Luận văn Hợp đồng ủy quyền trong giao dịch đối với nhà ở chung cư

Nội dung text: Luận văn Hợp đồng ủy quyền trong giao dịch đối với nhà ở chung cư

1. ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI KHOA LUẬT MA THỊ THANH HIẾU HỢP ĐỒNG ỦY QUYỀN TRONG GIAO DỊCH ĐỐI VỚI NHÀ Ở CHUNG CƯ LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC HÀ NỘI - 2011
2. ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI KHOA LUẬT MA THỊ THANH HIẾU HỢP ĐỒNG ỦY QUYỀN TRONG GIAO DỊCH ĐỐI VỚI NHÀ Ở CHUNG CƯ Chuyên ngành : Luật dân sự Mã số : 60 38 30 LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC Người hướng dẫn khoa học: TS. Bùi Đăng Hiếu HÀ NỘI - 2011
3. MỤC LỤC Trang Trang phụ bìa Lời cam đoan Mục lục Danh mục các bảng MỞ ĐẦU 1 Chương 1: NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ HỢP ĐỒNG ỦY QUYỀN 5 1.1. Bản chất pháp lý của hợp đồng ủy quyền 5 1.1.1. Chế định đại diện - cơ sở pháp lý quan trọng của hợp đồng 5 ủy quyền 1.1.2. Khái niệm Hợp đồng ủy quyền và Hợp đồng ủy quyền nhà ở 13 chung cư 1.2. Đặc điểm pháp lý của hợp đồng ủy quyền 13 1.3. Vai trò, ý nghĩa của hợp đồng ủy quyền 19 Chương 2: ĐẶC ĐIỂM PHÁP LÝ VÀ THỰC TIỄN GIAO KẾT HỢP 22 ĐỒNG ỦY QUYỀN LIÊN QUAN ĐẾN CĂN HỘ TRONG NHÀ CHUNG CƯ 2.1. Nhà ở chung cư - xu hướng trong xã hội đô thị hóa 22 2.1.1. Sự phát triển nhà ở chung cư trên thế giới 22 2.1.2. Sự phát triển nhà ở chung cư tại Việt Nam 26 2.2. Đặc điểm pháp lý của việc giao kết hợp đồng ủy quyền liên 30 quan đến căn hộ trong nhà ở chung cư 2.2.1. Nguyên nhân thứ nhất: Do nhu cầu thực sự của người chủ sở 33 hữu căn hộ chung cư 2.2.2. Nguyên nhân thứ hai: Nhà ở chung cư chưa đủ điều kiện giao 34 dịch trên thị trường bất động sản 2.2.3. Nguyên nhân thứ ba: Hợp đồng ủy quyền nhà ở chung cư để 38 che giấu một giao dịch khác nhằm mục đích tư lợi
4. 2.3. Những đặc điểm pháp lý có lợi đối với các bên trong hợp 40 đồng ủy quyền liên quan đến căn hộ trong nhà chung cư 2.3.1. Bên ủy quyền có thể tiết kiệm thời gian và chi phí trong việc 41 giao dịch liên quan đến nhà ở chung cư mà họ sở hữu 2.3.2. Bên nhận ủy quyền được trả thù lao cho dịch vụ ủy quyền mà 43 mình cung cấp 2.4. Những đặc điểm pháp lý gây bất lợi đối với các bên trong hợp 44 đồng ủy quyền liên quan đến căn hộ trong nhà chung cư 2.4.1. Hợp đồng ủy quyền không thay thế cho Hợp đồng mua bán 45 nhà ở chung cư 2.4.2. Hợp đồng ủy quyền có thể bị Tòa án tuyên vô hiệu 49 2.4.3. Hợp đồng ủy quyền có thể bị chấm dứt theo quy định của 53 pháp luật 2.4.4. Hợp đồng ủy quyền có thể bị đơn phương chấm dứt bất cứ lúc nào 56 2.4.5. Hợp đồng ủy quyền không được chấp nhận trong một số giao 60 dịch trong thực tiễn 2.5.6. Có thể ký hợp đồng ủy quyền cho nhiều người 62 Chương 3: PHƯƠNG HƯỚNG VÀ MỘT SỐ KIẾN NGHỊ, ĐỀ XUẤT 63 HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG ỦY QUYỀN 3.1. Môṭ số phương hướng hoàn thiện pháp luật điều chỉnh hợp 63 đồng ủy quyền nói chung và hợp đồng ủy quyền liên quan đến nhà ở chung cư 3.1.1. Cần hoàn thiêṇ pháp luâṭ dân sự điều chỉnh chế định ủy quyền 63 và hợp đồng ủy quyền 3.1.2. Minh bạch hóa thị trường bất đôṇ g sản 63 3.1.3. Rà soát lại hoạt động Công chứng sao cho phù hợp với pháp 65 luật nội dung, đồng thời tăng cường vai trò tư vấn pháp luật của các công chứng viên nhằm giải thích giúp cho các bên liên quan hiểu đúng bản chất của hợp đồng 3.1.4. Gỡ bỏ các rào cản không cần thiết trong thủ tục chuyển 67 nhượng bất động sản, nhằm tạo điều kiện cho người dân xác lập được đúng những giao dịch mong muốn
