Luận văn Hợp đồng thuê mua nhà ở xã hội theo pháp luật Việt Nam từ thực tiễn quỹ phát triển nhà ở Thành phố Hồ Chí Minh

Nội dung text: Luận văn Hợp đồng thuê mua nhà ở xã hội theo pháp luật Việt Nam từ thực tiễn quỹ phát triển nhà ở Thành phố Hồ Chí Minh

1. VIỆN HÀN LÂM KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI DƢƠNG THANH HẢI HỢP ĐỒNG THUÊ MUA NHÀ Ở XÃ HỘI THEO PHÁP LUẬT VIỆT NAM TỪ THỰC TIỄN QUỸ PHÁT TRIỂN NHÀ Ở THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC HÀ NỘI - 2017
2. VIỆN HÀN LÂM KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI DƢƠNG THANH HẢI HỢP ĐỒNG THUÊ MUA NHÀ Ở XÃ HỘI THEO PHÁP LUẬT VIỆT NAM TỪ THỰC TIỄN QUỸ PHÁT TRIỂN NHÀ Ở THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH Chuyên ngành : Luật kinh tế Mã số : 60.38.01.07 LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC NGƢỜI HƢỚNG DẪN KHOA HỌC: TS. TRẦN QUANG HUY HÀ NỘI - 2017
3. LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan, Luận văn là công trình nghiên cứu của riêng tôi. Các kết quả nêu trong Luận văn chưa được công bố trong bất kỳ công trình nào khác. Các số liệu, ví dụ và trích dẫn trong Luận văn đảm bảo tính chính xác, tin cậy và trung thực. Vậy tôi viết Lời cam đoan này đề nghị Khoa Luật - Học Viện Khoa học Xã hội xem xét để tôi có thể bảo vệ Luận văn. Tôi xin chân thành cảm ơn! NGƢỜI CAM ĐOAN Dƣơng Thanh Hải
4. LỜI CẢM ƠN Trong quá trình nghiên cứu, thực hiện và hoàn thành Luận văn này, tôi đã nhận được sự hướng dẫn, sự quan tâm, hỗ trợ, giúp đỡ nhiệt tình của các Thầy giáo, Cô giáo, đồng nghiệp và bạn bè, cơ quan. Tôi xin gửi lời cảm ơn sâu sắc nhất đến Học viện khoa học xã hội; các Thầy giáo, Cô giáo đã nhiệt tình giảng dạy, truyền đạt những kiến thức quý báu cho tôi trong suốt quá trình học tập và nghiên cứu, đặc biệt là TS. Trần Quang Huy, người đã trực tiếp hướng dẫn về kiến thức, kinh nghiệm trong suốt quá trình thực hiện Luận văn. Tôi xin gửi lời cảm ơn chân thành tới các anh chị đồng nghiệp, bạn bè và gia đình đã quan tâm, hỗ trợ, giúp đỡ tôi trong suốt quá trình nghiên cứu, học tập và hoàn thành Luận văn này. Tác giả Luận văn Dương Thanh Hải
5. MỤC LỤC MỞ ĐẦU 1 Chƣơng 1. MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CƠ BẢN VỀ HỢP ĐỒNG THUÊ MUA NHÀ Ở XÃ HỘI THEO PHÁP LUẬT VIỆT NAM 6 1.1. Khái niệm hợp đồng thuê mua nhà ở xã hội 6 1.2. Thực trạng pháp luật về hợp đồng thuê mua nhà ở xã hội 15 1.3. Cơ chế ưu đãi đối với các chủ thể trong hợp đồng thuê mua nhà ở xã hội 35 1.4. Những rủi ro phát trong quá trình thực hiện hợp đồng thuê mua nhà ở xã hội 40 Chƣơng 2. HỢP ĐỒNG THUÊ MUA NHÀ Ở XÃ HỘI TỪ THỰC TIỄN QUỸ PHÁT TRIỂN NHÀ Ở THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH 43 2.1. Nhu cầu về nhà ở xã hội và thực trạng của việc phát triển các dự án thuê mua nhà ở xã hội tại Việt Nam 43 2.2. Tình hình thực hiện hợp đồng thuê mua nhà ở xã hội 44 2.3. Thực tiễn thực hiện hợp đồng thuê mua nhà ở xã hội từ Quỹ phát triển nhà ở Thành phố Hồ Chí Minh 47 2.4. Khó khăn trong thực hiện hợp đồng thuê mua nhà ở xã hội 61 2.5. Nguyên nhân của những khó khăn phát sinh trong thực hiện hợp đồng thuê mua nhà ở xã hội 65 Chƣơng 3. HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VÀ NÂNG CAO HIỆU QUẢ THỰC HIỆN HỢP ĐỒNG THUÊ MUA NHÀ Ở XÃ HỘI 70 3.1. Những yêu cầu cần hoàn thiện pháp luật về hợp đồng thuê mua nhà ở xã hội 70 3.2. Hướng hoàn thiện pháp luật về hợp đồng thuê mua nhà ở xã hội 71 3.3. Kiến nghị hoàn thiện pháp luật về hợp đồng thuê mua nhà ở xã hội 72 3.4. Tổ chức thực hiện pháp luật về hợp đồng thuê mua nhà ở xã hội 76 3.5. Một số giải pháp nâng cao hiệu quả thực hiện hợp đồng thuê mua nhà ở xã hội 78 KẾT LUẬN 80 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 81 PHỤ LỤC
6. DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT HDB Housing and development board (Ủy ban phát triển nhà ở Singapore) UCDO Urban community development office (Cộng đồng nhà ở Thái Lan) GHB Government housing bank (Ngân hàng nhà ở Chính phủ Thái Lan) JICA Cơ quan hợp tác quốc tế Nhật Bản
