Luận văn Giao kết và thực hiện hợp đồng thuê mua nhà ở xã hội theo pháp luật Việt Nam

Nội dung text: Luận văn Giao kết và thực hiện hợp đồng thuê mua nhà ở xã hội theo pháp luật Việt Nam

1. VIỆN HÀN LÂM KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI NGUYỄN THỊ MAI PHƢƠNG GIAO KẾT VÀ THỰC HIỆN HỢP ĐỒNG THUÊ MUA NHÀ Ở XÃ HỘI THEO PHÁP LUẬT VIỆT NAM Chuyên ngành: Luật kinh tế Mã số: 60.38.01.07 LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC PGS.TS.DOÃN HỒNG NHUNG HÀ NỘI, 2016
2. LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan Luận văn là công trình nghiên cứu của riêng tôi. Các kết quả nêu trong Luận văn chưa được công bố trong bất kỳ công trình nào khác. Các số liệu, ví dụ và trích dẫn trong Luận văn đảm bảo tính chính xác, tin cậy và trung thực. Tôi đã hoàn thành tất cả các môn học và đã thanh toán tất cả các nghĩa vụ tài chính theo quy định của Học Viện Khoa Học Xã Hội. Vậy tôi viết Lời cam đoan này đề nghị Khoa Luật - Học Viện Khoa Học Xã Hội xem xét để tôi có thể bảo vệ Luận văn. Tôi xin chân thành cảm ơn! NGƢỜI CAM ĐOAN NGUYỄN THỊ MAI PHƢƠNG
3. MỤC LỤC MỞ ĐẦU 1 Chƣơng 1. MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CƠ BẢN VỀ GIAO KẾT VÀ THỰC HIỆN HỢP ĐỒNG THUÊ MUA NHÀ Ở XÃ HỘI THEO PHÁP LUẬT VIỆT NAM 6 1.1. Khái niệm hợp đồng thuê mua nhà ở xã hội 6 1.2. Giao kết hợp đồng thuê mua nhà ở xã hội 16 1.3. Thực hiện hợp đồng thuê mua nhà ở xã hội 27 1.4. Ý nghĩa của giao kết và thực hiện hợp đồng mua thuê nhà ở xã hội tại Việt Nam 31 Chƣơng 2. THỰC TRẠNG GIAO KẾT VÀ THỰC HIỆN HỢP ĐỒNG THUÊ MUA NHÀ Ở XÃ HỘI TẠI VIỆT NAM 33 2.1. Quy định của pháp luật về hợp đồng thuê mua nhà ở xã hội 33 2.2. Áp dụng pháp luật để giao kết và thực hiện hợp đồng thuê mua nhà ở xã hội tại Việt Nam 41 2.3. Khó khăn trong giao kết và thực hiện hợp đồng thuê mua nhà ở xã hội tại Việt Nam 46 2.4. Nguyên nhân của những khó khăn phát sinh trong giao kết và thực hiện hợp đồng thuê mua nhà ở xã hội tại Việt Nam 54 Chƣơng 3. HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VÀ NÂNG CAO HIỆU QUẢ GIAO KẾT, THỰC HIỆN HỢP ĐỒNG THUÊ MUA NHÀ Ở XÃ HỘI TẠI VIỆT NAM 59 3.1. Những yêu cầu cần hoàn thiện pháp luật về hợp đồng thuê mua nhà ở xã hội tại Việt Nam 59 3.2. Hướng hoàn thiện pháp luật về giao kết và thực hiện hợp đồng thuê mua nhà ở xã hội tại Việt Nam 60 3.3. Kiến nghị hoàn thiện pháp luật về giao kết và thực hiện hợp đồng thuê mua nhà ở xã hội tại Việt Nam 60
4. 3.4. Tổ chức thực hiện pháp luật về giao kết và thực hiện hợp đồng thuê mua nhà ở xã hội tại Việt Nam 63 3.5. Một số giải pháp nâng cao hiệu quả thực thi giao kết và thực hiện hợp đồng thuê mua nhà ở xã hội 66 KẾT LUẬN 68 TÀI LIỆU THAM KHẢO 69 PHỤ LỤC 74
5. DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT HDB Housing and development board (Ủy ban phát triển nhà ở Singapore) UCDO Urban community development office (Cộng đồng nhà ở Thái Lan) GHB Government housing bank (Ngân hàng nhà ở Chính phủ Thái Lan) JICA Cơ quan hợp tác quốc tế Nhật Bản
6. DANH MỤC BẢNG BIỂU Bảng 1.1 So sánh thuê mua nhà ở xã hội và cho thuê tài chính Tr.9 Bảng 1.2 Tiêu chí xét duyệt các đối tượng được thuê mua nhà ở Tr.25 xã hội
7. MỞ ĐẦU 1. Tính cấp thiết của đề tài Nhu cầu về nhà ở thích hợp, an toàn là nhu cầu cơ bản và là điều kiện để phát triển con người một cách toàn diện và đồng bộ, đồng thời là nhân tố quyết định để phát triển nguồn nhân lực phục vụ cho sự nghiệp phát triển của đất nước. Trong quá trình phát triển nhà ở tại đô thị của nước ta thời gian qua đã thấy rõ rằng: trước năm 1993 Nhà nước bao cấp hoàn toàn, đến năm 2003 là giai đoạn nhà nước để cho người dân lo liệu, tự xây nhà. Tuy nhiên, từ năm 2003 trở lại đây, nhà ở được phát triển theo dự án và cũng đã có những bước chuyển biến đáng kể. Tuy nhiên, do việc phát triển nhà theo dự án làm các chủ đầu tư phải nộp tiền đất theo cơ chế thị trường, phải thuê đất rồi tính toán lợi nhuận làm giá nhà tăng cao khiến những người thu thập thấp khó có thể sở hữu được ngôi nhà của riêng mình. Trong khi đó, với thị trường bất động sản