Luận văn Giao đất, cho thuê đất theo luật đất đai năm 2013

Nội dung text: Luận văn Giao đất, cho thuê đất theo luật đất đai năm 2013

1. VIỆN HÀN LÂM KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI NGUYỄN VĂN HOAN GIAO ĐẤT, CHO THUÊ ĐẤT THEO LUẬT ĐẤT ĐAI NĂM 2013 CHUYÊN NGÀNH: LUẬT KINH TẾ MÃ SỐ : 8.38.01.07 LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: PGS.TS. DOÃN HỒNG NHUNG HÀ NỘI – 2018
2. LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan Luận văn là công trình nghiên cứu của riêng tôi. Các kết quả nêu trong Luận văn chưa được công bố trong bất kỳ công trình nào khác. Các ví dụ và trích dẫn trong Luận văn đảm bảo tính chính xác, tin cậy và trung thực. Những kết luận khoa học của Luận văn là kết quả quá trình tìm tòi nghiên cứu! Người cam đoan NGUYỄN VĂN HOAN
3. MỤC LỤC MỞ ĐẦU 1 CHƯƠNG 1; NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ GIAO ĐẤT, CHO THUÊ ĐẤT VÀ PHÁP LUẬT VỀ GIAO ĐẤT, CHO THUÊ ĐẤT 8 1.1. Lý luận về giao đất, cho thuê đất 8 1.2. Lý luận pháp luật về giao đất, cho thuê đất 14 1.3. Lược sử hình thành và phát triển của pháp luật về giao đất, cho thuê đất 18 CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG CÁC QUY ĐỊNH CỦA LUẬT ĐẤT ĐAI NĂM 2013 VỀ GIAO ĐẤT, CHO THUÊ ĐẤT VÀ THỰC TIỄN THI HÀNH 26 2.1. Các quy định của Luật Đất đai năm 2013 về giao đất và cho thuê đất 26 2.2. Thực tiễn thi hành pháp luật về giao đất, cho thuê đất 44 CHƯƠNG 3: ĐỊNH HƯỚNG VÀ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VÀ NÂNG CAO HIỆU QUẢ THỰC THI PHÁP LUẬT VỀ GIAO ĐẤT, CHO THUÊ ĐẤT 66 3.1. Định hướng hoàn thiện pháp luật về giao đất, cho thuê đất 66 3.2. Giải pháp hoàn thiện pháp luật về giao đất, cho thuê đất 68 3.3. Giải pháp nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật về giao đất, cho thuê đất 70 KẾT LUẬN 76 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 78
4. DANH MỤC CÁC CHỮ, VĂN BẢN VIẾT TẮT UBND: Ủy ban nhân dân HĐND: Hội đồng nhân dân
5. MỞ ĐẦU 1. Tính cấp thiết của đề tài Đất đai là không gian tổ chức các hoạt động sống của con người, cùng với quan điểm “an cư lạc nghiệp” đã là truyền thống văn hóa của dân tộc. Và đất đai còn là một loại yếu tố sản xuất có thể phục vụ lâu dài cho nhiều quá trình sản xuất khác nhau nên nó là một loại tài sản lâu bền mà người sở hữu có thể khai thác được các dòng lợi ích nhất định trong những khoảng thời gian nhất định. Ở nước ta, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Nhà nước sẽ trao quyền sử dụng đất cho người dân. Nhà nước đã ban hành hệ thống pháp luật tương đối đầy đủ và toàn diện để quản lý đất đai thống nhất từ trung ương đến địa phương. Trong quá trình hội nhập và phát triển kinh tế quốc tế, chính sách, pháp pluật đất đai có vai trò quan trọng, góp phần khai thác nguồn lực từ đất đai cho quá trình đầu tư, cho mọi cá nhân và doanh nghiệp. Thực tiễn hơn 20 năm thực hiện đường lối đổi mới (từ Đại hội Đảng toàn quốc lần thứ VI năm 1986), cùng với việc ban hành, sửa đổi Luật Đất đai qua các thời kì đã từng bước giải phóng sức sản xuất, góp phần khai thác nguồn lực đất đai, chuyển nguồn tài chính tiềm năng từ đất đai thành nguồn tài chính hiện thực cho đầu tư phát triển. Đến hôm nay, Luật đất đai năm 2013 hiện hành có hiệu lực đã có rất nhiều điểm mới phù hợp với thực tế, khắc phục được những bất cập của Luật đất đai cũ. Tuy nhiên, trong quá trình áp dụng và thực hiện, một số quy định của Luật đất đai 2013 đã nảy sinh một số vướng mắc, bất cập, đặc biệt là vướng mắc trong quá trình thực hiện quy định về hoạt động giao đất và cho thuê đất. Nhằm góp phần khắc phục những tồn tại, bất cập nêu trên, tạo cơ sở để đất đai phát huy hết được giá trị là nguồn vốn, nguồn nội lực của xã hội, đất nước trong thời kỳ công nghiệp hóa, hiện đại hóa hiện nay thì cần phải chỉnh sửa, hoàn thiện hơn pháp luật về giao đất, cho thuê đất. Do vậy, thực hiện đề tài 1
