Luận văn Hợp đồng mua bán nhà ở xã hội theo pháp luật Việt Nam

Nội dung text: Luận văn Hợp đồng mua bán nhà ở xã hội theo pháp luật Việt Nam

1. ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI KHOA LUẬT DƢƠNG VIỆT DŨNG HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở XÃ HỘI THEO PHÁP LUẬT VIỆT NAM Chuyên ngành: Luật Dân Sự và Tố Tụng Dân Sự Mã số: 60 38 01 03 LUẬN VĂN THẠC SỸ LUẬT HỌC Cán bộ hƣớng dẫn khoa học: TS. NGUYỄN MINH TUẤN Hà Nội - 2014
2. LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan Luận văn là công trình nghiên cứu của riêng tôi. Các kết quả nêu trong Luận văn chưa được công bố trong bất kỳ công trình nào khác. Các số liệu, ví dụ và trích dẫn trong Luận văn đảm bảo tính chính xác, tin cậy và trung thực. Tôi đã hoàn thành tất cả các môn học và đã thanh toán tất cả các nghĩa vụ tài chính theo quy định của Khoa Luật Đại học Quốc gia Hà Nội. Vậy tôi viết Lời cam đoan này đề nghị Khoa Luật xem xét để tôi có thể bảo vệ Luận văn. Tôi xin chân thành cảm ơn! NGƢỜI CAM ĐOAN Dƣơng Việt Dũng
3. MỤC LỤC Trang Lời cam đoan Mục lục LỜI NÓI ĐẦU 1 1. Tính cấp thiết của đề tài 1 2. Mục đích nghiên cứu và nhiệm vụ của luận văn 2 3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 3 4. Phương pháp nghiên cứu 4 5. Tình hình nghiên cứu về pháp luật nhà ở xã hội tại Việt Nam và ý nghĩa lý luận của đề tài 4 Chƣơng 1:NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở XÃ HỘI 6 1.1. Khái niệm, đặc điểm hợp đồng mua bán nhà ở 6 1.1.1. Khái niệm hợp đồng mua bán nhà ở 6 1.1.2. Đặc điểm pháp lý của hợp đồng mua bán nhà ở 8 1.2. Các yếu tố của hợp đồng mua bán nhà ở xã hội 11 1.2.1. Khái niệm nhà ở xã hội 11 1.2.2. Khái niệm về hợp đồng mua bán nhà ở xã hội 14 1.2.3. Chủ thể của hợp đồng mua bán nhà ở xã hội 15 1.2.4. Hình thức của hợp đồng mua bán nhà ở xã hội 19 1.2.5. Quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng mua bán nhà ở xã hội 21 1.2.5.1. Quyền và nghĩa vụ của bên bán nhà ở xã hội 22 1.2.5.2. Quyền và nghĩa vụ của bên mua nhà ở xã hội 27 1.3. Trình tự thủ tục thực hiện hợp đồng mua bán nhà ở xã hội 31
4. 1.4. Ý nghĩa của hợp đồng mua bán nhà ở xã hội 34 1.4.1. Hợp đồng nhà ở xã hội góp phần đảm bảo chính sách an sinh xã hội 34 1.4.2. Hợp đồng mua bán nhà ở xã hội góp phần kích thích vốn đầu tư cho loại hình nhà ở xã hội thông qua khơi thông nguồn cung 36 1.4.3. Hợp đồng mua bán nhà ở xã hội góp phần hoàn thiện quy định pháp luật về hợp đồng nhà ở 37 1.5. Vấn đề mua bán nhà ở xã hội ở một số quốc gia 38 1.5.1 Mua bán nhà ở xã hội tại Đan Mạch 38 1.5.2. Mua bán nhà ở xã hội tại Đức 39 Tiểu kết chương 1 41 Chƣơng 2:THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ MUA BÁN NHÀ Ở XÃ HỘI 43 2.1. Chính sách và pháp luật của nhà nước về mua bán nhà ở xã hội 43 2.2. Thực trạng quy định pháp luật về nhà ở xã hội 45 2.2.1. Quy định về đối tượng và điều kiện được mua nhà ở xã hội . 45 2.2.2. Quy định về chủ đầu tư 50 2.2.3. Quy định tiêu chuẩn thiết kế nhà ở xã hội 52 2.2.4. Quy định về giá nhà ở xã hội 57 2.3. Một số bất cập của pháp luật về mua bán nhà ở xã hội 61 2.3.1 Chính sách hỗ trợ, ưu đãi về nhà ở xã hội chưa sát thực tế 61 2.3.2 Cơ chế xin – cho trong mua bán nhà ở xã hội 64 2.3.3 Quản lý giá nhà ở xã hội 65 2.3.4 Một số mẫu thuẫn của quy định pháp luật về nhà ở xã hội 68 2.3.4.1 Tiêu chuẩn mua nhà ở xã hội 69 2.3.4.2 Hình thức mua nhà ở xã hội 71 2.3.4.3 Thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở xã hội 73
