Luận văn Hoàn thiện các quy định pháp luật về hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất là nhà ở tại các ngân hàng thương mại trên địa bàn huyện Bình Đại, tỉnh Bến Tre

Nội dung text: Luận văn Hoàn thiện các quy định pháp luật về hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất là nhà ở tại các ngân hàng thương mại trên địa bàn huyện Bình Đại, tỉnh Bến Tre

1. BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƢỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP.HCM NGÔ CÔNG LỢI HOÀN THIỆN CÁC QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ TÀI SẢN GẮN LIỀN VỚI ĐẤT LÀ NHÀ Ở TẠI CÁC NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN BÌNH ĐẠI, TỈNH BẾN TRE LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC TP. HỒ CHÍ MINH, NĂM 2018
2. BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƢỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP.HCM NGÔ CÔNG LỢI HOÀN THIỆN CÁC QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ TÀI SẢN GẮN LIỀN VỚI ĐẤT LÀ NHÀ Ở TẠI CÁC NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN BÌNH ĐẠI, TỈNH BẾN TRE LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC Chuyên ngành: Luật kinh tế Mã số: 8380107 NGƢỜI HƢỚNG DẪN KHOA HỌC PGS.TS. ĐOÀN THỊ PHƢƠNG DIỆP TP. HỒ CHÍ MINH, NĂM
3. MỤC LỤC MỞ ĐẦU 1 1. Tính cấp thiết của đề tài nghiên cứu 1 2. Tình hình nghiên cứu liên quan đến đề tài 2 3. Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu 4 3.1. Mục đích nghiên cứu 4 3.2. Nhiệm vụ nghiên cứu 4 4. Đối tƣợng và phạm vi nghiên cứu 5 4.1. Đối tƣợng nghiên cứu 5 4.2. Phạm vi nghiên cứu 5 5. Phƣơng pháp nghiên cứu 5 6. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài 6 7. Kết cấu luận văn 6 Chƣơng 1 KHUÔN KHỔ PHÁP LUẬT ĐIỀU CHỈNH QUAN HỆ THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở VIỆT NAM 7 1.1. CÁC VẤN ĐỀ CƠ BẢN VỀ THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 7 1.1.1. Chế độ sở hữu toàn dân về đất đai: Cơ sở ghi nhận quyền sử dụng đất trong hệ thống pháp luật Việt Nam 7 1.1.2. Bản chất của quyền sử dụng đất là tài sản, đƣợc giao dịch trên thị trƣờng 10 1.1.2. Thế chấp quyền sử dụng đất - phƣơng thức khai thác các thuộc tính có ích của quyền dụng đất 12 1.2. NỘI DUNG PHÁP LUẬT HIỆN HÀNH ĐIỀU CHỈNH QUAN HỆ THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 17 1.2.1. Ngƣời sử dụng đất và quyền sử dụng đất đƣợc thế chấp 17 1.2.2. Chủ thể nhận thế chấp 20
4. 1.2.3. Quyền sử dụng đất dùng làm tài sản thế chấp 20 1.2.4. Về hình thức hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất 22 1.2.5. Quyền và nghĩa vụ của các bên tham gia vào quan hệ thế chấp quyền sử dụng đất 24 1.2.6. Về đăng ký thế chấp và hiệu lực của việc thế chấp quyền sử dụng đất 25 1.2.7. Chấm dứt quan hệ thế chấp quyền sử dụng đất 25 1.2.8. Về xử lý quyền sử dụng đất thế chấp 26 Chƣơng 2 THỰC THI PHÁP LUẬT VỀ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT THỰC TRẠNG VÀ KIẾN NGHỊ 27 1.1. THỰC THI PHÁP LUẬT VỀ THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN 27 2.1.1. Việc xác định quyền sử dụng đất là tài sản chung rất khó do nguồn gốc xác lập quyền sử dụng đất với thời điểm đƣợc công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển nhƣơng quyền sử dụng đất 27 2.1.2. Khó xác định tƣ cách tham gia giao dịch của hộ gia đình sử dụng đất do hộ gia đình không còn là chủ thể độc lập theo quy định của Bộ luật dân sự 29 2.1.3. Bảo đảm sự tham gia đầy đủ các thành viên hộ gia đình sử dụng đất từ đủ 15 tuổi trở lên là không khả thi và gây khó cho các thủ tục thế chấp quyền sử dụng đất 31 2.2. THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA TỔ CHỨC CHƢA CÓ QUY ĐỊNH NÊN GÂY KHÓ KHĂN KHI TỔ CHỨC THỰC HIỆN QUYỀN THẾ CHẤP 35 2.3. THỰC HIỆN THỦ TỤC ĐĂNG KÝ THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT GIỮA CÁ NHÂN VỚI CÁ NHÂN, CÁ NHÂN VỚI TỔ CHỨC KHÔNG PHẢI LÀ TỔ CHỨC TÍN DỤNG 38