6. “Giao đất, cho thuê đất theo luật đất đai năm 2013” là cần thiết, có ý nghĩa lý luận và thực tiễn trong giai đoạn hội nhập và phát triển kinh tế hiện nay. 2. Tình hình nghiên cứu đề tài Giao đất, cho thuê đất theo luật đất đai ở Việt Nam và những nội dung liên quan, có thể không phải là đề tài mới, đã được nhiều tác giả trong nước nghiên cứu qua nhiều thời kì. Tuy nhiên, với quy định về giao đất, cho thuê đất theo luật đất đai năm 2013, thì hiện nay chưa có công trình nào nghiên cứu chuyên sâu về vấn đề này, nhưng cũng đã có một số bài viết hữu ích, có giá trị tham khảo lớn như: Luận văn thạc sĩ “Pháp luật về giao đất tại Việt Nam” của tác giả Lê Ngọc Đoàn (2016). Chỉ đi sâu nghiên cứu các chế định có liên quan đến giao đất ở phương diện lý luận và thực tiễn áp dụng pháp luật về giao đất. Đánh giá một cách khách quan những ưu điểm đã đạt được, những hạn chế tồn tại và nguyên nhân của những hạn chế tồn tại về áp dụng pháp luật giao đất. Từ đó có những phải pháp hữu ích. Chứ không nghiên cứu về pháp luật cho thuê đất. Luận văn thạc sĩ “ Đánh giá công tác quản lý giao đất, cho thuê đất để thực hiện các dự án đầu tư trên địa bàn Thành phố Cẩm Phả-Quảng Ninh giai đoạn 2013-2015” của tác giả Nguyễn Chí Thanh (2016) với nội dung: Nghiên cứu các quy định pháp luật về giao đất cho thuê đất để thực hiện các dự án đầu tư. Qua đánh giá công tác quản lý giao đất, cho thuê đất để thực hiện các dự án đầu tư trên địa bàn thành phố Cẩm Phả, tỉnh Quảng Ninh để thấy được những bất cập trong công tác này. Trong đó có bất cập về các quy định pháp luật giao đất cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư. Từ đó đề xuất giải pháp nâng cao chất lượng công tác quản lý giao đất cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư, trong đó có giải pháp hoàn thiện pháp luật giao đất, cho thuê đất thực hiện dự án đầu tư. Như vậy, luận văn chỉ nghiên cứu công tác giao đất cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư chứ chưa nghiên cứu bao quát hết pháp luật về giao đất cho thuê đất. 2
7. Luận văn thạc sĩ “ Nghiên cứu đánh giá thực trạng sử dụng đất của các tổ chức được nhà nước giao đất cho thuê đất trên địa bàn quận Hai Bà Trưng –Đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả sử dụng đất” của tác giả Đỗ Lan Hương với nội dung: Nghiên cứu tổng quan các chính sách, quy định pháp lý của Nhà nước, của ngành, của TP Hà Nội của quận Hai Bà Trưng về công tác giao đất, cho thuê đất đối với tổ chức. Thực trạng và giải pháp. Như vậy, luận văn chỉ nghiên cứu gói gọn trong thực trạng sử dụng đất của tổ chức được Nhà nước giao đất, cho thuê đất trên địa bàn một quận của TP Hà Nội đó là quận Hai Bà Trưng. Luận văn thạc sĩ "Pháp luật về giao đất dịch vụ cho hộ gia đình,cá nhân khi Nhà nước thu hồi đất nông nghiệp - Nghiên cứu cụ thể trên địa bàn thành phố Hà Nội" –của Đào Thị Hồng Minh (2014). Với nội dung nghiên cứu pháp luật về giao đất dịch vụ cho hộ gia đình, cá nhân khi Nhà nước thu hồi đất nông nghiệp trên địa bàn thành phố Hà Nội. Như vậy, luận văn cũng chỉ nghiên cứu gói gọn trong phạm vi giao đất dịch vụ cho hộ gia đình và cá nhân khi thu hồi đất nông nghiệp. Và chỉ nghiên cứu trên địa bàn thành phố Hà Nội. Thạc sĩ Nguyễn Thị Thu Hiền với luận văn “Pháp luật về giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất đối với doanh nghiệp ở Việt Nam”- năm 2012. Với nội dung phân tích đánh giá pháp luật về giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất với các doanh nghiệp, đồng thời nhận diện các tồn tại, bất cập của pháp luật về vấn đề này trên cơ sở đánh giá thực trạng thi hành. Và đề xuất những giải pháp hoàn thiện. Như vậy luận văn chỉ nghiên cứu về pháp luật giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất đối với các doanh nghiệp. Sách giáo trình Luật đất đai của Trường Đại học luật Hà Nội 2006. Với nội dung nghiên cứu tất cả nội dung của Luật đất đai 2003, các điểm mới của luật đất đai 2003 trong đó có cả vấn đề về giao đất, cho thuê đất. Tuy nhiên, nội dung của giáo trình nghiên cứu quá rộng, do đó đối với các quy định về giao đất, cho thuê đất chưa được nghiên cứu sâu, rộng. 3
