Luận văn Giải quyết tranh chấp đất tại tòa án trên địa bàn tỉnh Cà Mau: Pháp luật và thực tiễn

Nội dung text: Luận văn Giải quyết tranh chấp đất tại tòa án trên địa bàn tỉnh Cà Mau: Pháp luật và thực tiễn

1. BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP.HCM HUỲNH VĂN YÊN GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP ĐẤT TẠI TÒA ÁN TRÊN ĐỊA BÀN TỈNH CÀ MAU: PHÁP LUẬT VÀ THỰC TIỄN LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC TP. HỒ CHÍ MINH, NĂM 2017
2. BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP.HCM HUỲNH VĂN YÊN GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP ĐẤT TẠI TÒA ÁN TRÊN ĐỊA BÀN TỈNH CÀ MAU: PHÁP LUẬT VÀ THỰC TIỄN Chuyên ngành: Luật kinh tế Mã số: 60380107 LUẬN VĂN THẠ C SĨ LUẬT HỌC NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: TS. TRẦN HUỲNH THANH NGHỊ TP. HỒ CHÍ MINH, NĂM 2017
3. LỜI CAM ĐOAN Tôi tên Huỳnh Văn Yên mã số học viên: 7701261277A là học viên lớp LOP_K25_MBL_CaMau; Khóa K25-2 chuyên ngành Luật kinh tế, Khoa Luật, Trường Đại học Kinh tế TP. Hồ Chí Minh, là tác giả của Luận văn thạc sĩ luật học với đề tài “Giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất theo phương thức tố tụng tòa án trên địa bàn tỉnh Cà Mau : Pháp luật và thực tiễn”(Sau đây gọi tắt là “Luận văn”). Tôi xin cam đoan tất cả các nội dung được trình bày trong Luận văn này là kết quả nghiên cứu độc lập của cá nhân tôi dưới sự hướng dẫn của người hướng dẫn khoa học. Trong Luận văn có sử dụng, trích dẫn một số ý kiến, quan điểm khoa học của một số tác giả. Các thông tin này đều được trích dẫn nguồn cụ thể, chính xác và có thể kiểm chứng. Các số liệu, thông tin được sử dụng trong Luận văn là hoàn toàn khách quan và trung thực. Học viên thực hiện Huỳnh Văn Yên
4. MỤC LỤC TRANG PHỤ BÌA LỜI CAM ĐOAN MỤC LỤC DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT Chương 1: 5 CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ ĐẤT ĐAI VÀ 5 GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI TẠI VIỆT NAM 5 1.1. Khái quát chung về đất đai 5 1.2. Tranh chấp đất đai 7 1.2.1. Khái niệm tranh chấp đất đai 7 1.2.2. Các loại tranh chấp đất đai 7 1.3. Nguyên nhân của tranh chấp đất đai 10 1.4. Những nguyên tắt chủ đạo trong giải quyết tranh chấp đất đai 13 1.4.1. Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý 13 1.4.2. Bảo đảm lợi ích của người sử dụng đất, nhất là lợi ích kinh tế, khuyến khích thương lượng, tự hòa giải trong nội bộ nhân dân 14 1.4.3. Giải quyết tranh chấp đất đai phải nhằm mục đích ổn định tình hình chính trị, kinh tế, xã hội, gắn việc giải quyết tranh chấp đất đai với việc tổ chức lại sản xuất, bố trí lại cơ cấu sản xuất hàng hóa 15 1.4.4. Đảm bảo pháp chế xã hội chủ nghĩa trong quá trình giải quyết tranh chấp đất . 15 1.5. Giải quyết tranh chấp đất đai theo qui định pháp luật hiện hành 15 1.5.1. Giải quyết tranh chấp đất theo thủ tục hành chính 16 1.5.2.Giải quyết tranh chấp đất đai do Tòa án thụ lý xử lý 18 1.5.3. Phương pháp giải quyết tranh chấp bằng hình thức hoà giải theo Luật hòa giải cơ sở năm 2013 23 1.5.4. So sánh hiệu quả giải quyết tranh chấp đất theo thủ tục hành chính, hoà giải cơ sở và theo phương thức xử lý tranh chấp do Tòa án tiến hành 24 TIỂU KẾT CHƯƠNG 1 26 Chương 2: 28 THỰC TRẠNG GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI TẠI TÒA ÁN TRÊN ĐỊA BÀN TỈNH CÀ MAU VÀ MỘT SỐ KIẾN NGHỊ 28 2.1. Tổng quan về tình hình kinh tế - xã hội trên địa bàn tỉnh Cà Mau. 28 2.2. Tổng quan về tình hình tranh chấp đất trên địa bàn tỉnh Cà Mau 29 2.4. Những nguyên nhân tranh chấp đất đai tại tỉnh Cà Mau 34 2.4. Đánh giá việc giải quyết tranh chấp đất đai của Tòa án tại tỉnh Cà Mau 38
