Luận văn Hoạt động dịch vụ thẩm định giá theo pháp luật Việt Nam

Nội dung text: Luận văn Hoạt động dịch vụ thẩm định giá theo pháp luật Việt Nam

1. ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI KHOA LUẬT TRẦN THỊ NGA HO¹T §éNG DÞCH Vô THÈM §ÞNH GI¸ THEO PH¸P LUËT VIÖT NAM LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC HÀ NỘI - 2015
2. ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI KHOA LUẬT TRẦN THỊ NGA HO¹T §éNG DÞCH Vô THÈM §ÞNH GI¸ THEO PH¸P LUËT VIÖT NAM Chuyên ngành: Luật kinh tế Mã số: 60 38 01 07 LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC Cán bộ hướng dẫn khoa học: PGS. TS. NGUYỄN NHƯ PHÁT HÀ NỘI - 2015
3. LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan Luận văn là công trình nghiên cứu của riêng tôi. Các kết quả nêu trong Luận văn chưa được công bố trong bất kỳ công trình nào khác. Các số liệu, ví dụ và trích dẫn trong Luận văn đảm bảo tính chính xác, tin cậy và trung thực. Tôi đã hoàn thành tất cả các môn học và đã thanh toán tất cả các nghĩa vụ tài chính theo quy định của Khoa Luật Đại học Quốc gia Hà Nội. Vậy tôi viết Lời cam đoan này đề nghị Khoa Luật xem xét để tôi có thể bảo vệ Luận văn. Tôi xin chân thành cảm ơn! NGƯỜI CAM ĐOAN Trần Thị Nga
4. MỤC LỤC Trang Trang phụ bìa Lời cam đoan Mục lục Danh mục các từ viết tắt MỞ ĐẦU 1 Chương 1: NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN PHÁP LUẬT VỀ HOẠT ĐỘNG DỊCH VỤ THẨM ĐỊNH GIÁ 6 1.1. Lý luận chung về hoạt động dịch vụ thẩm định giá 6 1.1.1. Khái niệm dịch vụ thẩm định giá 6 1.1.2. Vai trò của dịch vụ thẩm định giá 8 1.1.3. Nguyên tắc chung hoạt động dịch vụ thẩm định giá 9 1.1.4. Lịch sử hình thành và phát triển của hoạt động dịch vụ thẩm định giá ở Việt Nam 10 1.2. Nội dung pháp lý về hoạt động dịch vụ thẩm định giá theo pháp luật Việt Nam 12 1.2.1. Doanh nghiệp thẩm định giá 12 1.2.2. Hoạt động của thẩm định viên về giá trong doanh nghiệp thẩm định giá 20 1.2.3. Quản lý hoạt động dịch vụ thẩm định giá 25 Chương 2: THỰC TRẠNG THI HÀNH PHÁP LUẬT VỀ HOẠT ĐỘNG DỊCH VỤ THẨM ĐỊNH GIÁ VÀ KIẾN NGHỊ HOÀN THIỆN 31 2.1. Thực tiễn áp dụng pháp luật trong hoạt động dịch vụ thẩm định giá tại Việt Nam 31
5. 2.1.1. Hoạt động của doanh nghiệp thẩm định giá 31 2.1.2. Hoạt động hành nghề của thẩm định viên về giá 40 2.1.3. Quản lý hoạt động dịch vụ thẩm định giá 46 2.2. Hạn chế, thuận lợi và cơ hội thách thức đối với hoạt động dịch vụ thẩm định giá tại Việt Nam 54 2.2.1. Thuận lợi 54 2.2.2. Khó khăn 55 2.2.3. Cơ hội và thách thức 58 2.3. Một số kiến nghị, giải pháp hoàn thiện 60 2.3.1. Mục tiêu và định hướng phát triển hoạt động dịch vụ thẩm định giá 60 2.3.2. Kiến nghị, giải pháp 61 KẾT LUẬN 67 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 68 PHỤ LỤC 71
6. DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT DN: Doanh nghiệp TBYT: Thiết bị y tế TNHH: Trách nhiệm hữu hạn XHCN: Xã hội chủ nghĩa
7. MỞ ĐẦU 1. Lý do chọn đề tài Ở bất cứ xã hội nào, khi nền kinh tế phát triển đến một giai đoạn nào đó thì thẩm định giá hình thành là một nhu cầu tất yếu của sự phát triển kinh tế. Việt Nam cũng không nằm ngoài số đó, do đó hình thành dịch vụ thẩm định giá. Trải qua quá trình hình thành và phát triển, dịch vụ thẩm định giá ngày càng khẳng định được vị trí, vai trò của mình trong tổng hòa các ngành nghề kinh doanh khác. Khi các ngành nghề khác phát triển, các mối quan hệ kinh tế phức tạp thì dịch vụ thẩm định giá cũng phát triển hơn theo cả chiều rộng và chiều sâu để phục vụ sự thay đổi đó. Thực tế đã chứng minh vai trò của dịch vụ thẩm định khi ngày càng nhiều các vấn đề của xã hội của nền kinh tế được hỗ trợ bởi dịch vụ thẩm định giá như mua sắm tài sản công, xác định giá tài sản đảm bảo, chứng minh tài chính, tính thuế, thanh quyết toán, xác định giá trị bất động sản nhằm mục đích đền bù giải