Luận văn Hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân từ thực tiễn tỉnh Thái Nguyên

Nội dung text: Luận văn Hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân từ thực tiễn tỉnh Thái Nguyên

1. VIỆN HÀN LÂM KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI QUẢN THỊ HẰNG HỢP ĐỒNG CHO THUÊ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN TỪ THỰC TIỄN TỈNH THÁI NGUYÊN Chuyên ngành: Luật Kinh tế Mã số : 60.38.01.07 LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: PGS.TS. PHẠM HỮU NGHỊ HÀ NỘI, 2016 HÀ NỘI - năm
2. LỜI CAM ĐOAN Tôi cam đoan đây là công trình nghiên cứu khoa học của riêng tôi. Các số liệu, ví dụ và trích dẫn trong luận văn đảm bảo độ tin cậy, chính xác và trung thực. Những kết luận khoa học của luận văn chưa từng được công bố trong bất kỳ công trình khoa học nào khác. Tác giả luận văn QUẢN THỊ HẰNG
3. MỤC LỤC MỞ ĐẦU .1 Chương 1: NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ HỢP ĐỒNG CHO THUÊ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN 7 1.1. Khái niệm Hộ gia đình, cá nhân, quyền sử dụng đất và cho thuê quyền sử dụng đất của hộ gia đình và cá nhân 7 1.2. Khái niệm, đặc điểm hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất của hộ gia đình và cá nhân 12 1.3. Điều chỉnh pháp luật đối với hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất của hộ gia đình và cá nhân 15 1.4. Nội dung của hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất 20 1.5. Các yếu tố ảnh hưởng đến hợp đồng cho thuê quyền cho thuê quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân 22 Chương 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ CHO THUÊ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN VÀ THỰC TIỄN HOẠT ĐỘNG CHO THUÊ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN TẠI TỈNH THÁI NGUYÊN 36 2.1. Thực trạng pháp luật về hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất của hộ gia đình và cá nhân 36 2.2. Thực tiễn hoạt động cho thuê quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân tại tỉnh Thái Nguyên 45 Chương 3: ĐỊNH HƯỚNG, GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VÀ BẢO ĐẢM THỰC HIỆN PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG CHO THUÊ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN .56 3.1. Định hướng hoàn thiện pháp luật về hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân 56 3.2. Giải pháp hoàn thiện pháp luật và bảo đảm thực hiện pháp luật về hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân 60 KẾT LUẬN 67 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 68 PHỤ LỤC 71
4. DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT BĐS Bất động sản BLDS Bộ luật dân sự CNH-HĐH Công nghiệp hóa – Hiện đại hóa HĐ Hợp đồng HĐDS Hợp đồng dân sự LĐĐ Luật đất đai NSDĐ Người sử dụng đất QSDĐ Quyền sử dụng đất VBQPPL Văn bản quy phạm pháp luật
5. MỞ ĐẦU 1. Tính cấp thiết của đề tài Đất đai đóng vai trò vô cùng quan trọng quyết định cho sự tồn tại và phát triển của xã hội loài người. Nếu không có đất đai thì rõ ràng không có bất kỳ một ngành sản xuất nào, cũng như không thể có sự tồn tại của loài người. Không chỉ riêng Việt Nam mà tất cả các quốc gia, đất đai đã trở thành một trong những tài nguyên vô cùng quý giá của con người, điều kiện sống cho động vật, thực vật và cả con người trên trái đất. Đất đai tham gia vào tất cả các hoạt động của đời sống kinh tế, xã hội. Đất đai chính là địa điểm, là cơ sở của các thành phố, làng mạc các công trình công nghiệp, kinh tế, giao thông, thuỷ lợi và các hoạt động khác của con người. Có lẽ chính vì điều này mà ngay từ văn bản Luật đầu tiên, Luật đất đai năm 1987 của nước Cộng hoà Xã hội Chủ nghĩa Việt Nam đã ghi nhận: “Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt không gì thay thế được của nông nghiệp, lâm nghiệp, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hoá, xã hội, an ninh và quốc phòng. Trải qua nhiều thế hệ, nhân dân ta tốn bao công sức và xương máu mới khai thác, bồi bổ, cải tạo và bảo vệ được vốn đất như ngày nay”.[23, tr.1] Với ý nghĩa và vai trò vô cùng to lớn, để tiếp nối truyền thống đó, các văn bản quy phạm pháp luật về đất đai sau này như Luật Đất đai 1993, 2003 và Luật Đất đai 2013 thì Nhà nước vẫn luôn đặt ra mục tiêu làm thế nào để thực hiện quản lý và sử dụng đất đai một cách có hiệu quả nhằm khai thác triệt để tiềm năng của đất đai hiệu quả, tiết kiệm nhất góp phần xây dựng đất nước. Nếu như vai trò của đất đai đối với sự sinh tồn của quốc gia là yếu tố không thể phủ nhận, thì với Thái Nguyên, một tỉnh ở Đông Bắc Việt Nam, 1
