Luận văn Định giá đất bồi thường khi nhà nước thu hồi đất tại Việt Nam

Nội dung text: Luận văn Định giá đất bồi thường khi nhà nước thu hồi đất tại Việt Nam

1. BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP. HỒ CHÍ MINH NGUYỄN VĂN HIẾU ĐỊNH GIÁ ĐẤT BỒI THƯỜNG KHI NHÀ NƯỚC THU HỒI ĐẤT TẠI VIỆT NAM LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC TP. HỒ CHÍ MINH – NĂM 2017
2. BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP. HỒ CHÍ MINH NGUYỄN VĂN HIẾU ĐỊNH GIÁ ĐẤT BỒI THƯỜNG KHI NHÀ NƯỚC THU HỒI ĐẤT TẠI VIỆT NAM Chuyên ngành: Luật Kinh tế Mã số: 60380107 LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS. VÕ TRÍ HẢO TP. HỒ CHÍ MINH – NĂM 2017
3. LỜI CAM ĐOAN  Tôi tên là Nguyễn Văn Hiếu – Mã số học viên: 7701250518A, là học viên lớp Cao học khóa 25, chuyên ngành Luật Kinh tế, Trường Đại học Kinh tế thành phố Hồ Chí Minh, là tác giả của Luận văn Thạc sĩ Luật học với đề tài “Định giá đất bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất tại Việt Nam” (Sau đây gọi tắt là “Luận văn”). Tôi xin cam đoan tất cả các nội dung được trình bày trong Luận văn này là kết quả nghiên cứu độc lập của cá nhân tôi dưới sự hướng dẫn của người hướng dẫn khoa học. Trong Luận văn có sử dụng, trích dẫn một số ý kiến, quan điểm khoa học của một số tác giả. Các thông tin này đều được trích dẫn nguồn cụ thể, chính xác và có thể kiểm chứng. Các số liệu, thông tin được sử dụng trong Luận văn là hoàn toàn khách quan và trung thực. Học viên thực hiện Nguyễn Văn Hiếu
4. MỤC LỤC  Trang phụ bìa Lời cam đoan Mục lục Danh mục chữ viết tắt Tóm tắt luận văn MỞ ĐẦU 1 Chương 1: KHÁI QUÁT VỀ THU HỒI ĐẤT, GIÁ TRỊ, GIÁ NHÀ NƯỚC XÁC ĐỊNH VÀ GIÁ THỊ TRƯỜNG, NHỮNG YẾU TỐ TÁC ĐỘNG ĐẾN GIÁ THỊ TRƯỜNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 10 1.1. Khái quát về đất đai và giá trị đất đai 10 1.1.1. Khái niệm về đất đai 10 1.1.2. Đặc điểm và giá trị của tài sản đất đai 12 1.1.3. Phân loại đất đai 14 1.2. Thu hồi đất và các trường hợp thu hồi đất 16 1.2.1. Khái niệm thu hồi đất 16 1.2.2. Các trường hợp thu hồi đất 18 1.3. Khái quát về giá trị đất, thị giá đất, giá đất dùng để xác định nghĩa vụ tài chính đối với nhà nước 25 1.3.1. Giá trị đất 25 1.3.2. Thị giá đất (giá đất thị trường) 26 1.3.3. Giá đất dùng để xác định nghĩa vụ tài chính đối với nhà nước 27 1.4. Đặc trưng của giá đất thị trường 30 1.5. Những yếu tố ảnh hưởng đến thị giá đất 32 1.5.1. Nhóm các yếu tố tự nhiên 34 1.5.2. Nhóm các yếu tố kinh tế 34 1.5.3. Nhóm các yếu tố pháp lý liên quan đến bất động sản 36 1.5.4. Nhóm các yếu tố xã hội 36
5. Tiểu kết luận Chương 1 39 Chương 2: QUY ĐỊNH VỀ ĐỊNH GIÁ ĐẤT CỦA NHÀ NƯỚC Ở VIỆT NAM VÀ NHỮNG YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN VIỆC ĐỊNH GIÁ ĐẤT . 40 2.1. Định giá và thẩm định giá đất 40 2.1.1. Khái niệm định giá đất 41 2.1.2. Chủ thể định giá đất 42 2.1.3. Mục đích nhà nước định giá đất 43 2.2. Những yếu tố ảnh hưởng đến việc định giá đất của Nhà nước 44 2.2.1. Đặc thù về chế độ sở hữu toàn dân 44 2.2.2. Sự khác biệt về mục đích sử dụng đất 46 2.2.3. Tính thanh khoản, điều kiện thực hiện giao dịch đối với loại đất đai tương ứng 46 2.2.4. Kỳ vọng của thị trường bất động sản, đầu cơ và các yếu tố gây “méo” thị trường đất đai 47 2.2.5. Thời hạn sử dụng đất 51 2.3. Kinh nghiệm định giá đất ở một số nước trên thế giới 51 2.3.1. Định giá đất ở Úc 51 2.3.2. Định giá đất ở Singapore 52 Tiểu kết luận Chương 2 54 Chương 3: THỰC TRẠNG NHỮNG QUY ĐỊNH ĐỂ NHÀ NƯỚC XÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT BỒI THƯỜNG VÀ THỰC TIỄN TẠI TỈNH ĐỒNG NAI56 3.1. Nguyên tắc để nhà nước xác định giá đất 56 3.2. Phương pháp xác định giá đất 57 3.3. Cơ quan có thẩm quyền xác định giá đất tính bồi thường 59 3.4. Quy trình xác định giá đất tính bồi thường 60 3.5. Thời điểm xác định giá đất tính bồi thường 61 3.6. Thực tiễn xác định giá đất bồi thường ở Đồng Nai 61 Tiểu kết luận Chương 3 67