phóng mặt bằng, hợp tác kinh doanh, chứng minh vốn góp khi thành lập doanh nghiệp, chuyển nhượng vốn góp, cổ phần hóa doanh nghiệp Như vậy, có thể nói dịch vụ thẩm định giá rất cần thiết và quan trọng đối với nền kinh tế. Tuy nhiên, thực tế đã cho thấy rằng các cơ chế chính sách quy định trong hoạt động dịch vụ thẩm định giá chưa thực sự có hiệu quả khi đi vào cuộc sống. Từ đó, gây hậu quả thiệt hại trước mắt và lâu dài cho các đối tượng sử dụng dịch vụ cũng như các chủ thể có liên quan. Như vậy, việc hoàn thiện cơ chế chính sách cũng như các vấn đề pháp lý về quản lý của cơ quan nhà nước đối với dịch vụ thẩm định giá có ý nghĩa to lớn trong 1
8. việc phát triển ngành dịch vụ này theo hướng bền vững, thực sự phát huy tối đa nguồn lực nhằm hỗ trợ hiệu quả cho nền kinh tế quốc dân. Vậy, nhận thấy tầm quan trọng, những thực trạng tồn tại trong quy định pháp luật và hoạt động dịch vụ thẩm định giá nên tôi quyết định lựa chọn đề tài “Hoạt động dịch vụ thẩm định giá theo pháp luật Việt Nam”. Từ đó, có những nhìn nhận đánh giá khách quan để thấy rõ những ưu điểm nhược điểm đối với hoạt động thẩm định giá theo pháp luật Việt Nam, đồng thời đưa ra những giải pháp kiến nghị nhằm hoàn thiện cơ sở pháp lý đối với hoạt động dịch vụ thẩm định giá. 2. Tình hình nghiên cứu đề tài Mặc dù hoạt động dịch vụ thẩm định giá còn khá mới mẻ so với các hoạt động dịch vụ khác tại Việt Nam nhưng đã có không ít các công trình nghiên cứu lớn nhỏ quan tâm nghiên cứu đến vấn đề trên. Bao gồm một số công trình điển hình như sau: - Luận án tiến sĩ “Phát triển dịch vụ thẩm định giá ở Việt Nam” năm 2012, của Tác giả Tô Công Thành nghiên cứu những lý luận cơ bản về thẩm định giá, dịch vụ thẩm định giá, kết hợp lý thuyết cung cầu trong kinh tế học, lý thuyết cạnh tranh kết hợp với mô hình nghiên cứu các nhân tố tác động đến phía cung và phía cầu của dịch vụ thẩm định giá để phân tích, đánh giá thực trạng của thị trường dịch vụ thẩm định giá tại Việt Nam. Từ đó, đúc kết đề xuất những quan điểm và kiến nghị cho sự phát triển của dịch vụ thẩm định giá tại Việt Nam - Đề án “Nâng cao năng lực và phát triển nghề thẩm định giá giai đoạn 2008-2012” của Bộ Tài chính. Đề án nêu lên vai trò của nghề thẩm định giá, đánh giá thực trạng hoạt động thẩm định giá tại Việt 2
9. Nam, từ đó đề ra mục tiêu và giải pháp nâng cao năng lực, phát triển nghề thẩm định giá. - “Nguyên lý chung định giá tài sản và giá trị doanh nghiệp”của Tiến sỹ Nguyễn Minh Hoàng năm 2008 - “Nâng cao năng lực và phát triển nghề thẩm định giá ở Việt Nam” của Tiến sĩ Nguyễn Văn Thọ, chủ tịch Hội đồng quản trị, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Thông tin và Thẩm định giá Miền Nam năm 2009 . Ngoài các tài liệu nêu trên, các bài viết bình luận đánh giá về các vấn đề liên quan đến hoạt động dịch vụ thẩm định giá của Hội thẩm định giá Việt Nam, Cục quản lý giá, các Website của các doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ thẩm định giá và các thông tin trên Internet cũng là những nội dung đáng được quan tâm. Các tài liệu nghiên cứu trên đã nói lên những điểm vướng mắc khó khăn trong cả nghiệp vụ và tình hình phát triển của dịch vụ thẩm định giá, đồng thời các nghiên cứu trên cũng đưa ra kiến nghị giải pháp để khắc phục những nhược điểm đó. Tuy nhiên, về khía cạnh pháp lý vẫn chưa được nghiên cứu sâu sắc. Luật giá số 11/2012/QH13 được Quốc hội ban hành ngày 20/06/2012 ra đời cũng đã có những bước phát triển nhất định đối với dịch vụ thẩm định giá. Luận văn sẽ là công trình mới nghiên cứu các vấn đề pháp lý trong dịch vụ thẩm định giá, đánh giá tình hình áp dụng pháp luật để từ đó đưa ra các kiến nghị nhằm hoàn thiện pháp luật thẩm định, nâng cao vai trò, vị trí dịch vụ thẩm định giá. 3. Mục đích, đối tượng nghiên cứu, giới hạn phạm vi nghiên cứu Về mục đích nghiên cứu, với mục đích chính và quan trọng nhất luận văn đặt ra đó là để dịch vụ thẩm định giá hoạt động thực sự có hiệu quả, có một môi trường pháp lý phù hợp với điều kiện phát triển kinh tế xã hội của 3
