Luận văn Hợp đồng chuyển nhượng bất động sản hình thành trong tương lai

Nội dung text: Luận văn Hợp đồng chuyển nhượng bất động sản hình thành trong tương lai

1. ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI KHOA LUẬT PHẠM QUANG HUY HîP §åNG CHUYÓN NH¦îNG BÊT §éNG S¶N H×NH THµNH TRONG T¦¥NG LAI Chuyên ngành: Luật kinh tế Mã số: 60 38 01 07 LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC Cán bộ hướng dẫn khoa học: PGS. TS. NGÔ HUY CƢƠNG HÀ NỘI -2014
2. LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan Luận văn là công trình nghiên cứu của riêng tôi. Các kết quả nêu trong Luận văn được công bố một phần tại bài viết “Bình luận về Hợp đồng chuyển nhượng bất động sản hình thành trong tương lai”(Tạp chí Nghiên cứu Lập pháp, số 06 (262), kỳ 2 tháng 3/2014). Các số liệu, ví dụ và trích dẫn trong Luận văn đảm bảo tính chính xác, tin cậy và trung thực. Tôi đã hoàn thành tất cả các môn học và đã thanh toán tất cả các nghĩa vụ tài chính theo quy định của Khoa Luật Đại học Quốc gia Hà Nội. Vậy tôi viết Lời cam đoan này đề nghị Khoa Luật xem xét để tôi có thể bảo vệ Luận văn. Tôi xin chân thành cảm ơn! NGƢỜI CAM ĐOAN Phạm Quang Huy
3. MỤC LỤC Trang Trang phụ bìa Lời cam đoan Mục lục Danh mục chữ viết tắt Danh mục bảng MỞ ĐẦU 1 Chƣơng 1: NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƢỢNG BẤT ĐỘNG SẢN HÌNH THÀNH TRONG TƢƠNG LAI 8 1.1. KHÁI NIỆM HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƢỢNG BẤT ĐỘNG SẢN HÌNH THÀNH TRONG TƢƠNG LAI 8 1.1.1. Bất đôṇ g sản hình thành trong tƣơng lai 8 1.1.2. Vai trò và ý nghĩa của Hợp đồng chuyển nhƣợng bất động sản hình thành trong tƣơng lai 17 1.2. GIAO KẾT HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƢỢNG BẤT ĐỘNG SẢN TƢƠNG LAI 27 1.3. NỘI DUNG HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƢỢNG BẤT ĐỘNG SẢN TƢƠNG LAI 28 1.3.1. Phân loaị H ợp đồng chuyển nhƣợng bất động sản hình thành trong tƣơng lai 28 1.3.2. Tài sản chuyển nhƣợng 34 1.3.3. Tiến độ và điều kiện thanh toán 40 1.3.4. Quyền và nghĩa vụ của các Bên 42 1.3.5. Quyền sử dụng đất 43 1.3.6. Các nôị dung khác của Hợp đồng chuyển nhƣợng bất động sản hình thành trong tƣơng lai 44
4. 1.4. HIỆU LỰC CỦA HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƢỢNG BẤT ĐỘNG SẢN HÌNH THÀNH TRONG TƢƠNG LAI 47 1.4.1. Lý luận về hiệu lực của Hợp đồng 47 1.4.2. Hiêụ lƣc̣ của Hợp đồng chuyển nhƣợng bất động sản hình thành trong tƣơng lai 49 1.4.3. Giải thích hợp đồng chuyển nhƣợng bất động sản tƣơng lai 49 1.4.4. Điều kiêṇ chủ thể giao kết hợp đồng chuyển nhƣợng bất động sản tƣơng lai 50 1.4.5. Điều kiêṇ về hình thƣ́ c hợp đồng chuyển nhƣợng bất động sản tƣơng lai 53 Chƣơng 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VIỆT NAM VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƢỢNG BẤT ĐỘNG SẢN HÌNH THÀNH TRONG TƢƠNG LAI 55 2.1. CÁC QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VIỆT NAM VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƢỢNG BẤT ĐỘNG SẢN HÌNH THÀNH TRONG TƢƠNG LAI 55 2.1.1. Quy điṇ h của luâṭ thƣc̣ điṇ h về Hợp đồng chuyển nhƣợng bất động sản hình thành trong tƣơng lai Error! Bookmark not defined. 2.1.2. Quy điṇ h của luâṭ thƣc̣ điṇ h về chế định tài sản tƣơng lai 55 2.2. THỰC TIỄN THI HÀNH HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƢỢNG BẤT ĐỘNG SẢN HÌNH THÀNH TRONG TƢƠNG LAI 61 2.2.1. Hợp đồng kinh doanh bất động sản 61 2.2.2. Sàn giao dịch bất động sản 62 2.3. NHỮNG BẤT CẬP CHỦ YẾU VÀ NGUYÊN NHÂN NHỮNG BẤT CẬP ĐỐI VỚI HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƢỢNG BẤT ĐỘNG SẢN HÌNH THÀNH TRONG TƢƠNG LAI 63 2.3.1. Nhƣ̃ng bất câp̣ chủ yếu của hợp đồng chuyển nhƣợng bất động sản hình thành trong tƣơng lai 63
