Luận văn Giải pháp trong công tác bồi thường giải phóng mặt bằng của dự án xây dựng đường Liễu Giai – Núi Trúc (đoạn từ khách sạn La Thành đến nút Núi Trúc, đợt 2)

Nội dung text: Luận văn Giải pháp trong công tác bồi thường giải phóng mặt bằng của dự án xây dựng đường Liễu Giai – Núi Trúc (đoạn từ khách sạn La Thành đến nút Núi Trúc, đợt 2)

1. ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI TRƯỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN  NGUYỄN THỊ ANH PHƯƠNG GIẢI PHÁP TRONG CÔNG TÁC BỒI THƯỜNG GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG CỦA DỰ ÁN XÂY DỰNG ĐƯỜNG LIỄU GIAI – NÚI TRÚC ( ĐOẠN TỪ KHÁCH SẠN LA THÀNH ĐẾN NÚT NÚI TRÚC, ĐỢT 2) LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC HÀ NỘI – 2020
2. ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI TRƯỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN  NGUYỄN THỊ ANH PHƯƠNG GIẢI PHÁP TRONG CÔNG TÁC BỒI THƯỜNG GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG CỦA DỰ ÁN XÂY DỰNG ĐƯỜNG LIỄU GIAI – NÚI TRÚC ( ĐOẠN TỪ KHÁCH SẠN LA THÀNH ĐẾN NÚT NÚI TRÚC, ĐỢT 2) LUẬN VĂN THẠC SỸ KHOA HỌC Chuyên ngành: Quản lý đất đai Mã số: 8850103.01 Người hướng dẫn khoa học: TS. Phạm Văn Bộ HÀ NỘI - 2020
3. LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan luận văn với đề tài Giải pháp trong công tác bồi thường giải phóng mặt bằng của dự án xây dựng đường Liễu Giai – Núi Trúc ( Đoạn từ khách sạn La Thành đến nút Núi Trúc, đợt 2) hoàn toàn là kết quả nghiên cứu, tìm hiểu của chính bản thân tôi và chưa được công bố trong bất cứ một công trình nghiên cứu nào của người khác. Tôi xin hoàn toàn chịu trách nhiệm về tính trung thực của số liệu và các nội dung khác trong luận văn của mình. Hà Nội, ngày tháng năm 2020 Tác giả luận văn Nguyễn Thị Anh Phương i
4. LỜI CẢM ƠN Trong quá trình thực hiện luận văn ngoài sự nỗ lực của bản thân, tôi đã nhận được sự hướng dẫn nhiệt tình, chu đáo của các nhà khoa học, các thầy cô giáo và sự giúp đỡ nhiệt tình, những ý kiến đóng góp quý báu của nhiều cá nhân và tập thể để hoàn thành bản luận văn này. Tôi xin chân thành cảm ơn TS. Phạm Văn Bộ - người hướng dẫn khoa đã hướng dẫn, chỉ bảo tôi trong suốt thời gian thực hiện luận văn. Tôi xin chân thành cảm ơn sự góp ý chân thành của các thầy, cô giáo Trường Đại học KHTN - ĐHQGHN đã tạo điều kiện thuận lợi cho tôi thực hiện đề tài. Tôi xin cảm ơn tới gia đình, những người thân, cán bộ, đồng nghiệp và bạn bè đã tạo điều kiện về mọi mặt cho tôi trong quá trình thực hiện đề tài này. Một lần nữa tôi xin trân trọng cảm ơn! Tác giả luận văn Nguyễn Thị Anh Phương ii
5. MỤC LỤC MỞ ĐẦU 1 CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 5 1.1. Cơ sở khoa học về thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư 5 1.1.1. Các khái niệm 5 1.1.2. Vị trí, vai trò và tầm quan trọng của công tác bồi thường, hỗ trợ, TĐC khi nhà nước thu hồi đất 6 1.1.3. Các yếu tố ảnh hưởng đến công tác bồi thường giải phóng mặt bằng 7 1.2. Cơ sở pháp lý về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư ở Việt Nam 10 1.2.1. Nguyên tắc chung của bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất 10 1.2.2. Luật Đất đai năm 2013 và các văn bản dưới luật 19 1.3. Thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư ở một số nước trên thế giới và ở Việt Nam 20 1.3.1. Kinh nghiệm của một số nước trên thế giới 20 1.3.2. Công tác thu hồi đất, bồi thường và hỗ trợ tái định cư tại một số tỉnh, thành trong cả nước. 24 CHƯƠNG 2. THỰC TRẠNG CÔNG TÁC BỒI THƯỜNG, HỖ TRỢ, TÁI ĐỊNH CƯ KHI THU HỒI ĐẤT TẠI DỰ ÁN XÂY DỰNG ĐƯỜNG LIỄU GIAI – NÚI TRÚC ( ĐOẠN TỪ KHÁCH SẠN LA THÀNH ĐẾN NÚT NÚI TRÚC, ĐỢT 2) 32 2.1. Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội quận Ba Đình 32 2.1.1. Điều kiện tự nhiên 32 2.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội 36 2.1.3. Đánh giá những thuận lợi, khó khăn của điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội ảnh hưởng đến công tác bồi thường, hỗ trợ, giải phóng mặt bằng 38 2.2. Thực trạng quản lý đất đai và hiện trạng sử dụng đất đai quận Ba Đình 39 2.2.1. Công tác ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng đất đai và tổ chức thực hiện các văn bản đó 39 2.2.2. Công tác xác định địa giới hành chính, lập và quản lý hồ sơ địa giới hành chính, lập bản đồ hành chính 41 iii
