Luận văn Hoàn thiện pháp luật về dịch vụ môi giới bất động sản trên sàn giao dịch kinh doanh bất động sản ở Việt Nam

Nội dung text: Luận văn Hoàn thiện pháp luật về dịch vụ môi giới bất động sản trên sàn giao dịch kinh doanh bất động sản ở Việt Nam

1. ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI KHOA LUẬT NGUYỄN THỊ HIỂN HOµN THIÖN PH¸P LUËT VÒ DÞCH Vô M¤I GIíI BÊT §éNG S¶N TR£N SµN GIAO DÞCH KINH DOANH BÊT §éNG S¶N ë VIÖT NAM LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC HÀ NỘI - 2015
2. ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI KHOA LUẬT NGUYỄN THỊ HIỂN HOµN THIÖN PH¸P LUËT VÒ DÞCH Vô M¤I GIíI BÊT §éNG S¶N TR£N SµN GIAO DÞCH KINH DOANH BÊT §éNG S¶N ë VIÖT NAM Chuyên ngành: Luật Kinh tế Mã số: 60 38 01 07 LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC Cán bộ hướng dẫn khoa học: TS. DOÃN HỒNG NHUNG HÀ NỘI - 2015
3. LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan Luận văn là công trình nghiên cứu của riêng tôi. Các kết quả nêu trong Luận văn chưa được công bố trong bất kỳ công trình nào khác. Các số liệu, ví dụ và trích dẫn trong Luận văn đảm bảo tính chính xác, tin cậy và trung thực. Tôi đã hoàn thành tất cả các môn học và đã thanh toán tất cả các nghĩa vụ tài chính theo quy định của Khoa Luật Đại học Quốc gia Hà Nội. Vậy tôi viết Lời cam đoan này đề nghị Khoa Luật xem xét để tôi có thể bảo vệ Luận văn. Tôi xin chân thành cảm ơn! NGƯỜI CAM ĐOAN Nguyễn Thị Hiển
4. MỤC LỤC Trang Trang phụ bìa Lời cam đoan Mục lục Danh mục các từ viết tắt MỞ ĐẦU 1 Chương 1: CƠ SỞ LÍ LUẬN VỀ DỊCH VỤ MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN VÀ PHÁP LUẬT VỀ DỊCH VỤ MÔI GIỚI TRÊN SÀN GIAO DỊCH KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN 6 1.1. Tổng quan về dịch vụ môi giới bất động sản trên sàn giao dịch kinh doanh bất động sản 6 1.1.1. Mục đích, ý nghĩa và đặc điểm của dịch vụ môi giới trên sàn giao dịch kinh doanh bất động sản 19 1.1.2. Kinh nghiệm về môi giới bất động sản của một số nước trên thế giới và bài học rút ra cho Việt Nam 25 1.2. Khái quát chung về pháp luật điều chỉnh dịch vụ môi giới bất động sản trên sàn giao dịch 31 1.2.1. Sự cần thiết điều chỉnh của pháp luật về dịch vụ môi giới bất động sản trên sàn giao dịch 31 1.2.2. Nội dung pháp luật điều chỉnh dịch vụ môi giới trên sàn giao dịch bất động sản 34 KẾT LUẬN CHƯƠNG 1 36 Chương 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ DỊCH VỤ MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN TRÊN SÀN GIAO DỊCH KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM 38 2.1. Thực trạng pháp luật về dịch vụ môi giới bất động sản trên sàn giao dịch kinh doanh bất động sản 38
5. 2.1.1. Chủ thể tham gia môi giới trên sàn giao dịch bất động sản 38 2.1.2. Nguyên tắc và điều kiện hoạt động của dịch vụ môi giới trên sàn giao dịch bất động sản 42 2.1.3. Nội dung hoạt động của dịch vụ môi giới trên sàn giao dịch bất động sản 44 2.1.4. Quy trình và kỹ năng môi giới bất động sản trên sàn giao dịch bất động sản 46 2.1.5. Thù lao và hoa hồng môi giới bất động sản trên sàn giao dịch bất động sản 54 2.1.6. Hợp đồng môi giới bất động sản 55 2.1.7. Quản lý nhà nước đối với dịch vụ môi giới bất động sản trên sàn giao dịch bất động sản 59 2.2. Thực tiễn thi hành pháp luật về dịch vụ môi giới trên sàn giao dịch bất động sản ở Việt Nam 60 2.2.1. Đánh giá tổng quan về dịch vụ môi giới trên sàn giao dịch bất động sản ở Việt Nam 60 2.2.2. Nguyên nhân của những hạn chế, bất cập 69 KẾT LUẬN CHƯƠNG 2 70 Chương 3: MỘT SỐ GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ THỰC THI PHÁP LUẬT VỀ DỊCH VỤ MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN TRÊN SÀN GIAO DỊCH KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM 72 3.1. Sự cần thiết và phương hướng hoàn thiện pháp luật về dịch vụ môi giới bất động sản trên sàn giao dịch ở Việt Nam 72 3.2. Một số giải pháp nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật về dịch vụ môi giới trên sàn giao dịch bất động sản ở Việt Nam 77 3.2.1. Các giải pháp nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật về dịch vụ môi giới trên sàn giao dịch bất động sản 77