6. một trung tâm kinh tế - xã hội lớn của khu vực đông bắc với đặc thù là vùng trung du, miền núi với nhiều loại đất khác nhau, kinh tế phụ thuộc hoàn toàn vào công nghiệp khai khoáng và nông nghiệp trồng chè thì việc thực hiện quản lý về đất đai lại luôn là một bài toán khó. Trong giai đoạn hiện nay, khi kinh tế - xã hội ngày càng phát triển và hội nhập, thì nhu cầu chuyển dịch quyền sử dụng đất lại càng phát triển mạnh mẽ, trở thành quy luật tất yếu và được quan tâm hơn bao giờ hết. Không chỉ dừng lại ở việc các chủ thể tiến hành chuyển nhượng, tặng, cho, thế chấp quyền sử dụng đất mà còn chuyển sang các hình thức khác như cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất. Hoạt động cho thuê quyền sử dụng đất vào các mục đích sử dụng khác nhau được diễn ra thường xuyên và phổ biến trong cả nước nói chung và trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên nói riêng. Theo đó, các quy định của pháp luật đất đai qua các thời kỳ đã có đề cập và định hướng một cách nhất định cho hoạt động này. Tuy nhiên, các quy định của pháp luật đất đai cho hoạt động cho thuê quyền sử dụng đất lại chưa thực sự chi tiết, rõ ràng, còn nhiều bất cập và gây nhiều khó khăn cho người dân trong quá trình thực hiện quyền cho thuê quyền sử dụng đất. Mặt khác, các chủ thể trong quá trình tham gia vào các quan hệ pháp luật đất đai còn chưa có kiến thức, chưa thực hiện đúng các quy định của pháp luật, dẫn tới xảy ra các vi phạm pháp luật trong quá trình thực hiện giao kết và thực hiện hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất, đặc biệt là đối với quyền sử dụng đất của cá nhân, hộ gia đình. Trong thời gian qua, trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên, hoạt động cho thuê quyền sử dụng đất diễn ra thường xuyên, phổ biến và khá phức tạp. Sự nhận thức đúng đắn, đầy đủ các quy định của pháp luật về hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất chính là nhu cầu cấp thiết trong hoạt động thực tiễn tại địa bàn tỉnh nói riêng và cả nước nói chung khi thực hiện pháp luật và áp dụng pháp luật trong giai đoạn hiện nay. Vì vậy, em đã chọn nghiên cứu đề tài 2
7. “Hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân từ thực tiễn tỉnh Thái Nguyên” nhằm có được cái nhìn tổng quan, sâu sắc hơn về vấn đề này, đồng thời với mong muốn đây sẽ là tài liệu tham khảo có giá trị cho các đối tượng khác khi nghiên cứu về vấn đề này. 2. Tình hình nghiên cứu đề tài Với vai trò của đất đai cùng với nhu cầu cần quản lý chặt chẽ và hiệu quả các giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất, nên có rất nhiều đề tài nghiên cứu liên quan đến quyền của người sử dụng đất như: - Luận văn thạc sỹ Luật học “Những vấn đề pháp lý trong hoạt động cho thuê đất của nhà nước” của Trần Thị Thanh Hợp, Đại học Luật Hà Nội. - Luận văn thạc sỹ Luật học “Pháp luật về giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất đối với Doanh nghiệp ở Việt Nam” của Nguyễn Thị Thu Hiền, Khoa Luật, Đại học Quốc gia Hà Nội. - Luận văn thạc sỹ Luật học “Pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất từ thực tiễn quận Phú Nhuận, Thành phố Hồ Chí Minh” của Trần Thị Thu Hà, Học viện Khoa học xã hội. - Luận văn thạc sỹ Luật học “Chuyển quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân theo pháp luật Việt Nam từ thực tiễn Thành phố Hồ Chí Minh” của Nguyễn Thị Thùy Thanh, Học viện Khoa học xã hội. Hiện nay, các công trình nghiên