7. MỞ ĐẦU 1. Tính cấp thiết của đề tài Nhà ở có tầm quan trong đặc biệt đối với mỗi hộ gia đình, mỗi cá nhân, là môi trường sống, môi trường lao động sản xuất, thể hiện sự văn minh, tiến bộ của một xã hội. Trong nền kinh tế thị trường, nhà ở còn là hàng hoá, một loại hàng hoá có tính chất đặc thù, mang tính kinh tế - chính trị - xã hội cao. Do đó, Nhà nước cần quan tâm quản lý, điều tiết và có chính sách phù hợp, xem đây là nhiệm vụ chính trị quan trọng trong quá trình phát triển kinh tế, giải quyết an sinh xã hội, tăng lòng tin của nhân dân vào Đảng, Nhà nước, thể hiện bản chất nhân văn của chế độ xã hội chủ nghĩa. Quá trình phát triển nhà ở tại đô thị của nước ta từ năm 2003 trở lại đây, nhà ở được phát triển theo dự án và cũng đã có những bước chuyển biến đáng kể. Tuy nhiên, do việc phát triển nhà theo dự án làm các chủ đầu tư phải nộp tiền đất theo cơ chế thị trường, phải thuê đất rồi tính toán lợi nhuận làm giá nhà tăng cao khiến những người thu thập thấp khó có thể sở hữu được ngôi nhà riêng của mình. Trong khi đó, với thị trường bất động sản chưa được hoàn hảo, thu thập bình quân của người dân Việt Nam còn thấp thì việc phát triển thuê mua nhà ở xã hội là rất cần thiết. Hợp đồng thuê mua nhà ở xã hội là hình thức để hợp thức hóa loại hình thuê mua nhà ở xã hội. Pháp luật Việt Nam cũng đã có những quy định về hợp đồng thuê mua nhà ở xã hội nhưng vẫn chưa được rõ ràng và cụ thể, khiến người dân Việt Nam khó tiếp cận được hợp đồng này. Để tìm hiểu rõ hơn những quy định của pháp luật Việt Nam về hợp đồng thuê mua nhà ở xã hội và thực tiễn áp dụng tại Quỹ phát triển nhà ở Thành phố Hồ Chí Minh, tác giả lựa chọn đề tài “Hợp đồng thuê mua nhà ở xã hội theo pháp luật Việt Nam từ thực tiễn Quỹ phát triển nhà ở Thành phố Hồ Chí Minh” làm đề tài luận văn của mình. 2. Tình hình nghiên cứu đề tài 1
8. Nghiên cứu chuyên sâu về hợp đồng thuê mua nhà ở xã hội tại Việt Nam vẫn là một vấn đề mới trong khoa học pháp lý tại Việt Nam. Tuy nhiên, vấn đề này cũng đã được các tác giả nghiên cứu dưới nhiều góc độ, phạm vi khác nhau và đạt được những thành công nhất định. Có thể kể đến một số công trình như sau: Ở góc độ ý tưởng: Cuốn sách “Pháp luật về hợp đồng thuê mua ở Việt Nam” của TS. Doãn Hồng Nhung (NXB Lao động – xã hội, 2009), Sách chuyên khảo “Pháp luật về nhà ở xã hội, nhà ở cho người thu nhập thấp tại Việt Nam” của TS. Doãn Hồng Nhung (chủ biên); cuốn sách “Pháp luật về kinh doanh bất động sản” của TS. Trần Quang Huy – TS.Nguyễn Quang Tuyến đồng chủ biên (NXB.Tư pháp, 2009). Có thể kể đến các nghiên cứu sau: Đề tài “Pháp luật về nhà ở xã hội cho người có thu nhập thấp qua thực tiễn thực hiện tại thành phố Hà Nội” (Luận văn thạc sỹ Nguyễn Thu Dung– Học viện khoa học xã hội– Năm 2011); Luận văn thạc sỹ Đinh Gia Cảnh “Pháp luật về mua, bán nhà ở xã hội từ thực tiễn thành phố Hà Nội”- Học viện khoa học xã hội – năm 2014; đề tài “Pháp luật về mua bán nhà ở xã hội” (Luận văn thạc sỹ Luật học Phạm Hồng Điệp – Đại học Luật Hà Nội - năm 2014), đề tài “Hợp đồng mua bán nhà ở xã hội theo pháp luật Việt Nam” (Luận văn thạc sỹ Luật Dân sự Dương Đình Dũng – Khoa Luật ĐHQGHN- năm 2014), đề tài “Pháp luật về nhà ở xã hội cho người thu nhập thấp từ thực tiễn tỉnh Bình Dương” (Luận văn thạc sỹ Lê Hồng Thông- Học viện khoa học xã hội – năm 2015), đề tài “Giao kết và thực hiện hợp đồng thuê mua nhà ở xã hội theo pháp luật Việt Nam” (Luận văn thạc sỹ Nguyễn Thị Mai Phương - Học viện khoa học xã hội – năm 2016) Các bài viết trên báo, tạp chí, các website cũng khai khác khá nhiều về đề tài này như: bài viết “Đặc điểm pháp lý cơ bản của hợp đồng thuê mua nhìn từ khía cạnh thuê mua nhà ở xã hội trong giai đoạn hiện nay”- PGS.TS. Doãn Hồng Nhung, bài viết “Pháp luật về nhà ở xã hội trong nền kinh tế thị trường ở Việt Nam” của Võ Thị Mỹ Hương trên Tạp chí Nhà nước và pháp luật số 4, năm 2012, tr. 37, bài viết “Góp phần gỡ nút thắt phát triển nhà ở xã hội” của Vũ Văn Thanh 2
