Luận văn Giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ thực tiễn xét xử của tòa án nhân dân huyện Bến Cầu tỉnh Tây Ninh

Nội dung text: Luận văn Giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ thực tiễn xét xử của tòa án nhân dân huyện Bến Cầu tỉnh Tây Ninh

1. VIỆN HÀN LÂM KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI Trương Đức Hoàng GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TỪ THỰC TIỄN XÉT XỬ CỦA TÒA ÁN NHÂN DÂN HUYỆN BẾN CẦU TỈNH TÂY NINH LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC HÀ NỘI - 2018
2. VIỆN HÀN LÂM KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI Trương Đức Hoàng GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TỪ THỰC TIỄN XÉT XỬ CỦA TÒA ÁN NHÂN DÂN HUYỆN BẾN CẦU TỈNH TÂY NINH Chuyên ngành: Luật kinh tế Mã số: 8.38.01.07 LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: TS. TRẦN QUANG HUY HÀ NỘI - 2018
3. LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan luận văn thạc sĩ: “Giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ thực tiễn xét xử của Tòa án nhân dân huyện Bến Cầu, tỉnh Tây Ninh” là do chính tôi thực hiện. Toàn bộ các tài liệu, cơ sở pháp lý, các dẫn chứng số liệu được tôi sử dụng để phục vụ cho việc nghiên cứu luận văn đều do tôi tự tìm hiểu bằng kinh nghiệm trong nghề nghiệp và đảm bảo độ chính xác theo yêu cầu của một luận văn khoa học. Tây Ninh, ngày tháng năm 2018 Tác giả luận văn Trương Đức Hoàng
4. MỤC LỤC MỞ ĐẦU 1 Chương 1 NHỮNG VẪN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ TRANH CHẤP VÀ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI TÒA ÁN NHÂN DÂN 7 1.1. Mội số vấn đề lý luận chung về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 7 1.1.1 Các khái niệm: Quyền sử dụng đất, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 7 1.1.1.1. Khái niệm quyền sử dụng đất 7 1.1.1.2. Khái niệm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 12 1.1.2. Khái niệm và đặc điểm của tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. 15 1.1.3. Nguyên nhân và hậu quả của tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. 19 1.1.3.1. Nguyên nhân của tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 19 1.1.3.2. Hậu quả của tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 22 1.2. Những vấn đề lý luận về giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thông qua hoạt động xét xử của Tòa án nhân dân 23 1.2.1. Khái niệm giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thông qua hoạt động xét xử của Tòa án nhân dân 23 1.2.2. Các nguyên tắc giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thông qua hoạt động xét xử của Tòa án nhân dân 25 1.3. Cơ sở pháp lý của giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Tòa án nhân dân 28
5. Chương 2 THỰC TIỄN GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI TÒA ÁN NHÂN DÂN HUYỆN BẾN CẦU, TỈNH TÂY NINH 34 2.1. Thực tiễn giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Tòa án nhân dân huyện Bến Cầu, tỉnh Tây Ninh 34 2.2. Tranh chấp do hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vi phạm điều kiện về hình thức và nội dung 35 2.2.1. Tranh chấp do hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vi phạm điều kiện về hình thức 35 2.2.1.1 Nhận xét tranh chấp do hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vi phạm điều kiện về hình thức 43 2.2.1.2 Nhận xét tranh chấp do hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vi phạm điều kiện về hình thức 50 2.2.2. Tranh chấp do hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vi phạm điều kiện về nội dung 51 2.2.2.1 Nhận xét tranh chấp do hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vi phạm điều kiện về nội dung 56 Chương 3 CÁC GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TỪ GÓC NHÌN ÁP DỤNG PHÁP LUẬT 58 3.1. Một số hạn chế và giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 58 3.1.1. Một số hạn chế, vướng mắc phát sinh trong quá trình giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Tòa án nhân dân huyện Bến Cầu trong thời gian qua 58 3.1.2. Một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Tòa án nhân dân 64 KẾT LUẬN 73 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO
6. DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT BLDS Bộ luật dân sự BLTTDS Bộ luật tố tụng dân sự HĐXX Hội đồng xét xử LĐĐ Luật Đất đai LDS Luật dân sự NXB Nhà xuất bản QSD Quyền sử dụng QSDĐ Quyền sử dụng đất TAND Tòa án nhân dân UBND Ủy ban nhân dân VKS Viện kiểm sát
7. MỞ ĐẦU 1. Tính cấp thiết của đề tài Tranh chấp về bất động sản nói chung và về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nói riêng ở nước ta hiện nay đang là vấn đề hết sức phức tạp, ảnh hưởng đến sự phát triển kinh tế đất nước và ổn định xã hội. Nguyên nhân của các tranh chấp, cơ chế giải quyết tranh chấp có bảo vệ được kịp thời và chính xác quyền lợi hợp pháp của các bên tham gia giao dịch hay không là những vấn đề rất quan trọng và phải được thực hiện phù hợp với các quy định của pháp luật. Vấn đề nghiên cứu tìm hiểu về các quy định pháp luật hiện hành cũng như đi sâu vào phân tích, đánh giá những vướng mắc từ thực tiễn xét xử là nội dung quan trọng để góp phần hoàn thiện cơ chế giải quyết tranh chấp này hiện nay là TAND, nhằm bảo vệ được quyền và lợi ích hợp pháp của các bên khi tham gia giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Những năm qua, tình hình khởi kiện đối với tranh chấp về đất đai mà đặc biệt là tranh chấp về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày càng gia tăng cả tính chất và mức độ phức tạp. Thực tiễn xét xử tại TAND huyện Bến Cầu, tỉnh Tây Ninh đối với các dạng tranh chấp này ngày càng gia tăng và chiếm tỷ lệ lớn trong các dạng tranh chấp về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Nhìn chung, ngành TAND đã giải quyết thành công một số lượng lớn các vụ tranh chấp về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chất lượng xét xử ngày càng cao, phần nào bảo vệ được quyền lợi và lợi ích hợp pháp của các bên tranh chấp, Tuy nhiên, cũng phải thừa nhận rằng, vì nhiều lý do khác nhau, nhiều lúc, nhiều nơi hoạt động giải quyết tranh chấp chưa thực sự đem lại hiệu quả mong muốn. Số lượng án bị hủy, sửa ngày càng gia tăng. Thực trạng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu vẫn đang tồn tại, là một vấn đề bức xúc, tình trạng hợp đồng được giao 1
8. kết giả tạo, lừa dối nhau, thực hiện chuyển nhượng tài sản không thuộc quyền sử dụng hợp pháp của mình, giao kết chuyển nhượng sự dụng đất vi phạm điều cấm của pháp luật, vi phạm về hình thức của hợp đồng, không tuân thủ theo quy định của pháp luật xâm phạm đến quyền lợi và lợi ích cá nhân, lợi ích xã hội, đặc biệt là gây nhiều khó khăn, vướng mắc trong quá trình giải quyết tranh chấp tại Tòa. Bên cạnh đó, việc xác minh hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo theo quy định pháp luật vẫn còn bộc lộ nhiều bất cập, các quy định có sự chồng chéo, trái ngược nhau, gây nhiều lúng túng trong việc áp dụng pháp luật để giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu, điều đó gây ảnh hưởng đến nhận thức đánh giá của cơ quan có thẩm quyền trong quá trình giải quyết tranh chấp. Qua nghiên cứu tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử đụng đất và thực tiễn áp dụng các quy định của pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất hiện hành để giải quyết tại TAND nhằm phát hiện ra những hạn chế, thiếu sót, bất cập của hệ thống pháp luật và từ đó đưa ra được những kiến nghị, giải pháp giúp cơ quan Nhà nước có thẩm quyền có những điều chỉnh phù hợp, góp phần tiếp tục hoàn thiện các văn bản pháp luật về đất đai cho phù hợp với điều kiện kinh tế - xã hội của đất nước trong điều kiện hội nhập hiện nay. Sự nhận thức đúng đắn , đầy đủ các quy định về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là cấp thiết trong hoạt động thực tiễn khi thực hiện pháp luật và vận dụng pháp luật trong hoạt động xét xử của TAND. Những điều trình bày trên đây chính là lý do của việc chọn đề tài “Giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất - từ thực tiễn xét xử của Tòa án nhân dân huyện Bến Cầu, tỉnh Tây Ninh” làm luận văn thạc sĩ của học viên. 2. Tình hình nghiên cứu đề tài Trong thời gian qua, có nhiều công trình nghiên cứu, nhiều bài viết của các nhà khoa học, các chuyên gia trong lĩnh vực đất đai và trong ngành 2
