Luận văn Hệ thống quy phạm pháp luật về môi giới bất động sản của các chủ thể ở Việt Nam hiện nay

Nội dung text: Luận văn Hệ thống quy phạm pháp luật về môi giới bất động sản của các chủ thể ở Việt Nam hiện nay

1. ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI KHOA LUẬT CAO TUẤN HƢNG HỆ THỐNG QUY PHẠM PHÁP LUẬT VỀ MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN CỦA CÁC CHỦ THỂ Ở VIỆT NAM HIỆN NAY LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC HÀ NỘI – 2015
2. ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI KHOA LUẬT CAO TUẤN HƢNG HỆ THỐNG QUY PHẠM PHÁP LUẬT VỀ MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN CỦA CÁC CHỦ THỂ Ở VIỆT NAM HIỆN NAY Chuyên ngành : Luật Kinh tế Mã số : 60 38 01 07 LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS Nguyễn Cảnh Quý HÀ NỘI – 2015
3. LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan Luận văn là công trình nghiên cứu của riêng tôi. Các kết quả nêu trong Luận văn chưa được công bố trong bất kỳ công trình nào khác. Các số liệu, ví dụ và trích dẫn trong Luận văn đảm bảo tính chính xác, tin cậy và trung thực. Tôi đã hoàn thành tất cả các môn học và đã thanh toán tất cả các nghĩa vụ tài chính theo quy định của Khoa Luật Đại học Quốc gia Hà Nội. Vậy tôi viết Lời cam đoan này đề nghị Khoa Luật xem xét để tôi có thể bảo vệ Luận văn. Tôi xin chân thành cảm ơn! NGƢỜI CAM ĐOAN Cao Tuấn Hƣng
4. MỤC LỤC LỜI NÓI ĐẦU 1 CHƢƠNG 1: NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CỦA HỆ THỐNG QUY PHẠM PHÁP LUẬT VỀ MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN CỦA CÁC CHỦ THỂ Ở VIỆT NAM HIỆN NAY 8 1.1 Khái niệm, đặc điểm và vai trò của hệ thống quy phạm pháp luật về môi giới bất động sản của các chủ thể 8 1.2 Nội dung điều chỉnh và các tiêu chí đánh giá hệ thống quy phạm pháp luật về môi giới bất động sản của các chủ thể 27 1.3 Quá trình hình thành và phát triển của hệ thống quy phạm pháp luật về môi giới bất động sản của các chủ thể 33 1.4 Hệ thống quy phạm pháp luật về môi giới bất động sản của một số quốc gia và những kinh nghiệm có thể vận dụng ở Việt Nam 39 CHƢƠNG 2: THỰC TRẠNG HỆ THỐNG QUY PHẠM PHÁP LUẬT VỀ MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN CỦA CÁC CHỦ THỂ Ở VIỆT NAM 49 2.1 Những điểm nổi bật của hệ thống quy phạm pháp luật về môi giới bất động sản của các chủ thể 49 2.2 Những hạn chế, bất cập của hệ thống quy phạm pháp luật về môi giới bất động sản của các chủ thể và nguyên nhân. 72 CHƢƠNG 3: CÁC QUAN ĐIỂM VÀ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN HỆ THỐNG QUY PHẠM PHÁP LUẬT VỀ MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN CỦA CÁC CHỦ THỂ Ở VIỆT NAM 77 3.1 Các quan điểm hoàn thiện hệ thống quy phạm pháp luật về môi giới bất động sản của các chủ thể 77 3.2 Các giải pháp hoàn thiện hệ thống quy phạm pháp luật về môi giới bất động sản của các chủ thể 83 KẾT LUẬN 92 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 94
5. DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT BĐS : Bất động sản BLDS : Bộ luật dân sự LKDBĐS : Luật kinh doanh bất động sản QPPL : Quy phạm pháp luật
6. LỜI NÓI ĐẦU 1. Tính cấp thiết của đề tài Hình thành và phát triển các loại thị trường là hệ quả tất yếu của việc phát triển nền kinh tế thị trường, trong đó có thị trường bất động sản. Do đó, khi nền kinh tế của Việt Nam phát triển, sẽ kéo theo sự xuất hiện của thị trường bất động sản Việt Nam. Trong những năm qua thị trường bất động sản ở nước ta cũng đã có những chuyển biến tích cực góp phần quan trọng vào việc thúc đẩy phát triển kinh tế, xã hội của đất nước với nhịp độ tương đối cao. Nhiều dự án trong lĩnh vực sản xuất kinh doanh, dịch vụ đã phát huy các nguồn vốn trong xã hội, từng bước nâng cao hiệu quả sản xuất kinh doanh. Điều này chứng tỏ thị trường bất động sản đang dần trở thành một bộ phận không thể thiếu trong hệ thống các loại thị trường của nền