8. Cùng một số bài giảng và bài viết như: Bài giảng về Luật đất đai của Trường Đại học Luật Vinh năm 2014; Bài viết “Quy định mới về giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất trong Luật Đất đai năm 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành” của tác giả Nguyễn Xuân Trọng (2014) - Đặc san về Luật Đất đai năm 2013 (2014); Bài viết “Nâng cao hiệu quả giao đất, cho thuê đất phù hợp với chế độ sở hữu toàn dân về đất đai” của tác giả TS. Phan Thị Thanh Huyền – Tạp chí Tài nguyên và Môi trường (2015); Bài viết “Những thuận lợi và khó khăn khi lập và thực hiện kế hoạch sử dụng đất hàng năm ở cấp huyện” của tác giả Phan Trung Hiền và Nguyễn Tấn Trung đăng trên tạp chí Khoa học trường Đại học Cần Thơ; Tài liệu “Kinh nghiệm nước ngoài về quản lý và pháp luật đất đai” – năm 2012 của Bộ tài nguyên và môi trường; Bài viết “Đánh giá thực trạng công tác giao đất, cho thuê đất của các tổ chức trên địa bàn thành phố Thái Nguyên” của các tác giả Lương Văn Hinh và đồng tác giả đăng trên Tạp chí Khoa học và công nghệ; Bài nghiên cứu “Thị trường bất động sản Việt Nam thực trạng và giải pháp” của Tiến sĩ Nguyễn Mạnh Hùng và nhiều bài viết liên quan và có giá trị. Các bài viết này về phương diện nào đó cũng có đề cập đến một số quy định về vấn đề giao đất cho thuê đất trong luật đất đai 2013. Nhưng cũng chỉ nghiên cứu sâu về công tác quản lý, hoặc nghiên cứu với phạm vi không gian nhỏ, hẹp. Tuy vậy, các bài viết, công trình nghiên cứu của các tác giả thật sự có ý nghĩa về mặt lý luận và thực tiễn, là nguồn tài liệu tham khảo phong phú và có giá trị lớn đối với luận văn của bản thân và đối với các học giả, cá nhân, doanh nghiệp Việt Nam. 3. Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu 3.1. Mục đích nghiên cứu. Việc nghiên cứu đề tài “Giao đất, cho thuê đất theo luật đất đai năm 2013” nhằm phân tích, đánh giá các quy định pháp luật, việc thực hiện các quy định của Luật đất đai năm 2013 về giao đất, cho thuê đất. Từ đó sẽ đề xuất định 4
9. hướng, giải pháp hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả pháp luật về giao đất, cho thuê đất trong thời gian tới. 3.2. Nhiệm vụ nghiên cứu. Để đạt được mục đích nêu trên, Luận văn có các nhiệm vụ cụ thể sau đây: Thứ nhất, làm rõ những vấn đề lý luận pháp luật về giao đất, cho thuê đất như: Khái niệm giao đất, cho thuê đất; khái niệm, nguyên tắc, cơ sở của pháp luật về pháp luật giao đất. Thứ hai, phân tích thực trạng các quy định của Luật Đất đai năm 2013 và thực tiễn thi hành pháp luật về giao đất, cho thuê đất, từ đó chỉ ra những hạn chế, bất cập và nguyên nhân của những hạn chế, bất cập này. Thứ ba, đề xuất định hướng và giải pháp hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả của việc thực hiện pháp luật về giao đất, cho thuê đất. 4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 4.1. Đối tượng nghiên cứu. Đối tượng là các quy định của Luật Đất đai năm 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành về giao đất, cho thuê đất; thực tiễn thi hành các quy định pháp luật về giao đất, cho thuê đất 4.2. Phạm vi nghiên cứu Đề tài nghiên cứu, phân tích hệ thống pháp luật về giao đất, cho thuê đất từ khi có Luật Đất đai năm 2013 và các quy định của pháp luật hiện hành về vấn đề này. Tuy nhiên, do phạm vi giới hạn của luận văn, nên luận văn không nghiên đến đối tượng là đất công ích, đất tôn giáo tín ngưỡng. 5. Phương pháp luận và phương pháp nghiên cứu Đề tài được thực hiện trên cơ sở vận dụng các quan điểm của Đảng và Nhà nước về kinh tế và pháp luật kết hợp với phương pháp duy vật biện chứng và duy vật lịch sử của chủ nghĩa Mác – Lê nin trong lĩnh vực quản lý đất đai. Ngoài ra, đề tài còn sử dụng phương pháp phân tích: phân tích các khái niệm, đặc điểm về giao đất, cho thuê đất, các vấn đề có liên quan nhằm làm rõ giao 5