chưa được hoàn hảo, thu thập bình quân của người dân Việt Nam còn thấp thì việc phát triển thuê mua nhà ở xã hội là cực kỳ cần thiết. Hợp đồng thuê mua nhà ở xã hội là hình thức để hợp thức hóa loại hình thuê mua nhà ở xã hội. Pháp luật Việt Nam cũng đã có những quy định về hợp đồng thuê mua nhà ở xã hội nhưng vẫn chưa được rõ ràng và cụ thể, khiến người dân Việt Nam khó tiếp cận được hợp đồng này. Để tìm hiểu rõ hơn về những quy định trong giao kết, thực hiện hợp đồng thuê mua nhà ở xã hội và thực tiễn áp dụng pháp luật đó tại Việt Nam, tác giả lựa chọn đề tài “Giao kết và thực hiện hợp đồng thuê mua nhà ở xã hội theo pháp luật Việt Nam” làm đề tài luận văn của mình. 2. Tình hình nghiên cứu đề tài Nghiên cứu chuyên sâu về hợp đồng thuê mua nhà ở xã hội tại Việt Nam vẫn là một vấn đề mới trong khoa học pháp lý tại Việt Nam. Tuy nhiên, vấn đề này cũng đã được các tác giả nghiên cứu dưới nhiều góc độ, phạm vi khác nhau và đạt được những thành công nhất định. Có thể kể đến một số công trình như sau: 1
8. Ở cấp độ chuyên ngành kinh tế: “Nghiên cứu mô hình phát triển và quản lý nhà ở xã hội cho người có thu nhập thấp tại đô thị và khu công nghiệp tập trung” (Chủ nhiệm: Thạc sỹ Nguyễn Trọng Ninh – Phó cục trưởng cục quản lý nhà và thị trường bất động sản), đề tài “Thực trạng và giải pháp giải quyết nhà ở cho người thu nhập thấp ở Hà Nội” (TS. Hoàng Xuân Nghĩa – viện nghiên cứu phát triển kinh tế xã hội Hà Nội), đề tài “Những vấn đề pháp lý về hợp đồng thuê mua ở Việt Nam” – Luận văn Tiến sỹ Doãn Hồng Nhung – Năm 2006 – Khoa Luật, ĐHQGHN; đề tài “Chính sách phát triển nhà ở xã hội tại Hà Nội” (Luận văn thạc sỹ Mai Hồng Thuận năm 2014 – Đại học Kinh tế - ĐHQGHN), đề tài “Chính sách phát triển nhà ở xã hội trên địa bàn tỉnh Bắc Ninh” (Luận văn thạc sỹ Nguyễn Văn Bình – năm 2016 – Đại học Kinh tế - ĐHQGHN), Có thể kể đến các hội thảo sau: Hội thảo khoa học “Chiến lược phát triển kinh tế-xã hội thủ đô Hà Nội đến năm 2030, tầm nhìn đến năm 2050”, Hà Nội, 2006; Hội thảo khoa học “Giải quyết nhà cho người thu nhập thấp ở Hà Nội – Thực trạng và giải pháp”, Viện nghiên cứu pháp triển kinh tế - xã hội Hà Nội, Hà Nội, 2006; Hội thảo “Các giải pháp xây dựng phát triển nhà ở cho công nhân, sinh viên và người thu nhập thấp”, Bộ Xây dựng, 2006, Hội thảo Nhà ở xã hội tại Việt Nam – Bài học từ kinh nghiệm quốc tế, Bộ xây dựng cùng Ngân hàng Thế giới chủ trì, 2014 Ở góc độ ý tưởng: Cuốn sách “Pháp luật về hợp đồng thuê mua ở Việt Nam” của TS.Doãn Hồng Nhung (NXB Lao động – xã hội, 2009), Sách chuyên khảo “Pháp luật về nhà ở xã hội, nhà ở cho người thu nhập thấp tại Việt Nam” của TS.Doãn Hồng Nhung (chủ biên); cuốn sách “Pháp luật về kinh doanh bất động sản” của TS. Trần Quang Huy – Nguyễn Quang Tuyến đồng chủ biên (NXB.Tư pháp, 2009). Có thể kể đến các nghiên cứu sau: Đề tài “Pháp luật về nhà ở xã hội cho người có thu nhập thấp qua thực tiễn thực hiện tại thành phố Hà Nội” (Luận văn thạc sỹ Nguyễn Thu Dung– Học viện khoa học xã hội– Năm 2011); Luận văn thạc sỹ Đinh Gia Cảnh “Pháp luật về mua, bán nhà ở xã hội từ thực tiễn thành phố Hà Nội”- Học viện khoa học xã hội – năm 2014; đề tài “Pháp luật về mua bán nhà ở xã 2
9. hội” (Luận văn thạc sỹ Luật học Phạm Hồng Điệp – Đại học Luật Hà Nội - năm 2014), đề tài “Hợp đồng mua bán nhà ở xã hội theo pháp luật Việt Nam” (Luận văn thạc sỹ Luật Dân sự Dương Đình Dũng – Khoa Luật ĐHQGHN- năm 2014), đề tài “Pháp luật về nhà ở xã hội cho người thu nhập thấp từ thực tiễn tỉnh Bình Dương” (Luận văn thạc sỹ Lê Hồng Thông- Học viện khoa học xã hội – năm 2015), Các bài viết trên báo, tạp chí, các website cũng khai khác rất nhiều về đề tài này như: bài viết “Đặc điểm pháp lý cơ bản của hợp đồng thuê mua nhìn từ khía cạnh thuê mua nhà ở xã hội trong giai đoạn hiện nay”- PGS.TS. Doãn Hồng Nhung, bài viết “Pháp luật về nhà ở xã hội trong nền kinh tế thị trường ở Việt Nam” của Võ Thị Mỹ Hương trên Tạp chí Nhà nước và pháp luật số 4, năm 2012, tr. 37, bài viết “Góp phần gỡ nút thắt phát triển nhà ở xã hội” của Vũ Văn Thanh đăng trên Báo