5. 3.1.5. Nghiên cứu hoàn thiện chế định mua bán tài sản hình thành 67 trong tương lai (tài sản chưa hình thành hoặc chưa thuộc sở hữu của bên bán), mua bán quyền tài sản, nhằm giúp các bên đạt được mục đích chuyển giao lợi ích một cách nhanh chóng, tăng nhanh vòng quay của giao dịch một cách hợp pháp và tránh rủi ro cho các bên 3.2. Một số kiến nghị nhằm hoàn thiện pháp luật điều chỉnh giao 68 dịch ủy quyền 3.2.1. Xây dựng pháp luật đồng bộ về ủy quyền 68 3.2.2. Hoàn thiện pháp luật dân sự, Luật Nhà ở, Luật Công chứng để 72 khắc phục những khuyết điểm còn tồn tại thời gian qua 3.2.3. Hoàn thành việc đăng ký bất động sản nói chung và nhà ở 73 chung cư nói riêng trên toàn quốc 3.2.3. Nâng cao vai tro,̀ trách nhiệm của những cá nhân, tổ chứ c đươc̣ 75 giao chứ c năng thực thi pháp luâ,t ̣cung cấp dic̣ h vu ̣pháp ly ́ 3.2.4. Phổ biến pháp luâṭ , nâng cao nhâṇ thứ c , ý thức pháp luật 77 trong xã hội 3.3. Một số đề xuất giải quyết các tranh chấp phát sinh liên quan 78 đến các hợp đồng ủy quyền đã giao kết 3.3.1. Trường hợp bên ủy quyền chết 78 3.3.2. Trường hợp đơn phương chấm dứt hợp đồng ủy quyền 79 3.3.3. Khi bên ủy quyền được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản 79 3.3.4. Khi bên ủy quyền giao kết hợp đồng ủy quyền với nhiều 80 người - tức là mua bán một tài sản với nhiều người KẾ T LUÂṆ 82 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 84
6. Danh môc c¸c b¶ng Sè hiÖu Tªn b¶ng Trang b¶ng 2.1 Thống kê nhu cầu nhà ở đô thị toàn quốc (dự tính đến 27 năm 2020) 2.2 Bảng thống kê số lượng công chứng Hợp đồng ủy quyền 29 trong năm 2007-2008-2009-2010 tại một số Phòng công chứng Nhà nước
7. MỞ ĐẦU 1. Tính cấp thiết của đề tài Vấn đề nhà đất ở một thành phố lớn là một vấn đề phức tạp. Đất ở hay còn gọi là đất thổ cư thể hiện giá trị của nó ở sản phẩm cuối cùng là nhà ở. Đất ở đô thị là một dạng tài nguyên quý hiếm, cần có biện pháp khai thác sử dụng một cách tiết kiệm và quản lý chặt chẽ để có thể tạo một nguồn cung cấp nhà ở cho dân số đô thị ngày càng tăng. Đô thị ngày càng phát triển, nhu cầu nhà ở ngày càng nhiều trong khi quỹ đất lại có hạn. Nhà chung cư được coi là một giải pháp cho vấn đề nhà ở tại các đô thị lớn, khi mà quỹ đất hạn hẹp còn dân số ngày càng tăng lên và nhu cầu nhà ở cũng vì thế mà không ngừng tăng theo. Nhà ở là đối tượng vừa mang tính kinh tế, vừa mang tính chính trị - xã hội. Xét trên khía cạnh kinh tế, nhà ở là tài sản có giá đặc biệt đối với mỗi cá nhân, là bộ phận quan trọng cấu thành nên bất động sản. Xét trên khía cạnh xã hội, nhà ở còn là một trong những tiêu chí đánh giá mức sống của con người, là sự thể hiện tính ưu việt của Nhà nước đối với công dân, đặc biệt là những người nghèo. Trong những năm vừa qua, trước yêu cầu của sự nghiệp đổi mới, đẩy mạnh công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước, quá trình đô thị hóa, chuyển dịch lực lượng lao động từ nông thôn ra thành thị đang diễn ra hết sức nhanh chóng, sự thay đổi về thu nhập và điều kiện sống của người dân, cùng với quá trình thực hiện các dự án phát triển hạ tầng, chỉnh trang đô thị của Nhà nước, đã làm cho nhà ở đã trở thành một vấn đề kinh tế - xã hội bức xúc luôn giành được sự quan tâm của các cấp chính quyền và doanh nghiệp kinh doanh phát triển nhà. Mặt khác, hoạt động đầu tư, kinh doanh nhà ở nước ta nói chung và tại các thành phố lớn như thành phố Hà Nội, Thành phố Hồ Chí Minh nói riêng, hiện nay đang diễn biến hết sức phức tạp, phát sinh nhiều vấn đề cần phải giải quyết. Một trong những giao dịch sôi động nhất hiện nay liên 1
8. quan đến nhà ở chung cư đã sử dụng hình thức hợp đồng ủy quyền khá nhiều, trong đó chủ sở hữu nhà chung cư ủy quyền cho cá nhân, tổ chức khác thay mặt mình thực hiện các giao dịch liên quan đến nhà ở chung cư. Theo quy định của Luật Đất đai năm 2003 và các văn bản quy phạm liên quan, thì nhà, đất phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở (nay sử dụng mẫu thống nhất là giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất) mới có thể làm thủ tục mua bán, chuyển nhượng, trong khi những căn hộ chung cư nói trên thì phải mất một thời gian rất dài mới được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu. Tính từ khi nhận bàn giao nhà từ chủ đầu tư, cá biệt có trường hợp sinh sống lâu dài 2 năm, 5 năm thậm chí lâu hơn, chủ nhân căn hộ vẫn chưa có giấy tờ chứng minh quyền sở hữu hợp lệ . Nhưng những căn hộ này vẫn giao dịch bình thường trên thị trường bất động sản , ngườ i tham gia giao dic̣ h dưới hình thức hợp đồng ủy quyền quản lý, sử dụng, và định đoạt tài sản khi có