6. Chương 4: NHỮNG BẤT CẬP TRONG VIỆC ĐỊNH GIÁ ĐẤT BỒI THƯỜNG VÀ HƯỚNG HOÀN THIỆN 68 4.1. Về chủ thể định giá đất bồi thường 68 4.2. Về nguyên tắc định giá đất bồi thường 70 4.3. Về phương pháp định giá đất bồi thường 73 4.4. Về quy trình định giá đất bồi thường 74 4.5. Về thời điểm áp giá đất bồi thường 76 4.6. Một số giải pháp từ phía cơ quan Nhà nước 78 Tiểu kết luận Chương 4 82 Danh mục tài liệu tham khảo Danh mục văn bản quy phạm pháp luật
7. DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT  § Điều BĐS Bất động sản BT Bồi thường CNQSD Chứng nhận quyền sử dụng HĐND Hội đồng nhân dân HT Hỗ trợ KCN Khu công nghiệp LĐĐ Luật Đất đai TĐC Tái định cư TĐG Thẩm định giá TNMT Tài nguyên và Môi trường THĐ Thu hồi đất UBND Ủy ban nhân dân
8. TÓM TẮT LUẬN VĂN Ở nước ta, cho đến nay, có lẽ chưa có một lĩnh vực nào xảy ra nhiều tranh chấp, xung đột, khiếu nại, tố cáo, kiện tụng như lĩnh vực đất đai. Cũng chưa có đạo luật nào bổ sung, sửa đổi lại tốn nhiều giấy mực và thời gian tranh cãi như Luật Đất đai. Theo đó, Luật Đất đai năm 2013 đã quy định rõ các trường hợp nhà nước quyết định thu hồi đất. Khi thu hồi đất, điều mà người dân quan tâm trước tiên đó chính là giá đất bồi thường bởi đất đai là một loại tài sản vô cùng đặc biệt, điều đó có nghĩa giá trị của nó cũng đặc biệt. Phải khẳng định một điều rằng Nhà nước ta quan niệm đất đai với tư cách là “đại diện chủ sở hữu về đất đai” cũng có nghĩa giá đất là do nhà nước quyết định. Điều này tạo ra các khoản thu tài chính về đất đai. Hiện nay, trong vấn đề xác định giá đất để bồi thường, nước ta cũng đang dần điều chỉnh và bắt đầu sử dụng cơ chế “ngang giá thị trường”, điều đáng nói ở đây là cho đến bây giờ để biết được căn cứ định giá ngang giá thị trường làm như thế nào thì vẫn chưa có một hướng dẫn cụ thể. Do đó, vấn đề được đặt ra ở đây là chúng ta cần một quy trình, trình tự thủ tục, quy định cụ thể để làm sao xác định được giá thị trường mà các bên có được sự thỏa mãn nhất định. Thời gian qua, trong quá trình thực tiễn thi hành Luật Đất đai 2013, nhiều địa phương đã triển khai kế hoạch và thực hiện điều tra thực tế giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi lưu thông trên thị trường. Tuy nhiên, giá các loại đất trong bảng giá đất của các tỉnh vẫn còn khá thấp so với giá được khảo sát trên thị trường. Nó vẫn nghiêng về bảo vệ quyền của Nhà nước với tư cách đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai hơn là xác định một giá đất phù hợp làm căn cứ để giải quyết hài hòa những xung đột về lợi ích kinh tế của các chủ thể trong quản lý đất đai. Điều này có thể minh chứng bằng quy trình thẩm định giá đất bồi thường. Qua đó cho thấy, Hội đồng thẩm định giá đất cụ thể vẫn là các cơ quan hành chính nhà nước, không có tổ chức định giá chuyên nghiệp, dẫn đến giá được đưa ra chưa sát với giá thị trường là điều tất yếu. Quy trình thẩm định giá đất được thực hiện bởi một cơ chế quản lý hành chính tuyệt đối, không có sự đóng góp ý kiến một cách khách quan của những người có đất nằm trong dự án.