kinh tế nước ta. Cùng với việc hình thành và phát triển của thị trường bất động sản, trong xã hội Việt Nam cũng đã xuất hiện một lớp người chuyên đứng ra làm trung gian môi giới đối với các giao dịch bất động sản. Những chủ thể này đã góp phần tích cực vào sự sôi động của thị trường bất động sản. Quan điểm, chủ trương của Đảng và Nhà nước về vấn đề đất đai nói chung và lĩnh vực bất động sản nói riêng cũng đã thể hiện rõ sự cần thiết phải tăng cường chính sách, pháp luật về bất động sản nhằm hoàn thiện thị trường, giảm thiểu các bất cập trong pháp luật về thị trường bất động sản và bảo vệ quyền và lợi ích chính đáng của các chủ thể tham gia thị trường bất động sản. Khi thị trường bất động sản nói chung và nghề môi giới bất động sản nói riêng phát triển mạnh mẽ, cần thiết phải có một hệ thống quy phạm pháp luật để kiểm soát và điều tiết các vấn đề liên quan. Để điều chỉnh các quan hệ về môi giới bất động sản thì Nhà nước đã ban hành hệ thống quy phạm pháp luật về môi giới bất động sản nhằm định hướng cho hoạt động môi giới bất động sản đi theo đúng vai trò của mình. 1
7. Dưới góc độ lý luận, các vấn đề về hệ thống quy phạm pháp luật về môi giới bất động sản của các chủ thể ở Việt Nam hiện nay đã có một số công trình nghiên cứu ở khía cạnh này hay khía cạnh khác. Tuy nhiên đến nay vẫn còn ít các công trình nghiên cứu một cách đầy đủ và toàn diện có hệ thống về các quy phạm pháp luật về môi giới bất động sản của các chủ thể để xây dựng lên nền tảng lý luận để xây dựng hệ thống quy phạm pháp luật về môi giới bất động sản của các chủ thể ở Việt Nam hiện nay. Dưới góc độ thực tiễn, hệ thống quy phạm pháp luật về môi giới bất động sản của các chủ thể ở Việt Nam hiện nay đã có những ưu điểm. Trong những năm qua Nhà nước đã ban hành một số quy phạm pháp luật về môi giới bất động sản, điều chỉnh các quan hệ của một số tổ chức, cá nhân môi giới bất động sản. Các quy phạm pháp luật về môi giới bất động sản của các chủ thể đã được quy định tương đối cụ thể, đầy đủ và đã điều chỉnh các quan hệ môi giới bất động sản, đã có những quy định về quyền cũng như nghĩa vụ của các chủ thể trong hoạt động môi giới bất động sản. Tuy nhiên hệ thống quy phạm pháp luật về thị trường bất động sản còn chứa đựng nhiều bất cập và hạn chế như mâu thuẫn, chồng chéo, thậm chí không phù hợp với thực tế ở Việt Nam và xu hướng phát triển trong khu vực và thế giới. Hiện tại đã có khá nhiều văn bản quy phạm pháp luật điều chỉnh các vấn đề liên quan tới môi giới bất động sản, nhưng vẫn còn tồn tại nhiều điểm bất cập kìm hãm sự phát triển của thị trường, việc áp dụng các quy định gặp không ít những khó khăn, trở ngại. Trong hoàn cảnh đó, pháp luật về kinh doanh bất động sản cần phải được nghiên cứu và đặc biệt là giới trung gian của thị trường bất động sản cần được đào tạo chuẩn hóa và quản lý hoạt động trung gian có hiệu quả sẽ góp phần không nhỏ vào sự phát triển thị trường bất động sản. Môi giới bất động sản trở thành một nghề nhất định trong xã hội, cần được mọi người nhìn nhận, 2
8. đánh giá và tôn vinh. Hơn thế nữa, trong xu thế hội nhập và mở cửa giai đoạn hiện nay, hệ thống quy phạm pháp luật về môi giới bất động sản của các chủ thể cần liên tục được sửa đổi và hoàn thiện cho phù hợp với hoàn cảnh thực tế. Hoạt động môi giới bất động sản thay đổi và phát triển từng ngày, do đó việc hoàn thiện hệ thống quy phạm pháp luật về môi giới bất động sản của các chủ thể cũng là một vấn đề có tính tất yếu. Với những lý do trên, tôi lựa chọn đề tài “Hệ thống quy phạm pháp luật về môi giới bất động sản của các chủ thể ở Việt Nam hiện nay” để nghiên cứu viết luận văn Thạc sĩ Luật học chuyên ngành Luật Kinh tế tại Khoa Luật, Đại học Quốc gia Hà Nội. 2. Tình hình nghiên cứu của đề tài Vấn đề xây dựng một thị trường bất động sản cùng với các thể chế đi kèm không còn là vấn đề mới ở các nước có nền kinh tế thị trường phát