cứu về hoạt động chuyển dịch quyền sử dụng đất chủ yếu tập trung đi sâu vào các hoạt động chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất. Trên thực tế đã có một số công trình nghiên cứu về hoạt động cho thuê quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, mới chỉ dừng lại ở việc nghiên cứu những vấn đề pháp lý nói chung, các thủ tục thực hiện hoạt động này, hoặc mới chỉ dừng lại ở các chủ thể khác như cho thuê quyền sử dụng đất đối với Nhà nước hay Doanh nghiệp. Còn pháp luật về hoạt động cho thuê quyền sử dụng đất đối với cá nhân, hộ gia đình thì còn ít công trình nghiên 3
8. cứu. Vì vậy, luận văn muốn đi sâu nghiên cứu về hoạt động cho thuê quyền sử dụng đất, cụ thể hơn đó là đối với hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất của cá nhân, hộ gia đình theo quy định của Luật Đất đai 2013, Bộ luật Dân sự 2015. 3. Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu Luận văn làm sáng tỏ những vấn đề lý luận và thực tiễn (thông qua nghiên cứu thực tiễn tại tỉnh Thái Nguyên) về hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân. Từ đó đề xuất giải pháp hoàn thiện pháp luật và bảo đảm thực hiện pháp luật về hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân. Để thực hiện được mục tiêu đã đề ra, luận văn phải thực hiện những nhiệm vụ sau: - Nghiên cứu và làm rõ những vấn đề lý luận chung về hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân. - Phân tích được các quy định của pháp luật điều chỉnh về hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân. Đồng thời đánh giá được các yếu tố tác động đến hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất. - Đánh giá được thực trạng pháp luật về hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất của hộ gia đình và cá nhân nói chung và thực tiễn hoạt động cho thuê quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân tại tỉnh Thái Nguyên. - Đề xuất được phương hướng, giải pháp hoàn thiện pháp luật về hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân. 4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu Hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất là đối tượng nghiên cứu của nhiều ngành khoa học khác nhau. Tuy nhiên, với mục tiêu đề ra Luận văn tập trung đi nghiên cứu Hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất không phải dưới góc độ Khoa học quản lý nhà nước về đất đai, góc độ khoa học kinh tế, hay hành chính mà dưới góc độ khoa học pháp lý. Đặc biệt với cách tiếp cận của luận 4
9. văn, tác giả không nghiên cứu toàn bộ pháp luật về cho thuê quyền sử dụng đất mà sẽ đi sâu tập trung nghiên cứu cụ thể pháp luật về hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất đối với chủ thể hộ gia đình, cá nhân thông qua thực tiễn tại tỉnh Thái Nguyên theo quy định của Luật Đất đai 2013, Bộ luật Dân sự 2015, từ đó đưa ra được định hướng, giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật và bảo đảm thực hiện pháp luật Việt Nam trong lĩnh vực này. 5. Phương pháp luận và phương pháp nghiên cứu Để thực hiện được đề tài, luận văn đã sử dụng một số phương pháp nghiên cứu khoa học, cụ thể như sau: - Phương pháp duy vật biện chứng và duy vật lịch sử được sử dụng chủ yếu trong Chương 1 khi Nghiên cứu và làm rõ những vấn đề lý luận chung về hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân. - Phương pháp phân tích, tổng hợp và so sánh luật học được sử dụng chủ yếu ở Chương 2 khi nghiên cứu về thực trạng pháp luật về hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất của hộ gia đình và cá nhân nói chung và thực tiễn hoạt động cho thuê quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân tại tỉnh Thái Nguyên. - Phương pháp phân tích, đánh giá, tổng hợp được sử dụng ở Chương 3 khi đưa ra các phương hướng hoàn thiện pháp luật về hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân đưa ra giải pháp hoàn thiện pháp luật và bảo đảm thực hiện pháp luật về hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân. 6. Ý nghĩa lý luận và ý nghĩa thực tiễn của luận văn Kết quả nghiên cứu của đề tài luận văn có thể là tài liệu tham khảo tại các cơ sở đào tạo, nghiên cứu về pháp luật nói chung và pháp luật về cho thuê quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân nói riêng. Các kết quả nghiên cứu của đề tài là tài liệu tham khảo đối với cơ quan, tổ chức hữu quan trong quá trình nghiên cứu tiếp hoàn thiện pháp luật đất đai nói 5