9. Từ việc hình thành giá đất không phù hợp với giá thị trường cũng sẽ dễ dẫn đến nhiều hành vi tham nhũng như: cố tình lập phương án bồi thường không đúng để tham ô tài sản, tạo ra hai phương án bồi thường, một cho người có đất bị thu hồi và một để thanh toán với nhà nước nhằm hưởng lợi; một số cán bộ công chức lập phương án bồi thường, xác nhận nguồn gốc đất, vị trí, thời điểm sử dụng, diện tích đất không đúng với thực tế, mặt khác lợi dụng tình trạng này để gây nhũng nhiễu với người dân. Từ phân tích ở trên, Luận văn chỉ ra những bất cập trong việc xác định giá đất, từ đó đề xuất những giải pháp khả thi, thích hợp trong việc xác định giá đất tính bồi thường. Tóm lại, vấn đề giá đất bồi thường luôn nhận được sự quan tâm của tất cả các thành phần trong xã hội, nó không chỉ ảnh hưởng đến một chủ thể nhất định nào mà nó ảnh hưởng đến nhiều bên liên quan, kể cả nhà nước. Làm tốt công tác định giá đất sẽ tiến đến dần xóa bỏ cơ chế “xin – cho”, lợi ích nhóm. Khi giá đất không nhận được sự đồng thuận của người dân sẽ ít nhiều dẫn đến tình trạng tham nhũng, gây hoang mang trong dư luận, tiến độ thực hiện dự án đầu tư theo đó cũng bị trì hoãn, thất thu cho nền kinh tế, khiếu kiện kéo dài, gây mất ổn định trật tự xã hội. Từ khóa: Thu hồi đất, Giá đất, Định giá đất, Giá thị trường.
10. 1 MỞ ĐẦU 1. Lý do chọn đề tài Trong điều kiện đổi mới ở nước ta hiện nay, đất đai được xem là một loại tài sản đặc biệt với vai trò hết sức quan trọng để phát triển kinh tế xã hội, do đó việc sử dụng thật tốt nguồn tài nguyên quốc gia này không chỉ quyết định cho sự tăng trưởng của nền kinh tế đất nước mà còn là sự đảm bảo cho mục tiêu ổn định chính trị. Khi kinh tế xã hội phát triển sẽ kéo theo việc thu hồi đất để sử dụng vào mục đích an ninh quốc phòng, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng và mục đích phát triển kinh tế cũng ngày càng gia tăng. Theo định hướng đó, một trong những nhiệm vụ phải thực hiện là tập trung xây dựng, hoàn thiện quy hoạch hệ thống kết cấu hạ tầng cả nước. Đẩy mạnh phát triển các vùng kinh tế trọng điểm; đồng thời hoàn thành hệ thống đô thị, phân bổ hợp lý ở các vùng phát triển sao cho hài hòa giữa thành thị và nông thôn. Nhà nước muốn thực hiện các mục tiêu, nhiệm vụ này trước hết là phải quy hoạch và thực hiện các dự án theo quy hoạch. Khi thực hiện dự án, thu hồi đất là một trong những mắc xích quan trọng, giữ vai trò quyết định sự thành hay bại của dự án nhưng đồng thời việc thu hồi cũng ảnh hưởng rất lớn đến đời sống của những người đang sử dụng đất, trước hết là diện tích đất canh tác, đất ở của người dân bị thu hẹp lại. Bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, phát triển kinh tế là nội dung quan trọng theo quy định tại Luật Đất đai năm 2013. Trên cơ sở quy định khung trong công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư đã được pháp luật quy định thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh cũng được trao thẩm quyền quyết định cụ thể chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư cũng như về định giá đất ở địa phương mình cho phù hợp với điều kiện thực tế. Đây là vấn đề phức tạp và mang tính thời sự nóng bỏng, thu hút sự quan tâm của toàn xã hội, có ảnh hưởng trực tiếp đến cuộc sống, tâm lý của người dân và tác động không nhỏ đến sự ổn định chính trị.
11. 2 Qua đó, có thể khẳng định rằng công tác giải phóng mặt bằng trong những năm qua là điều kiện tiên quyết khi triển khai thực hiện dự án. Muốn làm tốt công tác này thì chắc chắn giá đền bù khi thu hồi đất đóng vai trò quyết định. Giá đất phù hợp thị trường sẽ hạn chế đến mức thấp nhất tình trạng khiếu nại, tạo sự đồng thuận và chấp hành chủ trương thu hồi đất của nhà nước, đồng thời bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp cho các hộ dân có đất bị thu hồi trong vùng quy hoạch. Muốn đạt được điều đó, chính sách về giá đất đóng vai trò hết sức quan trọng. Nó gần như mang tính quyết định sự thành công hay thất bại của công tác bồi thường gắn với thu hồi đất. Thực tế trong những năm qua, những quy định về định giá đất bồi thường chưa phù hợp thực tế, gây thiệt thòi cho người dân và tạo nên sự không đồng thuận, phản ứng của họ khi phải chấp hành quyết định thu hồi đất của nhà nước. Điều này sẽ dẫn đến một số vướng mắc như: tiến độ triển khai các dự án đầu tư chậm làm giảm tốc độ phát triển kinh tế, gây thiệt hại về nguồn thu thuế cho ngân sách nhà nước; tình trạng khiếu kiện kéo dài của người bị thu hồi đất, gây tình trạng thiếu ổn định trong xã hội. Việc bồi thường không theo giá đất phù hợp thị trường thường phát sinh khiếu nại. Ngoài ra, việc thực hiện nhanh