Luận văn Hợp đồng thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai theo pháp luật Việt Nam

Nội dung text: Luận văn Hợp đồng thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai theo pháp luật Việt Nam

1. BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƢỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP. HCM NGUYỄN HẢI KIM LONG HỢP ĐỒNG THẾ CHẤP NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƢƠNG LAI THEO PHÁP LUẬT VIỆT NAM LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC TP.Hồ Chí Minh – năm 2019
2. BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƢỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP. HCM NGUYỄN HẢI KIM LONG HỢP ĐỒNG THẾ CHẤP NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƢƠNG LAI THEO PHÁP LUẬT VIỆT NAM Chuyên ngành: Luật Kinh tế Mã số : 8380107 LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT KINH TẾ NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC : TS.LÊ VĂN HƢNG TP.Hồ Chí Minh - Năm 2019
3. LỜI CAM ĐOAN Tôi tên là Nguyễn Hải Kim Long – là học viên lớp Cao học Khóa 26 chuyên ngành Luật kinh tế, Khoa Luật, Trường Đại học Kinh tế TP. Hồ Chí Minh, là tác giả của Luận văn thạc sĩ luật học với đề tài “Hợp đồng thế chấp Nhà ở hình thành trong tương lai theo pháp luật Việt Nam” (Sau đây gọi tắt là “Luận văn”). Tôi xin cam kết những nội dung được viết trong Luận văn này là kết quả nghiên cứu độc lập của người viết được sự hướng dẫn của người hướng dẫn khoa học. Trong Luận văn có sử dụng, cũng như trích dẫn một số ý kiến, quan điểm khoa học của một số tác giả. Người viết xin cam kết mọi sự trích dẫn được ghi trong Luận văn này đều được ghi nguồn cụ thể, chính xác và có thể kiểm chứng. Các số liệu, thông tin được sử dụng trong Luận văn là hoàn toàn khách quan và trung thực. Học viên thực hiện NGUYỄN HẢI KIM LONG
4. MỤC LỤC TRANG PHỤ BÌA LỜI CAM ĐOAN DANH MỤC VIẾT TẮT TÓM TẮT LUẬN VĂN – ABSTRACT TỪ KHÓA ĐẶT VẤN ĐỀ 3 1. Lý do chọn đề tài 3 2. Câu hỏi nghiên cứu 4 3. Tình hình nghiên cứu 4 4. Mục tiêu, đối tượng và phạm vi nghiên cứu 4 4.1 Mục tiêu nghiên cứu 5 4.2 Đối tượng nghiên cứu 5 4.3 Phạm vi nghiên cứu 5 5. Các phương pháp tiến hành nghiên cứu 5 5.1. Phương pháp nghiên cứu 5 6. Ý nghĩa thực tiễn của đề tài 6 CHƢƠNG 1: TỔNG QUAN VỀ TÀI SẢN, TÀI SẢN HTTTL - NHÀ Ở HTTTL 7 1.1. KHÁI QUÁT TÀI SẢN VÀ TÀI SẢN HTTTL 7 1.1.1. Khái niệm về tài sản: 7 1.1.2. Đặc điểm cơ bản của tài sản: 10 1.1.3. Khái niệm tài sản HTTTL: 11 1.1.4. Đặc điểm của tài sản HTTTL: 11 1.1.5.Thế chấp tài sản HTTTL: 12 1.2. KHÁI QUÁT VỀ NHÀ Ở HTTTL: 15 1.2.1. Khái niệm nhà ở HTTTL: 15 1.2.2. Đặc điểm của nhà ở HTTTL: 16 1.2.3. Pháp luật điều chỉnh giao dịch Nhà ở HTTTL: 16
5. 1.2.3.1. Chủ thể tham gia giao dịch: 17 1.2.3.2. Đối tượng của giao dịch: 18 1.2.3.3. Hình thức của giao dịch 20 1.2.3.4. Giao dịch thế chấp Nhà ở HTTTL: 21 CHƢƠNG 2: PHÁP LUẬT HỢP ĐỒNG THẾ CHẤP NHÀ Ở HTTTL 31 2.1. QUY ĐỊNH ĐIỀU CHỈNH HỢP ĐỒNG DÂN SỰ VỀ NHÀ Ở 31 2.1.1. Hình thức của Hợp đồng: 31 2.1.2. Nội dung của Hợp đồng: 31 2.1.3. Hiệu lực của Hợp đồng dân sự về nhà ở: 32 2.2. PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG THẾ CHẤP NHÀ Ở HTTTL 33 2.2.1. Khái quát về Hợp đồng thế chấp Nhà ở HTTTL: 33 2.2.2. Hình thức và nội dung của Hợp đồng thế chấp: 33 2.2.2.1. Hình thức: 33 2.2.2.2. Nội dung: 34 2.2.2.3. Thủ tục công chứng: 35 2.2.3. Hiệu lực của HĐ thế chấp Nhà ở HTTTL: 36 2.2.3.1.Đối tượng: 36 2.2.3.2. Điều kiện có hiệu lực: 36 2.2.3.3. Thời điểm có hiệu lực của Hợp đồng: 37 2.2.4. Biện pháp bảo đảm Hợp đồng: 37 2.2.4.1. Khái quát về đăng ký giao dịch đảm bảo: 37 2.2.4.2. Thủ tục đăng ký giao dịch đảm bảo: 40 2.2.5. Hiệu lực của Hợp đồng trong một số trường hợp: 44 2.2.5.1. Chủ đầu tư thế chấp tài sản hình thành trong tương lai: 44 2.2.5.2. Tổ chức, cá nhân thế chấp Nhà ở HTTTL: 45 2.3. SO SÁNH HĐ THẾ CHẤP NỞ HTTTL VỚI CÁC LOẠI HĐ NỞ KHÁC 46 2.4. XỬ LÝ TÀI SẢN TRONG HĐ THẾ CHẤP NHÀ Ở HTTTL 48
