Luận văn Hoàn thiện pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân

Nội dung text: Luận văn Hoàn thiện pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân

1. ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI KHOA LUẬT NGUYỄN THỊ MINH THỊ NGUYỄN NGUYỄN THỊ MINH HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, LUẬT KINH TẾ KINH LUẬT QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT CHO HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC HÀ NỘI HÀNỘI - 2013 HÀ NỘI – 2013
2. ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI KHOA LUẬT NGUYỄN THỊ MINH HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT CHO HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN Chuyên ngành : Luật Kinh tế Mã số : 60 38 50 LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC Cán bộ hướng dẫn khoa học:TS. Hoàng Thị Thúy Hằng Hà Nội – 2013
3. LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan Luận văn là công trình nghiên cứu của riêng tôi. Các kết quả nêu trong Luận văn chưa được công bố trong bất kỳ công trình nào khác. Các số liệu, ví dụ và trích dẫn trong Luận văn đảm bảo tính chính xác, tin cậy và trung thực. Tôi đã hoàn thành tất cả các môn học và đã thanh toán tất cả các nghĩa vụ tài chính theo quy định của Khoa Luật Đại học Quốc gia Hà Nội. Vậy tôi viết Lời cam đoan này đề nghị Khoa Luật xem xét để tôi có thể bảo vệ Luận văn. Tôi xin chân thành cảm ơn! NGƢỜI CAM ĐOAN Nguyễn Thị Minh
4. MỤC LỤC Trang phụ bìa Lời cam đoan 1 Mục lục 2 MỞ ĐẦU 8 CHƢƠNG 1. NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CHUNG VỀ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT CHO HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN 16 1.1. Khái quát chung về hoạt động cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân . 16 1.1.1. Khái niệm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 16 1.1.2. Khái niệm và đặc điểm về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất 19 1.1.3. Mục đích, ý nghĩa của hoạt động cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất 24 1.2. Pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân 32 1.2.1. Sự cần thiết khách quan của việc điều chỉnh bằng pháp luật đối với hoạt động cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất 32 1.2.2. Khái niệm và cơ cấu pháp luật điều chỉnh hoạt động cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất 35 1.2.3. Quá trình hình thành và phát triển của pháp luật về cấp giấy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất 41
5. CHƢƠNG 2. NỘI DUNG CỤ THỂ CỦA PHÁP LUẬT VỀ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT CHO HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN 51 2.1. Nguyên tắc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất 51 2.2. Nội dung và hình thức Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất: 53 2.2.1. Nội dung Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất: 53 2.2.2. Hình thức Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất 57 2.3. Điều kiện được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất 59 2.3.1. Điều kiện để hộ gia đình, cá nhân được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 59 2.3.2. Điều kiện để hộ gia đình, cá nhân được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở 70 2.3.3. Điều kiện để hộ gia đình, cá nhân được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng 72 2.3.4. Điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu rừng sản xuất là rừng trồng 73 2.4. Thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất 74 2.5. Hồ sơ, trình tự, thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất: 76