triển. Tuy nhiên ở Việt Nam vẫn cần thêm nhiều thời gian để thị trường bất động sản phát triển, đã có các công trình nghiên cứu tuy nhiên chưa nhiều, nội dung của các công trình nghiên cứu trên chủ yếu đề cập những vấn đề về thị trường bất động sản nói chung ở dưới góc độ kinh tế, hoặc các công trình nghiên cứu về góc độ pháp luật về một số vấn đề trong thị trường bất động sản, ví dụ như: - Dự án VIE/97/016 về Đề án phát triển thị trường bất động sản do Viện nghiên cứu Quản lý kinh tế Trung ương thực hiện dưới sự bảo trợ của Chương trình phát triển Liên Hợp quốc. - “Thị trường bất động sản – Lý luận và thực tiễn ở Việt Nam” của PGS.TS Thái Bá Cẩn và Th.s Trần Nguyên Nam do Nhà xuất bản Tài chính ấn hành năm 2003 - “Thị trường bất động sản Hà Nội từ khi mở rộng quy mô năm 2008”, Luận văn Thạc sĩ của Phạm Ngọc Hương Quỳnh, Đại học Kinh tế – Đại học Quốc gia Hà Nội (2008). 3
9. - “Vai trò Nhà nước đối với thị trường bất động sản Việt Nam”, Luận văn Thạc sĩ của Phạm Minh Tuấn, Đại học Kinh tế – Đại học Quốc gia Hà Nội (2012). - “Pháp luật về sàn giao dịch bất động sản”, Luận văn Thạc sĩ của Lô Thị An Na, Khoa Luật – Đại học Quốc gia Hà Nội (2013). - “Pháp luật về đăng ký bất động sản ở Việt Nam”, Luận văn Thạc sĩ của Phạm Xuân Hoàng, Khoa Luật – Đại học Quốc gia Hà Nội (2008). - “Hợp đồng mua bán nhà ở trong hoạt động kinh doanh bất động sản ở Việt Nam”, Luận văn Thạc sĩ của Vũ Thùy Liên, Khoa Luật – Đại học Quốc gia Hà Nội (2009) Liên quan tới vấn đề pháp luật về môi giới bất động sản có các công trình nghiên cứu sau: - “Pháp luật về hoạt động môi giới bất động sản ở Việt Nam”, Luận văn Thạc sĩ của Đặng Văn Được, Khoa Luật – Đại học Quốc gia Hà Nội (2005). - “Pháp luật về môi giới bất động sản ở Việt Nam”, Luận văn Thạc sĩ của Phùng Thị Thu Hà, Khoa Luật – Đại học Quốc gia Hà Nội (2013). - “Pháp luật về tạo dựng đẳng cấp và thương hiệu môi giới bất động sản ở Việt Nam”, sách chuyên khảo của PGS.TS Doãn Hồng Nhung (2010). Tuy nhiên, các công trình này chỉ nghiên cứu về môi giới bất động sản hoặc là pháp luật về môi giới bất động sản, mà chưa có công trình nào nghiên cứu về hệ thống quy phạm về môi giới bất động sản của các chủ thể. Do đó, việc nghiên cứu đề tài “Hệ thống quy phạm pháp luật về môi giới bất động sản của các chủ thể ở Việt Nam hiện nay” là công trình khoa học đầu tiên nghiên cứu tổng thể, toàn diện về hệ thống quy phạm pháp luật về môi giới bất động sản, có ý nghĩa về mặt lý luận và thực tiễn nhằm nâng cao chất lượng của quá trình nghiên cứu và hoàn thiện hệ thống pháp luật về môi giới bất động sản trong bối cảnh hội nhập thị trường và phát triển kinh tế. 4
10. 3. Mục tiêu, nhiệm vụ nghiên cứu của đề tài 3.1 Mục tiêu nghiên cứu Luận văn nghiên cứu cơ sở lý luận và các vấn đề thực tiễn về pháp luật môi giới bất động sản hiện nay, từ đó đề xuất các giải pháp, kiến nghị hoàn thiện pháp luật về môi giới bất động sản, đáp ứng các yêu cầu và phù hợp với sự phát triển chung của thị trường bất động sản trong nước và hội nhập thị trường quốc tế. 3.2 Nhiệm vụ nghiên cứu Luận văn xác định các nhiệm vụ cụ thể sau đây: Một, phân tích, đánh giá về mặt lý luận hệ thống quy phạm pháp luật về môi giới bất động sản ở Việt Nam, trong đó nêu lên khái niệm, đặc điểm, vai trò của hệ thống quy phạm pháp luật về môi giới bất động sản, nghiên cứu và tham khảo thêm hệ thống pháp luật quốc tế có liên quan tới môi giới bất động sản, so sánh với hệ thống pháp luật ở Việt Nam nhằm phát triển pháp luật về môi giới bất động sản. Hai, nghiên cứu và đánh giá thực trạng pháp luật về môi giới bất động sản ở Việt Nam, xem xét những kết quả khả quan cũng như những điểm hạn chế còn tồn tại và nguyên nhân dẫn tới những hạn chế, tồn tại đó trong pháp luật về môi giới bất động sản của Việt Nam. Ba, nêu ra quan điểm và đề xuất các giải pháp để hoàn thiện hệ thống quy phạm pháp luật về môi giới bất động sản ở Việt Nam, nâng cao chất lượng cũng như tính hiệu quả của hoạt động môi giới bất động sản trong bối cảnh phát triển kinh tế trong nước và hội nhập thị trường quốc tế sắp tới. 5