10. chung và pháp luật về cho thuê quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân nói riêng. 7. Cơ cấu của luận văn Ngoài Mở đầu, Kết luận và Danh mục tài liệu tham khảo, nội dung luận văn được thể hiện trong 3 chương: Chương 1: NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ HỢP ĐỒNG CHO THUÊ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN. Chương 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ CHO THUÊ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN VÀ THỰC TIỄN HOẠT ĐỘNG CHO THUÊ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN TẠI TỈNH THÁI NGUYÊN. Chương 3: ĐỊNH HƯỚNG, GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VÀ BẢO ĐẢM THỰC HIỆN PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG CHO THUÊ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN. 6
11. Chương 1 NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ HỢP ĐỒNG CHO THUÊ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN 1.1. Khái niệm hộ gia đình, cá nhân, quyền sử dụng đất và cho thuê quyền sử dụng đất của hộ gia đình và cá nhân 1.1.1. Khái niệm hộ gia đình, cá nhân * Hộ gia đình: Nhận thấy, trong các văn bản quy phạm pháp luật hiện hành chưa có quy định nào giải thích hay định nghĩa cụ thể về hộ gia đình – với tư cách là một chủ thể độc lập trong quan hệ pháp luật. Qua tìm hiểu, chúng tôi thấy có nhiều cách hiểu khác nhau về hộ gia đình như: Có người đồng nhất khái niệm hộ gia đình trong BLDS với hộ gia đình theo hộ khẩu; có người hiểu hộ gia đình là chủ thể được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và là đối tượng nộp thuế theo theo quy định của pháp luật; có người hiểu hộ gia đình là chủ thể được cấp giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh hộ gia đình theo NĐ 78/2015/NĐ- CP về đăng ký doanh nghiệp [36, tr.1]. Tuy nhiên, dưới góc độ là một chủ thể của quan hệ pháp luật đất đai thì khái niệm về hộ gia đình và các điều kiện của một hộ gia đình được hiểu ở đây chính là việc đồng nhất khái niệm hộ gia đình với khái niệm Hộ gia đình sử dụng đất. Theo đó, tại khoản 29, điều 3, Luật Đất đai 2013: “Hộ gia đình sử dụng đất là những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình, đang sống chung và có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; nhận chuyển quyền sử dụng đất”. 7
12. Như vậy, hộ gia đình ở đây được hiểu phải là những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình. Khái niệm Hộ gia đình sử dụng đất đã giới hạn, xác định những cá nhân được coi là thành viên của hộ gia đình là những người có quan hệ vợ, chồng quan hệ huyết thống, cha, mẹ, con cái hoặc quan hệ về nuôi dưỡng, cha mẹ nuôi với con nuôi, cô, dì, chú, bác với các cháu, ông, bà nội với cháu nội, ông bà ngoại với cháu ngoại. Đặc biệt quyền sử dụng đất chung của hộ gia đình còn phải tồn tại ở thời điểm được Nhà nước giao đất, công nhận quyền sử dụng đất. Ngoài các trường hợp nêu trên thì không được coi là hộ gia đình sử dụng đất.[14,tr.2] Về việc quản lý, sử dụng và định đoạt tài sản chung của hộ gia đình nói chung và quyền sử dụng đất chung của hộ gia đình nói riêng chỉ được coi là hợp pháp khi tuân thủ, thực hiện đúng theo quy định tại Bộ luật Dân sự. * Cá nhân: Cá nhân cũng là một trong các thuật ngữ được sử dụng phổ biến trong đời sống xã hội cũng như trong khoa học pháp lý. Có nhiều cách giải thích khác nhau và đưa ra khái niệm về cá nhân. Tuy nhiên, để có được một khái niệm về cá nhân một cách chính xác, đầy đủ và khách quan thì chưa có bất kỳ một khái niệm cụ thể nào. Theo tâm lý học xã hội, cá nhân được hiểu dùng để chỉ một con người cụ thể của một cộng đồng, thành viên của xã hội, cá nhân cũng là một thực thể tự nhiên, xã hội và văn hóa, nhưng được xem xét cụ thể riêng từng người với đặc điểm tâm lý, sinh lý, xã hội để phân biệt nó với cá nhân khác và với cộng đồng. Theo quan điểm của triết học Mác – Lê Nin thì: Cá nhân là khái niệm chỉ con người cụ thể sống trong một xã hội nhất định và được phân biệt với các cá thể khác thông qua tính đơn nhất và tính phổ biến của nó. Khái niệm cá 8
