Luận văn Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư theo pháp luật Việt Nam

Nội dung text: Luận văn Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư theo pháp luật Việt Nam

1. ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI KHOA LUẬT HOÀNG THỊ OANH HîP §ång mua b¸n c¨n hé chung c• theo ph¸p luËt viÖt nam LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC HÀ NỘI - 2014
2. ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI KHOA LUẬT HOÀNG THỊ OANH HîP §ång mua b¸n c¨n hé chung c• theo ph¸p luËt viÖt nam Chuyên ngành: Luật dân sự và Tố tụng dân sự Mã số: 60 38 01 03 LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC Người hướng dẫn khoa học: PGS. TS. BÙI ĐĂNG HIẾU HÀ NỘI - 2014
3. LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu khoa học của riêng tôi. Các số liệu, ví dụ và trích dẫn trong luận văn đảm bảo độ tin cậy, chính xác và trung thực. Những kết luận khoa học của luận văn chưa từng được ai công bố trong bất kỳ công trình nào khác. TÁC GIẢ LUẬN VĂN Hoàng Thị Oanh
4. MỤC LỤC Trang Trang phụ bìa Lời cam đoan Mục lục MỞ ĐẦU 1 Chương 1: LÝ LUẬN CHUNG VỀ HỢP ĐỒNG MUA BÁN CĂN HỘ CHUNG CƯ 5 1.1. Khái quát chung về nhà chung cư, căn hộ chung cư và vấn đề sở hữu căn hộ chung cư 5 1.1.1. Khái niệm và đặc điểm căn hộ chung cư, nhà chung cư 5 1.1.2. Sở hữu căn hộ chung cư 12 1.2. Khái niệm, đặc điểm Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư 20 1.2.1. Khái niệm Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư 20 1.2.2. Đặc điểm Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư 20 Chương 2: GIAO KẾT VÀ THỰC HIỆN HỢP ĐỒNG MUA BÁN CĂN HỘ CHUNG CƯ 28 2.1. Quy định pháp luật về giao kết và thực hiện Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư 28 2.1.1. Những quy định cơ bản về giao kết Hợp đồng 28 2.1.2. Thực hiện Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư 33 2.2. Thực tiễn áp dụng 41 2.2.1. Một số rủi ro của bên mua trong Hợp đồng mua bán nhà chung cư 41 2.2.2. Các biến thái chính của Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư 47 Chương 3: QUẢN LÝ NHÀ CHUNG CƯ THEO HỢP ĐỒNG MUA BÁN CĂN HỘ CHUNG CƯ 61 3.1. Hoạt động cung cấp các tiện ích cho Nhà Chung cư 63
5. 3.2. Bảo trì, sửa chữa và cải tiến Nhà chung cư 70 3.3. Việc xây dựng và áp dụng nội quy Nhà Chung cư 74 Chương 4: TỔNG KẾT VÀ KIẾN NGHỊ 78 4.1. Tổng kết 78 4.2. Một số kiến nghị 82 4.2.1. Vấn đề liên quan đến quản lý Nhà chung cư 83 4.2.2. Các vấn đề liên quan đến quy định pháp luật trong việc đầu tư 83 4.2.3. Các vấn đề xây dựng và trách nhiệm của chủ đầu tư trước khi vận hành chính thức Nhà chung cư 84 KẾT LUẬN 88 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 90
6. MỞ ĐẦU 1. Tính cấp thiết của đề tài Bất động sản là tài sản có giá trị lớn, có ý nghĩa và vai trò quan trọng đối với cuộc sống của chúng ta hiện nay, trong đó nhà ở luôn là một trong những tài sản thường xuyên xảy ra tranh chấp. Ở những thành phố lớn, đặc biệt như ở TP Hà Nội, TP Hồ Chí Minh, khi tốc độ đô thị hóa ngày càng nhanh, hàng loạt các trung tâm thương mại, các công ty xuất hiện ngày càng nhiều dẫn theo hàng nghìn lao động di chuyển đến sống và làm việc tại các đô thị này. Với số lượng dân cư ngày càng đông, diện tích đất lại không thể mở rộng, nhu cầu nhà ở ngày càng nhiều, nên nhu cầu mua và sống tại căn hộ chung cư là giải pháp tối ưu nhất được đặt ra đối với nhiều người. Tuy nhiên, vì thị trường mua bán căn hộ chung cư diễn ra sôi nổi nhưng khuôn khổ pháp luật vẫn có nhiều vướng mắc nên nhiều trường hợp, các bên mua, bán đã sử dụng các dạng biến thái của Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư tiềm ẩn nhiều rủi ro khó lường. Do đó, vấn đề mua bán căn hộ chung cư đang là vấn đề nóng của xã hội. Pháp luật Việt Nam có nhiều văn bản quy định đối với giao dịch mua bán này nhưng chưa có Luật Chung cư để thống nhất các quy định, điều này dẫn đến việc vận dụng luật còn nhiều vướng mắc trong thực tiễn. Trong đó, Hợp đồng mua bán là nền tảng và quan trọng nhất trong quá trình mua bán giao dịch vì đây căn cứ quan trọng làm phát sinh quyền và nghĩa vụ pháp lý của các bên. Tuy nhiên, với đặc thù, đa số các Hợp đồng sẽ do 1 bên Chủ đầu tư, với một đội ngũ luật sư, chuyên gia cố vấn sẽ cho ra những Hợp đồng có lợi cho họ và bên yếu thế là những người mua. Thực tế, bên bán luôn quy định sẵn mẫu Hợp đồng và bên mua không được phép thay đổi hợp đồng đó; và bên mua nhiều khi lại không quan tâm đến các nội dung khác của Hợp 1