11. 4. Đối tƣợng nghiên cứu và phạm vi nghiên cứu 4.1 Đối tượng nghiên cứu Đối tượng nghiên cứu của luận văn là các vấn đề lý luận và hệ thống các quy phạm pháp luật về môi giới bất động sản, cùng với thực trạng về hiệu quả của việc áp dụng các quy phạm pháp luật đối với lĩnh vực môi giới bất động sản và phương hướng hoàn thiện hệ thống quy phạm pháp luật. 4.2 Phạm vi nghiên cứu Trong phạm vi luận văn, tác giả không đi sâu vào khía cạnh kinh tế của lĩnh vực môi giới mà tập trung làm rõ các nội dung lý luận về bất động sản, hệ thống quy phạm pháp luật trong lĩnh vực bất động sản thực tế tại Việt Nam, cũng như các nội dung lý luận về môi giới bất động sản của một số các quốc gia có hệ thống pháp luật về môi giới bất động sản phát triển. 5. Cơ sở lý luận nghiên cứu và phƣơng pháp nghiên cứu 5.1 Cơ sở lý luận Luận văn nghiên cứu trên cơ sở lý luận khoa học của chủ nghĩa Mác – Lênin, tư tưởng Hồ Chí Minh về Nhà nước và Pháp luật, các quan điểm, chỉ đạo của Đảng và Nhà nước về đổi mới, phát triển đất đai và thị trường bất động sản, chính sách pháp luật của Nhà nước Việt Nam trong lĩnh vực môi giới bất động sản và hợp tác, đầu tư quốc tế. 5.2 Phương pháp nghiên cứu + Phương pháp phân tích nhằm nghiên cứu các vấn đề về các pháp luật bất động sản và môi giới bất động sản, đánh giá những điểm còn bất cập và đưa ra hướng sửa đổi mới hỗ trợ cho ngành nghề này, từ đó pháp điển hóa, khái quát hóa hệ thống pháp luật về môi giới bất động sản. + Phương pháp thống kê nghiên cứu về tính quy luật và các yếu tố tác động tới sự dao động giá thị trường bất động sản những năm gần đây nhằm tìm ra sự kết nối giữa bên mua và bên bán, tiến tới thúc đẩy giao dịch thành công. 6
12. + Phương pháp so sánh và tổng hợp để nghiên cứu học hỏi kinh nghiệm xây dựng thương hiệu từ những nhà kinh doanh nổi tiếng trên thế giới và trong nước, các công ty lớn trên địa bàn một số thành phố lớn. 6. Bố cục của luận văn Luận văn gồm phần mở đầu, kết luận, danh mục tài liệu tham khảo, nội dung luận văn gồm 3 chương và 7 tiết: - Chương 1: Những vấn đề lý luận của hệ thống quy phạm pháp luật về môi giới bất động sản của các chủ thể ở Việt Nam hiện nay. - Chương 2: Thực trạng hệ thống quy phạm pháp luật về môi giới bất động sản của các chủ thể ở Việt Nam hiện nay. - Chương 3: Các quan điểm và giải pháp hoàn thiện hệ thống quy phạm pháp luật về môi giới bất động sản của các chủ thể ở Việt Nam hiện nay. 7
13. CHƢƠNG 1 NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CỦA HỆ THỐNG QUY PHẠM PHÁP LUẬT VỀ MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN CỦA CÁC CHỦ THỂ Ở VIỆT NAM HIỆN NAY 1.1 Khái niệm, đặc điểm và vai trò của hệ thống quy phạm pháp luật về môi giới bất động sản của các chủ thể 1.1.1 Khái niệm bất động sản và môi giới bất động sản 1.1.1.1 Khái niệm bất động sản Sự phân chia tài sản thành “bất động sản” và “động sản” được khởi đầu từ Luật La Mã cổ, theo đó bất động sản bao gồm đất đai, của cải trong lòng đất, bên cạnh đó còn có những thứ được tạo ra do công sức lao động trên mảnh đất đó. Ngoài ra, bất động sản bao gồm công trình xây dựng, cây trồng và những gì liên quan tới đất đai hoặc gắn liền với đất đai. Pháp luật của nhiều nước trên thế giới đều thống nhất ở chỗ coi bất động sản gồm đất đai và những tài sản gắn liền với đất đai. Tuy vậy, hệ thống pháp luật mỗi nước cũng có những quan điểm và tiêu chí phân loại riêng. Hầu hết các nước đều coi bất động sản là đất đai và những tài sản có liên quan đến đất đai, không tách rời với đất đai, được xác định bởi vị trí địa lý của đất (Điều 517, 518 Luật Dân sự Cộng hoà Pháp, Điều 86 Luật Dân sự Nhật Bản, Điều 130 Luật Dân sự Cộng hoà Liên bang Nga, Điều 94, 96 Luật Dân sự Cộng hoà Liên bang Đức ). Tuy nhiên, mỗi nước lại có quan niệm khác nhau về những tài sản gắn liền với đất đai được coi là bất động sản. Luật Dân sự Đức, Luật Dân sự Nhật Bản hay Bộ luật Dân sự Bắc Kỳ và Sài Gòn cũ đưa ra khái niệm bất động sản bao gồm đất đai và các tài sản gắn với đất, Điều 520 Luật Dân sự Pháp quy định “mùa màng chưa gặt, trái cây chưa bứt khỏi cây là bất động sản, nếu đã bứt khỏi cây được coi là động sản”. Trong khi đó, Điều 100 8