5. 2.3.4.4. Nhà ở xã hội và quy định về đấu thầu 75 2.3.4.5. Huy động vốn 78 2.3.4.6. Giao dịch nhà ở xã hội do hộ gia đình thực hiện 79 Tiểu kết chương 2 80 Chƣơng 3: THỰC TIỄN MUA BÁN NHÀ Ở XÃ HỘI Ở VIỆT NAM, KIẾN NGHỊ VÀ ĐỀ XUẤT HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở XÃ HỘI 81 3.1 Thực tiễn mua bán nhà ở xã hội tại Việt Nam 81 3.1.1 Mất cân bằng cung-cầu và hệ lụy từ việc xin-cho 81 3.1.2 Giá thành và chất lượng nhà ở xã hội 83 3.1.3 Mặt trái trong mua bán nhà ở xã hội 84 3.1.4 Tính thực tiễn của các gói chính sách hỗ trợ 85 3.2. Hướng hoàn thiện pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở xã hội 87 3.2.1 Sự cần thiết phải hoàn thiện pháp luật về mua bán nhà ở xã hội 87 3.2.2 Kiến nghị hoàn thiện pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở xã hội 88 3.2.3 Đăng ký mẫu hợp đồng mua bán nhà ở xã hội – Công cụ bảo vệ quyền lợi chính đáng của người mua nhà ở xã hội 91 3.2.4 Hợp đồng thuê nhà, cách tiếp cận mới cho loại hình nhà ở xã hội 96 Tiểu kết chương 3 98 KẾT LUẬN 99 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 100
6. LỜI NÓI ĐẦU 1. Tính cấp thiết của đề tài Bắt đầu thời kỳ mở cửa nền kinh tế từ những thập kỷ cuối của thế kỷ 20, nền kinh tế Việt Nam đã không ngừng phát triển về số lượng cũng như chất lượng. Quá trình đô thị hóa và tình trạng gia tăng dân số cơ học tại các đô thị lớn, kéo theo đó là nhu cầu về nhà ở luôn trong tình trạng cung không đáp ứng đủ cầu. Đã có những giai đoạn, thị trường nhà ở phát triển nóng, hàng loạt dự án nhà ở, khu đô thị mới ra đời. Tuy nhiên, do mức giá nhà ở tại Việt Nam thường cao hơn mức thu nhập trung bình của đa số người dân, điều này dẫn đến chỉ một tỷ lệ rất nhỏ dân số có đủ khả năng sở hữu nhà ở dưới hình thức mua để sử dụng hoặc mua bán đầu cơ kiếm lời. Còn lại, đa số người dân đặc biệt là nhóm đối tượng người lao động có thu nhập thấp, cán bộ, công chức, viên chức, người lao động, những đối tượng chính sách xã hội hầu như không có cơ hội để được sở hữu nhà ở. Ngoài ra, giai đoạn này cũng chứng kiến tình trạng bất bình đẳng trong các giao dịch về nhà ở khi người mua nhà thường ở tình trạng bất lợi vì phải ký kết những hợp đồng mua bán nhà ở hay góp vốn vào dự án do chủ đầu tư hay người bán nhà soạn sẵn. Đứng trước thực trạng trên, Đảng và Nhà nước đã ban hành nhiều chủ trương, chính sách quan trọng nhằm khuyến khích, huy động mọi nguồn lực trong xã hội phục vụ việc xây dựng nhà ở xã hội để đáp ứng nhu cầu cấp thiết của người dân. Những chính sách này đã được sự ủng hộ của người dân, chính quyền địa phương và doanh nghiệp kinh doanh bất động sản như chính sách ưu đãi thuế thu nhập doanh nghiệp đối với doanh nghiệp phát triển các dự án nhà ở xã hội, ưu đãi thuế giá trị gia tăng, chính sách hỗ trợ lãi suất cho người mua nhà Kết quả là đã tạo ra một số lượng lớn nhà ở xã hội cung cấp 1
7. ra thị trường. Bước đầu hình thành một thị trường kinh doanh nhà ở xã hội phát triển lành mạnh. Mặc dù vậy, trong quá trình triển khai, thực hiện, đã phát sinh hiện tượng một số cá nhân, tổ chức lợi dụng chính sách hỗ trợ của Đảng và Nhà nước, sự chưa đồng bộ, thiếu nhất quán và chưa bắt kịp với thực tế phát triển của các văn bản pháp quy trong giao dịch về nhà ở mà chủ đầu tư cũng như những cá nhân, tổ chức đầu cơ lợi dụng để trục lợi, làm ảnh hưởng đến quyền lợi của Nhà nước, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản và người mua nhà ở xã hội. Để thị trường kinh doanh bất động sản nói chung và thị trường nhà ở xã hội nói riêng phát triển lành mạnh, hạn chế tình trạng bất bình đẳng gây bất lợi cho người mua nhà, đáp ứng nhu cầu sử dụng của người dân, điều này đặt ra nhu cầu cấp thiết trong việc hoàn thiện khung pháp lý đối với hoạt động mua bán nhà ở xã hội. Đặc biệt là pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở xã hội nhằm bảo vệ quyền và lợi ích chính đáng của các bên tham gia giao dịch, nhất là đối với người mua nhà ở xã hội thường được xem là đối tượng yếu thế khi tham gia các giao dịch mua bán nhà ở. Từ những lý do nêu trên, tôi đã mạnh dạn chọn đề tài “Hợp đồng mua bán nhà ở xã hội theo pháp luật Việt Nam” làm đề tài cho luận văn cao học của mình. 2. Mục đích nghiên cứu và nhiệm vụ của luận văn Luận văn tập trung phân tích, làm rõ khái niệm về nhà ở xã hội, hợp đồng mua bán nhà ở xã hội, các loại hợp đồng mua bán nhà ở xã hội, ý nghĩa, vai trò, đặc thù của hợp đồng mua bán nhà ở xã hội trong giao lưu dân sự. Qua đây, luận văn cũng nghiên cứu vai trò của lĩnh vực nhà ở xã hội trong hoạt động kinh doanh bất động sản của Việt Nam, có so sánh với mô hình 2