5. 2.3.2. Nguyên nhân nhƣ̃ng bất câp̣ đối với hợp đồng chuyển nhƣợng bất động sản hình thành trong tƣơng lai 66 Chƣơng 3: PHƢƠNG HƢỚNG HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VIỆT NAM VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƢỢNG BẤT ĐỘNG SẢN HÌNH THÀNH TRONG TƢƠNG LAI VÀ KIẾN NGHỊ THỰC HÀNH LIÊN QUAN 68 3.1. PHƢƠNG HƢỚNG HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VIỆT NAM VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƢỢNG BẤT ĐỘNG SẢN HÌNH THÀNH TRONG TƢƠNG LAI 68 3.2. KIẾN NGHỊ THỰC HÀNH VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƢỢNG BẤT ĐỘNG SẢN TƢƠNG LAI 76 3.2.1. Về chế định tài sản tƣơng lai 76 3.2.2. Về hợp đồng chuyển nhƣợng bất động sản hình thành trong tƣơng lai 78 3.2.3. Về công chứng hợp đồng chuyển nhƣợng bất động sản hình thành trong tƣơng lai 78 3.2.4. Về giải thích hợp đồng chuyển nhƣợng bất động sản tƣơng l ai 80 KẾT LUẬN 82 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 84
6. DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT BLDS: Bộ luật Dân sự TMCP: Thƣơng mại cổ phần TNHH: Trách nhiệm hữu hạn UBND: Ủy ban nhân dân
7. DANH MỤC BẢNG STT Số ký hiệu bảng Tên bảng Trang 1 Bảng 1.1. Khái luận Hợp đồng 19 2 Bảng 1.2. Sáu thành tố của Hợp đồng 22
8. MỞ ĐẦU 1. Tính cấp thiết của đề tài Trong bối cảnh thị trƣờng bất động sản phát triển rực rỡ tại Việt Nam vào thập kỷ đầu của thiên niên kỷ thứ ba, trong vòng chƣa đầy 10 năm, Việt Nam đã có trên 7000 doanh nghiệp kinh doanh bất động sản [30, tr.19]. Luận văn đƣợc thai nghén từ giai đoạn bùng nổ của bất động sản (2008) cho đến thời điểm suy tàn (2011) và gần nhƣ chạm đáy (2013). Trong quá trình theo dõi, quan sát thị trƣờng bất động sản, đồng thời đƣợc tham gia từ đầu đến cuối một thƣơng vụ liên quan đến bất động sản hình thành trong tƣơng lai, tác giả có một số trải nghiệm pháp lý nhất định về đề tài: “Hợp đồng chuyển nhượng bất động sản hình thành trong tương lai” trên tƣ cách luật sƣ tƣ vấn của bên mua trong thƣơng vụ. Đối với giao dịch mua bán bất động sản trong giai đoạn kể trên, chúng ta nhận thấy xuất hiện rất nhiều hình thức góp vốn để mua căn hộ chung cƣ, trụ sở công ty, công trình xây dựng trên đất trong khi các công trình này đều chƣa đƣợc xây dựng trên thực địa. Theo đó, trong một số hình thức góp vốn, chủ đầu tƣ ký hợp đồng vay tiền với khách hàng đối với những dự án chƣa thực hiện giải phóng mặt bằng. Thực tế đã xuất hiện các giao dịch mà đối tƣợng là tài sản/bất động sản hình thành trong tƣơng lai (các công trình xây dựng chƣa có trên thực tế, thực địa). Chế định tài sản tƣơng lai là một bƣớc tiến lớn trong khoa học pháp lý và là sản phẩm tất yếu của sự phát triển các giao dịch dân sự, đặc biệt khi các tài sản tƣơng lai đó là bất động sản. Tuy nhiên, hiện chƣa có một đề tài nghiên cứu tổng quát và chuyên sâu về hợp đồng chuyển nhƣợng bất động sản hình thành trong tƣơng lai. Mục tiêu của luận văn là góp phần tìm hiểu mô hình lý 1
9. luận, cơ sở thực tiễn của hợp đồng chuyển nhƣợng bất động sản hình thành trong tƣơng lai. Bộ luật Dân sự Viêṭ Nam hiêṇ hành năm 2005 quy định: Vật dùng để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự là vật hiện có hoặc đƣợc hình thành trong tƣơng lai. Vật hình thành trong tương lai là động sản, bất động sản thuộc sở hữu của bên bảo đảm sau thời điểm nghĩa vụ đƣợc xác lập hoặc giao dịch bảo đảm đƣợc giao kết [13, Khoản 2 Điều 320]. Bên caṇ h đó , theo quy định tại Nghị định 11/2012/NĐ-CP ngày 22/02/2012 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 163/2006/NĐ-CP về giao dịch bảo đảm thì tài sản tƣơng lai gồm: (1) Tài sản đƣợc hình thành từ vốn vay; (2) Tài sản đang trong giai đoạn hình thành hoặc đang đƣợc tạo lập hợp pháp tại thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm; (3) Tài sản đã hình thành và thuộc đối tƣợng phải đăng ký quyền sở hữu, nhƣng sau thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm thì tài sản đó mới đƣợc đăng ký theo quy định của pháp luật. Trong các loại hình tài sản (1), (2) và (3) nêu trên, tài sản tƣơng lai không bao gồm quyền sử dụng đất. Theo đó, tài sản là bất động sản hình thành trong tƣơng lai là các công