14. Luật Dân sự Thái Lan quy định: “Bất động sản là đất đai và những vật gắn liền với đất đai, bao gồm cả những quyền gắn với việc sở hữu đất đai”. Trước 1995, hệ thống pháp luật của Việt Nam chưa có sự đồng nhất trong việc sử dụng khái niệm “bất động sản”. Cho đến khi Bộ luật dân sự 1995 ra đời thì khái nệm này mới được sử dụng một cách nhất quán. Khoản 1 Điều 181 Bộ luật dân sự 1995 quy định: “Bất động sản là các tài sản không di, dời được bao gồm: Đất đai; Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó; Các tài sản khác gắn liền với đất đai; Các tài sản khác do pháp luật quy định”. Như vậy, có hai cách diễn đạt chính trong hệ thống pháp luật của các quốc gia: cách thứ nhất miêu tả cụ thể những gì được coi là “gắn liền với đất đai”, và coi đó là bất động sản; cách thứ hai không giải thích rõ về khái niệm này và dẫn tới các cách hiểu rất khác nhau về những tài sản “gắn liền với đất đai”. Luật Dân sự Nga năm 1994 quy định về bất động sản đã có những điểm khác biệt đáng chú ý so với các Luật Dân sự truyền thống. Theo quy định tại Điều 130 của Luật này, một mặt liệt kê tương tự theo cách của các Luật Dân sự truyền thống; mặt khác, đưa ra khái niệm chung về bất động sản là “những đối tượng mà dịch chuyển sẽ làm tổn hại đến giá trị của chúng”. Tiếp đó, Luật này còn liệt kê những vật không liên quan gì đến đất đai như “tàu biển, máy bay, phương tiện vũ trụ ” cũng coi là các bất động sản. Theo Bộ luật Dân sự năm 2005 của nước Cộng hoà XHCN Việt Nam, tại Điều 174 có quy định: “Bất động sản là các tài sản bao gồm: Đất đai; Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; Các tài sản khác gắn liền với đất đai; Các tài sản khác do pháp luật quy định. 9
15. Động sản là những tài sản không phải là bất động sản”. Xem xét định nghĩa bất động sản của pháp luật Việt Nam, có thể nhận thấy việc định nghĩa bất động sản dựa trên đặc tính vật lý của tài sản. Cách định nghĩa này được sử dụng từ Bộ luật dân sự 1995, sau đó Bộ luật dân sự 2005 đã kế thừa các quy định của Bộ luật dân sự 1995 về vấn đề này. Tuy nhiên, từ việc định nghĩa này có thể nhận thấy chỉ những tài sản nào được pháp luật thừa nhận và quy định mới được coi là bất động sản. Để định nghĩa cụ thể về bất động sản, cần xem xét các đặc tính vật lý của tài sản, gồm có: + Tính cá biệt và khan hiếm. Về cơ bản, bất động sản phổ biến nhất là đất đai, do đó tính chất này xuất phát từ tính chất của đất đai. Tính khan hiếm cụ thể là việc giới hạn về diện tích của từng miếng đất, khu vực, vùng miền, địa phương Bổ sung đặc điểm cố định, không di dời được, bất động sản có tính cá biệt. Khó có thể tồn tại các bất động sản giống nhau hoàn toàn, do có những yếu tố khác biệt về không gian và các vấn đề khác liên quan. + Tính lâu bền. Tính lâu bền chỉ tuổi thọ của vật kiến trúc và công trình xây dựng. Đất đai là tài nguyên thiên nhiên xem như không thể bị hủy hoại trừ trường hợp thiên tai, đó đó tính lâu bền của bất động sản gắn với việc đất đai không bị mất đi, không bị thanh lý sau khi sử dụng, có thể dùng vào nhiều mục đích khác nhau. Như vậy, có thể khái niệm về bất động sản là đất đai và các công trình, tài sản khác gắn liền với đất đai, có những đặc tính vật lý đặc thù liên quan tới đất đai và các tài sản khác do pháp luật quy định. Bên cạnh đó, Điều 17 Hiến pháp 1992 và Điều 53 Hiến pháp 2013 đã quy định đất đai “là tài sản công thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý”, đồng nghĩa với việc pháp luật Việt Nam không thừa nhận quyền sở hữu đất đai của bất kì một chủ thể nào, và đất đai 10