5. 2.4.1. Thuận lợi 38 2.4.2. Khó khăn 39 Hoạt động xét xử của Tòa án trong tỉnh Cà Mau còn nhiều vướng mắc dẫn đến những khó khăn trong hoạt động tố tụng, có thể liệt kê các yếu tố bất cập phát sinh trong lý luận và thực tiễn như sau: 39 2.5. Một số kiến nghị 55 2.5.1. Về tố tụng 55 2.5.4. Công tác quản lý Nhà nước về đất đai 58 KẾT LUẬN CHUNG 63
6. 1 PHẦN MỞ ĐẦU 1. Lý do chọn đề tài nghiên cứu Đất đai là nơi duy trì hoạt độngcủa sự sống, là một bộ phận quan trọng cấu thành của lãnh thổ quốc gia, là tư liệu sản xuất đặc biệt quan trọng đảm bảo phát triển bền vững của kinh tế đất nước. Việt Nam đang thực hiệntiến trình đẩy mạnh đổi mới, tăng cường hội nhập quốc tế, nền kinh tế ngày một phát triển tích cực, quyền sử dụng đất được Nhà nước thừa nhận là hàng hoá đặc biệt đang phát huy tiềm năng của giá trị, giá trị sử dụng ngày một lớn trên thị trường. Song song với diễn biến tích cực đó thì trong quá trình vận động, phát triển quan hệ về đất đai cũng phát sinh nhiều vấn đề không thuận lợi, đó là các giao dịch mua bán, chuyển nhượng không thành; thế chấp, cầm cố không được thực hiện như thoả thuận; tặng cho, thừa kế không thoả mãn với nhau; cho mượn, cho thuê đôi bên không thống nhất về quá trình thực hiện quyền và nghĩa vụ; hùn hạp làm ăn bằng giá trị quyền sử dụng đất không thành; giao khoán nuôi trồng không thực hiện đúng thoả thuận những nội dung trên một mặt là thể hiện của sự vận động năng động từ các quan hệ đa dạng của nền kinh tế mởđang phát triển và mặt khác là mặt trái của nền kinh tế thị trường, quan hệ càng nhiều thì có một tỉ lệ nhất định các quan hệ đó gặp rủi ro phát sinh, nó tỷ lệ thuận với độ năng động trong hoạt động thương mại, tiêu dùng phát sinh hình thành hàng ngày trong đời sống xã hội. Để hỗ trợ cho các quan hệ kinh tế - xã hộiphát triển, góp phần tăng trưởng chung, tạo niềm tin cho các hoạt động đầu tư, sản xuất kinh doanh và các hoạt động an sinh khác phát triển lành mạnh thì cần có cơ chế xử lý các tranh chấp nói chung và tranh chấp đất nói riêng được tiến hành nhanh chóng, minh bạch, công bằng trên cơ sở của pháp luật. Đây là nhiệm vụ, là yêu cầu lớn mà Nhà nước có trách nhiệm nghiên cứu đặt ra nguyên tắt quản lý, và là nội dung xã hội quan tâm. Bản thân Tác giả đang tham gia công tác trong ngành Toà án nên nhận thức được hoạt động giải quyết tranh chấp đất đai của Tòa án nói chung và của Tòa án ở tỉnh Cà Mau nói riêng thời gian qua còn nhiều vướng mắc, ảnh hưởng đến hiệu quả
7. 2 thực hiệnnhiệm vụ chính trị này. Trong những nguyên nhân làm cho hoạt động giải quyết tranh chấp đất đai của Tòa án chưa đạt hiệu quả, thì quy định pháp luật về thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai của Tòa án còn có vấn đề chưa hợp lý, quản lý Nhà nước về đất đai của chính quyền địa phương còn buông lỏng1; trình độ chuyên môn của Thẩm phán còn hạn chế, công tác tuyên truyền kiến thức pháp luật về đất đai cho nhân dân chưa đáp ứng được yêu cầu là những nguyên nhân đầu tiên, quan trọng. Xuất phát từ các lý do trên, Tác giả quyết định chọn đề tài“Giải quyết tranh chấp đất tại tòa án trên địa bàn tỉnh Cà Mau: Pháp luật và thực tiễn”để làm Luận văn tốt nghiệp cho mình. 2. Mục tiêu nghiên cứu - Làm rõ vấn đề lý luận và quy định pháp luật về đất đai và giải quyết tranh chấp đất đai tại Việt Nam. - Đánh giá tình hình giải quyết tranh chấp đấtnhằm chỉ ra những thành công và hạn chế của hoạt động này trong thời gian qua tại Cà Mau. - Trên cơ sở những vướng mắc, bất cập của pháp luật hiện hành, Luận văn nêu lên một số kiến nghị, giải pháp hoàn thiện quy định