khâu giải phóng mặt bằng có ý nghĩa rất lớn đối với nhà đầu tư. Với lý do đó, học viên chọn đề tài “Định giá đất bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất tại Việt Nam’’ với mong muốn nghiên cứu về chính sách bồi thường liên quan đến định giá đất để đóng góp một số ý kiến nhằm góp phần hoàn thiện quy định này cho việc giải phóng mặt bằng, đảm bảo quyền lợi cho người dân khi bị thu hồi đất tại Việt Nam. 2. Giả thuyết, câu hỏi nghiên cứu 2.1. Giả thuyết nghiên cứu Trên cơ sở nghiên cứu các quy định của pháp luật và xuất phát từ tính cấp thiết của công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi nhà nước thu hồi đất, trong phạm vi thẩm quyền quy định giá đất cụ thể do Chính phủ phân cấp cho Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, luận văn đặt ra giả thuyết nghiên cứu: Pháp luật về định giá khi
12. 3 thu hồi đất là nguyên nhân dẫn đến bất đồng trong thu hồi đất ở Việt Nam trong thời gian vừa qua. Để kiểm chứng giả thuyết này, luận văn đặt ra ba nhiệm vụ nghiên cứu: Một là, làm rõ vấn đề lý luận về giá đất khi Nhà nước thu hồi đất cũng như khái niệm cơ bản về thu hồi đất; các trường hợp thu hồi đất và tầm quan trọng của giá đất trong việc xác định giá bồi thường. Hai là, thông qua việc nghiên cứu quy định pháp luật về xác định giá đất và thực tiễn áp dụng các quy định này, qua đó đánh giá rõ những ưu điểm cũng như những bất cập, hạn chế trong việc thực hiện quy định này ở địa phương, ví dụ cụ thể từ thực tiễn tại tỉnh Đồng Nai. Ba là, qua việc phân tích, đánh giá những hạn chế, bất cập trong quy định, chính sách bồi thường về giá đất, tác giả đề xuất nhiều kiến nghị nhằm hoàn thiện hơn quy định về định giá đất, góp phần đảm bảo quyền và lợi ích chính đáng của người dân bị thu hồi đất tại Việt Nam. 2.2. Câu hỏi nghiên cứu Khi đặt ra vấn đề thu hồi đất, người ta nghĩ ngay đến việc bồi thường như thế nào, giá bồi thường ra sao. Chính vì thế dù đây là những vấn đề phát sinh sau nhưng luôn được cơ quan nhà nước quan tâm trước khi ra quyết định thu hồi đất. Bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi nhà nước thu hồi đất là những vấn đề được đặt ra trên cơ sở quyền tài sản của công dân được pháp luật bảo hộ. Pháp luật ghi nhận và bảo hộ quyền của người sử dụng đất nên khi thu hồi đất nhà nước phải bồi thường về đất và thiệt hại về tài sản gắn liền với đất cho họ. Nếu nhà nước không giải quyết tốt những vẫn đề này cũng như không cho người sử dụng đất biết về nghĩa vụ tài chính giữa nhà đầu tư và nhà nước sau khi được nhà nước giao đất thực hiện dự án (là phải đóng tiền thuê đất, thuế chuyển mục đích sử dụng đất, phần đất thực tế để xây dựng các công trình công cộng và đầu tư kinh doanh) thì người dân cho rằng nhà nước đứng về phía chủ đầu tư nên người bị thu hồi đất có phản ứng gay gắt, có biểu hiện chống đối, không đồng ý giao đất.
13. 4 Do đó, việc xác định giá đất bồi thường là những nội dung quan trọng trong trình tự thủ tục thu hồi đất. Việc định giá này cũng không đơn thuần theo ý chủ quan của nhà nước cũng như nhà đầu tư mà nó phải được sự tham gia đóng góp ý kiến của những người bị thu hồi đất vì đây là những vấn đề liên quan đến trực tiếp đến quyền lợi của họ. Vì họ không có nhiều thông tin về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, mặt khác cũng không có quyền thương lượng giá cả với chủ đầu tư cũng như Nhà nước. Vì vậy, đề tài luận văn đứng trên khía cạnh bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người dân có đất bị thu hồi. Câu hỏi nghiên cứu của đề tài luận văn là: (1) Những bất cập nào khi áp dụng các quy định về giá đất bồi thường trong thực tế? (2) Làm thế nào để khắc phục những bất cập đó nhằm đảm bảo quyền lợi cho người dân có đất bị thu hồi? Trong đó, những câu hỏi nghiên cứu cho từng chương nhằm làm rõ cho hai câu hỏi nghiên cứu lớn của toàn bộ luận văn như sau: Chương 1 nhằm trả lời câu hỏi: Giá trị, thị giá và giá đất do nhà nước khác nhau như thế nào? Chương 2 nhằm trả lời câu hỏi: Những yếu tố nào tác động đến việc định giá đất? Chương 3 nhằm trả lời câu hỏi: Những quy định xác định giá đất bồi thường trên thực tế gồm: Mục đích của việc định giá đất là gì? Hình thức giá? Cơ quan thẩm định giá, kiểm soát giá đất? Nguyên tắc và phương pháp xác định giá. Chương 4 nhằm trả lời câu hỏi: Tại sao giá đất bồi thường không nhận được sự đồng tình của đa số người dân có đất bị thu hồi và những giải pháp nhằm khắc phục vấn đề này. 3. Tình hình nghiên cứu Thời gian qua, có một số đề tài nghiên cứu về lĩnh vực bồi thường cũng như định giá đất khi Nhà nước thu hồi đất. Hầu hết các tác giả đều chỉ ra rằng khung giá đất do Ủy ban nhân dân các tỉnh ban hành có sự chênh lệch quá lớn so với giá thị trường làm ảnh hưởng nghiêm