8. kinh doanh, hợp đồng mua bán nhà ở xã hội tại một số quốc gia có lịch sử lâu đời trong việc phát triển về nhà ở xã hội. Trên cơ sở đó đề xuất mô hình kinh doanh nhà ở xã hội tại Việt Nam, định hướng hoàn thiện pháp luật về nhà ở xã hội nhằm nâng cao hơn nữa hiệu quả của pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở tạo điều kiện cho các giao dịch về nhà ở xã hội được diễn ra thuận lợi, an toàn và bảo đảm lợi ích của bên bán cũng như bên mua nhà ở xã hội. Để đạt được mục đích đề ra, luận văn có nhiệm vụ nghiên cứu những quy định của pháp luật hiện hành về chế định hợp đồng mua bán nhà ở nói chung và hợp đồng mua bán nhà ở xã hội nói riêng cũng như những chủ trương, chính sách của Đảng và Nhà nước về phát triển nhà ở xã hội trong thời kỳ mới. Tìm hiểu, đánh giá thực trạng vai trò của pháp luật về hợp đồng trong các giao dịch mua bán nhà ở xã hội trên thị trường bất động sản tại Việt Nam trong thời gian qua. Trên cơ sở đó nêu lên những thành tựu cũng như những hạn chế tồn tại của pháp luật hiện hành về hợp đồng mua bán nhà ở xã hội khi áp dụng trên thực tiễn của thị trường kinh doanh bất động sản, từ đó đề xuất giải pháp hoàn thiện, nâng cao hiệu quả của pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở xã hội. 3. Đối tƣợng và phạm vi nghiên cứu Trong phạm vi khuôn khổ hạn chế của một luận văn thạc sỹ, đề tài chỉ tập trung đi sâu nghiên cứu để làm rõ một số khái niệm về hợp đồng mua bán nhà ở, đặc điểm của hợp đồng mua bán nhà ở, khái niệm về nhà ở xã hội và hợp đồng mua bán nhà ở xã hội, các loại hợp đồng mua bán nhà ở xã hội, đặc điểm, vai trò của chế định hợp đồng mua bán nhà ở xã hội trong giao lưu dân sự và sự phát triển của thị trường bất động sản tại Việt Nam. Luận văn tìm hiểu, nghiên cứu các chủ trương, chính sách của Đảng, pháp luật của Nhà nước đối với nhà ở xã hội, hợp đồng mua bán nhà ở xã hội. 3
9. Do tính chất biến động không ngừng của thị trường bất động sản, luận văn sử dụng các văn kiện, nghị quyết, pháp lệnh, luật và các văn bản hướng dẫn thi hành có hiệu lực tại thời điểm xây dựng luận văn này. Ngoài ra, luận văn cũng bước đầu nghiên cứu, đánh giá thực tiễn áp dụng pháp luật hiện hành về hợp đồng mua bán nhà ở xã hội trong các giao dịch trên thị trường bất động sản, kết hợp với nghiên cứu mô hình kinh doanh và pháp luật của một số quốc gia có lịch sử phát triển thị trường nhà ở xã hội từ đó đề ra hướng hoàn thiện pháp luật về kinh doanh nhà ở xã hội nói chung và pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở xã hội nói riêng tại Việt Nam. 4. Phƣơng pháp nghiên cứu Luận văn được nghiên cứu dưới giác độ khoa học của chủ nghĩa Mác – Lênin, tư tưởng Hồ Chí Minh, thông qua những chủ trương, chính sách của Đảng và Nhà nước ta, cùng với phương pháp so sánh, phân tích dữ liệu, số liệu thống kê xã hội học, dẫn chiếu các quy định của pháp luật hiện hành cũng như tham khảo ý kiến của các chuyên gia, nhà nghiên cứu trong lĩnh vực pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở để từ đó rút ra nhận xét, đánh giá về thực trạng cũng như đưa ra kiến nghị, định hướng phát triển pháp luật hợp đồng mua bán nhà ở xã hội Việt Nam hiện nay. 5. Tình hình nghiên cứu về pháp luật nhà ở xã hội tại Việt Nam và ý nghĩa lý luận của đề tài Hiện nay, nhu cầu về nhà ở của người dân không ngừng tăng cao đặc biệt tại các thành phố lớn và các khu công nghiệp có mật độ dân số tập trung cao. Vai trò của nhà ở xã hội là một nhân tố cần thiết và không thể thiếu trong việc hoàn thiện thị trường bất động sản. Đảng và Nhà nước đã đề ra và ban hành không ít chủ trương, chính sách và văn bản quy phạm pháp luật để điều chỉnh thị trường nhà ở xã hội. Ngoài ra, đã có không ít các công trình nghiên 4