5. 2.4. VƢỚNG MẮC PHÁT SINH TRONG THỰC THI PHÁP LUẬT VỀ THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI TỈNH BẾN TRE VÀ GIẢI PHÁP KHẮC PHỤC 44 2.4.1. Còn tình trạng không tuân thủ quy định về hình thức, trình tự thủ tục xác lập hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất giữa các cá nhân với nhau 44 2.4.2. Hiểu và thực hiện nghĩa vụ của bên thế chấp là hộ gia đình, cá nhân còn nhiều hạn chế 45 2.4.3. Còn tình trạng không thống nhất về cách hiểu và mô tả tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất do sự biến động của tài sản gắn liền với đất theo thời gian 47 2.5. NÂNG CAO HIỆU QUẢ THỰC THI PHÁP LUẬT VỀ THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT ĐÁP ỨNG YÊU CẦU KHAI THÁC TỐI ĐA GIÁ TRỊ THƢƠNG MẠI CỦA QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 49 5.2.2. Kiến nghị nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất 51 KẾT LUẬN 54 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO
6. 1 MỞ ĐẦU 1. Tính cấp thiết của đề tài nghiên cứu Ở Việt Nam, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nƣớc là đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Hộ gia đình, cá nhân, tổ chức đƣợc Nhà nƣớc giao đất, cho thuê đất với những quyền rất rộng rãi. Cũng nhƣ những đối tƣợng sở hữu các bất động sản khác, QSDĐ chứa đựng trong mình những quyền năng nhƣ: chiếm hữu, sử dụng và định đoạt. QSDĐ cũng trở thành tài sản bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trong các giao dịch tín dụng (giao dịch thế chấp). Không có tài sản bảo đảm một cách an toàn thì hoặc sẽ không có các giao dịch cho vay, hoặc có thì rủi ro đối với bên cho vay là rất lớn, nguồn vốn vì thế mà không thể phân bổ hiệu quả và an toàn thông qua thị trƣờng tiền tệ. Và nhƣ vậy, thế chấp tài sản, trong đó có thế chấp QSDĐ là điều kiện có tính tiên quyết đảm bảo cho sự vận hành một cách an toàn cho thị trƣờng tiền tệ. Tuy nhiên, là một loại quyền tài sản phái sinh từ chế độ sở hữu toàn dân về đất đai nên việc quy định bản thân QSDĐ và thế chấp QSDĐ là khá phức tạp, mang tính đặc thù cao. Các điều kiện và thủ tục thế chấp, quy trình xử lý QSDĐ khi giải chấp khó khăn và phức tạp hơn nhiều so với các tài sản thông thƣờng khác. Điều đó cũng lý giải vì sao sự vận hành thế chấp bằng QSDĐ thời gian qua bộc lộ nhiều bất cập. Trên thực tế rất khó để đƣa QSDĐ vào vận hành trong thị trƣờng tín dụng một cách thuận lợi, phù hợp với quyền, lợi ích của các bên. Về lý luận, có các quy định về thế chấp QSDĐ tạo điều kiện thuận lợi để mở rộng các giao dịch dân sự, thƣơng mại, kinh doanh v.v kích thích phát triển kinh tế trong điều kiện phát triển kinh tế thị trƣờng; xây dựng, hoàn thiện, bảo đảm thực hiện pháp luật thế chấp QSDĐ là yêu cầu khách quan, cấp bách ở nƣớc ta hiện nay. Về thực tiễn, quy định về thế chấp QSDĐ, trong 30 năm qua đã đạt đƣợc những kết quả quan trọng. Thế chấp tài sản nói chung
7. 2 và thế chấp QSDĐ nói riêng là một trong những biện pháp hữu hiệu để hạn chế những rủi ro, bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trong các giao dịch dân sự, kinh tế, thƣơng mại trong nền kinh tế thị trƣờng. Khi xác lập quan hệ thế chấp nói chung và thế chấp QSDĐ nói riêng, mục đích mà các bên hƣớng tới là bảo đảm an toàn các giao dịch. Đối với bên nhận thế chấp là QSDĐ (thƣờng là các tổ chức tín dụng) hợp đồng thế chấp QSDĐ đã ràng buộc bên thế chấp bằng giá trị của QSDĐ để bên thế chấp có trách nhiệm thực hiện các nghĩa vụ của mình. Khi bên thế chấp không thực hiện một phần hay toàn bộ nghĩa vụ thì bên nhận tài sản thế chấp là QSDĐ đƣợc xử lý tài sản thế chấp theo quy định của pháp luật, bảo đảm đƣợc quyền, lợi ích hợp pháp của mình. Các quy định của pháp luật thế chấp QSDĐ đã đạt đƣợc mục đích hƣớng cho các giao dịch khi đƣợc xác lập, thực hiện luôn luôn bảo đảm sự an toàn, phù hợp với ý chí của các chủ thể trong hợp đồng. Tuy nhiên, thực tiễn thực hiện pháp luật về thế chấp QSDĐ cũng đã bộc lộ nhiều tồn tại, hạn chế, ảnh hƣởng đến quyền khai thác giá trị có ích của QSDĐ. Do đó, việc nghiên cứu chủ đề “Pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất ở Việt Nam” làm nội dung nghiên cứu của Luận văn thạc sĩ luật học chuyên ngành Luật Kinh tế là có ý nghĩa lý luận và thực tiễn sâu sắc. 2. Tình hình nghiên cứu liên quan đến đề tài Nghiên cứu chế độ sở hữu toàn dân về đất đai, giới hạn quyền của ngƣời sử dụng đất trong mối quan hệ với đại diện chủ sở hữu toàn dân đối với đất đai cho thấy, việc khai thác, sử dụng QSDĐ đã có nhiều công trình nghiên cứu đề cập ở nhiều khía cạnh khác nhau. Có thể kể đến một số công trình nghiên cứu nhƣ: - Nghiên cứu Quyền sử dụng đất trong các giao dịch dân sự và thƣơng mại của Nguyễn Quang Tuyến đã nghiên cứu về địa vị pháp lý theo pháp luật hiện hành của ngƣời sử dụng đất trong các giao dịch dân sự, thƣơng mại về