6. 2.6. Nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất khi được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất 79 2.6.1. Tiền sử dụng đất, tiền thuê đất 79 2.6.2. Lệ phí trước bạ 81 2.6.3. Lệ phí địa chính 82 2.7. Chỉnh lý biến động đất đai, cấp đổi, cấp lại, đính chính và thu hồi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất 82 2.7.1. Chỉnh lý biến động đất đai 82 2.7.2. Cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất: 84 2.7.3. Cấp lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất 84 2.7.4. Đính chính và thu hồi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất: 84 CHƢƠNG 3. THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT 87 3.1. Thực trạng cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất: 87 3.1.1. Tình hình triển khai hoạt động cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trong thời gian qua . 87 3.1.2. Những kết quả đã đạt được trong công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất: 88
7. 3.1.3.Những bất cập trong công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất: 90 3.1.4. Nguyên nhân của những bất cập trong công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hiện nay: 97 3.2. Một số giải pháp hoàn thiện pháp luật về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất: 99 3.2.2. Một số giải pháp góp phần hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất 100 KẾT LUẬN 109 TÀI LIỆU THAM KHẢO 111
8. MỞ ĐẦU 1. Tính cấp thiết của đề tài Đất đai là nguồn tài nguyên có vai trò rất quan trọng nên việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là một nhiệm vụ hàng đầu của Nhà nước ta nói riêng và tất cả các nước trên thế giới nói chung, qua đó sẽ góp phần giúp cho người sử dụng đất, người sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất có thể yên tâm đầu tư, cải tạo nâng cao hiệu quả, đồng thời sẽ giúp cho Nhà nước quản lý chặt chẽ và bảo vệ quyền lợi hợp pháp của người sử dụng, người sở hữu. Luật Đất đai 2003 đã đề cập đến vấn đề cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng không công nhận quyền sở hữu tài sản trên đất. Năm 2009, Quốc hội Việt Nam đã ban hành Luật số 38/2009/QH12 trong đó sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai 2003 về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đã hoàn thiện hơn pháp luật về đất đai. Trong quá trình thực hiện những văn bản này, bên cạnh những kết quả nhất định đã thu được thì công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất vẫn còn một số bất cập, vướng mắc, đặc biệt khó khăn khi mà pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trong pháp luật đất đai, pháp luật nhà ở, pháp luật xây dựng, pháp luật về bảo vệ và phát triển rừng còn nhiều bất cập, mâu thuẫn, chồng chéo Nhiều quy định thể hiện nhiều sự gò bó, khiên cưỡng và thiếu tính khả thi. Các điều kiện về nhân lực, vật lực, tài lực chưa đáp ứng kịp với yêu cầu và nhu cầu của thực tế. Từ thực trạng nêu trên, tác giả đã chọn đề tài : “Hoàn thiện pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
9. gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân” nhằm đánh giá thực trạng của các quy định liên quan đến cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình và cá nhân theo quy định hiện hành của pháp luật Việt Nam, đối chiếu với thực tiễn áp dụng. Qua đó đánh giá được những mặt mạnh, những điểm còn hạn chế, kiến nghị những biện pháp cụ thể nhằm khắc phục những điểm bất cập, bổ sung những quy định còn thiếu để nâng cao tính thống nhất giữa các quy định của pháp luật, đảm bảo công tác quản lý nhà nước về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đạt được hiệu quả cao hơn, góp phần thúc đẩy sự phát triển của các giao dịch về bất động sản trong xã hội. 2. Tình hình nghiên cứu của đề tài Cho đến nay, pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình và cá nhân được giới nghiên cứu khoa học pháp lí nghiên cứu khá nhiều với nhiều khía cạnh khác nhau. Điển hình là hàng loạt các công trình, các bài bài viết, các sách chuyên khảo đã và đang là tài liệu nghiên cứu phổ biến như: Nguyễn Quang Học (2004), Các vấn đề pháp lý