Luận văn Hợp đồng thuê quyền sử dụng đất

Nội dung text: Luận văn Hợp đồng thuê quyền sử dụng đất

1. ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI KHOA LUẬT PHẠM QUỲNH LAN HỢP ĐỒNG THUÊ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC HÀ NỘI - 2015
2. ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI KHOA LUẬT PHẠM QUỲNH LAN HỢP ĐỒNG THUÊ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Chuyên ngành: Luật Kinh tế Mã số: 60 38 01 07 LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC Cán bộ hƣớng dẫn khoa học: PGS. TS. Nguyễn Thị Quế Anh HÀ NỘI - 2015
3. LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan Luận văn là công trình nghiên cứu của riêng tôi. Các kết quả nêu trong Luận văn chƣa đƣợc công bố trong bất kỳ công trình nào khác. Các số liệu, ví dụ và trích dẫn trong Luận văn đảm bảo tính chính xác, tin cậy và trung thực. Tôi đã hoàn thành tất cả các môn học và đã thanh toán tất cả các nghĩa vụ tài chính theo quy định của Khoa Luật Đại học Quốc gia Hà Nội. Vậy tôi viết Lời cam đoan này đề nghị Khoa Luật xem xét để tôi có thể bảo vệ Luận văn. Tôi xin chân thành cảm ơn! NGƢỜI CAM ĐOAN Phạm Quỳnh Lan
4. DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT BLDS: Bộ luật Dân sự LĐĐ: Luật Đất đai QSDĐ: Quyền sử dụng đất NSDĐ: Ngƣời sử dụng đất GCNQSDĐ: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
5. MỤC LỤC Trang Trang phụ bìa Lời cam đoan Mục lục Danh mục các chữ viết tắt MỞ ĐẦU 1 CHƢƠNG 1 6 NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ THUÊ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ HỢP ĐỒNG THUÊ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 6 1.1. Khái quát chung về quyền sử dụng đất và thuê quyền sử dụng đất . 6 1.1.1. Khái niệm, đặc điểm của quyền sử dụng đất 6 1.1.2. Khái niệm, đặc điểm của thuê quyền sử dụng đất 13 1.1.3. Vai trò của hoạt động thuê quyền sử dụng đất trong nền kinh tế thị trƣờng 18 1.2. Khái quát chung về hợp đồng thuê quyền sử dụng đất 19 1.2.1. Khái niệm, đặc điểm của hợp đồng thuê quyền sử dụng đất 19 1.2.2. Nội dung của hợp đồng thuê quyền sử dụng đất 25 1.2.3. Hình thức của hợp đồng thuê quyền sử dụng đất 26 CHƢƠNG 2 31 THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG THUÊ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 31 2.1. Khái lƣợc quy định của pháp luật Việt Nam về thuê quyền sử dụng đất và hợp đồng thuê quyền sử dụng đất từ 1993 đến nay 31 2.1.1. Giai đoạn từ 1993 đến 2003 31 2.1.2. Giai đoạn từ 2003 đến nay 33 2.2. Đối tƣợng của hợp đồng thuê quyền sử đụng đất 36
6. 2.3. Chủ thể của hợp đồng thuê quyền sử dụng đất 38 2.4. Quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng thuê quyền sử dụng đất 42 2.4.1. Quyền và nghĩa vụ của bên cho thuê 42 2.4.2. Quyền và nghĩa vụ của bên thuê 45 2.5. Trình tự và thủ tục đăng ký việc cho thuê quyền sử dụng đất 50 2.5. Chấm dứt hợp đồng thuê quyền sử dụng đất 52 2.6. Thực trạng áp dụng pháp luật trong giải quyết tranh chấp hợp đồng thuê quyền sử dụng đất 53 CHƢƠNG 3 58 PHƢƠNG HƢỚNG, GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT 58 VỀ HỢP ĐỒNG THUÊ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 58 3.1. Phƣơng hƣớng hoàn thiện pháp luật về hợp đồng thuê quyền sử dụng đất 58 3.2. Một số giải pháp hoàn thiện pháp luật về hợp đồng thuê quyền sử dụng đất 60 3.2.1. Hoàn thiện quy định pháp luật về hình thức và nội dung của hợp đồng60 3.2.2. Hoàn thiện quy định pháp luật về thời điểm có hiệu lực của hợp đồng62 3.2.3. Hoàn thiện quy định của pháp luật về điều kiện cho thuê đất 63 3.2.4. Hoàn thiện một số quy định khác về thuê quyền sử dụng đất 65 3.3. Một số giải pháp bổ trợ nhằm nâng cao chất lƣợng thi hành pháp luật về hợp đồng thuê quyền sử dụng đất 66 KẾT LUẬN 72 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 74 PHỤ LỤC 1