9. TAND đề cập đến vấn đề tranh chấp đất đai và giải quyết tranh chấp đất đai cả khía cạnh lí luận và thực tiễn. Cụ thể: Bài viết “Các đặc trưng pháp lý của quyền sử dụng đất ở Việt Nam” của TS. Trần Quang Huy đăng trên tạp chí Nhà nước và Pháp luật số 10/2007; Đề tài cấp bộ năm 2001 của TAND tối cao, do Nguyễn Văn Luận làm chủ nhiệm đề tài “Tranh chấp đất đai và thẩm quyền giải quyết của TAND”; bài viết “Giải quyết tranh chấp đất đai bằng con đường Tòa án qua thực tiễn tại một địa phương” của Mai Thị Tú Oanh đăng trên tạp chí Nhà nước và pháp luật số 08/2009; Luận văn Thạc sĩ luật học của Phạm Thị Hương Lan (2009), Viện Nhà nước và Pháp luật đề tài “Cơ sở lý luận và thực tiễn nhằm nâng cao hiêu quả giải quyết các tranh chấp về quyền sử dụng đất tại TAND”; Luận văn Thạc sĩ luật học của Nguyễn Thị Thu Thảo (2017) đề tài “Giải quyết tranh chấp về quyền sử dụng đất lâm nghiệp từ thực tiễn xét xử của TAND huyện Hoài Ân, tỉnh Bình Định”; Báo cáo tham luận “ Thực trạng giải quyết tranh chấp đất đai tại TAND – Kiến nghị và giải pháp” của TS. Nguyễn Văn Cường và cử nhân Trần Văn tăng, Viện khoa học xét xử, TAND tối cao tại hội thảo “ Tình trạng tranh chấp và khiếu kiện đất đai kéo dài: Thực trạng và giải pháp”, ngày 08-09 tháng 10 năm 2008 tại Buôn Ma Thuột – Đăk Đăk, Luận văn Thạc sĩ luật học của Châu Huế (2003), khoa luật, Đại học quốc gia Hà Nội; “ Tranh chấp đất đai theo luật đất đai 2003” Các công trình, các bài viết nêu trên được tiếp cận, nghiên cứu, nhận định và đánh giá dưới nhiều khía cạnh và ở những mức độ khác nhau về những nội dung có liên quan trực tiếp hoặc gián tiếp đến pháp luật về tranh chấp đất đai và hoạt động giải quyết tranh chấp đất đai. Tuy nhiên, một công trình nghiên cứu độc lập và riêng về tranh chấp giải quyết tranh chấp về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, đặc biệt lại đặt vấn đề nghiên cứu từ thực tiễn thực thi tại TAND huyện Bến Cầu, tỉnh Tây Ninh thì đây là công 3
10. trình mang tính chuyên biệt và chưa được nghiên cứu trước đây. Vì vậy, đề tài nghiên cứu của tôi vẫn mang ý nghĩa lí luận và thực tiễn sâu sắc. 3. Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu của Luận văn Đề tài “Giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất – từ thức tiễn xét xử của Tòa án nhân dân huyện Bến Cầu, tỉnh Tây Ninh” có mục đích làm sáng tỏ những vấn đề lý luận và thực tiễn giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thông qua hoạt động xét xử tại TAND huyện Bến Cầu, tỉnh Tây Ninh. Từ đó đề xuất những giải pháp hoàn thiện pháp luật và tổ chức thực hiện pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở Việt Nam. Để đạt được mục đích nói trên, luận văn có các nhiệm vụ sau đây: - Làm sáng tỏ những vấn đề mang tính lý luận về tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thông qua hoạt động xét xử tại TAND. Nghiên cứu các yếu tố chi phối việc giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại TAND; căn cứ đánh giá hiệu quả và các yếu tố quyết định hiệu quả của việc giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại TAND. - Phân tích, đánh giá thực trạng pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và thực tiễn áp dụng pháp luật để giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sự dụng đất tại TAND, từ đó chỉ ra những khó khăn, vướng mắc trong quá trình giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của TAND hiện nay. - Nêu phương hướng và đề xuất các giải pháp cụ thể, góp phần hoàn thiện các quy định của pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, giúp các cơ quan chức năng nói chung và TAND 4