7. đồng ngoài phần giá cả. Bên cạnh đó, việc công khai các thông tin về Dự án vẫn còn chưa được minh bạch, Hợp đồng không ghi rõ phần căn cứ mặc dù Luật quy định phải ghi chi tiết. Chính những điều này khiến tranh chấp về Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư diễn ra ngày càng nhiều và gay gắt, điển hình xoay quanh các loại biến thái của Hợp đồng này như Hợp đồng góp vốn và Hợp đồng ủy quyền; các nội dung của Hợp đồng liên quan đến việc sở hữu chung, sở hữu riêng, tiện ích, vấn đề bảo trì, cải tạo nhà chung cư. Học viên lựa chọn đề tài “Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư theo pháp luật Việt Nam” để thực hiện luận văn thạc sĩ luật học nhằm mục đích nghiên cứu sâu về những quy định pháp luật thực định về Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư, đồng thời nghiên cứu thực trạng mua bán căn hộ chưng cư và các tranh chấp chủ yếu của loại Hợp đồng này để thấy được những khó khăn, rủi ro tiềm ẩn trong giao dịch, từ đó tổng hợp những vấn đề còn vướng mắc và kiến nghị một số ý kiến cá nhân phần nào giúp cơ quan lập pháp có căn cứ bổ sung ban hành, sửa đổi các quy định pháp luật cho ngày một phù hợp hơn với đời sống thực tiễn đặt ra. 2. Tình hình nghiên cứu đề tài Liên quan đến giao dịch mua bán căn hộ chung cư đa ̃ có một số thạc sỹ, cử nhân lưạ choṇ đề tài này như Luận văn thạc sĩ: "Tranh chấp hợp đồng mua bán căn hộ chung cư – Thực trạng và giải pháp" của Hoàng Thị Thùy do TS. Phùng Trung Tập hướng dẫn (2010); khóa luận tốt nghiệp: “Một số vấn đề lý luận và thực tiễn về Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư theo quy định của pháp luật dân sự Việt Nam hiện hành” của Thiệu Quang Sang do ThS. Nguyễn Hồng Hải hướng dẫn (2010) và nhiều bài tham luận tại các hội thảo cũng như các bài viết trên Tạp chí Luật học hay trang web của các công ty Luâṭ/Văn phòng luâṭ khác. Mỗi tác gi ả đều có môṭ cách khám phá , tiếp cận và khai thác đề tài ở 2
8. môṭ góc đô ̣khác nhau . Những vấn đề mà các công trình nghiên cứu, các bài viết đã kể trên tuy có đề cập đến giao dịch mua bán căn hộ chung cư nhưng chỉ đi vào nghiên cứu các nội dung của Hợp đồng chứ không đi sâu vào các biến thái, phân tích các rủi ro trong tương lai hay các tranh chấp thực tế liên quan đến nội dung Hợp đồng mua bán căn hộ. Vì vậy, công trình nghiên cứu này không bị trùng lặp với công trình nghiên cứu khác. 3. Đối tượng nghiên cứu Đối tượng nghiên cứu của luận văn là các quy định về Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư theo pháp luật Việt Nam; thực trạng giao kết và thực hiện Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư từ các biến thái chính của Hợp đồng tới các tranh chấp xuất phát từ các hoạt động quản lý nhà chung cư được nêu trong Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư. 4. Mục đích nghiên cứu và nhiệm vụ của luận văn Mục đích của luận văn là nghiên cứu làm rõ những vấn đề lý luận, pháp luật thực định cũng như các biến thái và tranh chấp liên quan đến Hợp đồng mua bán căn hộ chưng cư. Trên cơ sở đó, phân tích, đánh giá thực trạng áp dụng pháp luật về Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư, đồng thời, đề xuất một số ý kiến, giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật mua bán căn hộ chung cư tại Việt Nam hiện nay. Để thực hiện mục đích trên, luận văn có những nhiệm vụ sau: - Nghiên cứu pháp luật thực định về mua bán căn hộ chung cư, Hợp đồng mua bán; - Nghiên cứu, đánh giá thực trạng áp dụng pháp luật về Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư và thực trạng tranh chấp; - Đề xuất giải pháp hoàn thiện pháp luật. 5. Phạm vi nghiên cứu Luận văn chủ yếu tập trung nghiên cứu những quy định của Luật Nhà ở 3