7. MỞ ĐẦU 1. Tính cấp thiết của đề tài Từ xƣa đến nay đất đai luôn đƣợc coi là nguồn tài nguyên thiên nhiên quý giá, lịch sử loài ngƣời đã chứng kiến không ít những cuộc chiến tranh xuất phát từ nguyên nhân tranh giành nguồn tài sản vô giá này. Đất đai đƣợc nhắc đến nhiều với tƣ cách là tƣ liệu sản xuất đặc biệt, là địa bàn phân bổ các khu dân cƣ, các ngành kinh tế, là bộ phận cơ bản của lãnh thổ quốc gia, nhƣng quan trọng hơn cả đất đai là một trong những thành phần quan trọng bậc nhất của môi trƣờng sống [33], là nơi chứng kiến sự sinh trƣởng, phát triển của loài ngƣời, nơi mà gắn với nó, là những giá trị lịch sử, vật chất và tinh thần vô cùng to lớn. Trải qua hơn bốn ngàn năm lịch sử dựng nƣớc và giữ nƣớc, mỗi tấc đất của tổ quốc Việt Nam ngày hôm nay là thành quả của sự đấu tranh, hi sinh của các thế hệ nhân dân. Trong thời kì phong kiến và thời kì bị thực dân, đế quốc xâm lƣợc, đất đai luôn nằm trong tay tầng lớp thống trị, cho đến khi Cách mạng tháng 8 thành công, nƣớc Việt Nam dân chủ cộng hòa ra đời, đất đai mới thực sự thuộc về tay nhân dân. Luật Đất đai đầu tiên của nƣớc ta đƣợc ban hành sau thành công của Cách mạng tháng 8 vào ngày 29 tháng 12 năm 1987 đã khẳng định "đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nƣớc thống nhất quản lý", tuy nhiên pháp luật đất đai thời kì này mới chỉ quy định “Nhà nước đảm bảo cho người sử dụng đất được hưởng những quyền lợi hợp pháp trên đất được giao, kể cả quyền chuyển nhượng, bán thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất được giao khi không còn sử dụng đất và đất đó được giao cho người khác sử dụng theo trình tự, thủ tục do pháp luật quy đinh” [31, Điều 3]. Với sự ra đời của Hiến pháp 1992, nhiều nội dung quan trọng đƣợc thay đổi, trên cơ sở đó Luật Đất đai 1993 đã cụ thể hóa tinh thần của Hiến pháp, đánh dấu bƣớc ngoặt mới khi cho phép các chủ thể có quyền chuyển nhƣợng, cho 1
8. thuê quyền sử dụng đất, đây chính là tiền đề cơ bản cho các quan hệ đất đai vận động phù hợp với cơ chế thị trƣờng. Kế tiếp tinh thần đó, Luật Đất đai 2003 và mới đây nhất là Luật Đất đai 2013 tiếp tục quy định chuyển quyền sử dụng đất bao gồm chuyển đổi, chuyển nhƣợng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, thế chấp, bảo lãnh, tặng cho, góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Trong những năm gần đây, bên cạnh các giao dịch chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất, các giao dịch về thuê quyền sử dụng đất ngày càng phổ biến hơn do tính chất linh hoạt, đơn giản và phù hợp với điều kiện kinh tế của các chủ thể hoạt động sản xuất kinh doanh. Cùng với sự phát triển của nền kinh tế, càng nhiều giao dịch thuê quyền sử dụng đất đƣợc thực hiện thì càng nảy sinh nhiều mâu thuẫn, tranh chấp và vi phạm pháp luật trong hoạt động này. Đây là lý do chính để học viên nghiên cứu và tìm hiểu bản chất pháp lý hợp đồng thuê quyền sử dụng đất, từ đó góp phần đóng góp ý kiến và hoàn thiện pháp luật về đất đai. Từ những nguyên nhân trên đây, học viên đã quyết định chọn đề tài "Hợp đồng thuê quyền sử dụng đất" làm đề tài luận văn thạc sĩ. 2. Tình hình nghiên cứu đề tài Trong thời gian qua, những nghiên cứu của các chuyên gia, nhà khoa học tập trung chủ yếu vào thực trạng của pháp luật và thực tiễn áp dụng pháp luật về chuyển quyền sử dụng đất, thị trƣờng quyền sử dụng đất nhƣ luận văn tiến sĩ luật học “Cơ sở lý luận và thực tiễn về tặng cho quyền sử dụng đất” của tác giả Nguyễn Hải An, luận văn thạc sĩ luật học “Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất – Những vấn đề lý luận và thực tiễn” của tác giả Nguyễn Hoài Nam, luận văn thạc sĩ luật học “Xây dựng và hoàn thiện pháp luật thị trường quyền sử dụng đất ở Việt Nam” của tác giả Nguyễn Thị Nga, luận án tiến sĩ luật học “Pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong kinh doanh bất động sản ở Việt Nam” của tác giả Nguyễn Thị Hồng Nhung, luận văn thạc sĩ luật học “Một số vấn đề về chuyển nhượng quyền sử dụng đất 2