6. 2.4.1. Những trường hợp xử lý tài sản: 48 2.4.2. Thủ tục xử lý tài sản: 49 CHƢƠNG 3: THỰC TIỄN VÀ KIẾN NGHỊ NHẰM TĂNG CƢỜNG HIỆU QUẢ THỰC HIỆN PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG THẾ CHẤP NỞ HTTTL 52 3.1. THỰC TIỄN THỰC HIỆN PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG THẾ CHẤP NỞ HTTTL 52 3.1.1. Chưa có quy định cụ thể về việc định giá trị của Nhà ở HTTTL: 53 3.1.2. Khó khăn khi xử lý tài sản: 54 3.1.3. Thủ tục đăng ký thế chấp không thống nhất: 55 3.1.4. Rủi ro khi ký kết hợp đồng ngày càng cao: 58 3.1.4.1. Nhà ở HTTTL bị thế chấp nhiều lần. 60 3.1.4.2. Nhà ở HTTTL đã bán nhưng vẫn bị thế chấp 61 3.1.4.3.Trường hợp Hợp đồng mua bán nhà ở HTTTL bị chấm dứt 63 3.2. MỘT SỐ KIẾN NGHỊ NHẰM TĂNG CƢỜNG HIỆU QUẢ THỰC HIỆN PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG THẾ CHẤP NHÀ Ở HTTTL 64 3.2.1. Ban hành văn bản hướng dẫn định giá Nhà ở HTTTL 64 3.2.2. Ban hành văn bản hướng dẫn và chế tài để xử lý hợp đồng thế chấp Nhà ở HTTTL: 64 3.2.3. Điều chỉnh các quy định của pháp luật: 65 3.2.4. Xây dựng hệ thống thông tin công khai: 66 KẾT LUẬN 68 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO DANH MỤC VĂN BẢN QUY PHẠM PHÁP LUẬT
7. DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT BLDS BLDS LNỞ Luật Nhà Ở Luật KDBĐS Luật kinh doanh bất động sản TSHTTTL Tài sản hình thành trong tương lai HĐ thế chấp Hợp đồng thế chấp Nhà ở HTTTL Nhà ở HTTTL TSBĐ Tài sản bảo đảm UBND Ủy Ban Nhân Dân
8. 1 TÓM TẮT LUẬN VĂN Hiện nay, có nhiều các quy định pháp luật điều chỉnh quan hệ thế chấp Nhà ở HTTTL, nhưng khi áp dụng trong thực tiễn thì gặp nhiều vấn đề phát sinh. Điều này, khiến cho việc giải quyết và xử lý các tài sản thế chấp rất khó khăn, gây ảnh hưởng đến quyền và lợi ích của các bên tham gia vào giao dịch thế chấp Nhà ở HTTTL. Nhận thấy sự cần thiết trong việc nghiên cứu các vấn đề pháp lý liên quan đến việc xử lý tài sản liên quan đến Hợp đồng thế chấp Nhà ở HTTTL, người viết đã lựa chọn đề tài : “Hợp đồng thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai theo pháp luật Việt Nam” làm đề tài nghiên cứu với mong muốn tìm hiểu những những nguyên nhân rủi ro, sai phạm trong quá trình thực hiện hợp đồng. Từ đó đưa ra các giải pháp góp phần hoàn thiện các quy định pháp luật, bảo vệ tốt nhất quyền lợi của người dân. Luận văn sử dụng các phương pháp phân tích luật, so sánh pháp luật và nghiên cứu tình huống (case studies) trong thực tiễn ký kết và áp dụng của HĐ thế chấp Nhà ở HTTTL. Từ đó, người viết đã rút ra được kết luận về những nguyên nhân rủi ro, sai phạm do những quy định pháp luật hiện hành và đề xuất hướng giải quyết cho phù hợp. Điều này góp phần hoàn thiện hệ thống pháp luật liên quan, bảo vệ tốt nhất quyền lợi của người dân. TỪ KHÓA Hợp đồng ; thế chấp nhà ở HTTTL; Pháp luật Việt Nam
9. 2 ABSTRACT There are numerous laws nowadays regulating the mortgage of off-plan housing, which however have encountered many problems when implemented. This circumstance has resulted in the difficulties in the handling and settlement of the collateral and impacted the rights and entitlements of the parties involved in the mortgage of off-plan housing. Recognizing the need to research the legal issues in relation to the settlement of collateral under the off-plan housing mortgage contract, the author has selected the topic: “The mortgage of off-plan housing under Vietnam Laws” as the research topic to understand