Luận văn Giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ thực tiễn xét xử sơ thẩm tại tòa án nhân dân quận Bình Tân, Thành phố Hồ Chí Minh

Nội dung text: Luận văn Giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ thực tiễn xét xử sơ thẩm tại tòa án nhân dân quận Bình Tân, Thành phố Hồ Chí Minh

1. VIỆN HÀN LÂM KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI VŨ THỊ HƯỜNG GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TỪ THỰC TIỄN XÉT XỬ SƠ THẨM TẠI TÒA ÁN NHÂN DÂN QUẬN BÌNH TÂN, THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC HÀ NỘI – 2017
2. VIỆN HÀN LÂM KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI VŨ THỊ HƯỜNG GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TỪ THỰC TIỄN XÉT XỬ SƠ THẨM TẠI TÒA ÁN NHÂN DÂN QUẬN BÌNH TÂN, THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH Chuyên ngành : Luật Kinh tế Mã số : 60.38.01.07 LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC TS. HỒ NGỌC HIỂN HÀ NỘI – 2017
3. MỤC LỤC MỞ ĐẦU 1 Chương 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 7 1.1. Khái niệm và đặc điểm của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 7 1.2. Tranh chấp và các phương thức giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 13 Chương 2: THỰC TRẠNG ÁP DỤNG PHÁP LUẬT VỀ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI TÒA ÁN NHÂN DÂN QUẬN BÌNH TÂN, THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH. 31 2.1. Tình hình giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Tòa án nhân dân quận Bình Tân, Thành phố Hồ Chí Minh 31 2.2. Thực trạng áp dụng pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Tòa án nhân dân quận Bình Tân, Thành phố Hồ Chí Minh 33 2.3. Những vướng mắc phát sinh khi giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 44 2.4. Nguyên nhân của những tồn tại, vướng mắc 51 Chương 3: PHƯƠNG HƯỚNG, GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VÀ NÂNG CAO HIỆU QUẢ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI TÒA ÁN 56 3.1. Phương hướng hoàn thiện pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 56 3.2. Giải pháp hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Tòa án 62 KẾT LUẬN 71 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 73
4. DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT BLDS : Bộ luật Dân sự BLTTDS : Bộ luật Tố tụng dân sự CNQSDĐ : Chuyển nhượng quyền sử dụng đất HĐTP : Hội đồng Thẩm phán LĐĐ : Luật Đất đai QSDĐ : Quyền sử dụng đất TANDTC : Tòa án nhân dân tối cao TTDS : Tố tụng dân sự VADS : Vụ án dân sự VKSND : Viện Kiểm sát nhân dân
5. MỞ ĐẦU 1. Tính cấp thiết của đề tài Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt không gì thay thế được, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hoá, xã hội, an ninh và quốc phòng. Đại hội Đảng lần thứ VI, tháng 12 năm 1986 đã đánh dấu bước ngoặt phát triển trong đời sống kinh tế – xã hội ở Việt Nam. Sự đổi mới trong tư duy kinh tế góp phần chuyển đổi từ nền kinh tế tập trung bao cấp sang kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa đã tạo nên diện mạo mới của đất nước, con người Việt Nam hôm nay. Một trong những đổi mới đó là đổi mới các chính sách, pháp luật đất đai. Luật Đất đai năm 1993, năm 2003 và 2013 lần lượt ra đời đã thể chế hóa các chính sách đất đai đã ban hành, đồng thời qui định và điều chỉnh các quan hệ kinh tế – xã hội theo hướng dài hạn. Nhờ những đột phá quan trọng trong các chính sách đất đai đã mang lại những thành tựu to lớn trong nông nghiệp, công nghiệp và tăng trưởng kinh tế ở Việt Nam trong 30 năm qua, góp phần giữ vững ổn định chính trị – xã hội. Tuy nhiên, kinh tế thị trường phát triển kéo theo các quan hệ xã hội trở nên phức tạp hơn, nhu cầu sử dụng và chuyển nhượng quyền sử dụng đất trở nên thường xuyên đồng thời cũng phát sinh nhiều tranh chấp giữa các bên tham gia vào các quan hệ dân sự. Trong những năm gần đây, số lượng các vụ án dân sự có liên quan đến tranh chấp quyền sử dụng đất, tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất luôn luôn tăng ảnh hưởng đến sự phát triển kinh tế, văn hóa, xã hội, an ninh trật tự của đất nước nói chung và ảnh hưởng đến quyền và nghĩa vụ của các bên tham gia giao kết hợp đồng nói riêng. Thực tiễn xét xử của Tòa án các cấp cũng cho thấy đây là loại án khó giải quyết, từ việc áp dụng pháp luật, đánh giá chứng cứ cũng như do tính 1