9. ở theo quy định của pháp luật Việt Nam" của tác giả Nguyễn Thị Thu Thủy, luận án tiến sĩ luật học “Địa vị pháp lý của người sử dụng đất trong các giao dịch dân sự và kinh tế” của tác giả Nguyễn Quang Tuyến, luận văn thạc sĩ luật học “Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của Bộ luật dân sự Việt Nam 2005” của tác giả Nguyễn Ngọc Tuyến, luận văn thạc sĩ luật học “Hoàn thiện pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở nước ta” của tác giả Trần Đăng Vinh. Các công trình nghiên cứu trên tập trung chủ yếu vào nghiên cứu các loại hình chuyển quyền sử dụng đất nhƣ chuyển nhƣợng, tặng cho quyền sử dụng đất, và chƣa có một công trình nghiên cứu khoa học nào nghiên cứu một cách đầy đủ và toàn diện về hợp đồng thuê quyền sử dụng đất. Trên cơ sở kế thừa những đánh giá và nghiên cứu của các nhà khoa học, các tác giả đi trƣớc, học viên đã nghiên cứu một cách có hệ thống quy định của hợp đồng thuê quyền sử dụng đất, từ đó phân tích và đƣa ra những nhận định, đánh giá cá nhân các quy định pháp luật về hợp đồng thuê quyền sử dụng đất ở nƣớc ta. Từ những phân tích, đánh giá các quy định pháp luật về thuê quyền sử dụng đất và thực tiễn áp dụng pháp luật trong lĩnh vực này, tác giả đã đề xuất kiến nghị một số giải pháp hoàn thiện pháp luật về hợp đồng thuê quyền sử dụng đất. 3. Mục đích, phạm vi và đối tƣợng nghiên cứu của đề tài Pháp luật Việt Nam hiện hành có quy định về các loại quan hệ chuyển dịch quyền sử dụng đất nhƣ chuyển đổi, chuyển nhƣợng, cho thuê, cho thuê lại, thế chấp, bảo lãnh, tặng cho, góp vốn, thừa kế quyền sử dụng đất. Trong đó, tác giả lựa chọn nghiên cứu một loại quan hệ pháp luật khá phổ biến hiện nay nhƣng chƣa có nhiều công trình nghiên cứu sâu, đó là quan hệ pháp luật trong hợp đồng thuê quyền sử dụng đất giữa các chủ thể là các cá nhân, tổ chức có đủ điều kiện theo quy định của pháp luật đất đai và pháp luật dân sự. 3
10. Luận văn không nghiên cứu về hợp đồng cho thuê quyền sử dụng mà bên cho thuê là Nhà nƣớc. Mục đích nghiên cứu của đề tài là phân tích, đánh giá, những quy định pháp luật về quan hệ pháp luật trong hợp đồng thuê quyền sử dụng đất để trên cơ sở đó đƣa ra những phƣơng hƣớng, giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật về vấn đề này. Để đạt đƣợc mục đích trên, tác giả đi sâu phân tích các khái niệm cơ bản, có liên quan đến vấn đề quyền sử dụng đất, thuê quyền sử dụng đất và phân tích các nội dung của hợp đồng thuê quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật Việt Nam. 4. Cơ sở lý luận và phƣơng pháp nghiên cứu Để đạt đƣợc mục đích nghiên cứu, các phƣơng pháp nghiên cứu chủ yếu đƣợc áp dụng trong quá trình thực hiện đề tài bao gồm: - Phƣơng pháp luận triết học duy vật biện chứng và duy vật lịch sử của chủ nghĩa Mác-Lênin, tƣ tƣởng Hồ Chí Minh và đƣờng lối của Đảng và Nhà nƣớc về đất đai; - Bên cạnh đó, tác giả còn sử dụng các phƣơng pháp khác nhƣ phƣơng pháp so sánh, phân tích, thống kê, tổng hợp, đối chiếu, suy luận để nghiên cứu các vấn đề lý luận và thực trạng pháp luật về thuê quyền sử dụng đất ở Việt Nam. 5. Ý nghĩa của kết quả nghiên cứu Các kết quả nghiên cứu này có thể đƣợc sử dụng làm tài liệu tham khảo tại các cơ sở đào tạo và nghiên cứu về luật học. Một số giải pháp của đề tài có giá trị tham khảo đối với các cơ quan xây dựng và thực thi pháp luật về hợp đồng thuê quyền sử dụng đất ở nƣớc ta. 6. Kết cấu của luận văn 4
11. Ngoài phần mở đầu, kết luận và danh mục tài liệu tham khảo, nội dung của luận văn gồm 3 chƣơng: Chương 1: Những vấn đề lý luận về thuê quyền sử dụng và hợp đồng thuê quyền sử dụng đất. Chương 2: Thực trạng pháp luật về hợp đồng thuê quyền sử dụng đất và thực tiễn giải quyết tranh chấp Chương 3: Phƣơng hƣớng, giải pháp hoàn thiện pháp luật về hợp đồng thuê quyền sử dụng đất. 5