6. 2.2.3. Công tác khảo sát, đo đạc, lập bản đồ địa chính, bản đồ hiện trạng sử dụng đất và bản đồ quy hoạch sử dụng đất; điều tra, đánh giá tài nguyên đất; điều tra xây dựng giá đất. 42 2.2.4. Quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất 43 2.2.5. Quản lý việc giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất 44 2.2.6. Công tác quản lý việc bồi thường, hỗ trợ tái định cư khi thu hồi đất. 46 2.2.7. Hiện trạng sử dụng đất năm 2018 47 2.3. Đánh giá thực trạng công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất tại dự án xây dựng đường Liễu Giai – Núi Trúc (đoạn từ khách sạn La Thành đến nút Núi Trúc, đợt 2) 48 2.3.1. Căn cứ pháp lý 48 2.3.2. Những thông tin cơ bản của dự án 51 2.3.3. Đối tượng và điều kiện bồi thường của dự án 59 2.3.4. Thực trạng công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất tại dự án 59 2.4. Thực trạng công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất 73 CHƯƠNG 3: ĐỀ XUẤT MỘT SỐ GIẢI PHÁP VỀ CÔNG TÁC BỒI THƯỜNG GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG CỦA DỰ ÁN XÂY DỰNG ĐƯỜNG LIỄU GIAI – NÚI TRÚC 76 3.1. Vận dụng cơ chế chính sách, pháp luật về đất đai, về công tác bồi thường, GPMB, tái định cư phù hợp với thực tiễn 76 3.2. Nâng cao năng lực và hiệu quả làm việc của cán bộ thực hiện công tác công tác bồi thường giải phóng mặt bằng của dự án xây dựng đường Liễu Giai – Núi Trúc (kỹ năng, kiến thức và quy tắc ứng xử) 79 3.3. Tăng cường vai trò cộng đồng trong việc tham gia công tác bồi thường, GPMB 80 3.4. Giải pháp về công tác phối hợp, tổ chức thực hiện bồi thường, GPMB của dự án 81 3.5. Một số giải pháp khác. 83 iv
7. DANH MỤC BẢNG VÀ HÌNH DANH MỤC BẢNG Bảng 2. 1. Tổng hợp số lượng bản đồ địa chính quận Ba Đình năm 2018 42 Bảng 2. 2. Tổng hợp kết quả giao đất thực hiện các dự án năm 2018 45 Bảng 2. 3. Tổng hợp các trường hợp Thành phố thu hồi đất do sử dụng đất vi phạm pháp luật về đất đai năm 2018 45 Bảng 2. 4. Tổng hợp các nhóm dự án thu hồi đất năm 2018 46 Bảng 2. 5. Hiện trạng sử dụng đất năm 2018 47 Bảng 2. 6. Thông tin về dự án 55 Bảng 2. 7. Tổng hợp các TH đã được phê duyệt và chưa được phê duyệt 60 Bảng 2. 8. Tổng số tiền bồi thường, hỗ trợ của dự án 61 Bảng 2. 9. Số tiền bồi thường theo từng vị trí 61 Bảng 2. 10. Đơn giá bồi thường đất theo từng vị trí năm 2016 63 Bảng 2. 11. Đơn giá bồi thường đất theo từng vị trí năm 2019 63 Bảng 2. 12. So sánh giá đất theo khung giá nhà nước và theo giá thực tế của thị trường 64 Bảng 2. 13. Tổng hợp về các hình thức thu hồi đất 65 Bảng 2. 14. Tổng hợp chi phí bồi thường về cây cối, hoa màu của dự án 66 Bảng 2. 15. Tổng hợp kinh phí các chính sách hỗ trợ của dự án 67 Bảng 2. 16. Ví dụ một số hộ tự lo tái định cư 70 Bảng 2. 17. Ví dụ một số hộ được bố trí TĐC 71 DANH MỤC HÌNH Hình 2. 1. Sơ đồ vị trí quận Ba Đình 32 Hình 2. 2. Cơ cấu tổ chức ban quản lý dự án 54 Hình 2. 3. Sơ đồ mô tả vị trí tuyến đường nút Liễu Giai – Núi Trúc 55 Hình 2. 4. Ngõ 294 đường vào dự án (Phía nút Kim Mã) 56 Hình 2. 5. Hiện trạng dự án nhìn từ ngõ 294 ra 57 Hình 2. 6. Hiện trạng các hộ gia đình đã thực hiện phá dỡ 57 Hình 2. 7. Hiện trạng dự án phía nút giao phố Vạn Phúc (đoạn khách sạn La Thành) 58 Hình 2. 8. Hiện trạng bờ mương khách sạn La Thành 58 Hình 2. 9. Khu tái định cư A14 thuộc tổng thể khu đô thị tái định cư Nam Trung Yên 68 Hình 2. 10. Vị trí toà nhà 30T1 lô đất A14 khu đô thị Nam Trung Yên 69 v