8. 3 đất đai, từ đó đƣa ra định hƣớng và các giải pháp cơ bản nhằm hoàn thiện địa vị pháp lý của ngƣời sử dụng đất trong các giao dịch dân sự, thƣơng mại về đất đai.1 - Bài viết “Pháp luật đất đai Việt Nam hiện hành - Nhìn từ góc độ bảo đảm quyền của ngƣời sử dụng đất” của Trần Quang Huy đã phân tích pháp luật đất đai trong việc bảo hộ các quyền kinh tế của ngƣời sử dụng đất; pháp luật đất đai đối với việc giải quyết các vấn đề đất đai do lịch sử để lại; pháp luật đất đai đối với việc cấp các giấy tờ về QSDĐ; pháp luật đất đai trong bối cảnh của sự phát triển, các vấn đề kinh tế - xã hội mà Nhà nƣớc phải chăm lo cho ngƣời sử dụng đất và pháp luật đất đai về sở hữu nhà ở tại Việt Nam đối với ngƣời Việt Nam định cƣ ở nƣớc ngoài, tổ chức, cá nhân ở nƣớc ngoài.2 - Cuốn sách chuyên khảo “Pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất tại các tổ chức tín dụng ở Việt Nam - Thực trạng và hƣớng hoàn thiện” của Nguyễn Thị Nga đã phân tích, đánh giá và đề xuất một số giải pháp để góp phần hoàn thiện hệ thống pháp luật Việt Nam trong lĩnh vực thế chấp QSDĐ nhằm phục vụ tốt hơn nữa cho sự phát triển thị trƣờng vốn, thị trƣờng bất động sản trong bối cảnh hội nhập quốc tế hiện nay.3 - Bài viết “Một số suy nghĩ xung quanh các quy định về hợp đồng thế chấp sử dụng đất trong Bộ luật dân sự các văn bản pháp luật hiện hành” của Nguyễn Quang Tuyến, đã phân tích, bình luận một số vấn đề liên quan đến các quy định của Bộ luật Dân sự về hợp đồng thế chấp QSDĐ, nhƣ là: Đối tƣợng nhận thế chấp, mục đích, phạm vi thế chấp, quyền và nghĩa vụ của các bên trong thế chấp QSDĐ, việc xử lý QSDĐ đã thế chấp. Qua đó cũng đánh 1 Nguyễn Quang Tuyến, Quyền sử dụng đất trong các giao dịch dân sự và thƣơng mại, Luận án Tiến sĩ Luật học, Trƣờng Đại học Luật Hà Nội, Hà Nội, 2003. 2 Trần Quang Huy, Các vấn đề pháp lý về đất đai và bất động sản ở Cộng hòa Liên bang Đức, Tạp chí Luật học, (9)/2011, tr.11-12. 3 Nguyễn Thị Nga, Pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất tại các tổ chức tín dụng ở Việt Nam, Nxb Tƣ pháp, Hà Nội, 2015.
9. 4 giá thực trạng thực hiện các quy định về thế chấp QSDĐ và những bất cập phát sinh, từ đó đƣa ra những kiến nghị khắc phục.4 - Tác giả Nguyễn Văn Phƣơng trong bài viết “Cần bảo đảm quyền thế chấp quyền sử dụng đất thuê lại trong khu công nghiệp” đã nêu, phân tích và bình luận về hai vấn đề: Một là, pháp luật có bảo đảm sự bình đẳng giữa bên cho thuê và bên thuê lại đất trong khu công nghiệp hay chƣa; hai là, quy định của Luật đất đai về thế chấp QSDĐ thuê lại trong khu công nghiệp đã hợp lý chƣa?5 3. Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu 3.1. Mục đích nghiên cứu Luận văn tập trung làm rõ bản chất của QSDĐ trong mối quan hệ với chế độ sở hữu toàn dân về đất đai. Từ mối quan hệ đƣợc đề cập, Luận văn làm rõ các vấn đề pháp lý liên quan đến việc sử dụng QSDĐ làm tài sản thế chấp nhƣ một phƣơng thức hiệu quả để khai thác các thuộc tính có ích của QSDĐ phục vụ cho các nhu cầu của ngƣời sử dụng đất trên cơ sở của pháp luật hiện hành. 3.2. Nhiệm vụ nghiên cứu - Chỉ ra cơ sở của QSDĐ từ chế độ sở hữu toàn dân về đất đai. - Nhận diện sự khác biệt của QSDĐ so với các quyền tài sản khác. Đây là cơ sở quan trọng cho việc xác định cơ chế điều chỉnh pháp luật, giới hạn quyền của ngƣời sử dụng đất trong việc xác lập, thực hiện, xử lý giao dịch thế chấp QSDĐ. 4 Nguyễn Quang Tuyến, Một số suy nghĩ xung quanh các quy định về hợp đồng thế chấp sử dụng đất trong Bộ luật Dân sự các văn bản pháp luật hiện hành, Tạp chí Luật học, (5)/2001, tr.13-14. 5 Nguyễn Văn Phƣơng, Cần bảo đảm quyền thế chấp quyền sử dụng đất thuê lại trong khu công nghiệp, Tạp chí Dân chủ và Pháp luật, (7)/2006, tr.11-12.