12. CHƢƠNG 1 NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ THUÊ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ HỢP ĐỒNG THUÊ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 1.1. Khái quát chung về quyền sử dụng đất và thuê quyền sử dụng đất 1.1.1. Khái niệm, đặc điểm của quyền sử dụng đất 1.1.1.1. Khái niệm quyền sử dụng đất Trong hệ thống pháp luật đất đai, thuật ngữ "quyền sử dụng đất" đƣợc nhắc đến rất nhiều, tuy nhiên pháp luật dân sự hay pháp luật đất đai đều không đƣa ra khái niệm thế nào là quyền sử dụng đất. Để tìm hiểu nội hàm của khái niệm này, cần có sự so sánh, đối chiếu từ nhiều góc độ khác nhau. Các điều kiện kinh tế - chính trị, pháp luật, lịch sử, phong tục tập quán của các quốc gia sẽ tạo nên những quan điểm khác nhau về quyền sử dụng đất Dƣới góc độ pháp lý, quyền sử dụng là một trong ba quyền của chủ sở hữu bên cạnh quyền chiếm hữu và quyền định đoạt [36, Điều 164]. Các chủ thể khác không phải là chủ sở hữu chỉ có quyền sử dụng hoặc quyền chiếm hữu và định đoạt theo sự thỏa thuận với chủ sở hữu [36, Điều 173]. Dƣới góc độ lịch sử, kinh tế - chính trị, các quốc gia có hình thức sở hữu khác nhau sẽ dẫn tới các cách hiểu khác nhau về quyền sử dụng đất. Trên thực tế, đối với các nƣớc thừa nhận hình thức sở hữu tƣ nhân về đất đai, ngƣời sở hữu đất đai là cá nhân, tổ chức có đầy đủ các quyền năng của chủ sở hữu, đƣợc quyền quyết định số phận pháp lý đối với mảnh đất thuộc quyền sở hữu của mình, khi đó quyền sử dụng đất không tách rời quyền sở hữu. Ví dụ tại Anh, quyền tƣ hữu về đất đai đƣợc pháp luật thừa nhận, luật pháp nƣớc Anh cũng thừa nhận đất đai thuộc sở hữu của nữ hoàng Anh mặc dù hình thức sở hữu này chỉ mang tính tƣợng trƣng, nặng về ý nghĩa chính trị, không có ý 6
13. nghĩa về mặt kinh tế và pháp luật. Ngoài ra nữ hoàng cũng sở hữu những diện tích đất thuộc quyền sở hữu của hoàng gia mà không phải là sở hữu của Nhà nƣớc [19]. Đối với các quốc gia duy trì hình thức sở hữu toàn dân về đất đai nhƣ Việt Nam, Trung Quốc, chỉ có Nhà nƣớc là đại diện chủ sở hữu duy nhất và có đủ ba quyền năng của chủ sở hữu, tuy nhiên Nhà nƣớc không trực tiếp chiếm hữu và sử dụng đất mà giao lại cho các cá nhân, tổ chức sử dụng. Nhƣ vậy, khái niệm quyền sử dụng đất ở các nƣớc này sẽ có những điểm khác biệt. Tại Trung Quốc trƣớc năm 1978, đất đai thuộc sở hữu toàn dân, tuy nhiên Hiến pháp năm 1982 của Cộng hòa nhân dân Trung Hoa ra đời đã tạo ra những thay đổi căn bản, theo đó đất đai đô thị thuộc sở hữu nhà nƣớc, đất đai nông thôn và khu ngoại ô đô thị, đất làm nhà ở và đất tự lƣu, đồi núi tự lƣu cũng thuộc về sở hữu tập thể [43, Điều 10]. Tƣơng tự nhƣ Trung Quốc, quan hệ sở hữu đất đai ở Việt Nam đã có nhiều chuyển biến qua từng giai đoạn. Trong thời kì phong kiến, nhà vua có quyền sở hữu tuyệt đối và tối cao với công thổ quốc gia, bên cạnh đó hình thức sở hữu của cộng đồng làng xã nhƣ tịch điền, công thổ và sở hữu tƣ nhân cũng đƣợc thừa nhận và bảo vệ. Trong quá trình nƣớc ta bị thực dân, đế quốc đô hộ, với đặc trƣng của chế độ tƣ bản, chế độ sở hữu tƣ nhân đƣợc duy trì và phát triển, nghĩa là đất đai thuộc sở hữu cá nhân, phần lớn đất đai nằm trong tay giới địa chủ, quan lại. Cho đến khi Cách mạng tháng 8 năm 1945 thành công, trong thời kì đầu, nhà nƣớc ta vẫn công nhận chế độ sở hữu tƣ nhân đối với đất đai của các chủ sở hữu từ thời Pháp thuộc để lại, cụ thể bằng quy định tại Hiến pháp 1946 "quyền tƣ hữu tài sản của công dân Việt Nam đƣợc bảo đảm" [29, Điều 12]. Sự công nhận này còn đƣợc tiếp tục duy trì và khẳng định trong Điều 11 Hiến pháp 1959: "Hình thức sở hữu của Nhà nước là của toàn dân, hình thức sở hữu của hợp tác xã tức là hình thành sở hữu tập thể của nhân dân lao động, hình thức sở hữu của người lao động riêng lẻ, và hình thức sở hữu của nhà tư sản dân tộc". 7
14. Ngày 18/12/1980, Quốc hội nƣớc Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam đã thông qua Hiến pháp 1980 với nhiều thay đổi quan trọng về chế độ sở hữu và sử dụng đất đai, sau một thời gian dài thừa nhận sự tồn tại của nhiều hình thức sở hữu khác nhau trong nền kinh tế: "đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước thống nhất quản lý" [30, Điều 19]. Các văn bản pháp luật đƣợc ban hành trong thời kì sau đó nhƣ Luật Đất đai 1987, Hiến pháp 1992, Luật Đất đai 1993, Luật Đất đai 2003, Hiến pháp 2013 và Luật Đất đai 2013 đều khẳng định lại nội dung này. Nhƣ vậy, qua tiến trình lịch sử, ở nƣớc ta đã tồn tại nhiều hình thức sở hữu đất đai đa dạng: sở hữu nhà nƣớc, sở