đủ điều kiện. Vì nhiều nguyên nhân khác nhau, mà không chỉ những nhà đất chưa được cấp giấy chứng nhận, mà cả những nhà, đất đã được cấp giấy chứng nhận, nhưng cũng dùng hình thức ủy quyền để người khác đại diện cho mình trong những giao dịch chuyển nhượng, mua bán sau này. Thực tiễn hoạt động mua bán nhà chung cư đã cho thấy những giao dịch mua bán nhà chung cư thông qua hợp đồng ủy quyền này khá phổ biến. Bên cạnh những thuận lợi của hình thức ủy quyền mang lại như tạo điều kiện thúc đẩy các giao dịch dân sự khi chủ sở hữu căn hộ chung cư không có điều kiện trực tiếp tham gia giao dịch nên đã ủy quyền cho người khác đại diện cho mình thực hiện những giao dịch liên quan. Thì chính từ việc thông qua hình thức ủy quyền, nhiều cá nhân, pháp nhân đã lạm dụng khi người dân không thực sự hiểu hết những rủi ro pháp lý mà họ sẽ gặp phải khi chọn lựa phương thức này. Bởi vậy, tôi chọn đề tài "Hợp đồng ủy quyền trong giao dịch đối với nhà ở chung cư" để nghiên cứu, nhằm đưa ra một cái nhìn thực tiễn khái quát, toàn diện về vấn đề ủy quyền trong giao dịch nhà chung cư hiện nay, 2
9. những thuận lợi, bất cập do hình thức này mang lại, đồng thời có những nhận xét, kiến nghị để hy vọng có thể đóng góp một phần nhỏ trong việc nhận thức pháp luật nói chung và hoàn thiện pháp luật về ủy quyền. 2. Thực trạng nghiên cứu Ở nước ta hiện nay, đã có nhiều bài nghiên cứu khoa học về hợp đồng ủy quyền. Những bài viết này hầu hết chỉ tập trung vào một số khía cạnh về đại diện theo ủy quyền trong pháp luật về tố tụng, thương mại. Năm 2004, tác giả Đinh Thị Thanh Thủy bảo vệ thành công luận văn Thạc sĩ đề tài "Quan hệ đại diện theo ủy quyền trong hoạt động thương mại", nhưng chỉ nghiên cứu vấn đề ủy quyền trong một lĩnh vực đó là hoạt động thương mại. Năm 2008, tác giả Nguyễn Thị Lan Hương bảo vệ thành công luận văn thạc sĩ luật học với đề tài "Hợp đồng ủy quyền theo pháp luật Việt Nam", đây được đánh giá là công trình nghiên cứu khoa học đầu tiên nghiên cứu một cách hệ thống, toàn diện về chế định hợp đồng ủy quyền nói chung. Ngoài ra, từ thực tiễn giao dịch về nhà đất nói chung và nhà chung cư nói riêng, cũng như thực tiễn giao kết hợp đồng ủy quyền, đã có thêm nhiều bài nghiên cứu, bình luận khoa học về hợp đồng ủy quyền trong giao dịch về bất động sản, nhưng cũng chỉ dừng lại ở việc nêu ra một số bất cập, rủi ro pháp lý trong việc áp dụng pháp luật về hợp đồng ủy quyền trong thực tiễn, rất cần có những công trình khoa học nghiên cứu toàn diện, chuyên sâu hơn. 3. Mục đích nghiên cứu đề tài Chọn lựa nghiên cứu đề tài "Hợp đồng ủy quyền trong giao dịch đối với nhà ở chung cư" tác giả nhằm các mục đích sau: - Nghiên cứu những vấn đề lý luận cơ bản về hợp đồng ủy quyền. - Nghiên cứu thực tiễn giao dịch nhà ở chung cư hiện nay, rút ra những nguyên nhân người tham gia giao dịch lựa chọn hình thức ủy quyền khi giao dịch nhà ở chung cư trên thị trường 3
10. - Dựa trên căn cứ quy định của pháp luật và thực tiễn, phân tích những thuận lợi, rủi ro mà người tham gia giao dịch có thể gặp phải khi giao dịch nhà ở chung cư bằng hợp đồng ủy quyền, từ đó đưa ra phương hướng và một số kiến nghị, giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật, nâng cao hiểu biết và ý thức pháp luật trong xã hội. 4. Phạm vi nghiên cứu Trong khuôn khổ đề tài nghiên cứu này, tác giải chủ yếu tập trung phân tích vào khía cạnh giao dịch ủy quyền đối với nhà chung cư trong hai trường hợp: - Nhà chung cư đã có giấy chứng nhận quyền sở hữu - Nhà chung cư chưa có giấy chứng nhận quyền sở hữu - tức là chưa đủ điều kiện tham gia giao dịch mua bán theo quy định của pháp luật hiện hành. Từ đó rút ra những thuận lợi, những rủi ro pháp lý và những bất cập còn tồn tại trong những quy định của pháp luật hiện hành. Đồng thời từ đó đề xuất một số biện pháp hạn chế rủi ro, kiểm soát để tránh tình trạng lợi dụng hợp đồng ủy quyền gây thiệt hại cho Nhà nước, cho sự phát triển của xã hội. 5. Kết cấu của luận văn Ngoài phần mở đầu, kết luận và danh mục tài liệu tham khảo, nội dung của luận văn gồm 3 chương: Chương 1: Những vấn đề lý luận về hợp đồng ủy quyền. Chương 2: Đặc điểm pháp lý và thực tiễn giao kết hợp đồng ủy quyền liên quan đến căn hộ trong nhà chung cư. Chương 3: Phương hướng và một số kiến nghị, đề xuất hoàn thiện pháp luật về hợp đồng ủy quyền. 4