trình xây dựng, nhà ở xây dựng trên đất và đƣợc hình thành sau khi giao dịch đƣợc ký kết. Ví dụ, giao dịch mua nhà chung cƣ khi chủ đầu tƣ mới thực hiện đƣợc phần móng của công trình hoặc công trình trụ sở văn phòng đƣợc mua trƣớc khi đƣợc hình thành và/hoặc cấp giấy chứng nhận sở hữu công trình xây dựng. Nhƣ vậy, bất động sản hình thành trong tƣơng lai là các bất động sản (a) chƣa hình thành hay chƣa tồn tại vào thời điểm giao kết hợp đồng giao dịch bảo đảm và (b) chƣa thuộc quyền sở hữu của bên thế chấp tại thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm. Hiện quy định về giao dịch chuyển nhƣợng bất động sản hình thành 2
10. trong tƣơng lai chỉ đƣợc quy định tƣơng đối sơ lƣợc tại Nghị định số 153/2007/NĐ-CP ngày 15/10/2007 của Chính phủ quy định chi tiết và hƣớng dẫn thi hành Luật Kinh doanh bất động sản (Điều 4 Mua bán nhà, công trình xây dựng hình thành trong tƣơng lai theo hình thức ứng tiền trƣớc) và Thông tƣ số 16/2010/TT-BXD ngày 01/9/2010 của Bộ Xây dựng quy định cụ thể và hƣớng dẫn thực hiện một số nội dung của Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23/6/2010 của Chính phủ quy định chi tiết và hƣớng dẫn thi hành Luật Nhà ở (Khoản 6 Điều 18). Theo đó, đối với hộ gia đình, cá nhân hoặc tổ chức không có chức năng kinh doanh bất động sản mà bán lại nhà ở đã mua cho tổ chức, cá nhân khác, nếu chƣa nhận bàn giao nhà ở từ chủ đầu tƣ thì đƣợc phép chuyển nhƣợng hợp đồng mua bán nhà ở mà không bắt buộc phải thông qua sàn giao dịch bất động sản; nếu đã nhận bàn giao nhà ở từ chủ đầu tƣ thì phải thực hiện thủ tục mua bán nhà ở theo đúng qui định của Luật Nhà ở và pháp luật dân sự hiện hành (bên bán phải có Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở). Theo các quy định nêu trên, pháp luật Việt Nam hiện hành về giao dịch bảo đảm và đăng ký giao dịch bảo đảm quy định tƣơng đối chi tiết về việc thế chấp tài sản hình thành trong tương lai nhƣng ngoài Thông tƣ số 16/2010/TT-BXD ngày 01/9/2010 của Bộ Xây dựng kể trên thì chƣa có những quy định cụ thể về giao dịch chuyển nhƣợng loại tài sản là bất động sản hình thành trong tƣơng lai cụ thể nhƣ phân loại hợp đồng, các điều kiện, chủ thể, đối tƣợng của loại hình hợp đồng này Vì vậy, nhằm làm rõ các nội dung của hợp đồng chuyển nhƣợng bất động sản hình thành trong tƣơng lai, đề tài Hợp đồng chuyển nhượng bất động sản hình thành trong tương lai cố gắng đáp ứng đƣợc phần nào các yêu cầu mà lý luận và thực tiễn đang đặt ra đối với loại hình hợp đồng tƣơng đối chuyên biệt này. 3
11. 2. Mục tiêu nghiên cứu đề tài 2.1. Mục tiêu tổng quát Chế định tài sản tƣơng lai là một bƣớc tiến lớn trong khoa học pháp lý và là sản phẩm tất yếu của sự phát triển các giao dịch dân sự, đặc biệt khi các tài sản tƣơng lai đó là bất động sản. Hiện chƣa có một đề tài nghiên cứu tổng quát và chuyên sâu về hợp đồng chuyển nhƣợng bất động sản hình thành trong tƣơng lai trong bối cảnh hiện nay của Việt Nam. Mục tiêu tổng quát của luận văn là góp phần tìm hiểu mô hình lý luận, cơ sở thực tiễn của hợp đồng chuyển nhƣợng bất động sản hình thành trong tƣơng lai. 2.2. Mục tiêu cụ thể Luận văn nhằm mục đích đƣa ra một số giải pháp nhất định đối với loại hợp đồng chuyển nhƣợng bất động sản hình thành trong tƣơng lai, bàn cụ thể về một hợp đồng đang đƣợc thực hiện trên thực tế. 3. Tính mới và những đóng góp của đề tài Ở Việt Nam, việc dùng tài sản tƣơng lai để bảo đảm cho nghĩa vụ dân sự đã đƣợc áp dụng từ khi có Nghị định số 165/1999/NĐ-CP ngày 19/11/1999 của Chính phủ về giao dịch bảo đảm và Nghị định số 178/1999/NĐ-CP ngày 29/12/1999 của Chính phủ về việc bảo đảm tiền vay của các tổ chức tín dụng. Đến năm 2005, chế định này đã đƣợc quy định tại Điều 320 của Bộ luật Dân sự nhƣ đã dẫn ra ở trên. Theo đó, nguyên tắc chung trong giao dịch bảo đảm là tài sản bảo đảm phải thuộc quyền sở hữu của bên thế chấp, không có tranh chấp về quyền sở hữu và đã có giấy chứng nhận quyền sở hữu, trong khi đó, đối với tài sản tƣơng lai thì quyền sở hữu của bên thế chấp chƣa đƣợc công nhận tại thời điểm xác lập giao dịch vì vậy đây là một loại tài sản bảo đảm mang tính đặc thù, tiềm ẩn rủi ro. Vì vậy, điều kiện của tài sản đƣợc tham gia giao dịch chuyển nhƣợng và/hoặc đăng ký giao dịch 4