pháp luật về giải quyết tranh chấp đất đai và hoạt động giải quyết tranh chấp đất đai trong thời gian tới tại tỉnh Cà Mau. 3. Câu hỏi nghiên cứu - Hoạt động giải quyết tranh chấp đất đai ở Việt Nam được quy định như thế nào trongpháp luật đất đai và pháp luật tố tụng dân sự? - Tình hình giải quyết tranh chấp đất thời gian qua của Toà án trên địa bàn tỉnh Cà Mau có những thuận lợi và khó khăn gì? Những vướng mắc, bất cập của pháp luật ảnh hưởng như thế nào đến hiệu quả giải quyết tranh chấp của Tòa án trong thời gian qua ? -Để nâng cao hiệu quả giải quyết tranh chấp đất thì cần có những giải pháp pháp lý cụ thể nào trong thời gian tới? 4. Phương pháp nghiên cứu 4.1. Phương pháp phân tích và tổng hợp lý thuyết 1 Nhận định tại Nghị quyết số 19 ngày 31/10/2012 – Hội nghị TW lần thứ sáu của Ban chấp hành khoá XI
8. 3 Nghiên cứu quan điểm, lý luận của Đảng Cộng sản Việt Nam về chính sách đất; tìm hiểu pháp luật của nhà nước được thể chế quan điểm của Đảng trong hoạt động quản lý Nhà nước về đất đai. Tham khảo ý kiến, bài luận của các học giả trong nước về đề tài đất đai. Từ phân tích lý thuyết, tổng hợp để so sánh với hoạt động thực tiển xử lý tranh chấp đất tại Toà án trong tỉnh Cà Mau, qua đó phát hiện những thuận lợi và bất cập trong chính sách, pháp luật, đóng góp cho hoạt động xây dựng luật và xét xử về đất đai hoàn thiện hơn. 4.2. Phương pháp phân tích tổng kết kinh nghiệm Kết hợp số liệu thực tiễn tổng kết hàng năm của đơn vị Toà án nhân dân tỉnh Cà Mau rút ra những yếu kém, thuận lợi trong công tác xét xử án tranh chấp đất để rút ra kết luận bổ ích cho thực tiễn và khoa học trong luận văn. 4.3.Phương pháp phân tích vụ việc Phương pháp được sử dụng để phân tích một số vụ án tranh chấp đất đai mà các Tòa án trên địa bàn tỉnh Cà Mau đã giải quyết. 4.4. Phương pháp so sánh Phương pháp được sử dụng để so sánh một số quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2004 (sửa đổi, bổ sung năm 2011) với Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015; Luật Đất đai năm 2003 với Luật Đất đai năm 2013 về thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai của Tòa án. 5. Phạm vi nghiên cứu 5.1. Luận văn chỉ nghiên cứu các quy định pháp luật về giải quyết tranh chấp đất đai, không nghiên cứu các vấn đề liên quan đến quan hệ đất đai ở những khía cạnh khác như xã hội học, dân tộc học 5.2. Luận văn chỉ nghiên cứu về giải quyết tranh chấp đất đai theo các quy định của phápluật tố tụng dân sự vàtố tụng hành chínhtại Tòa án trên địa bàn tỉnh Cà Mau trong thời điểm hiện nay nhưng có đề cập một đến một số qui định của Luật đất đai năm 1987, năm 1993, năm 2003 để làm căn cứ so sánh.Luận văn không nghiên cứu giải quyết tranh chấp đất đai bằng con đường do Ủy ban nhân dân xử lý.
9. 4 6. Mục đích, nhiệm vụ nghiên cứu Luận văn nghiên cứu các quy định pháp luật về tranh chấp đất tại Toà án trên địa bàn tỉnh Cà Mau nhằm làm rõ các vấn đề lý luận và đánh giá thực trạng áp dụng pháp luật. Trên cơ sở đó, Luận văn nêu lên một số kiến nghị để hoàn thiện quy định pháp luật về đất đai và giải quyết tranh chấp đất đai, góp phần xử lý mâu thuẫn xã hội, giữ trật tự trị an, tăng cường hiệu quả giải quyết tranh chấp đất đai đạt hiệu quả tốt hơn trong thời gian tới tại Cà Mau. 7. Kết cấu của Luận văn Ngoài phần lời nói đầu, danh mục tài liệu tham khảo, bố cục của Luận văn được chia thành 2 Chương như sau: - Chương 1. Cơ sở lý luận về đất đai và giải quyết tranh chấp đất đai tại Việt Nam sau thời kỳ đổi mới. - Chương 2. Thực trạng giải quyết tranh chấp đất đai theo phương thức tố tụng Toà án trên địa bàn tỉnh Cà Mau và một số kiến nghị.