11. Chương 1 NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ HỢP ĐỒNG ỦY QUYỀN 1.1. Bản chất pháp lý của hợp đồng ủy quyền 1.1.1. Chế định đại diện - cơ sở pháp lý quan trọng của hợp đồng ủy quyền Trong một xã hội ngày càng phát triển thì các chủ thể pháp luật dân sự ngày càng tham gia vào nhiều quan hệ hơn, phức tạp hơn và không phải lúc nào họ cũng có thể tham gia trực tiếp vào tất cả những giao dịch đó. Nếu pháp luật chỉ dừng lại ở những quy định việc các chủ thể của pháp luật dân sự bắt buộc phải tham gia vào các giao dịch dân sự của họ, thì vô hình chung sẽ giới hạn sự phát triển của giao dịch dân sự trong xã hội, bởi mỗi chủ thể sẽ có rất nhiều quan hệ xã hội chồng chéo, ngày càng mở rộng xuyên quốc gia, một chủ thể không thể cùng một lúc tham gia vào tất cả những giao dịch mà họ mong muốn đạt tới mà không tính đến vấn đề không gian, thời gian. Bởi vậy, nhận thức được điều đó, từ những quy định sơ khai của pháp luật cổ xưa nhất của loài người như Bộ luật Hamurabi, Luật La Mã đã có mầm mống nhất định của việc chủ thể của quan hệ pháp luật dân sự không nhất thiết phải trực tiếp tham gia vào những giao dịch dân sự mà họ muốn, mà có thể chỉ thể hiện ý chí của mình thông qua người khác. Hình thức này được gọi là đại diện. Theo Từ điển Luật học giải thích: Đại diện là việc một người hoặc cơ quan, thay mặt cho một người hoặc một tổ chức, một quốc gia, một tổ chức quốc tế, một tổ chức phi chính phủ với những nhiệm vụ quyền hạn cụ thể để làm những việc vì lợi ích của người, tổ chức đã cử họ làm đại diện. Việc đại diện có thể là đại diện theo pháp luật hoặc đại diện theo ủy quyền. Nội dung quyền được giao cho người đại diện có thể là một 5
12. quyền chung (như quản lý một tài sản) hoặc một quyền cụ thể mà người đại diện không có quyền nào khác ngoài quyền đã được giao (như đại diện để khai báo trước Tòa án nhưng không được quyền hòa giải, đại diện đòi nợ nhưng không được hoãn nợ) [29]. Như vậy có thể thấy đại diện chính là việc hành động ở tư cách của một người khác, vì lợi ích hợp pháp và trong sự cho phép của họ. Người cho phép là người được đại diện, người được phép là người đại diện. Đại diện theo pháp luật được hiểu là những đại diện trong một số trường hợp nhất định do pháp luật quy định, đối với một số chủ thể nhất định, sẽ là người đương nhiên thay mặt cho những chủ thể đó khi có những sự kiện pháp lý xảy ra. Ví dụ: Cha, mẹ là đại diện theo pháp luật đối với con chưa thành niên, hay người giám hộ đối với người được giám hộ, Còn đại diện theo ủy quyền là đại diện tự nguyện, thiết lập dựa trên sự thỏa thuận ý chí của các bên, được thể hiện bằng hình thức ủy quyền. Có thể hiểu đó là việc các bên thỏa thuận rằng người đại diện sẽ thay mặt, nhân danh người được đại diện tham gia vào các giao dịch dân sự để thể hiện ý chí của người được đại diện thông qua hình thức pháp lý bằng văn bản ở đây chính là hợp đồng ủy quyền. Trong đời sống xã hội, các cá nhân, tổ chức luôn tham gia vào những quan hệ rất đa dạng và phong phú. Những hoạt động này của các chủ thể trong xã hội là sự thể hiện ý chí của họ vì lợi ích, quyền lợi mà các bên mong muốn đạt được theo ý định chủ quan của mình. Bằng hành vi của mình, các chủ thể có đủ năng lực hành vi dân sự theo quy định của pháp luật thỏa thuận xác lập, thay đổi, chấm dứt những quyền và nghĩa vụ với nhau nhằm đạt tới một lợi ích chung giữa các bên về tài sản. Hành vi đó của các chủ thể thiết lập nên những giao dịch dân sự. Giao dịch dân sự là một trong những căn cứ quan trọng và phổ biến nhất làm phát sinh quan hệ pháp luật dân sự. Một trong những hình thức thể hiện tiêu biểu của giao dịch dân sự đó chính là hợp đồng. 6