hữu cộng đồng, sở hữu tập thể, sở hữu tƣ nhân và sở hữu toàn dân về đất đai. Từ khi Hiến pháp 1980 ra đời đến nay, ở nƣớc ta chỉ tồn tại một hình thức sở hữu đất đai duy nhất là sở hữu toàn dân. Sau khi chế độ sở hữu toàn dân đối với đất đai mà Nhà nƣớc là đại điện chủ sở hữu đƣợc xác lập, Nhà nƣớc có quyền chiếm hữu, sử dụng và định đoạt toàn bộ đất đai trên phạm vi toàn quốc. Tuy nhiên, Nhà nƣớc không trực tiếp chiếm hữu, sử dụng và định đoạt đất đai mà ngƣời sử dụng đất đƣợc Nhà nƣớc giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất để sử dụng [38, Điều 4, 5], từ đó khái niệm quyền sử dụng đất ra đời. Đây là một khái niệm rất quan trọng, song hiện nay trong hệ thống pháp luật đất đai không có một khái niệm chung về quyền sử dụng đất do các nhà làm luật đƣa ra, và trên thực tế cũng đang tồn tại nhiều quan điểm khác nhau về khái niệm quyền sử dụng đất. Có thể nói, khái niệm quyền sử dụng đất là một khái niệm đặc thù, xuất phát từ việc thừa nhận chế độ sở hữu toàn dân về đất đai ở nƣớc ta. Điều 192 BLDS 2005 quy định "Quyền sử dụng là quyền khai thác công dụng, hƣởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản". Theo quy định của pháp luật, một quyền đƣợc coi 8
15. là quyền tài sản nếu nó trị giá đƣợc bằng tiền và có thể chuyển giao [36, Điều 181]. Căn cứ vào các dấu hiệu trên thì quyền sử dụng đất cũng là một loại quyền tài sản. Có quan điểm nhận định "Quyền sử dụng đất là quyền khai thác những thuộc tính có lợi từ đất một cách hợp pháp thông qua các hành vi sử dụng đất hoặc chuyển quyền đó cho người khác" [51, tr17]. Quan điểm trên đã đƣa ra những nội dung cơ bản của quyền sử dụng đất, đó là ngƣời có quyền sử dụng đất đƣợc thực hiện các hành vi để khai thác các thuộc tính có lợi từ đất một cách hợp pháp và đƣợc chuyển quyền khai thác cho chủ thể khác. Tuy nhiên việc khai thác và chuyển quyền sử dụng chỉ đƣợc thực hiện trong thời gian Nhà nƣớc giao đất, cho thuê đất hay việc thực hiện các quyền này phải tuân theo quy định của pháp luật thì khái niệm chƣa đề cập tới. Quan điểm khác cho rằng "Quyền sử dụng đất có thể hiểu là quyền khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ đất đai và bao gồm các quyền năng trong những giới hạn nhất định mà Nhà nước đã quy định đối với từng loại đất, từng loại chủ thể được chuyển giao quyền" [48, tr14]. Quan điểm này xem xét quyền sử đụng đất dƣới hai góc độ. Dƣới góc độ kinh tế thì quyền sử dụng đất là quyền khai thác các lợi ích từ đất của các chủ thể sử dụng đất. Dƣới góc độ pháp lý, quyền sử dụng đất đƣợc thực hiện trong những giới hạn nhất định do Nhà nƣớc đặt ra. Trong khi quyền sử dụng đất ở nƣớc ta đƣợc thực hiện trong những thời hạn nhất định chứ không tồn tại mãi mãi, cả hai khái niệm đã trình bày đều chƣa nêu ra đƣợc đặc điểm này. TS. Lê Xuân Bá cho rằng "Quyền sử dụng đất là bộ phận cấu thành của quyền sở hữu đất. Thông qua việc được độc quyền giao đất, Nhà nước trao cho người sử dụng đất thực hiện trong thời hạn thuê đất, nhận giao đất những quyền và nghĩa vụ nhất định, trong đó có sự phân biệt theo loại đất, theo đối tượng (người) sử dụng đất, theo hình thức thuê hoặc giao đất" [1, 9
16. tr83]. Khái niệm trên đã chỉ ra tƣơng đối đầy đủ đặc điểm của quyền sử dụng đất, bản chất quyền sử dụng đất là quyền phái sinh từ quyền sở hữu đất đai, đồng thời xác định quyền năng của chủ sở hữu đại diện và phân rõ quyền hạn của từng loại chủ thể. Theo từ điển Luật học của Viện Khoa học pháp lý - Bộ Tƣ pháp thì: "Quyền sử dụng đất là quyền của các chủ thể được khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi ích từ việc sử dụng đất được Nhà nước giao, cho thuê hoặc được chuyển giao từ những chủ thể khác có quyền sử dụng" [42, tr655]. Khái niệm trên đã xác định quan hệ giữa Nhà nƣớc và chủ thể sử dụng đất, nguồn gốc sử dụng đất của các chủ thể do đƣợc Nhà nƣớc giao, cho thuê hoặc chuyển giao từ chủ thể khác. Các quan điểm đƣợc phân tích nêu trên đã phản ánh đƣợc bản chất của của quyền sử dụng đất, cùng với sự phát triển của nền kinh