6. 3.2.2. Các giải pháp bổ trợ dịch vụ môi giới trên sàn giao dịch bất động sản 83 KẾT LUẬN CHƯƠNG 3 90 KẾT LUẬN 92 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 94 PHỤ LỤC 100
7. DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT ASEAN: Hiệp hội các Quốc gia Đông Nam Á LKDBĐS: Luật Kinh doanh bất động sản SGDBĐS: Sàn giao dịch bất động sản WTO: Tổ chức Thương mại thế giới
8. MỞ ĐẦU 1. Tính cấp thiết của đề tài Với sự phát triển không ngừng của thị trường bất động sản, hoạt động môi giới ra đời như một tất yếu khách quan. Việc cho phép tổ chức, cá nhân môi giới bất động sản với mô hình phù hợp, chiến lược phát triển hợp lý sẽ thúc đẩy thị trường, kích thích nhu cầu, mở rộng kênh phân phối, gián tiếp hình thành và làm tăng giá trị của bất động sản. Qua đó tạo điều kiện thuận lợi cho các nhà đầu tư bất động sản rút ngắn thời gian thu hồi vốn, tái đầu tư, bảo đảm hiệu quả kinh tế, tăng uy tín và tính hấp dẫn cho nhà đầu tư, người tiêu dùng có cơ hội được phục vụ tốt hơn. Với ý nghĩa đó, dịch vụ môi giới bất động sản ngày càng chiếm vị trí quan trọng trong cơ cấu các ngành dịch vụ ở nước ta. Hiện nay, đội ngũ môi giới bất động sản ở nước ta được chia thành nhiều cấp độ, quy mô nhất là các Công ty cổ phần, Công ty trách nhiệm hữu hạn với phương thức hoạt động khá bài bản, tiếp đó là các văn phòng nhà đất và hình thức hoạt động của các cá nhân riêng lẻ. Hình thức kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản hiệu quả hơn cả là các tổ chức kinh doanh bất động sản thành lập dưới hình thức sàn giao dịch. Đây là trung tâm giúp các nhà đầu tư, các nhà kinh doanh bất động sản tiếp cận được những nguồn thông tin chính xác về hàng hóa bất động sản, được cung cấp đầy đủ các dịch vụ một cách nhanh gọn, chuyên nghiệp. Có thể nói, sự ra đời của các SGDBĐS đã đưa các loại hình dịch vụ bất động sản, đặc biệt là môi giới bất động sản vào quản lý theo hệ thống, góp phần thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển lành mạnh và đúng theo định hướng của Đảng và Nhà nước. Tuy nhiên hoạt động môi giới bất động sản ở nước ta thời gian qua cũng bộc lộ nhiều bất cập, các quy định về môi giới bất động sản được ghi nhận kể từ khi LKDBĐS năm 2006 ra đời, việc áp dụng các quy định về môi 1
9. giới bất động sản cũng còn nhiều trở ngại, hiện tại pháp luật chưa quy định riêng và chi tiết đối với dịch vụ môi giới trên SGDBĐS. Để khắc phục những trở ngại này cần thiết phải hoàn thiện pháp luật về môi giới bất động sản nói chung, các quy định pháp luật về môi giới trên SGDBĐS nói riêng. Để đưa ra các giải pháp hữu hiệu cần phải đánh giá khách quan, đầy đủ về các quy định pháp luật hiện hành, cũng như thực trạng áp dụng các quy định này để có thể tìm ra những tồn tại, khuyết điểm. Chính vì vậy, tôi chọn đề tài “Hoàn thiện pháp luật về dịch vụ môi giới bất động sản trên sàn giao dịch kinh doanh bất động sản ở Việt Nam” để nghiên cứu. 2. Tình hình nghiên cứu Việc nghiên cứu và xây dựng thị trường bất động sản với các thể chế của nó đối với các nước có nền kinh tế thị trường phát triển không còn là vấn đề mới. Tuy nhiên đối với thị trường bất động sản ở Việt Nam, công việc này mới chỉ được quan tâm nghiên cứu chủ yếu ở mức độ lý luận. Hơn thế nữa, các công trình nghiên cứu tổng quát, chưa đi vào từng lĩnh vực cụ thể, chi tiết. Điều này được thể hiện trong một số công trình nghiên cứu như: - Sách chuyên khảo “Thị trường bất động sản - Lý luận và thực tiễn ở Việt Nam” của PGS.TS Thái Bá Cẩn và ThS. Trần Nguyên Nam do NXB Tài chính xuất bản năm 2003. - Sách chuyên khảo “Pháp luật về kinh doanh bất động sản” của Trần Quang Huy, Nguyễn Quang Tuyến do NXB Tư pháp xuất bản năm 2009. - Đề tài QL08.01 “Hoàn thiện pháp luật về môi giới kinh doanh bất động sản ở Việt Nam” - Chủ nhiệm đề tài TS. Doãn Hồng Nhung, nghiệm thu T11/2009 tại Khoa Luật - ĐHQG Hà Nội. - Sách chuyên khảo “Pháp luật về tạo dựng đẳng cấp và thương hiệu môi giới bất động sản ở Việt Nam” của TS Doãn Hồng Nhung, do NXB Lao Động xuất bản năm 2010. 2