10. 5 Chương 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ ĐẤT ĐAI VÀ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI TẠI VIỆT NAM 1.1. Khái quát chung về đất đai Đất đai là vật chất chỉ về một loại tài nguyên thiên nhiên, là một bộ phận cấu thành của vỏ trái đất. Dưới góc độ khoa học pháp lý, đất đai là tài sản đặc biệt của đất nước, là một bộ phận quan trọng cấu thành lãnh thổ của quốc gia. Nghiên cứu tiến hoá về sự sống thì đất là một trong các yếu tố môi trường quan trọng góp phần hình thành và duy trì sự sống. Trong quá trình phát triển của xã hội loài người, sự tiến triển đến đâu đều có dấu ấn quan trọng đặc biệt của đất, bởi từng giai đoạn đó đất ngoài là môi trường duy trì sự sống chung ra thì còn là công cụ, phương tiện sản xuất đặc biệt quan trọng để làm tăng cường của cải vật chất cho xã hội. Theo qui định tại khoản 1 Điều 54 Hiến pháp 2013 của Nước cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam định nghĩa: Đất đai là tài nguyên đặc biệt của quốc gia, nguồn lực quan trọng phát triển đất nước, được quản lý theo pháp luật. Ngoài ra, Điều 4 Luật đất đai 2013 cũng xác định: Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý Hiến pháp năm 2013 kế thừa, phát triển quan điểm này lần lược từ Hiến pháp năm 1980, Hiến pháp năm 1992, Hiến pháp năm 2003 qui định về sở hữu toàn dân đối với đất đai, Nhà nước là người đại diện quản lý quyền sở hữu đó và Nhà nước chỉ giao quyền sử dụng đất cho cá nhân, tổ chức, hộ gia đình, Pháp luật không thừa nhận mọi hình thức khác với hình thức sở hữu nêu trên. Nên nói tranh chấp đất đất đai để chỉ chung về các loại tranh chấp liên quan đến đất, thực tế nó chỉ bao hàm về tranh chấp quyền sử dụng đất và các tranh chấp khác phát sinh liên quan đến các giao dịch về quyền sử dụng đất trong đời sống kinh tế, xã hội mà thôi. Thể hiện cụ thể về việc này, tại Phần thứ V của Bộ luật dân sự năm 2015, Nhà nước ta gián tiếp khẳng định tính đặc biệt của đất đai qua một loạt các quy định chặt chẽ trong
11. 6 việc quản lý tài sản quyền sử dụng đất khi thực hiện việc chuyển đổi, mua bán, tặng cho, thế chấp, bảo lãnh, thừa kế. Qua lập luận trên có thể xác định: Nghiên cứu về tranh chấp đất đai là nghiên cứu về tranh chấp quyền sử dụng đất và một loạt các quan hệ chuyển đổi, mua bán, tặng cho, thế chấp, bảo lãnh, thừa kế liên quan đến quền sử dụng đất phát sinh tranh chấp trong đời sống kinh tế, xã hội của đất nước. Luật đất đai 2013 không nêu định nghĩa chính thức về “quyền sử dụng đất”. Tuy nhiên, chế độ sở hữu toàn dân đối với đất đai đã được quy định tại Hiến pháp năm 1992 (Điều 17) và Hiến pháp năm 2013 (Điều 53). Tương ứng với các quy định đó, Luật Đất đai năm 1987, Luật Đất đai năm 1993 (sửa đổi, bổ sung năm 2001), Luật Đất đai năm 2003 và Luật Đất đai năm 2013 đã cụ thể hóa chế độ sở hữu toàn dân đối với đất đai, trong đó có qui định Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho cá nhân, tổ chức, hộ gia đình (Điều 4 Luật Đất đai năm 2013). Cụm từ “Quyền sử dụng đất” được hình thành, phổ biến dựa trên những quy định của các văn bản trên. Quyền sử dụng đất có thể được tính bằng giá trị do Nhà nước quy định trên một đơn vị diện tích xác định trong một thời gian sử dụng nhất định hoặc do thị trường quy định trên cơ sở hình thành trong giao dịch về quyền sử dụng đất. Người được cấp quyền sử dụng đất được sở hữu phần giá trị quyền sử dụng đất, được phép chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế, thế chấp, bảo lãnh, hùn vốn làm ăn từ quyền sử dụng đất đối với phần diện tích được giao tương ứng với nghĩa vụ thực hiện với Nhà nước. Từ những phần tích trên, có thể xác định: Quyền sử dụng đất là quyền sở hữu về tài sản của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân phát sinh trên cơ sở quyết định giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền hoặc từ các giao dịch nhận chuyển quyền sử dụng đất theo thị trường. Việc chiếm hữu, sử dụng, định đoạt quyền sử dụng đất được tiến hành theo điều kiện, thủ tục do pháp luật quy định.