về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, luận văn thạc sĩ luật học, trường Đại học Luật, Hà Nội; Đặng Anh Quân (2011), Bàn về khái niệm đăng kí đất đai trên Tạp chí Khoa học pháp lí số 2/2011 Ngoài ra có một số công trình nghiên cứu khoa học có liên quan đến phần nào lĩnh vực cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân như: Nguyễn Quang Tuyến (2003), “Địa vị pháp lý người sử dụng đất trong các giao dịch dân sự, thương mại về đất đai”, luận án tiến sĩ luật học, trường Đại học Luật, Hà Nội; T.S Trần Quang Huy (2009), Pháp luật đất đai Việt Nam hiện hành nhìn từ góc độ bảo đảm quyền của người sử dụng đất, Tạp
10. chí luật học, số 8/2009; Ths. Phạm Thu Thủy (2005), Một số vấn đề về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo Luật Đất đai 2003, tạp chí luật học, số 3/2005; Báo cáo số 93/ BC- CP ngày 19/ 10/ 2007 của chính phủ về tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; Phạm Thị Thanh Hải (2010), Một số vấn đề pháp lý về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất, Khóa luận tốt nghiệp, Trường Đại học Luật, Hà Nội; Vũ Thị Nguyện (2007), Quá trình hoàn thiện việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong bối cảnh phải xử lý các vướng mắc về đất đai, Luận văn tốt nghiệp, Trường Đại học Luật, Hà Nội; Nguyễn Mạnh Khởi (2009), pháp luật về đăng ký quyền sở hữu nhà ở và công trình xây dựng ở Việt Nam, Luận văn thạc sĩ, Trường Đại học quốc gia Hà Nội; Đỗ Thị Anh Thư (2009), cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Hà Nội từ năm 2003 đến nay, Luận văn thạc sĩ luật học, Trường Đại học quốc Gia Hà Nội. Những công trình đã công bố còn thể hiện tính tản mạn, chưa nghiên cứu vấn đề cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trong một chỉnh thể thống nhất, toàn diện, các khía cạnh thực tiễn chưa được đầu tư nghiên cứu sâu. Vì vậy, đề tài nghiên cứu của tác giả là sự cần thiết và có ý nghĩa quan trọng góp phần tiếp tục làm sáng tỏ những tồn tại, bất cập của pháp luật hiện hành đã và đang là rào cản, làm chậm tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hiện nay. Qua đó, góp phần tiếp tục hoàn thiện pháp luật về vấn đề này trong thời gian tới. 3. Phạm vi nghiên cứu Pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất có phạm vi rất rộng, được áp dụng đối với nhiều nhiều chủ thể sử dụng đất khác nhau, với nguồn gốc sử dụng đất không
11. giống nhau. Mặt khác, hoạt động cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất không chỉ thuần tuý là xem xét các yếu tố, các điều kiện, các quy trình, thủ tục đối với đất, mà còn phải xem xét bao gồm quyền sử dụng đất đó có tài sản là nhà ở, các công trình và các tài sản khác trên đất hay không. Từ đó để xác định cách thức cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được thực hiện như thế nào. Vì vậy, trong phạm vi là một luận văn thạc sĩ, với thời gian hạn hẹp nên tác giả chỉ tập trung nghiên cứu vấn đề cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất đối với chủ thể là hộ gia đình, cá nhân. Theo đó, luận văn sẽ tập trung nghiên cứu những nội dung cơ bản nhất như: các nguyên tắc, điều kiện, nội dung và thẩm quyền cấp giấy, trình tự, thủ tục và các xử lí phát sinh trong quá trình thực hiện việc cấp giấy chứng nhận. Trong quá trình nghiên cứu, chúng tôi có đánh giá và lồng ghép bằng những dẫn chứng cụ thể trên thực tế, những ưu và nhược điểm trong công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; nêu những giải pháp và phương hướng để đẩy mạnh công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. 4. Mục tiêu nghiên cứu của đề tài Một là, Nghiên cứu làm sáng tỏ một số vấn đề chung về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, cơ sở pháp lí của cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất để làm cơ sở cho việc nghiên cứu các quy định của pháp luật thực định về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân.