10. - Sách chuyên khảo “Pháp luật về kinh doanh dịch vụ bất động sản” của PGS.TS Nguyễn Quang Tuyến do NXB Tư pháp xuất bản năm 2012. Nhiều vấn đề liên quan đến tổ chức và các hoạt động của sàn giao dịch như môi giới, định giá, quảng cáo bất động sản và vai trò của nó đối với sự phát triển của thị trường bất động sản, đặc biệt dưới góc độ pháp lý đã được đề cập, tuy nhiên chưa toàn diện, đòi hỏi phải được tiếp tục nghiên cứu, hoàn thiện. Đặc biệt, các tài liệu trên được nghiên cứu khi thị trường bất động sản đang trong thời kỳ phát triển “đỉnh điểm”, khác với thời điểm hiện tại, thị trường bất động sản rơi vào tình trạng “đóng băng”, Nhà nước đã và đang phải nghiên cứu đưa ra các giải pháp để khắc phục những khó khăn của nền kinh tế nói chung và của thị trường bất động sản nói riêng, nghiên cứu, sửa đổi LKDBĐS phù hợp với thực tiễn và xu hướng thế giới. 3. Mục đích nghiên cứu Mục đích của việc nghiên cứu đề tài này là nhằm làm sáng tỏ những vấn đề mang tính lý luận và thực tiễn về dịch vụ môi giới bất động sản trên SGDBĐS và vai trò của nó với sự phát triển kinh tế - xã hội, góp phần hoàn thiện pháp luật, nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật về dịch vụ môi giới bất động sản. 4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu của đề tài Trong phạm vi luận văn, tác giả tập trung làm rõ một số nội dung sau: Nghiên cứu các quan hệ dịch vụ môi giới bất động sản trên sàn giao dịch kinh doanh bất động sản ở Việt Nam; phân tích các quy định pháp luật của Việt Nam có liên quan đến dịch vụ môi giới bất động sản và môi giới bất động sản trên SGDBĐS. Thông qua đó, tác giả đề xuất một số giải pháp cụ thể nhằm góp phần hoàn thiện các quy định pháp luật về dịch vụ môi giới bất động sản trên sàn giao dịch. 3
11. 5. Phương pháp luận và phương pháp nghiên cứu được sử dụng Luận văn sử dụng phép biện chứng duy vật của triết học Mác - Lênin làm cơ sở phương pháp luận cho việc nghiên cứu. Ngoài ra, trong quá trình nghiên cứu, tác giả sử dụng một số phương pháp sau: - Phương pháp thu thập thông tin: thu thập các văn bản pháp luật và các tài liệu liên quan đến dịch vụ môi giới bất động sản cũng như dịch vụ môi giới bất động sản trên SGDBĐS; thu thập thông tin về thực tiễn hoạt động môi giới bất động sản trên SGDBĐS. - Phương pháp phân tích, tổng hợp: Trên cơ sở những thông tin thu thập được, tác giả sẽ tổng hợp để nghiên cứu, phân tích và đưa ra những nhận xét, đánh giá về các quy định của pháp luật, thực trạng hoạt động môi giới. Theo đó, phân tích, đánh giá các quy định pháp luật về dịch vụ môi giới bất động sản trên SGDBĐS theo LKDBĐS 2006 và các văn bản pháp luật có liên quan, đồng thời phân tích một số điểm mới trong LKDBĐS năm 2014 (sẽ có hiệu lực vào ngày 01/7/2015). 6. Những đóng góp mới của Luận văn Qua nghiên cứu lý luận và thực tiễn, tác giả đã hệ thống hóa các quy định của pháp luật về dịch vụ môi giới bất động sản trên sàn giao dịch kinh doanh bất động sản ở Việt Nam; đánh giá về thực tiễn áp dụng các quy định về môi giới bất động sản ở Việt Nam. Tại kỳ họp thứ 8 Quốc hội khoá 13, LKDBĐS năm 2014 đã được thông qua với 6 Chương, 82 Điều và sẽ có hiệu lực vào ngày 01/7/2015, đã cụ thể hoá đường lối, quan điểm của Đảng và Hiến pháp năm 2013 về phát triển nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa có sự quản lý của Nhà nước trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản, đồng thời khắc phục những tồn tại, hạn chế, bất cập của thị trường bất động sản, nhằm đảm bảo cho thị trường 4