the rationale of risks and violations occurred during the contract implementation. Upon such research, the solutions to improve the legal provisions and perfect the peoples’ entitlement have also been proposed. This thesis uses the methods of law analysis, law comparison and case study of the execution and implementation of the off-plan housing mortgage contract in reality. Consequently, the author has come to a conclusion on the risks and violations occurred as the result of current legal provisions and proposed suitable solutions. Such solution are expected to improve the relevant legislation and secure the people’s entitlement in the best manner. KEY WORD Contract ; The mortgage of off-plan housing ; Vietnam Laws
10. 3 ĐẶT VẤN ĐỀ 1. Lý do chọn đề tài Nền kinh tế Việt Nam hiện đang phát triển theo định hướng kinh tế thị trường và theo xu hướng toàn cầu hóa. Một nền kinh tế phát triển là một nền kinh tế mà trong đó xuất hiện ngày càng nhiều các giao dịch về dân sự, thương mại giữa các cá nhân/tổ chức kinh doanh trong nước với nhau hoặc giữa các cá nhân/tổ chức với các cá nhân/tổ chức thương nhân nước ngoài. Theo đó, nhu cầu thế chấp tài sản để vay vốn phục vụ cho các hoạt động kinh doanh hoặc đơn giản hơn là thế chấp tài sản để vay vốn phục vụ cho các nhu cầu cá nhân như mua nhà, xây dựng nhà ở . ngày càng phát triển hơn. Tuy nhiên, theo sự phát triển của nền kinh tế, việc thế chấp các tài sản không chỉ dừng lại đối với những tài sản đã tồn tại mà còn thế chấp cả những loại tài sản chưa hình thành (hình thành trong tương lai). Theo quy định của pháp luật, thế chấp là một trong những loại công cụ pháp lý để hạn chế các rủi ro có thể phát sinh trong các quan hệ vay vốn hoặc quan hệ tín dụng. Từ đó, đảm bảo quyền lợi của bên cho vay/bên nhận thế chấp (tổ chức tín dụng) trong trường hợp phát sinh tranh chấp. Theo đó, tài sản thường dùng để thế chấp có thể là động sản, bất động sản, tài sản đã hình thành, TSHTTTL Trong đó, thế chấp Nhà ở HTTTL hiện đang phát triển và ngày càng phổ biến trong xã hội hiện nay. Theo nghiên cứu của người viết, mặc dù đã có các quy định pháp luật điều chỉnh các giao dịch về TSHTTTL. Tuy nhiên, các quy định này vẫn chưa đầy đủ đặc biệt là các quy định điều chỉnh về loại tài sản là Nhà ở HTTTL. Vì vậy, trong trường hợp phát sinh tranh chấp sẽ khó để giải quyết và bảo vệ quyền lợi của các bên tham gia giao dịch đối với Nhà ở HTTTL. Do vậy, việc nghiên cứu các quy định pháp luật đối với loại tài sản là Nhà ở HTTTL là phù hợp nhằm nghiên cứu các cơ sở pháp lý và đưa ra các đề xuất và kết luận để điều chỉnh chặt chẽ và phù hợp với thực tiễn phát triển của xã hội và nền kinh tế thị trường và hết sức cần thiết. Chính vì vậy, người viết lựa chọn đề tài “Hợp đồng thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai theo pháp luật Việt Nam” để làm đề tài nghiên cứu của mình.
11. 4 2. Câu hỏi nghiên cứu Luận văn được thực hiện nhằm làm rõ các câu hỏi nghiên cứu : 1- Thứ nhất, mọi trường hợp ký kết HĐ thế chấp Nhà ở HTTTL đều được pháp luật công nhận? 2- Thứ hai, tại sao việc đăng ký thế chấp trải qua rất nhiều thủ tục từ việc ký kết hợp đồng cho đến việc đăng ký giao dịch đảm bảo nhưng vẫn xảy ra sai phạm? 3- Thứ hai, tại sao pháp luật đã có rất nhiều quy định điều chỉnh nhưng vẫn có những trường hợp khó xử lý vi phạm? 4- Thứ ba, giá trị thi hành của HĐ thế chấp nhà ở HTTTL như thế nào? 3. Tình hình nghiên cứu Hiện đã có một số các công trình nghiên cứu về các quy định của pháp luật liên quan đến TSHTTTL như sau: - Nguyễn Thị Kim Huế, 2012. Giao dịch dân sự đối với tài sản hình thành trong tương lai. Luận văn Thạc sĩ. Khoa Luật - Đại học Quốc gia Hà Nội. - Ngô