10. Việt Nam. Từ đó, tạo động lực thúc đẩy vai trò to lớn của dịch vụ thẩm định giá đối với nền kinh tế quốc dân. Đối tượng nghiên cứu của bài viết là hoạt động dịch vụ thẩm định giá bao gồm: Hoạt động của doanh nghiệp thẩm định giá, hoạt động hành nghề của thẩm định viên và hoạt động quản lý của các cơ quan nhà nước và các tổ chức nghề nghiệp. Trong giới hạn của Luận văn, phạm vi nghiên cứu là hoạt động thẩm định giá theo quy định của pháp luật Việt Nam. 4. Phương pháp nghiên cứu Luận văn sử dụng kết hợp nhiều phương pháp nghiên cứu khác: Trước tiên là các phương pháp nghiên cứu lý thuyết bao gồm: Phương pháp phân tích và tổng hợp, phương pháp phân loại và hệ thống và phương pháp lịch sử. Đối với phương pháp phân tích và tổng hợp giúp bài viết đi vào phân tích các vấn đề sâu sắc hơn đồng thời liên kết từng mặt, từng yếu tố thành một tổng hòa thống nhất. Phương pháp lịch sử được đánh giá cao khi áp dụng để tìm nguồn gốc phát sinh, quá trình phát triển của đối tượng từ đó rút ra bản chất và quy luật của đối tượng. Tiếp theo là các phương pháp nghiên cứu thực tiễn bao gồm: Phương pháp quan sát khoa học, phương pháp điều tra và phương pháp phân tích tổng kết kinh nghiệm. Đây là các phương pháp tác động trực tiếp đến đối tượng có trong thực tiễn để làm rõ bản chất và các quy luật của đối tượng. Mỗi phương pháp đều tỏ ra hiệu quả đối với từng vấn đề nghiên cứu, điển hình là phương pháp điều tra. Đây là phương pháp mà luận văn sử dụng khá nhiều để tìm ra quy luật của vấn đề khi thực hiện khảo sát vấn đề trên diện rộng, ví dụ như cách thức hoạt động của doanh 4
11. nghiệp thẩm định giá hay vấn đề đạo đức của thẩm định viên. Đồng thời, phương pháp phân tích tổng kết kinh nghiệm cũng được sử dụng triệt để khi đánh giá thực tiễn để rút ra những kiến nghị đề xuất hiệu quả. Ngoài hai hệ thống phương pháp nghiên cứu khoa học kể trên, luận văn còn sử dụng một số phương pháp khác như so sánh, đánh giá hệ thống, thu thập thông tin . Mỗi phương pháp đều có những ưu nhược điểm riêng nên để đạt được hiệu quả cao nhất, luận văn kết hợp hài hòa các phương pháp nói trên. 5. Giá trị ứng dụng của đề tài Trước hết, luận văn đi vào phân tích các nội dung pháp lý về thẩm định giá theo pháp luật Việt Nam, đồng thời đánh giá thực trạng hoạt động dịch vụ thẩm định giá. Từ đó, luận văn có những đề xuất, kiến nghị nhằm nâng cao hiệu quả của dịch vụ thẩm định giá trong nền kinh tế quốc dân hiện hành, phù hợp với nhu cầu phát triển của Việt Nam trong tổng hòa sự phát triển chung của thế giới. 6. Bố cục của luận văn Luận văn bao gồm phần mở đầu, kết luận và 2 chương. Nội dung cụ thể các phần như sau: - Mở đầu: đưa ra cái nhìn khái quát nhất về đề tài với lý do lực chọn đề tài, mục đích, đối tượng, phương pháp nghiên cứu của đề tài - Nội dung: Gồm 2 chương Chương 1: Những vấn đề lý luận pháp luật về hoạt động dịch vụ Chương 2: Thực trạng thi hành pháp luật về hoạt động dịch vụ thẩm định giá và kiến nghị hoàn thiện - Kết luận 5
12. Chương 1 NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN PHÁP LUẬT VỀ HOẠT ĐỘNG DỊCH VỤ THẨM ĐỊNH GIÁ 1.1. Lý luận chung về hoạt động dịch vụ thẩm định giá 1.1.1. Khái niệm dịch vụ thẩm định giá Lần đầu tiên khái niệm thẩm định giá được biết đến ở Việt Nam theo Pháp lệnh giá số 40/2002/PL-UBTVQH10 năm 2002 của Ủy ban Thường vụ Quốc Hội: “Thẩm định giá là việc đánh giá hoặc đánh giá lại giá trị của tài sản phù hợp với thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định theo tiêu chuẩn của Việt Nam hoặc thông lệ quốc tế” [19]. Và một lần nữa khái niệm trên được khẳng định lại trong Luật giá của Quốc