13. Hợp đồng được biết đến như một giao dịch không thể thiếu trong một xã hội phát triển có tổ chức. Từ những công việc cần thiết trong sinh hoạt hàng ngày lại đến các hoạt động trong mọi lĩnh vực lao động, kinh doanh, thương mại, dân sự Tất cả các hoạt động của con người trong xã hội đều diễn ra trong khuôn khổ các mối quan hệ đó và hợp đồng là văn bản pháp lý ghi lại sự thỏa thuận giữa các bên với nhau, nhằm xác lập, thay đổi, chấm dứt các quyền và nghĩa vụ hợp pháp do các bên mong muốn đạt tới thông qua những giao dịch đó. Đồng thời hợp đồng cũng là căn cứ pháp lý để dựa vào đó giải quyết những tranh chấp có thể nảy sinh trong quá trình thực hiện giao dịch dân sự. Như vậy có thể nói, hợp đồng là công cụ chủ yếu để xác lập quan hệ giữa người và người liên quan đến tài sản trong một xã hội có tổ chức. Các quan hệ ấy không chỉ hình thành trong lĩnh vực dân sự mà cả trong các lĩnh vực thương mại, lao động, thậm chí trong lĩnh vực hành chính. Mỗi loại hợp đồng, trong mỗi lĩnh vực, có những đặc điểm rất riêng và, do đó, được chi phối bởi những quy định riêng. Tuy nhiên, bởi hợp đồng là sự thể hiện ý chí của các bên tham gia giao kết nên tất cả các hợp đồng đều hình thành và vận hành trên cơ sở nguyên tắc tự do thỏa thuận, tự do ý chí và những nguyên tắc cơ bản khác mà xoay quanh những nguyên tắc đó, một hệ thống các quy tắc pháp lý được xây dựng và tạo thành luật về quan hệ kết ước hay còn gọi là luật chung về hợp đồng. Hợp đồng ủy quyền cũng không nằm ngoài những nguyên tắc này. Một đặc điểm pháp lý quan trọng đó là hợp đồng ủy quyền phát triển từ chế định đại diện trong pháp luật dân sự. Trong thời kỳ La Mã, đã có sự phân biệt giữa đại diện theo pháp luật và đại diện tự nguyện trên cơ sở hợp đồng ủy quyền. Tuy nhiên, do đặc điểm thời kỳ xã hội này, chế định đại diện theo pháp luật được coi trọng hơn, đó là chế độ xã hội chiếm hữu nô lệ mà trong đó người đàn ông "gia chủ" trong gia đình cũng như chủ nô có địa vị quan trọng đối với những người phụ thuộc và các nô lệ. Mặc dù thời kỳ này đại diện theo pháp luật chiếm vị trí quan trọng nhưng những quy định về đại diện theo ủy quyền cũng dần được hoàn thiện, 7
14. phát triển cùng với sự phát triển của nền sản xuất xã hội. Dù còn sơ khai, nhưng những quy định của pháp luật về đại diện theo ủy quyền của Luật La Mã là những tiền đề cho những quy định của pháp luật về đại diện theo ủy quyền sau này. Luật La Mã quy định: Những người phụ thuộc gia chủ không bao giờ có thể làm đại diện. Gia chủ có quyền hạn và trách nhiệm từ những hợp đồng do họ ký kết không phụ thuộc vào ý chí gia chủ có như thế hay không, vì điều kiện cần thiết của quyền đại diện là ý chí của người ủy quyền và tất cả do người ủy quyền. Trách nhiệm từ những hợp đồng này trước hết thuộc về người ký, còn gia chủ chỉ nhận một phần trách nhiệm mà thôi. Người đại diện không có quyền hạn và nghĩa vụ từ hợp đồng đã ký [10]. Cũng theo quan niệm của luật La Mã, hợp đồng ủy quyền là một giao dịch có tính chất tương trợ lẫn nhau giữa những người quen biết, có uy tín chứ không phải một hợp đồng dịch vụ. Vì thế, các bên giao kết việc đại diện theo ủy quyền hoàn toàn không vì tiền, và việc trả tiền thù lao cho công việc ủy quyền đã thực hiện được coi là một điều xúc phạm đến danh dự của người được ủy quyền, tuy vậy, người được ủy quyền có thể nhận một món quà thể hiện sự cảm ơn và hầu như chỉ mang tính chất tinh thần. Chính vì hợp đồng ủy quyền là một chế định pháp lý cơ bản trong luật dân sự, do tầm quan trọng của nó, nên luật dân sự của hầu hết các nước trên thế giới đều có những quy định rất cụ thể và chi tiết đồng thời đưa ra định nghĩa về hợp đồng ủy quyền. Bộ luật Dân sự Pháp năm 1804, Bộ luật Dân sự Đức năm 1900, Bộ luật Dân sự Nhật Bản, Bộ luật Dân sự và Thương mại Thái Lan, đều có những chương, mục riêng quy định về hợp đồng ủy quyền. Bộ luật Dân sự Pháp 1804 là văn bản pháp điển hóa nổi tiếng không chỉ của nước Pháp và còn của pháp luật thế giới. Trong bộ luật này có chương mục riêng quy định chi tiết về chế định đại diện và chế định ủy quyền. Theo 8