16. trở thành đối tượng không thể đem ra trao đổi, giao dịch. Tuy nhiên, Luật Đất đai 1993, 2003 và 2013 đã quy định người sử dụng đất có quyền sử dụng đất và được chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp, tặng cho. Pháp luật cũng khẳng định quyền sử dụng đất là quyền tài sản, có thể tham gia giao dịch hợp pháp. Điều 181 Bộ luật Dân sự 2005 quy định “quyền tài sản là quyền trị giá được bằng tiền và có thể chuyển giao trong giao dịch dân sự, kể cả quyền sở hữu trí tuệ”, do đó quyền tài sản cũng là một loại tài sản. Theo cách phân loại tài sản tại Điều 174 Bộ luật dân sự 2005 thì quyền tài sản cũng sẽ có thể phân loại thành động sản hoặc bất động sản tùy thuộc vào tính chất của đối tượng phát sinh quyền là động sản hay bất động sản, mà quyền sử dụng đất là tài sản gắn liền với đất đai, vì vậy, quyền sử dụng đất cũng là bất động sản. Từ sự phân tích trên, có thể định nghĩa bất động sản như sau: Bất động sản là những tài sản không di dời được bao gồm: đất đai, công trình xây dựng, nhà ở gắn liền với đất, những tài sản gắn liền với công trình xây dựng hoặc nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Tóm lại, khái niệm bất động sản rất rộng và đa dạng, được quy định cụ thể bằng pháp luật của mỗi quốc gia. Có tài sản quốc gia này cho là động sản, nhưng quốc gia khác lại liệt kê vào danh mục bất động sản. Bên cạnh đó, các quy định về bất động sản trong hệ thống pháp luật Việt Nam vẫn là khái niệm mở, đến nay chưa có các quy định cụ thể danh mục các tài sản này. Thông qua các quy định của Bộ luật dân sự, bất động sản được liệt kê ra, qua đó quy định về động sản. Nhìn chung, một tài sản có thể hoặc là động sản hoặc bất động sản. Danh mục bất động sản được thiết lập và giới hạn, và danh mục các động sản được thể hiện bằng một quy phạm mở. Đây là kỹ thuật lập pháp tương đối thông dụng trong Bộ luật dân sự của nhiều nước trên thế giới khi phân loại động sản và bất động sản. 11
17. 1.1.1.2 Khái niệm môi giới bất động sản và chủ thể trong môi giới bất động sản. Khi một nền kinh tế thị trường phát triển, đi cùng với nó là sự phát triển của quá trình trao đổi hàng hóa. Thị trường càng phát triển, quá trình trao đổi hàng hóa cũng phát triển về mặt quy mô, số lượng, hình thức và chủng loại Đứng trước vấn đề đa dạng về hàng hóa, thì việc sở hữu những thông tin, lời khuyên để có thể giảm thiểu rủi ro khi tham gia giao dịch hàng hóa là một yếu tố rất quan trọng. Thị trường bất động sản cũng vậy. Khi thị trường bất động sản bắt đầu phát triển, việc sở hữu thông tin về bất động sản mang ý nghĩa sống còn đối với những người tham gia để nâng cao tính an toàn khi tham gia vào thị trường bất động sản. Tuy vậy, trước một lượng “hàng hóa” càng lúc càng nhiều lên, việc nắm bắt một cách chính xác các thông tin cần thiết rất phức tạp và không phải là điều dễ dàng. Do đó, một nghề mới ra đời, làm trung gian trong giao dịch bất động sản, cung cấp thông tin giữa bên mua và bên bán. Sự ra đời của nghề này là một hệ quả tất yếu của một thị trường bất động sản phát triển, xuất phát từ chính những đặc điểm của bất động sản và thị trường bất động sản. Thị trường bất động sản ngày một phát triển, quy mô của các giao dịch không còn gói gọn trong một khu vực, một vùng dân cư nữa mà mở rộng ra rộng hơn, nhiều vùng, nhiều khu vực hoặc nhiều quốc gia, và ngay cả hình thức của các giao dịch bất động sản cũng dần trở nên phong phú hơn, ngoài mua bán còn có thêm các hình thức khác như cho thuê, thế chấp nhà ở hoặc quyền sử dụng đất v.v Sự phát triển cả về quy mô và hình thức, dẫn tới việc cần thiết phải xuất hiện một yếu tố trung gian kết nối giữa các bên để thúc đẩy sự phát triển, giảm tải rủi ro do việc thiếu thông tin gây ra. Nghề môi giới ra đời là yếu tố tất yếu và cần thiết trong một thị trường bất động sản phát triển. Vai trò của nghề môi giới quan trọng, được quy định rõ ràng cùng với những nguyên tắc nhất định trong hệ thống pháp luật Việt Nam. 12
