Luận văn Hợp đồng mua bán nhà ở theo pháp luật Việt Nam

Nội dung text: Luận văn Hợp đồng mua bán nhà ở theo pháp luật Việt Nam

1. ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI KHOA LUẬT HOÀNG THỊ THU THỦY HîP §åNG MUA B¸N NHµ ë THEO PH¸P LUËT VIÖT NAM Chuyên ngành: Luật dân sự và tố tụng dân sự Mã số: 60 38 01 03 LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC Cán bộ hướng dẫn khoa học: TS. NGUYỄN VĂN CƯỜNG HÀ NỘI - 2014
2. LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan Luận văn là công trình nghiên cứu của riêng tôi. Các kết quả nêu trong Luận văn chƣa đƣợc công bố trong bất kỳ công trình nào khác. Các số liệu, ví dụ và trích dẫn trong Luận văn đảm bảo tính chính xác, tin cậy và trung thực. Tôi đã hoàn thành tất cả các môn học và đã thanh toán tất cả các nghĩa vụ tài chính theo quy định của Khoa Luật Đại học Quốc gia Hà Nội. Vậy tôi viết Lời cam đoan này đề nghị Khoa Luật xem xét để tôi có thể bảo vệ Luận văn. Tôi xin chân thành cảm ơn! NGƢỜI CAM ĐOAN Hoàng Thị Thu Thủy
3. MỤC LỤC Trang Trang phụ bìa Lời cam đoan Mục lục Danh mục ký hiệu, chữ viết tắt MỞ ĐẦU 1 Chương 1: KHÁI QUÁT VỀ HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở 9 1.1. Khái niệm, đặc điểm pháp lý của hợp đồng mua bán nhà ở 9 1.1.1. Khái niệm hợp đồng mua bán nhà ở 9 1.1.2. Đặc điểm pháp lý của hợp đồng mua bán nhà ở 12 1.1.3. So sánh hợp đồng mua bán nhà ở với các loại hợp đồng mua bán khác 15 1.2. Quy định pháp luật Việt nam về hợp đồng mua bán nhà ở 19 1.3. Quy định pháp luật của một số quốc gia về hợp đồng mua bán nhà ở 24 1.3.1. Quy định về hình thức của hợp đồng dân sự 24 1.3.2. Quy định về nội dung của hợp đồng dân sự 26 1.4. Vai trò của quy định pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở 28 KẾT LUẬN CHƢƠNG 1 33 Chương 2: QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT HIỆN HÀNH VỀ HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở 34 2.1. Nội dung của Hợp đồng mua bán nhà ở theo Luật nhà ở 2014 34 2.2. Điều kiện có hiệu lực của hợp đồng mua bán nhà ở 37 2.2.1. Điều kiện về chủ thể của hợp đồng mua bán nhà ở 38 2.2.2. Điều kiện về mục đích, nội dung của hợp đồng mua bán nhà ở 44 2.2.3. Điều kiện về hình thức, thủ tục của hợp đồng mua bán nhà ở 45 2.2.4. Điều kiện về sự tự nguyện của chủ thể khi tham gia hợp đồng mua bán nhà ở 48
4. 2.2.5 Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng mua bán nhà ở theo pháp luật hiện hành 48 2.3. Hợp đồng mua bán nhà ở vô hiệu và xử lý hợp đồng mua bán nhà ở vô hiệu 50 2.3.1. Hợp đồng mua bán nhà ở vô hiệu 50 2.3.2. Xử lý hợp đồng mua bán nhà ở vô hiệu 63 KẾT LUẬN CHƢƠNG 2 72 Chương 3: THỰC TRẠNG VÀ MỘT SỐ GIẢI PHÁP VỀ THI HÀNH PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở 73 3.1. Thực trạng áp dụng pháp luật hiện hành hợp đồng mua bán nhà ở 73 3.2. Một số vướng mắc thường gặp trong quá trình giải quyết hợp đồng mua bán nhà ở vô hiệu và xử lý hợp đồng mua bán nhà ở vô hiệu tại tòa án nhân dân 76 3.2.1. Một số vƣớng mắc thƣờng gặp trong quá trình giải quyết hợp đồng mua bán nhà ở vô hiệu 76 3.2.2. Một số vƣớng mắc thƣờng gặp trong quá trình xử lý hợp đồng mua bán nhà ở vô hiệu tại tòa án nhân dân 83 3.3. Kiến nghị sửa đổi một số điều luật liên quan đến quy định về hợp đồng mua bán nhà ở vô hiệu và hậu quả pháp lý hợp đồng mua bán nhà ở vô hiệu 88 3.3.1. Giải pháp đề xuất hoàn thiện pháp luật 88 3.3.2. Giải pháp thực hiện trong thực tiễn xét xử của Tòa án 92 3.3.3. Các nhóm hoàn thiện khác 94 KẾT LUẬN CHƢƠNG 3 96 KẾT LUẬN 97 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 99 PHỤ LỤC
5. DANH MỤC KÝ HIỆU, CHỮ VIẾT TẮT BLDS: Bộ luật dân sự TAND: Tòa án nhân dân TANDTC: Tòa án nhân dân tối cao XHCN: Xã hội chủ nghĩa