hội, số 11/2012/QH13 năm 2012:“Thẩm định giá là việc cơ quan, tổ chức có chức năng thẩm định giá xác định giá trị bằng tiền của các loại tài sản theo quy định của Bộ luật dân sự phù hợp với giá thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định, phục vụ cho mục đích nhất định theo tiêu chuẩn thẩm định giá” [22]. Như vậy, có thể thấy khái niệm về thẩm định giá trong Luật giá đã thể hiện rõ hơn chủ thể, đối tượng và bản chất của thẩm định giá. Theo đó, thẩm định giá được nhấn mạnh chủ thể thực hiện hành vi là cơ quan, tổ chức có chức năng thẩm định giá. Yếu tố mang tính bản chất của thẩm định giá là địa điểm, thời gian vẫn được đảm bảo trong Luật giá. Tóm lại, nói tới thẩm định giá là nói tới 3 vấn đề chính đó là chủ thể thực hiện thẩm định giá, thẩm định giá bị ảnh hưởng bởi địa điểm, thời gian, và tiêu chuẩn thẩm định giá. 6
13. Cũng giống như các ngành dịch vụ khác trong nền kinh tế, dịch vụ thẩm định giá ra đời đáp ứng những nhu cầu của các chủ thể trong nền kinh tế về thẩm định giá. Những nhu cầu đó thể hiện thông qua việc yêu cầu một bên có đủ điều kiện, năng lực để thực hiện việc xác định giá của tài sản phụ vụ cho mục đích của các chủ thể đó. Có thể có khái niệm về dịch vụ thẩm định giá như sau: “Dịch vụ thẩm định giá là loại hình dịch vụ phục vụ việc xác định hoặc xác định lại giá của tài sản tại một địa điểm nhất định, vào thời điểm nhất định, phục vụ cho mục đích nhất định theo tiêu chuẩn của thẩm định giá cho các chủ thể của nền kinh tế”. Từ khái niệm trên cho thấy một số đặc điểm cơ bản của dịch vụ thẩm định giá như sau: - Dịch vụ thẩm định giá là dịch vụ đòi hỏi điều kiện về năng lực, kinh nghiệm, kiến thức theo tiêu chuẩn pháp luật quy định. Cụ thể, chủ thể làm công tác thẩm định yêu cầu có bằng cấp chuyên môn nghiệp vụ được đào tạo và phải trải qua một số năm hoạt động về thẩm định giá, là người có kinh nghiệm nghề nghiệp trong lĩnh vực thẩm định giá. Đồng thời, phải tuân thủ quy tắc hành nghề thẩm định giá do Nhà nước hoặc các tổ chức nghề nghiệp quy định; phải có đạo đức nghề nghiệp, đó là sự trung thực, sự công bằng, đảm bảo bí mật và không gây ra mâu thuẫn về lợi ích cho khách hàng. Và, những chủ thể này yêu cầu phải có giấy phép hành nghề. - Đối tượng sử dụng dịch vụ thẩm định giá là mọi cá nhân, tổ chức có nhu cầu về dịch vụ để đáp ứng cho mục đích nhất định của cá nhân, tổ chức đó. Đối tượng sử dụng dịch vụ, đối tượng cung cấp dịch vụ thỏa thuận về việc cung cấp dịch vụ trên cơ sở hợp đồng. Hiện nay tại Việt Nam chủ yếu các chủ thể sau thường xuyên sử dụng dịch vụ thẩm định giá: Các đơn vị sử dụng ngân sách nhà nước để mua sắm tài sản công, các ngân 7
14. hàng thương mại sử dụng để thẩm định tài sản đảm bảo hoặc xử lý tài sản đảm bảo, các doanh nghiệp tư nhân thẩm định giá cho mục đích liên kết kinh doanh - Tài sản tham gia vào dịch vụ thẩm định giá có thể là động sản, bất động sản, tài sản vô hình, giá trị doanh nghiệp . Như vậy, dịch vụ thẩm định giá là một loại hình dịch vụ đặc biệt của nền kinh tế. Các chủ thể muốn kinh doanh dịch vụ này cần đảm bảo có đủ điều kiện theo luật định, đồng thời tự chịu trách nhiệm với bên thuê dịch vụ và bên thứ ba bất kỳ sử dụng dịch vụ đó. 1.1.2. Vai trò của dịch vụ thẩm định giá Dịch vụ thẩm định giá thể hiện vai trò quan trọng của mình trong việc tạo một cơ sở tin cậy, một kênh tham khảo giá cho các chủ thể khi đưa ra quyết định. Cụ thể, vai trò đó thể hiện đối với từng chủ thể trong nền kinh tế như sau: - Đối với cơ quan nhà nước, sử dụng dịch vụ thẩm định giá nhằm mục đích mua sắm tài sản công: Dịch vụ giúp giảm thiểu tối đa thiệt hại nguồn ngân sách nhà nước khi cơ quan nhà nước quyết định giá mua tài sản, giá đấu thầu, hay giá dự toán cho dự án mua sắm; - Đối với bên nhận thế chấp và bên thế chấp tài sản sử dụng dịch vụ thẩm định giá nhằm mục đích bảo đảm tài sản: Dịch vụ giúp hai bên dung hòa lợi ích, xác định đúng quyền lợi cũng như trách nhiệm của mỗi bên khi tham gia giao dịch. - Đối với các bên liên kết kinh doanh sử dụng dịch vụ giúp các bên xác định đúng đắn nhất trong việc phân chia lợi nhuận, lợi ích của mỗi bên khi tham gia liên kết kinh doanh. 8