6. chất tranh chấp phức tạp của vụ án dẫn đến việc giải quyết còn kéo dài, khó khăn, lúng túng, các quan điểm về đường lối giải quyết tranh chấp vẫn còn trái ngược nhau dẫn đến số lượng án bị hủy, sửa ngày càng nhiều. Vấn đề nghiên cứu tìm hiểu cũng như phân tích đánh giá các quy định của pháp luật Việt Nam về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và những vướng mắc qua thực tiễn xét xử là nội dung quan trọng để góp phần hoàn thiện cơ chế giải quyết tranh chấp hiện nay tại Tòa án. Đồng thời tìm ra phương hướng giải quyết nhằm hoàn thiện các quy định của pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là cần thiết, có ý nghĩa về mặt lý thuyết cũng như thực tiễn áp dụng pháp luật, hạn chế sai sót thường gặp trong quá trình giải quyết các tranh chấp về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong thời gian tới nhằm bảo vệ quyền và lợi ích tối đa của các bên khi tham gia giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Chính vì thế tác giả chọn đề tài “Giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ thực tiễn xét xử sơ thẩm tại Tòa án nhân dân quận Bình Tân, Thành phố Hồ Chí Minh” để làm đề tài luận văn cao học luật của mình. 2. Tình hình nghiên cứu đề tài Trong thời gian vừa qua, ở nước ta đã có nhiều công trình nghiên cứu bao gồm: sách chuyên khảo, sách tham khảo, bài tạp chí về hợp đồng dân sự, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất hoặc lĩnh vực đất đai, cụ thể như: - Hoàng Thế Liên (2013), Bình luận khoa học Bộ luật dân sự năm 2005 (Tập 2), Phần thứ ba: Nghĩa vụ dân sự và hợp đồng dân sự, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội; - Đỗ Văn Đại (2011), Luật hợp đồng Việt Nam, Bản án và bình luận bản án, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội; 2
7. - Đỗ Văn Đại (2012), Giao dịch và giải quyết tranh chấp giao dịch về quyền sử dụng đất, Nxb Lao động; - Tưởng Duy Lượng (2012), Pháp luật dân sự và thực tiễn xét xử, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội Ngoài ra còn có các luận văn thạc sỹ nghiên cứu với các đề tài cụ thể như: - Lương Khải Ân (2006), Giải quyết tranh chấp về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ thực tiễn Thành phố Hồ Chí Minh, Luận văn Thạc sĩ Luật học, Trường Đại học Luật Thành phố Hồ Chí Minh; - Nguyễn Thị Hạnh (2014), Điều kiện có hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật Việt Nam, Luận văn Thạc sĩ Luật học, Trường Đại học Luật Thành phố Hồ Chí Minh; - Nguyễn Đăng Khoa (2012), Giải quyết tranh chấp đất đai tại Tòa án nhân dân tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu, Luận văn Thạc sĩ Luật học, Học viện Khoa học xã hội; - Lê Thị Xuân Mai (2014), Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu theo pháp luật Việt Nam qua thực tiễn xét xử tại huyện Hóc Môn, Thành phố Hồ Chí Minh, Luận văn Thạc sĩ Luật học, Học viện Khoa học xã hội. Cùng với các đề tài khoa học, công trình nghiên cứu nêu trên còn có nhiều bài viết, bình luận khoa học đăng trên các tài liệu chuyên khảo, tạp chí chuyên ngành nghiên cứu đề tài ở nhiều góc độ và mức độ khác nhau Ở nhiều góc độ khác nhau, các công trình khoa học này đã có những đóng góp nhất định cho việc hoàn thiện pháp luật nói chung và pháp luật về chuyển nhượng QSDĐ nói riêng. Những đóng góp này đã được làm cơ sở cho việc hoàn thiện các quy định về chuyển nhượng QSDĐ. Tuy nhiên, chưa có luận văn nào đi sâu nghiên cứu chi tiết, cụ thể toàn diện về giải quyết tranh chấp 3
8. hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ từ thực tiễn xét xử sơ thẩm tại Tòa án cấp quận (huyện). Hơn nữa, trong điều kiện nền kinh tế xã hội đang có những thay đổi, phát triển không ngừng thì những kết quả nghiên cứu đã đạt được vẫn cần phải tiếp tục bổ sung và hoàn thiện. Do vậy, việc đi sâu nghiên cứu đề tài “Giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ thực tiễn xét xử sơ thẩm tại Tòa án nhân dân quận Bình Tân, Thành phố Hồ Chí Minh” trong khuôn khổ luận văn thạc sĩ luật học là một công việc có ý nghĩa lý luận và mang tính thời sự. Việc lựa chọn đề tài nêu trên để làm luận văn thạc sỹ luật học là không trùng lặp với các công trình khoa học đã được công bố. 3. Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu Trên cơ sở nghiên cứu các vấn đề lý luận về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và giải quyết tranh chấp hợp đồng CNQSDĐ tại Tòa án, đánh giá thực trạng pháp luật và thực tiễn xét xử hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Tòa án nhân dân quận Bình Tân, từ đó đề ra phương hướng, giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và nâng cao hiệu quả giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Tòa án. 4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu Luận văn đi sâu vào nghiên cứu những vấn đề lý luận về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, về giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật Việt Nam qua thực tiễn xét xử tại địa bàn quận Bình Tân, Thành phố Hồ Chí Minh bên cạnh phân tích những hạn chế, bất cập thường gặp. Từ đó đề xuất những kiến nghị, giải pháp hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Tòa án. 4
9. 5. Phương pháp luận và phương pháp nghiên cứu Tác giả lấy phương pháp luận duy vật biện chứng, phương pháp luận duy vật lịch sử Mác – Lênin làm phương pháp luận để nghiên cứu đề tài. Đồng thời tác giả sử dụng các phương pháp khảo sát, phương pháp so sánh, phương pháp phân tích logic, phương pháp đánh giá. Ngoài ra, tác giả cũng sử dụng các phương pháp nghiên cứu truyền thống của khoa học xã hội và khoa học pháp lý như: phương pháp lịch sử, so sánh, phân tích, quy nạp, diễn dịch và thống kê thực tiễn xét xử các vụ án tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Tòa án nhân dân quận Bình Tân, Thành phố Hồ Chí Minh . 6. Ý nghĩa lý luận và thực tiễn của luận văn Với luận văn này, tác giả đã nêu lên cơ sở lý luận và các quy định về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo pháp luật Việt Nam đồng thời phân tích những hạn chế vướng mắc, bất cập trong quá trình thực tiễn xét xử, từ đó đề ra những phương hướng giải pháp để hoàn thiện pháp luật, giải pháp đưa ra gắn liền với thực trạng, có ý nghĩa thực tiễn góp phần hoàn thiện pháp luật về hợp đồng CNQSDĐ và giải quyết tranh chấp hợp đồng CNQSDĐ tại Tòa án. 7. Cơ cấu của luận văn Ngoài phần mở đầu, kết luận, danh mục tài liệu, nội dung của luận văn gồm 3 chương: Chương 1: Cơ sở lý luận và quy định của pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Chương 2: Thực trạng áp dụng pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Tòa án nhân dân quận Bình Tân, Thành phố Hồ Chí Minh. 5
10. Chương 3: Phương hướng, giải pháp hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Tòa án. 6