6. MỞ ĐẦU 1. Tính cấp thiết của đề tài Hợp đồng là một trong những phƣơng tiện pháp lý chủ yếu để cá nhân, tổ chức trao đổi lợi ích nhằm thỏa mãn các nhu cầu nhân sinh. Hợp đồng còn đóng vai trò vô cùng quan trọng trong việc thúc đẩy sự phát triển nền kinh tế vì nó là hình thức pháp lý cơ bản của sự trao đổi hàng hóa trong xã hội. Đặc biệt là trong giai đoạn hiện nay, đất nƣớc ta đang thực hiện nền kinh tế thị trƣờng định hƣớng xã hội chủ nghĩa, chế định hợp đồng càng đƣợc chú trọng trong quá trình xây dựng pháp luật và xác lập, giao kết của các tổ chức, cá nhân, trong đó, hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất là một trong những loại hợp đồng đƣợc giao dịch phổ biến và sôi động nhất. Tuy nhiên trong thời gian vừa qua, hợp đồng mua bán nhà ở xảy ra với nhiều hình thức phức tạp, trong đó tình trạng hợp đồng mua bán nhà ở không tuân thủ quy định pháp luật xảy ra phổ biến, tình trạng tranh chấp về hợp đồng mua bán nhà ở tại các tòa án ngày càng nhiều ảnh hƣởng rất lớn đến sự phát triển kinh tế, văn hóa, xã hội, an ninh trật tự của đất nƣớc nói chung và ảnh hƣởng đến quyền và nghĩa vụ của các bên tham gia giao kết hợp đồng nói riêng. Tranh chấp về hợp đồng mua bán nhà ở do nhiều nguyên nhân, trong đó là việc thiếu hiểu biết về những quy định của pháp luật đối với hợp đồng mua bán nhà ở, đặc biệt là điều kiện có hiệu lực của hợp đồng mua bán nhà ở của các bên tham gia, bên cạnh đó là các quy định của pháp luật về vấn đề trên còn nhiều bất cập, việc vận dụng của các cơ quan có thẩm quyền còn chƣa thống nhất dẫn đến hợp đồng mua bán nhà ở không đƣợc thực hiện đúng quy định, việc giải quyết tranh chấp còn nhiều bất cập, cụ thể nhƣ các điều luật còn chƣa dự liệu hết những căn cứ để xác định hợp đồng mua bán nhà ở vô hiệu do bị 1
7. nhầm lẫn; điều luật chƣa dự liệu đƣợc trƣờng hợp chủ thể cố tình để bản thân rơi vào tình trạng không nhận thức và làm chủ hành vi của mình vào thời điểm xác lập hợp đồng; sự thiếu thống nhất trong quy định của pháp luật về hình thức đối với hiệu lực của hợp đồng; việc quy định xử lý hậu quả pháp lý khi hợp đồng mua bán nhà ở vô hiệu còn chung chung, không phù hợp thực tiễn Mặt khác, hiện nay Quốc hội đang giao cho Bộ tƣ pháp chủ trì soạn thảo Bộ luật dân sự sửa đổi. Vì vậy, việc nghiên cứu đề tài. Hợp đồng mua bán nhà ở theo pháp luật Việt Nam” là cần thiết trong giai đoạn hiện nay. 2. Tình hình nghiên cứu có liên quan đến đề tài Việc nghiên cứu về hợp đồng dân sự, đã đƣợc nhiều nhà khoa học pháp lý quan tâm trong các thời kỳ, dƣới những góc độ khác nhau và chủ yếu đƣợc đề cập trong các bài giảng trong giáo trình luật dân sự của Trƣờng Đại học Luật Hà Nội, Khoa Luật Đại học Quốc gia, Trƣờng Đại học luật thành phố Hồ Chí Minh trong đó các quy định này đƣợc quy định gián tiếp xuất phát từ các quy định về giao dịch dân sự, bởi lẽ hợp đồng mua bán nhà ở là một loại giao dịch dân sự phổ biến. Trong một số ấn phẩm nhƣ: Bình luận Bộ luật dân sự của Bộ Tƣ pháp và trong một số bài viết của một số tác giả đó là: - Nguyễn Văn Cƣờng (2005), Giao dịch dân sự vô hiệu và hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu, Luận án Tiến sĩ, Trƣờng Đại học Luật Hà Nội. - Lê Chí Cƣờng (2011), Pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tƣơng lai, Luận văn thạc sĩ Luật học, Trƣờng Đại học Luật Thành phố Hồ Chí Minh, Thành phố Hồ Chí Minh. - Nguyễn Thành Đô (2008), Pháp luật về công nhận quyền sở hữu nhà ở- qua thực tiễn tại Thành phố Hồ Chí Minh, Luận văn thạc sĩ luật học, Trƣờng Đại học Luật Thành phố Hồ Chí Minh, Thành phố Hồ Chí Minh. - Lê Minh Hùng (2010), Hiệu lực của hợp đồng theo quy định của 2