9. đăng trên Báo Tạp chí cộng sản – chuyên đề cơ sở số 104 (số tháng 8/2015), bài viết “Tăng cường quản lý của nhà nước về phát triển và quản lý nhà ở xã hội” của Bùi Thu Thủy đăng trên Báo Tạp chí cộng sản – chuyên đề cơ sở số 107 (số tháng 11/2015) Kết thừa những thành tựu của các nghiên cứu trên và đẩy mạnh đi sâu vào nghiên cứu về hợp đồng thuê mua nhà ở xã hội tại Việt Nam, luận văn sẽ có một cái nhìn tổng quát về hợp đồng thuê mua nhà ở xã hội theo pháp luật Việt Nam hiện nay, thực trạng thực hiện hợp đồng thuê mua nhà ở xã hội tại Quỹ phát triển nhà ở Thành phố Hồ Chí Minh, từ đó có những kiến nghị để hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả trong giao kết, thực hiện hợp đồng thuê mua nhà ở xã hội. 3. Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu Mục đích nghiên cứu của đề tài là hệ thống hóa những vấn đề lý luận cơ bản về thuê mua nhà ở xã hội và hợp đồng thuê mua nhà ở xã hội, đánh giá thực trạng thực hiện hợp đồng thuê mua nhà ở xã hội nhằm đưa ra một số kiến nghị có tính khả thi có thể giúp các cơ quan có thẩm quyền cũng như các nhà đầu tư có thể triển khai tốt hơn hợp đồng thuê mua nhà ở xã hội, các đối tượng đủ điều kiện tiếp cận rộng hơn đối với những quy định về nhà ở xã hội. Từ đó để có thể hoàn thiện hơn nữa hệ thống pháp luật Việt Nam nói chung và Luật Nhà ở nói riêng. Những nhiệm vụ cần phải thực hiện để hoàn thiện đề tài “Hợp đồng thuê mua nhà ở xã hội theo pháp luật Việt Nam từ thực tiễn Quỹ phát triển nhà ở Thành phố Hồ Chí Minh” như sau: - Hệ thống hóa, phân tích các quy định của pháp luật về hợp đồng thuê mua nhà ở xã hội tại Việt Nam; - So sánh, đối chiếu với các quy định của pháp luật nước ngoài để thấy rõ pháp luật của Việt Nam đã thật sự phù hợp hay chưa; - Thu thập tài liệu thực tế để qua đó thấy được thực trạng áp dụng pháp luật về hợp đồng thuê mua nhà ở xã hội tại Việt Nam, thực trạng thực hiện hợp đồng thuê mua nhà ở xã hội tại Quỹ phát triển nhà ở Thành phố Hồ Chí Minh để thấy rõ hơn tình hình phát triển hợp đồng thuê mua nhà ở xã hội tại Việt Nam. 3
10. - Tìm ra những khó khăn và nguyên nhân của những khó khăn trong thực hiện hợp đồng thuê mua nhà ở xã hội tại Việt Nam. - Đề xuất một số kiến nghị hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả thực hiện hợp đồng thuê mua nhà ở xã hội. 4. Đối tƣợng và phạm vi nghiên cứu Đối tượng và phạm vi nghiên cứu của luận văn với đề tài “Hợp đồng thuê mua nhà ở xã hội theo pháp luật Việt Nam từ thực tiễn Quỹ phát triển nhà ở Thành phố Hồ Chí Minh” là phân tích những quy định của pháp luật về hợp đồng thuê mua nhà ở xã hội theo Luật Nhà ở năm 2014 và các văn bản có liên quan mới nhất; đánh giá thực trạng thực hiện hợp đồng thuê mua nhà ở xã hội tại Việt Nam và thực trạng áp dụng quy định pháp luật về hợp đồng thuê mua nhà ở xã hội từ Quỹ phát triển nhà ở Thành phố Hồ Chí Minh để thấy được những khó khăn và nguyên nhân của những khó khăn đó. Với phạm vi của đề tài, tác giả xin trình bày thực trạng về hợp đồng thuê mua nhà ở xã hội tại 3 thành phố lớn có nhu cầu về thuê mua nhà ở xã hội cao là Hà Nội, Đà Nẵng, Hồ Chí Minh và từ Quỹ phát triển nhà ở Thành phố Hồ Chí Minh. Luận văn cũng đề xuất một số kiến nghị để hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả trong việc thực hiện hợp đồng thuê mua nhà ở xã hội. 5. Phƣơng pháp nghiên cứu Luận văn được viết trên cơ sở Chủ nghĩa Mác Lê-Nin và tư tưởng Hồ Chí Minh để thể chế chủ trương, đường lối của Đảng, pháp luật của Nhà nước quy định về Nhà ở xã hội nói chung và về hợp đồng thuê mua nhà ở xã hội nói riêng. Cụ thể hơn, luận văn sử dụng phương pháp duy vật biện chứng và duy vật lịch sử của Chủ nghĩa Mác-Lê nin tiến hành nghiên cứu đề tài nhằm đánh giá sự vật, hiện tượng nghiên cứu một cách tổng thể, toàn diện, trong mối quan hệ tác động lẫn nhau giữa các yếu tố trong bản thân đối tượng nghiên cứu và giữa đối tượng nghiên cứu với các sự vật, hiện tượng khác đồng thời phát hiện ra quy luật phát triển của đối tượng nghiên cứu theo từng giai đoạn phát triển lịch sử. Trong luận văn còn sử dụng một số phương pháp cụ thể để nghiên cứu một 4