12. 7 1.2. Tranh chấp đất đai 1.2.1. Khái niệm tranh chấp đất đai Tranh chấp đất đai là một hiện tượng xã hội xảy ra trong bất kỳ hình thái kinh tế - xã hội có giai cấp nào. Trong xã hội tồn tại lợi ích giai cấp đối kháng thì tranh chấp đất đai mang màu sắc chính trị, đất đai luôn là đối tượng tranh chấp giữa giai cấp bóc lột và giai cấp bị bóc lột. Việc giải quyết triệt để các tranh chấp đất đai ở các xã hội phải được thực hiện bằng một cuộc cách mạng xã hội2. Nhìn ở góc độ pháp lý thì quyền sử dụng đất được Nhà nước Việt Nam thừa nhận đó là tài sản đặc biệt nên ngoài các thuộc tính của một loại tài sản thông thường có giá trị sử dụng, được chuyển nhượng, được tặng cho, được chuyển đổi, thế chấp, thừa kế nó là tài sản thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước là người đại diện duy nhất thực hiện quyền sở hữu đó. Các chủ thể gồm cá nhân, tổ chức, hộ gia đình chỉ có thể là chủ sử dụng đất được Nhà nước thừa nhận nhưng không bao giờ có quyền sở hữu đối với đất. Chính hoạt động giao dịch về tài sản này bằng các hình thức chuyển nhượng, thế chấp, tặng cho, thừa kế đã làm phát sinh xung đột quyền lợi, nghĩa vụ dẫn đến tranh chấp. Từ nhận định trên ta có thể xác định tranh chấp đất đai là tranh chấp về quyền sử dụng đất hoặc các quan hệ khác liên quan đến quyền sử dụng đất mà trong đó biểu hiện mâu thuẫn, bất đồng về việc xác định quyền chiếm hữu, quyền sử dụng đối với đất đai, phát sinh trực tiếp hoặc gián tiếp trong lĩnh vực quản lý và sử dụng đất đai. Theo cách giải thích chính thức của Nhà nước thì tại khoản 24 Điều 3 Luật đất đai năm 2013 thì tranh chấp đất đai là tranh chấp về quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai. 1.2.2. Các loại tranh chấp đất đai Tranh chấp đất đai rất đa dạng, phong phú, nhiều khi đan xen, tuỳ theo loại quan hệ cụ thể mà loại tranh chấp đó chịu sự điều chỉnh của Luật tố tụng 2 Vận dụng triết học Max – Lê Nin – Gíao trình Triết học của TS Bùi Văn Mưa, Trường Đại học Kinh tế Thành phố Hồ Chí Minh.
13. 8 hành chính, tố tụng dân sự trong án dân sự hoặc án kinh doanh thương mại. Qua thống kê thực tiển có thể tổng hợp các quan hệ tranh chấp này thành các loại sau: - Tranh chấp xác định quyền sử dụng đất thuộc về ai: Đây là loại tranh chấp phổ biến, nguyên nhân tranh chấp đa dạng, có thể do yếu tố lịch sử để lại như từ chính sách trang trãi trước đây hoặc cho mượn, cho thuê không làm thủ tục giấy tờ vụ việc diễn sau nhiều năm các đối tượng thuê, mượn chiếm đất và giải thích là đã chuyển nhượng chiếm dụng đất loại tranh chấp này tùy theo hồ sơ pháp lý về thực trạng đất đó và yêu cầu của đương sự mà có thể xác định thẩm quyền giải quyết tranh chấp do Tòa án hay Ủy ban có thẩm quyền xử lý. - Tranh chấp hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất: Dạng tranh chấp này phổ biến ở vùng nông thôn, việc phát sinh thường là do lúc chuyển đổi đất đai hai bên không làm hợp đồng hoặc hợp đồng được soạn thảo nhưng nội dung sơ sài, đơn giản. Vì thế, sau một thời gian một bên cảm thấy quyền lợi bị thiệt thòi nên phát sinh tranh chấp, mặc dù vào thời điểm chuyển đổi hai bên đều đã nhất trí về các điều kiện để chuyển đổi quyền sử dụng đất. - Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất: Dạng tranh chấp này xảy ra phổ biến kể cả đất ở và đất sản xuất, việc phát sinh thường là do một bên hoặc cả hai bên thực hiện không đúng giao kết như không thanh toán giá trị chuyển nhượng hoặc không giao tài sản quyền sử dụng đất, cũng có trường hợp do bị lừa dối hoặc sau khi ký kết hợp đồng thấy bị sai lầm do thỏa thuận về giá cả bất lợi nên rút lại không thực hiện hợp đồng. Nhiều trường hợp nội dung hợp đồng không đề cập rõ ràng về vị trí, diện tích của đối tượng chuyển nhượng của hợp đồng, không xác định cụ thể bên bán hay bên mua có nghĩa đóng thuế chuyển quyền sử dụng đất, làm thủ tục sang tên đây cũng là nguyên nhân dẫn đến tranh chấp. - Tranh chấp hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất: Việc phát sinh dạng tranh chấp này là do một bên hoặc cả hai bên vi phạm các điều khoản của hợp đồng như: + Hết thời hạn thuê đất nhưng không chịu trả lại đất cho bên cho thuê.