10. 5 - Nhận xét, đánh giá khuôn khổ pháp luật về thế chấp QSDĐ hiện hành có đáp ứng đƣợc yêu cầu của ngƣời sử dụng đất trong khai thác QSDĐ làm tài sản bảo đảm. - Khả năng hỗ trợ, các thủ tục pháp lý có liên quan đến giao dịch thế chấp QSDĐ và các giải pháp góp phần bảo đảm nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật về thế chấp QSDĐ trong nền kinh tế thị trƣờng ở Việt Nam hiện nay. 4. Đối tƣợng và phạm vi nghiên cứu 4.1. Đối tượng nghiên cứu Đối tƣợng nghiên cứu của Luận văn là khuôn khổ pháp luật về thế chấp QSDĐ trong nền kinh tế thị trƣờng ở Việt Nam trong mối quan hệ (ở khía cạnh lý luận) với chế độ sở hữu toàn dân về đất đai. Đồng thời, luận văn cũng nghiên cứu thực tiễn thi hành pháp luật về thế chấp QSDĐ trong nền kinh tế thị trƣờng ở Việt Nam hiện nay. 4.2. Phạm vi nghiên cứu Về nội dung: Trên cơ sở lý luận chung về chế độ sở hữu toàn dân về đất đai, Luận văn tập trung đánh giá thực trạng pháp luật và thực hiện pháp luật thế chấp QSDĐ và đề xuất các quan điểm, giải pháp bảo đảm thực thi pháp luật thế chấp QSDĐ ở Việt Nam hiện nay. Về không gian: Nghiên cứu những vấn đề lý luận, thực tiễn của pháp luật về thế chấp QSDĐ ở Việt Nam. Về thời gian: Việc đánh giá thực trạng pháp luật và thực thi pháp luật thế chấp QSDĐ chủ yếu là từ năm 2013 đến nay. 5. Phƣơng pháp nghiên cứu - Phƣơng pháp phân tích tổng hợp; phƣơng pháp quy nạp, diễn dịch để nghiên cứu, phân tích, luận giải khái quát các khái niệm, phạm trù có tính lý luận về QSDĐ, pháp luật thế chấp QSDĐ. Phƣơng pháp phân tích, tổng hợp,
11. 6 phƣơng pháp so sánh đối rút ra các kết luận khoa học liên quan đến đề tài Luận văn. đƣợc sử dụng ở Chƣơng 1. - Các phƣơng pháp quy nạp, diễn dịch để luận giải các quan điểm, đề xuất các giải pháp hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật về thế chấp QSDĐ ở Việt Nam hiện nay đƣợc sử dụng để phân tích, đánh giá ở Chƣơng 2. 6. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài - Luận văn chỉ ra đƣợc cơ sở của QSDĐ và bản chất của giao dịch thế chấp QSDĐ. - Hệ thống hóa đƣợc các quy định pháp luật về thế chấp QSDĐ; những tồn tại hạn chế trong quy định pháp luật và thực tiễn thực thi pháp luật về thế chấp QSDĐ. - Có một số kiến nghị có giá trị tham khảo trong hoạch định và sửa đổi, bổ sung pháp luật về thế chấp QSDĐ. - Là tài liệu tham khảo cho nghiên cứu, học tập các học phần ở bậc đại học và sau đại học. 7. Kết cấu luận văn Chƣơng 1. Khuôn khổ pháp luật điều chỉnh quan hệ thế chấp quyền sử dụng đất ở Việt Nam. Chƣơng 2. Thực thi pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất: Thực trạng và một số kiến nghị
12. 7 Chƣơng 1 KHUÔN KHỔ PHÁP LUẬT ĐIỀU CHỈNH QUAN HỆ THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở VIỆT NAM 1.1. CÁC VẤN ĐỀ CƠ BẢN VỀ THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 1.1.1. Chế độ sở hữu toàn dân về đất đai: Cơ sở ghi nhận quyền sử dụng đất trong hệ thống pháp luật Việt Nam Đất đai có vị trí và vai trò quan trọng trong đời sống xã hội, là nơi diễn ra hoạt động sống, sản xuất, kinh doanh, là tƣ liệu sản xuất không thể thay thế, là tài sản có giá trị lớn. Điều này đã làm cho việc phân bổ đất đai luôn là vấn đề hết sức quan trọng của mọi xã hội, bởi qua đó, nó quyết định lợi ích, sự công bằng đối với từng ngƣời dân và sự thành công hay thất bại của một chế độ chính trị. Do đó, vấn đề đất đai thuộc về ai, bao nhiêu luôn là vấn đề hết sức quan trọng. Vì thế, sở hữu đất đai luôn là vấn đề hết sức phức tạp. Đặc tính này xuất phát từ những đặc điểm khác biệt của đất đai so với tài sản khác, tài nguyên thiên nhiên khác.6 Ở các nƣớc phƣơng Tây, quyền sở hữu đối với đất đai đƣợc coi nhƣ một quyền cơ bản của con ngƣời bởi nó bảo đảm cho sự tồn tại của một nơi chốn cần thiết làm cơ sở cho khả năng trở thành một công dân năng động và đầy đủ. Đối với các nƣớc phƣơng Đông, đất đai ngoài ý nghĩa là tƣ liệu sản xuất, tƣ liệu tiêu dùng còn là di sản lƣu truyền giữa các thế hệ, là sự tiếp nối truyền thống, là hƣơng hỏa, là tài sản chứa đựng các giá trị nhân văn. Do vậy, vấn đề sở hữu đất đai là vấn đề cơ bản có ảnh hƣởng lớn đến sự phát triển kinh tế, xã hội và cuộc sống của đại đa số dân cƣ.7 Trong 6 Lƣu Quốc Thái, Pháp luật về thị trường quyền sử dụng đất thực trạng và giải pháp hoàn thiện, Luận án tiến sĩ luật học, Trƣờng Đại học Luật thành phố Hồ Chí Minh, 2009, tr.11. 7 Mai Hồng Quỳ, Đổi mới chế độ sở hữu toàn dân về đất đai với việc bảo đảm quyền con ngƣời, Tạp chí Khoa học Pháp lý số chuyên đề 1/2011, tr.3.