Quang Cháng, 2011. Mua bán nhà ở thương mại hình thành trong tương lai. Luận văn Thạc sĩ. Khoa Luật - Đại học Quốc gia Hà Nội; - Phạm Hoàng Anh, 2015. Pháp luật về Nhà ở HTTTL tại Việt Nam. Luận văn Thạc sĩ. Khoa Luật - Đại học Quốc gia Hà Nội: Tuy nhiên, các nghiên cứu chỉ tập trung vào phân tích TSHTTTL, các giao dịch đối với tài sản hình thành trong lai, hoặc tập trung phân tích một các khái quát, chung nhất về các giao dịch liên quan đến thế chấp tài sản, Nhà ở HTTTL mà hầu như không tập trung vào giá trị pháp lý, tính hiệu lực, cũng như việc giải quyết các hậu quả của hợp đồng thế chấp loại tài sản đặc biệt này. Do vậy, trong bài Luận văn này, người viết thông qua việc nghiên cứu để tập trung đánh giá và phân tích sâu vào giá trị pháp lý cũng như tính hiệu lực trong các HĐ thế chấp Nhà ở HTTTL. Từ đó, phân tích hiệu lực HĐ thế chấp Nhà ở HTTTL trong trường hợp phát sinh tranh chấp và đề xuất ra hướng giải quyết cho phù hợp. 4. Mục tiêu, đối tƣợng và phạm vi nghiên cứu
12. 5 4.1 Mục tiêu nghiên cứu Mục đích nghiên cứu của Luận văn là để làm rõ tính pháp lý và tính hiệu lực, cũng như giá trị thi hành của HĐ thế chấp Nhà ở HTTTL tương ứng với từng trường hợp phát sinh cụ thể trong quá trình áp dụng vào thực tiễn. 4.2 Đối tượng nghiên cứu Đối tượng nghiên cứu của Luận văn tập trung chủ yếu vào HĐ thế chấp Nhà ở HTTTL 4.3 Phạm vi nghiên cứu - Về không gian: Luận văn tập trung nghiên cứu thực trạng áp dụng của HĐ thế chấp nhà ở HTTTL trong phạm vi thành phố Hồ Chí Minh - Về thời gian: Luận văn tập trung nghiên cứu hệ thống văn bản pháp luật có liên quan đang có hiệu lực pháp luật tại năm 2019. Trong đó, có một số nội dung sẽ đối chiếu với một số các văn bản trước đây để làm rõ tính mới của hệ thống pháp luật. 5. Các phƣơng pháp tiến hành nghiên cứu 5.1. Phương pháp nghiên cứu Để thực hiện đề tài này, tác giả sử dụng các phương pháp nghiên cứu sau đây: - Phương pháp phân tích luật: Luận văn được hoàn thành trên cơ sở sử dụng phương pháp phân tích luật. Người viết thông qua nghiên cứu, tổng hợp các văn bản pháp luật có liên quan, điều chỉnh trực tiếp các vấn đề, từ đó tiến hành phân tích và rút các các nhận định hướng giải quyết để trả lời các câu hỏi nghiên cứu. - Phương pháp so sánh pháp luật: Tại mục 1.1.1, người viết áp dụng phương pháp so sánh pháp luật với một số hệ thống luật của các nước Nga, Pháp để phân tích những điểm hay và không hay đối với các vấn đề có liên quan trong hệ thống pháp luật Việt Nam hiện hành - Phương pháp nghiên cứu tình huống (case studies): Người viết đã sử dụng phương pháp nghiên cứu tình huống để áp dụng vào tình huống đã xảy ra trong thực
13. 6 tiễn cụ thể tại mục 3.1.4. Từ đó, người viết rút các nhận định về thực trạng các vấn đề phát sinh có thể xảy ra trong khi thực hiện HĐ thế chấp Nhà ở HTTTL. 6. Ý nghĩa thực tiễn của đề tài Đề tài nhằm mục đích nghiên cứu các quy định có liên quan đến HĐ thế chấp Nhà ở HTTTL và quá trình áp dụng vào thực tiễn của các quy định này sẽ phát sinh những vấn đề, rủi ro pháp lý như thế nảo trước tình hình phát triển mạnh mẽ của nhu cầu giao dịch về Nhà ở HTTTL nói riêng và thế chấp Nhà ở HTTTL nói riêng như hiện nay. Thông qua việc nghiên cứu đó, người viết có thể hiểu rõ hơn các quy định có liên quan, cũng như hiểu được những rủi ro về pháp lý liên quan sẽ phát sinh. Từ đó, người viết có thể áp dụng vào thực tiễn của chính bản thân người viết hoặc hỗ trợ những người thân xung quanh. Đồng thời, dựa vào đó người viết sẽ tự nhận định và đưa ra các hướng giải quyết theo quan điểm cá nhân để góp phần xây dựng hệ thống pháp luật được tốt hơn, thúc đẩy được sự phát triển của hệ thống ngân hàng nói riêng và nền kinh tế nói chung.