12. bất động sản phát triển theo đúng định hướng, ổn định và bền vững, góp phần tích cực vào phát triển kinh tế – xã hội của đất nước. Vì vậy, trong luận văn của mình, bên cạnh việc đưa ra các giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật về môi giới bất động sản trên SGDBĐS, tác giả tiếp tục nghiên cứu, đề xuất các biện pháp để triển khai các quy định của LKDBĐS năm 2014 liên quan đến môi giới bất động sản trên SGDBĐS. 7. Bố cục của luận văn Ngoài lời nói đầu, kết luận và danh mục tài liệu tham khảo, luận văn được chia làm ba chương: Chương 1: Cơ sở lý luận về dịch vụ môi giới bất động sản trên sàn giao dịch kinh doanh bất động sản. Chương 2: Thực trạng pháp luật về dịch vụ môi giới bất động sản trên sàn giao dịch kinh doanh bất động sản ở Việt Nam. Chương 3: Một số giải pháp nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật về dịch vụ môi giới bất động sản trên sàn giao dịch kinh doanh bất động sản ở Việt Nam. 5
13. Chương 1 CƠ SỞ LÍ LUẬN VỀ DỊCH VỤ MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN VÀ PHÁP LUẬT VỀ DỊCH VỤ MÔI GIỚI TRÊN SÀN GIAO DỊCH KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN 1.1. Tổng quan về dịch vụ môi giới bất động sản trên sàn giao dịch kinh doanh bất động sản Cùng với sự phát triển của nền kinh tế thị trường, quá trình trao đổi hàng hóa diễn ra trên quy mô ngày càng lớn, chủng loại hàng hóa ngày càng phong phú và phương thức trao đổi hàng hóa theo đó ngày một dạng hơn. Thị trường càng phát triển, sản phẩm và dịch vụ ngày càng tăng về số lượng, đa dạng và phong phú về thể loại. Do đó, đòi hỏi việc cung cấp cho người tham gia giao dịch những thông tin cần thiết, những lời khuyên mang tính thời điểm giúp cho họ thực hiện các giao dịch một cách thuận lợi nhất. Chính vì vậy cần có khâu trung gian giúp thúc đẩy quá trình lưu thông hàng hóa, rút ngắn thời gian tìm kiếm, gặp gỡ giữa những người có nhu cầu giao dịch với nhau, nghề môi giới tồn tại từ rất lâu trong nền kinh tế hàng hóa. Hoạt động môi giới không phải ngẫu nhiên xuất hiện mà phải có một số yếu tố nhất định, được coi là nguyên nhân làm xuất hiện của nghề này, đó là phải có nhu cầu về giao dịch hàng hóa (có người cần mua, người cần bán; người cần cho thuê, người cần thuê ), đồng thời các bên tham gia giao dịch về hàng hóa không thể tự tìm được đối tác của mình hoặc không tự giải quyết được công việc, nhu cầu của mình hay giải quyết không hiệu quả thì cần phải tìm đến người thứ 3 (đó là nhà môi giới) có đủ năng lực, điều kiện để giúp giải quyết những công việc và đáp ứng nhu cầu của các bên liên quan trong các giao dịch hàng hóa. Theo Từ điển Tiếng Việt của Viện ngôn ngữ học thì môi giới được hiểu là “Làm trung gian, giúp hai bên tiếp xúc, trao đổi việc gì”. 6
14. Theo Điều 150 Luật Thương mại 2005, môi giới thương mại là việc làm trung gian cho các bên mua bán hàng hóa, cung ứng dịch vụ thương mại trong việc đàm phán, kí kết hợp đồng mua bán hàng hóa, cung ứng dịch vụ thương mại để hưởng thù lao theo hợp đồng môi giới. Đối với thị trường bất động sản thì khi thị trường phát triển đến một trình độ nhất định thì hoạt động môi giới bất động sản ra đời. Sự ra đời của hoạt động môi giới bất động sản là một tất yếu khách quan, xuất phát từ nhu cầu nội tại của các giao dịch bất động sản và từ chính đặc điểm của bất động sản, của thị trường bất động sản. Đối với các nền kinh tế có trình độ phát triển cao, môi giới bất động sản được coi là một hoạt động quan trọng của thị trường bất động sản. Hoạt động môi giới thực hiện chức năng là cầu nối giữa người mua và người bán, qua đó tạo điều kiện thuận lợi cho việc mua bán, cung cấp thông tin và tư vấn cho khách hàng, cung cấp các sản phẩm là dịch vụ giúp khách hàng thực hiện các giao dịch theo yêu cầu và lợi ích của chính người môi giới. Ở Việt Nam, dịch vụ môi giới bất động sản được hợp pháp hoá kể từ khi LKDBĐS năm 2006 ra đời, tuy không đưa ra khái niệm về môi giới bất động sản nhưng có thể hiểu môi giới bất động sản là việc một hoặc nhiều chủ thể đứng ra làm trung gian cho hai hoặc nhiều chủ thể khác trong các quan hệ, giao dịch về hàng hóa bất động sản. Đến LKDBĐS năm 2014, sẽ có hiệu lực vào ngày 01/7/2015, các nhà làm luật đã đưa khái niệm môi giới bất động sản quy định tại khoản 2 Điều 3 “Môi giới bất động sản là việc làm trung gian cho các bên trong việc mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản”. Hoạt động môi giới bất động sản ngày càng phát triển, ban đầu xuất hiện các cá nhân nhỏ lẻ, không chuyên nghiệp, hoạt động tự do dựa trên những kinh nghiệm cá nhân, hoạt động với mục đích giúp các chủ thể mua 7