Tạp chí cộng sản – chuyên đề cơ sở số 104 (số tháng 8/2015), bài viết “Tăng cường quản lý của nhà nước về phát triển và quản lý nhà ở xã hội” của Bùi Thu Thủy đăng trên Báo Tạp chí cộng sản – chuyên đề cơ sở số 107 (số tháng 11/2015) Kết thừa những thành tựu của các nghiên cứu trên và đẩy mạnh đi sâu vào nghiên cứu về hợp đồng thuê mua nhà ở xã hội tại Việt Nam, luận văn sẽ có một cái nhìn tổng quát về hợp đồng thuê mua nhà ở xã hội theo pháp luật Việt Nam hiện nay, thực trạng của giao kết và thực hiện hợp đồng thuê mua nhà ở xã hội tại nước ta, từ đó có những kiến nghị để hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả trong giao kết, thực hiện hợp đồng thuê mua nhà ở xã hội. 3. Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu Mục đích nghiên cứu của đề tài là hệ thống hóa những vấn đề lý luận cơ bản về thuê mua nhà ở xã hội và hợp đồng thuê mua nhà ở xã hội, đánh giá thực trạng về giao kết và thực hiện hợp đồng thuê mua nhà ở xã hội nhằm đưa ra một số kiến nghị có tính khả thi có thể giúp các cơ quan có thẩm quyền cũng như các nhà đầu tư có thể triển khai tốt hơn hợp đồng thuê mua nhà ở xã hội, các đối tượng đủ điều kiện tiếp cận rộng hơn đối với những quy định về nhà ở xã hội. Từ đó để có thể hoàn thiện hơn nữa hệ thống pháp luật Việt Nam nói chung và Luật Nhà ở nói riêng. Những nhiệm vụ cần phải thực hiện để hoàn thiện đề tài “Giao kết và thực hiện hợp đồng thuê mua nhà ở xã hội theo pháp luật Việt Nam” như sau: 3
10. - Hệ thống hóa, phân tích các quy định của pháp luật về giao kết và thực hiện hợp đồng thuê mua nhà ở xã hội tại Việt Nam; - So sánh, đối chiếu với các quy định của pháp luật nước ngoài để thấy rõ pháp luật của Việt Nam đã thật sự phù hợp hay chưa; - Thu thập tài liệu thực tế để qua đó thấy được thực trạng áp dụng pháp luật về hợp đồng thuê mua nhà ở xã hội tại Việt Nam, thực trạng của hợp đồng thuê mua nhà ở xã hội tại các thành phố lớn của Việt Nam để thấy rõ hơn tình hình phát triển hợp đồng thuê mua nhà ở xã hội tại Việt Nam. - Tìm ra những khó khăn và nguyên nhân của những khó khăn trong giao kết và thực hiện hợp đồng thuê mua nhà ở xã hội tại Việt Nam. - Đề xuất một số kiến nghị hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả giao kết, thực hiện hợp đồng thuê mua nhà ở xã hội. 4. Đối tƣợng và phạm vi nghiên cứu Đối tượng và phạm vi nghiên cứu của bài luận văn với đề tài “Giao kết và thực hiện hợp đồng thuê mua nhà ở xã hội tại Việt Nam” là phân tích những quy định của pháp luật về hợp đồng thuê mua nhà ở xã hội theo Luật Nhà ở năm 2014 và các văn bản có liên quan mới nhất; đánh giá thực trạng giao kết, thực hiện hợp đồng thuê mua nhà ở xã hội tại Việt Nam và thực trạng áp dụng quy định pháp luật về hợp đồng thuê mua nhà ở xã hội hiện nay để nêu ra những khó khăn và nguyên nhân của những khó khăn đó. Với phạm vi của đề tài, tác giả xin trình bày thực trạng về hợp đồng thuê mua nhà ở xã hội tại 3 thành phố lớn có nhu cầu về thuê mua nhà ở xã hội cao là Hà Nội, Đà Nẵng, Hồ Chí Minh. Luận văn cũng đề xuất một số kiến nghị để hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả giao kết và thực hiện hợp đồng thuê mua nhà ở xã hội. 5. Phƣơng pháp luận và phƣơng pháp nghiên cứu Luận văn được viết trên cơ sở Chủ nghĩa Mác Lê-Nin và tư tưởng Hồ Chí Minh để thể chế chủ trương, đường lối của Đảng, pháp luật của Nhà nước quy định về Nhà ở xã hội nói chung và về hợp đồng thuê mua nhà ở xã hội nói riêng. Cụ thể hơn, luận văn sử dụng phương pháp duy vật biện chứng và duy vật lịch sử của Chủ nghĩa Mác-Lê nin tiến hành nghiên cứu đề tài nhằm nghiên cứu đánh giá sự vật, hiện tượng nghiên cứu một cách tổng thể, toàn diện, trong mối quan hệ tác động lẫn nhau giữa các yếu tố trong bản thân đối tượng nghiên cứu và giữa đối tượng nghiên cứu với các sự vật, 4