8. pháp luật Việt Nam, Luận án Tiến sĩ Luật học, Trƣờng Đại học Luật Thành phố Hồ Chí Minh; - Trần Đức Hùng (2007), Hợp đồng mua bán nhà ở vô hiệu và hậu quả pháp lý của hợp đồng mua bán nhà ở vô hiệu, Khóa luận cử nhân, Trƣờng Đại học Luật Thành phố Hồ Chí Minh, Thành phố Hồ Chí Minh. Đồng thời có một số sách chuyên khảo, công trình nghiên cứu có liên quan đến một số khía cạnh pháp lý của vấn đề hợp đồng, điều kiện có hiệu lực của hợp đồng nhƣ: - Nguyễn Mạnh Bách (1997), Luật Dân sự Việt Nam lược giải- các hợp đồng dân sự thông dụng, Nxb. Chính trị quốc gia, Hà Nội. Công trình này chủ yếu tập trung nghiên cứu về các hợp đồng dân sự thông dụng nhƣ hợp đồng mua bán tài sản, hợp đồng tặng cho tài sản theo BLDS 1995. - Nguyễn Văn Cƣờng, Nguyễn Minh Hằng (2011), Giao dịch về quyền sử dụng đất vô hiệu- Pháp luật và thực tiễn xét xử, Nxb. Thông tin và truyền thông; - Nguyễn Văn Cƣờng (2003), “Giao dịch dân sự vô hiệu do không tuân thủ các quy định về hình thức”, Kiểm sát,(5); - Đỗ Văn Đại (2011), Luật hợp đồng Việt Nam, Bản án và bình luận bản án, Nxb. Chính trị quốc gia, Hà Nội. Công trình khoa học này chuyên sâu bình luận những bản án đã đƣợc công bố liên quan đến các khía cạnh pháp lý của chế định hợp đồng. - Đỗ Văn Đại (2013), “Hình thức của hợp đồng trong pháp luật dân sự Việt Nam: Những bất cập và hƣớng hoàn thiện”, Tạp chí Luật học, số 2/2013. - Đỗ Văn Đại (2009), “Hợp đồng vi phạm điều cấm ở Việt Nam”, Khoa học pháp lý, (01), tr. 55-63. - Nguyễn Ngọc Điện (2001), Bình luận các hợp đồng thông dụng trong Luật Dân sự Việt Nam, Nxb. Trẻ, Thành phố Hồ Chí Minh. 3
9. - Phạm Hoàng Giang (2007), “Ảnh hƣởng của điều kiện hình thức hợp đồng đến hiệu lực của hợp đồng”, Nhà nước và Pháp luật, (03), tr. 47-51. - Phạm Hoàng Giang (2006), “Sự phát triển của pháp luật hợp đồng: Từ nguyên tắc tự do giao kết hợp đồng đến nguyên tắc công bằng”, Nhà nước và Pháp Luật, (10), tr. 28-31. - Trần Thị Huệ, Nguyễn Văn Hợi (2012), “Một số bất cập trong quy định của pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở”, Luật học, (12), tr. 19-24. - Lê Minh Hùng (2009), “Về thời điểm có hiệu lực của hợp đồng theo qui định tại Điều 405 Bộ luật dân sự 2005”, Nhà nước và pháp luật, (06), tr. 45-55. - Lê Minh Hùng (2009), “Ảnh hƣởng của yếu tố hình thức đối với hợp đồng”, Khoa học pháp lý, (01), tr. 12-22. - Nguyễn Ngọc Khánh (2007), Chế định hợp đồng trong BLDS 2005, Nxb. Tƣ pháp, Hà Nội. - Nguyễn Minh Khuê (2001), “Một số vấn đề về giao dịch dân sự”, Tòa án nhân dân, (03), tr. 2-3. - Tƣởng Duy Lƣợng (2009), Pháp luật dân sự và thực tiễn xét xử, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội. - Nguyễn Thị Hồng Nhung (2011), “Pháp luật về trình tự, thủ tục chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất trong kinh doanh bất động sản ở Việt Nam”, Luật học, (12), tr. 34-42. - Huỳnh Văn Nông (2009), “Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng và việc công chứng hợp đồng”, Kỷ yếu hội thảo khoa học Thời điểm giao kết và thời điểm có hiệu lực của hợp đồng theo quy định của Bộ luật Dân sự 2005, Đại học Luật Thành phố Hồ Chí Minh, tr. 13-18. - Dƣơng Anh Sơn, Lê Minh Hùng (2010), “Hình thức văn bản, văn bản có chứng thực là điều kiện có hiệu lực của hợp đồng”, Nghiên cứu lập pháp, (18), tr. 28-33. 4
10. - Tƣởng Duy Lƣợng (2009), Pháp luật dân sự và thực tiễn xét xử, Nxb. Chính trị quốc gia, Hà Nội. - Tƣởng Duy Lƣợng (2004), “Một số vấn đề giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất”, Tạp chí Tòa án nhân dân, (12) và các công trình khác. Tuy nhiên, các công trình nghiên cứu nêu trên đều đƣợc thực hiện ở các góc độ khác nhau và ở các giai đoạn trƣớc đây. Vì vậy, việc nghiên cứu về đề tài: "Hợp đồng mua bán nhà ở theo pháp luật Việt Nam" không bị trùng lắp với các công trình đã công bố. 3. Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu của đề tài 3.1. Mục đích nghiên cứu của đề tài Mục đích cơ bản nhất của đề tài là tìm ra những điểm phù hợp, chƣa phù hợp của chính sách pháp luật về nhà ở đối với thực tiễn và đóng góp ý kiến vào những giải pháp trong công tác xây dựng pháp luật và giải pháp xây dựng cơ chế giải quyết tranh chấp của các cơ quan nhà nƣớc có thẩm quyền nhằm thúc đẩy sự phát triển của thị trƣờng nhà đất, đồng thời có định hƣớng đúng đắn về chính sách nhà ở trong vai trò quản lý của Nhà nƣớc. 3.2. Nhiệm vụ nghiên cứu của đề tài Tác giả nghiên cứu đề tài với những nhiệm vụ cụ thể sau: - Dựa trên cơ sở pháp lý là Hiến pháp sửa đổi năm 2013, Bộ luật dân sự 2005, Luật nhà ở 2014 và các văn bản pháp luật liên quan làm rõ nội dung của các quy định pháp luật về Hợp đồng mua bán nhà ở về mặt lý luận. - Nghiên cứu thực trạng và đánh giá hiệu quả của những quy định pháp luật hiện hành về hợp đồng dân sự và hợp đồng mua bán nhà ở vô hiệu và việc giải quyết hậu quả pháp lý của hợp đồng mua bán nhà ở vô hiệu. - Luận văn đƣa ra các định hƣớng, giải pháp, kiến nghị để đóng góp ý kiến, làm cơ sở cho việc hoàn thiện các quy định của pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở. 5