14. 5 trọng và trực tiếp đến đời sống sinh hoạt của người dân bị thu hồi đất. Mặt khác còn làm ảnh hưởng đến tiến độ giải phóng mặt bằng và giao đất cho chủ đầu tư. Như vậy, giá đất hợp lý sẽ tạo điều kiện đẩy nhanh việc giải phóng mặt bằng cũng như giảm đơn khiếu nại, tố cáo về giá đất bồi thường. Do đó, đa số các tác giả đều kiến nghị xây dựng bảng giá đất, giá cả đền bù theo giá thị trường đảm bảo lợi ích thỏa đáng của người dân. Tuy nhiên, qua nghiên cứu cho thấy vẫn còn một số vấn đề còn bỏ ngỏ như quy định áp giá tại thời điểm nào, thời điểm có quyết định thu hồi đất hay thời điểm ban hành phương án bồi thường giải phóng mặt bằng. Chính sách về giá giữa các địa phương trong tỉnh, giữa tỉnh với trung ương còn chưa đồng bộ. Cơ quan có thẩm quyền quy định về giá đất lại thường xuyên thay đổi nâng giá theo quy luật, theo thời gian và giá biến động ngoài thị trường làm cho tình trạng giá đất không ổn định nên cần phải đồng bộ chính sách về giá giữa trung ương và địa phương. Cần phải đổi mới quy định về phương pháp xác định giá đất phù hợp giá thị trường, hoàn chỉnh hệ thống khung pháp luật cho hoạt động cung cấp dịch vụ định giá đất, bổ sung quy định về trình tự, thủ tục thực hiện định giá đất, quyết định về giá đất phục vụ tính bồi thường. Theo đó, cần xây dựng pháp luật về trình tự thủ tục thực hiện giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, xác định giá đất và thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư. Do chưa có quy định cụ thể về quá trình xác định giá đất nên mỗi địa phương cấp tỉnh đưa ra cách giải quyết khác nhau, đa số áp đặt giá đất theo quyết định hành chính, thiếu phù hợp với các quy luật kinh tế của cơ chế thị trường, không đạt được sự đồng thuận của người dân. Như vậy việc tìm kiếm giải pháp phù hợp để xác định giá đất trên thị trường, phục vụ việc tính toán bồi thường là một trong những nhiệm vụ quan trọng nhằm cải thiện chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư tại Việt Nam. 3.1. Tình hình nghiên cứu xung quanh câu hỏi nghiên cứu thứ nhất Bàn về vấn đề giá đất trong Luật Đất đai 2013 (tác giả Nguyễn Thị Nga, Tạp chí Nhà nước và Pháp luật, số 5 năm 2015); Người nông dân trong công nghiệp hóa – hiện đại hóa: Giải quyết tranh chấp trong thu hồi đất nông nghiệp (tác giả Phạm
15. 6 Duy Nghĩa, Chương trình giảng dạy Kinh tế Fulbright, tháng 12 năm 2014); Pháp luật về bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất nông nghiệp ở Việt Nam (tác giả Phạm Thu Thủy, Luận án Tiến sĩ Luật học, Đại học Luật Hà Nội, năm 2014); Kiến nghị hoàn thiện cơ sở hiến định về thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư (tác giả Phan Trung Hiền, Tạp chí Nghiên cứu lập pháp, số 06 năm 2013); Cơ sở hiến định về thu hồi đất vì mục đích công cộng ở Việt Nam (tác giả Phan Trung Hiền, Tạp chí Nghiên cứu lập pháp, số 12 năm 2008); Một số ý kiến về cơ chế thu hồi đất trong dự thảo luật đất đai sửa đổi (tác giả Phạm Văn Võ, Hội thảo khoa học: Góp ý kiến Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi, Trường Đại học Luật Thành phố Hồ Chí Minh, tháng 05 năm 2013); Xác định các nhân tố ảnh hưởng đến giá bất động sản (tác giả Hà Văn Dũng và Phùng Thị Thu Hà, Tạp chí Tài chính, kỳ 01 năm 2016); Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất tại thành phố Cao Lãnh, tỉnh Đồng Tháp (tác giả Trần Ngọc Tuấn và Phan Quốc Nghị, Khóa luận tốt nghiệp, Trường Đại học Đồng Tháp, năm 2011). 3.2. Tình hình nghiên cứu xung quanh câu hỏi nghiên cứu thứ hai Hoàn thiện các quy định về định giá đất ở Việt Nam hiện nay (tác giả Châu Hoàng Thân và Phan Trung Hiền, Tạp chí Nhà nước và pháp luật, số 03 năm 2017); Định giá đất hàng loạt bằng mô hình hồi quy (tác giả Nguyễn Quỳnh Hoa và Nguyễn Thạch, Tạp chí phát triển kinh tế, số 269 năm 2013); Vì sao giá nhà đất ở Việt Nam cao? Làm gì để đất đai trở thành nguồn lực quý giá của quốc gia? (tác giả Đặng Đức Thành, Kỷ yếu Diễn đàn Kinh tế, Ủy ban Kinh tế Quốc hội tổ chức năm 2013). 3.3. Tình hình nghiên cứu xung quanh câu hỏi nghiên cứu thứ ba Pháp luật về thu hồi đất, bồi thường, giải phóng mặt bằng ở Việt Nam hiện nay: Thực trạng và giải pháp (tác giả Hoàng Thị Nga, Luận văn Thạc sĩ Luật học, Đại học Quốc gia Hà Nội, năm 2010); Bàn về giá đất khi bồi thường - Nên cao hay thấp? (tác giả Đặng Anh Quân, Tạp chí Tài nguyên và Môi trường, số 8 năm 2005); Xác định giá đất để tính bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất (tác giả Phan Trung Hiền, Tạp chí Nghiên cứu Lập pháp, số 01+02 năm 2017).