15. bán, trao đổi, cho thuê, thuê bất động sản và được hưởng lời từ đó. Sau đó, những cá nhân này họp lại với nhau và thành lập các trung tâm môi giới bất động sản. Thị trường bất động sản phát triển đòi hỏi việc cung cấp cho người tham gia giao dịch bất động sản những thông tin cần thiết, những lời khuyên mang tính thời điểm giúp cho họ thực hiện các giao dịch một cách thuận lợi nhất. Một khâu trung gian quy mô, chuyên nghiệp và đa dạng hơn sẽ thúc đẩy quá trình lưu thông hàng hóa, rút ngắn thời gian tìm kiếm để gặp gỡ giữa những người có nhu cầu giao dịch với nhau. Bên cạnh đó, khi các quan hệ giao dịch bất động sản vượt ra khỏi phạm vi của một vùng, một khu vực dân cư hay là phạm vi một nước với sự tham gia của nhiều chủ thể trong thị trường bất động sản đòi hỏi có một trung gian có đủ năng lực, điều kiện giúp các giao dịch bất động sản thuận tiện, nhanh chóng. Trên cơ sở đó, sàn giao dịch kinh doanh bất động sản ra đời. SGDBĐS là khái niệm được biết đến ở nhiều quốc gia trên thế giới, đây là cầu nối giữa Nhà nước, nhà đầu tư và người mua. Ở Việt Nam, khái niệm SGDBĐS còn khá mới mẻ, trước đây, trên thị trường bất động sản, người ta thường nhắc đến những chủ thể như: siêu thị địa ốc, văn phòng giao dịch, trung tâm giao dịch, môi giới nhà đất Theo quy định của LKDBĐS năm 2006 thì sàn giao dịch là một hoạt động kinh doanh dịch vụ bất động sản, nó độc lập với các hoạt động kinh doanh khác. Doanh nghiệp có thể đăng ký kinh doanh từng dịch vụ riêng biệt hoặc đăng ký kinh doanh SGDBĐS để thực hiện các dịch vụ khác, như: môi giới bất động sản; định giá bất động sản; tư vấn bất động sản; quảng cáo bất động sản; đấu giá bất động sản; quản lý bất động sản. Trong đó, dịch vụ môi giới là nội dung cơ bản và quan trọng nhất trong các hoạt động của SGDBĐS. Dịch vụ môi giới trên SGDBĐS ngoài việc tuân thủ các quy định của pháp luật về môi giới thương mại nói chung, môi giới bất động sản nói riêng mà còn tuân thủ các quy định về SGDBĐS. 8
16. Để có cái nhìn tổng quan về vị trí, vai trò của môi giới trên sàn giao dịch, tác giả đã nghiên cứu khái quát các vấn đề cơ bản của sàn giao dịch, như: Khái niệm SGDBĐS; Vai trò của SGDBĐS; Điều kiện, nguyên tắc hoạt động của SGDBĐS; Nội dung hoạt động của SGDBĐS. Thứ nhất, khái niệm SGDBĐS được chính thức ghi nhận tại LKDBĐS năm 2006. Theo khoản 4 Điều 5 thì sàn giao dịch kinh doanh bất động sản (SGDBĐS) được khái niệm như sau: "SGDBĐS là nơi diễn ra các giao dịch bất động sản và cung cấp các dịch vụ cho kinh doanh bất động sản" [45]. SGDBĐS là một mô hình hoạt động tổng hợp, các chủ thể tham gia giao dịch trên sàn sẽ được cung cấp đầy đủ các dịch vụ một cách nhanh gọn, chuyên nghiệp và khép kín. Đặc biệt là bảo đảm tính minh bạch, chuẩn xác, rất hữu hiệu cho công việc quản lý và điều tiết của nhà nước. Trong quá trình xây dựng dự thảo LKDBĐS sửa đổi, có nhiều ý kiến cho rằng việc quy định cho phép SGDBĐS được làm các dịch vụ về môi giới, thẩm định giá, quảng cáo, đấu giá, quản lý bất động sản là không đúng chức năng của sàn. Vì vậy, khoản 6 Điều 3 LKDBĐS năm 2014 quy định: “Sàn giao dịch là nơi diễn ra các giao dịch về mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản” [48] theo hướng sàn chỉ là nơi diễn ra các giao dịch về mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản, không làm các dịch vụ bất động sản khác. Tuy nhiên, theo tác giả khái niệm này chưa bao quát được và chưa thống nhất với các quy định khác trong LKDBĐS năm 2014, đặc biệt là quy định tại Điều 70 Luật này. Tại Điều 70, ngoài nội dung hoạt động là nơi diễn ra các giao dịch mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản thì sàn giao dịch còn có thể là bên thứ ba đứng ra tổ chức việc bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản; giới thiệu, niêm yết, cung cấp công khai thông tin về bất động sản cho các bên tham gia 9