tế, quyền sử dụng đất không chỉ đƣợc hiểu là quyền khai thác và hƣởng những hoa lợi về đất đai mà đã trở thành một loại quyền về tài sản có giá trị đƣợc giao lƣu trên thị trƣờng. Trong phạm vi nghiên cứu của đề tài, tác giả xin đƣa ra khái niệm về quyền sử dụng đất nhƣ sau: "Quyền sử dụng đất là một loại quyền tài sản, do Nhà nước trao cho những chủ thể nhất định để khai thác công dụng của đất, hưởng những thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất trong thời hạn sử dụng đất và cho phép chuyển quyền từ chủ thể này sang chủ thể khác theo những điều kiện, trình tự và thủ tục do pháp luật quy định". 1.1.1.2. Đặc điểm của quyền sử dụng đất Trƣớc hết, cần khẳng định rằng quyền sử dụng đất là quyền tự nhiên, từ thời tiền sử, con ngƣời đã thực hiện các hoạt động trồng trọt, săn bắt, hái lƣợm trên những mảnh đất màu mỡ mà họ khai phá ra. Cùng với sự phát triển của xã hội loài ngƣời và sự ra đời của nhà nƣớc, đất đai dần bị phân chia, tuy 10
17. nhiên điều đó không làm thay đổi thực tế rằng con ngƣời khi sinh ra đã có quyền sử dụng đất đai, mặc dù mỗi quốc gia đều có những quy định khác nhau về cách thức sử dụng quyền năng đó. Ở Việt Nam, Hiến pháp và các đạo luật đều khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn dân, trong đó Nhà nƣớc là tổ chức đại diện chủ sở hữu, quản lý thống nhất đất đai trên phạm vi cả nƣớc. Với tƣ cách là chủ sở hữu, Nhà nƣớc có đầy đủ các quyền năng của chủ sở hữu, nhƣng trên thực tế Nhà nƣớc không trực tiếp sử dụng đất mà giao quyền sử dụng đất cho các chủ thể sử dụng với mục đích phục vụ cho việc phát triển kinh tế và đời sống xã hội, đổi lại các tổ chức, cá nhân này khi sử dụng có nghĩa vụ đóng góp vật chất cho Nhà nƣớc dƣới dạng thuế sử dụng đất, tiền sử dụng đất. Nhƣ vậy, có thể thấy rằng có hai chủ thể có quyền sử dụng đất ở Việt Nam, đó là quyền sử dụng đất của đại diện chủ sở hữu - Nhà nƣớc và quyền sử dụng đất của ngƣời sử dụng đất. Quyền sử dụng đất của ngƣời sử dụng đất đƣợc coi là một loại tài sản, nếu nhƣ trong quan hệ dân sự, các chủ sở hữu tài sản có quyền tự thực hiện đầy đủ các quyền năng của mình, định đoạt số phận pháp lý của tài sản thì quyền sử dụng đất do Nhà nƣớc trao ngƣời sử dụng tuy là tài sản của họ, song lại là quyền tài sản đặc biệt. Cũng bởi tính chất này mà quyền sử dụng đất có những đặc điểm riêng so với với các loại tài sản khác, thể hiện ở các mặt sau: Thứ nhất, quyền sử dụng đất đƣợc hình thành trên cơ sở chế độ sở hữu toàn dân về đất đai. Ở đây có sự tách bạch nhất định giữa quyền sở hữu đất đai và quyền sử dụng đất đai, chủ sở hữu đất đai là "toàn dân", tuy nhiên tập thể này sẽ không thể thực hiện quyền sở hữu của mình mà phải thông qua đại diện là Nhà nƣớc, từ đó Nhà nƣớc sẽ giao quyền sử dụng đất cho các tổ chức, cá nhân, hộ gia đình. Các chủ thể này đƣợc phép chuyển quyền sử dụng đất 11
18. của mình cho chủ thể khác nên quyền sử dụng đất đã trở thành một quyền tƣơng đối độc lập. Thứ hai, quyền sử dụng đất đai là quyền phái sinh từ quyền sở hữu đất đai. Trong đó quyền sở hữu đất đai là quyền ban đầu, có trƣớc, còn quyền sử dụng đất là quyền có sau, chỉ đƣợc hình thành sau khi chủ thể sử dụng đất đƣợc Nhà nƣớc giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất. Sau khi đƣợc Nhà nƣớc trao quyền sử dụng đất, ngƣời sử dụng đất có quyền khai thác, sử dụng các thuộc tính có ích của đất để đem lại một lợi ích vật chất nhất định nhằm thỏa mãn nhu cầu của mình. Mặc dù là một quyền năng tƣơng đối độc lập, nhƣng quyền sử dụng đất không trọn vẹn, đầy đủ nhƣ quyền sở hữu. Cụ thể, ngƣời sử dụng đất không đƣợc tự mình quyết định mọi vấn đề liên quan đến quyền sử dụng đất của mình trong quá trình sử dụng đất, mặc dù những chủ thể này cũng có những quyền năng của chủ sở hữu nhƣ quyền chuyển đổi, chuyển nhƣợng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, bảo lãnh, góp vốn bằng giá trị QSDĐ [38, Khoản 1, Điều 167]. Thứ ba, các chủ thể có quyền sử dụng đất phải tuân thủ theo các điều kiện, quy định của Nhà nƣớc về đất đai. Chủ thể