10. đất, cho thuê đất là gì, đặc trưng cơ bản của các hình thức này. Phân tích các quy định pháp luật điều chỉnh vấn đề giao đất cho thuê đất và thực tiễn áp dụng tại Việt Nam để thấy rõ những hạn chế trong việc áp dụng các quy định này. Sử dụng phương pháp tổng hợp, đối chiếu so sánh: Sau khi phân tích rõ những vấn đề liên quan đến giao đất, cho thuê đất, thì tiến hành tổng hợp rút ra được khái niệm tổng quát, những nội dung mang ý nghĩa bao hàm để người đọc dễ hiểu và nắm vấn đề. Thông qua đối chiếu so sánh các quy định qua các thời kỳ để thấy rõ sự phát triển của các quy định pháp luật đất đai nói chung và về giao đất, cho thuê đất nói riêng. Sử dụng phương pháp liệt kê: Luận văn sử dụng phương pháp liệt kê nhằm chỉ rõ các đặc điểm, phân loại đối tượng, quyền và nghĩa vụ các chủ thể được giao đất, cho thuê đất theo quy định. Sử dụng phương pháp hệ hóa thống gắn với quá trình nghiên cứu về giao đất, cho thuê đất theo quy định của pháp luật Việt Nam. Thông qua các phương pháp được sử dụng, luận văn nghiên cứu các quy định pháp luật đất đai, quy định về giao đất cho thuê đất và thực trạng áp dụng nhằm làm rõ những điểm còn bất cập của các quy định này để từ đó đề xuất những giải pháp hữu ích nhằm hoàn thiện pháp luật về đất đai và góp phần nâng cao chất lượng công tác giao đất, cho thuê đất trong thời gian tới. 6. Ý nghĩa lý luận và thực tiễn của luận văn Đề tài đi sâu nghiên cứu một cách cụ thể, đầy đủ và toàn diện các chế định có liên quan đến giao đất, cho thuê đất ở cả phương diện lí luận và thực tiễn áp dụng pháp luật. Bên cạnh đó, luận văn cũng phân tích, đánh giá một cách khách quan những ưu điểm đã đạt được cũng như những hạn chế còn tồn tại và nguyên nhân của những hạn chế, tồn tại đó để đề xuất các giải pháp sửa đổi, hoàn thiện luật đất đai trong thời gian tới về giao đất và cho thuê đất. Luận văn tập trung nghiên cứu rõ về hoạt động giao đất có thu tiền sử dụng đất và không thu tiền sử dụng đất. Các quy định pháp luật điều chỉnh cho 6
11. các vấn đề này. Thông qua thực tiễn áp dụng các quy định này sẽ phát hiện được những vướng mắc, bất cập để đề xuất giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật và hạn chế bất cập. 7. Kết cấu của luận văn Ngoài phần Mở đầu, phần kết luận, Danh mục tài liệu tham khảo, Luận văn có kết cấu gồm3 chương. Chương 1: Những vấn đề lý luận về giao đất, cho thuê đất và pháp luật về giao đất, cho thuê đất; Chương 2: Thực trạng các quy định của Luật Đất đai năm 2013 về giao đất, cho thuê đất và thực tiễn thi hành; Chương 3: Định hướng và giải pháp hoàn thiện pháp luật về giao đất cho thuê đất và giải pháp nâng cao hiệu quả thực thi 7
12. CHƯƠNG 1 NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ GIAO ĐẤT, CHO THUÊ ĐẤT VÀ PHÁP LUẬT VỀ GIAO ĐẤT, CHO THUÊ ĐẤT 1.1. Lý luận về giao đất, cho thuê đất Giao đất là việc Nhà nước trao quyền sử dụng đất bằng quyết định hành chính cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất. Giao đất với ý nghĩa là một nội dung của quản lí nhà nước đối với đất đai, là hoạt động của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền để chuyển giao trên thực tế đất và quyền sử dụng đất cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân và cộng đồng dân cư sử dụng đất. Nhằm thực hiện chế độ đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước làm đại diện chủ sở hữu được ghi nhận từ Hiến pháp 2013, Luật đất đai 2013. Các văn bản quy định pháp luật đất đai ngày càng hoàn thiện, đặc biệt là các quy định về vấn đề giao đất. Tại khoản 7 Điều 3 Luật Đất đai năm 2013 quy định:“Nhà nước giao quyền sử dụng đất (sau đây gọi là Nhà nước giao đất) là việc Nhà nước ban hành quyết định giao đất để trao quyền sử dụng đất cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất”. Từ khái niệm trên có thể thấy, hoạt động giao đất của Nhà nước có các đặc điểm sau: Thứ nhất, Giao đất làm phát sinh quyền sử dụng đất của người sử dụng đất thông qua quyết định hành chính của cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định giao đất, chính là quyết định giao đất hoặc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Các quyết định hành chính này chính là có cơ sở pháp lý làm phát sinh quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất. Với các quyết định này, người sử dụng đất có quyền sử dụng đất theo mục đích được giao theo luật định. Đồng thời phải thực hiện các nghĩa vụ của mình như nghĩa vụ tài chính (nếu có) hoặc những nghĩa vụ khác phát sinh khi thực hiện quyền sử dụng đối với đất đai. 8