11. cách toàn diện các vấn đề, bao gồm: - Phương pháp thống kê: kết hợp giữa thống kê các tài liệu thu thập được trong các bài nghiên cứu và thực tế. - Phương pháp so sánh: dựa trên thông tin và số liệu để tiến hành phân tích, đánh giá trên cơ sở so sánh, đối chiếu; so sánh đối chiếu không chỉ các quy định tại Việt Nam mà so sánh với các quy định của nước ngoài. - Phương pháp tổng hợp: để có thể đưa ra các đánh giá tổng thể và đề xuất các giải pháp thực hiện. - Phân tích, bình luận các quy định của pháp luật. 6. Ý nghĩa lý luận và thực tiễn của luận văn Đề tài “Hợp đồng thuê mua nhà ở xã hội theo pháp luật Việt Nam từ thực tiễn Quỹ phát triển nhà ở Thành phố Hồ Chí Minh” khi đạt được mục tiêu sẽ đóng góp một phần đưa ra cái nhìn về các quy định pháp luật liên quan đến thực hiện hợp đồng thuê mua nhà ở xã hội tại Việt Nam, phân tích việc áp dụng các quy định của pháp luật vào việc thực hiện trên thực tế. Từ đó đưa ra một số kiến nghị cũng như giải pháp nhằm tháo gỡ những khó khăn mà Nhà nước, các chủ đầu tư, những đối tượng thuộc diện thuê mua nhà ở xã hội hiện đang mắc phải để tiến hành và đẩy mạnh việc thực hiện hợp đồng thuê mua nhà ở xã hội đạt hiệu quả cao, tránh những hậu quả xấu trong tranh chấp hợp đồng về thuê mua nhà ở xã hội. 7. Cơ cấu của luận văn Ngoài phần mở đầu, kết luận, danh mục tài liệu tham khảo, phụ lục, luận văn gồm 3 chương: Chương 1: Một số vấn đề lý luận cơ bản về hợp đồng thuê mua nhà ở xã hội theo pháp luật Việt Nam. Chương 2: Thực tiễn thực hiện hợp đồng thuê mua nhà ở xã hội từ quỹ Phát triển nhà ở Thành phố Hồ Chí Minh. Chương 3: Hoàn thiện về pháp luật và nâng cao hiệu quả thực hiện hợp đồng thuê mua nhà ở xã hội tại Việt Nam. 5
12. Chƣơng 1 MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CƠ BẢN VỀ HỢP ĐỒNG THUÊ MUA NHÀ Ở XÃ HỘI THEO PHÁP LUẬT VIỆT NAM 1.1. Khái niệm hợp đồng thuê mua nhà ở xã hội 1.1.1. Khái niệm nhà ở xã hội Nhà ở là công trình xây dựng với mục đích để ở và phục vụ các nhu cầu sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân (khoản 1, Điều 3, Luật Nhà ở 2014). Nhà ở là tài sản có giá trị lớn thuộc sở hữu của tổ chức, hộ gia đình và cá nhân, không chỉ là tài sản có giá trị kinh tế đơn thuần mà còn có nhiều ý nghĩa về mặt xã hội, là nơi con người trú ngụ, nơi diễn ra những sinh hoạt chủ yếu của con người, chỗ nghỉ ngơi để tái tạo sức lao động, nơi đoàn tụ gia đình. Nhà ở còn là điều kiện quan trọng đầu tiên để phát triển nguồn lực con người, là một yếu tố hết sức quan trọng để phát triển sản xuất, bảo đảm tốt vấn để về nhà ở sẽ giúp người lao động ổn định sức khỏe, tái sản xuất lao động có chất lượng cho xã hội, giúp phát triển nền kinh tế. Đặc biệt, đối với người Việt Nam, nơi ở và ngôi nhà là điều hết sức quan trọng đối với mỗi gia đình nói chung và mỗi người nói riêng. Do đó, Điều 22 của Hiến pháp năm 2013 đã khẳng định: “Công dân có quyền có nơi ở hợp pháp”. Để giải quyết vấn đề này, tạo lập nhà ở được phát sinh thông qua các hoạt động xây dựng, mua, bán, thuê, thuê mua, tặng cho, thừa kế Điều 32 Hiến pháp năm 2013 cũng quy định “Mọi người có quyền sở hữu về thu nhập hợp pháp, của cải để dành, nhà ở, tư liệu sinh hoạt, tư liệu sản xuất, phần vốn góp trong doanh nghiệp hoặc trong các tổ chức kinh tế khác”. Khái niệm “Nhà ở xã hội” bắt đầu xuất hiện từ các nước Anh, Mỹ, Canada vào những năm 1970 và dần dần lan rộng ra các nước khác như Nhật Bản, Hàn Quốc. Tại đó, Nhà ở xã hội được hiểu là một loại nhà cung cấp cho những người không có thu nhập, hoặc có nhưng không đáng kể. Họ là những người không thể nào và không bao giờ tự mình kiếm được một chỗ ở. Những người này thường là người vô gia cư, người già đơn thân, người tật nguyền, người đau yếu không nơi nương tựa, những người sau khi mãn hạn tù nhưng không còn sức lao động Loại nhà này trong nhiều trường hợp được gọi là nhà từ thiện, và đa phần là của nhà nước, ngoài ra còn có các hiệp hội nhà ở, các tổ chức từ thiện tham gia từng phần để duy trì cuộc sống của 6