11. hiện tượng khác đồng thời phát hiện ra quy luật phát triển của đối tượng nghiên cứu theo từng giai đoạn phát triển lịch sử. Trong luận văn còn sử dụng một số phương pháp cụ thể để nghiên cứu một cách toàn diện các vấn đề, bao gồm: + Phương pháp thống kê: kết hợp giữa thống kê các tài liệu thu thập được trong các bài nghiên cứu và thực tế. + Phương pháp so sánh: dựa trên thông tin và số liệu để tiến hành phân tích, đánh giá trên cơ sở so sánh, đối chiếu; so sánh đối chiếu không chỉ các quy định tại Việt Nam mà so sánh với các quy định của nước ngoài. + Phương pháp tổng hợp: để có thể đưa ra các đánh giá tổng thể và đề xuất các giải pháp thực hiện. + Phân tích, bình luận các quy định của pháp luật. 6. Ý nghĩa lý luận và thực tiễn của luận văn Đề tài “Giao kết và thực hiện hợp đồng thuê mua nhà ở xã hội tại Việt Nam” khi đạt được mục tiêu sẽ đóng góp một phần đưa ra cái nhìn về các quy định pháp luật liên quan đến giao kết và thực hiện hợp đồng thuê mua nhà ở xã hội tại Việt Nam, phân tích việc áp dụng các quy định của pháp luật vào việc thực hiện trên thực tế. Từ đó đưa ra một số kiến nghị cũng như giải pháp nhằm tháo gỡ những khó khăn mà Nhà nước, các chủ đầu tư, những đối tượng thuộc diện thuê mua nhà ở xã hội hiện đang mắc phải để tiến hành và đẩy mạnh giao kết, thực hiện hợp đồng thuê mua nhà ở xã hội đạt hiệu quả cao, tránh những hậu quả xấu xảy ra làm các bên có thể xảy ra tranh chấp. 7. Cơ cấu luận văn Ngoài phần mở đầu, kết luận, danh mục tài liệu tham khảo, phụ lục, luận văn gồm 3 chương: Chương 1: Một số vấn đề lý luận cơ bản về giao kết và thực hiện hợp đồng thuê mua nhà ở xã hội theo pháp luật Việt Nam. Chương 2: Thực trạng giao kết và thực hiện hợp đồng thuê mua nhà ở xã hội tại Việt Nam. Chương 3: Hoàn thiện về pháp luật và nâng cao hiệu quả giao kết và thực hiện hợp đồng thuê mua nhà ở xã hội tại Việt Nam. 5
12. Chƣơng 1 MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CƠ BẢN VỀ GIAO KẾT VÀ THỰC HIỆN HỢP ĐỒNG THUÊ MUA NHÀ Ở XÃ HỘI THEO PHÁP LUẬT VIỆT NAM 1.1. Khái niệm hợp đồng thuê mua nhà ở xã hội 1.1.1. Khái niệm nhà ở xã hội Quyền có chỗ ở là một trong các quyền cơ bản của con người được tất cả các nước trên Thế giới khẳng định trong Hiến pháp của họ. Tại điều 55 khoản C của Hiến chương Liên Hiệp Quốc năm 1945, Liên Hiệp Quốc khuyến khích các quốc gia “Tôn trọng và tuân thủ triệt để các quyền con người và các quyền tự do cơ bản của tất cả mọi người không phân biệt chủng tộc, giới tính, ngôn ngữ hay tôn giáo”[51]. Điều 40 Hiến pháp Liên Bang Nga năm 1993 quy định “Mỗi người đều có quyền về nhà ở. Không một ai bị tước đoạt nhà ở. Các cơ quan quyền lực nhà nước và cơ quan tự quản địa phương khuyến khích xây dựng nhà ở, tạo điều kiện thực thi quyền về nhà ở. Người nghèo, những công dân khác cần nhà ở đã được quy định trong luật được cấp nhà không mất tiền hoặc với sự trợ giúp từ các quỹ nhà nước, chính quyền địa phương hoặc các quỹ nhà khác theo quy định của pháp luật”[51]. Điều 40 Hiến pháp Hoa Kỳ năm 1787 khẳng định: Mỗi người đều có quyền về nhà ở. Không một ai bị tước đoạt nhà ở. Các cơ quan quyền lực nhà nước và cơ quan tự quản địa phương khuyến khích xây dựng nhà ở, tạo điều kiện thực thi về quyền nhà ở. Người nghèo, những công dân khác cần nhà ở đã được quy định trong luật được cấp nhà không mất tiền hoặc với sự trợ giúp từ các quỹ nhà nước, chính quyền địa phương hoặc các quỹ nhà khác theo quy định của pháp luật [51]. Đặc biệt, đối với người Việt Nam, nơi ở và ngôi nhà là điều hết sức quan trọng đối với mỗi gia đình nói chung và mỗi người nói riêng. Do đó, Điều 22 của Hiến pháp năm 2013 đã khẳng định: “Công dân có quyền có nơi ở hợp pháp”. Để giải quyết vấn đề này, các ngôi nhà được phát sinh thông qua các hoạt động xây dựng, mua, bán, thuê, thuê mua, tặng cho, thừa kế, thế chấp, cầm cố Điều 32 Hiến pháp năm 2013 cũng quy định “Mọi người có quyền sở hữu về thu nhập hợp 6