9. năm 2005, văn bản hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở liên quan đến Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư và các văn bản liên quan đến giao dịch mua bán tài sản hình thành trong tương lai. Luận văn tập trung nghiên cứu 02 dạng biến thái của Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư là Hợp đồng ủy quyền và Hợp đồng góp vốn. Ngoài ra, Luận văn không đi sâu vào phân tích các nội dung thông thường của Hợp đồng mua bán mà tập trung làm rõ các tranh chấp liên quan đến quản lý nhà chung cư mà nội dung Hợp đồng đề cập và pháp luật quy định, còn các nội dung khác của Hợp đồng, Luận văn không đưa thành một đề mục riêng, không phân tích sâu mà phân tích cùng các vấn đề về đặc điểm hay thực tế, bởi đã có nhiều công trình nghiên cứu về nội dung này. 6. Phương pháp luận và phương pháp nghiên cứu - Phương pháp biêṇ chứ ng, lịch sử. - Phương pháp phân tích, tổng hơp̣ . - Phương pháp so sánh, thống kê. - Phương pháp điều tra xa ̃ hôị học, hôị thảo và chuyên gia. - Phương pháp mô hình hóa, hê ̣thống hóa. 7. Kết cấu của luận văn Ngoài phần mở đầu, kết luận và danh mục tài liệu tham khảo, nội dung của luận văn gồm 4 chương: Chương 1: Lý luận chung về Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư Chương 2: Giao kết và thực hiện Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư Chương 3: Quản lý Nhà Chung cư theo Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư Chương 4: Tổng kết và Kiến nghị. 4
10. Chương 1 LÝ LUẬN CHUNG VỀ HỢP ĐỒNG MUA BÁN CĂN HỘ CHUNG CƯ 1.1. Khái quát chung về nhà chung cư, căn hộ chung cư và vấn đề sở hữu căn hộ chung cư 1.1.1. Khái niệm và đặc điểm căn hộ chung cư, nhà chung cư 1.1.1.1. Khái niệm nhà chung cư, căn hộ chung cư Ở Việt Nam, có thể hiểu chung cư là một tòa nhà cao tầng, bên trong bố trí các căn hộ khép kín và dùng vào mục đích ở là chính. Chung cư thường xuất hiện nhiều ở các thành phố lớn, có vai trò quan trọng trong sự phát triển của đô thị hóa, bởi, sự tập trung dân cư ở các thành phố đang trở thành vấn đề lớn, từ đó nảy sinh các vấn đề, nhu cầu về nhà ở. Do đó, cần thiết phải có sự phát triển nhà chung cư để tiết kiệm diện tích sử dụng đất, giảm giá thành xây dựng, tạo cơ hội nhà ở cho nhiều người ở các tầng lớp khác nhau. Tuy nhiên, kèm theo những nhu cầu này là những bức xúc, tranh chấp phát sinh theo loại giao dịch này. Vì vậy, từ năm 2005, khi Luật Nhà ở có hiệu lực, lần đầu tiên, khái niệm nhà chung cư được nhắc đến trong văn bản quy phạm pháp luật, còn trước đó nhà chung cư được gọi là nhà tập thể. Theo quy định của pháp luật thì: Nhà chung cư là nhà ở có từ hai tầng trở lên, có lối đi, cầu thang và hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho nhiều hộ gia đình, cá nhân. Nhà chung cư có phần sở hữu riêng của từng hộ gia đình, cá nhân và phần sở hữu chung của tất cả các hộ gia đình, cá nhân sử dụng nhà chung cư [39, Điều 70 và 13, Điều 3, khoản 5]. Căn hộ chung cư được hiểu là phần sở hữu riêng trong nhà chung cư của mỗi cá nhân, gia đình, tổ chức bao gồm: Phần diện tích bên trong căn hộ, 5