11. nói riêng giải quyết tranh chấp này một cách hiệu quả, tránh việc khiếu kiện kéo dài gây ảnh hưởng xấu đến nhiều mặt của đời sống xã hội. 4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu của luận văn Luận văn có đối tượng nghiên cứu là: Các văn bản quy phạm pháp luật nội dung về tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và giải quyết tranh chấp này qua các thời kỳ khác nhau; thực tiễn công tác giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại TAND huyện Bến Cầu, tỉnh tây Ninh thông qua một số vụ án cụ thể trong những năm gần đây. 5. Phương pháp luận và phương pháp nghiên cứu Tác giả sử dụng phương pháp nghiên cứu như: - Phương pháp duy vật biện chứng, phương pháp duy vật lịch sử Mác – Lênin. - Phương pháp khảo sát, phương pháp so sánh, phương pháp phân tích logic, phương pháp đánh giá. - Phương pháp thống kê: nghiên cứu chi tiết các số liệu lưu trữ tại sổ theo dõi thụ lý và giải quyết án dân sự của Toà án nhân dân huyện Bến Cầu, tỉnh Tây Ninh, tổng số vụ án về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu, đồng thời ghi nhận chi tiết nội dung vô hiệu, từ đó xác định tỷ lệ hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu trên thực tế. - Phương pháp liệt kê: đưa ra các tranh chấp, đưa ra các chỉ tiêu phân loại hợp đồng vô hiệu cơ bản đang tồn tại. 6. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của luận văn Có thể coi luận văn là công trình nghiện cứu chuyên sâu và toàn diện về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại TAND từ thực tiễn áp dụng pháp luật để xét xử các tranh chấp về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Những kết luận và đề xuất, kiến nghị mà luận văn nêu ra đều có cơ sở khoa học và thực tiễn. Vì vậy, chúng có giá trị tham khảo trong các nghiên cứu, đào 5
12. tạo luật học và tài liệu cho cán bộ Tòa án, Viện kiểm sát trong hoạt động thực tiễn. 7. Bố cục của luận văn Ngoài phần Mở đầu, Kết luận và Danh mục tài liệu tham khảo, luận văn gồm 3 chương: Chương 1: Những vẫn đề lý luận về tranh chấp và giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Tòa án nhân dân. Chương 2: Thực tiễn giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Tòa án nhân dân huyện Bến Cầu, tỉnh Tây Ninh. Chương 3: Các giải pháp hoàn thiện pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ góc nhìn áp dụng pháp luật. 6
13. Chương 1 NHỮNG VẪN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ TRANH CHẤP VÀ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI TÒA ÁN NHÂN DÂN 1.1. Mội số vấn đề lý luận chung về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 1.1.1 Các khái niệm: Quyền sử dụng đất, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 1.1.1.1. Khái niệm quyền sử dụng đất Đất đai là một bộ phận không thể tách rời với lãnh thổ quốc gia. Ngoài ý nghĩa là cơ sở vất chất thì lãnh thổ còn có ý nghĩa đối với việc tồn tại và duy trì một ranh giới quyền lực Nhà nước trong một cộng đồng dân cư nhất định. Không chỉ có vậy, đối với con người, nếu được khai thác, sử dụng hợp lý, đất đai là một tài nguyên vô tận, trở thành một loại tư liệu sản xuất có giới hạn về không gian, diện tích nhưng vô hạn về thời gian sử dụng và khả năng sinh lời. Chính vởi vậy, nhằm đảm bảo cho việc quản lí và khai thác tối đa các lợi ích mà đất đai mang lại cho con người, pháp luật của nước ta cũng có những quy định chặt chẽ về quyền sử dụng đất của cá nhân, tổ chức, hộ gia đình nhằm xác lập cho nghững người trực tiếp sử dụng đất phát huy năng lực tự chủ trong quá trình sử dụng đất. Cụ thể: Hiến pháp 2013 tại Điều 54 của nước ta quy định: “Đất đai là tài nguyên đặc biệt của quốc gia, nguồn lực quan trọng phát triển đất nước, được quản lý theo pháp luật. Tổ chức, cá nhân được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất được chuyển nhượng quyền sử đụng đất, thực hiện các quyền và nghĩa vụ theo quy định của pháp luật. Quyền sử dụng đất được pháp luật bảo hộ”. 7