11. 4. Phạm vi nghiên cứu Trong phạm vi nghiên cứu của một luận văn thạc sĩ luật học, học viên tập trung nghiên cứu về những cơ sở lý luận đã có, nghiên cứu về thực tiễn áp dụng để từ đó có cái nhìn khách quan, khái quát về thực trạng các quy định của pháp luật có phù hợp, hay không phù hợp. Đề tài “Hợp đồng mua bán nhà ở theo pháp luật Việt Nam” có phạm vi nghiên cứu là hợp đồng dân sự thông dụng mà đối tƣợng của hợp đồng là nhà ở, mà ở đó: “Nhà ở là công trình xây dựng với mục đích để ở và phục vụ các nhu cầu sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân”. Bên cạnh học viên cũng đề cập đến bản chất, sự khác biệt giữa các loại nhà ở khác nhau, việc mua bán nhà ở trong các trong các trƣờng hợp nhƣ: Nhà ở thuộc sở hữu chung, nhà ở đang cho thuê, các quyền ƣu tiên Do hợp đồng mua bán nhà ở có đối tƣợng là tài sản có giá trị lớn nên có sự điều chỉnh chặt chẽ của pháp luật. Những nghiên cứu này không chỉ có ý nghĩa hoàn thiện pháp luật hiện hành mà cả pháp luật trong tƣơng lai. Do đó phạm vi nghiên cứu của đề tài tập trung vào những nội dung chính: Khái niệm hợp đồng mua bán nhà ở, sự khác biệt giữa hợp đồng mua bán nhà ở và các hợp đồng mua bán khác, điều kiện có hiệu lực của hợp đồng, phƣơng thức giải quyết đối với hợp đồng vô hiệu, đề xuất phƣơng án hoàn thiện pháp luật về chế định hợp đồng mua bán nhà ở. 5. Cơ sở lý luận và phương pháp nghiên cứu 5.1 . Cơ sở lý luận Xuất phát từ đƣờng lối chính sách của Đảng và Nhà nƣớc về nhà ở của Việt nam trong giai đoạn xây dựng đất nƣớc, phát triển nền kinh tế thị trƣờng định hƣớng xã hội chủ nghĩa. Hệ thống văn bản pháp luật có liên quan đến chính sách về nhà ở, liên quan đến hợp đồng mua bán nhà ở. Trong hệ thống pháp luật dân sự nội dung 6
12. pháp luật quy định tập trung trong BLDS và Luật nhà ở cùng hệ thống văn bản dƣới luật, chính sách của Nhà nƣớc về nhà ở trong giai đoạn hiện nay. * Phương pháp nghiên cứu Đề tài luận văn về hợp đồng mua bán nhà ở lý luận và thực tiễn đƣợc nghiên cứu dựa trên phƣơng pháp luận của Chủ nghĩa duy vật biện chứng, chủ nghĩa duy vật lịch sử và phép biện chứng của Chủ nghĩa Mác Lê-nin, Tƣ tƣởng Hồ Chí Minh về Nhà nƣớc và pháp luật. Các phƣơng pháp cụ thể là phƣơng pháp tổng hợp, phân tích, so sánh, liệt kê, phƣơng pháp xã hội học để nghiên cứu nội dung của đề tài. 6. Ý nghĩa và những điểm mới của đề tài Đề tài về: Hợp đồng mua bán nhà ở không phải đƣợc nghiên cứu lần đầu đối với bậc cao học. Tuy vậy đối với việc nghiên cứu đề tài lần này Học viên mong sẽ có một cách đánh giá toàn diện, có hệ thống về pháp luật hợp đồng mua bán nhà ở tại Việt Nam. Đề tài có tính hệ thống các quy định của pháp luật dân sự nói chung và hệ thống quy định pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở nói riêng trong suốt tiến trình lịch sử hình thành và phát triển của Nhà nƣớc từ thời kỳ phong kiến, bắc thuộc đến nay. Với rất nhiều những thay đổi của chủ thể pháp luật trong các quan hệ pháp luật về nhà ở, phù hợp với tình hình phát triển đất nƣớc qua các thời kỳ lịch sử. Qua việc phân tích các quy định của pháp luật học viên chỉ ra đƣợc những hạn chế của các quy định pháp luật, đồng thời góp phần hoàn thiện cơ chế giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán của Tòa án. Với việc so sánh các quy định về hợp đồng mua bán nhà ở của Việt nam và các nƣớc có chế độ pháp lý tƣơng đồng, để thấy đƣợc những điểm khác biệt và những điểm tƣơng đồng trong pháp luật Việt nam và các quốc gia, để từ đó làm nổi bật tính hiện đại, kịp thời của các quy định pháp luật Việt Nam. 7