11. Chương 1 CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 1.1 Khái niệm và đặc điểm của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 1.1.1 Khái niệm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Khi tham gia vào bất kỳ quan hệ pháp luật nào, bên cạnh những lợi ích mà các chủ thể mong muốn đạt được thì “quyền” là một trong những nội dung quan trọng luôn được quan tâm. Song hành cùng với nghĩa vụ, quyền là yếu tố đảm bảo cho sự công bằng và lợi ích của các chủ thể trong mối quan hệ tương tác lẫn nhau. Nếu như trước Hiến pháp 1980, ở Việt Nam còn tồn tại ba hình thức sở hữu cơ bản đối với đất đai là sở hữu nhà nước, sở hữu tập thể và sở hữu tư nhân, quyền của người sử dụng đất lúc này được xác lập trên cơ sở quyền sở hữu đất đai của chính họ, thì sau khi Hiến pháp 1980 được ban hành với quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân và Nhà nước là người thống nhất quản lý, quyền của người sử dụng đất kể từ thời điểm đó được xác lập trên cơ sở đất đai thuộc sở hữu của Nhà nước. Tuy nhiên là một chủ thể do tập hợp các bộ máy lập pháp, hành pháp và tư pháp tạo thành, Nhà nước không thể tự mình khai thác tiềm năng của đất đai trên phạm vi toàn quốc để đem lại lợi ích cho toàn xã hội, nên việc sử dụng đất trên thực tế được trao cho người sử dụng đất. Khi khai thác và thu được lợi ích từ đất đai, người sử dụng đất sẽ có nghĩa vụ nộp những khoản tài chính nhất định cho Nhà nước. Theo đó muốn thu được lợi ích từ đất đai, trước hết Nhà nước cần phải bảo đảm quyền lợi cho người sử dụng đất, tạo điều kiện để họ có thể yên tâm đầu tư, khai thác đất đai có hiệu quả thông qua việc quy định quyền của người sử dụng đất sao 7
12. cho phù hợp. Các quy định này phải đảm bảo cho người sử dụng đất được sử dụng ổn định, lâu dài và đảm bảo các quan hệ sử dụng đất phát triển theo định hướng của Nhà nước. Đây là cách Nhà nước gián tiếp thực hiện quyền khai thác, sử dụng đất đai với tư cách chủ sở hữu [54, tr. 216]. Cùng với sự phát triển của pháp luật đất đai, sự quan tâm của Nhà nước đối với chế định quyền của người sử dụng đất cũng được nâng cao. Thông qua quy định của pháp luật, phạm vi quyền của người sử dụng đất ngày càng được mở rộng để đảm bảo tiềm năng của đất đai được khai thác tối đa trong nền kinh tế thị trường. Nếu Luật Đất đai đầu tiên là Luật Đất đai năm 1987 không cho phép người sử dụng đất thực hiện giao dịch đối với quyền sử dụng đất của mình, chỉ cho phép chuyển quyền trong một số trường hợp nhất định không nhằm mục đích kinh doanh, thì đến LĐĐ năm 1993 đã trao cho người sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất năm quyền giao dịch đối với quyền sử dụng đất, bao gồm: quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng đất (Khoản 2 Điều 3). Quy định này đã tạo điều kiện cho thị trường quyền sử dụng đất nói riêng và thị trường bất động sản nói chung ở Việt Nam được chính thức thừa nhận và phát triển một cách hợp pháp. Tiếp đó LĐĐ năm 2003, sửa đổi 2009 đã bổ sung thêm một số quyền của người sử dụng đất. Cho đến hiện nay, với LĐĐ năm 2013 các quyền giao dịch đối với quyền sử dụng đất vẫn tiếp tục được ghi nhận với tổng cộng bảy quyền gồm: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê (cho thuê lại), để thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất và góp vốn bằng quyền sử dụng đất Là một loại giao dịch của chuyển quyền sử dụng đất, chuyển nhượng quyền sử dụng đất là việc người sử dụng đất chuyển giao hoàn toàn quyền sử dụng của mình cho chủ thể khác để nhận lấy một khoản tiền tương ứng với giá trị quyền sử dụng đất chuyển nhượng theo thỏa thuận phù hợp với quy 8
13. định pháp luật. Chuyển nhượng quyền sử dụng đất làm chấm dứt quyền sử dụng đất của bên chuyển quyền và tạo lập nên quyền sử dụng đất cho bên nhận quyền, nghĩa là có sự thay đổi chủ thể sử dụng đối với diện tích đất được chuyển nhượng. Đối tượng của quan hệ là quyền sử dụng đất được đưa ra trao đổi với một khoản tiền tương ứng với giá trị của nó. Điều này cho thấy đây là một giao dịch mang tính hàng hóa - tiền tệ. Nó thể hiện rõ nét tính chất hàng hóa mà pháp luật thừa nhận đối với quyền sử dụng đất, giúp người sử dụng đất nhận thức được giá trị quyền sử dụng đất của mình, nhất là giá trị kinh tế, để từ đó gắn bó hơn với đất đai, với việc khai thác, sử dụng đất. Thông qua việc chuyển nhượng, quyền sử dụng đất được lưu thông trên thị trường, góp phần đưa đất đai nhanh chóng đến với người có nhu cầu và có khả năng [54, tr. 246]. Trong quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, việc các bên bày tỏ ý chí của mình và cùng thống nhất ý chí để đạt được mục đích nhất định gọi là hợp đồng. Hợp đồng dân sự là sự thỏa thuận của các bên về việc xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự (Điều 388 của BLDS năm 2005, Điều 385 của BLDS năm 2015). Bản chất của hợp đồng là sự thỏa thuận của ít nhất hai bên tham gia giao kết hợp đồng. Hợp đồng dân sự là giao dịch dân sự nhưng một giao dịch dân sự có thể không phải là hợp đồng (ví dụ: di chúc là một giao dịch dân sự nhưng không phải là hợp đồng, đó là một hành vi pháp lý đơn phương). Mọi hợp đồng là sự thỏa thuận nhưng không phải bất kỳ sự thỏa thuận nào cũng là hơp đồng. Chỉ những thỏa thuận được xác lập, thực hiện trên cơ sở ưng thuận đích thực, thống nhất ý chí, phù hợp với ý chí của các bên mới là hợp đồng. Cho nên hợp đồng được hình thành do giả tạo, do có một bên chủ thể bị lừa dối, đe dọa, cưỡng ép, nhầm lẫn mặc dù có sự ưng thuận cũng không được 9
14. công nhận là hợp pháp bởi vì chủ thể không thể hiện ý chí đích thực. Hay nói khác, yếu tố thỏa thuận của hợp đồng không đạt được [8, tr. 199]. Hợp đồng bao gồm từ hai bên chủ thể trở lên. Mỗi bên trong quan hệ dân sự có thể có hai hoặc nhiều chủ thể tham gia. Chủ thể của hợp đồng dân sự có thể là cá nhân, pháp nhân, hộ gia đình, tổ hợp tác. Mục đích của sự thỏa thuận của hợp đồng là nhằm xác lập, thay đổi, chấm dứt quyền và nghĩa vụ. Để được pháp luật thừa nhận sự thỏa thuận giữa các bên là hợp đồng dân sự và thỏa thuận đó làm phát sinh quyền, nghĩa vụ giữa các bên thì khi giao kết hợp đồng, hợp đồng đó phải bảo đảm các nguyên tắc: tự do giao kết hợp đồng nhưng không được trái pháp luật và đạo đức xã hội, tự nguyện, bình đảng, thiện chí, hợp tác, trung thực và ngay thẳng (Điều 389 của BLDS 2005, Điều 3 và Điều 3 của BLDS năm 2015). Để hợp đồng dân sự có hiệu lực cần phải thỏa mãn các điều kiện sau: chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập; chủ thể tham gia giao dịch dân sự hoàn toàn tự nguyện; mục đích và nội dung của giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội (Điều 122 của BLDS năm 2005, Điều 117 của BLDS năm 2015). Vậy, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là gì? Khái niệm này được nêu khá đầy đủ và hoàn chỉnh tại Điều 697 của BLDS năm 2005: Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất có nghĩa vụ chuyển giao đất và quyền sử dụng của mình cho bên nhận chuyển nhượng, bên nhận chuyển nhượng có nghĩa vụ trả cho người chuyển nhượng một khoản tiền tương ứng với giá trị quyền sử dụng đất. Tại Điều 500 của BLDS năm 2015 cũng nêu khái niệm: Hợp đồng về quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận của các bên, theo đó người sử dụng đất chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho bên kia; bên kia thực hiện quyền, nghĩa vụ theo hợp đồng với người sử dụng đất. 10
15. 1.1.2 Đặc điểm của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là hợp đồng dân sự. Tuy nhiên, do quyền sử dụng đất là một tài sản đặc thù xuất phát từ việc đất đai thuộc sở hữu toàn dân, sở hữu nhà nước còn tư nhân chỉ có thể có quyền sử dụng đất nên hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngoài những đặc điểm của hợp đồng dân sự còn có những đặc điểm riêng đặc thù khác với các hợp đồng dân sự khác, thể hiện ở các điểm sau: Thứ nhất, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất liên quan tới nhiều lĩnh vực như giao dịch dân sự, hoạt động kinh doanh thương mại, quản lý đất đai nên được điều chỉnh bởi nhiều văn bản pháp luật khác nhau. Bên cạnh Bộ luật Dân sự, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất còn được điều chỉnh bằng các luật chuyên ngành như: Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Thương mại, Luật Kinh doanh bất động sản. Thứ hai, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có ý nghĩa khác với các hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất còn lại. Nó đáp ứng nhu cầu tập trung, tích tụ đất đai của nền sản xuất hàng hóa theo cơ chế thị trường. trong đó hàng hóa quyền sử dụng đất được lưu chuyển một cách tự nhiên theo nhu cầu xã hội trên cơ sở sự thỏa thuận bình đẳng giữa các chủ thể, tạo điều kiện thúc đẩy kinh tế phát triển và việc khai thác lợi ích kinh tế của đất đai được hiệu quả hơn. Thứ ba, trong quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, đối tượng của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là quyền sử dụng đất của bên chuyển nhượng, còn thửa đất chuyển nhượng vẫn thuộc quyền sở hữu của toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Chính vì thế, người sử dụng đất không có toàn quyền quyết định, định đoạt tuyệt đối đối với đất thuộc quyền sử dụng của mình như đối với các loại tài sản khác thuộc quyền sở hữu. Khi thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất, 11
16. những người tham gia vào hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải tuân theo các quy định về điều kiện, nội dung, trình tự, thủ tục do pháp luật quy định. Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất là cơ sở pháp lý rất quan trọng để cơ quan nhà nước có thẩm quyền xem xét, quyết định cho việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất hợp pháp xảy ra. Về điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất, Điều 188 Luật Đất đai năm 2013 quy định: Người sử dụng đất được thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây: a) Có giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này; b) Đất không có tranh chấp; c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án; d) Trong thời hạn sử dụng đất”. Ngoài ra, người sử dụng đất khi thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các Điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của LĐĐ năm 2013. Trong quan hệ hợp đồng CNQSDĐ, bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất chấm dứt quan hệ quyền sử dụng đất, vì vậy phải được đặt ra trong một số hoàn cảnh, lý do nhất định mới được chuyển nhượng. Ngược lại, mặc dù người nhận chuyển nhượng tự họ bỏ ra một khoản tiền tương ứng với giá trị của thửa đất nhằm mục đích thiết lập quyền sử dụng đất với thửa đất đó nhưng để đảm bảo việc sử dụng đất có hiệu quả, tránh hiện tượng đầu cơ đất đai hoặc không khai thác hết tiềm năng của đất, Nhà nước quy định điều kiện cho cả bên nhận chuyển nhượng. Pháp luật quy định điều kiện chuyển nhượng đối với từng loại đất khác nhau là khác nhau. Nhìn chung, điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất đặt ra đối với đất nông nghiệp, lâm nghiệp để trồng rừng có phần chặt chẽ hơn so với các loại đất khác, nó xuất phát từ ý nghĩa, vai trò của loại đất này đối với quá trình sản xuất ra của cải cho xã hội, nhất là ở nước ta nền sản xuất chủ yếu và quyết định đến sự ổn định kinh tế 12
17. chính là nông nghiệp. Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất còn bị ràng buộc bởi thời hạn, mục đích và quy hoạch sử dụng đất. Thứ tư, về hình thức hợp đồng CNQSDĐ phải được công chứng hoặc chứng thực (Điều 167 của LĐĐ năm 2013). Điều này khác so với các hợp đồng dân sự thông dụng khác có thể giao kết bằng lời nói, xác lập hành vi ngoài quy định hình thức về văn bản. Nguyên nhân, là do tính chất phức tạp của hợp đồng liên quan tới đất đai thuộc sở hữu toàn dân, nhưng dưới sự quản lý của Nhà nước, việc quy định hình thức của hợp đồng phải là văn bản có công chứng, chứng thực, nó là cơ sở pháp lý xác lập quyền sở hữu quyền sử dụng đất cũng như căn cứ để giải quyết các tranh chấp khi có vi phạm về hợp đồng. Ngoài ra, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải tiến hành đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính. Thứ năm, trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất các bên tham gia hợp đồng phải có trách nhiệm, nghĩa