14. Hiện thực hóa quy định của đạo luật gốc, LĐĐ 2013 tại Điều 4 khẳng định rõ hơn quyền sở hữu đất đai. Theo đó, Điều 4 khẳng định: Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước là đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Với vai trò chủ sở hữu đại diện, Nhà nước có quyền định đoạt đất đai thông qua hàng loại các quyền như: Quyền quyết định mục đích, thời hạn, hạn mức sử dụng đất; quyền phân bổ đất đai thông qua các hoạt động giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất; thực hiện quản lí nhà nước ở cả phương diện hành chính và kinh tế thông qua việc điều tiết các nghĩa vụ tài chính đối với người sử dụng đất, điều tiết các thu nhập đối với người sử dụng đất và thực hiện quyền giải quyết tranh chấp, bất đồng, các khiếu nại, tố cáo về đất đai. Với các quy định cụ thể này là một trong ba quyền năng của quyền sử hữu đó là: Quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt đất đai theo cách tiếp cận truyền thống từ Luật La Mã về quyền sở hữu tài sản. Theo đó, khi một tài sản được xác định thuộc quyền sở hữu của ai thì người đó có quyền được chi phối đối với tài sản đó theo cách riêng của mình để thỏa mãn cho nhu cầu của họ việc tiến hành khai thác, sử dụng tài sản nhằm để hưởng thụ những giá trị do tài sản đó mang lại là một trong những cách thức chi phối của người có quyền sở hữu tài sản, miễn sao trong quá trình thực hiện quyền sử dụng tài sản phục vụ cho lợi ích của mình phải không được vượt khỏi phạm vi pháp luật quy định. Với ý nghĩa đó, quyền sử dụng tài sản là một trong những cách thức thực hiện quyền sở hữu tài sản. Pháp luật Việt Nam cũng tiếp cận quyền sở hữu tài sản từ quan điểm gốc rễ này. Cụ thể, Bộ luật đân sự năm 2015, Điều 158 cũng đã ra khái niệm về quyền sở hữu: “Quyền sở hữu bao gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt tài sản của chủ sở hữu theo quy định của pháp luật”. Từ cơ sở pháp lý nền tảng nêu trên hoàn toàn cho phép chúng ta có cách tiếp cận đối với quyền sở hữu, quyền sử 8
15. dụng của những tài sản cụ thể (trong đó có tài sản là đất đai) một cách tương tự. Theo đó, người có quyền sở hữu đối với tài sản là đất đai cũng có ba quyền năng quan trọng: Quyền chiếm hữu đất đai, quyền sử dụng đất đai và quyền định đoạt đất đai. Trong các quyền năng cơ bản nêu trên của chủ sở hữu đối với đất đai thì quyền có vai trò quan trọng và ý nghĩa quyết định việc chuyển hóa đất đai từ một tài sản tự nhiên thuần túy và ở dạng “tiềm năng”, “nguyên thủy” trở thành tài sản có giá trị và giá trị sử dụng cụ thể để đáp ứng cho nhu cầu của con người và sự phát triển của xã hội, quyền có vai trò thực hiện hóa ý đồ của chủ sở hữu đất đai, làm cho đất đai đó có giá trị về mặt kinh tế đó là quyền sử dụng đất. Khi xem xét và tiếp cận quyền sử dụng đất trong mối quan hệ với quyền sở hữu đất đai cho chúng ta thấy, quyền sử dụng đất gắn liền với chủ quyền sở hữu và bị chi phối bởi quyền sở hữu đối với đất đai. Ở các nước duy trì chế độ sở hữu tư nhân về đất đai thì quyền sử dụng đất là một quyền năng của quyền sở hữu không thể tách rời quyền sở hữu. Người có quyền sử dụng đất cũng đồng thời là người có quyền sở hữu chính đáng mảnh đất đó. Trong quá trình sử dụng đất và thực hiện các quyền đối với đất, họ cũng đồng thời là người có quyền quyết định số phận pháp lý đối với mảnh thuộc quyền sở hữu của mình. Khác với các nước thực hiện quyền sở hữu tư nhân đối với đất đai nêu trên, ở các nước duy trì chế độ sở hữu Nhà nước hay chế dộ sở hữu toàn dân mà Nhà nước là đại diện chủ sở hữu thì quyền sử dụng đất được tiếp cận có phần khác biệt hơn. Theo đó, quyền sử dụng đất vừa mang tính phụ thuộc vào quyền sở hữu đất đai của Nhà nước, được phát sinh trên cơ sở quyền sở hữu của Nhà nước và cũng bị chi phối bởi quyền sở hữu Nhà nước đối với đất đai. Các quyền sử dụng đất của mỗi tổ chức, cá nhân có được xác lập hay không xác lập là phụ thuộc vào quyền sở hữu đất đai của Nhà nước, được phát sinh trên cơ sở quyền sở hữu của Nhà nước và cũng bị chi phối bởi 9