14. 9 + Không trả tiền thuê đất. + Sử dụng đất không đúng mục đích khi thuê. + Đòi lại đất trước thời hạn hợp đồng. Dạng tranh chấp này trước đây phát sinh phổ biến trong quan hệ dân sự thì hiện nay còn phổ biến cả trong lĩnh vực kinh doanh thương mại. - Tranh chấp hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất: Dạng tranh chấp này thường phát sinh sau khi thời hạn thực hiện nghĩa vụ đã hết nhưng bên vay không thực hiện nghĩa vụ trả nợ đã cam kết. Đối tượng tham gia tranh chấp hiện nay phổ biến không chỉ cá nhân mà có cả pháp nhân – đó là các chủ thể tham gia hoạt động kinh doanh thương mại. - Tranh chấp thừa kế quyền sử dụng đất: Dạng tranh chấp này phổ biến trong quan hệ dân sự, thường xảy ra do các nguyên nhân chủ yếu sau: + Người có quyền sử dụng đất chết không để lại di chúc và những người thừa kế theo pháp luật không thỏa thuận được với nhau về việc phân chia di sản thừa kế hoặc không hiểu biết về các quy định của pháp luật thừa kế nên dẫn đến việc phát sinh tranh chấp. + Người sử dụng đất trước khi chết có lập di chúc để lại thừa kế quyền sử dụng đất nhưng di chúc đó trái pháp luật, không rõ ràng - Tranh chấp do lấn, chiếm đất: Loại tranh chấp này xảy ra do một hoặc cả hai bên có đất liền kề đã lấn chiếm đất của nhau qua hình hình lấn ranh. Nguyên nhân có nhiều như việc mua bán không qua thủ tục luật định, không đo đạc định ranh hoặc do quản lý Nhà nước thiều chặt chẽ như không buộc người có quyền sử dụng thực hiện cắm mốc giới đất, quá trình sử dụng lâu dài hai bên xác định ranh giới chồng lấn lẫn nhau - Tranh chấp về cản trở việc thực hiện quyền sử dụng đất: Loại tranh chấp này tuy số lượng phát sinh ít nhưng tính chất lại rất phức tạp. Thông thường, do mâu thuẫn phát sinh, bên sử dụng đất ở gần lối đi công cộng, một bên có vị trí đất ở sâu hoặc xa phụ thuộc vào lối đi này. Hai đối tượng này có thành kiến cá nhân, người sử dụng đất ở gần lối đi công cộng cản trở người sử dụng đất bên trong việc thực hiện quyền sử dụng đất như không cho đi qua phần đất của mình, rào lại lối đi chung v.v do đó dẫn đến tranh chấp.
15. 10 Ngoài ra, còn tồn tại một số dạng tranh chấp đất đai khác như: - Tranh chấp về việc làm thiệt hại đến việc sử dụng đất. - Tranh chấp tài sản gắn liền với đất. - Tranh chấp đất trong vụ án chia tài sản của vợ chồng khi ly hôn. 1.3. Nguyên nhân của tranh chấp đất đai Tranh chấp đất đai là hiện tượng phát sinh trong xã hội có giai cấp, ở mỗi giai đoạn lịch sử điều có tranh chấp nhưng hình thức, nội dung khác nhau phù hợp với hoàn cảnh điều kiện kiện lịch sử tương ứng, kiểm lại quá trình phát triển của đất nước sau sự kiện đổi mới năm 1986 đến nay có thể thấy tranh chấp có những nguyên nhân chính như sau: - Trước khi luật đất đai năm 1993 ra đời, việc mua bán, chuyển nhượng quyền sử dụng đất bị cấm đoán gần như tuyệt đối. Tuy nhiên, thực tế vẫn diễn ra các giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất lén lút, tự phát, khi đất nước ta chuyển sang nền kinh tế thị trường có sự thay đổi lớn cơ chế quản lý đất đai như hiện thực hóa việc thừa nhận quyền sử dụng bằng hình thức cấp quyền sử dụng cho đối tượng được cấp đất, tiềm năng của đất được phát huy, tăng hiệu quả sản xuất thì những người từng bỏ đất họ trở lại đòi đất, nhất là khi Nhà nước đặt mục tiêu tăng cường hoạt động sản xuất lương thực và hàng hóa tiêu dùng. Thời điểm này một số người trước đó chuyển nhượng đất, cầm cố, bỏ đất nay vì lý do sinh lợi của đất đã trở về dựa vào qui định cấm mua, bán chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã tiến hành kiện tụng để hủy bỏ các giao dịch họ thực hiện trước đó dẫn đến tranh chấp đất. - Sau khi thực hiện chính sách đổi mới, kinh tế Việt Nam từng bước phát triển mạnh mẽ, xu thế lao động thành thị đem lại nhiều thuận lợi cho cuộc sống từ thu nhập, điều kiện hưởng thụ các lợi ích vật chất, tinh thần khác dẫn đến tình trạng tăng dân số cơ học ở đô thị, đô thị hóa tăng, dẫn đến tăng nhu cầu về đất ở làm cho đất đai ngày càng trở nên có giá trị. Dưới góc độ kinh tế, đất đai được xem như một loại hàng hóa trao đổi trên thị trường theo quy luật cung cầu, quy luật giá trị. Đây là quy luật tự nhiên, nhưng đối với quyền sử dụng đất trong thời gian từ năm 1993 trở về trước Nhà nước không thừa nhận chuyển nhượng, mua bán dẫn đến không có chính sách điều chỉnh,