15. quy định tại Điều 1184 Bộ luật Dân sự Pháp năm 1804 thì: Hợp đồng ủy quyền là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó một hoặc nhiều người cam kết với một hoặc nhiều người khác về việc chuyển giao một vật, làm hoặc không làm một công việc nào đó. Định nghĩa hợp đồng ủy quyền trên có tính chất mở, cho thấy, luật dân sự Pháp cho phép mở rộng phạm vi ủy quyền, theo đó lĩnh vực được ủy quyền bao hàm hầu hết đời sống xã hội, đề cao ý chí tự thỏa thuận của các bên trong việc ủy quyền cho người khác trong mọi lĩnh vực rất linh hoạt, miễn là những công việc đó không trái pháp luật. Bộ luật Dân sự Đức năm 1900 là một trong những Bộ luật Dân sự có sự phân biệt rõ ràng giữa chế định ủy quyền và chế định đại diện. Chế định đại diện được dựa trên cơ sở "sự thể hiện ý chí được thực hiện bởi một người trong khuôn khổ thẩm quyền được trao cho anh ta nhân danh người đại diện, trực tiếp hành động". Về hợp đồng ủy quyền, Bộ luật Dân sự Đức coi đó là một dạng hợp đồng không đền bù có đối tượng là những hành vi pháp lý. Theo đó, người được ủy quyền tiếp nhận công việc ủy quyền tức là đã nhận về mình những nghĩa vụ thực hiện vì lợi ích của người ủy quyền mà không được tính đến thù lao cho công việc này. Bộ luật Dân sự Nhật Bản cũng phân chia chế định đại diện và chế định ủy quyền tại hai phần Phần chung và phần Nghĩa vụ. Quan điểm lập pháp của Nhật Bản cho rằng đại diện là chế định có chức năng to lớn trong hoạt động xã hội. Chính nhờ chế định đại diện mà một người có thể sử dụng khả năng nhận thức của người đại diện và nhận được kết quả từ hoạt động của người đó. Về ủy quyền, Bộ luật Dân sự Nhật Bản coi đó là một công việc mang tính chất tương trợ, nếu hai bên không có thỏa thuận riêng thì người được ủy quyền không được yêu cầu người ủy quyền phải trả thù lao cho công việc ủy quyền mình đã thực hiện. Việc trả thù lao không được coi là sự trả công như những hợp đồng dân sự có đền bù khác. Nếu hợp đồng không có thù lao thì coi là hợp đồng đơn vụ, còn hợp đồng có thù lao thì được coi là hợp đồng song vụ. 9
16. Theo quy định tại Điều 797 Bộ luật Dân sự và Thương mại Thái Lan thì: Hợp đồng ủy quyền là một hợp đồng trong đó một người gọi là người thụ ủy (đại diện ủy quyền), được quyền hành động cho một người khác gọi là người chủ ủy và người đó chấp nhận cho làm như vậy. Khái niệm này cho thấy bản chất rõ ràng của hợp đồng ủy quyền là đại diện, hành động vì lợi ích của người khác và được người đó đồng ý (thể hiện ý chí rõ ràng việc chấp nhận để người thụ ủy thực hiện những hành vi nhất định). Cũng như nhiều nước trên thế giới, Bộ luật Dân sự Việt Nam cũng quy định hai chế định riêng biệt đó là chế định đại diện và chế định ủy quyền. Quan hệ đại diện được xác lập theo quy định của pháp luật hoặc theo hợp đồng ủy quyền. Hợp đồng ủy quyền được hình thành trên nền tảng của chế định đại diện. Những quy định của hợp đồng ủy quyền không được trái với những nguyên tắc, quy định về thẩm quyền đại diện, phạm vi đại diện. "Ủy quyền" theo Từ điển Tiếng Việt được hiểu là: "Giao cho người khác sử dụng một số quyền mà pháp luật trao cho mình, hay giao cho người khác một số quyền trong phạm vi quyền hành của mình" [30]. Cơ sở pháp lý của ủy quyền là hợp đồng ủy quyền mà nội dung của hợp đồng chính là cơ sở để các bên thực hiện những quyền và nghĩa vụ của mình, giải quyết những tranh chấp khi có tranh chấp phát sinh giữa các bên. Việc ủy quyền chính là một trong những hình thức của chế định đại diện trong pháp luật dân sự. Đó là việc người có quyền diễn đạt và trao đổi ý chí một cách gián tiếp thông qua "đại diện" được người đó ủy quyền bằng văn bản (hợp đồng). Sự ưng thuận trong việc giao kết những giao dịch dân sự gián tiếp được ghi nhận trên cơ sở sự bày tỏ ý chí của người giao kết, một cách trực tiếp hoặc thông qua vai trò của người đại diện, mà ở đây chúng ta đang nghiên cứu một hình thức phổ biến của đại diện do pháp luật quy định: đó là đại diện phát sinh từ một hợp đồng ủy quyền được giao kết phù hợp với pháp luật. Hợp đồng ủy quyền được ghi nhận trong xã hội đương đại như là một công cụ đắc lực thúc đẩy các giao dịch trong điều kiện sự phân công lao động 10