13. pháp, của cải để dành, nhà ở, tư liệu sinh hoạt, tư liệu sản xuất, phần vốn góp trong doanh nghiệp hoặc trong các tổ chức kinh tế khác”. Tuy nhiên, với mức thu nhập còn thấp mà giá nhà đất lại cao nên người dân Việt Nam đã dành sự quan tâm đến loại hình Nhà ở xã hội trong thời gian gần đây. Đảng và Nhà nước cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam thể chế hóa lần đầu tiên chính sách nhà ở xã hội cho người thu nhập thấp tại Luật nhà ở năm 2005 và Nghị định số 90/2006/NĐ-CP ban hành ngày 06/09/2006 của Chính Phủ về hướng dẫn thi hành luật nhà ở năm. Sau một thời gian sửa đổi, thực hiện thì Nhà ở xã hội đã được định nghĩa cụ thể trong Luật nhà ở năm 2014 như sau: “Nhà ở xã hội là nhà ở có sự hỗ trợ của Nhà nước cho các đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở theo quy định của Luật này” (theo Khoản 7 Điều 3). 1.1.2. Khái niệm về thuê mua nhà ở xã hội Thuê mua là loại hình tín dụng phát triển không ngừng và nay đã trở thành phổ biến trong hoạt động kinh tế quốc tế. Trên Thế giới, thuê mua thật sự phát triển mạnh mẽ từ sau Chiến tranh thế giới thứ hai nhằm đáp ứng nhu cầu về vốn cho các công ty, các nhà kinh doanh. Thuê mua là loại hình hoạt động cho thuê tài sản, theo đó người cho thuê, sau này thường là các công ty thuê mua, chuyển quyền sử dụng tài sản – đối tượng cho thuê mua – cho người đi thuê trong một khoảng thời gian đủ để người cho thuê có thể thu hồi lại vốn tài trợ và các chi phí tài chính liên quan, còn người đi thuê phải trả cho người cho thuê tiền thuê tài sản theo như đã thỏa thuận. Trong quá trình thuê hoặc trước khi kết thúc quan hệ thuê mua, người cho thuê có thể bán lại tài sản này cho người đi thuê. [31] Ngày nay, thuê mua được phát triển thành nhiều hình thức khác nhau: thuê mua tài chính, cho thuê vận hành [31, tr. 43] và phát triển hơn nữa là thuê mua nhà ở. Tại Việt Nam, thuê mua nhà ở ngày càng được phát triển và được ghi nhận trong các văn bản pháp luật như sau: Theo Điều 7 Khoản 3 Luật kinh doanh bất động sản năm 2014 quy định: “Thuê mua nhà, công trình xây dựng là thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên thuê mua thanh toán trước cho bên cho thuê mua một khoản tiền và được sử dụng nhà, công trình xây dựng đó; số tiền còn lại được tính thành tiền thuê; sau khi đã thanh 7
14. toán đủ số tiền thuê mua thì bên thuê mua trở thành chủ sở hữu đối với nhà, công trình xây dựng đó”. Luật Nhà ở năm 2014 đã cho chúng ta hiểu về thuê mua nhà ở như sau: “việc người thuê mua thanh toán trước cho bên cho thuê mua 20% giá trị của nhà ở thuê mua, trừ trường hợp người thuê mua có điều kiện thanh toán trước thì được thanh toán không quá 50% giá trị nhà ở thuê mua; số tiền còn lại được tính thành tiền thuê nhà để trả hàng tháng cho bên cho thuê mua trong một thời hạn nhất định; sau khi hết hạn thuê mua nhà ở và khi đã trả hết số tiền còn lại thì người thuê mua có quyền sở hữu đối với nhà ở đó” [35, khoản 3 Điều 17]. Khái niệm “Thuê mua nhà ở xã hội” được quy định trong Luật nhà ở năm 2005 nhưng lại không được quy định cụ thể trong Luật nhà ở năm 2014. Khái niệm “thuê mua nhà ở xã hội” được quy định tại Điều 105 trong Luật Nhà ở năm 2005 (được Quốc hội khóa XI thông qua ngày 29/11/2005) như sau: “1. Thuê mua nhà ở xã hội là việc người thuê nhà ở được cơ quan nhà nước có thẩm quyền công nhận quyền sở hữu đối với nhà ở đang thuê sau khi đã hoàn thành nghĩa vụ của người thuê trong một thời gian quy định ”. Từ những khái niệm trên có thể rút ra được định nghĩa Thuê mua nhà ở xã hội như sau: việc bên thuê mua là những đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội do Nhà nước quy định thanh toán trước cho bên cho thuê mua một khoản tiền; số tiền còn lại được tính thành tiền thuê nhà để trả hàng tháng cho bên cho thuê mua trong một thời hạn nhất định; sau khi hết hạn thuê mua nhà ở và khi đã trả hết số tiền còn lại thì người thuê mua có quyền sở hữu đối với nhà ở đó. Cho thuê tài chính là một trong hai dạng của hợp đồng thuê mua trên Thế giới, bên cạnh cho thuê vận hành [32, tr.43]. Cho thuê tài chính và thuê mua nhà ở xã hội đều là việc bên thuê mua sẽ được sở hữu tài sản sau thời gian cho thuê. Tuy nhiên, cho thuê tài chính khác với thuê mua nhà ở xã hội thể hiện dưới bảng sau đây: 8