11. bao gồm cả diện tích ban công, lôgia gắn liền với căn hộ đó; phần diện tích khác trong nhà chung cư được công nhận là sở hữu riêng theo quy định của pháp luật; hệ thống trang thiết bị kỹ thuật sử dụng riêng gắn liền với căn hộ, phần diện tích thuộc sở hữu riêng. Như vậy, có thể hiểu nhà chung cư là tập hợp các căn hộ chung cư được xây dựng trong 1 khối thống nhất mà ở đó các chủ sở hữu căn hộ chung cư bị hạn chế một phần quyền sở hữu của mình. Chủ sở hữu nhà chung cư sẽ khác với các chủ sở hữu tài sản thông thường khác vì họ bị giới hạn quyền sở hữu riêng bằng việc sở hữu chung trong nhà chung cư và ngay cả căn hộ chung cư – vật thuộc sở hữu riêng của họ cũng bị giới hạn và “lập lờ” trong cách hiểu thế nào là sở hữu riêng 1 cách trọn vẹn. Khái niệm nhà chung cư mặc dù được quy định như trên, nhưng căn cứ vào nhu cầu sử dụng thực tế của người sử dụng và để góp phần tạo điều kiện cho các cơ quan quản lý nhà nước, các tổ chức, cá nhân có cơ sở phân hạng nhà chung cư khi tham gia giao dịch trên thị trường (chủ yếu là để phân biệt giá căn hộ chung cư), Bộ Xây dựng đã có quy định riêng về phân hạng nhà chung cư, theo đó, nhà chung cư có 4 hạng. - Hạng 1 là nhà chung cư cao cấp có chất lượng sử dụng cao, đảm bảo quy hoạch, kiến trúc, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, chất lượng hoàn thiện, trang thiết bị và điều kiện cung cấp dịch vụ quản lý sử dụng đạt mức độ hoàn hảo; - Nhà chung cư hạng 2 là hạng có chất lượng sử dụng cao; đảm bảo yêu cầu về quy hoạch, kiến trúc, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, chất lượng hoàn thiện, trang thiết bị và điều kiện cung cấp dịch vụ quản lý sử dụng đạt mức độ tương đối hoàn hảo; - Chung cư hạng 3 là hạng chất lượng sử dụng ở dạng khá cao; tất cả các tiêu chí như chung cư hạng 1 và 2 đạt mức độ khá; 6
12. - Cuối cùng là nhà chung cư hạng 4 là hạng có chất lượng sử dụng trung bình và các tiêu chí chỉ đảm bảo đạt tiêu chuẩn, đủ điều kiện để đưa vào khai thác sử dụng, do đó, đây cũng là loại chung cư có giá thành rẻ nhất, thường dành cho những người có thu nhập thấp. Đây cũng chính là một giải pháp nhân đạo và thích hợp dành cho nhu cầu nhà ở ngày càng cao của những người dân ngoại thành vào các đô thị, thành phố lớn để làm việc [7]. Tuy nhiên, kể từ năm 2006 bắt đầu xuất hiện thêm 1 dạng nhà giống nhà chung cư nhưng quy mô nhỏ hơn rất nhiều, do đó, người ta gọi căn hộ này là “chung cư mini”. Đây là một khái niệm chưa được quy định trong bất kỳ văn bản pháp luật nào và đa số những “chung cư mini” này do các hộ gia đình, cá nhân xây dựng. Thời điểm này, tuy tính pháp lý của loại hình nhà ở này vẫn chưa được pháp luật thừa nhận nhưng vì giá cả hợp lý, lại nằm gần các trung tâm nên được những người có thu nhập trung bình tại các đô thị lớn ưa chuộng sử dụng. Với việc xây dựng “chung cư mini” đúng theo quy hoạch (như theo quy hoạch, địa điểm xây dựng chỉ được xây nhà 4 tầng, chủ nhà xây 4 tầng hay cho xây dựng mật độ 70%, họ làm 70%), xây dựng đầy đủ hạ tầng chung, có cầu thang riêng, có đủ các tiêu chuẩn theo quy định pháp luật, các chủ sở hữu “nhà chung cư mini” vẫn được phép cho các căn hộ của mình được tham gia giao dịch một cách hợp pháp. Đơn cử, có thể nhìn nhận trường hợp này dưới dạng A có 1 ngôi nhà 4 tầng, mỗi tầng có 1 vài phòng với thiết kế đầy đủ tiêu chuẩn như 1 căn hộ thu nhỏ; do không có nhu cầu sử dụng và thiếu tiền, A bán 03 tầng cho người khác và đây là giao dịch hoàn toàn hợp pháp vì không thuộc điều cấm của pháp luật và thỏa mãn được nguyên tắc cơ bản nhất trong giao dịch dân sự là tự nguyện, không trái quy định pháp luật, không trái quy tắc đạo đức xã hội. Do đó , Nghị định 71/2010/NĐ-CP ngày 23 tháng 6 năm 2010 của 7
13. Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở đã thực sự tạo điều kiện cho những người mua nhà ở trong các chung cư mini này. Đặc biệt, về quản lý chất lượng nhà ở riêng lẻ của hộ gia đình, cá nhân được quy định: Trường hợp hộ gia đình, cá nhân xây dựng nhà ở tại đô thị từ hai tầng trở lên mà tại mỗi tầng có từ hai căn hộ trở lên và mỗi căn hộ được thiết kế, xây dựng theo kiểu khép kín (có phòng ở riêng, khu bếp riêng, nhà vệ sinh, nhà tắm riêng) thì diện tích sàn xây dựng của mỗi căn hộ tối thiểu là 30m2 và phải đáp ứng các quy định về nhà chung cư theo quy định tại điều 70 của Luật Nhà ở [12, Điều 43, Khoản 3]. Đáng chú ý, Nghị định 71/2010/NĐ-CP