10. cứu khoa học, giáo trình viết về pháp luật nhà ở và hợp đồng mua bán nhà ở. Hàng loạt các bài báo trên các phương tiện thông tin đại chúng truyền thông như báo viết, báo nói, báo hình hay Internet có đề cập về nhà ở xã hội. Tuy nhiên, các công trình nghiên cứu hiện nay mới chỉ tập trung vào hợp đồng mua bán nhà ở và sự hình thành, phát triển của các quy định liên quan đến nhà ở xã hội mà chưa đề cập cụ thể đến pháp luật về hợp đồng mua bán nhà xã hội với nhiều đặc thù riêng. Chính vì vậy, đề tài mà tác giả lựa chọn nghiên cứu sẽ hứa hẹn là một công trình nghiên cứu có ý nghĩa thực tế và lý luận nhất định đối với thực tiễn xây dựng và áp dụng pháp luật. Ý nghĩa lý luận của đề tài ở chỗ, đề tài được nghiên cứu nhằm tìm hiểu thực trạng cũng như đề ra giải pháp cụ thể cho hướng đi của pháp luật Việt Nam về hợp đồng mua bán nhà ở xã hội trong giao lưu dân sự và trên thị trường kinh doanh bất động sản tại Việt Nam theo xu thế hội nhập như hiện nay, phù hợp với yêu cầu của thực tế cuộc sống cũng như phù hợp với xu hướng phát triển của pháp luật quốc tế hiện đại. Tôi hy vọng với những kiến nghị được nêu ra trong luận văn này sẽ góp phần đem lại những kết quả thiết thực cho việc hoàn thiện hơn nữa các quy định của pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở xã hội nói riêng và hợp đồng mua bán nhà ở nói chung. Tôi cũng rất hy vọng rằng, cùng với những nhận xét, góp ý của quý thầy, cô, các bạn đồng nghiệp cũng như những ý kiến đóng góp của những người quan tâm, kết quả của việc nghiên cứu sẽ không chỉ nằm trên mặt giấy mà còn có điều kiện áp dụng vào thực tế như là một tài liệu tham khảo có giá trị đối với các nhà làm luật cũng như giới nghiên cứu luật học. Qua đây, tôi xin gửi lời cảm ơn chân thành nhất đến Tiến sĩ Nguyễn Minh Tuấn – Đại học Luật Hà Nội và những thầy, cô thuộc Khoa luật – Đại học Quốc gia Hà Nội đã tận tình hướng dẫn và đóng góp ý kiến, giúp đỡ để tôi có thể hoàn thành tốt đề tài này. 5
11. CHƢƠNG 1 NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở XÃ HỘI 1.1.Khái niệm, đặc điểm hợp đồng mua bán nhà ở 1.1.1. Khái niệm hợp đồng mua bán nhà ở Ở bất cứ xã hội nào, nhà ở luôn là nhu cầu thiết yếu của mỗi cá nhân, cộng đồng. Xã hội càng văn minh, thì nhà ở càng có vai trò quan trọng. Ngôi nhà không đơn thuần là một vật thể kiến trúc phục vụ nhu cầu ở của mỗi cá nhân, mà nó còn là nét đặc trưng biểu thị các giá trị văn hóa tinh thần, lịch sử của một dân tộc, một quốc gia. Chính vì thế nhà ở đã được nhiều ngành khoa học nghiên cứu dưới các góc độ khác nhau. Phạm trù triết học tiếp cận nhà ở như là lượng vật chất định hình kiến trúc, đồng bộ và mang tính văn hóa; xã hội học xem nhà ở là phương tiện đáp ứng nhu cầu ở của con người; theo phạm trù kinh tế thì nó là một loại tài sản đặc biệt có giá trị lớn trong khối tài sản chung; còn theo phạm trù pháp luật thì nhà ở là đối tượng điều chỉnh của nhiều ngành luật, trong đó có ngành luật dân sự. Cuộc sống càng trở nên văn minh, con người có xu hướng chú trọng nhiều hơn đến nhà ở nhất là khi mức gia tăng dân số chóng mặt như hiện nay. Điều này đã biến nhà ở trở thành mối quan tâm hàng đầu của mọi người và toàn xã hội. Ở bất kỳ quốc gia nào, giải quyết vấn đề nhà ở luôn được Nhà nước đặt trọng tâm. Sự quan tâm đó thể hiện ở việc Nhà nước ban hành và thực thi các chính sách xã hội về nhà ở và điều quan trọng là Nhà nước ban hành các quy định pháp luật, tạo khung pháp lý an toàn, tiện lợi cho người dân tạo lập nhà ở và tự thực hiện các giao dịch đáp ứng nhu cầu cần thiết của mình. 6