13. nhân cũng được phân biệt với khái niệm con người, vì con người là khái niệm dùng để chỉ tính phổ biến trong bản chất người của tất cả các cá nhân. Cá nhân là cá thể người với tư cách là sản phẩm của sự phát triển xã hội, là chủ thể lao động của mọi quan hệ xã hội và của nhận thức. Cá nhân là một con người hoàn chỉnh trong sự thống nhất giữa những khả năng riêng có của người đó với chức năng xã hội do người đó thực hiện. - Trong quan hệ xã hội, cá nhân biểu hiện ở các tư cách sau đây: + Là phương thức tồn tại của giống loài “người” + Là cá thể riêng lẻ, phần tử đơn nhất tạo thành cộng đồng xã hội + Là chỉnh thể toàn vẹn có nhân cách. + Là cá thể được hình thành và phát triển trong mối quan hệ xã hội. Đối với khoa học pháp lý, theo Bộ Luật Dân sự 2015 quy định riêng “Chương III: Cá nhân” [26,tr.4]. Tuy nhiên Bộ luật Dân sự không đưa ra định nghĩa về cá nhân. Theo quy định của pháp luật đất đai, cá nhân được thừa nhận là một chủ thể của quan hệ pháp luật đất đai, nhưng để đưa ra được định nghĩa về cá nhân với đủ các yếu tố nhận diện thì chưa có. Cá nhân được hiểu đơn giản chính là một con người cụ thể, có năng lực pháp luật phát sinh từ khi người đó sinh ra và kết thúc khi người đó chết đi. Cá nhân có quyền nhân thân không gắn với tài sản và quyền nhân thân gắn với tài sản, quyền sở hữu, quyền thừa kế và quyền khác đối với tài sản, quyền tham gia quan hệ dân sự và có nghĩa vụ phát sinh từ quan hệ đó. Cùng với hộ gia đình, cá nhân chính là một trong các chủ thể mà đề tài quan tâm nghiên cứu và làm rõ. 1.1.2. Khái niệm quyền sử dụng đất Đất đai là tài sản vô giá. Từ Hiến pháp 1980 đã khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước vừa là người đại diện chủ sở hữu vừa là chủ thể quản lý đối với đất đai. Tuy nhiên, trong giai đoạn từ năm 1980 đến năm 9
14. 1987, trên thực tế Nhà nước ta chưa xác lập được một cách đầy đủ quyền sở hữu của mình đối với đất đai, đặc biệt là đất đai đang thuộc quyền chiếm hữu, sử dụng của các tổ chức, hộ gia đình cá nhân. Ngày 29/12/1987, Quốc hội thông qua Luật đất đai gồm 6 chương 57 điều. Đây chính là bước khởi đầu cho việc xác lập mối quan hệ giữa Nhà nước với tư cách là người đại diện chủ sở hữu về đất đai và sử dụng đất. Bắt đầu từ thời điểm này các văn bản pháp lý từ luật trở xuống bắt đầu ghi nhận quyền sở hữu toàn dân của nhà nước với đất đai và nhà nước giữ vai trò là đại diện chủ sở hữu. Mang tính chất của thời kỳ quá độ lên chủ nghĩa xã hội, Luật đất đai năm 1987 đã hạn chế tối đa quyền định đoạt của những người có đất, điều này khiến tính hàng hóa của đất đai bị triệt tiêu, người có đất không được tặng, cho, mua, bán đất dưới mọi hình thức. Tuy nhiên, do có sự tác động của cơ chế thị trường, nhu cầu sử dụng đất ngày càng trở nên bức xúc, trong khi Nhà nước vừa không chú trọng đến các yếu tố kinh tế của đất đai vừa nghiêm cấm việc mua bán, chuyển nhượng đất đai dưới mọi hình thức, tạo nên một lực cản cho sự vận động, chuyển dịch của quyền sử dụng đất, làm kìm hãm sự phát triển kinh tế của đất nước. Trước tình hình đó, Hiến pháp 1992 và Luật đất đai năm 1993 ra đời, đánh dấu một mốc lịch sử quan trọng trong việc quy định quyền của người sử dụng đất, một mặt pháp luật tiếp tục khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý, thừa nhận và bảo vệ quyền sử dụng đất hợp pháp của người sử dụng đất, mặt khác, pháp luật đã thực sự quan tâm đến quyền của người sử dụng đất, đó là ghi nhận người sử dụng đất hợp pháp có quyền chuyển quyền sử dụng đất, bao gồm các quyền: chuyển nhượng, chuyển đổi, cho thuê, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, việc thực hiện các quyền này không phải là hoàn toàn tự do mà phải tuân theo những điều kiện do Nhà nước đặt ra. Luật đất đai năm 1993 khẳng định 10