14. 7 CHƢƠNG 1: TỔNG QUAN VỀ TÀI SẢN, TÀI SẢN HTTTL - NHÀ Ở HTTTL 1.1. KHÁI QUÁT TÀI SẢN VÀ TÀI SẢN HTTTL 1.1.1. Khái niệm về tài sản: Tài sản là một cụm từ khá phổ biến trong xã hội hiện nay. Người dân khi bắt gặp cụm từ này đều có thể hiểu và liên tưởng ngay đến tài sản bao gồm nhưng gì. Tuy đây là cụm từ rất thông dụng và phổ biến, nhưng vẫn chưa có ai đưa ra được khái niệm và định nghĩa cụ thể về tài sản là gì ? Tham khảo BLDS Pháp (Code Civil) năm 1804, người viết nhận thấy BLDS pháp dành hẳn quyển thứ 2 (Livre II) để nói về “Tài sản và những biến thể khác của sở hữu”. Cụ thể: Điều 516 quy định : “Tous les biens sont meubles ou immeubles”1. Theo đó, BLDS Pháp quy định rất rõ Tài sản có thể là động sản hay bất động sản. Điều 517 quy định: “Les biens sont immeubles ou par leur nature, ou par leur destination, ou par l’objet auquel ils s’appliquent” và Điều 527 quy định: “Les biens sont meubles par leur nature, ou par la détermination de la loi”2. Theo đó, Bản thân BLDS Pháp cũng định nghĩa rất rõ bất động sản là loại tài sản bất động theo bản chất của nó hoặc bởi mục đích hoặc bởi các đối tượng mà nó áp dụng, động sản là loại tài sản có thể di chuyển theo bản chất của nó hoặc bằng việc xác định theo quy định của pháp luật Theo các quy định trên, có thể thấy rằng người Pháp đã nhận thức về tài sản từ rất sớm và đã pháp luật hóa các định nghĩa về tài sản vào trong BLDS Pháp năm 1804, và các quy định này vẫn còn giá trị cho đến thời điểm hiện tại. Điều này cho ta thấy bản chất của tài sản hầu như không thay đổi. 1 Điều 516, Livre II, Code Civil, năm 1804 2 Điều 517, Livre II, Code Civil, năm 1804
15. 8 Ngoài ra, khi tham khảo BLDS của nước Nga ở Điều 128 BLDS Liên Bang Nga năm 1994 quy định về các loại đối tượng của quyền dân sự, cụ thể quy định như sau : “Thuộc về đối tượng của các quyền dân sự phải được nhắc đến là vật, trong số đó bao gồm tiền và giấy tờ có giá, và cũng bao gồm các loại tài sản khác, như các quyền tài sản; công việc và dịch vụ; thông tin; kết quả của hoạt động trí tuệ, bao gồm quyền loại trừ đối với chúng (quyền sở hữu trí tuệ); những giá trị phi vật chất”3. Theo đó, người viết nhận thấy bản thân BLDS Nga năm 1994 chỉ liệt kê các loại tài sản mà không phân định rõ các loại tài sản như BLDS Pháp. Tuy nhiên, BLDS Nga năm 1994 cũng cho thấy sự phát triển tiến bộ của pháp luật Nga so với pháp luật Việt Nam trong việc quy định thêm một số loại tài sản “đặc biệt” như thông tin, kết quả của hoạt động trí tuệ trong khi cùng thời điểm này, tại Việt Nam vẫn chưa có các văn bản cụ thể định nghĩa về các loại tài sản. Mãi đến năm 1995, Việt Nam mới lần đầu tiên ban hành BLDS năm 1995 và đưa ra các quy định về tài sản. Như phân tích ở trên, khái niệm về tài sản lần đầu tiên được quy định trong pháp luật Việt Nam ở Điều 172 BLDS năm 1995, nội dung : “Tài sản bao gồm vật có thực, tiền, giấy tờ trị giá được bằng tiền và các quyền tài sản”. Theo đó, có thể thấy BLDS năm 1995 định nghĩa tài sản theo một nghĩa rất hẹp. Đặc biệt việc quy định “vật có thật” dẫn dắc người đọc luật có thể hiểu tài sản phải là những vật có thực tại thời điểm giao dịch, nội dung này ra rất nhiều hạn chế cho việc thực thi các quy định có liên quan về các giao dịch về tài sản. Do nhận thấy được sự bất cập từ những nội dung khái niệm về tài sản trong BLDS năm 1995, các nhà làm luật đã ban hành BLDS năm 2005 với những nội dung quy định về tài sản đã được sửa đổi, cụ thể tại Điều 163 quy định : “Tài sản 3 Điều 128, BLDS Liên Bang Nga, năm 1994
16. 9 bao gồm vật, tiền, giấy tờ có giá và các quyền tài sản”4. Như vậy, BLDS năm 2005 đã loại bỏ yếu tố “vật có thật”, điều này đã tháo gỡ phần nào những hạn chế trong các khái niệm về tài sản được nêu ra trong BLDS năm 1995, giúp cho việc giao dịch các loại tài sản được dễ dàng hơn. Xã hội ngày càng phát triển, nhu cầu về sở hữu tài sản của con người sẽ càng tăng, từ đó thúc đẩy cho việc xuất hiện ngày càng nhiều và đa dạng các loại tài sản. Do đó, các chế định về tài sản được quy định trong BLDS năm 2005 sẽ lỗi thời và không thể điều chỉnh kịp thời các loại tài sản mới, cũng như những giao dịch phát sinh từ những loại tài sản mới được hình này. Vì