16. 11 điều tiết, quản lý, các giao dịch trên tự phát, không có trật tự, hệ quả của các quan hệ này tạo nên nhiều mâu thuẫn trong lòng xã hội, Nhà nước lúng túng trong định hướng đường lối xử lý. - Từ khi nhà, đất trở nên có giá trị cao đã tác động sâu sắc đến tâm lý của nhiều người dẫn đến tình trạng tranh chấp, đòi lại nhà, đất mà trước đó đã bán, cho thuê, cho mượn, bị tịch thu hoặc giao cho người khác sử dụng. - Việc quản lý Nhà nước về đất đai còn bị buông lỏng, nhiều sơ hở, có khi phạm sai lầm, giải quyết tùy tiện, sai pháp luật, Nhà nước phân công, phân cấp cho quá nhiều ngành quản lý đất, như ngành nông nghiệp quản lý đất rừng, Sở xây dựng quản lý đất đô thị, Trung tâm quản lý ruộng đất – Tổng cục địa chính (tiền thân của Bộ tài nguyên và môi trường ngày nay) quản lý đất nông nghiệp nông thôn dẫn đến việc quản lý đất đai thiếu chặt chẽ, tuỳ tiện, định hướng qui hoạch theo lợi ích cục bộ, lợi ích nhóm - Trong cơ chế thị trường, Nhà nước thống nhất quản lý đất đai theo quy hoạch chung, có sự phân công, phân cấp trách nhiệm quản lý đất, tuy vậy vẫn còn tồn tại nhiều sai phạm, non kém về trình độ quản lý của cán bộ làm công tác quản lý đất đai. Điều này cũng là nguyên nhân làm xuất hiện nhiều tranh chấp đất đai phức tạp, khó giải quyết, cụ thể: + Hồ sơ địa chính chưa hoàn chỉnh, đồng bộ, nên thiếu căn cứ pháp lý và thực tế để xác định quyền sử dụng và quản lý đất đai của tổ chức, cá nhân, đặc biệt là ở những vùng mà quan hệ đất đai phức tạp và có nhiều biến động. Trong nhiều trường hợp, việc tranh chấp đất đai lại bắt nguồn từ những tài liệu lịch sử của chế độ cũ để lại. Hơn nữa, việc giao đất lại không được tiến hành theo một quy trình chặt chẽ, nên hồ sơ đất đai không đồng bộ và bị thất lạc. + Quy hoạch sử dụng đất đai chưa thật sự khoa học, chưa phục vụ thiết thực cho lợi ích xã hội mà phục vụ cho lợi ích nhóm, cán nhân nhưng lại tuyên truyền cho lợi ích chung, nên nhiều trường hợp sử dụng đất không hợp lý khó bị phát hiện. Khi phát hiện thì lại không được xử lý kịp thời. Nhiều địa phương còn có những nhận thức lệch lạc về chính sách đất đai, quản lý đất đai
17. 12 còn nặng về biện pháp mệnh lệnh hành chính mà chưa chú ý đến biện pháp quản lý về mặt kinh tế. + Giá trị đạo đức bị xuống cấp nghiêm trọng trong mặt trái của cơ chế thị trường, quan hệ gia đình vốn là ưu thế bền vững theo truyền thống của dân tộc Việt Nam, thông thường lòng tin, qui tín là cơ sở phổ biến cho các giao dịch trong nội bộ gia đình thì theo cơ chế thị trường lợi ích kinh tế đặt cách thức quan hệ này vào tình huống bị thử thách nghiêm trọng, có một số lượng lớn quan hệ tranh chấp đất phát sinh từ mua bán, trao đổi trong quan hệ gia đình. - Về cán bộ công chức thực hiện công vụ liên quan đến đất đai: Một bộ phận cán bộ, công chức được giao nhiệm vụ quản lý đất đai đã thực hiện không tốt nhiệm vụ được giao, thiếu gương mẫu, lạm dụng chức quyền, tư lợi bằng hình thức đầu cơ đất qua hình thức lợi dụng chủ trương điều chỉnh ruộng đất, tổ chức lại sản xuất theo cơ chế mới, một số cán bộ, đảng viên lợi dụng sơ hở trong các chế độ, chính sách đất đai của Nhà nước và dựa vào chức quyền để chiếm dụng đất đai trái phép, gây bất bình trong nhân dân3. - Việc việc giải quyết tranh chấp đất đai ở nhiều nơi, nhiều lúc còn buông lỏng, hồ sơ đất đai không đầy đủ. Nhất là khi triển khai các dự án cần phải thu hồi đất phục vụ trong phát triển kinh tế, việc giải toả, bồi hoàn đã được triển khai và xử lý thoả đáng nhưng người dân vẫn bị kích động khiếu kiện với số đông theo kiểu trúng ăn, thua thì củng không mất gì. Khi gặp tình huống này chính quyền nhiều nơi do không lường trước phương án xử lý nên bị động, phải chạy theo giải quyết những vụ việc đã xảy ra hoặc xử lý những hậu quả nặng nề. - Về chính sách, pháp luật về đất đai: Chính sách đất đai và các chính sách khác có liên quan đến đất đai chưa đồng bộ, có mặt không rõ ràng và đang còn biến động. Thực tế áp dụng các chính sách đất đai ở nhiều địa phương còn nhiều bất hợp lý, thực trạng người có khả năng sản xuất nông nghiệp thì thiếu ruộng đất, ngược lại, người có ruộng lại không có khả năng hoặc nhu cầu sản xuất, để đất đai hoang hóa 3 Nhận định tại Nghị quyết số 19 Hội nghi TW 6, Ban chấp hành trung ương khoá 11 ngày 31/10/2012.