16. 7 3.4. Tình hình nghiên cứu xung quanh câu hỏi nghiên cứu thứ tư Những giải pháp cơ bản hình thành giá đất hợp lý ở An Giang (tác giả Bùi Tôn, Luận văn Thạc sĩ Kinh tế, Trường Đại học Kinh tế thành phố Hồ Chí Minh, năm 2006); Bất cập trong quy định của pháp luật về trình tự, thủ tục thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh, phát triển kinh tế - xã hội, vì lợi ích quốc gia công cộng (tác giả Châu Hoàng Thân, Tạp chí Khoa học, Trường Đại học Cần Thơ, số 44 năm 2016); Pháp luật về đền bù và giải phóng mặt bằng ở Việt Nam – cân bằng giữa lợi ích Nhà nước và lợi ích người dân (tác giả Phan Trung Hiền, Tạp chí Khoa học, Trường Đại học Cần Thơ, số 10 năm 2008); Nghiên cứu hoàn thiện quy trình thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ tái định cư: Phát hiện nhiều bất cập (tác giả Phan Trung Hiền, Dự án “Đào tạo nâng cao năng lực và nghiên cứu hoàn thiện quy trình thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư”, Trường Đại học Cần Thơ, tổ chức ngày 18 tháng 10 năm 2017). 4. Mục đích, đối tượng và phạm vi nghiên cứu Mục đích nghiên cứu: Nhằm phân tích chính sách định giá đất bồi thường khi nhà nước thu hồi đất tại Việt Nam ở thời điểm hiện tại. Từ đó, đưa ra nhận định Luật Đất đai 2013 đã đáp ứng, thay thế được những tồn tại, hạn chế trong việc xác định giá đất bồi thường hay chưa. Đề xuất, kiến nghị những giải pháp để hoàn thiện các công tác định giá đất khi nhà nước thu hồi đất trong thời gian tới. Đối tượng nghiên cứu: Nghiên cứu những văn bản pháp luật liên quan đến giá đất. Theo đó, luận văn chỉ nghiên cứu các quy định về giá bồi thường khi nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng hay vì mục tiêu phát triển kinh tế, bởi trong trường hợp nhà nước thu hồi đất khi có hành vi vi phạm pháp luật đất đai thì không đặt ra vấn đề bồi thường. Có tham chiếu các quy định về chính sách bồi thường giá đất ở Đồng Nai, cũng như ở một số quốc gia trên thế giới như Úc, Singapore, Phạm vi nghiên cứu: Đề tài Luận văn chủ yếu tập trung vào những yếu tố tác động đến việc định giá đất bồi thường và nội dung định của việc định giá đất bồi thường tại Việt Nam, liên hệ các phương thức xác định giá đất bồi thường của các
17. 8 nước trên thế giới. Ưu điểm và những tồn tại, hạn chế. Phân tích hệ thống pháp luật hiện hành ở Việt Nam để từ đó tìm ra những điểm chồng chéo, những quy định không hợp lý về giá đất bồi thường. 5. Các phương pháp tiến hành nghiên cứu, khung lý thuyết Luận văn sử dụng các phương pháp: phương pháp phân tích kinh tế - luật, phương pháp phân tích luật viết, phương pháp tổng hợp số liệu. Khung lý thuyết: Giá đất bồi thường hiện nay quá thấp so với giá thị trường. Theo bộ quy tắc ROCCIPI thì nguyên nhân dẫn đến giá đất bồi thường thấp so với giá thị trường là do những quy định về quy trình định giá đất bồi thường của cơ quan Nhà nước (R); do thiếu cơ chế giám sát của nhân dân, là người trực tiếp bị ảnh hưởng khi Nhà nước thu hồi đất (O); do năng lực của cơ quan định giá đất chủ yếu không có chuyên môn, trình độ, định giá đất nhằm phục vụ lợi ích Nhà nước (C); do người dân chưa hiểu hết được quyền lợi của mình khi Nhà nước thu hồi đất (C); do quy trình thẩm định giá đất vẫn tập trung quyền lực trong bộ máy nhà nước một cách khép kín (P); do lợi ích và ý thức hệ của người dân, chủ đầu tư và Nhà nước không đồng nhất với nhau (I). 6. Ý nghĩa khoa học và giá trị ứng dụng của đề tài Những quy định về giá đất bồi thường đã có luật điều chỉnh, tuy nhiên các quy định này còn chung chung, không rõ ràng dẫn đến việc áp dụng luật về giá đất không có hiệu quả trên thực tế. Hiện nay vẫn chưa có cơ chế hợp lý để xác định giá đất phù hợp với giá thị trường, chưa có quy định cụ thể về trình tự, thủ tục xác định giá đất phù hợp với giá thị trường. Trong quá trình thu hồi đất, thực hiện bồi thường cho người bị thu hồi đất chiếm một thời gian dài đáng kể, tiếp theo đó là quá trình giải quyết khiếu nại hành chính về giá đất ngày càng gia tăng. Để khắc phục được những việc này cần phát triển dịch vụ định giá đất và hoàn chỉnh những quy định của pháp luật về hoạt động cung cấp dịch vụ định giá đất, nghiên cứu kinh nghiệm nước ngoài về định giá đất theo thị trường, hoàn thiện pháp luật về giá đất bồi thường phải đặt trong mối quan hệ với các đạo luật có liên quan.