15. người sử dụng đất có quyền chuyển nhượng sử dụng đất và ngay Luật đất đai 2003 ghi nhận chính thức chuyển - tặng - cho quyền sử dụng đất (tuy nhiên, không thể đồng nhất quyền sở hữu đất đai với quyền sử dụng đất bởi chúng có sự khác nhau về cả nội dung, ý nghĩa).[16,tr.2] Từ những phân tích trên, chúng ta thấy, quyền sử dụng đất là một loại quyền đặc trưng của người sử dụng đất, nó được phái sinh từ quyền sở hữu toàn dân về đất đai. Đây là loại quyền phát sinh trên cơ sở kết hợp một cách đặc thù quyền tài sản của chủ sở hữu với yếu tố quyền lực nhà nước. Vì vậy, quyền chuyển quyền sử dụng đất cũng như quyền nhận chuyển quyền sử dụng đất không phải được áp dụng đối với tất cả các chủ thể mà nó bị hạn chế bởi quyền lực nhà nước. Điều này thể hiện ở chỗ, Nhà nước ban hành các quy định của pháp luật một cách chặt chẽ về hình thức, thủ tục, điều kiện, quyền và nghĩa vụ của các bên tham gia quan hệ chuyển quyền sử dụng đất. Tóm lại, quyền sử dụng đất là quyền khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ đất một cách hợp pháp thông qua các hành vi sử dụng đất hoặc chuyển quyền đó cho người khác. 1.1.3. Khái niệm cho thuê quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân Theo Từ điển tiếng Việt của NXB Đà Nẵng năm 1995: “Thuê là việc dùng người hay vật nào đó trong một thời gian nhất định với điều kiện trả một khoản tiền trong thời gian sử dụng”[22,tr.238]. Như vậy, có thể nhận thấy rằng trong quan hệ cho thuê xuất hiện hai chủ thể, đó là người có quyền cho thuê tài sản nhằm tìm kiếm một lợi tức nhất định và người thuê tài sản để đáp ứng nhu cầu vật chất, hay tinh thần nào đó của mình. Cụ thể trong hoạt động cho thuê quyền sử dụng đất thì tài sản chính là quyền sử dụng đất đủ điều kiện cho thuê theo quy định của pháp luật. Bên chủ thể có quyền sử dụng đất thông qua hợp đồng cho thuê tài sản đất chuyển giao quyền sử dụng cho bên thứ hai 11
16. để khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ đất một cách hợp pháp trong một thời gian nhất định với điều kiện bên thuê phải trả một khoản tiền theo thỏa thuận. Bản chất, hoạt động cho thuê quyền sử dụng đất nên hiểu là một hình thức chuyển dịch quyền tài sản. Việc cho thuê quyền sử dụng đất có các đặc điểm sau đây: Thứ nhất, đối tượng của hợp đồng cho thuê là quyền sử dụng đất. Thứ hai, người sử dụng đất không có toàn quyền định đoạt tuyệt đối với đất thuộc quyền sử dụng của mình như đối với các loại tài sản khác thuộc quyền sở hữu. Khi thực hiện việc cho thuê quyền sử dụng đất, những người tham gia vào giao dịch phải tuân theo các squy định về điều kiện, nội dung, trình tự, thủ tục do pháp luật quy định. Việc cho thuê quyền sử dụng đất bị ràng buộc bởi thời hạn, mục đích và quy hoạch sử dụng đất. Người nhận quyền sử dụng đất phải sử dụng đất đúng mục đích mà Nhà nước đã xác định. Thứ ba, do đất đai luôn có một vị trí cố định không di dời được, bởi vậy khác với các hàng hóa khác nó cần được đo đạc, lập hồ sơ thửa, đánh số, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hợp pháp. Việc cho thuê quyền sử dụng đất chủ yếu được tiến hành thông qua hệ thống hồ sơ giấy tờ về đất. Do vậy, trong các giao dịch về đất đai hồ sơ địa chính, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, các hợp đồng phải rõ ràng, công khai, minh bạch. 1.2. Khái niệm, đặc điểm hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất của hộ gia đình và cá nhân 1.2.1. Khái niệm hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất Để tồn tại hay phát triển cá nhân hay tổ chức đều phải tham gia vào các quan hệ xã hội khác nhau, qua đó chuyển giao cho nhau các lợi ích vật chất nhất định nhằm đáp ứng nhu cầu thiết yếu trong đời sống. Song, việc chuyển giao các lợi ích này không phải tự nhiên thiết lập mà chủ được hình thành khi có ý chí của các chủ thể. Theo C.Mác: “ Tự chúng hàng hóa không thể đi đến thị trường và 12