12. bảo đảm cũng phải cụ thể hơn, chặt chẽ hơn so với các loại tài sản bảo đảm thông thƣờng khác Điều 4 Khoản 2 của Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 về giao dịch bảo đảm (Nghị định này thay thế Nghị định số 165/1999/NĐ- CP ngày 19/11/1999 nêu trên) đã mở rộng hơn khái niệm trong Bộ luật Dân sự năm 2005 về tài sản tƣơng lai. Khoản 2 Điều 4 của Nghị định này qui định: tài sản tƣơng lai bao gồm cả tài sản đã đƣợc hình thành tại thời điểm giao kết hợp đồng bảo đảm. Việc mở rộng này dƣờng nhƣ mâu thuẫn với chính thuật ngữ "Tài sản hình thành trong tƣơng lai". Ở đây, tài sản tƣơng lai dƣờng nhƣ đƣợc hiểu sang thành quyền tài sản tƣơng lai. Có nghĩa là gồm cả tài sản đã hình thành nhƣng việc chuyển giao quyền sở hữu cho bên thế chấp chƣa đƣợc hoàn thành. Nếu dựa vào quy định tại Điều 320 của Bộ luật Dân sự năm 2005 để nhìn nhận thì trong thực tế chúng tôi thấy có những dạng "tài sản hình thành trong tƣơng lai" chính nhƣ sau: - Căn hộ chung cƣ, nhà liền kề, biệt thự xây thô đang trong quá trình thi công thuộc các dự án xây dựng nhà ở để bán. Loại tài sản này đƣợc các nhà đầu tƣ mới đặt mua theo phƣơng thức trả chậm, trả dần bằng nhiều đợt. - Các tàu thuyền sẽ đƣợc đóng, các máy móc, dây chuyền thiết bị sẽ đƣợc chế tạo theo hợp đồng đặt hàng đã đƣợc ký. Nếu cho tài sản tƣơng lai gồm cả tài sản đã đƣợc hình thành nhƣ qui định tại Điều 4 Khoản 2 của Nghị định số 163/2006/NĐ-CP, thì trong thực tế thấy có thêm những dạng tài sản hình thành trong tƣơng lai nhƣ sau: - Căn hộ chung cƣ đã xây dựng xong, đã có biên bản thanh lý hợp đồng và biên bản bàn giao nhà nhƣng ngƣời mua chƣa đƣợc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu hoặc ôtô xe máy đã đƣợc mua nhƣng chƣa đƣợc cấp giấy đăng ký ô tô, xe máy. Tàu thuyền, cũng tƣơng tự nhƣ vậy. 5
13. - Các máy móc, dây chuyền, thiết bị sản xuất đã đƣợc đặt mua theo phƣơng thức hàng cập cảng, đã có hợp đồng mua bán, vận đơn và hàng đã cập cảng nhƣng bên mua chƣa thanh toán đủ tiền cho bên bán. Sau khi bên mua thanh toán đủ thì bên bán sẽ bàn giao hàng. Tuy nhiên , về lý luâṇ và thƣc̣ tiêñ , hiêṇ chƣa có môṭ nghiên cƣ́ u cu ̣ thể, chi tiết về phân l oại hợp đồng chuyển nhƣợng bất động sản tƣơng lai. Vì vâỵ , xuất phát từ nhu cầu thực tiễn và lý luận, Luận văn đặt mục đích nghiên cứu là xây dựng mô hình lý luận về chế định pháp luật Hợp đồng chuyển nhƣợng bất động sản hình thành trong tƣơng lai ở Việt Nam, đồng thời kiến nghị một số định hƣớng và giải pháp cơ bản cho việc xây dựng và hoàn thiện chế định pháp luật này. 4. Đối tƣợng và phạm vi nghiên cứu Pháp luật về hợp đồng: quan hệ hợp đồng, chủ thể trong giao dịch chuyển nhƣợng bất động sản hình thành trong tƣơng lai, đối tƣơṇ g hợp đồng chuyển nhƣợng bất động sản tƣơng lai. Pháp luật về tài sản: đôṇ g sản và bất đôṇ g sản; bất đôṇ g sản vô hình và bất đôṇ g sản hƣ̃u hình; bất động sản hình thành trong tƣơng lai, chủ sở hữu tài sản là bất động sản hình thành trong tƣơng lai. Vì vậy, nhằm làm rõ các nội dung của Hợp đồng chuyển nhƣợng bất động sản hình thành trong tƣơng lai, trong Luận văn Hợp đồng chuyển nhượng bất động sản hình thành trong tương lai, tác giả cố gắng đáp ứng đƣợc phần nào các yêu cầu mà lý luận và thực tiễn đang đặt ra đối với loại hình hợp đồng tƣơng đối chuyên biệt này. Luận văn nhằm mục đích đƣa ra một số giải pháp nhất định đối với loại Hợp đồng chuyển nhƣợng bất động sản hình thành trong tƣơng lai, bàn cụ thể về một hợp đồng đang đƣợc thực hiện trên thực tế. Bên cạnh đó, tác giả Luận văn cũng cố gắng tìm hiểu, đối chiếu, so sánh pháp luật tài sản, hợp đồng của một số nƣớc nhƣ Pháp, Hoa 6