16. quyền sở hữu Nhà nước đối với đất đai. Các quyền sử dụng đất của mỗi tổ chức, cá nhân có được xác lập hay không là dựa trên cơ sở chuyển giao hoặc cấp phép của Nhà nước mới có được. Tuy nhiên, trong quá trình khai thác và sử dụng đất ấy, quyền sử dụng đất của mỗi chủ thể lại mang tính độc lập tương đối, chúng được thoát ly ra khỏi quyền sở hữu và trở thành một chế định độc lập trong quan hệ với Nhà nước và chủ thể khác, người có quyền sử đụng đất được Nhà nước xác lập có quyền chủ động khai thác và sử dụng cho các nhu cầu và mục đích khác nhau. Bằng các quy định về quyền sở hữu đất đai ghi nhận tại Điều 54 Hiến pháp 2013 và Điều 4 LĐĐ năm 2013, Nhà nước đã trao quyền sử dụng đất cho các tổ chức và cá nhân thông qua các hình thức nhận giao đất không thu tiền, giao đất có thu tiền, cho thuê đất hoặc công nhận quyền sử dụng đất và họ trở thành người có quyền sử dụng đất chứ không phải người có quyền sở hữu đất đai. Khi chuyển giao đất cho người sử dụng đất, tùy thuộc vào các hình thức sử dụng đất khác nhau mà Nhà nước cho phép các chủ thể sử dụng đất khác nhau được hưởng các quyền và thực hiện các nghĩa vụ đối với Nhà nước. Theo từ điển giải thích Luật học thì: “Quyền sử dụng đất của Nhà nước là quyền khai thác các thuộc tính có ích từ đất để phục vụ cho các mục đích phát triển kinh tế và đời sống xã hội. Nhà nước thực hiện quyền sử dụng đất một cách gián tiếp thông qua việc giao đất cho các tổ chức, cá nhân sử dụng. Các tổ chức, cá nhân này khi sử dụng có nghĩa vụ đóng góp vật chất cho Nhà nước dưới dạng thuế sử dụng đất, tiền sử dụng đất”. Theo định nghĩa này thì quyền sử dụng đất của Nhà nước không được thực hiện trực tiếp bởi Nhà nước mà gián tiếp thực hiện qua chủ thể là người sử dụng đất, là người được Nhà nước cho phép sử dụng đất thông qua các hình thức pháp lý khác nhau và trao cho họ những quyền và nghĩa vụ pháp lý cụ thể trong quá trình khai thác quyền sử dụng đất. Và như vậy, những giá trị và khả năng sinh lợi của đất, 10
17. những thuộc tính có ích trên từng mảnh đất và ở phạm vi toàn bộ đất đai của quốc gia có được khai thác và sử dụng có hiệu quả hay không là tùy thuộc vào Người sử đụng đất – người trực tiếp thực hiện quyền sử dụng đất theo ý đồ của Nhà nước. Tuy nhiên không phải bất kỳ chủ thể nào cũng có thể trở thành chủ thể sử dụng đất, cũng đương nhiên có quyền sử dụng đất, mà quyền đó phụ thuộc vào sự cho phép của Nhà nước với tư cách là chủ sở hữu. Đến đây có thể thấy rằng quyền sử dụng đất vừa mang tính phụ thuộc (nếu xem xét chúng với ý nghĩa một trong ba quyền năng của chủ sở hữu) và vừa mang tính độc lập (nếu xem xét chúng với ý thức là quyền khai thác trực tiếp các giá trị của đất của từng chủ thể sử dụng đất cụ thể). Tuy không đồng nhất giữa quyền sở hữu đất đai và quyền sử dụng đất nhưng quyền sở hữu đất đai được chủ sở hữu đất đai chuyển giao cho người sử dụng đất thực hiện và trở thành một loại quyền tài sản thuộc về người sử dụng đất. Về điểm này, PGS.TS. Phạm Duy Nghĩa cho rằng: “Phải thừa nhận quyền sử dụng đất của cá nhân và tổ chức là quyền tài sản tư, cần được Nhà nước tôn trọng và bảo hộ. Điều đó không có nghĩa là phải thay đổi sở hữu về đất đai. Sáng tạo ra khái niệm quyền sử dụng đất cả người Việt Nam và người Trung Quốc dường như đã tạo ra một khách niệm sở hữu kép, một khái niệm sở hữu đa tầng: Đất đai thuộc sở hữu của toàn dân, song quyền sử dụng đất đai thuộc về cá nhân hoặc tổ chức”. Như vậy, chủ thể thực hiện quyền sử dụng đất với tư cách là chủ thể sử dụng đất chứ không phải với tư cách chủ sở hữu. Với tư cách là người đại diện chủ sở hữu, Nhà nước thống nhất quản lí đất đai thông qua các quyền năng được pháp luật ghi nhân và đảm bảo thực hiện, đó là: Quyền chiếm hữu, quyền sử dụng, quyền định đoạt. Tuy nhiên, không phải tự bản thân nhà nước trực tiếp chiếm hữu, sử dụng đất đai để khai thác những thuộc tính vốn có của đất mà Nhà nước giao cho người sử dụng đất sử dụng tức là giao cho người 11