13. Điểm mới của đề tài là đề xuất phƣơng hƣớng hoàn thiện pháp luật về hợp đồng mua bán đƣợc quy định trong Bộ luật dân sự 2005, Luật nhà ở 2005, đặc biệt là các quy định liên quan đến chủ thể của hợp đồng mua bán, hình thức của hợp đồng và các đối tƣợng của hợp đồng mua bán là tài sản nhà ở đƣợc hình thành trong tƣơng lai nhƣ nhà chung cƣ, nhà dự án Bên cạnh đó đề xuất cơ chế giải quyết tranh chấp nhằm giảm tải công tác xét xử của Tòa án. 7. Kết cấu của luận văn Ngoài phần mở đầu, kết luận và danh mục tài liệu tham khảo, nội dung của luận văn gồm (03) chƣơng: Chương 1: Khái quát về Hợp đồng mua bán nhà ở. Chương 2: Quy định Pháp luật hiện hành về Hợp đồng mua bán nhà ở. Chương 3: Thực trạng và một số giải pháp về thi hành pháp luật về Hợp đồng mua bán nhà ở. 8
14. Chương 1 KHÁI QUÁT VỀ HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở 1.1. Khái niệm, đặc điểm pháp lý của hợp đồng mua bán nhà ở 1.1 .1. Khái niệm hợp đồng mua bán nhà ở * Khái niệm hợp đồng mua bán nhà ở theo Bộ luật dân sự 2005 Ngay từ khi xã hội loài ngƣời có sự phân công lao động và xuất hiện hình thức trao đổi hàng hóa, thì giao dịch đã hình thành và giữ một vị trí quan trọng trong việc điều tiết các quan hệ [20, tr.1]. Hợp đồng dân sự là một loại giao dịch phổ biến nhất, thông dụng nhất nó phát sinh thƣờng xuyên trong đời sống hàng ngày của chúng ta và giữ vị trí vô cùng quan trọng trong việc điều tiết các quan hệ tài sản, nhất là trong nền kinh tế thị trƣờng hiện nay. Trƣớc khi tìm hiểu, nghiên cứu về hợp đồng mua bán nhà ở, chúng ta cần làm rõ khái niệm về hợp đồng mua bán tài sản, bởi nhà ở là một loại tài sản lớn, có giá trị và đƣợc pháp luật dân sự điều chỉnh. Giao dịch về tài sản, nhất là các tài sản lớn nhƣ nhà ở thì đƣợc thực hiện qua phƣơng thức hợp đồng. Khái niệm về tài sản đƣợc ghi nhận trong BLDS 1995 và đƣợc bổ sung khá chi tiết trong BLDS 2005 hiện hành, theo phép liệt kê thì “Tài sản gồm vật, tiền, giấy tờ có giá và các quyền tài sản” [41, Điều 163], theo đó pháp luật tiếp tục phân chia tài sản thành các loại nhƣ bất động sản, động sản. “Bất động sản gồm Đất đai, Nhà, Công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng trên đó. Các tài sản gắn liền với đất đai các tài sản khác do pháp luật quy định” [41, Điều 174]. Bộ luật dân sự 2005 từ Điều 428 đến Điều 449 quy định về hợp đồng mua bán tài sản: “Hợp đồng mua bán tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên bán có nghĩa vụ giao tài sản cho bên mua và nhận tiền, còn bên mua có nghĩa vụ nhận tài sản và trả tiền cho bên bán” [41, Điều 428]. 9
15. Từ khái niệm trên có thể rút ra một vài nhận xét chung về hợp đồng mua bán tài sản nhƣ: Thứ nhất: Hợp đồng mua bán tài sản là một trong những hợp đồng dân sự thông dụng, phổ biến nhất được pháp luật dân sự điều chỉnh. Vì đối tƣợng của hợp đồng mua bán tài sản là những tài sản đƣợc phép giao dịch, bao gồm cả quyền tài sản. Quyền tài sản là đối tƣợng của hợp đồng mua bán tài sản phổ biến nhất là quyền chuyển giao quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất đai, quyền sở hữu trí tuệ Mặt khác đối tƣợng của hợp đồng mua bán tài sản còn có thể là vật hình thành trong tƣơng lai mà tại thời điểm hiện tại khi hai bên thỏa thuận tài sản đó chƣa hình thành nhƣ: Hoa màu đƣợc nuôi trồng thu hoạch trong tƣơng lai, mua bán, trao đổi nhà chung cƣ hình thành trong tƣơng lai, nhà theo dự án Thứ hai: Hợp đồng mua bán tài sản là hợp đồng song vụ và có đền bù tính chất song vụ và có đền bù này học viên xin trình bày trong nội dung về đặc điểm của hợp đồng mua bán nhà ở của Chƣơng 1. Thứ ba: Hợp đồng mua bán tài sản có hậu quả pháp lý là quyền sở hữu phải được chuyển giao, không phải chuyển giao có thời hạn hoặc có điều kiện mà quyền sở hữu đƣợc chuyển giao một cách toàn diện các quyền chiếm hữu, quyền sử dụng, quyền định đoạt đối với tài sản là đối tƣợng của hợp đồng. Từ những phân tích trên, cho ta những hợp hình dung về hợp đồng mua bán tài sản, là cơ sở để nghiên cứu về hợp đồng mua bán nhà ở. * Khái niệm hợp đồng mua bán nhà ở theo Luật nhà ở 2014 Tại Luật nhà ở 2014 có ghi nhận về hợp đồng mua bán nhà ở, quy định cụ thể về nội dung của hợp đồng mua bán nhà ở mà ở đó có các quy định về giá nhà ở và các nội dung về mua nhà ở trả chậm, trả dần, hay mua nhà ở thuộc các hình thức sở hữu, mua bán nhà ở đang cho thuê, mua nhà bằng hình thức trả trƣớc 10