12. Để đáp ứng nhu cầu chỗ ở, mỗi cá nhân, mỗi gia đình có nhiều phương thức tạo lập khác nhau như: tự xây dựng, thuê nhà ở, nhận thừa kế, tặng cho, đổi nhà hoặc mua bán nhà Trong đó, giao dịch mua bán nhà ở ngày càng có xu thế phát triển mạnh trong xã hội hiện đại. Mặt khác, với cách phân loại tài sản theo quy định của pháp luật dân sự thì nhà ở là một loại bất động sản quan trọng, buộc phải đăng ký quyền sở hữu nên các giao dịch mua bán nhà ở được pháp luật quy định khá chặt chẽ. Chế định về hợp đồng mua bán nhà ở được quy định trong Bộ luật dân sự năm 1995 và Bộ luật dân sự năm 2005. Theo đó, hợp đồng mua bán nhà ở được hiểu là một dạng cụ thể của hợp đồng mua bán tài sản. Hợp đồng mua bán nhà ở là sự thỏa thuận của các bên. Trong hợp đồng mua bán nhà ở bao giờ cũng tồn tại bên bán nhà và bên mua nhà, họ có thể là cá nhân, pháp nhân hoặc hộ gia đình hay tổ hợp tác. Các bên thỏa thuận những nội dung của hợp đồng trên cơ sở của sự tự do ý chí và nội dung của thỏa thuận đó không được trái pháp luật và đạo đức xã hội. Tự do ý chí là nguyên tắc căn bản của tất cả các chủ thể khi tham gia vào một giao dịch dân sự. Đối với hợp đồng mua bán nhà ở xã hội, tự do ý chí được hiểu là không ai cóthể ép buộc người khác phải tham gia ký kết hợp đồng mua bán nhà ở với mình hoặc với một chủ thể khác. Tất cả hợp đồng mua bán nhà ở được ký kếtmà vi phạm điều kiện tự do ý chí của chủ thể trong giao kết hợp đồng thì hợp đồng đó sẽ bị vô hiệu. Nguyên tắc tự do ý chí trong thỏa thuận của các bên được quy định tại Điều 389 Bộ luật dân sự năm 2005, khi giao kết hợp đồng bên bán nhà và bên mua nhà phải thực hiện nguyên tắc: - Tự do giao kết hợp đồng, nhưng không được trái với pháp luật, đạo đức xã hội; - Tự nguyện, bình đẳng, thiện chí, hợp tác, trung thực và ngay thẳng. 7
13. Nhà ở, theo luật nhà ở của Việt Nam, là tài sản buộc phải đăng ký quyền sở hữu. Mặt khác, do nhà ở là loại tài sản có giá trị lớn, có ảnh hưởng lớn đến đời sống của cá nhân, hộ gia đình và các chính sách xã hội của Nhà nước, vì vậy, việc thỏa thuận của các bên khi giao kết hợp đồng phải được thực hiện bằng văn bản, được công chứng hoặc chứng thực của các cơ quan nhà nước có thẩm quyền và phải tuân theo những thủ tục luật định. Trên thực tế, các giao dịch mua bán nhà ở luôn là các giao dịch có tính phức tạp, nhạy cảm và thường có nhiều sai phạm, đặc biệt là sai phạm về hình thức hợp đồng, thủ tục mang tính chất hành chính liên quan đến đăng ký quyền sở hữu. Hiện tượng sai phạm này là sự tồn tại có tính hạn chế lịch sử nhất định. Tóm lại, dựa trên lý luận về hợp đồng dân sự, căn cứ vào khái niệm hợp đồng mua bán tài sản được quy định tại Điều 428, các quy định về hợp đồng mua bán nhà ở được quy định từ Điều 450 đến Điều 455 Bộ luật dân sự năm 2005 và thực tiễn đời sống của hợp đồng mua bán nhà ở, có thể đưa ra khái niệm hợp đồng mua bán nhà ở như sau: Hợp đồng mua bán nhà ở là sự thỏa thuận bằng văn bản giữa bên mua và bên bán, theo đó bên bán nhà ở có nghĩa vụ chuyển giao ngôi nhà hoặc phần nhà và quyền sở hữu ngôi nhà hoặc phần nhà đó cho bên mua; bên mua là chủ sở hữu ngôi nhà hoặc phần nhà do bên bán chuyển giao. Bên mua có nghĩa vụ trả tiền cho bên bán đúng thời hạn, địa điểm, theo phương thức do các bên đã thỏa thuận trong hợp đồng mua bán nhà ở. 1.1.2. Đặc điểm pháp lý của hợp đồng mua bán nhà ở Nhà ở, đối tượng của hợp đồng mua bán nhà ở, là một loại tài sản buộc phải đăng ký quyền sở hữu, vì thế, các giao dịch mua bán nhà ở đã được pháp luật quy định chặt chẽ. Theo quy định, hợp đồng mua bán nhà ở là một dạnh của hợp đồng mua bán tài sản, vì vậy, hợp đồng mua bán nhà ở mang 8
14. trong mình đầy đủ những đặc điểm của hợp đồng mua bán tài sản nói chung. Ngoài ra, nó cũng có những điểm đặc thù riêng (do đặc tính riêng có của nhà ở so với các loại tài sản khác và chính sách về nhà ở của Nhà nước ta). Luật về nhà ở của Việt Nam cũng như của một số quốc gia trên thế giới đều quy định hợp đồng mua bán nhà ở phải tuân thủ hình thức văn bản, có công chứng hoặc chứng thực của cơ quan nhà nước có thẩm quyền và phải thực hiện theo các thủ tục do pháp luật quy định. Sở dĩ có quy định như vậy là do tính chất của nhà ở là một loại bất động sản phải đăng ký quyền sở hữu, có giá trị lớn trong khối gia sản và mang tính xã hội. Mặt khác, việc tuân thủ điều kiện về hình