18. 13 hoặc sử dụng đất kém hiệu quả. Tình trạng người nông dân phải ra đô thị lao động, gây mất ổn định cơ cấu lao động sản xuất cũng có nguyên nhân từ việc thiếu đất để sản xuất. - Về công tác tuyên truyền, giáo dục và phổ biến pháp luật: Công tác tuyên truyền, giáo dục và phổ biến pháp luật đất đai có tầm quan trọng lớn trong quản lý Nhà nước về đất đai, tạo điều kiện cho người dân hiểu biết những qui định, chính sách của Nhà nước về lĩnh vực này, nó có tác dụng tăng cường hiệu quả quản lý Nhà nước về đất đai, hạn chế tranh chấp phát sinh từ nguyên nhân không am hiểu pháp luật. Thực tế công tác này chưa được coi trọng, làm cho nhiều văn bản pháp luật đất đai của Nhà nước chưa được phổ biến sâu rộng trong nhân dân. Mặc dù có những nguyên nhân mang tính phổ biến chung về tranh chấp đất đai như vậy nhưng ở mỗi địa phương khác nhau còn có những nguyên nhân đặc thù và việc tìm ra những nguyên nhân đó phải căn cứ vào thực tế sử dụng đất, và phong tục tập quán của từng địa phương để xây dựng được những giải pháp tốt nhất nhằm giải quyết có hiệu quả từng vụ tranh chấp. Song trên thực tế khía cạnh này chưa được các cơ quan nhà nước chú trọng, xem xét. 1.4. Những nguyên tắt chủ đạo trong giải quyết tranh chấp đất đai Trong nền kinh tế thị trường với sự tham gia của nhiều thành phần kinh tế, quan hệ pháp luật đất đai đã trở nên đa dạng, phức tạp kéo theo các tranh chấp đất đai phát sinh cũng đa dạng, phức tạp và gay gắt. Vì vậy, việc giải quyết tranh chấp đất đai phải đáp ứng được những yêu cầu nhất định mà thực tế đã đặt ra. Muốn đáp ứng được các yêu cầu đó, thì việc giải quyết tranh chấp đất đai phải dựa vào quan điểm sau đây làm cơ sở định hướng xử lý: 1.4.1. Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà ớnư c thống nhất quản lý Điều 17 Hiến pháp năm 1992 khẳng định: "Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý". Cụ thể hóa Hiến pháp năm 1992, Luật Đất đai 2003 đã quy định: "Nhà nước không thừa nhận việc đòi lại đất đã giao cho người khác sử dụng trong quá trình thực hiện các chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời
19. 14 Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam"4. Quan điểm này được quán triệt và kế thừa đến Hiến pháp và Luật đất đai năm 2013 đang có hiệu lực. Tái khẳng định toàn bộ đất đai trên lãnh thổ Việt Nam đều thuộc quyền sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý. Các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân chỉ là những người được Nhà nước giao đất cho sử dụng, không có quyền sở hữu đối với đất đai. Do đó, đối tượng của mọi tranh chấp đất đai phát sinh chỉ là quyền quản lý và quyền sử dụng đất, không phải là quyền sở hữu đối với đất đai. Vì vậy, khi giải quyết các tranh chấp đất đai, phải tôn trọng và bảo vệ quyền sở hữu toàn dân đối với đất đai mà Nhà nước là người đại diện. Bảo vệ quyền đại diện sở hữu đất đai của Nhà nước là bảo vệ thành quả cách mạng về đất đai mà nhân dân ta đã đổ xương máu và sức lực để giành được của cả quá trình đấu tranh chống đế quốc, thực dân, phong kiến mà có được. 1.4.2. Bảo đảm lợi ích của người sử dụng đất, nhất là lợi ích kinh tế, khuyến khích thương lượng, tự hòa giải trong nội bộ nhân dân Luật Đất đai 1993 ra đời với việc thừa nhận năm quyền năng của người sử dụng đất (quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng đất) đến luật đất đai năm 2013 tiếp tục khẳng định các quyền trên và mở rộng hơn trong việc thừa nhận quyền này cũng được xem là hàng hóa, chịu điều tiết theo thị trường, việc cấp quyền sử dụng là cấp lâu dài, không giới hạn thời gian đã khẳng định tư tưởng đổi mới trong quá trình Nhà nước điều hành các quan hệ xã hội về đất đai. Do đó, việc tôn trọng các quyền của người sử dụng đất và tạo điều kiện để họ phát huy tối đa các quyền đó là nguyên tắc quan trọng của Luật Đất đai. Thực tế đã chứng minh rằng, nếu lợi ích của người sử dụng đất không được đảm bảo, thì việc sử dụng đất không thể mang lại hiệu quả kinh tế cao. Đó cũng chính là nguyên tắc cơ bản trong quá trình giải quyết các tranh chấp đất đai. Tôn trọng quyền định đoạt của các chủ thể khi tham gia các quan hệ pháp luật đất đai là tôn trọng quyền tự do thỏa thuận, thương lượng của họ trên cơ sở các quy định của pháp luật. Do vậy, hòa giải trở thành cách thức và 4 Khoản 2 điều 10 Luật đất đai 2003