16. Nhà ở là công trình xây dựng với mục đích để ở và phục vụ các nhu cầu sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân (Điều 3, luật nhà ở 2014) Luật nhà ở 2014 có phân biệt các loại nhà ở, bao gồm: Nhà ở riêng lẻ, nhà chung cƣ, nhà ở công vụ, nhà ở để phục vụ tái định cƣ, nhà ở xã hội. Nhà ở riêng lẻ là nhà ở đƣợc xây dựng trên thửa đất ở riêng biệt thuộc quyền sử dụng hợp pháp của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, bao gồm nhà biệt thự, nhà ở liền kề và nhà ở độc lập (Điều 3, luật nhà ở 2014) Nhà chung cƣ là nhà có từ 02 tầng trở lên, có nhiều căn hộ, có lối đi, cầu thang chung, có phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung và hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho các hộ gia đình, cá nhân, tổ chức, bao gồm nhà chung cƣ đƣợc xây dựng với mục đích để ở và nhà chung cƣ đƣợc xây dựng có mục đích sử dụng hỗn hợp để ở và kinh doanh. Nhà ở công vụ là nhà ở đƣợc dùng để cho các đối tƣợng thuộc diện đƣợc ở nhà công vụ theo quy định của Luật này thuê trong thời gian đảm nhận chức vụ, công tác. (Điều 3, luật nhà ở 2014) Nhà ở để phục vụ tái định cƣ là nhà ở để bố trí cho các hộ gia đình, cá nhân thuộc diện đƣợc tái định cƣ khi Nhà nƣớc thu hồi đất ở, bị giải tỏa nhà ở theo quy định của pháp luật. (Điều 3, luật nhà ở 2014) Nhà ở xã hội là nhà ở có sự hỗ trợ của Nhà nƣớc cho các đối tƣợng đƣợc hƣởng chính sách hỗ trợ về nhà ở theo quy định của Luật này. (Điều 3, luật nhà ở 2014) Từ những khái niệm về nhà ở theo Luật nhà ở trên, thì trong giao dịch mua bán về nhà ở, hợp đồng mua bán nhà ở bao gồm các loại hợp đồng mua bán nhà ở là: Hợp đồng mua bán nhà ở riêng lẻ, hợp đồng mua bán nhà chung cƣ, hợp đồng mua bán nhà ở trong dự án nhƣ nhà liền kề, nhà của chủ đầu tƣ. Với những loại hợp đồng mua bán nhà ở khác nhau thì có thời điểm có hiệu lực của hợp đồng mua bán về nhà ở là khác nhau, phần này học viên xin phân tích kỹ hơn tại Chƣơng II của luận văn. 11
17. Dựa trên cơ sở lý luận chung về giao dịch dân sự, hợp đồng dân sự về mua bán tài sản, các quy định về hợp đồng mua bán nhà ở trong pháp lệnh về nhà ở 1991, Luật nhà ở 2014, Bộ luật dân sự 1995, Bộ luật dân sự 2005 có thể khái quát về hợp đồng mua bán nhà ở nhƣ sau: Hợp đồng mua bán nhà ở là một loại của hợp đồng mua bán tài sản, đó là sự thỏa thuận giữa bên bán và bên mua theo đó bên bán nhà ở có nghĩa vụ chuyển giao ngôi nhà hoặc một phần nhà và quyền sở hữu ngôi nhà hoặc phần nhà đó cho bên mua, bên mua có nghĩa vụ trả tiền hoặc giấy tờ có giá trị bằng tiền cho bên bán đúng thời hạn, địa điểm, phương thức do các bên đã thỏa thuận trong hợp đồng mua bán nhà ở. Sau khi nghĩa vụ của bên mua và bên bán hoàn thành, bên mua trở thành chủ sở hữu đối với ngôi nhà hoặc phần nhà do bên bán chuyển giao. 1.1.2. Đặc điểm pháp lý của hợp đồng mua bán nhà ở Trước hết, hợp đồng mua bán nhà ở là một loại của hợp đồng mua bán tài sản do đó nó có đặc điểm là hợp đồng có tính chất song vụ. Hợp đồng song vụ là: “Hợp đồng mà mỗi bên đều có nghĩa vụ đối với nhau” [41, Điều 406]. Từ tính chất cơ bản trên của hợp đồng song vụ chúng ta thấy trong Hợp đồng mua bán bên bán nhà ở và bên mua nhà ở đều có các quyền và nghĩa vụ nhất định, không bên nào chỉ có quyền và không bên nào chỉ phải thực hiện nghĩa vụ. Nghĩa vụ của bên này là quyền lợi của bên kia và ngƣợc lại. Nội dung của hợp đồng mua bán là những quy định tƣơng xứng nhƣ: Bên bán có nghĩa vụ giao nhà và nhận tiền, bên mua có nghĩa vụ giao tiền và tiếp nhận quyền sử hữu đối với ngôi nhà hoặc một phần của ngôi nhà. Để có cơ sở pháp lý cho việc đảm bảo và thực hiện quyền, nghĩa vụ của mình, hợp đồng mua bán nhà ở luôn đƣợc lập thành nhiều bản có giá trị pháp lý nhƣ nhau và phải đƣợc công chứng, chứng thực của cơ quan nhà nƣớc có thẩm quyền, đó là căn cứ để xác định thời điểm có hiệu lực của hợp đồng cũng là thời điểm phát sinh quyền và nghĩa vụ của các bên. 12