18. sử dụng đất một trong 3 quyền năng của mình trong đó quyền sử dụng. Nắm trong tay quyền sử dụng đất diện tích đất mà nhà nước giao cho, bên cạnh quyền sử dụng đất ổn định, lâu dài, người sử dụng đất còn được thực hiện giao dịch quyền sử dụng đất của mình như chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp, góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất nhằm đảm bảo quyền lợi thiết thực cho mình. Để đảm bảo các quyền trên của người sử dụng đất được thực hiện trên thực tế, pháp luật nước ta cũng xác lập tiền đề và điều kiện để quyền sử dụng đất của mỗi người dân được đảm bảo. Từ đây, chế định về quyền sử dụng đất được hình thành. Từ những phân tích trên ta có khái niệm: Quyền sử dụng đất là những khả năng của một chủ thể được thực hiện hoặc được hưởng những quyền nhất định khi khai thác và sử dụng đất để phục vụ cho các nhu cầu khai thác của đời sống xã hội. Những quyền đó được pháp luật ghi nhân và bảo đảm thực hiện trên thực tế. 1.1.1.2. Khái niệm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một hình thức cơ bản của chuyển quyền quyền sử dụng đất. Giáo trình LĐĐ đưa ra khái niệm chuyển nhượng quyền sử đụng đất bằng cách nêu lên bản chất của quan hệ chuyển nhượng, theo đó, chuyển nhượng quyền sử dụng đất là việc người sử dụng đất (gọi là bên chuyển quyền sử dụng đất) thỏa thuận việc chuyển giao quyền sử dụng đất cho người được chuyển nhượng (gọi là bên nhận quyền sử dụng đất) và người đó phải trả cho bên chuyển quyền sử dụng đất một khoản tiền tương ứng với giá trị quyền sử dụng đất. Người chuyển nhượng quyền sử dụng đất có nghĩa vụ nộp thuế thu nhập từ việc chuyển quyền sử dụng đất. Mục tiêu của quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất là người sử dụng đất chuyển nhượng quyền sử dụng đất của mình cho người khác để thu về một lợi ích vật chất có giá trị là tiền. Thông qua đó mà tìm cho đất đai những người chủ đích 12
19. thực, có đủ vốn, kinh nghiệm quản lý và năng lực sản xuất kinh doanh. Điều này phụ hợp với quy luật mang tính tất yếu khách quan của nền kinh tế thị trường về những giao dịch đối với một tài sản có giá trị. Mặt khác, theo quy định tại Điều 689 BLDS 2005 về hình thức chuyển quyền sử dụng đất được thực hiện thông qua hợp đồng trừ trường hợp thừa kế quyền sử dụng đất. Hay nói cách khác hợp đồng là hình thức bắt buộc khi thực hiện quan hệ chuyển quyền sử dụng đất nói chung và chuyển nhượng quyền sử dụng đất nói riêng. Như vậy, hiểu theo cách chung nhất, chuyển nhượng quyền sử dụng đất có thể biểu hiện là một loại hình về đất đai thông qua hợp đồng, theo đó, người sử dụng đất tự nguyện chấm dứt quyền sử dụng đối với một diện tích đất nhất định, chuyển giao nó cho người khác và nhận lại một khoản tiền nhất định từ người nhận quyền sử dụng đất tương ứng với giá trị quyền sử dụng đất. Việc chuyển nhượng phải diễn ra theo quy định của pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Nội hàm của khái niệm này được làm rõ qua đặc trưng cơ bản là sự hình thành, tồn tại và phát triển với sự hình thành, tồn tại và phát triển của chế độ sở hữu Nhà nước về đất đai. Xét về mặt lịch sử thì khái niệm Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất chỉ mới xuất hiện từ khi có chế độ sở hữu toàn dân về đất đai được ghi nhận lần đầu tiên ở nước ta tại Điều 19 Hiến pháp năm 1980. Vì vậy, khái niệm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở nước ta luôn được đặt trong mối quan hệ mật thiết với chế độ sở hữu toàn dân về đất đai mà Nhà nước là người đại diện là chủ sở hữu; các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân chỉ được coi là chủ thể sử dụng đất và được Nhà nước thừa nhận có quyền chuyển nhượng quyền sử đụng đất. Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa các chủ thể này do Nhà nước quy định cả điều kiện lẫn cách thức, trình tự, thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất cũng như quyền và nghĩa vụ của 13