12. Hai là: Phân tích và đánh giá các quy định của pháp luật thực định để làm sáng tỏ: Pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất đã đạt được những thành tựu đáng kể: góp phần quản lý nhà nước về đất đai có hiệu quả hơn, quyền và lợi ích của người sử dụng đất được đảm bảo hơn. Tuy nhiên, qua sự phân tích, đánh giá và lồng ghép bằng những dẫn chứng cụ thể trên thực tế, tác giả cũng tập trung chỉ rõ những tồn tại, bất cập của pháp luật về vấn đề này, cùng những vướng mắc nảy sinh trong quá quá trình áp dụng pháp luật trong thực tế Hai là: Trên cơ sở phân tích, tìm ra những nguyên nhân của những tồn tại, bất cập vướng mắc thực tế phát sinh, người viết đề xuất một số kiến nghị góp phần hoàn thiện pháp luật về vấn đề này nhằm nâng cao hiệu quả của hoạt động cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên thực tế 5. Phƣơng pháp nghiên cứu Trong quá trình thực hiện đề tài nghiên cứu, tác giả sử dụng kết hợp nhiều phương pháp nghiên cứu trong đó chủ yếu là các phương pháp như: phương pháp duy vật biện chứng, duy vật lịch sử, phương pháp phân tích, phương pháp diễn dịch, phương pháp quy nạp, phương pháp so sánh . 6. Những đóng góp mới của luận văn Mặc dù đây không phải là công trình lần đầu tiên được nghiên cứu, đã có rất nhiều các bài báo, các công trình nghiên cứu về vấn đề cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, cũng đã có nhiều hội thảo, hội nghị tổng kết, đánh giá về công tác tổ chức thực hiện hoạt động cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, song chưa có công trình nào nghiên cứu một cách tổng thể, toàn diện vấn đề này trong mối liên hệ giao thoa giữa các ngành luật, các văn bản pháp luật qua các giai đoạn, các thời kỳ. Vì vậy, luận văn có những đóng góp mới sau đây:
13. - Chỉ rõ được sự khác nhau cơ bản giữa Công nhận quyền sử dụng đất với cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; theo đó, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chỉ là một biểu hiện của một quy trình công nhận quyền sử dụng đất. Đồng thời, nhận diện một cách sâu sắc, ở nhiều phương diện khác nhau như: từ góc độ quản lí nhà nước về đất đai, góc độ quyền lợi người sử dụng đất và góc độ quản lí thị trường bất động sản để lí giải về tính tất yếu khách quan của hoạt động cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và pháp luật điều chỉnh về vấn đề này đối với hoạt động quản lí nhà nước về đất đai và đối với quyền lợi của người sử dụng đất, sở hữu nhà và các tài sản khác. - Quá trình hình thành và phát triển của pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản trên đất được nhìn nhận và đánh giá một cách toàn diện, đầy đủ và cung cấp cho người đọc một sự nhìn nhận khách quan rằng, pháp luật về vấn đề này mặc dù còn có những bất cập song không thể phủ nhận chúng có xu hướng ngày càng thông thoáng, giản tiện hơn, phù hợp hơn với yêu cầu của thực tế cuộc sống. - Những tồn tại, bất cập và vướng mắc phát sinh trong quá trình thực hiện hoạt động cấp giấy chứng nhận được tác giả làm rõ qua việc phân tích các quy định của pháp luật thực định, đặt trong mối liên hệ với các văn bản pháp luật khác có liên quan. Lồng ghép trong quá trình phân tích là những nhận định, đánh giá về thực tiễn thực thi pháp luật về vấn đề này qua các tổng kết, đánh giá từ các cơ quan chuyên môn, từ những vụ việc thực tiễn. - Một số kiến nghị nhằm góp phần hoàn thiện pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản trên đất mang tính thời sự và phù hợp với thực tiễn cuộc sống. 7. Kết cấu của luận văn Ngoài lời mở đầu, phần kết luận, danh mục tài liệu tham khảo nội dung của luận văn gồm 3 chương:
14. Chương 1: Những vấn đề chung về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân. Chương 2: Nội dung cụ thể của pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân và thực tiễn thi hành. Chương 3: Thực trạng và giải pháp hoàn thiện pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