18. Nghĩa vụ của bên bán nhà ở: “Thông báo cho bên mua về các hạn chế quyền sở hữu đối với nhà mua bán (nếu có), bảo quản nhà ở đã bán trong thời gian chưa giao nhà ở cho bên mua. Giao nhà đúng tình trạng đã ghi trong hợp đồng kèm theo hồ sơ về nhà ở cho bên mua” [41, Điều 451]. Tƣơng ứng với quy định đó là quyền của bên mua nhà ở: Đƣợc nhận nhà kèm theo hồ sơ về nhà theo đúng tình trạng đã thỏa thuận, yêu cầu bên bán hoàn thành các thủ tục mua bán nhà ở trong thời hạn đã thỏa thuận, yêu cầu bên bán giao nhà đúng thời hạn, nếu không giao hoặc chậm giao nhà thì phải bồi thƣờng [41, Điều 454]. Với những quy định tƣơng xứng trên thể hiện rõ hợp đồng mua bán nhà ở có tính chất song vụ. Thứ hai Hợp đồng mua bán nhà ở mang tính chất đền bù, tính chất này thể hiện sự khác nhau rõ rệt giữa hợp đồng mua bán nhà ở và hợp đồng tặng cho nhà ở hay quan hệ thừa kế. Ở đây tính chất đền bù đƣợc hiểu là: Khi một trong hai bên bên bán hoặc bên mua đã thực hiện cho bên kia một lợi ích vật chất nhất định thì sẽ nhận đƣợc từ bên còn lại một lợi ích vật chất tƣơng ứng, nó khác với quan hệ thừa kế hay tặng cho, từ bỏ quyền tài sản chỉ là sự chuyển dịch quyền sở hữu tài sản nhà ở cho bên đƣợc thụ hƣởng mà không cần bên đƣợc thụ hƣởng phải thực hiện một nghĩa vụ hay một lợi ích vật chất. Tính chất đền bù trong hợp đồng mua bán tài sản xuất phát từ nguyên tắc trong giao kết hợp đồng là trao đổi ngang giá trong giao lƣu dân sự để đảm bảo quyền, lợi ích hợp pháp của các bên. Nguyên tắc của việc thực hiện hợp đồng song vụ là: “Trong hợp đồng song vụ, khi các bên đã thỏa thuận thời gian thực hiện nghĩa vụ thì mỗi bên phải thực hiện nghĩa vụ của mình khi đến hạn, không được hoãn thực hiện với lý do bên kia chưa thực hiện nghĩa 13
19. vụ đối với mình, trừ trường hợp pháp luật quy định khác” [41, Điều 414]. Mặt khác tính chất đền bù trong hợp đồng mua bán nhà ở còn xuất phát từ tính chất của quan hệ hợp đồng là sự thỏa thuận, sự thỏa thuận đó dựa trên lợi ích của các bên, không đƣợc xâm phạm đến lợi ích của Nhà nƣớc, lợi ích công cộng, quyền lợi ích hợp pháp của ngƣời khác. Thứ ba Hợp đồng mua bán nhà ở là loại hợp đồng có chuyển giao tài sản và quyền sở hữu tài sản từ người bán sang người mua. Việc chuyển giao tài sản thể hiện ở nội dung nhƣ nghĩa vụ của bên bán là giao nhà ở đúng tình trạng đã ghi trong hợp đồng, vấn đề chuyển giao quyền sở hữu tài sản thể hiện ở nội dung nhƣ bên bán nhà ở thực hiện đúng các thủ tục mua bán nhà ở theo quy định của pháp luật hoặc bên bán nhà ở yêu cầu bên mua nhà hoàn thành các thủ tục mua bán nhà ở trong thời hạn đã thỏa thuận. Thứ tư Hợp đồng mua bán nhà ở chịu sự ảnh hưởng của chính sách về nhà ở của nhà nước và có tác động tích cực trở lại đối với chính sách pháp luật nói chung và chính sách về nhà ở nói riêng. Pháp luật thực định Việt Nam, pháp luật một số nƣớc trên thế giới đều quy định hợp đồng mua bán nhà ở phải tuân thủ hình thức văn bản, có công chứng hoặc chứng thực của cơ quan Nhà nƣớc có thẩm quyền, hợp đồng có sự làm chứng của bên thứ ba với những thỏa thuận của hai bên. Trên cơ sở các văn bản công chứng, chứng thực Nhà nƣớc quản lý chặt chẽ những giao dịch về nhà ở, từ đó có định hƣớng cho việc xây dựng các chính sách liên quan đến nhà ở, đất đai, quỹ nhà ở xã hội, nhà ở cho ngƣời thu nhập thấp Chính sách nhà ở tác động mạnh mẽ đến thị trƣờng bất động sản với các giao dịch mua bán giữa cá nhân với cá nhân, cá nhân với tổ chức. Giữa hợp đồng mua bán nhà ở và chính sách nhà nƣớc về nhà ở có sự tác động hai chiều, chính sách nhà ở tạo điều kiện cho các giao dịch mua bán 14