20. các bên tham gia quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Trong quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất. vì những lý do khác nhau mà người có quyền sử dụng đất (do Nhà nước giao, cho thuê đất hoặc thừa nhận việc sử dụng đất hợp pháp) không có khả năng hoặc không còn nhu cầu sử dụng đất nữa, khi đó mục đích của họ là chuyển nhượng cho người khác thực sự có nhu cầu sử dụng để thu lại cho mình một khoản lợi ích vật chất nhất định và bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất sẽ chấm dứt quan hệ sử dụng đất với nhà Nhà nước, đồng thời tạo điều kiện cho bên nhận chuyển nhượng và Nhà nước thiết lập một quan hệ mới về sử dụng đất. Việc chấm dứt hay thiết lập quyền sử dụng đất nói trên phải thông đại diện chủ sở hữu đối với đất đai đó là Nhà nước. Nhà nước, với vai trò vừa là người đại diện chủ sở hữu về đất đai, vừa là người quản lý việc sử dụng đất đã đưa ra những quy định rất chặt chẽ, để việc chấm dứt hay thiết lập các quan hệ luôn luôn được thực hiện theo một vòng trật tự nhất định. Điều này thể hiện ở một số điểm như sau: Thứ nhất: Các bên tham gia quan hệ hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải thỏa mãn các điều kiện nhất định do Nhà nước quy định. Việc Nhà nước đưa ra những điều kiện xuất phát từ tính chất quan trọng của hành vi chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Trong quan hệ hợp đồng chuyển nhượng, bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất chấm dứt quan hệ quyền sử dụng đất, vì vậy phải đặt ra trong một số hoàn cảnh, lý do nhất định mới được chuyển nhượng, Ngược lại, mặc dù người nhận chuyển nhượng tự họ bỏ ra một khoản tiền tương ứng với giá trị của thửa đất nhằm mục đích thiết lập quyền sử dụng đất với thửa đất đó nhưng để đảm bảo việc sử dụng đất có hiệu quả, tránh hiện tượng đầu cơ đất đai hoặc không khai thác hết tiềm năng của đất, Nhà nước quy định điều kiện cho cả bên nhận chuyển nhượng. Thứ hai: Điều kiện chuyển nhượng đối với từng loại đất khác nhau là là khác nhau. Việc Nhà nước đưa ra điều kiện chuyển nhượng đối với từng loại 14
21. đất xuất phát từ lợi ích, tầm quan trọng của từng loại đất. Nhìn chung, điều kiện chuyển nhượng sử dụng đất đặt ra đối với đất nông nghiệp, lâm nghiệp để trồng rừng có phần chặt chẽ hơn so với các loại đất khác, nó xuất phát từ ý nghĩa, vai trò của loại đất này đối với quá trình sản xuất ra của cải cho xã hội, nhất là ở nước ta nền sản xuất chủ yếu và quyết định đến dự ổn định kinh tế chính là nông nghiệp. Thứ ba: Người chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải có nghĩa vụ nộp thuế chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật về thuế chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Mục đích của Nhà nước đưa ra quy định này là điều tiết thu nhập của người chuyển nhượng quyền sử dụng đất phát sinh thông qua việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người khác. Ngoài ra, người nhận chuyển nhượng phải nộp lệ phí trước bạ và lệ phí địa chính theo quy định của pháp luật. Bên cạnh những đặc trưng nêu trên, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất còn có những đặc trưng riêng; điều này được phản án rõ khi so sánh, đối chiếu với một số hình thức chuyển quyền sử dụng đất đai khác. 1.1.2. Khái niệm và đặc điểm của tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Tranh chấp đất đai nói chung và tranh chấp về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nói riêng là hiện tượng bình thường diễn ra trong đời sống xã hội và chúng đã tồn tại ở mọi thời kỳ lịch sử. Tuy nhiên, tranh chấp về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất chỉ thực sự tăng mạnh và phức tạp kể từ khi đất nước bước sang nền kinh tế thị trường. Nhà nước quản lý xã hội thông qua hệ thống pháp luật, chính sách thuế, đất đại được thừa nhận có giá trị, quyền sử dụng đất được tham gia giao dịch trên thị trường và bị chi phối bởi các quy luật của thị trường. 15