13. những người sống trong nhà ở xã hội. Tùy từng hoàn cảnh cụ thể mà người đăng ký ở nhà xã hội có thể được miễn phí hoàn toàn hoặc cho thuê với giá thấp. Phần tiền thuê này thường được các tổ chức từ thiện như nhà thờ, tổ chức phi chính phủ, các mạnh thường quân chi trả qua các quỹ mà không chi trả trực tiếp cho người sử dụng vì sợ họ tiêu phung phí [39]. Có thể hiểu nhà ở xã hội là nhà ở do Nhà nước hoặc các tổ chức, cá nhân thuộc các thành phần kinh tế tham gia đầu tư xây dựng trên cơ sở nhu cầu thuê và thuê mua thực tế trên thị trường của các đối tượng có thu nhập thấp và sinh sống trên địa bàn phù hợp với điều kiện kinh tế - xã hội của từng địa phương. Tại Việt Nam, trong điều kiện mức thu nhập người dân còn thấp mà giá nhà đất lại cao nên loại hình Nhà ở xã hội đã được nhắc đến nhiều trong thời gian gần đây. Đảng và Nhà nước ta thể chế hóa lần đầu tiên chính sách nhà ở xã hội cho người thu nhập thấp tại Luật Nhà ở năm 2005 và Nghị định số 90/2006/NĐ-CP ban hành ngày 06/09/2006 của Chính Phủ về hướng dẫn thi hành Luật nhà ở. Sau một thời gian sửa đổi, thực hiện thì Nhà ở xã hội đã được định nghĩa cụ thể trong Luật Nhà ở năm 2014 như sau: “Nhà ở xã hội là nhà ở có sự hỗ trợ của Nhà nước cho các đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở theo quy định của Luật này” (Khoản 7 Điều 3). Như vậy, qua khái niệm này ta có thể thấy nhà ở xã hội có hai nội dung cơ bản: thứ nhất là nhà ở có sự hỗ trợ của Nhà nước, thứ hai là nhà ở xã hội chỉ dành cho những đối tượng được hưởng chính sách về nhà ở theo quy định của pháp luật (không phải ai cũng được hưởng chính sách này). Nội dung này sẽ được phân tích làm rõ ở các phần sau của luận văn. 1.1.2. Khái niệm về thuê mua nhà ở xã hội Thuê mua là loại hình tín dụng phát triển không ngừng và nay đã trở thành phổ biến trong hoạt động kinh tế quốc tế. Trên thế giới, thuê mua thật sự phát triển mạnh mẽ từ sau Chiến tranh thế giới thứ hai nhằm đáp ứng nhu cầu về vốn cho các công ty, các nhà kinh doanh. Thuê mua là loại hình hoạt động cho thuê tài sản, theo đó người cho thuê, sau này thường là các công ty thuê mua, chuyển quyền sử dụng tài sản – đối tượng cho thuê mua – cho người đi thuê trong một khoảng thời gian đủ để người cho thuê có thể thu hồi lại vốn tài trợ và các chi phí tài chính liên quan, còn người đi thuê phải trả cho người cho thuê tiền thuê tài sản theo như đã thỏa thuận. 7
14. Trong quá trình thuê hoặc trước khi kết thúc quan hệ thuê mua, người cho thuê có thể bán lại tài sản này cho người đi thuê. [23, tr. 31] Ngày nay, thuê mua được phát triển thành nhiều hình thức khác nhau: thuê mua tài chính, cho thuê vận hành [23, tr. 43] và phát triển hơn nữa là thuê mua nhà ở. Tại Việt Nam, thuê mua nhà ở ngày càng được phát triển và được ghi nhận trong các văn bản pháp luật như sau: Khái niệm “Thuê mua nhà ở xã hội” được quy định trong Luật Nhà ở năm 2005 tại Điều 105 như sau: “1. Thuê mua nhà ở xã hội là việc người thuê nhà ở được cơ quan nhà nước có thẩm quyền công nhận quyền sở hữu đối với nhà ở đang thuê sau khi đã hoàn thành nghĩa vụ của người thuê trong một thời gian quy định ”. Luật Nhà ở năm 2014 cho chúng ta hiểu một cách cụ thể hơn về thuê mua nhà ở như sau: “Thuê mua nhà ở là việc người thuê mua thanh toán trước cho bên thuê mua 20% giá trị của nhà ở thuê mua, trừ trường hợp người thuê mua có điều kiện thanh toán trước thì được thanh toán không quá 50% giá trị nhà ở thuê mua; số tiền còn lại được tính thành tiền thuê nhà để trả hàng tháng cho bên cho thuê mua trong một thời hạn nhất định; sau khi hết hạn thuê mua nhà ở và khi đã trả hết số tiền còn lại thì người thuê mua có quyền sở hữu đối với nhà ở đó” [27, khoản 3 Điều 17]. Từ những khái niệm trên có thể rút ra được định nghĩa Thuê mua nhà ở xã hội như sau: việc bên thuê mua là những đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội do Nhà nước quy định thanh toán trước cho bên cho thuê mua một khoản tiền; số tiền còn lại được tính thành tiền thuê nhà để trả hàng tháng cho bên cho thuê mua trong một thời hạn nhất định; sau khi hết hạn thuê mua nhà ở và khi đã trả hết số tiền còn lại thì người thuê mua có quyền sở hữu đối với nhà ở đó. Đặc điểm của hình thức thuê mua nhà ở xã hội Thuê mua nhà ở xã hội là một hình thức có tính ưu việt nhằm thực hiện chính sách về nhà ở đối với người có thu nhập thấp. Theo đó, những người có thu nhập thấp sẽ được tạo điều kiện để sở hữu một tài sản lớn là căn nhà mà mình đã hoàn thành nghĩa vụ trong thời gian thuê. Đặc điểm của hình thức thuê mua nhà ở xã hội cụ thể như sau: - Khác với hình thức thuê nhà, người thuê mua nhà ở xã hội sau khi hoàn thành nghĩa vụ tài chính và kết thúc thời hạn thuê mua thì được bên cho thuê mua 8