13. Thứ hai, Giao đất làm phát sinh quan hệ pháp luật giữa Nhà nước và các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu sử dụng đất. Trong đó Nhà nước, người sử dụng đất đóng vai trò là chủ thể của quan hệ pháp luật đất đai và Nhà nước tham gia quan hệ pháp luật đất đai với tư cách là chủ sở hữu đại diện và thống nhất quản lý toàn bộ đất đai. Khách thể của quan hệ pháp luật đất đai chính là toàn bộ vốn đất đai quốc gia được xác lập bởi các chế độ pháp lý nhất định khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất. Và nội dung của quan hệ pháp luật đất đai chính là quyền và nghĩa vụ pháp lý của chủ thể tham gia quan hệ pháp luật đất đai. Thứ ba, Đối tượng được nhà nước giao đất gồm: tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong nước, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao, người Việt Nam định cư ở nước ngoài có nhu cầu sử dụng đất, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài. Các đối tượng này được quy định rõ tại Điều 5 Luật Đất đai năm 2013. Thứ tư, Giao đất có làm phát sinh nghĩa vụ tài chính. Người sử dụng đất được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định pháp luật. “Các khoản thu tài chính từ đất đai bao gồm: Tiền sử dụng đất khi được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất mà phải nộp tiền sử dụng đất; Tiền thuê đất khi được Nhà nước cho thuê; Thuế sử dụng đất; Thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất; Tiền thu từ việc xử phạt vi phạm pháp luật về đất đai; Tiền bồi thường cho Nhà nước khi gây thiệt hại trong quản lý và sử dụng đất đai; Phí và lệ phí trong quản lý, sử dụng đất đai. Chính phủ quy định chi tiết việc thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, tiền xử phạt vi phạm pháp luật về đất đai, tiền bồi thường cho Nhà nước khi gây thiệt hại trong quản lý và sử dụng đất đai” (Điều 107 Luật đất đai 2013) Như vậy giao đất làm phát sinh các nghĩa vụ tài chính như tiền sử dụng đất, lệ phí trước bạ khi được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Lệ phí 9
14. trước bạ được tính bằng 0,5% giá đất tính lệ phí trước bạ. Giá tính lệ phí trước bạ là giá đất do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương ban hành. Và các lệ phí khác như lệ phí địa chính, lệ phí thẩm định. Có nhiều tiêu chí được dùng đề làm căn cứ phân loại đất. Tuy nhiên, thông thường, có thể căn cứ vào một số tiêu chí sau: Một là, Căn cứ mục đích sử dụng đất, đất được phân loại thành nhóm đất nông nghiệp, nhóm đất phi nông nghiệp và nhóm đất chưa sử dụng bao gồm các loại đất chưa xác định mục đích sử dụng. Trong đó, nhóm đất nông nghiệp gồm: Đất trồng cây hàng năm gồm đất trồng lúa và đất trồng cây hàng năm khác; Đất trồng cây lâu năm; Đất rừng sản xuất; Đất rừng phòng hộ; Đất rừng đặc dụng; Đất nuôi trồng thủy sản; Đất làm muối; Đất nông nghiệp khác gồm đất sử dụng để xây dựng nhà kính và các loại nhà khác phục vụ mục đích trồng trọt, kể cả các hình thức trồng trọt không trực tiếp trên đất; xây dựng chuồng trại chăn nuôi gia súc, gia cầm và các loại động vật khác được pháp luật cho phép; đất trồng trọt, chăn nuôi, nuôi trồng thủy sản cho mục đích học tập, nghiên cứu thí nghiệm; đất ươm tạo cây giống, con giống và đất trồng hoa, cây cảnh. (Khoản 1 Điều 10 Luật đất đai 2013) Nhóm đất phi nông nghiệp gồm: Đất ở gồm đất ở tại nông thôn, đất ở tại đô thị; Đất xây dựng trụ sở cơ quan; Đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh; Đất xây dựng công trình sự nghiệp gồm đất xây dựng trụ sở của tổ chức sự nghiệp; đất xây dựng cơ sở văn hóa, xã hội, y tế, giáo dục và đào tạo, thể dục thể thao, khoa học và công nghệ, ngoại giao và công trình sự nghiệp khác; Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp gồm đất khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất; đất thương mại, dịch vụ; đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp; đất sử dụng cho hoạt động khoáng sản; đất sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm; Đất sử dụng vào mục đích công cộng gồm đất giao thông (gồm cảng hàng không, sân bay, cảng đường thủy nội địa, cảng hàng hải, hệ thống đường sắt, hệ thống đường bộ và công trình giao thông khác); thủy lợi; đất có di tích lịch sử - 10