15. Tiêu chí Thuê mua nhà ở xã hội Cho thuê tài chính Đối tượng Nhà ở xã hội Phổ biến là động sản, có thời hạn sử dụng, bao gồm: - Máy móc thiết bị, phương tiện đơn chiếc hoạt động độc lập; - Dây chuyền sản xuất; - Thiết bị lẻ trong dây chuyền sản xuất đồng bộ; - Thiết bị văn phòng, thiết bị điện tử điện toán, viễn thông, y tế và các động sản khác. Chủ thể Gồm 2 bên: Gồm 3 bên bắt buộc: +Bên thuê mua, + Bên thuê, +Bên cho thuê mua (Chủ đầu + Công ty cho thuê tài chính; tư); + Nhà cung cấp máy móc thiết bị. Giá thuê - Được tính chia cho hàng tháng Giá trị khoản tiền thuê tối thiểu lớn sao cho đủ với giá mua nhà ở xã hơn hay bằng giá trị của tài sản. hội. - Không quy định về lãi suất - Quy định lãi suất trong thời gian trong thời gian thuê. thuê trên cơ sở lãi suất cơ bản và những biến độ dao động do Thống đốc ngân hàng nhà nước công bố. Thời hạn Tối thiểu là 05 năm Thời gian ngắn hơn, tối thiểu là 01 thuê năm. Quyền sở Khi hết thời hạn thuê thì bên Khi hết thời hạn thuê thì bên thuê hữu thuê mua được quyền sở hữu nhà có quyền thuê tiếp hoặc có quyền ở xã hội đó. mua lại tài sản đó. Bảng 1.1. So sánh thuê mua nhà ở xã hội và cho thuê tài chính [32, Tr.20] So sánh thuê mua nhà ở xã hội với hình thức mua nhà trả chậm, trả dần: Hai hình thức này có những điểm giống và điểm khác nhau như sau: 9
16. Thứ nhất, đối tượng áp dụng của hình thức thuê mua chỉ dành cho nhà ở xã hội, hình thức mua nhà trả chậm, trả dần thì không áp dụng với loại nhà ở xã hội mà được áp dụng đối với tất cả các loại hình nhà ở khác nhau. Thứ hai, sự giống nhau về nội dung của hai hình thức như sau: cùng là việc chưa trả hết tiền đã được sử dụng nhà, sau một thời gian thì được sở hữu nhà ở bằng Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản trên đất, tuy nhiên, các quy định về hai hình thức trả tiền lại khác nhau. Thuê mua nhà ở xã hội quy định bên thuê mua phải trả trước ít nhất 20% giá trị ngôi nhà, số tiền còn lại được tính thành tiền mua nhà hàng tháng. Còn hình thức mua nhà trả chậm, trả dần không có quy định là bên mua phải trả trước bao nhiêu, số tiền còn lại như thế nào, mà các quy định về những điều khoản này do hai bên tự thỏa thuận với nhau. Thứ ba, lãi suất trong thời gian chưa trả hết tiền: thuê mua nhà ở xã hội không phải chịu lãi suất trong thời gian thuê còn mua nhà trả chậm, trả dần phải chịu lãi suất trong thời gian chưa trả hết tiền mua ngôi nhà mặc dù lãi suất rất thấp. Thứ tư, thời gian thực hiện thuê mua nhà ở xã hội dài hơn (tối thiểu là 05 năm, tối đa là 10 năm) so với thời gian để thực hiện việc mua nhà trả chậm, trả dần (thông thường là dưới 05 năm). Thứ năm, Điều 125 Luật nhà ở năm 2014 quy định: trong thời gian trả chậm, trả dần, bên mua nhà ở được quyền sử dụng nhà ở và có trách nhiệm bảo trì nhà ở đó, trừ trường hợp nhà ở còn trong thời hạn bảo hành theo quy định. Bên mua nhà ở trả chậm, trả dần chỉ được thực hiện các giao dịch mua bán, tặng cho, đổi, thế chấp, góp vốn nhà ở này với người khác sau khi đã thanh toán đủ tiền mua nhà ở, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác. Trường hợp bên mua nhà ở có nhu cầu trả lại nhà ở đã mua trong thời gian trả chậm, trả dần và được bên bán nhà ở đồng ý thì hai bên thỏa thuận phương thức trả lại nhà ở và việc thanh toán lại tiền mua nhà ở đó. Quy định pháp luật đối với mua nhà trả chậm, trả dần có phần “thông thoáng” hơn so với thuê mua nhà ở xã hội. Các quy định của hình thức mua nhà trả chậm, trả dần thường để “các bên tự thỏa thuận” với nhau để cùng nhau thực hiên. Do đối tượng được thuê mua nhà ở xã hội có sự đặc biệt nên các quy định về thuê mua nhà ở 10
17. xã hội có phần chặt chẽ, buộc các bên phải tuân thủ chứ không được tự do thỏa thuận hay giao kết, thực hiện như đối với hình thức mua nhà trả chậm, trả dần. *Đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về thuê mua nhà ở xã hội Trong Chiến lược nhà ở quốc gia đến năm 2020 và tầm nhìn đến năm 2030 của Thủ tướng Chính phủ phê duyệt (năm 2011) quy định 8 đối tượng đã nêu ở mục 1.1.1 được quyền thuê mua nhà ở xã hội nhưng theo Điều 49, Điều 50, Khoản 1 Điều 82 Luật Nhà ở năm 2014 lại quy định hẹp hơn, chỉ có 7 nhóm đối tượng. Những đối tượng đó bao gồm: Thứ nhất, người có công với cách mạng theo quy