18. 9 Theo đó, kết quả nghiên cứu luận văn sẽ hệ thống lại về mặt lý luận giúp cho người đọc có cái nhìn khái quát về tình hình ban hành các văn bản pháp luật, các quy định chính sách trong công tác định giá đất bồi thường giải phóng mặt bằng khi Nhà nước thu hồi đất. Đồng thời, đi sâu vào phân tích những ưu điểm, hạn chế trong quy định và áp dụng quy định về công tác bồi thường giá đất; phân tích kinh nghiệm quốc tế về giải quyết vấn đề định giá đất ở một số quốc gia, trên cơ sở đó đưa ra những giải pháp phù hợp cho việc hoàn thiện cơ chế định giá đất phục vụ tính toán giá trị bồi thường, hỗ trợ và tái định cư tại địa phương cũng như ở Việt Nam. Do đó, luận văn không chỉ có tính áp dụng riêng cho địa phương cụ thể nào mà còn có thể ứng dụng trong công tác định giá bồi thường khi nhà nước thu hồi đất tại Việt Nam.
19. 10 Chương 1: KHÁI QUÁT VỀ THU HỒI ĐẤT, GIÁ TRỊ, GIÁ NHÀ NƯỚC XÁC ĐỊNH VÀ GIÁ THỊ TRƯỜNG, NHỮNG YẾU TỐ TÁC ĐỘNG ĐẾN GIÁ THỊ TRƯỜNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 1.1. Khái quát về đất đai và giá trị đất đai Đất đai là một trong những loại tài nguyên đặc biệt có giá trị, ngoài là một tư liệu sản xuất thì nó còn đóng vai trò là nguồn lực quan trọng để phát triển nền nông nghiệp của một quốc gia nói riêng cũng như chiến lược phát triển nền kinh tế nói chung. Đối với con người, chúng ta không thể nào sống và tồn tại nếu không có đất đai, bởi vì mọi hoạt động đi lại, sống và làm việc của mỗi người đều gắn với đất đai. Theo kết quả thống kê diện tích đất của Bộ Tài nguyên và Môi trường năm 2015 thì tính đến ngày 31/12/2015, diện tích đất tự nhiên của nước ta là 33.123.077 ha; trong đó đất nông nghiệp là 27.302.206 ha, chiếm 82,43% diện tích đất của cả nước; đất phi nông nghiệp là 3.697.829 ha, chiếm 11,16 % diện tích đất cả nước; đất chưa sử dụng là 2.123.042 ha, chiếm 6,41% diện tích đất cả nước1. 1.1.1. Khái niệm về đất đai Hiện nay, có rất nhiều quan niệm về đất đai, cụ thể như theo quan điểm của ngành kinh tế học thì đất đai ngoài mặt đất còn bao gồm tất cả mọi thứ sinh sôi trên mặt đất và trong lòng đất. Tất cả những thứ này không phải là sản phẩm do con người làm ra2. Theo quy định của pháp luật Việt Nam thì đất đai là một vùng đất có ranh giới, vị trí, diện tích cụ thể và có các thuộc tính tương đối ổn định hoặc thay đổi nhưng có tính chu kỳ, có thể dự đoán được, có ảnh hưởng tới việc sử dụng đất trong hiện tại và tương lai của các yếu tố tự nhiên, kinh tế - xã hội như: thổ nhưỡng, 1 Điều 1 Quyết định số 455/QĐ-BTNMT ngày 21/3/2017 của Bộ Tài nguyên và Môi trường về việc phê duyệt và công bố kết quả thống kê diện tích đất đai năm 2015. 2 Hồ Thị Lam Trà (2006), Giáo trình Định giá đất, NXB Nông Nghiệp, Hà Nội, tr. 1.