15. văn hóa, danh lam thắng cảnh; đất sinh hoạt cộng đồng, khu vui chơi, giải trí công cộng; đất công trình năng lượng; đất công trình bưu chính, viễn thông; đất chợ; đất bãi thải, xử lý chất thải và đất công trình công cộng khác; Đất cơ sở tôn giáo, tín ngưỡng; Đất làm nghĩa trang, nghĩa địa, nhà tang lễ, nhà hỏa táng; Đất sông, ngòi, kênh, rạch, suối và mặt nước chuyên dùng;) Đất phi nông nghiệp khác gồm đất làm nhà nghỉ, lán, trại cho người lao động trong cơ sở sản xuất; đất xây dựng kho và nhà để chứa nông sản, thuốc bảo vệ thực vật, phân bón, máy móc, công cụ phục vụ cho sản xuất nông nghiệp và đất xây dựng công trình khác của người sử dụng đất không nhằm mục đích kinh doanh mà công trình đó không gắn liền với đất ở. (Khoản 2 Điều 10 Luất đất đai 2013); Hai là, căn cứ vào nghĩa vụ tài chính, có thể phân loại thành đất không thu tiền sử dụng đất và đất có thu tiền sử dụng đất. Trong đó: Đất không thu tiền sử dụng đất là: Đất được Nhà nước giao đất nhưng không thu tiền sử dụng đất. Đất có thu tiền sử dụng đất là: Đất được Nhà nước giao, cho thuê có thu tiền sử dụng đất. Và tiền sử dụng đất có thể được thu hàng năm, thu một lần cho cả thời gian thuê. Ba là, căn cứ vào quyền của người sử dụng đất, có thể phân loại thành: tổ chức được Nhà nước giao đất, cho thuê đất; hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư được Nhà nước giao đất, cho thuê đất; Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được Nhà nước giao đất, cho thuê đất. Riêng đối với hoạt động giao đất thì gồm có giao đất có thu tiền sử dụng đất và giao đất không thu tiền sử dụng đất. Giao đất có thu tiền sử dụng đất là việc Nhà nước trao quyền sử dụng đất bằng quyết định hành chính cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất và người sử dụng đất phải nộp cho nhà nước một khoản tiền sử dụng đất theo quy định của pháp luật. Đây là một chính sách tiến bộ, phù hợp với đường lối đổi mới 11
16. quản lý đất đai theo cơ chế thị trường. Nhờ đó, nhà nước sẽ có nguồn thu ngân sách từ đất, huy động được vốn để đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng phục vụ sự nghiệp công nghiệp hoá, và với chính sách này, sẽ giúp tạo được sự công bằng giữa người sử dụng đất với nhau, giữa người trực tiếp lao động sản xuất với người sử dụng đất vào mục đích kinh doanh. Người sử dụng đất phải trả tiền khi được giao đất sẽ đưa đến kết quả đất đai được sử dụng hợp lý, tiết kiệm và hiệu quả. Góp phần tác động tới ý thức, trách nhiệm từ phía người sử dụng đất. Như vậy đất đai sẽ được sử dụng kinh tế hơn, có chất lượng hơn. Giao đất không thu tiền sử dụng đất là việc Nhà nước trao quyền sử dụng đất bằng quyết định hành chính cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất và người sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất cho Nhà nước. Cho thuê đất là việc Nhà nước trao quyền sử dụng đất bằng hợp đồng cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất. Được quy định cụ thể tại khoản 8 Điều 3 Luật đất đai 2013: “Nhà nước cho thuê quyền sử dụng đất (sau đây gọi là Nhà nước cho thuê đất) là việc Nhà nước quyết định trao quyền sử dụng đất cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất thông qua hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất”. Thông qua khái niệm này, có thể thấy hoạt động cho thuê đất bao gồm những đặc điểm sau: Thứ nhất, Hoạt động cho thuê đất của Nhà nước làm phát sinh quyền sử dụng đất của người sử dụng đất thông qua hợp đồng nên quan hệ giữa Nhà nước và người sử dụng trong thuê đất thể hiện tính bình đẳng hơn so với hoạt động giao đất. Thứ hai, Hoạt động cho thuê đất của Nhà nước phát sinh giữa Nhà nước và các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu sử dụng đất. Ở một chừng mực nhất định, hoạt động cho thuê đất vẫn mang tính chất quyền lực Nhà nước. Thứ ba, Theo quy định tại Điều 56 Luật Đất đai năm 2013 thì đối tượng được Nhà nước cho thuê đất bao gồm tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong nước; 12
17. tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao và người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài có nhu cầu sử dụng đất. Tuy nhiên, các đối tượng này được cho thuê đất phải thuộc các trường hợp thuê đất với mục đích sử dụng đất quy định cụ thể tại Điều luật này. Thứ tư, Trong hoạt động cho thuê đất thì người sử dụng đất luôn phải thực hiện nghĩa vụ trả tiền thuê đất cho Nhà nước.Quy định này nhằm tạo ra nguồn thu cho ngân sách nhà nước và đồng thời cũng để thực hiện các biện pháp quản lý nhà nước đối với đất đai, khắc phục tình trạng sử dụng đất kém hiệu quả, lãng phí, đồng thời thể hiện việc đổi mới quan điểm quản lý đất đai, phù hợp với cơ chế thị trường. Giúp nhà nước có nguồn thu ngân sách từ đất, huy động được vốn để đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng phục vụ sự nghiệp công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước. Pháp luật đất đai quy định cho thuê đất bao gồm cho thuê đất trả tiền hàng năm và cho thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê. Trong đó, Cho thuê đất trả tiền một lần là việc người được cho thuê đất phải thanh toán tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê. Và thời điểm thanh toán một lần này tùy thuộc vào sự thỏa thuận trong hợp đồng cho thuê đất. Tuy nhiên, thông thường thì người thuê đất luôn phải tuân theo thời hạn mà Nhà nước đặt sẵn ra. Họ chỉ có quyền quyết định là thuê hay không thuê chứ ít khi được thỏa thuận với Nhà nước. Cho thuê đất thanh toán một lần cho cả thời gian thuê thường được áp dụng đối với tất cả các đối tượng thuộc diện được cho thuê đất theo luật định. Riêng đối với đơn vị vũ trang nhân dân sử dụng đất để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối hoặc sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối kết hợp với nhiệm vụ quốc phòng, an ninh thì không phải trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê. Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm đối với 13
18. Cho thuê đất trả tiền hàng năm: là hình thức thuê đất mà người thuê thanh toán tiền theo hàng năm, điều kiện thanh toán này được nếu rõ trong hợp đồng cho thuê đất. Cho thuê đất trả tiền hàng năm thường được áp dụng với tất cả các đối tượng thuộc diện được cho thuê đất theo luật định. Tuy nhiên việc quyết định cho doanh nghiệp, cá nhân, tổ chức nào được trả tiền thuê đất hàng năm phụ thuộc vào quyết định của cơ quan có thẩm quyền. Riêng đối với đơn vị vũ trang nhân dân sử dụng đất để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối hoặc sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối kết hợp với nhiệm vụ quốc phòng, an ninh thì được trả tiền thuê đất hàng năm. Đây là quy định xem xét dựa trên đặc tính của cơ thuê đất này và cũng là sự ưu đãi của Nhà nước đối với các cơ quan này. 1.2. Lý luận pháp luật về giao đất, cho thuê đất Pháp luật về giao đất, cho thuê đất là hệ thống các quy phạm pháp luật do các cơ quan nhà nước ban hành nhằm điều chỉnh các quan hệ xã hội phát sinh trong quá trình giao đất, cho thuê đất, đó là các quy định về căn cứ, điều kiện giao đất; các quy định về các hình thức giao đất, cho thuê đất; các quy định về quyền và nghĩa vụ của các chủ thể được giao đất, cho thuê đất. Giao đất, cho thuê đất có vai trò quan trọng, để Nhà nước thực hiện tốt được chức năng quản lý đối với đất đai, vì vậy chế định pháp luật phải đảm bảo các nguyên tắc sau: Giao đất, cho thuê đất đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, đúng thẩm quyền, đúng đối tượng và đúng trình tự, thủ tục. Quy hoạch sử dụng đất là việc phân bổ và khoanh vùng đất đai theo không gian sử dụng cho các mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội, quốc phòng, an ninh, bảo vệ môi trường và thích ứng biến đổi khí hậu trên cơ sở tiềm năng đất đai và nhu cầu sử dụng đất của các ngành, lĩnh vực đối với từng vùng kinh tế - xã hội và đơn vị hành chính trong một khoảng thời gian xác định. Và Kế hoạch sử dụng đất là việc phân chia quy hoạch sử dụng đất theo thời gian để thực hiện trong kỳ quy hoạch sử dụng đất. (khoản 2,3 Điều 3 Luật đất đai 2013). 14