của quyền sử dụng đất là ngƣời sử dụng đất đƣợc Nhà nƣớc cho phép sử dụng đất bằng một trong các hình thức giao đất, cho thuê đất, cho phép nhận chuyển quyền sử dụng đất hoặc công nhận quyền sử dụng đất, khi đó họ có các quyền và nghĩa vụ mà pháp luật quy định, tuy nhiên chỉ trong thời hạn sử dụng đất [26, tr.184]. Đất đai là một loại tài sản đặc biệt, do đó khác với các chủ thể của quan hệ pháp luật dân sự, các chủ thể của quyền sử dụng đất bị giới hạn bởi pháp luật đất đai. Cụ thể, để có đƣợc quyền sử dụng loại tài sản này, chủ thể cần đáp ứng các điều kiện nhất định theo quy định của nhà nƣớc, khi đáp ứng đầy đủ các điều kiện đó, ngƣời sử dụng đất sẽ đƣợc Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng 12
19. đất. Đồng thời, trong quá trình sử dụng đất, ngƣời có quyền sử dụng đất phải thực hiện các nghĩa vụ đƣợc pháp luật quy định chặt chẽ. Có thể dễ dàng nhận thấy, việc xác lập quyền sở hữu, khai thác và sử dụng quyền sử dụng đất hoàn toàn khác so với các loại tài sản thông thƣờng trong giao lƣu dân sự - khi một ngƣời có thể dễ dàng xác lập quyền sở hữu và đƣợc toàn quyền khai thác, sử dụng, định đoạt số phận tài sản của mình. Hơn nữa, không phải quyền sử dụng đất hợp pháp nào cũng có thể chuyển giao. Pháp luật quy định ngƣời sử dụng đất đƣợc chuyển quyền sử dụng đất của mình cho chủ thể khác dƣới các hình thức chuyển đổi, tặng cho, chuyển nhƣợng, cho thuê, thừa kế, cho thuê lại, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, không phải chủ thể nào cũng có đủ các quyền năng nói trên, thông thƣờng chỉ những ngƣời sử dụng đất theo các hình thức nhƣ giao đất trả tiền sử dụng đất mà tiền sử dụng đất đã trả không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nƣớc, thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê hoặc thuê đất trả trƣớc tiền thuê cho nhiều năm mới đƣợc hƣởng đầy đủ các quyền năng của chuyển quyền sử dụng đất [18]. 1.1.2. Khái niệm, đặc điểm của thuê quyền sử dụng đất 1.1.2.1. Khái niệm thuê quyền sử dụng đất Quyền sử dụng đất trƣớc hết cũng là một loại hàng hóa nhƣng là loại hàng hóa đặc biệt, không do con ngƣời tạo ra, không mất đi qua quá trình sử dụng. Ở những nƣớc có chế độ sở hữu tƣ nhân về đất đai, quyền sử dụng đất không tách rời quyền sở hữu, trong khi đó ở nƣớc ta, các giao dịch về đất đai giữa các chủ thể sử dụng đất sẽ có đối tƣợng là quyền sử dụng đất chứ không phải là quyền sở hữu. Quyền sử dụng đất nhƣ đã trình bày ở trên bắt nguồn từ việc nhà nƣớc giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất hoăc do nhận chuyển nhƣợng hợp pháp từ ngƣời khác. Chủ thể có quyền sử dụng đất 13
20. ngoài quyền đƣợc sử dụng, khai thác, hƣởng hoa lợi từ đất còn đƣợc thực hiện các giao dịch chuyển quyền sử dụng đất cho các chủ thể khác bằng các hình thức nhƣ chuyển đổi, chuyển nhƣợng, cho thuê, thừa kế, cho thuê lại, tặng cho, bảo lãnh, thế chấp, góp vốn. Trong khi việc cho thuê đất của nhà nƣớc thƣờng mang tính mệnh lệnh, hành chính, thì việc cho thuê quyền sử dụng đất của các tổ chức, cá nhân mang tính tự nguyện, tự do thỏa thuận theo quy định của pháp luật dân sự, đất đai. Từ điển Tiếng Việt do Nhà xuất bản Đà Nẵng phát hành năm 1995 đã đƣa ra định nghĩa "thuê là việc dùng người hay vật nào đó trong một thời gian nhất định với điều kiện trả một khoản tiền trong thời gian sử dụng". Đối với thuê quyền sử dụng đất, theo quy định của pháp luật Việt Nam, quyền tài sản là một loại tài sản [36, Điều 163], do vậy thuê quyền sử dụng đất là một dạng của thuê tài sản. Khi cần thuê một mảnh đất để sản xuất, kinh doanh hoặc phục vụ nhu cầu sinh hoạt, nhiều ngƣời vẫn nhầm lẫn giữa "thuê đất" và "thuê quyền sử dụng đất". Do tính đặc thù của chế độ sở hữu đất đai ở nƣớc ta, đây là hai hình thức thuê tài sản khác nhau. Liên quan đến vấn đề này, TS Nguyễn Ngọc Điện đã chỉ rõ: "Thuê đất là người thuê tiếp nhận tài sản thuê là một thửa đất từ tay người cho thuê là nhà nước - người chủ chủ sở hữu đối với đất và trở thành người có quyền sử dụng đất của mình trong thời gian thuê, còn thuê quyền sử dụng đất tức là người thuê tiếp nhận tài sản thuê là quyền sử dụng đất từ tay người cho thuê là người có quyền sử dụng đất được nhà nước thừa nhận và trở thành người có quyền sử dụng đất của người khác trong thời gian thuê" [4, tr268]. Sự khác biệt này xuất phát từ quyền của nhà nƣớc phát sinh trên cơ sở sở hữu toàn dân về đất đai, do Nhà nƣớc là đại diện chủ sở hữu, Nhà nƣớc có quyền định đoạt đất đai với tƣ cách đại diện chủ sở hữu, trong đó có quyền cho tổ chức, cá nhân thuê đất, và việc cho thuê đất đƣợc thực 14