định của pháp luật về ưu đãi người có công với cách mạng. Theo Pháp lệnh số 04/2012/UBTVQH13 của Ủy ban thường vụ Quốc Hội ban hành 16/7/2012 về pháp lệnh sửa đổi, bổ sung một số điều của pháp lệnh ưu đãi người có công với cách mạng quy định người có công với cách mạng gồm: người hoạt động cách mạng trước 1/1/1945; người hoạt động cách mạng từ 1/1/1945 đến ngày khởi nghĩa tháng Tám năm 1945; liệt sĩ; bà mẹ Việt Nam anh hùng; anh hùng lực lượng vũ trang nhân dân; anh hùng lao động trong thời kỳ kháng chiến; bệnh binh; người hoạt động cách mạng, hoạt động kháng chiến bị địch bắt tù, đày; người hoạt động kháng chiến giải phóng dân tộc, bảo vệ Tổ quốc và làm nghĩa vụ quốc tế; người có công giúp đỡ cách mạng. Chúng ta đã trải qua hai cuộc kháng chiến chống Pháp và chống Mĩ lịch sử, khốc liệt để dành lấy tự do như ngày hôm nay. Công lớn là dựa vào những người đi trước, những anh hùng thời đó để có thể đưa cách mạng Việt Nam đi tới được thắng lợi. Do vậy, Nhà nước đã ban hành rất nhiều chính sách để hỗ trợ những người có công với Cách mạng và chính sách về nhà ở xã hội là một trong những chính sách đó. Theo Khoản 1 Điều 22 Nghị định số 100/2015/NĐ-CP ban hành ngày 20/10/2015 của Chính phủ quy định về phát triển và quản lý nhà ở xã hội thì những người có công với cách mạng muốn được thuê mua nhà ở xã hội phải có giấy tờ chứng minh về đối tượng theo quy định của pháp luật về người có công với cách mạng, xác nhận về thực trạng nhà ở và chưa được hỗ trợ nhà ở của Nhà nước do Ủy ban nhân dân cấp xã nơi đăng ký hộ khẩu thường trú cấp. 11
18. Thứ hai, người có thu nhập thấp, người thuộc diện hộ gia đình nghèo tại khu vực đô thị. Với tốc độ phát triển của nền kinh tế hiện nay, đặc biệt là tại các đô thị, đã đẩy một bộ phận không nhỏ những cá nhân, hộ gia đình vào tình trạng khó khăn do không tìm được công việc đảm bảo thu nhập ổn định. Đây cũng là nhóm đối tượng nhận được sự quan tâm của Đảng và Nhà nước với nhiều chính sách hỗ trợ thiết thực trên nhiều lĩnh vực, trong đó có chính sách nhà ở xã hội. Hộ gia đình nghèo được xác định để thuê mua nhà ở xã hội theo Quyết định số 59/2015/QĐ-TTg ngày 19/11/2015 của Thủ tướng Chính phủ về việc ban hành chuẩn nghèo tiếp cận đa chiều áp dụng cho giai đoạn 2016-2020 khi đáp ứng một trong hai tiêu chí như sau: - Có thu nhập bình quân đầu người/tháng từ đủ 900.000 đồng trở xuống; - Có thu nhập bình quân đầu người/tháng trên 900.000 đồng đến 1.300.000 đồng và thiếu hụt từ 03 chỉ số đo lường mức độ thiếu hụt tiếp cận các dịch vụ xã hội cơ bản trở lên. Thứ ba, người lao động đang làm việc tại các doanh nghiệp trong và ngoài khu công nghiệp. Luật Nhà ở năm 2014 tiếp tục mở rộng đối tượng được thuê mua nhà ở xã hội: không chỉ hỗ trợ cho những người lao động làm việc trong khu công nghiệp mà còn hỗ trợ cho những người lao động làm việc tại các doanh nghiệp ngoài khu công nghiệp. Đây là nhóm đối tượng có số lượng không nhỏ tại các thành phố lớn. Cùng với quá trình công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước, một bộ phận lớn người dân từ các tỉnh, thành phố tập trung tại các thành phố lớn để tìm kiếm cơ hội việc làm. Vì vậy, trong những năm gần đây, số lượng công nhân trong, ngoài các khu công nghiệp, khu chế xuất càng ngày càng tăng. Trong khi đó các khu công nghiệp, khu chế xuất không đủ quỹ đất để đáp ứng hết nhu cầu nhà ở cho công nhân. Những công nhân đó phải sống tại các khu nhà trọ chật chội, không đảm bảo các điều kiện sinh hoạt tối thiểu làm ảnh hưởng đến sức khỏe và cuộc sống của công nhân. Đặc biệt, điều này được coi là một trong những nguyên nhân làm gia tăng các tệ nạn xã hội. Xây dựng và phát triển nhà ở xã hội cho nhóm đối tượng này là yêu cầu bức 12