15. - Ngoài ra, còn rất nhiều các chủ thể khác như các bên tham gia góp vốn, cơ quan thuế, cơ quan quản lý thị trường, cơ quan hải quan . đã sử dụng dịch vụ thẩm định là biện pháp hỗ trợ trong việc ra quyết định của mình. Như vậy, dịch vụ thẩm định giá đã thể hiện được là một công cụ hỗ trợ cho nhiều đối tượng, nhiều mục đích khác nhau. Cụ thể, dịch vụ thẩm định giá tư vấn về giá trị, giá cả tài sản giúp các chủ thể tài sản và các bên có liên quan và công chúng đầu tư đưa ra các quyết định liên quan đến việc mua –bán, đầu tư, cho vay tài sản; định giá đúng giá trị thị trường của các nguồn lực góp phần để cơ chế thị trường tự động phân bổ tối ưu các nguồn lực và nền kinh tế đạt hiệu quả; góp phần làm minh bạch thị trường, thúc đẩy sự phát triển thị trường tài sản trong nước cũng như trên toàn thế giới và tạo điều kiện thuận lợi cho toàn cầu hoá và hội nhập kinh tế thế giới. Trên tổng hòa các mối quan hệ trong xã hội, khi xã hội càng phát triển thì các mối quan hệ càng phức tạp và càng làm phát sinh các mâu thuẫn trong nội tại của nó cũng như giữa nó với các chủ thể khác và dịch vụ thẩm định giá sẽ hỗ trợ cho các chủ thể dung hòa các mâu thuẫn trên. 1.1.3. Nguyên tắc chung hoạt động dịch vụ thẩm định giá Là một ngành dịch vụ đặc thù, có điều kiện và thể hiện vai trò to lớn trong nền kinh tế xã hội nên dịch vụ thẩm định giá có những nguyên tắc chung, cụ thể: Thứ nhất, dịch vụ thẩm định giá mang tính vô hình, không đồng nhất. Chủ thể sử dụng dịch vụ chỉ có thể cảm tính chất lượng dịch vụ thông qua năng lực kinh nghiệm của đơn vị cung cấp dịch vụ mà không thể cân đong đo đếm hay kiểm thử chất lượng dịch vụ thẩm định giá. Nguyên tắc 9
16. không đồng nhất thể hiện giá của tài sản yêu cầu thẩm định không hoàn toàn giống nhau khi sử dụng dịch vụ của các chủ thể cung cấp dịch vụ khác nhau. Nguyên nhân của sự khác nhau nói trên là dịch vụ thẩm định giá vừa mang tính khoa học vừa mang tính đánh giá chủ quan của cá nhân tiến hành thẩm định giá. Tuy nhiên, theo luật định thì sự chênh lệch là có thể chấp nhận được trong một giới hạn, giới hạn này gây nên một ảnh hưởng có thể chấp nhận được với chủ thể sử dụng dịch vụ.[24] Thứ hai, dịch vụ thẩm định giá mang tính khách quan, độc lập và tự chịu trách nhiệm. Quá trình xác định giá của tài sản không chịu ảnh hưởng của bất kỳ yếu tố nào mang tính cưỡng ép, vì lợi ích riêng mà việc xác định giá hoàn toàn độc lập không phân biệt chủ thể yêu cầu thẩm định giá là ai, là đối tượng nào. Song hành tính khách quan và độc lập là tính tự chịu trách nhiệm. Theo đó, bên cung cấp dịch vụ không chỉ chịu trách nhiệm với người trực tiếp yêu cầu thẩm định mà còn chịu trách nhiệm với bất kỳ đối tượng nào sử dụng kết quả thẩm định giá đúng pháp luật. Cuối cùng, dịch vụ thẩm định giá yêu cầu kinh nghiệm và kiến thức cao. Xuất phát từ nghiệp vụ thẩm định giá là một nghiệp vụ vừa mang tính khoa học, vừa mang tính nghệ thuật, nên để chất lượng dịch vụ đủ điều kiện tạo sự tin cậy với các chủ thể sử dụng nói riêng và với toàn bộ nền kinh tế nói chung thì yêu cầu người tham gia thẩm định vừa có kiến thức chuyên môn vừa có kỹ năng xử lý thông tin hiệu quả. Vì vậy, một nguyên tắc quan trọng yêu cầu đối với dịch vụ thẩm định giá là yêu cầu kinh nghiệm và kiến thức cao. 1.1.4. Lịch sử hình thành và phát triển của hoạt động dịch vụ thẩm định giá ở Việt Nam Hoạt động thẩm định giá đã có thời gian hình thành và phát triển 10