13. 8 điều kiện chuyển sang nền kinh tế thị trƣờng, các quan điểm khoa học về đổi mới chế độ sở hữu đất đai ở Việt Nam tập trung vào hai hƣớng tiếp cận: (i) giữ nguyên chế độ sở hữu toàn dân đối với đất đai, đồng thời hoàn thiện cấu trúc nội dung của quyền năng sở hữu, chủ thể tham gia thực hiện quyền sở hữu (chủ sở hữu, ngƣời quản lí, ngƣời sử dụng đất ), đổi mới phƣơng thức thực hiện quyền sở hữu; (ii) đa dạng hóa các hình thức sở hữu đất đai theo hƣớng thừa nhận hình thức sở hữu tƣ nhân, sở hữu của cộng đồng dân cƣ, sở hữu tập thể bên cạnh hình thức sở hữu nhà nƣớc.8 Dƣới góc nhìn lịch sử, tác giả Phạm Duy Nghĩa cho rằng dù không biết tới một cách rạch ròi các quan niệm sở hữu và quyền định đoạt mang tính loại trừ, song trong Quốc triều hình luật, có thể nhận thấy hạt nhân của ba loại sở hữu về đất đai, bao gồm: Ruộng đất công (sở hữu nhà nƣớc), ruộng đất của làng (sở hữu cộng đồng làng xã) và ruộng đất tƣ (sở hữu tƣ nhân của ngƣời dân). Khi du nhập dân luật Pháp, Dân luật Bắc Kỳ 1931 quy định sở hữu đất đai thuộc cá nhân hoặc pháp nhân, trong đó nhà nƣớc, làng xã là những pháp nhân công.9 Nhƣ vậy, quyền sử dụng đất là thuật ngữ xuất hiện sau khi Việt Nam chính thức ghi nhận chế độ sở hữu toàn dân về đất đai trong Hiến pháp năm 1980.10 Hiến pháp năm 1992 (sửa đổi 2001),11 Hiến pháp 2013 tiếp tục ghi nhận chế độ sở hữu toàn dân về đất đai. 8 Mai Hồng Quỳ, Đổi mới chế độ sở hữu toàn dân về đất đai với việc bảo đảm quyền con ngƣời, Tạp chí Khoa học Pháp lý số chuyên đề 1/2011, tr.3-4. 9 Phạm Duy Nghĩa, Quyền tài sản đa tầng đối với đất đai ẩn sau Hiến pháp 1992, Tạp chí Khoa học Pháp lý số chuyên đề 1/2011, tr.8-9. 10 Điều 19 Hiến pháp 1980 quy định: Đất đai, rừng núi, sông hồ, hầm mỏ, tài nguyên thiên nhiên trong lòng đất, ở vùng biển và thềm lục địa, các xí nghiệp công nghiệp, nông nghiệp, lâm nghiệp, ngƣ nghiệp, thƣơng nghiệp quốc doanh; ngân hàng và tổ chức bảo hiểm; công trình phục vụ lợi ích công cộng; hệ thống đƣờng sắt, đƣờng bộ, đƣờng sông, đƣờng biển, đƣờng không; đê điều và công trình thuỷ lợi quan trọng; cơ sở phục vụ quốc phòng; hệ thống thông tin liên lạc, phát thanh, truyền hình, điện ảnh; cơ sở nghiên cứu khoa học, kỹ thuật, cơ sở văn hoá và xã hội cùng các tài sản khác mà pháp luật quy định là của Nhà nƣớc - đều thuộc sở hữu toàn dân. 11 Điều 17 Hiến pháp 1992 quy định: Đất đai, rừng núi, sông hồ, nguồn nƣớc, tài nguyên trong lòng đất, nguồn lợi ở vùng biển, thềm lục địa và vùng trời, phần vốn và tài sản do Nhà nƣớc đầu tƣ vào các xí nghiệp, công trình thuộc các ngành và lĩnh vực kinh tế, văn hoá, xã hội, khoa học, kỹ thuật, ngoại giao, quốc phòng, an ninh cùng các tài sản khác mà pháp luật quy định là của Nhà nƣớc, đều thuộc sở hữu toàn dân.