15. CHƢƠNG 1 NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CHUNG VỀ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT CHO HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN 1.1. Khái quát chung về hoạt động cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân 1.1.1. Khái niệm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Ở Việt Nam, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý, theo đó, Nhà nước thay mặt nhân dân thực hiện quyền đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lí toàn bộ đất đai trong phạm vi cả nước. Là chủ sở hữu đại diện nên Nhà nước có đầy đủ ba quyền năng là chiếm hữu, sử dụng, định đoạt đối với đất đai. Tuy nhiên, trên thực tế, Nhà nước không trực tiếp khai thác, sử dụng đất đai mà trao quyền sử dụng cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân Và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất được coi là một trong những công cụ pháp lí quan trọng để Nhà nước thực hiện quyền quản lí, kiểm soát các quan hệ đất đai, nhà ở, các công trình xây dựng và tài sản khác gắn liền với đất đối với các chủ thể khai thác và sử dụng đối với các tài sản đó. Khoản 20 Điều 4 Luật Đất đai hiện hành quy định: “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là giấy chứng nhận do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp cho người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất để bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất”. [50, Điều 4] Với sự quy định nêu trên cho thấy, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất như một "chứng thư pháp lí" để xác nhận mối quan hệ hợp pháp giữa Nhà
16. nước với các chủ thể sử dụng đất. Giấy này chỉ có thể cấp bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền được pháp luật quy định mà không phải bất kì cơ quan nào cũng có thẩm quyền này. Cùng với đó thì cũng không phải bất kỳ chủ thể nào có quyền sử dụng đất, có nhà và tài sản cũng được cấp giấy chứng nhận mà họ phải là những chủ thể có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và những tài sản gắn liền với đất một cách hợp pháp. Và khi được Nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu và sử dụng đối với các tài sản nêu trên thì họ được Nhà nước bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp trong quá trình khai thác và sử dụng các tài sản đó. Trải qua các thời kì lịch sử khác nhau, được ban hành bởi nhiều các văn bản pháp luật để quản lí và sử dụng các tài sản là quyền sử dụng đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất như: Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Xây dựng, Luật Bảo vệ và phát triển rừng cùng các văn bản hướng dẫn thi hành thì giấy chứng nhận qua nhiều thời kì cũng tồn tại với nhiều tên gọi khác nhau như: giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, các công trình xây dựng; giấy chứng nhận quyền sở hữu rừng hoặc hiện nay thống nhất thành giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi tắt là giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) Dù với nhiều tên gọi khác nhau nêu trên, song bản chất pháp lí chung nhất của các loại giấy chứng nhận này đều thể hiện sự xác nhận của Nhà nước về quyền sở hữu hoặc sử dụng hợp pháp của một chủ thể đối với một diện tích đất, một ngôi nhà, một công trình xây dựng hoặc một tài sản gắn liền với đất nhất định. Và tất cả đều mang ý nghĩa rằng, chúng là cơ sở để Nhà nước bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp cho chủ thể được cấp giấy chứng nhận. Có thể nhận thấy rõ bản chất của giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất qua những đặc trưng cơ bản sau đây:
17. Thứ nhất, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là một loại giấy do cơ quan nhà nước có thẩm quyền được pháp luật chỉ định chịu trách nhiệm phát hành thống nhất trong phạm vi cả nước, đó là Bộ Tài nguyên và Môi trường. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được Nhà nước sử dụng để cấp cho các chủ thể sử dụng đất, chủ sở hữu nhà hoặc các tài sản gắn liền với đất một cách hợp pháp (trong đó có hộ gia đình, cá nhân) khi họ đáp ứng đủ điều kiện theo quy định của pháp luật; Thứ hai, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là một trong những công cụ để Nhà nước quản lí đất đai đối với các chủ thể sử dụng đất. Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là một trong những cơ sở quan trọng giúp Nhà nước xây dựng, điều chỉnh chính sách đất đai cũng như thực hiện các nội dung quản lý Nhà nước về đất đai. Thông qua hoạt động cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Nhà nước nắm bắt cụ thể, sát sao hiện trạng, nguồn gốc và diễn biến của quá trình sử dụng đất, nắm bắt được các thông tin cần thiết về tình hình sử dụng đất đai trong phạm vi toàn quốc. Từ đó phân tích, đánh giá việc thực hiện chính sách đất đai và đề xuất chiến lược quản lý và sử dụng đất đai có hiệu quả. Hoạt động này cũng giúp cho công tác quy hoạch, thống kê đất đai diễn ra thuận lợi giảm chi phí và thời gian. Nếu không làm tốt công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất dẫn đến khó khăn trong việc phân biệt được diện tích đất sử dụng hợp pháp và diện tích đất sử dụng bất hợp pháp. Đồng thời gây khó khăn không nhỏ cho Nhà nước khi phải thực hiện bồi thường thiệt hại cho Người sử dụng đất trong việc quy hoạch và giải phóng mặt bằng. Mặt khác, thông qua hoạt động cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Nhà nước sẽ kiểm soát được các giao dịch đất đai của người sử dụng đất. Thứ ba, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là cơ sở pháp lý quan trọng để xác nhận quyền sử dụng đất hợp pháp của một chủ thể sử dụng đất
18. trước cơ quan nhà nước có thẩm quyền và trước các chủ thể khác trong quá trình sử dụng; Cụ thể là: Được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, người sử dụng đất đã khẳng định được sự an toàn của mình đối với đất đai. Sau khi được cấp, người sử dụng đất thể hiện tư cách pháp lý của mình là người sử dụng đất hợp pháp trong quan hệ đất đai (quan hệ với Nhà nước và quan hệ với người sử dụng đất khác). Chủ sử dụng đất sẽ an tâm khai thác tốt nhất mọi tiềm năng của khu đất được giao đồng thời được nhà nước bảo hộ khi bị xâm phạm lợi ích chính đáng. 1.1.2. Khái niệm và đặc điểm về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất Pháp luật đất đai hiện hành không đưa ra khái niệm về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất mà chỉ ra biểu hiện cụ thể của một số hoạt động có liên quan và gắn bó mật thiết với hoạt động cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Cụ thể: Lần đầu tiên khái niệm “công nhận quyền sử dụng đất” được quy định tại khoản 4 Điều 5 của Luật đất đai năm 2003: “Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất thông qua hình thức giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất đối với người đang sử dụng đất” [50, Điều 5]. Theo đó, công nhận quyền sử dụng đất là một trong ba hình thức Nhà nước trực tiếp trao quyền sử dụng đất cho người đang sử dụng đất mà chưa được cấp giấy chứng nhận. Cùng với đó, tại khoản 3 Điều 4 Luật Đất đai hiện hành quy định: “Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất đối với người đang sử dụng đất ổn định là việc Nhà nước cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu cho người đó” [50, Điều 4]. Với các giải thích nêu trên của pháp luật có thể hiểu: Việc công nhận quyền sử dụng đất là hành vi pháp lý mà nhà nước thừa nhận sự tồn tại hợp
19. pháp của chủ thể gắn với quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác trên đất trong phạm vi nhất định, theo đó chủ thể đó có được những quyền và nghĩa vụ nhất định sau khi được thừa nhận, theo qui định của pháp luật. Nói một cách khác, công nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất là một hành vi pháp lý của nhà nước thừa nhận có điều kiện sự tồn tại hợp pháp của chủ thể đang sử dụng đất gắn liền với tài sản trên đất nào đó, nhằm xác lập mối quan hệ quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất, tài sản trên đất với nhà nước. Sự công nhận là hành vi cần thiết nhằm xác lập quyền sử dụng đất và các tài sản trên đất cho một chủ thể khi đảm bảo các điều kiện nhất định, nó đáp ứng những đòi hỏi từ thực tiễn cuộc sống, đảm bảo trật tự xã hội trong việc giải quyết các mối quan hệ tài sản, quyền sử dụng đất. Sự công nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu và tài sản trên đất không chỉ công nhận cho những chủ thể sử dụng bất động sản “tạo lập” quyền sở hữu và quyền sử dụng tài sản thông qua con đường hợp pháp, mà tùy thuộc điều kiện kinh tế, xã hội, lịch sử trong mỗi giai đoạn, mỗi thời kì khác nhau mà việc công nhận quyền sử dụng đất và các tài sản khác trên đất với các điều kiện được "nới lỏng hơn" cho phù hợp với tình hình thực tế. Theo đó, bên cạnh việc công nhận quyền sở hữu và sử dụng tài sản từ việc tạo lập hợp pháp, còn có những sự tạo lập "chưa hợp pháp" hoặc thậm chí là "không hợp pháp" của các chủ thể sử dụng đất và các tài sản trên đất, song Nhà nước xét thấy, quá trình tạo lập đó do tác động bởi nhiều yếu tố khách quan và chủ quan khác nhau và ở thời điểm hiện tại họ vẫn khai thác và sử dụng tài sản, không tranh chấp với ai và cũng không thuộc diện Nhà nước phải trưng thu, trưng dụng thì Nhà nước cũng công nhận sự hợp pháp của việc sử dụng các tài sản đó. Gắn liền với việc công nhận về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất cho các hộ gia đình, cá nhân thì hoạt động được