17. hàng trăm năm trên thế giới, nhưng đối với Việt Nam thì dịch vụ thẩm định giá còn khá mới mẻ. Giai đoạn từ năm 1997 đến năm 2001, hoạt động thẩm định giá của Việt Nam thể hiện thông qua những thể chế hóa về quản lý nhà nước đối với ngành thẩm định giá. Công tác thẩm định giá chủ yếu phát sinh từ nhu cầu mua sắm tài sản từ nguồn ngân sách nhà nước, cơ quan quản lý chung đối với công tác thẩm định giá được tập trung về một cơ quan đầu mối là Ban Vật Giá Chính Phủ. Lúc đầu các đơn vị thẩm định giá chủ yếu là các Trung tâm do Ban Vật Giá Chính Phủ thành lập ở khu vực phía Bắc (Trung tâm Thẩm định giá tại Hà Nội) và khu vực phía Nam (Trung tâm Thông tin và Thẩm định giá miền Nam tại Tp. Hồ Chí Minh) phục vụ chủ yếu cho công tác thẩm định mua sắm tài sản từ nguồn ngân sách nhà nước. Hai đơn vị này hoạt động theo hình thức đơn vị sự nghiệp có thu, chịu trách nhiệm về hoạt động của mình. Dấu mốc quan trọng cho việc phát triển dịch vụ thẩm định giá là sự ra đời của Pháp lệnh giá số 40/2002/PL - UBTVQH10 năm 2002 được Ủy Ban thường vụ Quốc hội ban hành và Nghị định 101/2005/NĐ-CP hướng dẫn thi hành. Theo đó, nghề thẩm định giá ra đời tách nghiệp vụ thẩm định giá ra khỏi các hoạt động quản lý nhà nước về giá, giảm áp lực về tài chính, nhân sự cho bộ máy quản lý nhà nước, đảm bảo đáp ứng được các yêu cầu về giá của mọi thành phần kinh tế. Nhà nước chỉ còn quản lý về giá dưới các hình thức như bình ổn giá, quản lý giá đối với những mặt hàng chiến lược có ảnh hưởng lớn đến nền kinh tế như xăng, dầu; xi măng; thép xây dựng; khí hóa lỏng; phân bón hóa học; thuốc; muối do diêm dân sản xuất; thóc, gạo ; Chức năng quản lý nhà nước về giá chủ yếu dưới các hình thức gián tiếp như xây dựng hành lang pháp lý về giá; thanh, kiểm tra, xử 11
18. lý các vi phạm về giá đảm bảo cho các hoạt động về giá trong xã hội theo đúng quy định của pháp luật Việt Nam và Quốc tế. Hoạt động thẩm định giá chính thức phát triển mạnh trên toàn quốc vào khoảng giữa năm 2005, các tỉnh, thành phố liên tiếp cho thành lập các trung tâm thẩm định giá trực thuộc các Sở Tài chính theo tinh thần nghị định 101/2005/NĐ-CP và dần chuyển sang mô hình doanh nghiệp vào đầu năm 2008 theo quy định tại Thông tư 67/2006/TT-BTC của Bộ Tài chính. Đến nay, dịch vụ thẩm định giá ngày càng phát triển cả về chất và lượng để đáp ứng sự phát triển của nền kinh tế. Đến năm 2012, hành lang pháp lý đã dần hoàn thiện khi các văn bản pháp luật quy định hoạt động thẩm định giá kể trên đã bị thay thế bởi Luật giá số 11/2012/QH13, Nghị định 89/2013/NĐ-CP, và Thông tư số 46/2014/TT-BTC ngày 16/4/2014 của Bộ Tài chính Quy định về việc thi, quản lý, cấp và thu hồi Thẻ thẩm định viên về giá [3]. Như vậy, dịch vụ thẩm định giá hình thành và phát triển là một tất yếu, khách quan và phù hợp với quá trình đổi mới, xu thế hội nhập quốc tế, góp phần xây dựng một nền kinh tế thị trường đầy đủ theo định hướng XHCN ở nước ta. 1.2. Nội dung pháp lý về hoạt động dịch vụ thẩm định giá theo pháp luật Việt Nam 1.2.1. Doanh nghiệp thẩm định giá 1.2.1.1. Khái niệm doanh nghiệp thẩm định giá Doanh nghiệp thẩm định giá là doanh nghiệp có chức năng kinh doanh dịch vụ thẩm định giá, được thành lập và hoạt động theo Luật doanh nghiệp 2005. Như vậy, doanh nghiệp thẩm định giá có những đặc điểm cơ bản như sau: 12