cũng quy định đối với nhà ở có đủ điều kiện theo quy định trên mà hộ gia đình, cá nhân có yêu cầu thì được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với từng căn hộ trong nhà ở đó. Mỗi căn hộ riêng lẻ trong chung cư mini này được cho phép bán, cho thuê khi đã có giấy chứng nhận quyền sở hữu. Khi bán căn hộ thì hộ gia đình, cá nhân phải làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất cho người mua theo hình thức đất sử dụng chung. Việc quản lý sử dụng nhà ở chung có nhiều chủ sở hữu hoặc có nhiều hộ gia đình, cá nhân cùng sử dụng được thực hiện theo quy định về quản lý sử dụng nhà ở chung tại đô thị. Như vậy, có thể thấy, Nghị định 71/2010/NĐ-CP đã thực sự giúp cho những người mua căn hộ trong loại hình chung cư được đảm bảo về quyền lợi sở hữu tài sản nhà ở. Do loại hình “nhà chung cư mini” này ngày càng phát triển và được người mua lựa chọn nhiều nên Bộ Xây dựng đã quy định việc mua bán căn hộ này cũng phải thông qua sàn giao dịch bất động sản, hợp đồng phải có chứng nhận của công chứng hoặc chứng thực của cơ quan có thẩm quyền; nội dung của hợp đồng phải ghi rõ phần diện tích thuộc sở hữu riêng và sở hữu chung, diện tích sàn căn hộ, giống như hợp đồng mua bán căn hộ chung cư [9, Điều 13]. 8
14. 1.1.1.2. Đặc điểm căn hộ chung cư, nhà chung cư Do đặc tính là tài sản có giá trị nhưng người sở hữu lại bị hạn chế quyền sở hữu so với các chủ sở hữu tài sản khác nên nhà chung cư và căn hộ chung cư ngoài những đặc điểm chung của nhà ở nói chung, còn mang những đặc điểm riêng biệt như: - Nhà chung cư là loại nhà có nhiều người sử dụng, bao gồm các chủ sở hữu căn hộ, chủ sở hữu các phần diện tích không phải là nhà ở, người sử dụng là người đi thuê Đặc biệt, nhà chung cư có nhiều diện tích thuộc sở hữu chung, sử dụng chung như cầu thang, hành lang, lối đi chung, ; Do đó việc sở hữu trong nhà chung cư cũng được chia làm 2 loại, sở hữu chung cộng đồng trong căn hộ chung cư và sở hữu riêng, cụ thể: + Phần sở hữu riêng trong nhà chung cư bao gồm: Phần diện tích bên trong căn hộ, bao gồm cả diện tích ban công, logia gắn liền với căn hộ đó; Phần diện tích khác trong nhà chung cư được công nhận là sở hữu riêng theo quy định của pháp luật; Hệ thống trang thiết bị kỹ thuật sử dụng riêng gắn liền với các hộ, phần diện tích thuộc phần sở hữu riêng. + Phần sở hữu chung trong nhà chung cư bao gồm: Phần diện tích nhà còn lại của nhà chung cư ngoài phần diện tích thuộc sở hữu riêng trên; Không gian và hệ thống kết cấu chịu lực, trang thiết bị kỹ thuật dùng chung trong nhà chung cư, gồm: khung, cột, tường chịu lực, tường bao ngôi nhà, tường phân chia các căn hộ, sàn, mái, sân thượng, hành lang, cầu thang bộ, thang máy Hệ thống hạ tầng kỹ thuật bên ngoài nhưng được kết nối với nhà chung cư đó. - Nếu một căn nhà ở riêng biệt, chủ sở hữu nhà được sở hữu toàn bộ căn nhà bao gồm toàn bộ tường xây bao quanh nhà thì chủ sở hữu căn hộ chung cư lại không được sở hữu riêng hoàn toàn bức tường ngăn giữa 02 căn hộ chung 9
15. cư, mặc cho Luật quy định các chiều trái ngược nhau như: trước thời điểm Thông tư 03/2014/TT-BXD có hiệu lực thì diện tích căn hộ có 02 cách tính là tính từ tim tường ngăn giữa hai căn hộ hoặc tính theo diện tích thông thủy. Với cách tính diện tích căn hộ từ tim tường thì có thể hiểu, người mua căn hộ sẽ mua ½ tường ngăn giữa căn hộ, nhưng theo quy định tại điểm a khoản 2 Điều 49 Nghị định 71 thì tường phân chia các căn hộ thuộc sở hữu chung; - Người mua tài sản đặc biệt là căn hộ chung cư – 1 dạng của nhà ở nhưng không gắn liền với việc được chuyển nhượng hoàn toàn quyền sử dụng đất như các hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, sở hữu nhà ở thông thường khác. Do đó, người mua rất có thể phải chịu những thiệt hại đối với các dự án mà chủ đầu tư thuê đất ngắn hạn như 30 năm hoặc 50 năm (VD: Dự án như Pacific Palace Hà Nội (thời hạn thuê đất là 30 năm), Làng Việt kiều