17. xã hội càng lúc càng chặt chẽ và tinh vi. Hợp đồng ủy quyền đã được hình dung, trong quan niệm truyền thống, như một kỹ thuật pháp lý đặc biệt cho phép một người có thể thực hiện được công việc theo dự định, một cách gián tiếp nhờ có vai trò của người khác, hành động nhân danh mình và vì lợi ích của mình. Trong cuộc sống hiện đại, ủy quyền được biết đến nhiều hơn là một dịch vụ chuyên nghiệp được cung ứng bởi một người có năng lực và kinh nghiệm chuyên môn, cũng như có điều kiện vật chất cần thiết, và được thực hiện theo yêu cầu của người ủy quyền là khách hàng, trong điều kiện người ủy quyền đồng thời là khách hàng không có đủ năng lực và kinh nghiệm chuyên môn, chứ không chỉ đơn giản là không có thì giờ, để tự mình thực hiện công việc đó hoặc thực hiện công việc đó một cách ít tốn kém nhất về thời gian và tiền bạc. Hợp đồng ủy quyền là dạng hợp đồng gắn liền với nhân thân của người giao kết. Xét về bản chất, hiệu lực của hợp đồng ủy quyền chỉ được duy trì chừng nào người giao kết và thực hiện đúng là những người đã thỏa thuận về việc xác lập nghĩa vụ; nghĩa là nếu người giao kết và thực hiện không phải là người đó, thì hợp đồng chấm dứt. Nhân thân được tính đến ở đây có thể là nhân thân chủ quan: người giao kết và thực hiện phải đúng là người đó; và nhân thân khách quan: người giao kết và thực hiện phải là người có năng lực chuyên môn và nói chung có các phẩm chất chuyên môn nhất định, chứ không nhất thiết là một người có lai lịch nhất định. Ở nước ta, trước khi Bộ luật Dân sự năm 1995 ra đời, việc ủy quyền được quy định rải rác ở một số văn bản pháp luật có giá trị pháp lý khác nhau. Từ khi Bộ luật Dân sự năm 1995 được ban hành, hợp đồng ủy quyền được quy định một cách hệ thống từ Điều 585 đến Điều 594 Bộ luật Dân sự. Theo quy định tại Điều 585 Bộ luật Dân sự năm 1995 thì: Hợp đồng ủy quyền là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên được ủy quyền có nghĩa vụ thực hiện công việc nhân danh bên ủy quyền, còn bên ủy quyền chỉ phải trả thù lao, nếu các bên có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định. Tuy nhiên, quá trình áp 11
18. dụng những quy định của Bộ luật Dân sự năm 1995 về hợp đồng nói chung và hợp đồng ủy quyền nói riêng cho thấy có nhiều điểm bất cập. Vì vậy, việc sửa đổi bổ sung những quy định của Bộ luật Dân sự năm 1995 về vấn đề ủy quyền và hợp đồng ủy quyền là yêu cầu tất yếu. Bộ luật Dân sự năm 2005 được ban hành, những quy định về hợp đồng ủy quyền được sửa đổi, bổ sung cho phù hợp với thực tiễn cũng như pháp luật quốc tế. Điều 581 Bộ luật Dân sự năm 2005 đưa ra khái niệm về hợp đồng ủy quyền theo đó: "Hợp đồng ủy quyền là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên ủy quyền có nghĩa vụ thực hiện công việc nhân danh bên ủy quyền, còn bên ủy quyền chỉ phải trả thù lao, nếu có sự thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định" [23]. So với Bộ luật Dân sự năm 1995 thì khái niệm hợp đồng ủy quyền trong Bộ luật Dân sự năm 2005 không có sự thay đổi lớn nhưng đã nhấn mạnh được trách nhiệm của người đại diện, phản ánh đúng bản chất của đại diện, từ đó có cơ sở pháp lý để giải quyết những trường hợp người đại diện xác lập, thực hiện các quan hệ dân sự không xuất phát từ lợi ích của người được đại diện, những quy định khác liên quan đến hợp đồng ủy quyền cũng được sửa đổi, bổ sung. Như vậy, trong quan hệ ủy quyền, người được ủy quyền thay mặt người ủy quyền thực hiện công việc mà việc thực hiện công việc này làm phát sinh hậu quả pháp lý liên quan đến quyền và nghĩa vụ của bên ủy quyền cũng như bên thứ ba hoặc chính người được ủy quyền. Không phải mọi việc đều là đối tượng của hợp đồng ủy quyền, mà đối tượng của ủy quyền là những việc mà pháp luật không cấm và không trái đạo đức xã hội. Trong quan hệ ủy quyền, người được ủy quyền thay mặt người ủy quyền thực hiện những công việc vì lợi ích của người ủy quyền. Như vậy, trong quan hệ ủy quyền, tồn tại các mối quan hệ pháp lý cơ bản đó là: Mối quan hệ giữa người ủy quyền với người được ủy quyền; mối quan hệ giữa người được ủy quyền với người thứ ba; mối quan hệ giữa người ủy quyền với người thứ ba do người được ủy quyền tham gia. 12