vậy, BLDS năm 2015 đã được ban hành trên tinh thần kế thừa, phát triển các quy định từ 02 BLDS năm 1995 và BLDS năm 2005. Bản thân nội dung trong BLDS năm 2015 cũng không định nghĩa cụ thể như thế nào là tài sản. Theo nội dung tại Điều 105 BLDS năm 2015, các nhà làm luật liệt kê tài sản bao gồm những loại: “Tài sản là vật, tiền, giấy tờ có giá và quyền tài sản; Tài sản bao gồm bất động sản và động sản. Bất động sản và động sản có thể là tài sản hiện có và tài sản hình thành trong tương lai”5. Khi đối chiếu các nội dung về tài sản được ghi nhận trong BLDS năm 2015 với các BLDS của các nước khác, người viết nhận thấy BLDS năm 2015 đã kế thừa một số các nội dung từ các quy định trong BLDS Pháp trong việc liệt kê các loại tài sản. Pháp luật Pháp liệt kê rất nhiều và cụ thể các loại tài sản tại các Điều từ Điều 517 cho đến Điều 524 đối với bất động sản và từ Điều 528 đến Điều 536 đối với động sản. Tuy nhiên, BLDS năm 2015 chỉ liệt kê một số loại tài sản và lấy đó làm cơ sở để làm định nghĩa về tài sản. Như vậy, có thể thấy BLDS năm 2015 kế thừa những nội dung quy định khái niệm về tài sản từ các nước khác một cách chưa đầy đủ, điều này vô hình chung đã khiến người đọc luật hiểu khái niệm tài sản theo một cách hạn hẹp theo các liệt kê được 4 Điều 163, BLDS, năm 2005 5 Điều 105, BLDS, năm 2015
17. 10 nêu trong điều luật, trong khi tài sản rất đa dạng. Điều này là không phù hợp với tình hình phát triển của xã hội hiện nay, bởi vì ngày càng nhiều loại hình tài sản xuất hiện, đặc biệt trong số đó là TSHTTTL. 1.1.2. Đặc điểm cơ bản của tài sản: Hiện nay, chưa có nội dung nào quy định về đặc điểm của tài sản. Tuy nhiên, dựa trên việc nghiên cứu các quy định về khái niệm và những nội dung mà pháp luật ghi nhận liên quan đến tài sản nêu trên, người viết đã tự rút ra một số đặc điểm của tài sản như sau: - Tài sản phải có giá: một trong các đặc điểm chính của tài sản đó chính là tài sản phải có giá. Giá được tính bằng đơn vị tiền tệ cụ thể. Đây là đặc điểm quan trọng và cần thiết nhất của tài sản vì nó là cơ sở giúp cho con người xác định được giá trị cao thấp của một tài sản, biết được tài sản này có giá trị hay không. Từ đó, con người mới có thể thực hiện việc xác lập các giao dịch phát sinh mà đối tượng chủ yếu trong đó là đến tài sản này để phục vụ nhu cầu của con người.Tuy nhiên, cũng có một vài trường hợp các loại tài sản đặc biệt không có giá hoặc không thể định giá như là “quyền tài sản” mà trong BLDS năm 2015 đã đề cập. - Tài sản phải đáp ứng nhu cầu, lợi ích cụ thể của chủ tài sản về mặt vật chất hoặc tinh thần: theo đó, tài sản phải đáp ứng cho chủ sở hữu các nhu cầu, lợi ích về mặt vật chất hoặc tinh thần. Tức là, tài sản phải phục vụ cho nhu cầu của con người, nhu cầu đó có thể là lợi ích về giá trị mà tài sản đó mang lại cho con người khi sở hữu tài sản chấp nhận thực hiện việc mua hoặc bán hoặc thực hiện một hình thức khác hoặc lợi ích về tinh thần khi chủ sở hữu tài sản thông qua việc sáng tạo ra tài sản mà tài sản này chưa thể định giá hoặc không có giá trị về mặt vật chất. - Tài sản phải được pháp luật công nhận: đặc điểm cuối cùng của tài sản đó là tài sản đó phải được pháp luật công nhận. Đây cũng là một đặc điểm quan trọng bởi tính chất phải được pháp luật công nhận – tức là tài sản đó phải được quy định và điều chỉnh trong BLDS, bởi vì nó ảnh hưởng đến việc thực
18. 11 hiện các quyền sở hữu tài sản của chủ sở hữu. Cụ thể, chủ sở hữu muốn xác lập một giao dịch mà đối tượng là tài sản mà tài sản đó không được ghi nhận trong BLDS hoặc pháp luật không ghi nhận thì chủ sở hữu không thể thực hiện các giao dịch các giao dịch có liên quan bởi lẽ không có cơ quan có thẩm quyền nào chứng nhận cho việc thực hiện giao dịch này. 1.1.3. Khái niệm tài sản HTTTL: Như người viết đã trích dẫn và phân tích ở trên, BLDS năm 1995 và BLDS năm 2005 chỉ đề cập đến những khái niệm tài sản là những vật có thực – tức là tài sản đó phải tồn tại tại thời điểm xác định và thực hiện các quyền về tài sản. Bản thân BLDS năm 1995 và BLDS năm 2005 không có quy định về các loại TSHTTTL, mãi đến khi BLDS năm 2015 ban hành khi đó, pháp luật dân sự Việt Nam mới đề cập đến khái niệm TSHTTTL. Theo