châu Âu (thời hạn thuê là 50 năm)) hay những tranh chấp, rủi ro trong việc hết thời hạn thuê đất nhưng không có thỏa thuận nào về việc chủ đầu tư sẽ chịu phí thuê đất tiếp khi Nhà chung cư vẫn đang trong thời hạn sử dụng. - Đối tượng sở hữu là nhà chung cư được quy định bởi nhiều quy định pháp luật 1 lúc như Luật dân sự, Luật nhà ở, Luật Xây dựng. Việc quản lý nhà chung cư cũng có nhiều quy định khá cụ thể như các quy định về quản lý sử dụng nhà chung cư trong Luật Nhà ở 2005, Quyết định số 08/2008/QĐ-BXD ngày 28/5/2008 của Bộ Xây dựng, Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23/6/2010 của Chính phủ Các quy định này đã tạo cơ sở pháp lý cho việc tăng cường thực hiện quản lý sử dụng nhà chung cư, góp phần nâng cao điều kiện sống, đảm bảo an toàn cho người sử dụng, đảm bảo an ninh trật tự, tạo lập nếp sống văn minh trong các khu nhà chung cư Tuy nhiên, cùng với sự phát triển nhanh chóng về số lượng, trong quản lý nhà chung cư đã nảy sinh một số vướng mắc, bấp cập. Thực tế đã xảy ra một số tranh chấp liên quan đến vấn đề sở hữu chung trong nhà chung cư cũng như chưa có sự thống nhất 10
16. trong việc thu phí dịch nhà chung cư gây bức xúc cho các hộ dân tại các nhà chung cư và trong dư luận. - Không giống như nhà ở thông thường, chủ sở hữu nhà là toàn quyền quyết định trong việc quản lý nhà ở của mình. Đa số nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu nên việc quản lý nhà chung cư trở nên khó khăn, phức tạp và dễ nảy sinh tranh chấp hơn rất nhiều. Việc quản lý nhà chung cư trong quá trình sử dụng do Ban quản trị nhà chung cư và doanh nghiệp quản lý, vận hành nhà chung cư đảm nhận. Tuy nhiên, mặc dù Ban quản trị nhà chung cư do Hội nghị nhà chung cư (Hội nghị của các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư) – cơ quan có quyền cao nhất trong việc quản lý, sử dụng nhà chung cư bầu ra nhưng giữa Ban quản trị nhà chung cư và chủ sở hữu căn hộ chung cư vẫn có những tranh chấp xung quanh vấn đề quản lý nhà chung cư (ví dụ như phí dịch vụ, bảo trì nhà ); - Ngoài những đặc điểm nêu trên, căn hộ chung cư là tài sản không có giá cố định cho các loại. Nếu như nhà ở thông thường có giá tính phụ thuộc vào vị trí địa lý thì giá trị của căn hộ chung cư, ngoài việc phụ thuộc vào vị trí địa lý của Nhà Chung cư (thuộc quận, huyện nào) còn phụ thuộc vào một số đặc điểm như: + Phòng hướng đông nam đắt hơn tây bắc + Phòng 2 đầu đắt hơn ở giữa + Dịch vụ của nhà chung cư + Loại căn hộ chung cư (hạng 1, hạng 2 hay hạng 3 hoặc hạng 4) Do đó, sản phẩm nhà chung cư là sự kết tinh giữa các yếu tố kỹ thuật, kiến trúc công trình và chất lượng dịch vụ – quản lý của mỗi khu chung cư. Tính độc lập và riêng biệt về sở hữu được kết nối trong một không gian chung của toà nhà, những công trình tiện ích có trong cơ cấu sản phẩm nhà chung cư đã tạo ra những giá trị riêng biệt của nhà chung cư. Những yếu tố này đều quyết định đến giá trị của căn hộ chung cư. 11
17. 1.1.2. Sở hữu căn hộ chung cư 1.1.2.1. Quy định sở hữu riêng, sở hữu chung trong căn hộ chung cư Trước khi Luật Nhà ở 2005 có hiệu lực thi hành, việc phân định sở hữu chung, sở hữu riêng trong căn hộ chung cư được điều chỉnh bởi Quy chế quản lý nhà chung cư ban hành kèm theo Quyết định số 10/2003/QĐ-BXD ngày 03/4/2003 của Bộ trưởng Bộ Xây dựng. Tiếp đó, các quy định về sở hữu chung và sở hữu riêng tiếp tục được liệt kê khá rõ ở Luật Nhà ở, Nghị định 71/2010/NĐ-CP ngày 23/6/2010 quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở. Đặc biệt, phần sở hữu riêng và phần sở hữu chung nhà chung cư phải được ghi rõ trong hợp đồng mua bán căn hộ chung cư. - Về sở hữu riêng: Quy chế quản lý Nhà Chung cư năm 2003 của Bộ Xây dựng quy định: Phần sở hữu riêng trong nhà chung cư bao gồm phần diện tích bên trong căn hộ (bao gồm cả diện tích ban công, lô gia gắn liền với căn hộ đó); phần diện tích khác như: cửa hàng, ki-ốt, siêu thị, văn phòng và những