18. Vậy thế nào là môi giới? Môi giới có thể hiểu là hoạt động của người thứ ba với mục đích tạo ra sự thông cảm, thấu hiểu về các vấn đề liên quan giữa các bên với nhau. Môi giới tham gia vào việc giải quyết thỏa mãn nhu cầu giữa các bên, không những vậy môi giới còn đóng vai trò cầu nối trong hoạt động dịch vụ. Trong thực tế có khá nhiều các dạng môi giới như: môi giới hôn nhân, môi giới việc làm, môi giới các loại hàng hóa nói chung, và có cả môi giới bất động sản. Điều 150 Luật Thương mại 2005 chỉ ra: “Môi giới thương mại là hoạt động thương mại, theo đó một thương nhân làm trung gian (gọi là bên môi giới) cho các bên mua bán hàng hóa, cung ứng dịch vụ (gọi là bên được môi giới) trong việc đàm phán, giao kết hợp đồng mua bán hàng hóa, dịch vụ và được hưởng thù lao theo hợp đồng môi giới.” Khi xem xét các đặc điểm của nghề môi giới, theo PGS.TS Doãn Hồng Nhung: “Môi giới bất động sản là nghề tự quản lý bản thân. Trong hoạt động kinh doanh bất động sản người môi giới là người có khả năng kinh doanh độc lập, có trình độ giao tiếp, có khả năng xử lý thông tin, kết nối những người có bất động sản, có tài sản đủ điều kiện được phép tham gia vào thị trường bất động sản và có nhu cầu tham gia vào thị trường bất động sản” [26] Khi định nghĩa về môi giới bất động sản, PGS.TS Phan Thị Cúc và PGS.TS Nguyễn Văn Xa cho rằng: “Môi giới bất động sản là việc thực hiện hỗ trợ cho khách hàng các quyền liên quan đến bất động sản. Kết quả những hoạt động này là việc thực hiện những yêu cầu của khách hàng như hợp đồng bán, trao đổi, cho thuê với sự giúp đỡ của nhà môi giới. Những hoạt động này liên quan đến sự thay đổi ở khía cạnh pháp lý và thực tế của bất động sản. Nhà môi giới thực hiện các công việc để nhận được thù lao hoặc hoa hồng cho những thay đổi trên thông qua con đường kinh doanh mà đối tượng của nó là các quyền đối với bất động sản” [12] 13
19. Nhìn chung, khi xem xét về khái niệm môi giới bất động sản cần xem xét các vấn đề: mục đích, nhiệm vụ và điều kiện của hoạt động môi giới bất động sản. Hoạt động môi giới là hoạt động nhằm mục đích lợi nhuận cho bản thân. Các nhà môi giới đạt được mục đích này thông qua việc gắn kết giữa các chủ thể giao dịch bất động sản có nhu cầu tương đồng lại với nhau để thực hiện các thay đổi về mặt pháp lý của bất động sản. Tuy nhiên tính đặc thù trong hoạt động môi giới bất động sản nằm ở giá trị “hàng hóa” trong giao dịch bất động sản, do đó hoạt động này đòi hòi những điều kiện tương đối đặc trưng về trình độ. Trong thực tế tên gọi về nghề nghiệp này nhắc cho chúng ta liên tưởng về nhóm những người cụ thể, hoạt động trong thị trường bất động sản. Luật Kinh doanh bất động sản 2014 định nghĩa: “Môi giới bất động sản là việc làm trung gian cho các bên trong mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản”. Từ định nghĩa này có thể thấy, bên trung gian (bên môi giới) thực hiện công việc cho các bên tham gia giao dịch bất động sản (bên được môi giới) dẫn đến sự thay đổi ở khía cạnh pháp lí và thực tế của bất động sản, dẫn tới kết quả là việc thực hiện những yêu cầu của khách hàng như hợp đồng mua bán, trao đổi, cho thuê với sự giúp đỡ của nhà môi giới. Bên môi giới thực hiện các công việc nhằm mục đích nhận được thù lao cho những thay đổi về các quyền đối với bất động sản. Có thể khái niệm về môi giới bất động sản như sau: “Môi giới bất động sản là việc các tổ chức, cá nhân làm trung gian cho các bên trong mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại bất động sản để nhằm tìm kiếm lợi nhuận”. Bên cạnh đó, có thể khái niệm các chủ thể trong môi giới bất động sản như sau: "Các chủ thể trong môi giới bất động sản là các chủ thể tham gia vào quan hệ môi giới bất động sản gồm có bên môi giới và bên được môi giới", đối tượng là các quyền đối với bất động sản, mục đích của bên môi giới là hưởng thù lao, hoa hồng do bên được môi giới trả. Theo quy định, bên môi 14