8. MỞ ĐẦU 1. Tính cấp thiết của đề tài Quận Ba Đình là một trong 4 quận trung tâm của thành phố Hà Nội, nơi tập trung nhiều cơ quan đầu não của đất nước. So với các quận nội thành như Hoàn Kiếm, Hai Bà Trưng, hệ thống giao thông quận Ba Đình hiện tại nhìn chung khá đơn giản, trục đường chính được tiếp nối với các quận bên cạnh tạo thành con đường giao thông huyết mạch. Độ rộng đường trục chính hiện tại khá nhỏ, giải tỏa mặt bằng khó khăn bởi ảnh hưởng tới nhiều di tích lịch sử. Vì thế giải pháp để quy hoạch giao thông quận Ba Đình cần làm cẩn thận, khéo léo và khoa học. Trong những năm đổi mới vừa qua, do yêu cầu của sự phát triển, quận Ba Đình đã triển khai thêm khá nhiều những con đường hiện đại, như đường Liễu Giai, đường vành đai hai và nâng cấp, mở rộng các con đường như Kim Mã – Thủ Lệ Đây là những vùng lõi đô thị, giá trị về quyền sử dụng đất cao, do vậy việc thu hồi, giải phóng mặt bằng đất gặp rất nhiều khó khăn, do giá cả bồi thường chưa theo kịp với giá thị trường, việc thực hiện tái định cư mặt khác các tuyến phố chính là nơi tạo kế sinh nhai cho các hộ gia đình ở đây. Do vậy mà đã xảy ra không ít những vụ khiếu nại, tố cáo, khiếu kiện đông người, kéo dài tạo ra những điểm nóng về chính trị, xã hội. Làm thế nào để đảm bảo hài hòa giữa lợi ích của Nhà nước, của nhà đầu tư và người có đất bị thu hồi, nhưng đồng thời cũng phải có tác dụng ngăn chặn những người có tư tưởng cơ hội, lợi dụng nhu cầu bức thiết của Nhà nước để đưa ra những đòi hỏi bất hợp lý là vấn đề cần giải quyết trong các dự án xây dựng đường ở đây. Để giải quyết công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư cho người có đất bị thu hồi dự án làm đường Liễu Giai - Núi Trúc, quận Ba Đình, thành phố Hà Nội, trong giai đoạn tiếp theo, cần có những nghiên cứu cụ thể. Vì vậy, việc thực hiện đề tài: “Giải pháp trong công tác bồi thường giải phóng mặt bằng của dự án xây dựng đường Liễu Giai – Núi Trúc ( Đoạn từ khách sạn La Thành đến nút Núi Trúc, đợt 2)” là cần thiết. 1
9. 2. Mục tiêu nghiên cứu - Đánh giá thực trạng công tác thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư tại dự án xây dựng đường Liễu Giai – Núi Trúc ( Đoạn từ khách sạn La Thành đến nút Núi Trúc, đợt 2) để tìm ra ưu điểm và vấn đề tồn tại trong công tác này. - Đề xuất các giải pháp hoàn thiện công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất nhằm đảm bảo lợi ích hợp pháp của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có đất bị thu hồi trên toàn địa bàn nghiên cứu. 3. Nhiệm vụ nghiên cứu - Nghiên cứu tổng quan cơ sở lý luận, các chính sách, quy định pháp lý về bồi thường, hỗ trợ khi nhà nước thu hồi đất. - Phân tích đánh giá thực trạng công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư trong quá trình thu hồi đất tại dự án, làm rõ những khó khăn vướng mắc trong GPMB của dự án. - Đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả của công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng khi nhà nước thu hồi đất tại dự án nói riêng và công tác bồi thường giải phóng mặt bằng của Hà Nội nói chung. 4. Phương pháp nghiên cứu - Phương pháp điều tra thu thập tài liệu số liệu: + Thu thập, nghiên cứu tài liệu, số liệu về điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội, tình hình quản lý dử dụng đất đai của quận Ba Đình, số liệu về phương án bồi thường, hỗ trợ của dự án đã thu hồi đất trên địa bàn quận. + Điều tra, khảo sát thực địa về tình hình thu hồi đất, thực hiện bồi thường, hỗ trợ tại địa bàn nghiên cứu trên sự giúp đỡ của lãnh đạo phòng TNMT, lãnh đạo Ban Giải phóng mặt bằng quận, cán bộ địa chính của phường. +Thu thập và tham khảo các tài liệu giáo trình hoặc các xuất bản khoa học liên quan đến vấn đề nghiên cứu. - Phương pháp điều tra giá đất thị trường: Điều tra giá đất thị trường tại địa bàn nghiên cứu để có số liệu so sánh với giá đất theo khung giá do UBND Thành phố Hà Nội quy định. Do học viên làm việc tại công ty thẩm định giá và đã có sẵn 2