17. trao đổi với nhau được. Muốn cho những vật đó trao đổi với nhau thì những người giữ chúng phải đối xử với nhau như những người mà ý chí nằm trong các vật đó”[1,tr.161]. Theo đó, chỉ khi có sự thể hiện và thống nhất ý chí giữa các bên, thì quan hệ trao đổi lợi ích vật chất mới được hình thành và được gọi là hợp đồng. Theo Điều 385, Bộ Luật Dân sự 2015, “Hợp đồng là sự thỏa thuận giữa các bên về việc xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự”.[26,tr.96] Đây là khái niệm về hợp đồng nói chung. Các văn bản pháp luật hiện hành chưa đưa ra khái niệm Hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, theo Điều 703 , Bộ luật Dân sự 2005 quy định thì: “Hợp đồng thuê quyền sử dụng đất là sự thoả thuận giữa các bên, theo đó bên cho thuê chuyển giao đất cho bên thuê để sử dụng trong một thời hạn, còn bên thuê phải sử dụng đất đúng mục đích, trả tiền thuê và trả lại đất khi hết thời hạn thuê theo quy định của Bộ luật này và pháp luật về đất đai.”[24,tr.151] Như vậy, rõ ràng theo điều 703 đã khẳng định, Hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất phải là sự thỏa thuận giữa các bên. Các bên thông qua hợp đồng thể hiện ý chí nguyện vọng của mình. Bên cho thuê muốn chuyển quyền sử dụng tài sản đất cho một chủ thể khác trong một khoảng thời gian nhất định nhằm thu một khoản tiền còn bên thuê sẽ phải sử dụng đất đúng mục đích và trả tiền thuê và trả lại đất khi hết thời hạn thuê. Bên cạnh hợp đồng cho thuê, cần lưu ý tới hợp đồng cho thuê lại quyền sử dụng đất. Đây cũng là một trong những loại hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất, tuy nhiên có sự khác biệt nhất định về chủ thể tham gia giao kết hợp đồng. Theo đó, Hợp đồng cho thuê lại quyền sử dụng đất là sự thoả thuận giữa các bên, theo đó bên đã thuê quyền sử dụng đất chuyển giao đất cho bên 13
18. thuê thứ ba để sử dụng trong một thời hạn, còn bên thuê phải sử dụng đất đúng mục đích, trả tiền thuê và trả lại đất khi hết thời hạn thuê. Pháp luật dân sự và đất đai đều chỉ ra rằng, bên thuê có quyền cho thuê lại tài sản mà mình đã thuê nếu bên cho thuê đồng ý. Như vậy, khi có sự đồng ý của bên cho thuê thì bên thuê hoàn toàn có quyền cho thuê lại quyền sử dụng đất. 1.2.2. Đặc điểm của hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất Hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất thực chất chính là hợp đồng dân sự, một dạng đặc biệt của hợp đồng cho thuê tài sản. Bởi vậy, hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất vừa mang những đặc điểm chung của hợp đồng dân sự lại vừa mang những đặc điểm cơ bản của hợp đồng cho thuê tài sản: Thứ nhất, hợp đồng cho thuê QSDĐ là hợp đồng song vụ: tính chất song vụ của hợp đồng cho thuê QSDĐ được thể hiện thông qua việc mỗi bên chủ thể trong hợp đồng là người vừa có quyền lại vừa có nghĩa vụ. Quyền của bên cho thuê tương ứng với nghĩa vụ của bên thuê và ngược lại. Theo đó, bên cho thuê có nghĩa vụ chuyển giao quyền sử dụng đất cho bên thuê trong khoảng thời gian nhất định, và có quyền yêu cầu bên thuê trả một khoản tiền cho việc thuê quyền sử dụng đất khi đến hạn thanh toán theo thỏa thuận. Tương ứng với nghĩa vụ đó là quyền yêu cầu chuyển giao quyền sử dụng đất cho mình, và nghĩa vụ trả khoản tiền thuê quyền sử dụng đất cho bên cho thuê. Thứ hai, hợp đồng cho thuê QSDĐ là hợp đồng có đền bù: Điều này được thể hiện thông qua việc các bên tham gia hợp đồng, khi bên cho thuê chuyển giao quyền sử dụng đất cho bên thuê thì bên thuê phải trả tiền theo thỏa thuận của hợp đồng đã giao kết. Do quan hệ tài sản trong giao lưu dân sự có đặc điểm là sự trao đổi ngang giá nên khi bên cho thuê chuyển giao quyền sử dụng tài sản cho bên thuê thì khoản tiền thuê mà bên thuê trả sẽ là khoản đề bù, là lợi ích vật chất mà bên cho thuê được hưởng. Nếu khi giao kết hợp đồng mà các bên không thỏa thuận về việc trả tiền cho thuê quyền sử dụng đất 14