thức sẽ tạo điều kiện cho hoạt động quản lý nhà nước về nhà ở đạt hiệu quả cao hơn. Nhà nước, thông qua việc đăng ký quyền sở hữu nhà ở và các thủ tục mà các chủ thể tham gia giao dịch phải thực hiện khi ký kết hợp đồng, tại các cơ quan nhà nước có thẩm quyền sẽ có sự đánh giá khách quan hơn về tình hình cung - cầu đối với nhà ở. Thông qua những đánh giá đó, Nhà nước có thể xây dựng và ban hành các chính sách về nhà ở để đảm bảo cho người dân, đặc biệt là những người có thu nhập thấp, những người thuộc diện chính sách xã hội có nhiều điều kiện thuận lợi hơn trong việc có nhà để ở. Như vậy, hợp đồng mua bán nhà ở là loại hợp đồng mua bán tài sản nên nó cũng có những đặc điểm pháp lý chung của loại hợp đồng này là: Thứ nhất, hợp đồng mua bán nhà ở là một hợp đồngsong vụ. Theo đó, bên bán nhà ở và bên mua nhà ở đều có các quyền và nghĩa vụ nhất định, không bên nào chỉ có quyền hoặc chỉ phải thực hiện các nghĩa vụ. Nghĩa vụ của bên này là quyền lợi của bên kia và ngược lại. Khi bên có nghĩa vụ đến hạn thực hiện nghĩa vụ nhưng không thực hiện đúng những cam kết đã thỏa thuận, thì bên có quyền sẽ yêu cầu bên có nghĩa vụ phải thực hiện đúng, thực 9
15. hiện đủ những cam kết đã thỏa thuận. Tính song vụ còn được thể hiện ở chỗ quyền lợi của bên bán và bên mua chỉ có thể được đảm bảo khi bên mua và bên bán thực hiện đầy đủ các nghĩa vụ tương ứng của mình. Nói cách khác, trong hợp đồng mua bán nhà ở, quyền và nghĩa vụ của bên bán tương ứng với nghĩa vụ và quyền của bên mua. Vì thế hợp đồng mua bán nhà ở luôn phải được lập thành nhiều bản có giá trị pháp lý như nhau, mỗi bên giữ lại bản gốc để làm cơ sở pháp lý cho việc đảm bảo quyền và việc thực hiện nghĩa vụ của mình. Tuy nhiên, đặc tính song vụ này cũng chỉ biểu hiện rõ nét sau khi hợp đồng được chứng thực, chứng nhận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền (thời điểm có hiệu lực của hợp đồng). Ví dụ: Bên bán nhà có nghĩa vụ“giao nhà ở đúng tình trạng đã ghi trong hợp đồng kèm theo hồ sơ về nhà cho bên mua" [26, Điều 451, Khoản 3]. Tương ứng với quyền của bên mua là "được nhận nhà kèm theo hồ sơ về nhà đúng tình trạng đã thỏa thuận" [26, Điều 454, Khoản 1]. Bên bán nhà có quyền “yêu cầu bên mua nhận nhà đúng thời hạn đã thỏa thuận" [26, Điều 452, Khoản 1], thì bên mua nhà ở có nghĩa vụ “nhận nhà và hồ sơ về nhà đúng thời hạn đã thỏa thuận". [26, Điều 453, Khoản 2] Thứ hai, hợp đồng mua bán nhà ở là hợp đồng có đền bù. Tức là, trong hợp đồng, khi bên bán nhà hoặc bên mua nhà đã thực hiện cho bên kia một lợi ích, thì sẽ nhận được từ phía bên kia một lợi ích tương ứng. Điều này hoàn toàn khác với việc chuyển dịch quyền sở hữu nhà ở trong quan hệ thừa kế, tặng cho nhà ở. Trong hai loại quan hệ này, người chuyển giao quyền sở hữu nhà sẽ không được nhận bất kỳ một lợi ích vật chất tương ứng với giá trị ngôi nhà để lại thừa kế hoặc đem tặng, cho. Còn người tiếp nhận quyền sở hữu nhà ở (người được thừa kế, được tặng cho) không phải thực hiện bất kỳ nghĩa vụ tài sản nào đối với người chuyển quyền sở hữu ngôi nhà. 10
16. Đặc điểm đền bù trong hợp đồng mua bán nhà ở là sự cụ thể hóa của nguyên tắc trao đổi ngang giá trong giao lưu dân sự mà các bên mua và bán đã thực hiện để đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của mình khi họ tham gia giao kết hợp đồng. Thứ ba, hợp đồng mua bán nhà ở là hợp đồng chuyển giao tài sản và quyền sở hữu tài sản từ phía người bán cho người mua. Trong quan hệ giao dịch mua bán này, người bán nhà có trách nhiệm chuyển giao nhà hoặc phần nhà ở và quyền sở hữu ngôi nhà hợp pháp đó cho người mua, đồng thời người bán nhà cũng phải chuyển giao quyền sử dụng đất ở có căn nhà đó cho người mua, trừ trường hợp bán nhà trên phần đất thuê. [34] Ngoài những đặc điểm pháp lý trên hợp đồng mua bán nhà ở còn có nhiều các đặc điểm riêng biệt như: về chủ thể tham gia giao kết hợp đồng, đối tượng của hợp đồng, hình thức của hợp đồng. 1.2. Các yếu