10. data dữ liệu giá đất trên địa bàn nghiên cứu tại thời điểm thực hiện luận văn vì vậy học viên không thực hiện điều tra xã hội học. - Phương pháp thống kê: sử dụng để thống kê các số liệu về giá đất bồi thường, hệ số bồi thường về giá đất qua các lần điều chỉnh, đơn giá bồi thường về cây cối, hoa màu; số liệu về hỗ trợ, tái định cư: thống kê các khoản hỗ trợ cho các hộ dân và đơn giá tái định cư theo từng vị trí căn hộ tại tòa 30T1 lô đất A14 khu đô thị Nam Trung Yên. Từ các số tổng hợp các số liệu về giá đất bồi thường, nhà và tài sản trên đất, số liệu về hỗ trợ và nhà tái định cư phục vụ cho mục đích nghiên cứu. - Phương pháp phân tích, đánh giá tổng hợp: để phân tích và đánh giá làm rõ thực trạng công tác bồi thường, hỗ trợ trong thu hồi đất tại dự án. Từ các số liệu tổng hợp đưa ra những đánh giá về công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư của dự án và đề xuất xác giải pháp có tính khoa học phù hợp với thực tiễn của địa bàn quận, góp phần hoàn thiện các chính sách trong bồi thường, giải phóng mặt bằng khi nhà nước thu hồi đất tại dự xây dựng đường Liễu Giai – Núi Trúc (Đoạn từ Khách sạn La Thành đến nút Núi Trúc, đợt 2) nói riêng và các dự án trên địa bàn thành phố Hà Nội nói chung. - Phương pháp xử lý số liệu: Xử lý số liệu bằng phần mềm chuyên dụng: Excels, từ các số liệu thu thập được trong: Bảng tổng hợp các hộ dân dự án xây dựng đường Liễu Giai – Núi Trúc và Phương án điều chỉnh đơn giá đất dự án xây dựng đường Liễu Giai – Núi Trúc sử dụng các hàm trong excel để tính toán lại tổng số tiền bồi thường, hỗ trợ, tái định cư của dự án, đối chiếu lại với số liệu thu thập để kiểm tra độ chính xác của dữ liệu. 5. Cơ sở tài liệu thực hiện luận văn - Các tài liệu liên quan đến thu hồi đất, bồi thường hỗ trợ tái định cư; - Các tài liệu về chính sách, pháp luật liên quan đến quản lý và sử dụng đất; - Các số liệu, báo cáo có liên quan đến dự án xây dựng đường Liễu Giai – Núi Trúc; - Các tài liệu khảo sát, điều tra của tác giả. 6. Dự kiến kết quả đạt được và ý nghĩa khoa học, thực tiễn - Kết quả đạt được: 3
11. + Tổng quan cơ sở pháp lý về công tác bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất để thực hiện dự án; + Đánh giá công tác bồi thường, hỗ trợ tại dự án đảm bảo đúng quy định pháp luật, đảm bảo quyền lợi cho người dân; + Đề xuất được những giải pháp góp phần thực hiện công tác bồi thường, hỗ trợ một cách hợp lý. - Ý nghĩa khoa học, thực tiễn: + Từng bước góp phần thiết lập trật tự, kỷ cương pháp luật, hạn chế tranh chấp, khiếu kiện về đất đai trong việc bồi thường giải phóng mặt bằng khi Nhà nước thu hồi đất để thực hiện các dự án trên địa bàn Thành phố Hà Nội. + Đóng góp những bài học cụ thể về công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đối với các dự án tương tự để giải quyết hài hòa lợi ích người dân, chủ đầu tư và lợi ích của nhà nước. 7. Cấu trúc Luận văn Ngoài phần mở đầu, kết luận và kiến nghị, tài liệu tham khảo và phụ lục, nội dung của luận văn gồm 3 chương: Chương 1: Tổng quan về vấn đề nghiên cứu Chương 2. Thực trạng công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi thu hồi đất tại dự án xây dựng đường Liễu Giai – Núi Trúc (đoạn từ khách sạn La Thành đến nút Núi Trúc, đợt 2) Chương 3: Giải pháp trong công tác bồi thường giải phóng mặt bằng của dự án xây dựng đường Liễu Giai – Núi Trúc (đoạn từ khách sạn La Thành đến nút Núi Trúc, đợt 2). 4
12. CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 1.1. Cơ sở khoa học về thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư 1.1.1. Các khái niệm - Khái niệm thu hồi đất Thu hồi đất không chỉ hiểu một cách thuần tuý là Nhà nước sẽ tước đi quyền sử dụng của các chủ sử dụng đất mà qua đó để thiết lập một quan hệ sử dụng đất mới phù hợp với lợi ích Nhà nước và xã hội. Thực tế thu hồi đất là giai đoạn kết thúc việc sử dụng đất của chủ thể này nhưng là bước kế tiếp của việc sử dụng đất của một chủ thể mới. Do vậy các quy định về thu hồi đất cần kết nối được ba lợi ích của ba chủ thể quan trọng là: Nhà nước - Chủ đầu tư - Người bị thu hồi đất. [10] Theo khoản 11 Điều 3 Luật đất đai 2013 có khái niệm Nhà nước thu hồi đất như sau: “Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước quyết định thu lại quyền sử dụng đất của người được Nhà nước trao quyền sử dụng đất hoặc thu lại đất của người sử dụng đất vi phạm pháp luật về đất đai"[10] - Khái niệm bồi thường về đất Theo Từ điển tiếng Việt thông dụng: “Bồi thường” là “Đền bù những tổn hại gây ra. Vì vậy, bồi thường được hiểu là việc trả lại tương xứng với giá trị hoặc công lao cho một chủ thể nào đó bị thiệt hại vì hành vi của chủ thể khác. + Bồi thường là trách nhiệm của Nhà nước nhằm bù đắp tổn thất về quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất do hành vi thu hồi đất của Nhà nước gây ra. Trách nhiệm này được quy định trong Luật đất đai; + Bồi thường là hậu quả pháp lý trực tiếp do hành vi thu hồi đất của Nhà nước gây ra. Điều này có nghĩa là chỉ phát sinh sau khi có quyết định hành chính về thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; + Bồi thường được thực hiện trong mối quan hệ song phương giữa một bên là Nhà nước (chủ thể có hành vi thu hồi đất) với bên kia là người chịu tổn hại về quyền và lợi ích hợp pháp do hành vi thu hồi đất của Nhà nước gây ra; 5
13. Vì vậy, theo khoản 12 Điều 3 Luật đất đai 2013 có khái niệm Nhà nước thu hồi đất như sau: “Bồi thường về đất là việc Nhà nước trả lại giá trị cho quyền sử dụng đất đối với diện tích đất thu hồi cho người sử dụng đất“[10] - Khái niệm hỗ trợ khi nhà nước thu hồi đất Hỗ trợ thể hiện chính sách nhân đạo của Nhà nước và biểu hiện bản chất “của dân, do dân và vì dân” của Nhà nước ta nhằm hỗ trợ, chia sẻ khó khăn với người bị thu hồi đất và giúp họ nhanh chóng ổn định cuộc sống. [10] Như vậy dù là Nhà nước giúp đỡ hay trợ giúp cho người có đất bị thu hồi bằng nhiều hình thức nhưng Hỗ trợ khi nhà nước thu hồi đất đều nhằm mục đích ổn định đời sống và phát triển. + Theo khoản 14 Điều 3 Luật đất đai 2013 có khái niệm về hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất như sau: “ Hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước trợ giúp cho người có đất bị thu hồi để ổn định đời sống, sản xuất và phát triển” [10] - Khái niệm tái định cư Tái định cư là quá trình từ bồi thường cho các tài sản bị thiệt hại, di dân đến nơi ở mới cùng các biện pháp hỗ trợ việc tái tạo lại các tài sản bị mất hoặc hỗ trợ di chuyển trong trường hợp hộ phải di chuyển và cuối cùng là toàn bộ các chương tình biện pháp nhằm giúp những người bị ảnh hưởng khôi phục lại cuộc sống và nguồn thu nhập của họ và ổn định đời sống người dân. [10] Tái định cư dùng để chỉ những ảnh hưởng tác động đến đời sống của người dân do bị mất tài sản và nguồn thu nhập trong quá trình phát triển dự án gây ra, bất kể có phải di chuyển hay không và các chương trình nhằm khôi phục cuộc sống của họ. Tái định cư bao hàm cả việc thực hiện chính sách bồi thường thiệt hại khi thu hồi đất. Tái định cư theo nghĩa hẹp là quá trình di chuyển người dân đến nơi ở mới. 1.1.2. Vị trí, vai trò và tầm quan trọng của công tác bồi thường, hỗ trợ, TĐC khi nhà nước thu hồi đất Công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng đóng vai trò đặc biệt quan trọng khi nhà nước thu hồi đất. Việc bồi thường có thoả đáng hay không thoả đáng sẽ tác 6