14. Kỳ, Campuchia với pháp luật Việt Nam hiện hành để đƣa ra các bình luận phù hợp đối với từng vấn đề. Ngoài việc nghiên cứu dựa trên các trƣớc tác của ngƣời đi trƣớc, tác giả luận văn nghiên cứu các nội dung, hình thức bộ Hợp đồng chuyển nhƣợng bất động sản hình thành trong tƣơng lai thông qua một thƣơng vụ chuyển nhƣợng bất động sản giữa Ngân hàng TMCP Đầu tƣ và Phát triển Việt Nam (BIDV) với một đối tác tại Thành phố Hồ Chí Minh mà tác giả luận văn tham gia trong quá trình thƣơng thảo, đàm phán, dự thảo Hợp đồng, ký kết Hợp đồng với tƣ cách là cán bộ Pháp chế/Luật sƣ tƣ vấn cho thƣơng vụ. Vì lý do bảo mật thông tin, các nội dung chi tiết của thƣơng vụ sẽ không đƣợc công bố trong Luận văn này. Luận văn góp phần xây dựng mô hình lý luận về Hợp đồng chuyển nhƣợng bất động sản hình thành trong tƣơng lai, phân tích một số khiếm khuyết của pháp luật hiện hành về vấn đề này và có kiến nghị các giải pháp cụ thể. 5. Kết cấu của luận văn Ngoài phần mở đầu, kết luận và danh mục tài liệu tham khảo, nội dung của luận văn gồm 3 chƣơng: Chương 1: Những vấn đề lý luận về hợp đồng chuyển nhƣợng bất động sản hình thành trong tƣơng lai. Chương 2: Thực trạng pháp luật Việt Nam về hợp đồng chuyển nhƣợng bất động sản hình thành trong tƣơng lai. Chương 3: Phƣơng hƣớng hoàn thiện pháp luật về hợp đồng chuyển nhƣợng bất động sản hình thành trong tƣơng lai và kiến nghị thực hành liên quan. 7
15. Chương 1 NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƢỢNG BẤT ĐỘNG SẢN HÌNH THÀNH TRONG TƢƠNG LAI Trong chƣơng này, luận văn tìm kiếm cơ sở lý luận tạo tiền đề cho việc nghiên cứu các đặc điểm, nội dung cơ bản của hợp đồng chuyển nhƣợng bất động sản hình thành trong tƣơng lai. Trên cơ sở tìm hiểu khái niệm của hợp đồng chuyển nhƣợng bất động sản tƣơng lai, luâṇ văn trình bày nhƣ̃ng kiến giải, bình luận về các khái niệm này. 1.1. KHÁI NIỆM HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƢỢNG BẤT ĐỘNG SẢN HÌNH THÀNH TRONG TƢƠNG LAI Để hiểu đƣợc hợp đồng chuyển nhƣợng bất động sản tƣơng lai, chúng ta cần tìm hiểu và làm rõ đối tƣợng của phân loại hợp đồng này. Đối tƣợng của phân loại hợp đồng này chính là tài sản, cụ thể là Bất động sản hình thành trong tƣơng lai. 1.1.1. Bấ t đôṇ g sản hiǹ h thành trong tƣơng lai Tài sản bao gồm bốn phân loại chính là: bất động sản hữu hình; động sản hữu hình; và bất động sản vô hình; động sản vô hình. Lƣu ý rằng tài sản hữu hình là các vật chất liệu, còn tài sản vô hình liên quan tới các quyền [6, tr.363]. Cả vật bất động sản và vật động sản đều có thể là vật hữu hình và vật vô hình. Theo Nguyễn Ngọc Điện, với quan niệm tài sản là vật, thì quyền sở hữu còn đƣợc hiểu là vật hữu hình; các quyền khác là vật vô hình. Một trong những ví dụ điển hình về vật vô hình mang tính chất bất động sản là quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề hay còn gọi là quyền địa dịch (servitude). Tất cả các quyền bất động sản đều có đối tƣợng là một vật hữu hình, đúng hơn, là một bất động sản hữu hình; các quyền động sản có thể có đối tƣợng là một động sản hữu hình (quyền sở hữu), một công trình của tim 8
16. óc (quyền sở hữu trí tuệ) hoặc một hoạt động làm hay không làm một việc của một ngƣời khác (quyền chủ nợ) [12, tr.16]. Dƣới đây, tác giả sẽ lần lƣợt tìm hiểu các loại tài sản này. 1.1.1.1. Bất động sản vô hình và bất động sản hữu hình Trong phân loại các quyền lợi, tác giả Nguyễn Mạnh Bách chia ra quyền động sản và quyền bất động sản. Theo tác giả này, quyền bất động sản có thể là quyền đối vật bất động sản hoặc quyền đối nhân bất động sản khi đối tƣợng của quyền này là một bất động sản: quyền hƣởng hoa lợi, quyền chiếm hữu, quyền sử dụng, quyền thuê mƣớn. Quyền đối vật phụ nhƣ quyền thế chấp bất động sản cũng đƣợc coi là quyền bất động sản. Trong trƣờng hợp mua bán, bên bán phải giao tài sản cho bên mua, quyền sở hữu chỉ đƣợc chuyển sang bên mua khi ngƣời này nhận đƣợc tài vật. Trong khi vật chƣa đƣợc giao, ngƣời mua là trái