tố của hợp đồng mua bán nhà ở xã hội 1.2.1. Khái niệm nhà ở xã hội Từ xa xưa, ngôi nhà đã được con người xem là biểu tượng của sự che chở, hạnh phúc và là tài sản quý giá không những về mặt vật chất mà còn về mặt tinh thần. Nhu cầu về nhà ở trước đây cũng như ngày này không ngừng gia tăng khi diện tích đất nông nghiệp đang dần bị thu hẹp để thay đổi công năng thành đất ở. Con người bằng sức lực và thiết bị không ngừng tác động đến đất đai thông qua hoạt động xây dựng của mình. Về mặt pháp lý, mỗi cá nhân đều có nhu cầu về nhà ở. Để giải quyết vấn đề này, cá nhân tự tạo cho mình một ngôi nhà thông qua hoạt động xây dựng, mua bán, tặng cho, thuê, thuê mua nhà. Điều 62, Hiến pháp 1992 quy định: “Công dân có quyền xây dựng nhà ở theo quy hoạch và pháp luật. Quyền lợi của người thuê nhà và người có nhà cho thuê được bảo hộ theo 11
17. pháp luật.” [24, Điều 62]. Hiến pháp 2013 tại Điều 32 cũng quy định: “Mọi người có quyền sở hữu về thu nhập hợp pháp, của cải để dành, nhà ở, tư liệu sinh hoạt, tư liệu sản xuất, phần vốn góp trong doanh nghiệp hoặc trong các tổ chức kinh tế khác.”. [25, Điều 32] Trên thực tế không phải cá nhân nào cũng có điều kiện và khả năng tạo dựng được một ngôi nhà để ở. Để giải quyết điều này, các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản ra đời ngoài mục tiêu kinh doanh còn hướng tới giải quyết nhu cầu của xã hội nhất là loại hình nhà ở xã hội. Trước khi đi vào khái niệm nhà ở xã hội, điều cần thiết là phải tìm hiểm kỹ lưỡng quan niệm về nhà ở. Theo từ điển tiếng Việt của tác giả Nguyễn Như Ý đưa ra quan niệm về nhà là: “Chỗ ở và sinh hoạt của một gia đình” [41]. Điều 1 Luật Nhà ở 2005 quy định “Nhà ở theo quy định của Luật này là công trình xây dựng với mục đích để ở và phục vụ các nhu cầu sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân”. [27, Điều 1] Như vậy, có thể rút ra một số đặc điểm cơ bản của nhà ở gồm có: Thứ nhất, nhà được tạo lập nhằm mục đích chính là để ở hoặc phục vụ nhu cầu sinh hoạt của con người. Nhà ở là không gian cứ trú, sinh sống của cá nhân hoặc các thành viên trong gia đình. Vì vậy, ngôi nhà gắn bó mật thiết, lâu dài với mỗi cá nhân từ khi sinh ra, lớn lên và cho đến lúc qua đời. Thứ hai, nhà ở được tạo ra thông qua hoạt động đầu tư bỏ vốn xây dựng của con người. Nói cách khác, nhà ở là sản phẩm của quá trình lao động của con người nên nó thuộc sở hữu của người đã bỏ vốn đầu tư tạo lập (sở hữu nhà nước, sở hữu cộng đồng, sở hữu tư nhân, sở hữu doanh nghiệp ). Nhà ở thuộc đối tượng của các giao dịch dân sự phục vụ mục đích tiêu dùng cá nhân hoặc nhằm mục đích kinh doanh. Nhà ở là một nhân tố chính để tạo nên thị 12
18. trường bất động sản. Con người cần bỏ ra một nguồn vốn đầu tư rất lớn và thời gian đầu tư kéo dài để tạo lập nhà ở. Thứ ba, nhà ở cố định về mặt vị trí địa lý, không thể di chuyển được vì nhà ở được xây dựng trên đất và gắn liền với đất. Nhà ở mang đầy đủ đặc điểm và tính chất của một loại bất động sản đặc trưng. Nhà ở thường có giá trị lớn. Bên cạnh mục đích để ở, nhà ở còn được con người sử dụng làm tài sản bảo đảm để thực hiện nghĩa vụ trong quan hệ vay, dùng để góp vốn, bảo lãnh [19] Là một dạng đặc biệt của nhà ở, nhà ở xã hội mang trong mình các đặc điểm tương tự như của nhà ở. Tuy nhiên, các đối tượng được mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội cũng như điều kiện, tiêu chuẩn về nhà ở xã hội có những hạn chế nhất định so với loại hình nhà ở thông thường. Vấn đề này sẽ được đề cập ở những phần sau. Nhìn chung, các đối tượng được mua, thuê, thuê mua loại hình nhà ở xã hội bao gồm các nhóm chính là: (i) cán bộ, công chức, viên chức; (ii) sĩ quan, quân nhân chuyên nghiệp; (iii) công nhân tại các khu kinh tế, khu công nghiệp, khu chế xuất; và (iv) học sinh, sinh viên, đối tượng chính sách, người có công. Theo Điều 3, Nghị định số 90/2006/NĐ-CP ngày 06/09/2006 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở đã đưa ra khái niệm về nhà ở xã hội như sau: “Nhà ở xã hội là nhà ở do Nhà nước hoặc tổ chức, cá nhân thuộc các thành phần kinh tế đầu tư xây dựng cho các các đối tượng quy định tại Điều 53 và Điều 54 Luật Nhà ở thuê hoặc thuê mua theo cơ chế do Nhà nước quy định.”. [5, Điều 3] Tác giả cho rằng khái niệm về nhà ở xã hội theo Nghị định 90 đã tương đối đầy đủ. Tuy nhiên, về sau này khi Nghị định 188 ra đời đã bổ sung thêm một hình thức trong giao dịch về nhà ở xã hội đó là hình thức mua nhà ở xã 13