21. hiện bằng một quyết định hành chính hoặc hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất [38, Điều 3 Khoản 8]. Trong khi đó, quyền cho thuê quyền sử dụng đất của các tổ chức, cá nhân đƣợc phát sinh trên cơ sở quyền sử dụng đất đƣợc nhà nƣớc trao cho hoặc đƣợc nhà nƣớc công nhận. Do tài sản ở đây là quyền sử dụng đất - một loại quyền tài sản đặc thù gắn với tài sản đặc biệt là đất đai, ngƣời có quyền sử dụng đất không phải là chủ sở hữu phải đƣợc sự đồng ý của chủ sở hữu và đáp ứng các quy định của pháp luật về mục đích, thời hạn, hạn mức sử dụng, giá thuê quyền sử dụng đất. Quyền cho thuê quyền sử dụng đất theo dạng này bị khống chế bởi thời hạn, diện tích, mục đích, loại đất và chủ thể có quyền sử dụng đất. Tóm lại, thuê quyền sử dụng đất là việc ngƣời thuê tiếp nhận tài sản thuê là quyền sử dụng đất từ ngƣời cho thuê trong một thời hạn nhất định và ngƣời cho thuê đƣợc nhận lại một khoản vật chất tƣơng ứng. Việc thuê quyền sử dụng đất đƣợc thực hiện bằng hợp đồng, khi đó bên thuê có quyền và nghĩa vụ của ngƣời sử dụng đất theo quy định của pháp luật. 1.1.2.2. Đặc điểm của thuê quyền sử dụng đất Quyền sử dụng đất là một loại tài sản, tức là thuê quyền sử dụng đất có đầy đủ các đặc điểm chung của thuê tài sản và phải tuân thủ các quy định chung về thuê tài sản tại BLDS. Việc thuê tài sản trƣớc hết là sự thỏa thuận của các bên, đƣợc lập thành hợp đồng, theo đó bên cho thuê giao tài sản cho bên thuê để sử dụng trong một thời hạn, còn bên thuê phải trả tiền thuê [36, Điều 480]. Ngoài ra, do tính chất đặc thù của loại tài sản này, thuê quyền sử dụng đất có một số đặc điểm riêng sau: Thứ nhất, không phải quyền sử dụng đất nào cũng trở thành đối tƣợng của quan hệ thuê quyền sử dụng đất, mà chỉ những quyền sử dụng đất đƣợc pháp luật thừa nhận hoặc không bị cấm cho thuê mới trở thành đối tƣợng của cho thuê quyền sử dụng đất [38, Điều 167]. Quyền sử dụng đất trong quan hệ 15
22. thuê quyền sử dụng đất có thể là quyền sử dụng đất nông nghiệp nhƣ đất chuyên trồng lúa nƣớc, đất trồng cây hàng năm, đất trồng cây lâu năm, đất rừng sản xuất, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối; cũng có thể là quyền sử dụng đất phi nông nghiệp nhƣ đất ở, đất khu công nghiệp, đất khu công nghệ cao, đất khu kinh tế. Thứ hai, để có thể cho thuê quyền sử dụng đất của mình, bên cho thuê cần đáp ứng đủ các điều kiện theo quy định của pháp luật. Cụ thể, ngƣời sử dụng đất phải có đầy đủ các điều kiện sau đây [38, Điều 188]: Ngƣời sử dụng đất phải “Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất/Quyết định giao đất, cho thuê đất” [38, Điều 168 Khoản 1]. Điều 3 Khoản 16 Luật Đất đai 2013 cũng đƣa ra khái niệm "Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất". Nhƣ vậy, những giấy tờ trên là căn cứ chứng minh quyền sử dụng đất của ngƣời cho thuê là hoàn toàn hợp pháp, đƣợc Nhà nƣớc thừa nhận, bảo hộ. Căn cứ vào đó, bên thuê có thể dễ dàng biết đƣợc thông tin về loại đất, hạng đất, mục đích, thời hạn sử dụng đất để quyết định có tham gia vào quan hệ thuê quyền sử dụng đất hay không. Quyền sử dụng đất là đối tƣợng của quan hệ thuê quyền sử dụng đất không có tranh chấp. Quy định này nhằm bảo vệ quyền lợi cho bên thuê, chỉ những mảnh đất không có tranh chấp về quyền sử dụng đất mới đƣợc phép cho thuê. Đất không có tranh chấp đƣợc hiểu là tại thời điểm xác lập hợp đồng, quyền sử dụng của bên cho thuê không bị khiếu kiện, không có mâu thuẫn với các chủ thể sử dụng khác. 16