phần khác được công nhận là sở hữu riêng theo quy định của pháp luật [4, Điều 3, khoản 4]. Tiếp đến, Luật Nhà ở 2005 đã bổ sung thêm phần: “hệ thống trang thiết bị kỹ thuật sử dụng riêng gắn liền với căn hộ, phần diện tích thuộc sở hữu riêng” [39, Điều 70, Khoản 2] là sở hữu riêng trong nhà chung cư góp phần giải quyết những vướng mắc mà Quy chế quản lý Nhà Chung cư năm 2003 chưa đáp ứng được. Pháp luật quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở đã chi tiết hóa những quy định về phần thuộc sở hữu riêng như sau: 1. Phần sở hữu riêng và các thiết bi ̣sử duṇ g riêng trong nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu bao gồm: a) Phần diện tích bên trong căn hô ̣ (kể cả diêṇ tích ban công , 12
18. lô gia gắn liền vớ i căn hô ̣đó ) của chủ sở hữu căn hộ; phần diêṇ tích khác trong nhà chung cư mà chủ đầu tư bán cho riêng từ ng chủ sở hữu căn hô ̣hoăc̣ bán cho các tổ chức, cá nhân khác; b) Phần diện tích thuộc sở hữu riêng của chủ đầu tư( chủ đầu tư giữ laị, không bán và cũng không phân bổ giá tri ̣phâǹ diện tích thuộc sở hữu riêng này vào giá bán căn hô ̣cho các chủ sở hữu căn h);ô ̣ c) Các thiết bị sử dụng riêng trong căn hộ , trong phần diêṇ tích khác thuộc sở hữu riêng của chủ sở hữu căn h ộ hoặc của các chủ sở hữu khác. Chủ sở hữu căn hộ, chủ sở hữu các phần diện tích khác trong nhà chung cư quy định tại điểm a và điểm b khoản này được gọi chung là các chủ sở hữu nhà chung cư [12, Điều 49, Khoản 1]. Như vậy, có thể hiểu phần sở hữu riêng trong căn hộ chung cư là sở hữu của cá nhân mua căn hộ hoặc các tổ chức, cá nhân mua các diện tích khác trong Nhà chung cư. Điều này phản ánh bản chất của Hợp đồng mua bán, việc bỏ tiền ra mua và có quyền sở hữu, cá nhân/tổ chức mua diện tích về làm sở hữu riêng thì nó là phần sở hữu riêng. Đối với những diện tích không ai mua hoặc nhà đầu tư không bán cho cá nhân/tổ chức nào thì đó là tài sản riêng của chủ đầu tư bởi việc giao dịch chuyển quyền sở hữu là không có, chủ đầu tư làm nên thì phải được sở hữu riêng phần đó. Như vậy, quy định nêu trên về phần sở hữu riêng tưởng cụ thể nhưng thực ra rất rộng, điều này là phù hợp vì tại Việt Nam tồn tại nhiều loại nhà chung cư như chung cư chỉ dùng cho mục đích ở, chung cư phức hợp thương mại. Tuy nhiên, pháp luật vẫn chú trọng vào quyền lợi của người mua căn hộ là cá nhân mua để ở nên điểm a, c khoản 1 nêu rõ diện tích thuộc sở hữu riêng bao gồm các vật trong căn hộ, diện tích căn hộ. 13
19. - Về sở hữu chung: Quy chế quản lý nhà chung cư ban hành năm 2003 của Bộ trưởng Bộ Xây dựng quy định: Phần sở hữu chung trong nhà chung cư bao gồm phần diện tích còn lại (trừ phần diện tích thuộc sở hữu riêng nêu tại khoản 4 Điều này); phần không gian và hệ thống kết cấu chịu lực, trang thiết bị kỹ thuật dùng chung trong nhà chung cư (khung cột, tường, sàn, mái, sân thượng, hành lang, cầu thang bộ, thang máy, đường thoát hiểm, lồng xả rác, hộp kỹ thuật, nơi để xe; hệ thống cấp điện, nước, ga, thông tin liên lạc, phát thanh, truyền hình, thoát nước, bể phốt, thu lôi, cứu hoả ); hệ thống kết cấu hạ tầng kỹ thuật ngoài nhà gắn với nhà chung cư đó [4, Điều 3, Khoản 5]. Đến Luật Nhà ở 2005, quy định về sở hữu chung đã có những thay đổi nhất định như: tường thì được chia thành tường bao chịu lực, tường bao ngôi nhà, tường phân chia các căn hộ [33, Điều 70, Khoản 3]. Tiếp đó, Nghị định 71 quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở tiếp tục làm rõ hơn các quy định về sở hữu chung, theo đó, tính đến thời điểm tháng 7/2014, sở hữu chung trong nhà chung cư bao gồm: phần diện tích và các thiết bị sử dụng chung cho nhà chung cư được quy định như sau: a) Phần diện tích thuộc sở hữu chung của các chủ sở hữu nhà chung cư bao gồm: không gian, hành lang, cầu thang bộ, cầu thang máy, sân thượng, khung, cột, tường chịu lực, tường bao ngôi nhà, tường phân chia các căn hộ, sàn, mái, đường thoát hiểm, hệ thống bể phốt, lối đi bộ, sân chơi chung và các phần khác không thuộc sở hữu riêng của các chủ sở hữu nhà chung cư; b) Phần diện tích khác không phải là phần diện tích thuộc sở hữu riêng của các chủ sở hữu nhà chung cư quy định tại khoản 1 Điều này; 14