14. động rất lớn đến cuộc sống của người dân có đất bị thu hồi. Trong những năm gần đây, việc triển khai các dự án xây dựng lớn ở nước ta diễn ra ngày càng mạnh mẽ và gặp không ít những khó khăn, trong đó khó khăn lớn nhất là việc bồi thường GPMB, nhất là ở những nơi phải di rời nhiều dân cư. Tiến độ thi công kéo dài gây lãng phí lớn, không ít đơn từ kiện cáo kéo dài gây khó khăn cho ban quản lý dự án và gây bất an cho người dân. Trong đó công tác tái định cư cho người có đất bị thu hồi là vấn đề mà người dân quan tâm nhiều nhất. Vì không ít người khi bị di chuyển chỗ ở đã ảnh hưởng đáng kể tới đời sống và thu nhập của họ, làm cho cuộc sống người dân càng khó khăn hơn. Bởi vậy công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư chiếm một vị trí đặc biệt quan trọng quyết định đến sự ổn định của các hộ dân có đất bị thu hồi và tránh được các nảy sinh mâu thuẫn trong quá trình thực hiện dự án. Giải phóng mặt bằng để thực hiện các công trình phục vụ mục đích an ninh, quốc phòng, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng là một điều rất cần thiết trong sự nghiệp Công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước. Các dự án bị kéo dài nhiều năm chủ yếu do các hộ gia đình, cá nhân không đồng ý với phương án bồi thường của nhà nước làm cho công tác GPMB bị chậm tiến độ vì vậy cần có kế hoạch và phương án thoả đáng, phù hợp đảm bảo lợi ích cho người dân có đất bị thu hồi tạo tiền đề thúc đẩy các dự án phục vụ cho lợi ích quốc gia nói riêng và mục đích phát triển chung của cả dân tộc. Chính vì vậy phải tính toán một cách toàn diện, phải có phương án dự phòng và bố trí đầy đủ nhà Tái định cư cho các hộ dân có đất bị thu hồi tránh tình trạng một công trình mới ra đời là kéo theo những người dân không có chỗ ở hoặc chỗ ở kém hơn chỗ ở cũ. Cần nhìn nhận rõ bản chất của công tác tái định cư, mỗi năm chúng ta có hàng ngàn dự án đầu tư xây dựng, mỗi dự án kéo theo một gia đình không có chỗ ở thì hàng ngàn gia đình thiếu chỗ ở hoặc chỗ ở tạm bợ, như vậy là sự phát triển mục tiêu lớn của quốc gia không đạt được. 1.1.3. Các yếu tố ảnh hưởng đến công tác bồi thường giải phóng mặt bằng Có rất nhiều các yếu tố tác động đến công tác giải phóng mặt bằng. Những yếu tố đó có thể làm cho công tác giải phóng mặt bằng diễn ra nhanh hay chậm tuỳ theo mức độ của nó. 7
15. 1.1.3.1. Một số yếu tố cơ bản trong quản lý nhà nước về đất đai a, Việc thực hiện các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng đất và tổ chức chỉ đạo thực hiện các văn bản đã được ban hành. Công tác quản lý đất đai là vấn đề phức tạp và nhạy cảm do vậy UBND quận thường xuyên kiểm tra đôn đốc công tác triển khai các văn bản liên quan đến công tác quản lý đất đai như: Luật Đất đai năm 2013; Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 05 năm 2014 của Chính phủ về quy định chi tiết thi hành một số điều của luật Đất đai; Nghị định số 47/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 05 năm 2014 của Chính phủ quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất. Sau khi luật Đất đai năm 2013 và các Nghị định hướng dẫn thi hành luật Đất đai có hiệu lực, Uỷ ban nhân dân quận Ba Đình đã tổ chức các lớp tập huấn cho cán bộ chủ chốt từ huyện đến cơ sở. Đồng thời tổ chức tuyên truyền, tìm hiểu về luật Đất đai trên các phương tiện thông tin đại chúng và bằng nhiều hình thức nhằm giúp người dân hiểu và thực hiện luật Đất đai. Qua đó phát hiện kịp thời những trường hợp vi phạm trong công tác quản lý đất đai trên địa bàn, tổ chức công khai quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất để người dân biết và góp ý trong quá trình tổ chức thực hiện. Tuy nhiên trong quá trình thực hiện áp dụng Luật Đất đai và các Nghị định trong công tác giải phóng mặt bằng thì còn nhiều khó khăn. Việc áp dụng các Nghị định của Chính Phủ và các văn bản quy định cụ thể của Thành phố Hà Nội cho các hộ gia đình có đất bị thu hồi còn gặp nhiều vướng mắc. Người dân không chấp thuận thực hiện theo các quy định hiện hành nên vẫn còn các trường hơp khiếu kiện kéo dài do việc bồi thường theo quy định chưa thực sự thoả đáng. b, Giải quyết tranh chấp, khiếu nại tố cáo các vi phạm trong quản lý và sử dụng đất đai. Công tác giải quyết tranh chấp, khiếu nại tố cáo các hành vi vi phạm trong quản lý và sử dụng đất đai cũng đã thực hiện một cách triệt để tuy nhiên đã phát hiện những yếu kém, vi phạm, vướng mắc trong triển khai thực hiện Luật Đất đai. Cần kịp thời điều chỉnh nắm bắt đôn đốc các ngành, các phường giải quyết tháo gỡ kịp thời, đồng thời từ đó hoàn chỉnh chính sách đất đai. 8