14. 9 Theo Điều 53 Hiến pháp Việt Nam năm 2013 thì đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nƣớc đại diện chủ sở hữu thống nhất quản lý. Tuy nhiên, Nhà nƣớc không trực tiếp sử dụng đất mà chuyển giao cho các chủ thể khác thông qua giao đất, cho thuê đất, công nhận QSDĐ. Khi sử dụng đất, ngoài quyền khai thác sử dụng đất, NSDĐ còn đƣợc chuyển QSDĐ. Có thể thấy, QSDĐ là chế định đặc thù của pháp luật Việt Nam, là phƣơng thức để duy trì chế độ sở hữu toàn dân đối với đất đai trong nền kinh tế thị trƣờng. Từ quy định trên cho thấy, toàn bộ đất đai trong phạm vi cả nƣớc thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nƣớc là đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Cùng với đó, với vai trò chủ sở hữu đại diện và thống nhất quản lý, Nhà nƣớc có quyền định đoạt đất đai thông qua hàng loạt các quyền năng: quyết định mục đích sử dụng, hạn mức sử dụng đất, thời hạn sử dụng; quyền phân bổ đất đai thông qua các hoạt động giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất; thực hiện quản lý Nhà nƣớc ở cả phƣơng diện hành chính và kinh tế thông qua việc điều tiết các nghĩa vụ tài chính đối với ngƣời sử dụng đất. Nhƣ vậy, chủ thể thực hiện QSDĐ nhƣng chỉ với tƣ cách là chủ thể sử dụng đất. Ngƣời sử dụng đất có những quyền năng nhất định nhƣng không phải chủ sở hữu đất đai. Chỉ Nhà nƣớc, với tƣ cách là ngƣời đại diện chủ sở hữu là có quyền thống nhất quản lý đất đai thông qua các quyền năng đƣợc pháp luật ghi nhận. Do vậy, chỉ duy nhất Nhà nƣớc mới có đầy đủ các quyền năng đầy đủ của chủ sở hữu. Nhà nƣớc - với tƣ cách là một chủ thể quyền lực chính trị - không thể trực tiếp chiếm hữu, sử dụng đất đai để khai thác những thuộc tính vốn có của đất đai mà phải giao cho các chủ thể sử dụng. Nhà nƣớc thực hiện quyền của chủ sở hữu bằng phƣơng thức: giao đất cho các chủ thể sử dụng đất đai theo những điều kiện, nguyên tắc do pháp luật quy định và tiến hành kiểm tra, giám sát việc tuân thủ và thực hiện ấy.
15. 10 1.1.2. Bản chất của quyền sử dụng đất là tài sản, được giao dịch trên thị trường Đất đai là bất động sản, ở góc độ quyền sử dụng tài sản thì QSDĐ là quyền khai thác công dụng, hƣởng hoa lợi, lợi tức từ đất đai. Quan điểm khác cho rằng: QSDĐ là quyền của chủ thể đƣợc khai thác công dụng, hƣởng hoa lợi, lợi tức từ việc sử dụng đất đƣợc Nhà nƣớc giao, cho thuê hoặc dƣợc chuyển giao từ những chủ thể khác thông qua việc chuyển đổi, chuyển nhƣợng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho từ những chủ thể khác có quyền sử dụng đất.12 Các tác giả Nguyễn Văn Cƣờng và Nguyễn Minh Hằng cho rằng, không thể đồng nhất quyền sở hữu đất và QSDĐ theo ý kiến của một số chuyên gia và quan niệm: “Quyền sử dụng đất là quyền của người sử dụng đất khai thác các thuộc tính của đất đai, khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản một cách hợp pháp phục vụ cho mục đích của mình và quyền chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật”.13 Khi nói về QSDĐ, ông Akiyama Yasuhiro chuyên gia pháp luật đến từ Nhật Bản cho rằng: Trên nguyên tắc đất đai đƣợc xem là sở hữu nhà nƣớc, nhƣng một phạm vi nhất định, ngƣời có QSDĐ lại có quyền chiếm hữu, sử dụng và định đoạt đất ấy, riêng về QSDĐ, nếu xem xét nội dung của nó, chúng ta thấy rằng quyền này bản chất rất gần với quyền sở hữu.14 Bàn về QSDĐ PGS.TS. Phạm Duy Nghĩa bình luận: Tuy không có chủ quyền tuyệt đối về ô thửa đất đang sử dụng, tức là không có quyền sở hữu tƣ nhân tuyệt đối, không thể ngăn cản Nhà nƣớc thu hồi đất vì những lý do đƣợc cho là hợp pháp nêu trên, song chủ nhân của hàng trăm triệu ô thửa đất ở Việt Nam ngày càng đƣợc hƣởng nhiều 12 Viện Khoa học Pháp lý – Bộ Tƣ pháp, Từ điển Luật học, Nxb. Tƣ pháp, Nxb. Từ điển bách khoa, Hà Nội, 2006, tr.655 13 Nguyễn Văn Cƣờng, Nguyễn Minh Hằng, Giao dịch về quyền sử dụng đất vô hiệu - Pháp luật dân sự và thực tiễn xét xử, Nxb. Thông tin và Truyền thông, 2011, tr.19, 20. 14 Viện khoa học pháp lý, Bộ Tƣ pháp (1998), Báo cáo tổng hợp đề tài nguyên cứu, khảo sát thực tế về hệ thống đăng ký giao dịch bảo đảm tại Việt Nam, nghiên cứu thực tế các bên pháp bảo đảm bằng tài sản tại Việt Nam, Hà Nội, 1998, tr.268.