17. có nhu cầu giao dịch; kiểm tra giấy tờ về bất động sản bảo đảm đủ điều kiện được giao dịch; làm trung gian cho các bên trao đổi, đàm phán và ký kết hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản. Như vậy có thể thấy pháp luật vẫn quy định cho SGDBĐS được tiến hành một số dịch vụ bất động sản, đối chiếu quy định này với khoản 2 Điều 3 LKDBĐS năm 2014 thì dịch vụ môi giới bất động sản tiếp tục là một trong những nội dung hoạt động quan trọng và chủ yếu của SGDBĐS. Thứ hai, vai trò của SGDBĐS. SGDBĐS có thể được hiểu như một “chợ chuyên biệt” để giao dịch về bất động sản, không phân biệt đối tượng tham gia là tổ chức hay cá nhân. Xét tổng thể thì việc đưa bất động sản giao dịch qua sàn sẽ giúp Nhà nước quản lý được các giao dịch bất động sản, từ đó có chính sách kịp thời để điều tiết thị trường, bảo đảm hoạt động kinh doanh bất động sản theo đúng định hướng và đúng yêu cầu đặt ra [57, tr.150]. Thông qua SGDBĐS, Nhà nước sẽ kiểm soát được hoạt động bán, cho thuê hàng hoá bất động sản của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản. Theo định kỳ 6 tháng, hàng năm hoặc đột xuất, các doanh nghiệp bất động sản phải phải báo cáo kết quả hoạt động của mình cho cơ quan có thẩm quyền, qua đó giúp Nhà nước biết được số lượng hàng hoá được đưa vào lưu thông, giá mua bán, nhu cầu giao dịch, làm cơ sở để Nhà nước đưa ra các giải pháp nhằm bình ổn thị trường, xử lý những doanh nghiệp có vi phạm. SGDBĐS sẽ từng bước hạn chế được các giao dịch không chính thức, giao dịch ngầm, làm tăng các giao dịch lành mạnh, hạn chế tối đa thất thu thuế từ việc chuyển nhượng bất động sản. Thông qua báo cáo hoạt động của các sàn giao dịch, Nhà nước sẽ biết được các hạn chế, sự không phù hợp của các chính sách về bất động sản, các quy định về giao dịch bất động sản để có sửa đổi, bổ sung cho phù hợp với thực tiễn, tạo điều kiện để các chủ thể gặp thuận lợi hơn trong kinh doanh bất động sản. 10
18. Với các thủ tục chặt chẽ, yêu cầu khắt khe về giấy tờ, điều kiện bất động sản tham gia thị trường sẽ giảm tần suất bất động sản tham gia giao dịch bất động sản diễn ra trên SGDBĐS, cũng làm giảm đáng kể số lượng người tham gia đầu tư với mục đích kiếm lợi làm khan hiếm thị trường, tạo cơn sốt, từ đó tạo sự bình ổn về giá bất động sản. SGDBĐS giúp minh bạch hóa thị trường bất động sản, thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển có hiệu quả, chính quy, lành mạnh. SGDBĐS còn là nơi kết nối các nhà đầu tư bất động sản. Các nhà đầu tư gặp nhau trên sàn giao dịch sẽ cùng trao đổi, tham khảo thông tin và quyết định đầu tư đối với những dự án khả thi. Sàn giao dịch đã trở thành yếu tố thiết yếu để hỗ trợ và định hướng cho nhà đầu tư trong phân tích, đánh giá, nhận định cơ hội khi tham gia thị trường bất động sản. LKDBĐS năm 2006 quy định bắt buộc tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản khi bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản phải thông qua SGDBĐS và khuyến khích các tổ chức, cá nhân không kinh doanh bất động sản thực hiện giao dịch bất động sản thông qua SGDBĐS để đảm bảo công khai, minh bạch và quyền lợi của các bên (Điều 59). Tuy nhiên LKDBĐS năm 2014 không quy định bắt buộc giao dịch qua sàn bất động sản, với các lý do như: Việc giao dịch bất động sản thông qua sàn đã làm tăng thêm tổ chức kinh doanh dịch vụ trung gian, tăng thêm thủ tục, chi phí và góp phần đẩy giá, tạo giao dịch ảo; qua nhiều năm tồn tại, ngày càng nhiều sàn hoạt động thiếu chuyên nghiệp, mang tính hình thức, thậm chí trở thành công cụ hợp thức hoá vi phạm cho các chủ đầu tư, không ít sàn giao dịch bị xử lý vi phạm, buộc đóng cửa khiến khách hàng chịu thiệt hại; điều kiện thành lập sàn đơn giản, phần lớn đội ngũ nhân viên SGDBĐS chỉ qua đào tạo ngắn hạn là đã có chứng chỉ. Việc bãi bỏ quy định này sẽ phù hợp với thực tế thị trường “trầm lắng” như hiện nay, khắc phục được một số bất cập về vấn đề làm tăng thêm thủ tục, thêm chi phí cho người mua, thuê bất động sản. 11