20. giới không được đồng thời là bên tham gia giao dịch, và hoạt động môi giới phải tuân thủ các quy định nhất định. 1.1.2 Khái niệm và đặc điểm hệ thống quy phạm pháp luật về môi giới bất động sản của các chủ thể 1.1.2.1 Khái niệm hệ thống quy phạm pháp luật về môi giới bất động sản của các chủ thể Bất cứ quốc gia nào cũng đều có hệ thống các văn bản quy phạm pháp luật quy định từng lĩnh vực của đời sống. Hệ thống văn bản quy phạm pháp luật là phương tiện để thể chế hóa đường lối chính sách của Nhà nước, để quản lý xã hội. Các quy phạm pháp luật trong các văn bản này điều chỉnh các quan hệ xã hội tồn tại một cách khách quan trên mọi lĩnh vực. Sự tác động và ảnh hưởng của nó thể hiện ở nhiều mức độ khác nhau tùy thuộc vào từng loại đối tượng và quan hệ cụ thể cần có sự điều điều của pháp luật. Quy phạm pháp luật là yếu tố cơ sở, là tế bào của pháp luật. Có thể định nghĩa quy phạm pháp luật như sau: “Quy phạm pháp luật là quy tắc xử sự (quy tắc hành vi) do nhà nước đặt ra hoặc thừa nhận, có tính bắt buộc chung, thể hiện ý chí nhà nước, được nhà nước đảm bảo thực hiện nhằm điều chỉnh các quan hệ xã hội” [28] Từ khái niệm về quy phạm pháp luật, có thể hình dung hệ thống quy phạm pháp luật về môi giới bất động sản của các chủ thể là hệ thống các quy phạm pháp luật do nhà nước ban hành nhằm điều chỉnh các quan hệ trong lĩnh vực môi giới bất động sản trên thị trường bất động sản. Hệ thống quy phạm pháp luật về môi giới bất động sản của các chủ thể bao gồm tổng hợp các quy phạm pháp lý được ban hành bởi các cơ quan nhà nước như Quốc hội (Luật Kinh doanh bất động sản), Chính phủ (các Nghị định hướng dẫn thi hành Luật) và các cơ quan Nhà nước khác có liên quan đến lĩnh vực môi giới bất động sản (các Thông tư, Quyết định của Bộ Xây dựng hoặc các cơ quan có liên quan ) 15
21. về lĩnh vực môi giới bất động sản, điều chỉnh các quan hệ xã hội giữa các chủ thể tham gia vào hoạt động môi giới bất động sản, quy định về nguyên tắc, nội dung, thù lao, hoa hồng môi giới, quy định các quyền và nghĩa vụ của tổ chức, cá nhân môi giới, quy định việc cấp, thu hồi chứng chỉ môi giới bất động sản. Hệ thống quy phạm pháp luật về môi giới bất động sản của các chủ thể quy định về hoạt động trong lĩnh vực môi giới như tìm kiếm đối tác, đáp ứng các điều kiện của khách hàng để tham gia đàm phán ký kết hợp đồng môi giới. Các hoạt động đại diện theo ủy quyền để thực hiện các công việc liên quan đến hoạt động kinh doanh bất động sản. Thông qua các quy phạm pháp luật, pháp luật về môi giới bất động sản quy định trách nhiệm về cung cấp thông tin, hỗ trợ cho các bên trong việc đàm phán, ký hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản. Có thể khái niệm hệ thống quy phạm pháp luật về môi giới bất động sản của các chủ thể như sau: “Hệ thống quy phạm pháp luật về môi giới bất động sản của các chủ thể là tổng thể các quy phạm pháp luật, mang tính bắt buộc chung, được ban hành và bảo đảm thực hiện bởi các cơ quan nhà nước có thẩm quyền, thể hiện quan điểm, ý chí của Nhà nước đối với lĩnh vực môi giới bất động sản nhằm điều chỉnh các quan hệ xã hội giữa các chủ thể mua bán bất động sản và các chủ thể môi giới, cũng như quy định các vấn đề thuộc phạm vi môi giới bất động sản có liên quan”. 1.1.2.2 Đặc điểm của hệ thống quy phạm pháp luật về môi giới bất động sản của các chủ thể Các quy phạm pháp luật về môi giới bất động sản của các chủ thể cũng có những đặc điểm chung như các quy phạm nói chung, cụ thể như: Thứ nhất, quy phạm pháp luật về môi giới bất động sản của các chủ thể thể hiện ý chí nhà nước. Quy phạm pháp luật về môi giới bất động sản là mệnh lệnh của nhà nước, thể hiện thông qua các điều cấm, điều cho phép, các 16