16. 11 quyền lợi, các quyền lợi này đƣợc nới rộng dần qua bốn lần sửa đổi Luật Đất đai. QSDĐ, tuy chƣa đạt tới sở hữu tƣ nhân tuyệt đối, song đã trở thành một quyền tài sản quan trọng.15 QSDĐ là một trong ba quyền năng của quyền sở hữu đó là: quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt đất đai theo quy định của Bộ luật Dân sự về quyền sở hữu tài sản và quy định của Luật đất đai. Theo đó, đối với QSDĐ đƣợc xác định thuộc quyền sử dụng của ai thì ngƣời đó có quyền đƣợc chi phối đối với tài sản đó theo cách riêng của mình để thỏa mãn cho nhu cầu của họ. Việc tiến hành khai thác, sử dụng tài sản nhằm để hƣởng thụ những giá trị do tài sản đó mang lại là một trong những cách thức chi phối của ngƣời có quyền sử dụng, nhƣng quá trình thực hiện quyền sử dụng tài sản phục vụ cho lợi ích của chủ thể có quyền, không đƣợc vƣợt ra khỏi phạm vi pháp luật quy định. Với ý nghĩa đó, quyền sử dụng tài sản là một trong những cách thức thực hiện quyền sở hữu tài sản. Từ Hiến pháp năm 1992 cho đến nay, ngoài quyền khai thác, sử dụng đất thì quyền của NSDĐ ngày càng đƣợc mở rộng. Theo quy định của Luật Đất đai năm 2013, ngoài những quyền chung, NSDĐ còn đƣợc thực hiện các giao dịch về QSDĐ (chuyển đổi, chuyển nhƣợng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, thế chấp, tặng cho, góp vốn) nhƣ những giao dịch về tài sản. Tuy nhiên, không phải tất cả chủ thể sử dụng đất đều có đầy đủ 8 quyền trên mà việc xác lập và thực hiện những quyền này phụ thuộc vào từng chủ thể sử dụng đất và nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nƣớc. Về bản chất, QSDĐ bao gồm một số quyền của chủ sở hữu đất đai chuyển giao cho NSDĐ. Tuy nhiên, Nhà nƣớc không chuyển giao tất cả các quyền của chủ sở hữu cho NSDĐ mà chỉ chuyển giao một số quyền, trong đó có góp vốn. QSDĐ là một quyền tài sản. Quyền tài sản này không chỉ dừng lại ở quyền khai thác những thuộc tính có ích của đất mà còn bao hàm cả quyền đƣợc giao dịch nó nhƣ giao dịch các loại tài sản 15 Phạm Duy Nghĩa, Quyền tài sản đa tầng đối với đất đai ẩn sau Hiến pháp 1992, Tạp chí Khoa học Pháp lý số chuyên đề 1/2011, tr.9.
17. 12 hữu hình. Đây chính là yếu tố làm cho QSDĐ có điểm gần giống với quyền sở hữu đất đai. Việc thực hiện hành vi giao dịch QSDĐ của NSDĐ đƣợc pháp luật quy định hầu nhƣ tƣơng đƣơng hay gần gũi với quyền định đoạt của chủ sở hữu.16 QSDĐ là một bộ phận của quyền sở hữu đất đai, phái sinh từ quyền sở hữu đất đai. Vì thế, dù NSDĐ có đƣợc thực hiện các giao dịch QSDĐ nhƣ đối tƣợng là tài sản thì các quyền này cũng bị hạn chế và chi phối bởi ý chí của Nhà nƣớc với tƣ cách là đại diện chủ sở hữu đất đai. Mặc dù còn nhiều tranh luận khác nhau liên quan đến QSDĐ song các nhà nghiên cứu đều thống nhất khi nhận diện quyền sử dụng đất trên các khía cạnh: i) Đây là một tài sản của ngƣời sử dụng đất và theo Bộ luật Dân sự, đó là quyền tài sản; ii) Đó là quyền khai thác các thuộc tính có ích của QSDĐ – đây là cách tiếp cận quyền sử dụng đất về phƣơng diện nội dung của quyền sử dụng tài sản theo quy định của Bộ luật Dân sự; iii) Dù QSDĐ là quyền đƣợc Nhà nƣớc trao cho ngƣời sử dụng đất, nhƣng việc sử dụng QSDĐ là một tài sản hay quyền khai thác các thuộc tính có ích của QSDĐ luôn bị chi phối bởi chế độ sở hữu toàn dân về đất đai.17 Đây là nét đặc thù cần lƣu ý khi xác lập các giao dịch liên quan đến thế chấp QSDĐ của các chủ thể, nhất là các giới hạn quyền của ngƣời sử dụng đất và các loại đất theo quy định của Luật ĐĐ. 1.1.2. Thế chấp quyền sử dụng đất - phương thức khai thác các thuộc tính có ích của quyền dụng đất Lịch sử ngành luật dân sự, có thể thấy khái niệm thế chấp - một biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự - một biện pháp truyền thống đã xuất hiện từ thời La Mã cổ đại. Hình thức đầu tiên của cách thức bảo đảm có tên gọi là Fiducia Cum Creditore (còn đƣợc gọi là bán đợ). Ngƣời có nghĩa vụ 16 Lƣu Quốc Thái, Pháp luật về thị trường quyền sử dụng đất thực trạng và giải pháp hoàn thiện, Luận án tiến sĩ luật học, Trƣờng Đại học Luật thành phố Hồ Chí Minh, 2009, tr.24. 17 Viên Thế Giang (Chủ nhiệm), Pháp luật về bảo đảm tiền vay bằng quyền sử dụng đất thực tiễn tại các ngân hàng thƣơng mại Việt Nam, Đề tài nghiên cứu khoa học cấp cơ sở Đại học Huế, Thừa Thiên Huế, 2015, tr.17.