19. Trong quá trình xây dựng LKDBĐS năm 2014, cũng có ý kiến cho rằng thay vì bỏ quy định giao dịch bắt buộc qua sàn nên chuyên nghiệp hoá hoạt động của chủ đầu tư xây dựng, phát triển dự án; nâng cao chất lượng môi giới trên SGDBĐS, làm cầu nối người dân đến với sản phẩm và cơ quan quản lý cần có biên pháp siết chặt quản lý các sàn. Bên cạnh đó, thời gian gần đây người dân đã tin tưởng và quen với việc đến các sàn giao dịch để tìm hiểu thông tin nhà đất, đăng ký mua bán, giao dịch và SGDBĐS cũng làm tốt vai trò của mình trong việc giúp Nhà nước tăng cường sự minh bạch, kiểm soát chặt chẽ thị trường. LKDBĐS năm 2014 không bắt buộc nhưng cũng không cấm, việc giao dịch qua sàn hay không tuỳ vào khách hàng. Nếu chủ đầu tư thấy họ không đủ khả năng hoặc tự tổ chức bán hàng sẽ kém chuyên nghiệp, hạn chế tiếp cận khách hàng tiềm năng thì họ sẽ tìm đến các SGDBĐS chuyên nghiệp để gửi bán sản phẩm. Theo quan điểm của tác giả thì SGDBĐS trong thời gian tới vẫn tiếp tục là kênh trung gian quan trọng, hữu ích của thị trường bất động sản. Thứ ba, nguyên tắc tổ chức và hoạt động của SGDBĐS được quy định tại Điều 56 LKDBĐS năm 2006: Một là, tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản, tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ bất động sản được thành lập SGDBĐS hoặc thuê SGDBĐS của tổ chức, cá nhân khác để phục vụ cho hoạt động kinh doanh bất động sản. Hai là, SGDBĐS phải là pháp nhân. Trường hợp doanh nghiệp, hợp tác xã kinh doanh bất động sản thành lập SGDBĐS thì sàn giao dịch đó phải có tư cách pháp nhân hoặc sử dụng tư cách pháp nhân của doanh nghiệp, hợp tác xã kinh doanh bất động sản để hoạt động. Ba là, Hoạt động của SGDBĐS phải công khai, minh bạch và tuân thủ pháp luật. Bốn là, SGDBĐS, doanh nghiệp, hợp tác xã kinh doanh bất động sản thành lập SGDBĐS phải chịu trách nhiệm về hoạt động của SGDBĐS. Năm là, 12
20. SGDBĐS phải có tên, địa chỉ, biển hiệu và phải thông báo về việc thành lập trên phương tiện thông tin đại chúng; trước khi hoạt động phải thông báo với cơ quan nhà nước có thẩm quyền tại địa phương. LKDBĐS năm 2014 không quy định riêng nguyên tắc tổ chức và hoạt động của SGDBĐS, theo đó SGDBĐS hoạt động trên cơ sở tuân thủ nguyên tắc kinh doanh bất động sản quy định tại Điều 4, như sau: Bình đẳng trước pháp luật; Tự do thoả thuận trên cơ sở tôn trọng quyền và lợi ích hợp pháp của các bên thông qua hợp đồng, không trái quy định của pháp luật; Bất động sản đưa vào kinh doanh phải có đủ điều kiện theo quy định của Luật này; Kinh doanh bất động sản phải trung thực, công khai, minh bạch. Bên cạnh đó, SGDBĐS phải tuân thủ quy định tại Điều 69 LKDBĐS năm 2014 về điều kiện kinh doanh, bao gồm: Tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ SGDBĐS phải thành lập doanh nghiệp; Doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ SGDBĐS phải có ít nhất 02 người có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản; người quản lý, điều hành SGDBĐS phải có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản; SGDBĐS phải có quy chế hoạt động, tên, địa chỉ, cơ sở vật chất, kỹ thuật đáp ứng yêu cầu hoạt động. Về cơ bản, quy định về nguyên tắc, điều kiện tổ chức, hoạt đông SGDBĐS vẫn giữ nội dung cũ, tuy nhiên các nhà làm luật đã cơ cấu lại dễ hiểu và khoa học hơn, sửa đổi, bổ sung một số điểm mới so với LKDBĐS năm 2006. Theo LKDBĐS năm 2006, tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản, tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ bất động sản được thành lập SGDBĐS hoặc thuê SGDBĐS của tổ chức, cá nhân khác để phục vụ cho hoạt động kinh doanh bất động sản của mình. SGDBĐS phải là pháp nhân, có thể là pháp nhân độc lập với doanh nghiệp thành lập ra sàn cũng có thể phụ thuộc (lấy tư cách pháp nhân của doanh nghiệp để hoạt động). Tuy nhiên, cơ quan chức năng không hướng dẫn cụ thể về vấn đề này, theo Bộ Luật Dân sự năm 13