20. c) Nơi để xe (xe đạp, xe cho người tàn tật, xe động cơ hai bánh) được xây dựng theo quy chuẩn xây dựng và có thể bố trí tại tầng hầm hoặc tại tầng một hoặc tại phần diện tích khác trong hoặc ngoài nhà chung cư. Đối với khu vực để xe ô tô thì phải xây dựng theo quy chuẩn xây dựng nhưng do chủ đầu tư quyết định thuộc quyền sở hữu chung của các chủ sở hữu nhà chung cư hoặc thuộc sở hữu riêng của chủ sở hữu nhà chung cư quy định tại khoản 1 Điều này; d) Các thiết bị sử dụng chung cho nhà chung cư quy định tại khoản 3 Điều 70 của Luật Nhà ở [12, Điều 49, Khoản 2]. Phần diện tích thuộc sở hữu chung quy định tại khoản này được dùng để sử dụng chung cho các chủ sở hữu nhà chung cư theo quy định của Luật Nhà ở, Nghị định này và quy định về quản lý sử dụng nhà chung cư. Về quy định diện tích thuộc sở hữu chung nêu trên được dùng để sử dụng chung cho các chủ sở hữu nhà chung cư theo quy định về quản lý sử dụng nhà chung cư. Như vậy, ki-ốt, chỗ để xe ô tô trong nhà chung cư thuộc sở hữu riêng trong trường hợp: chủ đầu tư bán cho riêng từng chủ sở hữu căn hộ hoặc bán cho các tổ chức, cá nhân khác; hoặc thuộc sở hữu riêng của chủ đầu tư khi chủ đầu tư giữ lại, không bán và cũng không phân bổ giá trị phần diện tích thuộc sở hữu riêng này vào giá bán căn hộ cho các chủ sở hữu căn hộ. Đối với chỗ để xe đạp, xe cho người tàn tật, xe động cơ hai bánh; ki-ốt, chỗ để ô tô trong các trường hợp còn lại sẽ được coi là sở hữu chung nhà chung cư. 1.1.2.2. Thực tế áp dụng quy định sở hữu chung và sở hữu riêng. Mặc dù các quy định về sở hữu chung, sở hữu riêng (của bên mua, của bên bán) khá chi tiết, rõ ràng và khoản 3 Điều 49 Nghị định 71 quy định: “Phần sở hữu riêng và phần sở hữu chung nhà chung cư quy định tại Điều này phải được ghi rõ trong hợp đồng mua bán căn hộ chung cư” [12] nhưng trên 15
21. thực tế, các Hợp đồng mà chủ đầu tư soạn thường có những kiểu “tránh” khác nhau. Ví dụ: Tại phần các định nghĩa của Hợp đồng mua bán căn hộ của Time City mà chủ đầu tư là Công ty Cổ phần phát triển đô thị Nam Hà Nội nêu: Khu vực sở hữu riêng của chủ đầu tư hoặc khu vực sở hữu riêng của bên bán là diện tích và tiện ích trong Tòa Nhà thuộc quyền sở hữu riêng của Chủ Đầu tư, không phân bổ vào Giá bán căn hộ bao gồm: (i) từ tầng 1 đến tầng 2; (ii) diện tích các tầng hầm; (iii) diện tích tầng tum; (iv) chỗ đỗ xe trong tầng hầm thuộc Khu vực sở hữu riêng của Chủ Đầu tư và (v) các khu vực khác thuộc Tòa Nhà (nằm ngoài Khu vực sở hữu riêng của bên mua, khu vực sở hữu riêng của các chủ sở hữu căn hộ khác và các công trình tiện ích chung). Khu vực sở hữu riêng của các chủ sở hữu căn hộ hoặc Khu vực sở hữu riêng của bên mua là phần diện tích và các tiện ích thuộc sở hữu riêng của chủ sở hữu căn hộ, được xác định cụ thể theo Điều 1 và Phụ lục 1 của Hợp đồng Mua bán Căn hộ ký kết giữa Chủ sở hữu Căn hộ với Chủ Đầu tư [14]. Hợp đồng mua bán căn hộ của Time City chỉ chú trọng liệt kê phần sở hữu riêng của chủ đầu tư, tiếp đó, phần sở hữu riêng của người mua bị phụ thuộc vào Phụ lục Hợp đồng – bản liệt kê chi tiết căn hộ chung cư kèm theo mà không đề cập trực tiếp đến sở hữu chung. Duy chỉ có cụm từ: “các công trình tiện ích chung” được xuất hiện trong phần định nghĩa có hướng tới sở hữu chung. Tuy nhiên, sau đó, cả bản Hợp đồng không còn quy định nào nói về các vấn đề sở hữu chung. Hơn nữa, với phần định nghĩa nêu trên của Hợp đồng căn hộ Time City, thì Khu vực sở hữu riêng của chủ đầu tư rất rộng, bao trùm hầu hết các phần diện tích nằm ngoài căn hộ chung cư với cụm từ “nằm ngoài Khu vực sở hữu riêng của bên mua, khu vực sở hữu riêng của các chủ sở hữu căn hộ khác và các công trình tiện ích chung”. 16