19. thì đó không là hợp đồng thuê mà là hợp đồng mượn tài sản. Bởi vậy, hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất luôn là hợp đồng có đền bù. Thứ ba, hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất là hợp đồng ưng thuận: tính ưng thuân của hợp đồng được thể hiện ở chỗ thời điểm phát sinh hiệu lực của hợp đồng là thời điểm giao kết hợp đồng. Có nghĩa là quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng thuê quyền sử dụng đất phát sinh sau khi các bên đã thỏa thuận xong những điểu khoản chủ yếu của của hợp đồng như: giá thuê, đối tượng, thời hạn thuê Do hợp đồng thuê bắt buộc thực hiện dưới hình thức văn bản nên sẽ có hiệu lực tại thời điểm bên sau cùng ký vào văn bản. Thứ tư, trong quan hệ hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất chỉ chuyển giao quyền sử dụng đất: điều này có nghĩa là khi hợp đồng có hiệu lực pháp luật thì bên cho thuê chỉ chuyển giao quyền sử dụng đất. Bên thuê có quyền sử dụng đất đó theo đúng mục đích mà các bên đã thỏa thuận trong hợp đồng trong một thời hạn nhất định. Một trong những đặc điểm cần chú ý đối với hợp đồng cho thuê lại quyền sử dụng đất, đối với nội dung của hợp đồng cần chú ý tới quyền và lợi ích của bên thứ ba đối với đất thuê, trách nhiệm của các bên đối với hợp đồng khi hết thời hạn cho thuê. 1.3. Điều chỉnh pháp luật đối với hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất của hộ gia đình và cá nhân 1.3.1. Sự cần thiết của pháp luật về cho thuê quyền sử dụng đất “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân” được ghi nhận trong các VBQPPL về đất đai. Đặc biệt, điều này còn được nhấn mạnh xuyên suốt qua các bản Hiến pháp của nước Cộng hòa Xã hội Chủ nghĩa Việt Nam. Hoạt động cho thuê quyền sử dụng đất là một trong những hoạt động chuyển dịch quyền tài sản được diễn ra thường xuyên và phổ biến trong đời sống. Tuy nhiên, chính hoạt động này cũng gặp rất nhiều vướng mắc trên thực 15
20. tế. Nếu không có các chế định pháp luật về hoạt động cho thuê quyền sử dụng đất, tất yếu dẫn tới việc mỗi cá nhân, mỗi chủ thể khi thực hiện quyền này đều thực hiện theo những phương thức khác nhau và tranh chấp xảy ra không có phương hướng giải quyết, cách thức bảo về quyền và lợi ích hợp pháp của các bên là điều dễ hiểu. Vì vậy, chế định về cho thuê quyền sử dụng đất là một tất yếu khách quan và là sự cần thiết đối với một nhà nước pháp quyền. Hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất là một chế định quan trọng trong hệ thống pháp luật về hợp đồng dân sự ở nước ta. Chế định này ra đời không những đáp ứng được yêu cầu bức xúc của thực tế khách quan mà còn góp phần hoàn thiện hệ thống pháp luật nói chung và pháp luật đất đai nói riêng. Việc ghi nhận hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất có những ý nghĩa lớn về mặt lý luận và thực tiễn cũng như khoa học pháp lý. Ý nghĩa lý luận: Chế định hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất ra đời góp phần tích cực vào việc nâng cao hiệu quả của công tác quản lý nhà nước về đất đai, bởi lẽ đây là hoạt động hết sức phức tạp. Chính vì vậy, việc thừa nhận các quan hệ về đất đai như cho thuê quyền sử dụng đất và một số các hoạt động khác và ban hành các quy định pháp luật để điều chỉnh chúng là một tất yếu, là việc hết sức cần thiết và có ý nghĩa. Ý nghĩa thực tiễn: Trong công cuộc Công nghiệp hóa – Hiện đại hóa ở nước ta hiện nay thì nhu cầu chuyển dịch các quyền về đất đai là rất lớn, chính bởi vậy, chế định về hợp đồng cho thuê QSDĐ đã từng bước đáp ứng nhu cầu bức thiết của người dân, giúp dân phân phối lại QSDĐ, phù hợp với nhu cầu SDĐ. Từ đó, giúp người SDĐ gắn bó hơn với diện tích đất mà họ được sử dụng, góp phần thúc đẩy sự phát triển sản xuất, kinh doanh với việc pháp luật cho phép người SDĐ được cho thuê QSDĐ thì QSDĐ lúc này đã vượt qua khuôn khổ chật hẹp của quan niệm truyền thống là quyền khai thác các thuộc tính có ích của đất đai, để tham gia vào các giao dịch về chuyển 16