19. 1.1.2. Khái niệm hợp đồng ủy quyền và hợp đồng ủy quyền nhà ở chung cư Từ cơ sở lý luận nêu trên, có thể rút ra khái niệm về hợp đồng ủy quyền như sau: Hợp đồng ủy quyền là văn bản mang tính pháp lý, ghi nhận sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên ủy quyền giao cho bên được ủy quyền thay mặt mình sử dụng quyền mà mình có được dựa trên những căn cứ hợp pháp và bên được ủy quyền có nghĩa vụ thực hiện một công việc nhân danh, vì lợi ích của bên ủy quyền. Bên được ủy quyền không bị ràng buộc nghĩa vụ pháp lý khi thực hiện giao dịch với bên thứ ba mà trách nhiệm này vẫn thuộc về bên ủy quyền. Trên nguyên tắc, hợp đồng ủy quyền có tính chất không đền bù nhưng các bên cũng có thể thỏa thuận việc ủy quyền được trả thù lao. Hợp đồng ủy quyền nhà ở chung cư là một văn bản pháp lý ghi nhận thỏa thuận giữa các bên, mà trong đó chủ sở hữu nhà chung cư (bên ủy quyền) đồng ý cho cá nhân, tổ chức (bên được ủy quyền) được nhân danh mình xác lập các giao dịch liên quan đến căn hộ trong nhà ở chung cư thuộc quyền sở hữu của bên ủy quyền. 1.2. Đặc điểm pháp lý của hợp đồng ủy quyền Hợp đồng ủy quyền là một loại hợp đồng dân sự; do vậy, ngoài những đặc điểm chung của hợp đồng dân sự như: thể hiện ý chí của các bên; sự tự do, tự nguyện, bình đẳng của các bên khi giao kết hợp đồng, thì hợp đồng ủy quyền có những đặc điểm riêng biệt để phân biệt hợp đồng ủy quyền với những hợp đồng khác. Theo luật, người được ủy quyền thực hiện một công việc nhân danh người ủy quyền. Thực ra người được ủy quyền không chỉ nhân danh người ủy quyền mà là làm thay người ủy quyền những công việc đáng lẽ người ủy quyền phải làm. Những người thừa hành, người làm công cũng nhân danh cấp trên hoặc khách hàng của mình để thực hiện nhiệm vụ được giao, nhưng nhiệm vụ đó là công việc mà chính người thừa hành, người làm công phải 13
20. thực hiện chứ không phải là việc mà người này làm thay cấp trên hoặc khách hàng của mình. Suy cho cùng chính việc "làm thay" chứ không phải "nhân danh" mới là yếu tố cơ bản của hợp đồng ủy quyền. Có những trường hợp người làm thay nhân danh chính mình để xác lập giao dịch với người thứ ba, nhưng giao dịch được xác lập vì lợi ích của người được làm thay và trong quan hệ nội bộ giữa người làm thay với người được làm thay, ta ghi nhận được đầy đủ các quyền và nghĩa vụ tương hỗ lần lượt của người ủy quyền và người được ủy quyền. Thường thì qua những quan hệ như vậy, chúng ta mới thấy rõ được bản chất, ý nghĩa nổi bật nhất của việc ủy quyền. Thứ nhất, công việc ủy quyền là những công việc mang tính pháp lý. Công việc ủy quyền hay đối tượng của hợp đồng ủy quyền là việc thực hiện một hay nhiều hành vi pháp lý. Đây cũng là dấu hiệu đặc trưng của chế định hợp đồng với tư cách là căn cứ phát sinh, thay đổi hoặc chấm dứt quan hệ pháp luật: phải có mục đích, căn cứ pháp lý nhất định mà các bên hướng tới. Ở đây, hợp đồng ủy quyền chính là phương tiện để các bên đạt được mục đích của mình. Sự ủy quyền có thể liên hệ đến mọi tài sản của người ủy quyền hoặc giới hạn trên một số tài sản của người ủy quyền. Người được ủy quyền sẽ nhân danh người ủy quyền thực hiện mọi hành vi pháp lý, một vài hoặc chỉ một hành vi pháp lý nhất định. Mục đích của việc ủy quyền là trao quyền thực hiện công việc của bên ủy quyền cho bên được ủy quyền. Công việc được ủy quyền là những công việc mà cá nhân hoặc tổ chức được phép thực hiện trong một thời hạn nhất định; do vậy, bên được ủy quyền sẽ thay thế bên ủy quyền để thực hiện công việc trong khoảng thời gian mà bên ủy quyền lẽ ra phải thực hiện. Hành vi của bên được ủy quyền nhân danh bên ủy quyền, có thể xác lập với người thứ ba và nó sẽ phát sinh hậu quả pháp lý đối với bên ủy quyền. Bởi mục đích của mỗi bên mong muốn đạt tới tạo nên căn cứ pháp lý của hợp đồng, mà ở đây là mong muốn thực hiện một hành vi, một nghĩa vụ nhất định, mà nếu không có 14