19. Thứ nhất, doanh nghiệp thẩm định giá có đầy đủ các đặc điểm của doanh nghiệp nói chung như là một đơn vị kinh tế, hoạt động trên thương trường, có trụ sở giao dịch ổn định, có tài sản, có tổ chức chặt chẽ. Thứ hai, doanh nghiệp thẩm định giá có quyền cung cấp dịch vụ thẩm định giá, tư vấn thẩm định giá theo quy định của pháp luật. Doanh nghiệp thực hiện dịch vụ thông qua hợp đồng cung cấp dịch vụ thẩm định giá bằng hình thức văn bản với các cá nhân, tổ chức có nhu cầu thẩm định giá. Ngoài hợp đồng ra thì quá trình cung cấp dịch vụ thẩm định giá còn thể hiện ở một số văn bản như: Giấy đề nghị/ yêu cầu cung cấp dịch vụ thẩm định giá, thông tin về tài sản yêu cầu thẩm định, Tùy vào từng trường hợp cụ thể mà các loại giấy tờ được cung cấp hoặc yêu cầu cung cấp là khác nhau. Thứ ba, theo quy định của pháp luật về doanh nghiệp thì doanh nghiệp thẩm định giá thành lập và hoạt động dưới các hình thức doanh nghiệp quy định tại Luật doanh nghiệp năm 2005. 1.2.1.2. Điều kiện thành lập, hoạt động của doanh nghiệp thẩm định giá Doanh nghiệp thẩm định giá là một doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ đặc thù, nên việc thành lập và hoạt động của doanh nghiệp vừa được điểu chỉnh theo pháp luật doanh nghiệp vừa được điều chỉnh theo pháp luật chuyên ngành về thẩm định giá. Trước hết, doanh nghiệp thẩm định giá tuân thủ theo quy định chung về điều kiện thành lập doanh nghiệp được quy định cụ thể trong Luật doanh nghiệp 2005. Về chủ thể thành lập doanh nghiệp, bất kỳ chủ thể nào không thuộc các trường hợp quy định tại khoản 2 điều 13 Luật doanh 13
20. nghiệp đều có thể thành lập doanh nghiệp thẩm định giá. Các loại hình tổ chức doanh nghiệp thẩm định giá: Tất cả các loại hình doanh nghiệp theo Luật doanh nghiệp 2005 đều được thành lập và hoạt động, bao gồm: Công ty cổ phần; Công ty trách nhiệm hữu hạn (Công ty TNHH một thành viên, Công ty TNHH hai thành viên trở lên); Công ty hợp danh; Doanh nghiệp tư nhân. Tùy vào loại hình doanh nghiệp khác nhau, tổ chức quản lý hoạt động của doanh nghiệp thẩm định giá sẽ thực hiện theo quy định tương ứng với loại hình đó. Đồng thời, doanh nghiệp thẩm định giá phải tuân thủ theo quy định pháp luật thẩm định giá. Điều kiện về thẩm định viên trong doanh nghiệp: Doanh nghiệp được chứng nhận đủ điều kiện kinh doanh dịch vụ thẩm định giá khi doanh nghiệp có từ đủ ba thẩm định viên về giá trở lên. Các thẩm định viên về giá có Thẻ thẩm định viên về giá còn giá trị hành nghề, trong đó người đại diện theo pháp luật của doanh nghiệp phải là thẩm định viên về giá có thẻ Thẩm định viên. Ngoài ra, loại hình doanh nghiệp thẩm định giá là công ty hợp danh thì tất cả các thành viên hợp danh phải là thẩm định viên về giá, một thẩm định viên về giá có thẻ Thẩm định viên về giá chỉ được làm một thành viên hợp danh của một công ty thẩm định giá hợp danh. Doanh nghiệp có hình thức pháp lý là doanh nghiệp tư nhân thì chủ doanh nghiệp tư nhân phải là thẩm định viên về giá và một thẩm định viên về giá chỉ được làm chủ một doanh nghiệp tư nhân về thẩm định giá [21]. Trong quá trình hoạt động của doanh nghiệp thẩm định giá, doanh nghiệp có đầy đủ các quyền theo quy định của pháp luật để thực hiện cung cấp dịch vụ. 14
21. Thứ nhất, có quyền nhận thù lao dịch vụ thẩm định giá theo giá thỏa thuận với khách hàng đã ghi trong hợp đồng thẩm định giá; Thứ hai, có quyền yêu cầu khách hàng thẩm định giá cung cấp hồ sơ, tài liệu, số liệu có liên quan đến tài sản thẩm định giá (trừ các tài liệu mật theo quy định của pháp luật). Đồng thời, cũng có quyền từ chối thực hiện dịch vụ thẩm định giá đối với tài sản của tổ chức có nhu cầu thẩm định giá khi thấy tài sản đó không có đủ điều kiện pháp lý; Thứ ba, có quyền đặt cơ sở kinh doanh dịch vụ thẩm định giá ở nước ngoài; cũng như việc tham gia tổ chức nghề nghiệp trong nước và ngoài nước về thẩm định giá theo quy định của pháp luật; Doanh nghiệp còn có các quyền khác theo quy định của pháp luật. Để được hoạt động dịch vụ thẩm định giá, sau khi nhận giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh của cơ quan quản lý kinh doanh, doanh nghiệp phải thực hiện việc đăng ký hành nghề tại Cục quản lý thuộc Bộ tài chính. Việc đăng ký này được thực hiện hàng năm và được Bộ tài chính thông báo bằng văn bản bao gồm danh sách tất cả các doanh nghiệp đủ điều kiện hoạt động hành nghề dịch vụ thẩm định giá. Qua phân tích điều kiện thành lập, hoạt động của doanh nghiệp thẩm định giá, cho thấy doanh nghiệp thẩm định giá là một doanh nghiệp đặc thù, là loại hình kinh doanh có điều kiện. Nó yêu cầu người quản lý doanh nghiệp cũng như nhân sự của doanh nghiệp có đủ năng lực, kinh nghiệm chuyên môn nghiệp vụ, đạo đức nghề nghiệp, và doanh nghiệp tự chịu trách nhiệm đối với hoạt động dịch vụ thẩm định giá. Trong quá trình hoạt động doanh nghiệp thẩm định giá có trách 15
