đà Nẵng do sự gia tăng dân số cơ học cao đòi hỏi nhu cầu phải được đáp ứng về nhà ở rất cao. Đây là lĩnh vực rộng khá phứt tạp đòi hỏi khung pháp luật phải điều ch nh chặt
16. 10 chẽ các mối quan hệ trong xã hội, thời gian qua Quốc hội đã ban hành nhiều luật quy định vấn đề này, Chính phủ ban hành nhiều Nghị định để thi hành các văn bản luật , Nhìn chung, khung pháp luật điều ch nh mua bán nhà ở hình thành trong tương lai hiện nay ở Việt Nam bao gồm : . Luật đất đai năm 2013. . Luật nhà ở năm 2014. . Luật kinh doanh bất động sản năm 2014. . Bộ luật dân sự 2015. . Nghị định 76 2015 NĐ-CP ngày 10 tháng 9 năm 2015 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật kinh doanh bất động sản. . Nghị định 99 2015 NĐ-CP ngày 20 tháng 10 năm 2015 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật nhà ở. . Nghị định 01 2017 NĐ-CP ngày 06 tháng 01 năm 2017 của Chính phủ sửa đ i, b sung một số Nghị định quy định chi tiết thi hành Luật đất đai. . Thông tư số 26 2015 TT NHNN ngày 09 tháng 02 năm 2015 của Ngân hàng Nhà nước hướng dẫn trình tự, thủ tục thế chấp và giải chấp là dự án đầu tư xây dựng nhà ở, nhà ở hình thành trong tương lai. . Thông tư số 07 TT-NHNN ngày 25 tháng 6 năm 2015 của Ngân hàng Nhà nước quy định về bảo lãnh ngân hàng khi mua bán nhà ở hình thành trong tương lai. . Thông tư số 19 TT-BXD ngày 30 tháng 6 năm 2016 của Bộ trưởng Bộ xây dựng hướng dẫn thực hiện một số nội dung của Luật nhà ở và Nghị định số 99 2015 NĐ-CP ngày 20 tháng 10 năm 2015 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật nhà ở. 1.2.1. Quy định của Bộ Luật d n sự năm 2015 về hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tƣơng lai. Bộ luật dân sự năm 2015 quy định tài sản không ch là nh ng tài sản hiện h u bao gồm vật, tiền, giấy tờ có giá và quyền tài sản mà tài sản còn được hiểu nghĩa rộng hơn vì tài sản bao gồm động sản, bất động sản là tài sản hiện có và tài sản hình thành trong tương lai4. Do đó, khái niệm về tài sản có nội hàm rộng để quy định các loại tài sản trong thực tiễn đời sống dân sự, điều ch nh các mối quan hệ phát sinh trong quá trình giao dịch dân sự. Đồng thời Bộ luật dân sự đã xác định tài sản hình thành trong tương lai bao gồm: tài sản chưa hình thành và tài sản đã hình thành 4 Điều 105 Bộ luật dân sự năm 2015.
17. 11 nhưng chủ thể xác lập quyền sở h u tài sản sau thời điểm xác lập giao dịch5. Thực tiễn các loại tài sản hình thành trong tương lai như: Căn hộ chung cư, nhà liền kề, biệt thự xây thô đang trong quá trình thi công thuộc các dự án xây dựng nhà để bán. Đây là loại tài sản đặc biệt trong tương lai mới được hình thành hoặc đã hình thành nhưng chưa được xác lập quyền sở h u, tuy nhiên tài sản này được giao dịch trong thực tế trước khi chủ sở h u có quyền sở h u theo quy định của pháp luật. Đây là quy định rất tiến bộ phù hợp với đời sống thực tiễn điều ch nh nh ng mối quan hệ phát sinh thực tế trong đời sống xã hội dân sự. Bộ luật dân sự năm 2015 quy định: Hợp đồng mua bán nhà ở, mua bán nhà để sử dụng vào mục đích khác được thực hiện theo quy định của Bộ luật dân sự, Luật nhà ở và luật khác có liên quan6. Đây là quy định mở vì hợp đồng mua bán tài sản được Bộ luật dân sự điều ch nh chung còn đối với nh ng loại hợp đồng đối với tài sản đặc thù như nhà ở hình thành trong tương lai do luật chuyên ngành điều ch nh để đảm bảo tính thống nhất, chính xác trong quá trình áp dụng pháp luật. Sự phân định phạm vi điều ch nh cụ thể đối với loại giao dịch nhà ở hình thành trong tương lai như trên là phù hợp với thực tiễn tránh chồng chéo gi a các luật với nhau đồng thời đảm bảo nội dung điều ch nh gi a các luật phù hợp hơn trong cùng một loại hợp đồng đối với nhà ở hình thành trong tương lai. Mặc dù, Bộ luật dân sự năm 2015 không quy định hợp đồng mua bán tài sản là nhà ở hình thành trong tương lai nhưng quy định tài sản đảm bảo thực hiện nghĩa vụ dân sự là “tài sản hình thành trong tương lai”7. Như vậy, tài sản hình thành trong tương lai mặc dù chưa được công nhận quyền sở h u nhưng vẫn được xem là tài sản chắc chắn sẽ có và được dùng để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ dân sự, điều này rất thuận lợi để các giao dịch được thực hiện một cách có đảm bảo nhưng c ng mang nhiều rủi ro vì tài sản đó có thể không hoàn thành và trở thành tài sản khi chủ đầu tư không tiếp tục xây dựng như cam kết để bàn giao cho khách hàng, tài sản không hoàn thành điều đó đồng nghĩa với việc nhà không được cấp giấy chứng nhận nhà đây là tài sản không hoàn thiện không thể kê biên để đấu gía để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ dân sự. Do có nhiều rủi ro đối với tài sản hình thành trong tương lai là nhà ở vì chủ sở h u có quyền sở h u sau thời điểm xác lập giao dịch nên thực tế cho thấy chủ sở h u chưa thực quyền đối với tài sản mình giao dịch. Cho nên Điều 318 5 Khoản 2 Điều 108 Bộ luật dân sự năm 2015. 6 Điều 430 Bộ luật dân sự năm 2015. 7 Khoản 3 Điều 295 Bộ luật dân sự năm 2015.