19. Quy hoạch đất đai bao giờ cũng gắn với kế hoạch hóa đất đai, và có ý nghĩa to lớn trong công tác quản lý và sử dụng đất. Đối với Nhà nước, đó là sự đảm bảo cho việc sử dụng đất đai hợp lý và tiết kiệm, đạt được các mục tiêu nhất định phù hợp với các quy định của Nhà nước, đồng thời tạo điều kiện cho Nhà nước theo dõi, giám sát được quá trình sử dụng đất. Quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất đai là cơ sở khoa học của cả quá trình quản lý và sử dụng đất đai, vì vậy hoạt động giao đất, cho thuê đất phải thực hiện đúng quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất. Mặt khác, để hoạt động giao đất, cho thuê đất được đảm bảo đúng đắn, đạt hiệu quả cao và đạt được những mục tiêu mà Nhà nước đặt ra trong quản lý đất đai thì hoạt động giao đất, cho thuê đất phải thực hiện theo đúng thẩm quyền đã được phân cấp và luật định nhằm tránh được sự chồng chéo trong việc thực hiện chức năng, nhiệm vụ quyền hạn, cũng như tạo sự thuận tiện trong công tác quản lý, hay giải quyết khi có tranh chấp xảy ra. Và hoạt động giao đất, cho thuê đất cũng phải xem xét việc trao quyền sử dụng đất cho đúng đối tượng có nhu cầu sử dụng đất. Phải căn cứ vào nhu cầu của người sử dụng đất để thực hiện việc giao đất, cho thuê đất. Điều này góp phần hạn chế được những mâu thuẫn, tranh chấp phát sinh trong thực tế, thúc đẩy hoạt động quản lý đất đai ngày càng phát triển. Cuối cùng, giao đất, cho thuê đất phải thực hiện theo đúng trình tự thủ tục luật định. Việc thực hiện đúng trình tự thủ tục sẽ giúp các cơ quan có thẩm quyền thuận tiện trong việc quản lý và sử dụng đất đai, giải quyết tranh chấp về đất đai trong thực tiễn. Một khi hoạt động giao đất, cho thuê đất tuân thủ và thực hiện tốt nguyên tắc trên thì vấn đề quản lý và sử dụng đất của Việt Nam sẽ tránh được tình trạng lãng phí trong khai thác giá trị của tài nguyên đất, hoạt động quản lý và sử dụng đất sẽ thật sự có hiệu quả cao. Điều này sẽ góp phần không nhỏ trong công cuộc đổi mới và phát triển đất nước. 15
20. Quy định về giao đất, cho thuê đất là nội dung quan trọng của quản lý nhà nước về đất đai, được hình thành trên cơ sở chế độ sở hữu toàn dân do Nhà nước làm đại diện chủ sở hữu. Nhà nước thực hiện trao quyền sử dụng đất cho các đối tượng có nhu cầu sử dụng đất thông qua giao đất và cho thuê đất. Các quy định cụ thể về hoạt động giao đất và cho thuê đất đã được thực hiện và quy định cụ thể thông qua quy định của Luật đất đai 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành, cụ thể như sau: Một là, Luật Đất đai năm 2013, mở ra nhiều điểm sáng mới cho việc thực hiện các thủ tục liên quan đến đất đai, tạo thuận tiện cho người dân khi làm các thủ tục liên quan đến đất đai. Bên cạnh những quy định mang tính mới, luật đất đai 2013 còn giữ lại những nguyên tắc cốt lõi, đặc biệt là vấn để quản lý đất đai, nhà nước luôn thống nhất quản lý. Những quy định mới của Luật đất đai 2013 đã khắc phục được rất nhiều bất cập và hạn chế của Luật đất đai 2003, đáp ứng được nhu cầu về cơ sở pháp lý trong tình hình mới. Riêng đối với vấn đề giao đất, cho thuê đất, Luật quy định rõ, cụ thể về khái niệm, căn cứ, hình thức giao đất cho thuê đất và thẩm quyền của cơ quan Nhà nước trong các hoạt động này; Quy định rõ đối tượng được giao đất, cho thuê đất và quyền, nghĩa vụ chung, nghĩa vụ cụ thể của các đối tượng này. Có thể thấy rõ qua một số Điều luật như: Tại khoản 7, Điều 3 Luật Đất Đai năm 2013 quy định khái niệm: Giao đất là việc Nhà nước ban hành quyết định giao đất để trao quyền sử dụng đất cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất. Tại khoản 8 Điều 3 Luật đất đai năm 2013 quy định khái niệm cho thuê đất là việc Nhà nước quyết định trao quyền sử dụng đất cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất thông qua hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất. Thông qua Luật đất đai 2013 đã làm rõ những nét đặc thù của hoat động giao đất, cho thuê đất. Đó là hoạt động chức năng của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền, thực hiện việc trao quyền sử dụng đất cho đối tượng có nhu cầu sử 16