16. Việc giải quyết triệt để các tranh chấp, khiếu nại tố cáo liên quan đến đất đai là cơ sở và tạo điều kiện cho công tác giải phóng mặt bằng diễn ra thuận lợi và hạn chế tối đa những khó khăn trong quá trình thực hiện thu hồi đất. 1.1.3.2. Yếu tố giá đất và định giá đất Mặc dù, Luật Đất đai 2013 có nhiều tiến bộ so với Luật Đất đai 2003 trong vấn đề giá đất, đã tiếp cận và thể hiện đầy đủ vấn đề về tài chính đất đai theo cơ chế thị trường nhằm đảm bảo quyền lợi của người sử dụng đất, quyền lợi của Nhà nước, chủ đầu tư và đảm bảo ổn định xã hội Tuy nhiên, qua quá trình thi hành, Luật đã xuất hiện một số bất cập Giá đất theo bảng giá đất thấp hơn rất nhiều so với thị trường ở mọi thời điểm, theo quy định của luật đất đai việc định giá phải đảm bảo nguyên tắc định giá đất phải “phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường” (Điểm c, Khoản 1, Điều 112) nhưng trên thực tế khung giá đất của Nhà nước chỉ bằng khoảng 20% - 30% khung giá đất thị trường. Tương tự thế, khung giá đất của cấp tỉnh chỉ bằng từ 30% - 60% giá đất thị trường tại địa phương. Phương pháp xác định giá đất vẫn còn hạn chế. Trong lĩnh vực giá đất vẫn còn một số tồn tại như: Quy định về phương pháp định giá đất chưa phù hợp thực tiễn. Phương pháp định giá đất theo hệ số điều chỉnh giá đất (không phản ánh được các yếu tố hình thành giá đất); một số loại đất, khu vực không có thông tin về giá đất chuyển nhượng trên thị trường hoặc nơi có thị trường nhưng thông tin giá đất thị trường độ tin cậy không cao gây khó khăn trong việc định giá đất (người dân thường kê khai giá chuyển nhượng thấp hơn giá thực tế để giảm thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất); chưa có dữ liệu về giá đất thị trường để thuận lợi cho thực hiện xác định giá đất 1.1.3.3. Thị trường bất động sản Thị trường bất động sản là một bộ phận không thể thiếu trong hệ thống các loại thị trường của nền kinh tế quốc dân. Việc hình thành và phát triển thị trường bất động sản góp phần giảm thiểu việc thu hồi đất để thực hiện các dự án đầu tư (do người đầu tư có thể đáp ứng nhu cầu về đất đai thông qua các giao dịch trên thị trường). Người bị thu hồi đất có thể 9
17. tự mua hoặc cho thuê lại đất đai, nhà cửa mà không nhất thiết phải thông qua Nhà nước thực hiện chính sách tái định cư và bồi thường. Giá của thị trường bất động sản được hình thành trên thị trường và nó sẽ tác động đến giá đất tính bồi thường. 1.1.3.4. Năng lực của cán bộ quản lý và thực tế - Năng lực của cán bộ quản lý đất đai là yếu tố quyết định đến công tác bồi thường giải phóng mặt bằng. Các trường hợp về tranh chấp đất đai, khiếu nại tố cáo liên quan đến đất đai do địa phương chưa giải quyết dứt điểm, các trường hợp mua bán, cho thuê, sử dụng đất trái phép, sai mục đích không đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất gây rất nhiều khó khăn trong quá trình giải phóng mặt bằng. - Công tác phối hợp giữa cơ quan nhà nước và chủ đầu tư còn chưa thực sự chặt chẽ, làm chậm tiến độ giải phóng mặt bằng. Cần chỉ đạo kịp thời, sát với thực tế, giám sát việc thực hiện quy trình thủ tục thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ tái định cư của các cơ quan đảm bảo đúng pháp luật và quyền lợi của người dân bị thu hồi, chủ động nắm tình hình cơ sở, tiếp xúc và vận động nhân dân bàn giao mặt bằng. - Các cơ quan chuyên môn của địa phương cần thường xuyên phối hợp với chủ đầu tư, UBND các phường, xã để xử lý kịp thời những vướng mắc đảm bảo thống nhất trong triển khai thực hiện; rà soát, niêm yết công khai quy