chủ của một nghĩa vụ giao nộp tài sản, nếu tài sản này là một bất động sản thì bên mua có quyền đối nhân bất động sản [4, tr.17]. Bên cạnh đó, xét theo hình thƣ́ c biểu hiêṇ , bất đôṇ g sản đƣơc̣ chia làm h ai loại: (1) Bất đôṇ g sản vô hình và (2) Bất đôṇ g sản hƣ̃u hình. Trong đó: (1) Bất đôṇ g sản vô hình : Theo thuật ngữ kế toán , bất đôṇ g sản vô hình là những bất động sản không có hình thể nhƣng có thể đem lại lợi ích lâu dài c ho chủ sở hƣ̃u . Bất đôṇ g sản vô hình thƣờ ng thể hiêṇ ở môṭ lƣơṇ g giá trị đã đƣợc đầu tƣ , chi trả nhằm có đƣơc̣ các lơị ích hoăc̣ các nguồn có tính chất kinh tế mà giá trị của chúng xuất phát từ các đặc quyền hoặc qu yền của chủ sở hữu . Một số ví dụ về bất động sản vô hình: cổ phần, trái phiếu của doanh nghiệp. (2) Bất đôṇ g sản hƣ̃u hình : Bất đôṇ g sản hƣ̃u hình là những bất động sản có hình thể rõ ràng . Theo đó, bất đôṇ g sản hƣ̃u hình gồm c ó: Đất đai (đất trồng, đất cải taọ , đất đa ̃ xây dƣṇ g, đất có hầm mỏ ; chỉnh trang và kiến tạo đất đai); các công trình kiến trúc : nhà cửa; vâṭ kiến trúc; các công trình trang trí 9
17. thiết kế cho nhà cƣ̉ a; các công trình cơ sở hạ tầng; trang thiết bi ̣kỹ thuâṭ ; máy móc và dụng cụ dùng trong công nghiệp ; các bất động sản hữu hình khác (phƣơng tiêṇ vâṇ tải ; máy móc văn phòng và thiết bị thông tin , bàn ghế đồ đac̣ , súc vật làm việc và súc vật sinh sản). 1.1.1.2. Động sản vô hình và động sản hữu hình Động sản hữu hình là các vật có thể di dời đƣợc và nhận thức bằng giác quan. Ví dụ: ô tô, tivi, điện thoại Trong khi đó, việc định nghĩa tài sản vô hình nói chung và động sản vô hình nói riêng cực kỳ phức tạp. Động sản vô hình có thể là các sáng chế, phát minh, công thức; bản quyền tác giả; thƣơng quyền, giấy phép kinh doanh, hợp đồng độc quyền; thƣơng hiệu, tên thƣơng mại, nhãn hiệu hàng hóa, tên thƣơng mại; quy trình, thủ tục, danh sách khách hàng độc quyền Sự phân biệt cơ bản giữa bất động sản và động sản căn cứ vào bản chất của vật: vật có thể di dời hay không di dời đƣợc. Tuy nhiên, các vật có thể di dời đƣợc nhƣng nếu gắn liền với bất động sản thì cũng đƣợc coi là bất động sản [6, tr.19]. Theo đó, tất cả các quyền không có tính cách bất động sản đều là quyền động sản. Ngoài các quyền có đối tƣợng là động sản còn phải kể đến các quyền đối nhân, quyền tinh thần nhƣ quyền sở hữu văn chƣơng nghệ thuật [4, tr.17]. Theo đó, chỉ có một loại động sản do bản chất [6, tr.23]. 1.1.1.3. Bất động sản hình thành trong tương lai Theo tác giả Luận văn, bất động sản hình thành trong tƣơng lai là các bất động sản chƣa đƣợc xây dựng trên thực địa nhƣng đã đƣợc các Bên trong giao dịch dân sự thỏa thuận mua/bán trên cơ sở pháp luật không cấm. Để làm rõ định nghĩa về bất động sản hình thành trong tƣơng lai, chúng ta cần tìm hiểu một số nội dung liên quan đến tài sản, đất đai của pháp luật Việt Nam nói riêng và tham khảo pháp luật dân sự, đất đai của một số nƣớc khác. Định nghĩa về tài sản, Bộ luật Dân sự Việt Nam năm 2005 quy định 10
18. "Tài sản bao gồm vật, tiền, giấy tờ có giá và các quyền tài sản" [13, Điều 163]. Tiếp theo, Bộ luật này cũng định nghĩa "Quyền tài sản là quyền trị giá được bằng tiền và có thể chuyển giao trong giao dịch dân sự, kể cả quyền sở hữu trí tuệ" [13, Điều 181]. Khác với cách nhìn nhận của các nhà lập pháp Việt Nam, Bộ Dân luật Campuchia năm 2011 quy định "Quyền về tài sản là quyền chi phối trực tiếp đối với vật và có quyền yêu cầu mọi người phải tuân thủ đảm bảo về quyền lợi đó" [40, Điều 130, pg.42]. Theo Bộ Dân luật này thì quyền về tài sản gồm có: - Quyền sở hữu; - Quyền chiếm hữu; - Quyền sử dụng lợi ích gồm: Quyền thuê, mƣợn dài hạn; Quyền sử dụng lợi ích; Quyền sử dụng, quyền cƣ trú và Quyền sử dụng đất; - Đảm bảo quyền lợi thực tế gồm: Quyền bắt giữ; Quyền lƣu giữ; Quyền chất vấn; Quyền đảm nhiệm; và Quyền chuyển nhƣợng việc bảo đảm [40, Điều 132]. Tƣơng tự, Luật Đất đai Vƣơng quốc Campuchia năm 2001 nhìn nhận tài sản