21. 2005 thì một pháp nhân phải vừa có trụ sở, vừa có tài sản, vừa có cơ cấu tổ chức chặt chẽ và được quyền nhân danh pháp nhân để hoạt động nếu thiếu một trong các điều kiện thì không gọi là pháp nhân, còn theo Luật Doanh nghiệp thì pháp nhân phải có đủ các điều kiện trên và có con dấu để nhân danh pháp nhân. SGDBĐS gọi là pháp nhân, có đủ các điều kiện nhưng không được cơ quan có thẩm quyền cấp con dấu để nhân danh hoạt động bởi sàn giao dịch không nằm trong hệ thống các doanh nghiệp theo Luật Doanh nghiệp mà sàn là do doanh nghiệp thành lập ra, được coi là “nơi, địa điểm” để giao dịch hàng hoá [57, tr.157]. Khắc phục những điểm mâu thuẫn trong quy định SGDBĐS là pháp nhân, Điều 69 LKDBĐS năm 2014 bỏ quy định SGDBĐS là pháp nhân, chỉ quy định cá nhân, tổ chức kinh doanh dịch vụ SGDBĐS thì phải thành lập doanh nghiệp. Tư cách pháp nhân của sàn giao dịch sẽ được thực hiện thống nhất với các quy định về pháp nhân trong Bộ Luật Dân sự năm 2005, Luật Doanh nghiệp năm 2014. Nếu LKDBĐS năm 2006 quy định ít nhất có 02 người có chứng chỉ môi giới và nếu kinh doanh dịch vụ định giá phải có ít nhất 02 người có chứng chỉ định giá thì LKDBĐS năm 2014, SGDBĐS chỉ là nơi diễn ra các giao dịch về mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản mà không tiến hành các hoạt động dịch vụ bất động sản khác nên doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ SGDBĐS chỉ phải có ít nhất 02 người có chứng chỉ hành nghề môi giới. Đồng thời, bổ sung quy định người quản lý, điều hành SGDBĐS phải có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản. Bên cạnh đó, tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ SGDBĐS phải thành lập doanh nghiệp và theo quy định tại khoản 1 Điều 10 về Điều kiện của tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản phải có vốn pháp định không được thấp hơn 20 tỷ đồng, đối chiếu với quy định này thì doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ SGDBĐS phải có vốn pháp 14
22. định không dưới 20 tỷ đồng. Ngoài ra, SGDBĐS phải có quy chế hoạt động, tên, địa chỉ, cơ sở vật chất, kỹ thuật đáp ứng yêu cầu hoạt động. Thứ tư, nội dung hoạt động của SGDBĐS. Thị trường bất động sản là thị trường phát triển nhưng lại tiềm ẩn nhiều biến động. Việc quản lý thị trường bất động sản cần sự hỗ trợ của các SGDBĐS. SGDBĐS là chủ thể cung cấp các dịch vụ bất động sản để phục vụ cho thị trường bất động sản. Hiện nay, các nội dung của sàn giao dịch được ghi nhận tại Điều 58 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006 bao gồm: Giao dịch, mua bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản; Môi giới bất động sản; Định giá bất động sản; Tư vấn bất động sản; Quảng cáo bất động sản; Đấu giá bất động sản; Quản lý bất động sản. Tuy nhiên, LKDBĐS năm 2014 đã được cơ cấu lại theo hướng SGDBĐS là nơi diễn ra các giao dịch mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản mà không thực hiện các dịch vụ môi giới khác. Nếu LKDBĐS năm 2006 liệt kê các nội dung thuộc hoạt động kinh doanh dịch vụ bất động sản thì LKDBĐS năm 2014 quy định theo hướng liệt kê các hoạt động cụ thể mà SGDBĐS được tiến hành bao gồm: Một là, Thực hiện việc giao dịch mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản. Hai là, Tổ chức việc bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản; giới thiệu, niêm yết, cung cấp công khai thông tin về bất động sản cho các bên tham gia có nhu cầu giao dịch; kiểm tra giấy tờ về bất động sản bảo đảm đủ điều kiện được giao dịch; làm trung gian cho các bên trao đổi, đàm phán và ký kết hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản. Để phù hợp với pháp luật về giá và pháp luật về quảng cáo, cũng như hạn chế tình trạng trùng lắp, chồng chéo giữa LKDBĐS năm 2014 và các văn bản luật khác, LKDBĐS năm 2014 quy định kinh doanh dịch vụ bất động sản 15