22. nhiệm đối với khách hàng, với bên thứ ba sử dụng kết quả thẩm định và với các cơ quan quản lý thẩm định giá cũng như những cá nhân, tổ chức có liên quan. Ngày 24/09/2013 Chính phủ đã ban hành Nghị định 109/2013/NĐ-CP quy định về xử phạt vi phạm hành chính giá, phí, lệ phí, hóa đơn. Hoạt động thẩm định giá được quy định cụ thể tại điều 18, điều 19 và điều 20 của Nghị định trên. Theo đó, các chủ thể chịu trách nhiệm hành chính bao gồm: Thẩm định viên, doanh nghiệp thẩm định giá, người có tài sản thẩm định giá, người sử dụng kết quả thẩm định giá và tổ chức đào tạo, bồi dưỡng nghiệp vụ chuyên ngành thẩm định giá. Doanh nghiệp thẩm định giá có thể bị phạt tiền với mức phạt cao nhất lên đến 260.000.000 đồng đối với hành vi làm sai lệch hồ sơ tài sản thẩm định giá, hoặc sai lệch thông tin liên quan đến tài sản thẩm định giá, dẫn đến thẩm định giá cao hoặc thấp hơn 10% đối với tài sản là bất động sản, thiết bị, phương tiện vận tải; 15% đối với tài sản là vật tư, hàng hóa so với kết quả thẩm định giá cuối cùng của cơ quan nhà nước nếu áp dụng cùng một cách tiếp cận thẩm định giá. Ngoài ra, doanh nghiệp còn bị phạt đối với các hành vi liên quan đến điều kiện hành nghề, đăng ký hành nghề, lưu trữ hồ sơ thẩm định không đúng quy định, tranh giành khách hàng, quản lý và sử dụng thẻ thẩm định viên không đúng quy định của pháp luật Tùy thuộc vào hành vi và mức độ vi phạm mà doanh nghiệp thẩm định giá chịu trách nhiệm khác nhau, có thể bị xử phạt vi phạm hành chính với các mức khác nhau đồng thời áp dụng các hình thức phạt bổ sung như đình chỉ hoạt động có thời hạn [10]. 1.2.1.3. Hợp đồng dịch vụ thẩm định giá Thứ nhất, chủ thể của hợp đồng: 16
23. Chủ thể tham gia quan hệ hợp đồng thẩm định giá bao gồm: Một bên là doanh nghiệp thẩm định giá và một bên là các cá nhân, tổ chức có nhu cầu thẩm định giá. Trong một số trường hợp đặc biệt thì trong hợp đồng thẩm định thẩm định còn có thêm bên thứ ba là bên có quyền và nghĩa vụ liên quan. Chủ thể thứ ba này thường là bên có lợi ích liên quan trực tiếp đến tài sản thẩm định giá, ví dụ: tổ chức tín dụng là bên thứ 3 trong hợp đồng thẩm định giá khi cá nhân, tổ chức thẩm định giá nhằm mục đích thực hiện nghĩa vụ bảo đảm tại tổ chức tín dụng đó. Đồng thời, một số trường hợp cụ thể cũng giới hạn chủ thể tham gia quan hệ hợp đồng thẩm định giá quy định tại điều 31 Nghị định 89/2013/NĐ-CP: Người có nghĩa vụ, quyền lợi liên quan đến tài sản cần thẩm định giá hoặc đã tiến hành thẩm định giá tài sản đó trước khi thành lập Hội đồng thẩm định giá. Người có bố, mẹ, vợ, chồng, con, anh ruột, chị ruột, em ruột là thẩm định viên về giá, người có trách nhiệm quản lý, điều hành, thành viên Ban kiểm soát của doanh nghiệp thẩm định giá đã tiến hành thẩm định giá tài sản đó trước khi thành lập Hội đồng thẩm định giá. Người đang trong thời gian thi hành kỷ luật từ hình thức cảnh cáo trở lên, người đang bị quản chế hành chính; người bị mất năng lực hành vi dân sự hoặc hạn chế năng lực hành vi dân sự. Như vậy, chủ thể tham gia quan hệ hợp đồng thẩm định giá thông thường là hai bên hoặc ba bên. Và mối quan hệ giữa các chủ thể với nhau là một trong những vấn đề cần xem xét để ký kết hợp đồng. Tùy vào thỏa thuận của các bên trong hợp đồng mà các bên thảo thuận quyền và nghĩa vụ của các bên và đảm bảo đúng nguyên tắc tự do, tự nguyện, bình đẳng. 17