thực chất là các quyền[tài sản], tài sản không chỉ bao gồm các vật vật chất, mà còn là một mớ các quyền [bundles of rights], giống nhƣ quyền cho phép ngƣời khác sử dụng đất trong một thời hạn xác định (cho thuê), và quyền độc chiếm và ngăn chặn ngƣời khác sử dụng đất. "Một mớ quyền" này vô hình nhƣng có thể mua bán nhƣ các sản phẩm có giá trị khác [38, pp.12]. Đồng quan điểm, một nhà luật học Việt Nam làm rõ hơn ý nghĩa của "một mớ quyền" ở chỗ: "tài sản là một tập hợp các quyền trên vật có hiệu lực chống lại những người khác" [7, tr.351]. Trong đó, nhà luật học này "nhấn mạnh rằng quyền loại trừ (the right of exclusion) là xương sống của tập hợp các quyền và diễn đạt ý tưởng về sự độc quyền của chủ sở hữu trên bất kỳ quyền nào như quyền sử dụng, quyền chuyển nhượng " [7, tr.351]. Quyền loại trừ trên vật/tài sản này minh chứng rằng ai là chủ sở hữu thực sự của vật/tài sản. 11
19. Về vâṭ bảo đảm thƣc̣ hiêṇ nghi ̃ vu ̣dân sƣ̣ , Khoản 2 Điều 320 Bộ luật Dân sự Việt Nam năm 2005 quy định: “Vật dùng để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự là vật hiện có hoặc được hình thành trong tương lai. Vật hình thành trong tương lai là động sản, bất động sản thuộc sở hữu của bên bảo đảm sau thời điểm nghĩa vụ được xác lập hoặc giao dịch bảo đảm được giao kết” [13, tr.130]. Phân tích quy định tại Khoản 2 Điều 320 Bộ luật Dân sự Việt Nam năm 2005 nêu trên, tài sản tƣơng lai phải đáp ứng đƣợc các điều kiện sau đây: (1) Điều kiện thứ nhất: tài sản tƣơng lai sử dụng vào giao dịch bảo đảm phải là "vật" theo quy định của pháp luật dân sƣ ̣ Việt Nam. Phân loaị về "vâṭ", Bộ luật Dân sự Viêṭ Nam năm 2005 chia ra thành vâṭ chính và vâṭ phu ̣ (Điều 176); vâṭ chia đƣơc̣ và vâṭ không chia đƣơc̣ (Điều 177). Theo các quy điṇ h này thì để đảm bảo cho giao dic̣ h dân sƣ̣ , pháp luật dân sự Việt Nam hiêṇ hành chỉ chấp nhâṇ các vâṭ - vâṭ chất , cụ thể là các bất động sản hữu hình (nhƣ đất đai; công trình kiến trúc nhƣ nhà cƣ̉ a; vâṭ kiến trúc ; các công trình trang trí thiết kế cho nhà cửa ; các công trình cơ sở hạ tầng ; trang thiết bị kỹ thuật ; máy móc và dụng cụ dùng trong công nghiệp ; các bất động sản hƣ̃u hình khác) (2) Điều kiện thứ hai: tài sản tƣơng lai dùng vào giao dịch bảo đảm phải là tài sản chƣa hình thành. Theo đó, các tài sản này chƣa định hình rõ rệt hoăc̣ chƣa điṇ h hình toàn bô ̣(Ví dụ: Nhà chung cƣ ). (3) Điều kiện thứ ba: tài sản tƣơng lai dùng vào việc bảo đảm sẽ phải thuộc quyền sở hữu của bên thế chấp nhƣng hiện tại chƣa có giấy tờ chứng nhận quyền sở hữu. Nhƣ vâỵ , xét về thủ tục hành chính , tài sản này chƣa đủ điều kiêṇ hơp̣ pháp và /hoăc̣ hơp̣ lê ̣để đăng ký chƣ́ ng nhâṇ quyền sở hƣ̃u taị cơ quan có thẩm quyền. Qua các phân tích nêu trên cho thấy các nhà lập pháp xây dựng Bộ luật 12
20. Dân sự Việt Nam năm 2005 đã chú trọng tới vật - vật chất trong điều khoản này. Các nhà lập pháp , lâp̣ quy Viêṭ Nam chú troṇ g tớ i tính hƣ̃u hình của vâṭ trong khái niêṃ tài sản tƣơng lai. Liên quan tới việc thế chấp tài sản sẽ hình thành trong tƣơng lai, Bộ Dân luật Việt Nam Cộng hòa khi quy định về những quyền đặc ƣu đã nhắc đến bất động sản hình thành trong tƣơng lai tại quy định "Tất cả những tài sản hiện hữu và hậu lai của người mắc nợ, động sản cũng như bất động sản, đều là vật bảo đảm của chủ nợ" [25, Điều thứ 1415, tr.296]. Theo quy định này, các nhà lập pháp miền Nam đã dự liệu trong Bộ Dân luật năm 1972 việc thế chấp cả tài sản hậu lai (tƣơng lai về sau) của ngƣời mắc nợ, bao gồm cả động sản và bất động sản, nhằm đảm bảo cho chủ nợ có quyền đặc ƣu. Tại Pháp, việc thế chấp tài sản tƣơng lai đã đƣợc quy định tại Điều 2130 và 2133 Bộ Luật Dân sự Pháp. Điều 2130 (Nghị định số 55-22 ngày 04/01/1955) quy định: Tài sản sẽ có không thể mang thế chấp. Tuy nhiên, nếu những tài sản hiện có và chưa bị ràng buộc bởi bất kỳ biện pháp bảo đảm nào mà không đủ để đảm bảo việc thực hiện nghĩa vụ thì người có nghĩa vụ có thể thỏa