vụ trước Nhà nước. Đó là người chuyển nhượng QSDĐ phải có nghĩa vụ nộp thuế chuyển quyền sử dụng đất, người nhận chuyển nhượng QSDĐ phải nộp lệ phí trước bạ, lệ phí địa chính theo quy định của pháp luật. 1.2 Tranh chấp và các phương thức giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 1.2.1 Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 1.2.1.1 Khái niệm Theo Từ điển tiếng Việt thông dụng, tranh chấp là "bất đồng, trái ngược nhau" [55, tr. 808]. Trong đời sống xã hội có nhiều loại tranh chấp khác nhau, tranh chấp về hợp đồng là một loại tranh chấp cụ thể. Tiếp cận ở góc đô ̣pháp lý thì tranh chấp hợp đồng được hiểu là những xung đột, bất đồng, mâu thuẫn 13
18. giữa các bên về việc giao kết, thực hiện hoặc không thực hiện các quyền và nghĩa vu ̣ trong hợp đồng. Xuất phát từ khái niệm của hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên chuyển nhượng QSDĐ chuyển giao đất và QSDĐ cho bên nhận chuyển nhượng, còn bên nhận chuyển nhượng trả tiền cho bên chuyển nhượng theo quy định của luật dân sự và LĐĐ (Điều 697 của BLDS năm 2005, Điều 500 của BLDS năm 2015), ta có thể hiểu tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ chính là sự mâu thuẫn, xung đột giữa bên chuyển nhượng QSDĐ với bên nhận chuyển nhượng QSDĐ khi thực hiện việc giao kết hợp đồng, thực hiện hợp đồng như giao nhận QSDĐ và giao nhận tiền. Tuy nhiên, trong trường hợp nếu việc chuyển nhượng QSDĐ giữa hai bên ảnh hưởng tới quyền và lợi ích của người thứ ba, thì người thứ ba có quyền yêu cầu hủy bỏ hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ đã được ký kết để bảo vệ quyền lợi của mình. Do đó, người thứ ba cũng có thể là chủ thể trong quan hệ tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ và có vai trò liên quan trực tiếp tới giá trị pháp lý của hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ. Đối tượng tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ chính là việc thực hiện các quyền và nghĩa vụ khi giao kết và thực hiện hợp đồng của bên nhận chuyển nhượng và bên chuyển nhượng hoặc bên thứ ba liên quan tới giá trị pháp lý của hợp đồng. Việc giao kết và thực hiện hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ phải tuân theo nguyên tắc chung của một giao dịch dân sự, hợp đồng dân sự và quy định riêng đối với hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ, đồng thời phải tuân theo các quy định của LĐĐ. Từ phân tích trên có thể đưa ra kết luận về tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ như sau: Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ là sự mâu thuẫn, xung đột về quyền và nghĩa vụ phát sinh giữa bên chuyển nhượng 14
19. QSDĐ với bên nhận chuyển nhượng QSDĐ khi giao kết và thực hiện hợp đồng CNQSDĐ . Các đặc điểm của tranh chấp hợp đồng CNQSDĐ : - Phát sinh trực tiếp từ quan hệ hợp đồng, nên luôn luôn thuộc quyền tự định đoạt để giải quyết tranh chấp của các bên; - Mang yếu tố tài sản (vật chất hay tinh thần) và gắn liền lợi ích các bên trong tranh chấp; - Nguyên tắc giải quyết các tranh chấp hợp đồng là tự nguyện, bình đẳng, thỏa thuận. 1.2.1.2 Các loại tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Những tranh chấp xoay quanh hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thường liên quan đến chủ thể, đối tượng của hợp đồng, nghĩa vụ của các bên theo thỏa thuận trong hợp đồng (không thực hiện nghĩa vụ giao đất, không thanh toán tiền ). Có thể liệt kê các loại tranh chấp hợp đồng CNQSDĐ thường xảy ra như sau: - Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bị làm giả: đây là loại vi phạm phổ biến vì hiện nay Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bị làm giả rất nhiều, có nhiều đối tượng cố tình lừa đảo dẫn đến việc không thể chuyển nhượng QSDĐ được; - Giấy tờ không đầy đủ: thửa đất chưa có đủ giấy tờ theo yêu cầu của Luật đất đai hoặc diện tích đất quá nhỏ không thể tách thửa được cũng là một loại tranh chấp phổ biến; - Chuyển nhượng QSDĐ của hộ gia đình mà không có sự đồng ý của tất cả các đồng sở hữu: trong giao dịch đất đai, có những trường hợp quyền sử dụng đất của hộ gia đình nhưng khi giao dịch thì người bán cố tình không cho người mua biết và hợp đồng chuyển nhượng vẫn được công chứng, vì vậy nếu có tranh chấp dẫn đến hợp đồng bị vô hiệu; 15