trình, thủ tục thu hồi đất tại trụ sở UBND các phường, xã nơi triển khai các dự án để người dân được biết, thuận tiện theo dõi; tăng cường tuyên truyền, phổ biến các quy định của pháp luật liên quan đến thu hồi đất để triển khai các dự án đầu tư công; lãnh đạo các phường, xã chủ động, tiếp xúc với nhân dân, ghi nhận những ý kiến, kiến nghị của người dân trong vùng dự án. 1.2. Cơ sở pháp lý về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư ở Việt Nam 1.2.1. Nguyên tắc chung của bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất 1.2.1.1 Nguyên tắc bồi thường về đất Theo điều 74 Luật đất đai 2013 quy định về nguyên tắc bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất: 10
18. Người sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi đất nếu có đủ điều kiện được bồi thường quy định tại Điều 75 của Luật này thì được bồi thường. Việc bồi thường được thực hiện bằng việc giao đất có cùng mục đích sử dụng với loại đất thu hồi, nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng tiền theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định tại thời điểm quyết định thu hồi đất. Việc bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất phải bảo đảm dân chủ, khách quan, công bằng, công khai, kịp thời và đúng quy định của pháp luật. Theo Điều 75 Luật Đất đai 2013 quy định, người bị Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng, có một trong các điều kiện sau đây thì được bồi thường: Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không phải là đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm, có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc có đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật Đất đai 2013 mà chưa được cấp, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 77 của Luật Đất đai; người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam mà có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật Đất đai 2013 mà chưa được cấp. Cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, tín ngưỡng đang sử dụng đất mà không phải là đất do Nhà nước giao, cho thuê và có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật Đất đai mà chưa được cấp. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê; nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế, có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật Đất đai chưa được cấp. 11
19. Tổ chức được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê; nhận thừa kế quyền sử dụng đất, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà tiền sử dụng đất đã nộp, tiền nhận chuyển nhượng đã trả không có nguồn gốc từ ngân sách Nhà nước, có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật Đất đai 2013 mà chưa được cấp. Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê và có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật Đất đai 2013 mà chưa được cấp. Tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc bán kết hợp cho thuê; cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật Đất đai 2013 mà chưa được cấp. Việc bồi thường được thực hiện bằng việc giao đất có cùng mục đích sử dụng với loại đất thu hồi, nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng tiền theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định tại thời điểm quyết định thu hồi đất. Việc bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất phải bảo đảm dân chủ, khách quan, công bằng, công khai, kịp thời và đúng quy định của pháp luật. [10] 1.2.1.2 Nguyên tắc hỗ trợ khi nhà nước thu hồi đất * Hỗ trợ ổn định đời sống và sản xuất khi Nhà nước thu hồi đất. Theo Điều 19 Nghị định số 47/2014/NĐ-CP quy định như sau: Việc hỗ trợ ổn định đời sống và sản xuất khi Nhà nước thu hồi đất quy định tại Điểm a Khoản 2 Điều 83 của Luật Đất đai được thực hiện theo quy định sau đây: 1. Đối tượng được hỗ trợ ổn định đời sống và sản xuất gồm các trường hợp sau: 12