19. thiết góp phần đảm bảo cuộc sống của họ nói riêng, lợi ích của toàn xã hội nói chung, đặc biệt là ở các thành phố lớn. Thứ tư, sĩ quan, hạ sĩ quan nghiệp vụ, hạ sĩ quan chuyên môn kỹ thuật, quân nhân chuyên nghiệp, công nhân trong cơ quan, đơn vị thuộc công an nhân dân và quân đội nhân dân. Đối tượng trên là những người “làm công cho Nhà nước” với mức lương đã được quy định theo bậc, theo ngành. Trong thời buổi kinh tế thị trường như hiện nay, mức lương của cán bộ công chức thấp hơn nhiều so với những người làm việc cho các thành phần kinh tế ngoài quốc doanh. Nhà nước đã có những điều chỉnh về mức lương cơ bản, phụ cấp đặc thù nhưng cũng chưa đủ để những đối tượng này có được một cuộc sống tốt trong khi mức giá đất, giá nhà ngày một tăng cao. Đặc biệt với các cán bộ, công chức là người đến từ các địa phương khác hiện đang công tác tại các thành phố lớn thì điều này càng trở nên khó khăn hơn cả. Mặc dù Nhà nước đã có những chính sách nhà ở công vụ tại các cơ quan nhưng số lượng nhà ở công vụ còn rất hạn chế. Hơn nữa chỉ một số đối tượng cụ thể mới được ở nhà ở công vụ theo quy định của pháp luật. Vì vậy, tạo điều kiện cho nhóm đối tượng này có nhà ở ổn định là điều hết sức quan trọng giúp họ có điều kiện công tác tốt. Nhóm này được thuê mua nhà ở xã hội khi có giấy xác nhận của cơ quan, tổ chức nơi đang làm việc về đối tượng để chứng minh đối tượng và thực trạng nhà ở khó khăn. Thứ năm, cán bộ, công chức, viên chức theo quy định của pháp luật về cán bộ, công chức, viên chức. Với bậc lương cán bộ, công chức, viên chức của nước ta hiện nay để mua được một ngôi nhà thì quả thật là một bài toán quá khó đối với họ. Để giảm thiểu tham nhũng cũng như hỗ trợ cán bộ, công chức, viên chức thì nhà ở xã hội là giải pháp mà Nhà nước ta hướng tới. Thứ sáu, các đối tượng đã trả lại nhà ở công vụ. Đối tượng được thuê nhà ở công vụ bao gồm: cán bộ lãnh đạo Đảng, Nhà nước thuộc diện được ở nhà ở công vụ trong thời gian đảm nhận chức vụ; cán bộ, công chức thuộc các cơ quan của Đảng, Nhà nước, tổ chức chính trị - xã hội được 13
20. điều động, luân chuyển theo yêu cầu công tác; sĩ quan, quân nhân chuyên nghiệp thuộc lực lượng vũ trang nhân dân khi được điều động, phục vụ theo yêu cầu quốc phòng an ninh; giáo viên được cử đến công tác tại các xã vùng xa, vùng đặc biệt khó khăn, biên giới, hải đảo; bác sỹ, nhân viên y tế được cử đến công tác tại các xã vùng sâu, vùng xa, vùng đặc biệt khó khăn, khu vực biên giới, hải đảo hoặc được cửa luân phiên có thời hạn xuống công tác tại các bệnh viện, các trung tâm y tế tuyến dưới [23, Điều 11]. Những người được thuê nhà ở công vụ cũng là những người có mức thu nhập bình quân không cao, cũng là những cán bộ, công chức, viên chức của Nhà nước hưởng mức lương theo bậc, theo ngạch quy định. Tạo điều kiện cho họ cũng là để họ có thể chuyên tâm vào làm việc, kiện toàn và vận hành bộ máy Nhà nước, thúc đẩy sự phát triển của từng địa phương, từng lĩnh vực. Thứ bảy, hộ gia đình, cá nhân thuộc diện bị thu hồi đất và phải giải tỏa, phá dỡ nhà ở theo quy định của pháp luật mà chưa được Nhà nước bồi thường bằng nhà ở, đất ở. Đây là sự hỗ trợ mang tính tích cực, không chỉ tạo cơ hội cho những người khó khăn về nhà ở cải thiện điều kiện chỗ ở mà còn góp phần hỗ trợ cho công tác giải phóng mặt bằng. Từ trước đến nay, nhà tái định cư luôn là vấn đề hóc búa với các địa phương có tốc độ đô thị hóa nhanh. Vấn đề không chỉ là thiếu quỹ nhà tái định cư mà còn ở việc không ít trường hợp sau khi nhận được tiền đền bù, hỗ trợ nhưng vẫn không đủ khả năng để chi trả cho việc mua nhà tái định cư, dù giá nhà tái định cư luôn thấp hơn nhiều so với giá nhà ở thương mại. Việc đưa các hộ dân phải giải tỏa, phá dỡ nhà ở theo quyết định thu hồi đất của Nhà nước sẽ tạo thêm “kênh” tiếp cận nhà ở cho các hộ thực sự khó khăn thông qua hình thức thuê, thuê mua nhà ở. Theo Điều 22 Nghị định số 100/2015/NĐ- CP ban hành ngày 20/10/2015 của Chính phủ thì nhóm đối tượng này muốn được thuê mua nhà ở xã hội thì phải đáp ứng các điều kiện sau: có bản sao có chứng thực chứng minh người đó có tên trong danh sách thu hồi đất ở, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của cơ quan có thẩm quyền, kèm theo giấy xác nhận của Ủy ban nhân dân cấp huyện nơi người có nhà, đất bị thu hồi về việc chưa được Nhà nước bồi thường bằng nhà ở, đất ở tái định cư. 1.1.3. Khái niệm hợp đồng thuê mua nhà ở xã hội 14