20. - Giao dịch bằng giấy tay không có công chứng; - Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bị tranh chấp là hợp đồng giả cách còn hợp đồng vay tiền mới là hợp đồng thật; - Bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất không tiến hành giao đất theo thỏa thuận do khi chuyển nhượng đất giá còn thấp nhưng sau khi chuyển nhượng giá đất lại tăng lên; - Bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất không tiếp tục thanh toán tiền cho bên chuyển nhượng sau khi đất đã sang tên cho bên nhận chuyển nhượng; - Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất xuất phát từ việc người sử dụng đất chuyển nhượng bằng giấy viết tay cùng một lúc cho nhiều bên. Liên quan đến các loại tranh chấp nêu trên có thể kể đến các vụ án như sau: - Vụ án “Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất” giữa nguyên đơn – bà N.T.T.T và bị đơn – bà H.T.T.H: Ngày 16/3/2012, bà T có thỏa thuận vay tiền mặt của bà H số tiền 400.000.000 đồng, lãi 5%/tháng, thời hạn vay: 03 tháng (từ ngày 16/3/2012 đến ngày 16/6/2012), chỉ thỏa thuận miệng không có giấy tờ biên nhận giữa đôi bên, tuy nhiên tại mặt sau trang 3 của hợp đồng CNQSDĐ ngày 16/3/2012 (không có công chứng) do bà H viết thì bà H có ghi thêm ” có mua của chị T là 03 tháng. Sau khi chị T không đồng ý bán cho bà H nữa thì chị T sẽ hoàn lại số tiền cho chị H là 400.000.000 đồng và bà H phải ra phòng công chứng hủy mua bán với bà T”. Mặc dù số tiền vay là 400.000.000 đồng nhưng thực tế vào ngày 16/3/2012 bà T chỉ nhận 380.000.000 đồng còn 20.000.000 đồng trừ trước vào tiền lãi 1 tháng trả cho bà H. Để làm tin giữa bà T và bà H đã ký kết giả cách hợp đồng CNQSDĐ có công chứng với nội dung bà T chuyển nhượng cho bà H lô đất 16
21. có diện tích 511m2 tại quận Bình Tân, Thành phố Hồ Chí Minh vì tại thời điểm này giá trị của lô đất khoảng 2,5 tỷ đồng. Do chỉ là hợp đồng giả cách nên cả hợp đồng CNQSDĐ ngày 16/3/2012 (không có công chứng) và hợp đồng CNQSDĐ có công chứng đều có nội dung giống nhau là giá chuyển nhượng là 500.000.000 đồng, bên A (bà T) nhìn nhận đã nhận trước số tiền 400.000.000 đồng, số tiền còn lại bên B (bà H) sẽ giao hết cho bên A sau khi đăng ký quyền sử dụng. Bởi lẽ không có việc chuyển nhượng đất nên bà T mới không giao tiếp 100.000.000 đồng cho bà H sau khi bà Hằng và ông Phương đăng ký quyền sử dụng.Trong quá trình vay nợ, bà T đã trả lãi cho bà H 05 đợt trong đó 03 đợt (mỗi đợt 20.000.000 đồng) trả bằng tiền mặt, không có giấy tờ ký nhận giữa đôi bên; còn 02 đợt cuối có giấy tờ, tổng cộng 40.000.000 đồng theo cam kết thông qua số tài khoản của chồng bà H, mỗi đợt 20.000.000 đồng vào ngày 30/7/2012 và ngày 27/8/2012. Hết thời hạn vay tiền, bà T đã nhiều lần yêu cầu bà H đến Phòng công chứng để hủy hợp đồng CNQSDĐ nêu trên và trả lại tiền 400.000.000 đồng nhưng bà H không hợp tác. Sau đó bà T phát hiện bà H đã tiến hành đăng bộ và đứng tên quyền sử dụng lô đất trên. Do đó bà T yêu cầu Tòa án tuyên hủy hợp đồng CNQSDĐ có công chứng do giao dịch giả tạo, hủy hợp đồng CNQSDĐ không có công chứng và hủy Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đứng tên bà H. - Vụ án “Tranh chấp hợp đồng CNQSDĐ” giữa nguyên đơn D.V.N và bị đơn – T.P.H: Ngày 05/8/2009, ông N chuyển nhượng cho bà H một lô đất có diện tích 140 m2 với giá 532.000.000 đồng. Bà H đã thanh toán 372.000.000 đồng. Đến ngày 11/01/2011, bà H được UBND quận Bình Tân cấp giấy CNQSDĐ, tuy nhiên bà H không tiếp tục thanh toán cho ông N nữa nên ông N khởi kiện yêu cầu bà H thanh toán nốt số tiền còn lại. 17