18. 13 chuyển giao quyền sở hữu đối với một số tài sản của mình cho bên có quyền, khi ngƣời có nghĩa vụ thực hiện xong nghĩa vụ thì bên có quyền hoàn trả lại tài sản. Đây là biện pháp bảo đảm chuyển giao vật cùng với chuyển giao quyền sở hữu vật. Hiện nay trong giới luật học có những cách tiếp cận khác nhau khi tìm hiểu về bản chất của thế chấp. Có quan điểm tiếp cận thế chấp dƣới giác độ là một hợp đồng dân sự: thỏa thuận vừa là nguyên tắc, vừa là đặc trƣng của hợp đồng dân sự và đƣợc thể hiện trong tất cả các giai đoạn kể cả 18 thế chấp tài sản để đảm bảo thực hiện hợp đồng. Cách tiếp cận này đã làm rõ đƣợc mối quan hệ giữa bên thế chấp với bên nhận thế chấp về việc: bên thế chấp dùng tài sản của mình để bảo đảm cho việc thực hiện nghĩa vụ đối với bên nhận thế chấp. Theo đó, bên nhận thế chấp có quyền kiểm tra việc khai thác, sử dụng tài sản thế chấp của bên thế chấp để tránh trƣờng hợp tài sản đó bị tiêu hủy, giảm sút giá trị, có quyền yêu cầu giao tài sản thế chấp để xử lý khi có sự vi phạm. Tuy nhiên, các quyền trên của bên nhận thế chấp đối với tài sản thế chấp mang tính “gián tiếp” thông qua hành vi thực hiện nghĩa vụ của bên thế chấp theo hợp đồng đã ký kết mà không có quyền trực tiếp trên tài sản thế chấp. Khi bên thế chấp vi phạm và không thực hiện nghĩa vụ đã cam kết, thì bên nhận thế chấp chỉ sử dụng một biện pháp duy nhất là khởi kiện ra Tòa án để yêu cầu bên thế chấp thực hiện đúng, đầy đủ nghĩa vụ. Theo cách thức thực hiện pháp luật này, tính chất “bảo đảm” của thế chấp sẽ có nguy cơ trở thành “không có bảo đảm” vì phải phụ thuộc vào ý chí của bên thế chấp hoặc phải thông qua các thủ tục tố tụng tại Tòa án.19 Cùng với quá trình phát triển của lịch sử xã hội loài ngƣời, biện pháp thế chấp tài sản đƣợc quy định trong luật La Mã vẫn có ảnh hƣởng và chi phối nhất định đến các quy định pháp luật về thế chấp cho đến ngày nay. Ở các nƣớc theo hệ thống luật lục địa 18 Trƣờng Đại học Luật Hà Nội, Giáo trình Luật dân sự Việt Nam, Nxb Tƣ pháp, Hà Nộ,i 2005, tr.140-141 19 Vũ Thị Hồng Yến, Tài sản thế chấp và xử lý tài sản thế chấp theo quy định của pháp luật dân sự Việt Nam hiện hành, Luận án Tiến sĩ Luật học, Trƣờng Đại học Luật Hà Nội, Hà Nội, 2013, tr.12.
19. 14 (thƣờng gọi là hệ thống Civil Law) mà điển hình là các nƣớc: Cộng hòa Pháp, Liên bang Đức, Nhật Bản, bang Quebec của Canada đều vận dụng nguyên lý này. Có thể thấy rằng, trong suốt thế kỷ XIX và gần nhƣ cả thế kỷ XX ở Cộng hòa Pháp, thuật ngữ “thế chấp” đƣợc dùng để chỉ biện pháp bảo đảm không có yếu tố chuyển giao tài sản và đối tƣợng bảo đảm là bất động sản.20 Thế chấp QSDĐ là một biện pháp rất quan trọng trong hệ thống các biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trong pháp luật dân sự. Do đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nƣớc là đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý nên hộ gia đình, cá nhân, tổ chức đƣợc Nhà nƣớc giao đất, cho thuê đất với những quyền rất rộng rãi. Cũng nhƣ những đối tƣợng sở hữu các bất động sản khác, QSDĐ chứa đựng trong mình những quyền năng nhƣ: chiếm hữu, sử dụng và định đoạt. QSDĐ cũng trở thành tài sản bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trong các giao dịch tín dụng (giao dịch thế chấp). Không có tài sản bảo đảm một cách an toàn thì hoặc sẽ không có các giao dịch cho vay, hoặc có thì rủi ro đối với bên cho vay là rất lớn, nguồn vốn vì thế mà không thể phân bổ hiệu quả và an toàn thông qua thị trƣờng tiền tệ. Và nhƣ vậy, thế chấp tài sản, trong đó có thế chấp QSDĐ là điều kiện có tính tiên quyết đảm bảo cho sự vận hành một cách an toàn cho thị trƣờng tiền tệ. Là quyền tài sản phát sinh từ chế độ sở hữu toàn dân về đất đai nên việc quy định bản thân QSDĐ và thế chấp QSDĐ là khá phức tạp, có nhiều đặc thù về điều kiện và thủ tục thế chấp, quy trình xử lý QSDĐ khi giải chấp khó khăn và phức tạp hơn nhiều so với các tài sản thông thƣờng khác. Thế chấp QSDĐ là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên có QSDĐ (gọi là bên thế chấp) dùng QSDĐ của mình để bảo đảm việc thực hiện nghĩa vụ dân sự - kinh tế với bên kia (gọi là bên nhận thế chấp); bên thế chấp đƣợc tiếp tục sử dụng đất trong thời hạn thế chấp. Trong quan hệ thế chấp, QSDĐ là một loại tài sản đặc biệt và không thuộc quyền sở hữu của 20 Hoàng Thị Thúy Hằng, Chế định vật quyền và dự kiến sửa đổi phần "Tài sản và quyền sở hữu" trong Bộ luật Dân sự (sửa đổi) của Việt Nam", Tài liệu hội thảo, Hà Nội, 2012, tr. 25-34.