nội dung tại Điều 105 của BLDS 2015 quy định : “tài sản có thể là tài sản hiện có và tài sản hình thành trong tương lai”6 . Do đó, căn cứ vào thời điểm hình thành của tài sản, người viết phân tài sản thành 02 loại: hiện có (đã tồn tại) và TSHTTTL (chưa tồn tại). Như vậy, có thể hiểu tài sản hình thành trong tương lai là một trong những loại tài sản được pháp luật công nhận. TSHTTTL có thể là bất động sản hoặc động sản được hình thành trong tương lai. 1.1.4. Đặc điểm của tài sản HTTTL: - Có những đặc điểm cơ bản của tài sản: Có thể thấy rằng bản chất của tài sản hình thành trong tương lai cũng chính là tài sản theo luật định. Do đó, TSHTTTL có đầy đủ các đặc điểm cơ bản của tài sản như đã phân tích ở trên. Các đặc điểm này giúp chủ sở hữu tài sản có thể thực hiện các quyền của mình đối với TSHTTTL bằng cách áp dụng tương tự các quy định của pháp luật điều chỉnh đối với tài sản thông thường. 6 Điều 105, BLDS, năm 2015
19. 12 - Thời điểm hình thành: Như đã phân tích, TSHTTTL tức là chưa tồn tại ở thời điểm thực hiện giao dịch tài sản này chưa được hình thành. Tuy nhiên, mặc dù chưa hình thành nhưng phải thỏa mãn điều kiện là có cơ sở chứng minh cho việc tài sản này chắc chắn sẽ hình thành ở tương lai. Khi đó, các cơ quan có thẩm quyền mới có cơ sở công nhận TSHTTTL. - Quyền sở hữu đối với TSHTTTL: là căn cứ để xác lập, thay đổi và chấm dứt các quyền của chủ sở hữu đối với TSHTTTL. Do bản chất TSHTTTL cũng là tài sản như phân tích ở trên nên chủ sở hữu TSHTTTL cũng có quyền tương tự sở hữu về tài sản . Tuy nhiên, quyền sở hữu TSHTTTL là chưa đầy đủ và chỉ có thể áp dụng trong một số các giao dịch và tùy từng trường hợp cụ thể theo quy định mà pháp luật ban hành. - Về thực hiện giao dịch: Chỉ được thực hiện các giao dịch khi thỏa mãn các điều kiện do Luật định: Đối với TSHTTTL thì điều kiện để thực hiện các giao dịch liên quan bao gồm: Một là: TSHTTTL sử dụng vào giao dịch phải là “vật”. “Vật” ở đây có thể là động sản hoặc bất động sản . Hai là: TSHTTTL có thể không phải của bên vay vốn nhưng bắt buộc là phải thuộc quyền sở hữu của bên thế chấp. Tuy nhiên, tại thời điểm đem đi thế chấp thì chưa có giấy tờ do Nhà nước công nhận quyền sở hữu này. - Có tính rủi ro cao: Do bản chất là TSHTTTL nên các quan hệ phát sinh từ các giao dịch mà trong đó đối tượng của các giao dịch là tài sản mà thường có tính rủi ro cao. Tài sản có thể không thể hình thành sau khi các giao dịch được xác lập khiến cho các chủ thể tham gia dịch có thể bị thiệt hại. 1.1.5.Thế chấp tài sản HTTTL:
20. 13 Theo BLDS năm 2015 quy định : “Thế chấp tài sản là việc một bên (sau đây gọi là bên thế chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ và không giao tài sản cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận thế chấp)”7. Nội dung của Điều luật nêu trên quy định rất cụ thể khái niệm thế chấp tài sản. Theo đó, người viết hiểu hành vi thế chấp một tài sản là việc bên thế chấp sử dụng tài sản do mình sở hữu giao cho bên nhận thế chấp nhằm đảm bảo cho việc thực hiện các nghĩa vụ của bên thế chấp đối với bên nhận thế chấp. Trong quá trình nghiên cứu, người viết đã tiến hành đối chiếu với các quy định của các BLDS năm 1995 và BLDS năm 2005, người viết nhận thấy BLDS năm 2015 quy định rất khác so với quy định của BLDS năm 1995. Cụ thể BLDS năm 1995 quy định: “Thế chấp tài sản là việc bên có nghĩa vụ dùng tài sản là bất động sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ đối với bên có quyền”8. Theo đó, BLDS năm 1995 xác định rõ tài sản mang đi thế chấp mang đi thế chấp phải là bất động sản, điều này cho thấy sự hạn hẹn trong các quy định pháp luật thời bấy giờ. Việc quy định như vậy sẽ gặp nhiều bất cập trong áp dụng thực tiễn vì trên thực tế, đối tượng trong quan hệ thế chấp tài sản thường rất đa dạng và phong phú, không chỉ là bất động sản mà còn có thể là động sản. Do đó, sau 10 năm áp dụng và thực thi khái niệm về thế chấp tài sản thì BLDS năm 1995 bộc lộ nhiều bất cập, chính vì vậy, các nhà làm luật đã điều chỉnh khái niệm về thế chấp tài sản trong BLDS năm 2005 như sau: “Thế chấp tài sản là việc một bên (sau đây gọi là bên thế chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự đối với bên kia (sau đây gọi là bên nhận thế chấp) và không chuyển giao tài sản đó cho bên nhận thế chấp”9. Việc ghi nội dung 7 Điều 317, BLDS, năm 2015 8 Khoản 1 Điều 346, BLDS, năm 1995 9 Khoản 1 Điều 342, BLDS, năm 2005