20. phát triển, tại thời điểm ký kết các giao dịch, ảnh hƣởng đến giá cả của hợp đồng trên cơ sở khung giá quy định của nhà nƣớc về đất đai, thủ tục đăng ký quyền sở hữu hay chính sách ƣu đãi của nhà nƣớc đối với các chủ thể của hợp đồng mua bán nhà ở có yếu tố nƣớc ngoài. Thứ năm Hợp đồng mua bán nhà ở có đối tượng là tài sản buộc phải đăng ký quyền sở hữu vì thế các quy định pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở rất chặt chẽ, cụ thể và có ý nghĩa thực tiễn sâu sắc. Đặc điểm về đối tƣợng của hợp đồng mua bán này khác nhiều về mặt giá trị và pháp lý so với các đối tƣợng của hợp đồng mua bán tài sản khác. Ngoài những đặc điểm chung của hợp đồng mua bán nhà ở trên, hợp đồng mua bán nhà ở còn có những điểm khác biệt về: Đối tƣợng của hợp đồng, chủ thể hợp đồng, nội dung hợp đồng Để hiểu một cách sâu sắc và toàn diện về những đặc điểm này học viên xin đề cập ở những phần tiếp theo của luận văn. 1.1.3. So sánh hợp đồng mua bán nhà ở với các loại hợp đồng mua bán khác Trong phần so sánh này Học viên xin đƣa ra nội dung so sánh giữa hợp đồng mua bán nhà ở và hợp đồng mua bán hàng hóa khác mà đối tƣợng không phải là nhà ở. Mặc dù nhà ở cũng là một loại hàng hóa, nhƣng xuất phát từ giá trị lớn của loại tài sản này nên đối tƣợng nhà ở đƣợc điều chỉnh bởi Bộ luật dân sự và luật nhà ở, để quy định một cách riêng biệt và chi tiết, so với các loại hàng hóa khác thì đƣợc quy định chung trong Luật thƣơng mại 2005 Điểm giống nhau của hai loại hợp đồng này là về bản chất đều là quan hệ hợp đồng đƣợc xác lập dựa trên sự thỏa thuận, tôn trọng và tự nguyện giao kết hợp đồng trên cơ sở đó phát sinh quyền và nghĩa vụ giữa các bên trong giao dịch. Quan hệ hợp đồng đƣợc bắt đầu khi hai bên thiết lập giao kết hợp đồng, quyền và nghĩa vụ của các bên đƣợc thực hiện. Hậu quả pháp lý của hợp đồng có hiệu lực và xử lý hợp đồng vô hiệu trên cơ sở của BLDS 2005 15
21. hiện hành. Hai loại hợp đồng này có một số điều khoản tƣơng tự nhƣ: Điều khoản về chủ thể; đối tƣợng của hợp đồng; giá cả; quyền và nghĩa vụ của các bên; phƣơng thức thực hiện; phƣơng thức thanh toán; giải quyết tranh chấp phát sinh nếu có. Điểm khác biệt của hai loại hợp đồng này nhƣ sau: Trên cơ sở phân tích đặc điểm của từng loại hợp đồng, chúng ta thấy những điểm khác biệt cơ bản của hợp đồng mua bán hàng hóa và hợp đồng mua bán nhà ở. Về đối tượng của hợp đồng: Hợp đồng mua bán hàng hóa trong quan hệ thƣơng mại có đối tƣợng là hàng hóa, đối tƣợng rất rộng hàng hóa đƣợc phép trao đổi trong giao lƣu dân sự, không bị pháp luật cấm. “Tất cả các loại động sản, kể cả động sản hình thành trong tương lai” [39, Điều 3]. Nhƣ vậy hàng hóa trong thƣơng mại là đối tƣợng của hợp đồng mua bán có thể đang tồn tại, có thể đƣợc hình thành trong tƣơng lai, hàng hóa đó có thể là động sản, bất động sản, trừ những hàng hóa đặc biệt nhƣ cổ phiếu, trái phiếu thì đƣợc điều chỉnh bởi những quy định pháp luật riêng biệt. Về đối tƣợng của hợp đồng mua bán nhà ở thì đối tƣợng hẹp hơn so với hợp đồng mua bán hàng hóa khác, đổi tƣợng cụ thể hơn là nhà ở, nhà ở đang tồn tại hoặc nhà ở hình thành trong tƣơng lai. Đối tƣợng nhà ở phải đƣợc phép giao dịch trong quan hệ dân sự. Nhà ở trong giao dịch mua bán thuộc các hình thức sở hữu khác nhau nhƣ sở hữu tƣ nhân hay sở hữu nhà nƣớc, sở hữu của một chủ sở hữu hoặc sở hữu của các đồng sở hữu. Nhà ở này phải ở trong tình trạng đƣợc phép giao dịch (nhà ở không đƣợc phép giao dịch nhƣ nhà ở đang bị thế chấp hoặc bị kê biên thi hành án, hay nhà ở đó đã tham gia một giao dịch trƣớc đó nhƣng chƣa giải quyết do tranh chấp hay mâu thuẫn về chủ sở hữu của nhà ở đó, nhà ở của các đồng chủ hữu nhƣng không thống nhất đƣợc ý chí giữa các chủ sở hữu nhà ở đem bán nằm trong khối tài sản là di sản thừa kế chƣa đƣợc phân chia ) 16