15. làm thủ tục để cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi là giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở). - Khác với hình thức mua bán nhà, người thuê mua nhà ở xã hội thanh toán lần đầu số tiền 20% giá trị nhà ở thuê mua, sau đó trả số tiền còn lại trong thời hạn thỏa thuận tối thiểu 5 năm, có thể trả tiền hàng tháng, hàng quý hoặc theo định kỳ thỏa thuận. - Trong thời hạn thuê mua nhà, nhà ở xã hội vẫn thuộc quyền sở hữu của bên cho thuê mua, bên thuê mua chỉ có quyền sử dụng nhà ở và quyền sở hữu nhà ở chỉ được chuyển giao cho bên thuê mua khi bên thuê mua đã hoàn thành toàn bộ nghĩa vụ tài chính và được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở. - Hình thức thuê mua nhà ở sẽ nâng cao trách nhiệm của người thuê mua trong việc giữ gìn, bảo quản nhà ở; đồng thời việc thu tiền thuê nhà trong một thời gian dài cũng đảm bảo người thuê mua có đủ khả năng thanh toán và nhà đầu tư cũng có thể thu hồi được vốn đã tạo lập ra nhà ở. Chính vì lẽ đó, hình thức thuê mua nhà ở xã hội được Nhà nước quan tâm và kiểm soát trong suốt quá trình thuê mua, đảm bảo thu hồi vốn cho nhà đầu tư và chuyển quyền sở hữu nhà ở cho bên thuê mua khi đã hoàn thành việc thuê mua nhà. So sánh thuê mua nhà ở xã hội với hình thức Cho thuê tài chính Cho thuê tài chính là một trong hai dạng của hợp đồng thuê mua trên thế giới, bên cạnh cho thuê vận hành [21, tr.43]. Cho thuê tài chính và thuê mua nhà ở xã hội đều là việc bên thuê mua sẽ được sở hữu tài sản sau thời gian cho thuê. Tuy nhiên, cho thuê tài chính khác với thuê mua nhà ở xã hội thể hiện dưới bảng sau đây: 9
16. Bảng 1.1. So sánh thuê mua nhà ở xã hội và cho thuê tài chính [23, Tr.20] Tiêu chí Thuê mua nhà ở xã hội Cho thuê tài chính Đối tượng Nhà ở xã hội Phổ biến là động sản, có thời hạn sử dụng, bao gồm: - Máy móc thiết bị, phương tiện đơn chiếc hoạt động độc lập; - Dây chuyền sản xuất; - Thiết bị lẻ trong dây chuyền sản xuất đồng bộ; - Thiết bị văn phòng, thiết bị điện tử điện toán, viễn thông, y tế và các động sản khác. Chủ thể Gồm 2 bên: Gồm 3 bên bắt buộc: +Bên thuê mua, + Bên thuê, +Bên cho thuê mua (Chủ đầu tư) + Công ty cho thuê tài chính; tư); + Nhà cung cấp máy móc thiết bị. Giá thuê - Được tính chia cho hàng tháng Giá trị khoản tiền thuê tối thiểu lớn sao cho đủ với giá mua nhà ở xã hơn hay bằng giá trị của tài sản. hội. - Không quy định về lãi suất - Quy định lãi suất trong thời gian trong thời gian thuê. thuê trên cơ sở lãi suất cơ bản và những biến độ dao động do Thống đốc ngân hàng nhà nước công bố. Thời hạn Tối thiểu là 05 năm Thời gian ngắn hơn, tối thiểu là 01 thuê năm. Quyền sở Khi hết thời hạn thuê thì bên Khi hết thời hạn thuê thì bên thuê hữu thuê mua được quyền sở hữu có quyền thuê tiếp hoặc có quyền nhà ở xã hội đó. mua lại tài sản đó. 10
17. So sánh thuê mua nhà ở xã hội với hình thức mua nhà trả chậm, trả dần: Hai hình thức này có những điểm giống và điểm khác nhau như sau: Thứ nhất, đối tượng áp dụng của hình thức thuê mua chỉ dành cho nhà ở xã hội, hình thức mua nhà trả chậm, trả dần thì không áp dụng với loại nhà ở xã hội mà được áp dụng đối với tất cả các loại hình nhà ở khác nhau. Thứ hai, sự giống nhau về nội dung của hai hình thức như sau: cùng là việc chưa trả hết tiền đã được sử dụng nhà, sau một thời gian thì được sở hữu nhà ở bằng Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản trên đất, tuy nhiên, các quy định về hai hình thức trả tiền lại khác nhau. Thuê mua nhà ở xã hội quy định bên thuê mua phải trả trước ít nhất 20% giá trị ngôi nhà, số tiền còn lại được tính thành tiền thuê mua nhà hàng tháng. Còn hình thức mua nhà trả chậm, trả dần không có quy định là bên mua phải trả trước bao