20. diễn ra phổ biến, thường xuyên và liên tục mà các cơ quan nhà nước có thẩm quyền thường tiến hành trong hoạt động quản lý nhà nước về đất đai là hoạt động Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất. Hiện tại, pháp luật hiện hành không có khái niệm riêng về Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất, mà chúng chỉ được đề cập đến trong khoản 3 Điều 4 Luật Đất đai 2003 như một "biểu hiện cụ thể" của sự công nhận quyền sử dụng đất. Trong thực tiễn triển khai hoạt động cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất cho thấy, nếu xem xét theo nghĩa hẹp thì việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất một mặt là biểu hiện của sự công nhận của nhà nước, đồng thời là một sản phẩm của hệ thống đăng ký quyền sử dụng đất. Đó là hành vi pháp lý cuối cùng của nhà nước ký, trao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và vào hệ thống sổ sách của nhà nước. Cấp Giấy chứng nhận là một quá trình bao gồm các công việc như: kiểm tra, đo đạc thực địa, thẩm tra và xác minh hồ sơ, đối chiếu hồ sơ xin cấp Giấy chứng nhận với hiện trạng thực tế mà cơ quan chuyên môn trong lĩnh vực đất đai, nhà ở và quản lí các tài sản khác thực hiện; xem xét, quyết định và phê duyệt cấp Giấy chứng nhận của cơ quan hành chính nhà nước; cuối cùng là thực hiện cấp Giấy chứng nhận cho những trường hợp đủ điều kiện theo luật định. Vì vậy, có thể hiểu việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất chính là quá trình tổ chức triển khai trong thực tế cuộc sống các công việc cụ thể có liên quan tới hoạt động địa chính, kiểm tra hồ sơ, xác minh thực địa và các điều kiện khác liên quan đến tính hợp pháp của tài sản là quyền sử dụng đất, nhà ở và các tài sản khác trên đất để cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp chứng thư pháp lí xác nhận quyền sở hữu và sử dụng hợp pháp đối với
21. các tài sản đó. Hoạt động nêu trên được tiến hành theo một trình tự thủ tục nhất định. Thực tiễn cho thấy, giữa hoạt động công nhận quyền sử dụng đất và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất có mối quan hệ gắn kết chặt chẽ với nhau. Việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất sẽ phức tạp hay thuận lợi phụ thuộc trước hết vào các điều kiện của sự công nhận mà pháp luật qui định, các qui định pháp luật về điều kiện của sự công nhận càng thống nhất, rõ ràng công bằng, sát thực tế đời sống văn hóa, điều kiện kinh tế - xã hội; trình độ, năng lực quản lý của cán bộ cũng như các công cụ hỗ trợ phù hợp thì việc cấp giấy chứng nhận sẽ thuận lợi và ngược lại. Có thể nhận diện rõ nét hơn hoạt động cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất qua những đặc điểm cơ bản sau đây: Thứ nhất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất là giai đoạn cuối cùng của quá trình giao đất, cho thuê đất và đăng kí biến động đất đai đối với việc chứng nhận quyền sử dụng đất và cũng là giai đoạn cuối cùng của việc cấp giấy phép cũng như xác nhận quyền sở hữu hợp pháp đối với tài sản trên đất. Thứ hai, hoạt động cấp giấy chứng nhận luôn luôn phải tuân thủ những trình tự, thủ tục theo luật định với những quy trình xét duyệt hết sức chặt chẽ, nghiêm túc. Qua đó, góp phần giúp Nhà nước quản lý thống nhất, đồng bộ và chặt chẽ về đất đai, cũng như các tài sản khác gắn liền với đất. Thứ ba, chủ sử dụng đất chỉ được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất khi quyền sử dụng đất, nhà ở, các tài sản khác trên đất của họ là hợp pháp và không có tranh chấp. Mọi các tranh chấp, bất đồng, mâu thuẫn xảy ra đều phải được giải quyết dứt điểm mới thực hiện việc cấp Giấy chứng nhận.