20. 11 khí hậu, địa hình, địa mạo, địa chất, thuỷ văn, thực vật, động vật cư trú và hoạt động sản xuất của con người3. Như vậy phải khẳng định, đất đai là điều kiện cần cho mọi hoạt động sản xuất và đời sống. Ở nước ta, khi còn nhiều người sống nhờ vào nông nghiệp, thì đất đai càng trở thành nguồn lực quan trọng. Tuy nhiên, nếu xem đất đai là tài nguyên thì thực tế đã tạo ra sự ngộ nhận rằng, đất đai cũng giống như cá bắt dưới sông, chim thú săn trên rừng. Hầu hết các nước đều coi đất đai là bất động sản và những tài sản có liên quan đến đất đai, không tách rời với đất đai, được xác định bởi vị trí địa lý của đất4. Cụ thể ở Thái Lan xem bất động sản là đất đai và những vật gắn liền với đất đai, bao gồm cả những quyền gắn với việc sở hữu đất đai5. Thậm chí ở Pháp, xem mùa màng chưa gặt, trái cây chưa bứt khỏi cây là bất động sản, nếu đã bứt khỏi cây được coi là động sản6. Trên bình diện pháp lý của Bộ luật Dân sự 2015 lại coi đất đai không thể là tài nguyên mà phải là tài sản7. Đất đai trong giao lưu dân sự được hình thành bằng số liệu diện tích đất cùng vị trí của mảnh đất đó. Điều này được thể hiện trên bản đồ địa chính, được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xác nhận thông qua quyết định giao đất, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Những thuộc tính của tài sản đất đai đó là: nhu cầu của con người được đất đai đáp ứng, tức là có giá trị sử dụng; đất đai là đối tượng để con người trao đổi mua bán, có nghĩa là quá trình giao lưu dân sự có sự tham gia của đất đai. Do đó, đất đai được quản lý theo đúng nguyên tắc giống như quản lý tài sản. Các quan hệ về đất đai phải được nhìn nhận và điều chỉnh với tính cách là quan hệ tài sản. Chỉ như vậy mới có cơ sở để xác lập một trật tự đất đai mới, thực sự lành mạnh, giúp phát triển kinh tế một cách bình thường, góp phần ổn định đời sống. 3 Điều 4.2 Thông tư 14/2012/TT-BTNMT ngày 26/11/2012 về việc ban hành quy định kỹ thuật điều tra thoái hóa đất. 4 Điều 517, 518 Luật Dân sự Cộng hòa Pháp; Điều 86 Luật Dân sự Nhật Bản; Điều 130 Luật Dân sự Cộng hoà Liên bang Nga; Điều 94, 96 Luật Dân sự Cộng hoà Liên bang Đức. 5 Điều 100 Luật Dân sự Thái Lan. 6 Điều 520 Luật Dân sự Cộng hòa Pháp. 7 Điều 105 Bộ luật Dân sự 2015.
21. 12 Vì đất đai là tài sản nên quan hệ đất đai là quan hệ kinh tế, trong đó tuy nhà nước đóng vai trò đại diện chủ sở hữu nhưng không đồng thời là người sử dụng đất bởi nhà nước không đóng vai trò trung tâm trong khai thác nguồn tài nguyên đất đai phục vụ sự nghiệp phát triển của đất nước. Người sử dụng đất có nhiều thay đổi theo quá trình của Luật Đất đai, cụ thể tại Luật Đất đai 2003 quy định người sử dụng đất trong đó có đối tượng là cá nhân người nước ngoài8 nhưng đến Luật Đất đai 2013 đã bỏ đối tượng này9. Sự thay đổi này nhằm giảm thiểu tình trạng người nước ngoài mua của một vùng đất rộng lớn, khó quản lý về mặt hành chính, gây nên bất ổn xã hội. Tuy nhiên, trong thực tế hiện nay quy định này mâu thuẩn với Luật Nhà ở năm 2014, bởi do muốn mở rộng đối tượng cho người nước ngoài và người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu hoặc kinh doanh nhà ở gắn liền với đất ở nhằm mục tiêu giúp thị trường bất động sản ngày càng phát triển và tạo điều kiện đảm bảo cho họ đến Việt Nam sống và làm việc10. Tóm lại, có thể thấy rằng đất đai là một tài sản đặc biệt và khác biệt so với những tài sản, hàng hóa bình thường khác bởi quá trình lao động không tạo ra nó mà chỉ tác động vào nó để chuyển từ trạng thái hoang sơ trở nên có lợi ích, có khả năng sinh lợi cao. Theo một đánh giá của Ngân hàng thế giới và Viện Khoa học xã hội Trung Quốc, khoảng một nửa tới 2/3 của cải của các dân tộc được gắn liền với đất đai11. 1.1.2. Đặc điểm và giá trị của tài sản đất đai Trước hết cần khẳng định, trong điều kiện phát triển nền kinh tế thị trường, các quan hệ đất đai phong phú hơn rất nhiều, quyền sử dụng đất được trao đổi, mua bán, chuyển nhượng và hình thành một thị trường đất đai. Lúc này, đất đai được coi như là một hàng hoá và là một hàng hoá đặc biệt. Thị trường đất đai này có liên quan đến nhiều thị trường khác và những biến động của nó có ảnh hưởng đến đời 8 Điều 9.7 Luật Đất đai 2003. 9 Điều 5 Luật Đất đai 2013. 10 Điều 7.3 Luật Nhà ở 2014. 11 Phạm Duy Nghĩa (2014), Giải quyết tranh chấp trong thu hồi đất nông nghiệp, Tạp chí Nghiên cứu lập pháp, số 14/2014, tr.41-47.