nhiêu, số tiền còn lại như thế nào, mà các quy định về những điều khoản này do hai bên tự thỏa thuận với nhau. Thứ ba, lãi suất trong thời gian chưa trả hết tiền: thuê mua nhà ở xã hội không phải chịu lãi suất trong thời gian thuê còn mua nhà trả chậm, trả dần phải chịu lãi suất trong thời gian chưa trả hết tiền mua ngôi nhà mặc dù lãi suất rất thấp. Thứ tư, thời gian thực hiện thuê mua nhà ở xã hội dài hơn (tối thiểu là 05 năm) so với thời gian để thực hiện việc mua nhà trả chậm, trả dần (thông thường là dưới 05 năm). Thứ năm, Điều 125 Luật nhà ở năm 2014 quy định: trong thời gian trả chậm, trả dần, bên mua nhà ở được quyền sử dụng nhà ở và có trách nhiệm bảo trì nhà ở đó, trừ trường hợp nhà ở còn trong thời hạn bảo hành theo quy định. Bên mua nhà ở trả chậm, trả dần chỉ được thực hiện các giao dịch mua bán, tặng cho, đổi, thế chấp, góp vốn nhà ở này với người khác sau khi đã thanh toán đủ tiền mua nhà ở, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác. Trường hợp bên mua nhà ở có nhu cầu trả lại nhà ở đã mua trong thời gian trả chậm, trả dần và được bên bán nhà ở đồng ý thì hai bên thỏa thuận phương thức trả lại nhà ở và việc thanh toán lại tiền mua nhà ở đó. Quy định pháp luật đối với mua nhà trả chậm, trả dần có phần “thông thoáng” hơn so với thuê mua nhà ở xã hội. Các quy định của hình thức mua nhà trả chậm, trả dần thường để “các bên tự thỏa thuận” với nhau để cùng nhau thực hiên. Do đối tượng được thuê mua nhà ở xã hội có sự đặc biệt nên các quy định về thuê mua nhà ở xã hội 11
18. có phần chặt chẽ, buộc các bên phải tuân thủ chứ không được tự do thỏa thuận hay giao kết, thực hiện như đối với hình thức mua nhà trả chậm, trả dần. 1.1.3. Khái niệm hợp đồng thuê mua nhà ở xã hội Hợp đồng trên thế giới và từ trước đến nay có nhiều tên gọi khác nhau như thỏa thuận, khế ước, giao kèo, thỏa ước, ước định, hiệp ước Tuy nhiên cách định nghĩa về hợp đồng ở mỗi nơi quy định lại khác. Cơ quan hợp tác quốc tế Nhật Bản (JICA) trong khi giảng giải về Bộ luật dân sự Nhật Bản có đưa ra giải thích rằng: “Hợp đồng là 1 hành vi pháp lý được tạo lập bởi sự thỏa thuận dựa trên các tuyên bố ý chí tương hợp của nhiều bên mà có mục đích làm phát sinh ra quan hệ trái vụ” [14]. Theo Robert W.Emerson và John W.Hardwick thì: “Hợp đồng là 1 thỏa thuận có thể được thi hành về mặt pháp lý, rõ rằng hoặc ngầm định” [14]. Pháp luật Việt Nam lại quy định về hợp đồng tại Điều 385 Bộ luật Dân sự năm 2015 như sau: “Hợp đồng dân sự là sự thỏa thuận giữa các bên về việc xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự”. Có thể thấy, dù có định nghĩa như thế nào thì hợp đồng cũng thể hiện 2 yếu tố: ý chí của các bên và sự tạo lập hậu quả pháp lý. Hợp đồng thuê mua là một loại hợp đồng cụ thể và được phát triển mạnh trong thời gian gần đây. Định nghĩa hợp đồng thuê mua như sau: là sự thỏa thuận bằng văn bản giữa Bên cho thuê và Bên thuê, theo đó, Bên cho thuê, thường là các công ty thuê mua, phải chuyển quyền sử dụng tài sản – đối tượng của hợp đồng thuê mua, mà tài sản đó được mua từ nhà cung cấp – cho Bên Thuê trong một thời gian nhất định, còn Bên Thuê phải trả tiền thuê tài sản tính theo kỳ hạn. Trong thời hạn cho thuê, các bên không được đơn phương hủy bỏ hợp đồng. Hết thời hạn cho thuê, Bên thuê có thể mua lại (hoặc không mua hoặc thuê tiếp) tài sản đó theo sự thỏa thuận giữa hai bên hoặc theo quy định của pháp luật và phù hợp với quyền và nghĩa vụ của các bên [22, Tr.40]. Dựa trên đặc điểm của thuê mua nhà ở xã hội và hợp đồng thuê mua, có thể rút ra được định nghĩa về hợp đồng thuê mua nhà ở xã hội như sau: Hợp đồng thuê mua nhà ở xã hội là sự thỏa thuận của hai bên, theo đó, bên thuê mua là những đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội do Nhà 12