thuận rằng từng tài sản mình có sau này sẽ dùng để bảo đảm nghĩa vụ [45, pg.1099]. Điều 2133 (Nghị định số 55-22 ngày 04/01/1955) quy định: Việc thế chấp đã xác lập có thể có hiệu lực đối với những sửa chữa, cải tạo cho bất động sản thế chấp. Trong trường hợp một người có quyền xây dựng công trình trên đất của người khác, người đó có thể tiến hành thế chấp đối với công trình dù công việc xây dựng mới bắt đầu hoặc chỉ là dự án. Trong trường hợp phá bỏ công trình, thế chấp xác lập trên công trình đó sẽ đương nhiên được chuyển sang những công trình mới xây dựng trên cùng địa điểm với công trình bị phá bỏ [45, pg.1100]. 13
21. Nhƣ vậy, Bộ Dân luật Pháp đã tạo ra những nguyên tắc tiền đề cho việc thế chấp tài sản sẽ hình thành trong tƣơng lai. Theo các quy định này, việc thế chấp tài sản tƣơng lai có thể đƣợc thực hiện ngay cả khi việc xây dựng mới chỉ bắt đầu hoặc mới chỉ là dự án. Các văn bản dƣới luật của Việt Nam cũng quy định tƣơng tự, theo các quy định tại Nghị định số 71/2010/NĐ- CP về hƣớng dẫn Luật Nhà ở và Điều 4, Nghị định số 153/2007/NĐ-CP về hƣớng dẫn Luật Kinh doanh bất động sản nhƣ phân tích ở về Điều kiện của Bên Bán dƣới đây. Hiện nay, theo quy định tại Nghị định 11/2012/NĐ-CP ngày 22/02/2012 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 163/2006/NĐ-CP về giao dịch bảo đảm thì tài sản tƣơng lai gồm: (1) Tài sản đƣợc hình thành từ vốn vay; (2) Tài sản đang trong giai đoạn hình thành hoặc đang đƣợc tạo lập hợp pháp tại thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm; (3) Tài sản đã hình thành và thuộc đối tƣợng phải đăng ký quyền sở hữu, nhƣng sau thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm thì tài sản đó mới đƣợc đăng ký theo quy định của pháp luật. Trong các loại tài sản kể trên, tài sản tƣơng lai không bao gồm quyền sử dụng đất. Nhƣ vậy, tài sản là bất động sản hình thành trong tƣơng lai là các công trình xây dựng, nhà ở xây dựng trên đất và đƣợc hình thành sau khi giao dịch đƣợc ký kết. Ví dụ, giao dịch mua nhà chung cƣ khi chủ đầu tƣ mới thực hiện đƣợc phần móng của công trình hoặc công trình trụ sở văn phòng đƣợc mua trƣớc khi đƣợc hình thành và/hoặc cấp giấy chứng nhận sở hữu công trình xây dựng. Tóm lại, bất động sản hình thành trong tƣơng lai là các bất động sản (a) chƣa hình thành hay chƣa tồn tại vào thời điểm giao kết Hợp đồng Mua bán; 14
22. (b) chƣa thuộc quyền sở hữu của Bên Bán tại thời điểm giao kết Hợp đồng Mua bán và (c) pháp luật không cấm đối với các thỏa thuận này. 1.1.1.4. Động sản và bất động sản Theo Chƣơng XI (Các loại tài sản) Bộ luật Dân sự Việt Nam, tài sản đƣợc phân chia thành động sản và bất động sản [13, Điều 174, tr.79]. Trong khi đó, Bộ luật Dân sự Pháp phân loại bất động sản thành 03 loại gồm có bất động sản do tính chất, do mục đích sử dụng (bất động sản do dụng đích 7[ , tr.367]) hoặc do đối tƣợng gắn liền với tài sản [6, tr.399]. Trong đó, đất đai và công trình xây dựng là bất động sản do tính chất 6[ , tr.399]. Chịu ảnh hƣởng của dân luật Pháp, Điều 460 Bộ Dân luật Trung quy định "có thứ tự nguyên chất là bất động sản, có thứ vì công dụng mà thành ra bất động sản hoặc có thứ vì quyền sở dụng mà thành ra bất động sản" [1, tr.135]. Tiếp đó, đối với bất động sản vì quyền sở dụng mà thành, Điều 464 Bộ Dân luật Trung quy định những vật quyền thuộc về bất động sản: - Quyền sở hữu; - Quyền hƣởng dụng thu lợi; - Quyền dùng và quyền ở; - Quyền cho thuê dài hạn; - Quyền địa dịch; - Quyền cầm cố bất động sản; - Quyền để đƣơng; Cũng theo điều khoản này, các thứ vì quyền sở dụng thuộc về bất động sản mà thành ra bất động sản còn có "Quyền đi kiện để đòi một bất động sản" [1, tr.137] - tố quyền đối với bất động sản vì quyền sở dụng mà thành. Dƣờng nhƣ kế thừa lý thuyết lập pháp của Bộ Dân luật Trung, các nhà lập pháp chế độ cũ tại miền Nam cũng nhìn nhận Tài sản gồm có động sản và bất động sản (Điều 362 Bộ Dân luật Việt Nam Cộng hòa năm 1972). Theo đó, 15