21. 14 như vậy, BLDS năm 2005 thể hiện những bước tiến đáng kể trong nhận thức cũng như khả năng lập pháp của các nhà làm luật, bắt kịp sự phát triển của xã hội. Ngoài ra, giữa BLDS năm 2005 và BLDS năm 2015 cũng có sự khác biệt về khái niệm thế chấp tài sản ở chỗ BLDS năm 2005 quy định “ bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự đối với bên kia .”, còn BLDS năm 2015 quy định “ để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ ”. Về mặt tổng quan, các nội dung này khiến cho người đọc khó có thể nhận ra sự khác biệt. Nhưng khi thực hiện nghiên cứu, người viết nhận thấy có một sự khác biệt rất nhỏ ở cách dùng từ ngữ : “ đối với bên kia ”. Việc BLDS năm 2005 quy định nội dung như vậy sẽ gặp bất cập không thể áp dụng trong trường hợp bên thế chấp dùng tài sản của mình để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ của bên thứ 3. Do nhận thấy nhược điểm này, BLDS năm 2015 đã bỏ đi nội dung này, qua đó thể hiện sự tiến bộ của các nhà làm luật trong việc nghiên cứu và soạn thảo các quy định của pháp luật giúp cho các quy định này có thể áp dụng trong thực tiễn, cũng như bắt kịp xu hướng phát triển của xã hội. Hiện nay, vẫn chưa có quy định để định nghĩa về thế chấp tài sản hình thành trong tương lai. Tuy nhiên, dựa trên những khái niệm về thế chấp tài sản nêu trên kết hợp với định nghĩa về tài sản hình thành trong tương lai được quy định tại Điều 1 Nghị định 11/2012/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung Nghị định 163/2006/NĐ-CP, người viết đã tự đưa ra khái niệm về thế chấp tài sản hình thành trong tương lai như sau: “Thế chấp tài sản hình thành trong tương lai là việc một bên (sau đây gọi là bên thế chấp) dùng tài sản hình thành trong tương lai thuộc sở hữu của mình, bao gồm: tài sản được hình thành từ vốn vay; tài sản đang trong giai đoạn hình thành hoặc đang được tạo lập hợp pháp tại thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm; hoặc tài sản đã hình thành và thuộc đối tượng phải đăng ký quyền sở hữu, nhưng sau thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm thì tài sản đó mới được đăng ký theo quy định của pháp
22. 15 luật để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ và không giao tài sản cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận thế chấp)”10. Dựa vào các khái niệm nêu trên, có thể nhận thấy có sự khác biệt giữa thế chấp tài sản hiện hữu và thế chấp tài sản hình thành trong tương lai ở yếu tố quyền sở hữu. Đối với thế chấp tài sản hữu hình thì quyền sở hữu của bên thế chấp đã có tại thời điểm thực hiện việc thế chấp, còn đối với thế chấp tài sản hình thành trong tương lai thì quyền sở hữu của bên thế chấp chưa được xác lập tại thời điểm thực hiện việc thế chấp. Vì vậy, pháp luật quy định trình tự thủ tục đối với việc thế chấp tài sản hình thành trong tương lai chặt chẽ hơn để đảm bảo tốt nhất quyền lợi của người dân. 1.2. KHÁI QUÁT VỀ NHÀ Ở HTTTL: 1.2.1. Khái niệm nhà ở HTTTL: Theo định nghĩa của Luật Nhà Ở năm 2014 thì : “nhà ở là công trình xây dựng với mục đích để ở và phục vụ các nhu cầu sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân”11. Theo định nghĩa tại Luật KDBĐDS quy định: “Nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai là nhà, công trình xây dựng đang trong quá trình xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng”12. Như vậy, hiểu theo một cách đơn giản nhất thì Nhà ở HTTTL là loại nhà chưa được hình thành và có các điều kiện, cơ sở pháp lý nhằm xác định rằng nhà ở đó chắn chắn được xây dựng và hoàn thành ở trong tương lai không xa. Căn cứ vào các quy định nêu trên, theo người viết, xét về bản chất thì Nhà ở HTTTL là một loại tài sản hình thành trong tương lai nên có các đặc điểm và tính chất của tài sản hình 10 Điều 1, Nghị định 11/2012/NĐ-CP ngày 22/02/2012 sửa đổi, bổ sung Nghị định 163/2006/NĐ-CP quy định về giao dịch đảm bảo. 11 Khoản 1, Điều 3 LNỞ, năm 2014 12 Khoản 4, Điều 3 Luật KDBĐDS, năm 2014