19. nước quy định phải thanh toán trước cho bên cho thuê mua một khoản tiền; số tiền còn lại được tính thành tiền thuê nhà để trả hàng tháng cho bên cho thuê mua trong một thời hạn nhất định; sau khi hết hạn thuê mua nhà ở và khi đã trả hết số tiền còn lại thì người thuê mua có quyền sở hữu đối với nhà ở đó. Phân loại hợp đồng thuê mua nhà ở xã hội Có ba cách để phân loại hợp đồng thuê mua nhà ở xã hội: Một là, căn cứ vào nguồn vốn đầu tư thì có hai loại: Hợp đồng thuê mua nhà ở xã hội của dự án thuộc sở hữu Nhà nước: Là hợp đồng thuê mua nhà ở xã hội do nhà nước làm chủ đầu tư dự án với các cách huy động vốn khác nhau của chủ đầu tư: - Bằng nguồn vốn ngân sách nhà nước; - Công trái quốc gia, trái phiếu, vốn hỗ trợ phát triển chính thức, vốn vay ưu đãi của các nhà tài trợ, vốn tín dụng đầu tư phát triển của Nhà nước; - Đầu tư xây dựng theo hình thức hợp đồng xây dựng - chuyển giao trên diện tích đất được xác định để xây dựng nhà ở xã hội; Hợp đồng thuê mua nhà ở xã hội của dự án được đầu tư xây dựng bằng nguồn vốn ngoài nhà nước: Các nhà đầu tư ngoài nhà nước, doanh nghiệp, hộ gia đình là những nhà đầu tư tiềm năng mà Nhà nước luôn khuyến khích để phát triển phân khúc nhà ở xã hội này. Vì vậy, Nhà nước đã ban hành rất nhiều chính sách cũng như cơ chế ưu đãi đối với các nhà đầu tư ngoài nhà nước này. Các cơ chế ưu đãi về thuê mua nhà ở xã hội bằng nguồn vốn ngoài nhà nước sẽ được phân tích chi tiết tại tiểu mục 2.1.2 dưới đây của luận văn này. Hai là, căn cứ vào loại nhà thì có các loại như sau: Hợp đồng thuê mua nhà ở xã hội là nhà chung cư: Là hợp đồng thuê mua nhà ở xã hội có từ hai tầng trở lên, có lối đi, cầu thang và hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho nhiều hộ gia đình, cá nhân. Nhà chung cư có phần diện tích thuộc sở hữu riêng của từng hộ gia đình, cá nhân, của chủ đầu tư và phần diện tích thuộc sở hữu chung của các chủ sở hữu chung cư. Hợp đồng thuê mua nhà ở xã hội là nhà liền kề thấp tầng: Là hợp đồng thuê mua nhà ở xã hội mà các căn nhà được xây dựng cạnh nhau, xếp thành từng dãy có thể xây dựng hàng loạt để tiết kiệm đất xây dựng. Loại nhà khối ghép này, mỗi căn 13
20. nhà thường chỉ có hai hướng, có thể có lối vào phía trước và phía sau, có hai mặt thường xuyên tiếp xúc hoặc chung với hai căn bên cạnh. Ba là, căn cứ vào hiện trạng nhà thì có hai loại: Hợp đồng thuê mua nhà ở xã hội được hình thành trong tương lai: Là hợp đồng thuê mua nhà ở xã hội mà nhà ở đang trong quá trình đầu tư xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng (Điều 3, Luật Nhà ở 2014). Hợp đồng thuê mua nhà ở xã hội có sẵn: Là hợp đồng thuê mua nhà ở xã hội mà nhà ở đã hoàn thành việc đầu tư xây dựng và đưa vào sử dụng (Điều 3, Luật Nhà ở 2014). Vai trò và ý nghĩa của hợp đồng thuê mua nhà ở xã hội Nhu cầu nhà ở luôn luôn là một vấn đề lớn đối với mỗi gia đình, đặc biệt là đối với những người có thu nhập thấp thì vấn đề nhà ở là một nỗi lo rất lớn. Tuy nhiên, với những năm trước đây, cơn sốt bất động sản tăng cao làm cho những người thu nhập thấp không thể và không có khả năng mua nổi cho gia đình mình một căn nhà. Do đó, hợp đồng thuê mua nhà ở xã hội đang ngày càng được ưu ái và đẩy mạnh. Đối với các đối tượng chính sách và các đối tượng có thu nhập thấp thì hợp đồng thuê mua nhà ở xã hội có một vai trò và ý nghĩa hết sức to lớn. Giá thành trong hợp đồng thuê mua nhà ở xã hội tương đối phù hợp cho các đối tượng được thuê mua mang một ý nghĩa kinh tế hết sức quan trọng cho họ. Thời hạn thuê mua kéo dài ( tối thiểu là 5 năm ), là một thuận lợi cho họ trong việc thanh toán tiền thuê nhà và khi kết thúc thời hạn trả tiền thuê, họ được nhà đầu tư chuyển quyền sở hữu nhà ở. Đây là một đặc điểm quan trọng của loại hình kinh doanh nhà ở xã hội, hình thức thuê mua tạo được một niềm tin vững vàng cho người thuê mua, vì sau khi hết thời hạn và đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính thì người thuê mua nhà được xác lập quyền sở hữu đối với nhà ở mà họ thuê mua. Thông qua hợp đồng thuê mua nhà ở xã hội, cung cấp cho người thuê mua có được chổ ở, nơi sinh hoạt, sinh sống và làm việc. Tạo cho họ tâm lý ổn định cuộc sống, tập trung vào công việc, làm ăn. Có nhà để ở và được xây dựng đúng chuẩn và yêu cầu về chất lượng thì đối tượng thuê mua nhà ở an tâm sinh sống và làm việc, nhà ở xã hội mang một ý nghĩa “an cư lạc nghiệp” cho các đối tượng được thuê mua nhà ở xã hội. 14