19. hội. Như vậy, việc đưa ra khái niệm nhà ở xã hội như Nghị định 90 đúng với tinh thần của Luật Nhà ở 2005 nhưng không còn phù hợp với điều kiện thực tiễn. Chính vì vậy, tác giả cho rằng không cần thiết phải liệt kê những loại hình giao dịch về nhà ở xã hội như hiện nay nhằm tránh hiện tượng không đồng nhất của các văn bản quy phạm đồng cấp. Có thể định nghĩa về nhà ở xã hội như sau: Nhà ở xã hội là nhà ở được đầu tư xây dựng và chuyển giao cho các đối tượng chính sách theo điều kiện, trình tự và thủ tục do luật định. 1.2.2. Khái niệm về hợp đồng mua bán nhà ở xã hội Hợp đồng có những tên gọi khác như thỏa thuận, khế ước, giao kèo, thỏa ước, ước định, hiệp ước, tuy nhiên có nhiều định nghĩa khác nhau giữa các luật gia cũng như các nền tài phán. Cơ quan hợp tác quốc tế Nhật Bản trong khi giảng giải về Bộ luật dân sự Nhật Bản có đưa ra giải thích rằng: “Hợp đồng là một hành vi pháp lý được tạo lập bởi sự thỏa thuận dựa trên các tuyên bố ý chí tương hợp của nhiều bên mà có mục đích làm phát sinh ra một quan hệ trái vụ.”[10]. Giải thích này cho thấy, hợp đồng ít nhất có hai bên chủ động cùng nhau tạp lập một quan hệ nghĩa vụ pháp lý cụ thể. Điều 388 Bộ luật dân sự 2005 định nghĩa “Hợp đồng dân sự là sự thỏa thuận giữa các bên về việc xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự.” [26, Điều 388]. Trong khi Robert W. Emerson và John W. Hardwick cho rằng: “Hợp đồng là một thỏa thuận có thể được thi hành về mặt pháp lý, rõ ràng hoặc ngầm định.”. [10] Có thể thấy các định nghĩa về hợp đồng đều thể hiện hai vấn đề lớn: Thứ nhất, sự trao đổi và thống nhất giữa các ý chí hay sự thỏa thuận; Thứ hai, việc tạo lập ra một hậu quả pháp lý. [10] 14
20. Hợp đồng mua bán nhà ở xã hội là một trường hợp cụ thể của loại hợp đồng mua bán nhà ở. Do vậy, cũng giống như khái niệm hợp đồng mua bán nhà ở, hợp đồng mua bán nhà ở xã hội cũng chứa đựng những yếu tố chung của một hợp đồng dân sự đó là sự tự do ý chí và việc xác lập quyền và nghĩa vụ của từng bên khi tham gia giao kết. Sự khác biết của hợp đồng mua bán nhà ở xã hội so với hợp đồng mua bán nhà ở thông thường chính là đặc điểm của loại tài sản giao dịch. Từ đó quyết định đến nội dung và hình thức của hợp đồng liên quan đến đối tượng nhà ở xã hội. Phát triển từ khái niệm hợp đồng mua bán nhà ở, có thể đưa ra khái niệm về hợp đồng mua bán nhà ở xã hội như sau: Hợp đồng mua bán nhà ở xã hội là sự thỏa thuận bằng văn bản giữa bên mua và bên bán, nhằm xác lập, thay đổi, chấm dứt quyền và nghĩa vụ của bên bán và bên mua, theo đó bên bán nhà ở xã hội có nghĩa vụ chuyển giao ngôi nhà hoặc phần nhà và quyền sở hữu ngôi nhà hoặc phần nhà đó cho bên mua; bên mua là chủ sở hữu ngôi nhà hoặc phần nhà do bên bán chuyển giao. Bên bán và bên mua có nghĩa vụ thực hiện theo trình tự, thủ tục do pháp luật quy định. 1.2.3. Chủ thể của hợp đồng mua bán nhà ở xã hội Chủ thể của quan hệ pháp luật nói chung và chủ thể của hợp đồng mua bán nhà ở xã hội nói riêng là một chủ đề hiện nay còn có nhiều quan điểm khác nhau.Theo lý luận nói chung, chủ thể của các quan hệ pháp luật dân sự là những người tham gia vào các quan hệ pháp luật dân sự, có quyền và nghĩa vụ trong các quan hệ pháp luật dân sự đó. Hiện nay, pháp luật dân sự của đa số các nước trên thế giới chỉ thừa nhận chủ thể quan hệ pháp luật dân sự là cá nhân và pháp nhân. Pháp luật dân sự Việt Nam trước đây cũng thừa nhận các chủ thể truyền thống này. Tuy 15